בקשה לשימוש חורג במבנה לצורך מתקני ספורט ונופש ובר מסעדה הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "לסרב לבקשה מהנימוק הבא: מדובר על בקשה לשימוש שנדחה ע"י המועצה הארצית מיום 18.5.11. אין מקום לאשר שימוש חורג." במקרקעין בנוי בית אריזה בשטח של 900 מ"ר, על מגרש בשטח 2.9 דונם בהתאם להיתר שהוצא בשעתו. בחלקה חלה תכנית זמ/500/ 4 (להלן: התכנית) אשר מטרתה שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע חקלאית מיוחדת. בהתאם נקבע כי בחלקה תותר הקמת מבנה או מבנים חקלאיים בשטח שלא יעלה על 900 מ"ר לחלקה ששטחה לא יפחת מ- 2 דונם. סעיף 13 להוראות התכנית קובע כי תוקפה מוגבל ל-10 שנים כדלקמן: התכנית תקפה ל- 10 שנים. לאחר תקופה זו יחזור יעוד הקרקע ליעודו הקודם או עפ"י תכנית סטטוטורית שתחול על הקרקע. לא יינתן כל שימוש במבנה לאחר תום תקופת 10 השנים". תמצית טענות העוררים התכנית אינה דורשת את הריסת המבנה וכך נוצר מצב בשטח בו קיים מבנה גדול שנבנה בהיתר, אין דרישה להרסו, אולם בפועל לא ניתן לכאורה להשתמש בו. העוררים הינם חקלאים שבנו בשעתו בית אריזה אולם במהלך השנים נקלעו לקשיים ובנוסף כביש 40 הסמוך הפך לכביש סואן והקשה על התנועה החקלאית לכיוון המבנה והזרמת התוצרת החקלאית מהמטעים הסמוכים ולפיכך השמשת המבנה כבית אריזה הפכה לא כדאית ולא ריאלית. במסגרת תמ"מ 3/21/21 מתווה לנחל שורק מוקם בשטח המבנה סימבול למתחם פיתוח לשימושי פנאי ונופש. על רקע זה הגישו העוררים תכנית קודם לחלוף 10 שנים מאישור התכנית כהגדרתה לעיל, אשר היתה אמורה לקבוע את המצב הסטטוטורי. התכנית נדחתה הן על ידי הועדה המחוזית והן על ידי ועדת העררים של המועצה הארצית. עתירה מינהלית על החלטת ועדת העררים נדחתה אף היא. הועדה המקומית טעתה בפרשנות החלטתה של המועצה הארצית, שכן השימושים על פי התכנית שנדחתה היו רחבים פי כמה וכללו מועדון זמר, אירועים ומופעים מוזיקליים, הסעדה ועוד. המועצה הארצית החליטה לדחות את הערר בין היתר כי קבעה כי השימוש למועדון זמר אינו ראוי ואילו הבקשה לשימוש חורג היום הינה מינורית בהרבה ואינה כוללת שימוש זה. הנושא של מתקני ספורט ונופש כלל לא הוצע בעבר במסגרת התכנית שקודמה, ולא קיימת כל קביעה בגינו. כנגד השימוש למסעדה לא קבעה ועדת העררים דבר. בכל הנוגע לגישת המועצה הארצית לשאלת השימוש בחלקה, הרי ששימוש למסעדה הוא ראוי כאשר יו"ר הועדה כתבה במפורש כי מסעדה הוא יעוד מוכר אבל מועדון זמר הוא יעוד שלא מתיישב עם הוראות התמ"מ. גם אילו כל השימושים המוצעים היום היו נדחים על ידי המועצה הארצית, הרי שיש לבחונם עוד פעם באספקלריית השימוש החורג שהינו זמני בלבד. העורר מוסיף וטוען כי השימוש המוצע הינו ראוי ותואם את מגמות התכנון כפי שנקבע בתמ"מ 3/21 ובתמ"מ נחל שורק. מדובר בשימוש חיוני שמהווה הליך תכנוני ראוי בנסיבות העניין הן מבחינת עוצמתו, שכן מעת שפגה התכנית לא חלה על המבנה כל תכנית אחרת, היקף השימוש החורג מינורי, מדובר בצורך חיוני ודחוף שכן המבנה שעומד כפיל לבן ללא שימוש, צפוי שידרדר מצבו ויהווה מפגע סביבתי וכמו כן יש להתחשב בעול ובנטל הכלכלי שיוצר ובמצבו התכנוני האבסורדי. כמו כן המבנה ממוקם סמוך לטרמפיאדה המובילה לבסיס תל נוף ועשוי לשמש מזנון לחיילים וכן המבנה המצוי בשטחי המועצה המקומית גדרה עשוי לתת מענה לשטחי מסחר בתחום המועצה. על פי פסיקת בית המשפט העליון בעניין הועדה המחוזית מרכז נ' גבעת האירוסים, יש לתת משקל מסוים לעובדה שהמבנה ממילא עומד על תילו. עוד נטען כי השימוש אינו מהווה סטיה ניכרת שכן התכנית שחלה על המקרקעין היא תמ"מ 3/21 המאפשרת מסעדות ומזנונים ומתקנים ומבנים לפנאי ונופש. כמו כן אין המדובר בשימוש שמשנה את אופייה של הסביבה הקרובה, שכן מדובר על צומת דרכים סואנת. תמצית טענות הועדה המקומית הועדה המקומית תמכה בשעתו בקידומה של התכנית אולם לאור נימוקי הועדה המחוזית המועצה הארצית ואף פסיקת ביהמ"ש לעניינים מינהליים לא ניתן לדעת הועדה המקומית לאשר שימושים מסחריים כפי שהתבקש על ידי העוררים. זאת ועוד, מגמת התכנון הארצי פורטה בהחלטת ועדת העררים של המועצה הארצית ולפיה לא קיימת הצדקה תכנונית לאישור תכנית רק בשל עצם קיומו של המבנה ולא סביר כי קיומו ינחה את התכנון בראייה מרחבית. כמו כן מאחר ומדובר בקרקע חקלאית מוכרזת, והשימוש המוצע אינו תואם להוראות התכנית החלה במקרקעין, הועדה המקומית אינה מוסמכת לאשרו ויש לקבל את הסכמת הועדה המחוזית והסכמת הולקחש"פ. דיון והכרעה הבקשה שלפנינו כוללת שימוש בכל שטח המבנה על פי השימושים הבאים: כ-200 מ"ר מיועדים למתחם חדרי כושר, ספא וסאונה. כ-250 מ"ר מיועדים למתקני ספורט ונופש, בר מסעדה, בשטח של כ- 200 מ"ר ושטחי שירות (מחסנים, מרחב מוגן), מטבח מסעדה ומשרד בהיקף של כ- 200 מ"ר אף הם. ייתכן והתכנון המיטבי למקרקעין עם תום תוקפה של התכנית צריך להיות לשטח פתוח וייתכן כי יש מקום לשקול תכנון אחר בהתחשב בסימבול המופיע בתמ"מ 3/21/21 אולם ברי כי כרגע לא קיים "אופק תכנוני" לשימוש במבנה לצורך אטרקציה תיירותית ומלוא היקפו כפי שהוצע במסגרת התכנית שנדחתה. יש ממש בקביעת הועדה המחוזית והמועצה הארצית כי הסימבול כשלעצמו אינו מחייב שימוש במבנה של 900 מ"ר וייתכן ומימושו ייעשה בבינוי אחר אשר משתלב טוב יותר עם הנוף. במצב דברים זה לנוכח מגמות התכנון המפורטות בהחלטת ועדת העררים של המועצה הארצית, ברי כי אין למבנה במתכונתו הנוכחית עתיד כמבנה בעל אלמנטים מסחריים. הפעלת המבחנים שרוכזו בפסיקה בנוגע לשימוש החורג במקרה דנן אינה מאפשרת אישורה של הבקשה במתכונת המוצעת. בערר (דרום) 6078/07 מלון נופש מוריה אילת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, אילת ריכזה ועדת ערר דרום בראשותו של עו"ד גלעד הס את מבחני הפסיקה בנוגע לקריטריונים להתרתו של שימוש חורג כדלקמן: "עצימות" השימוש החורג פרמטר ראשון שיש להביא בחשבון הינו "עצימות" השימוש החורג או במילים פשוטות הפער בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש. הרי אין דין שימוש חורג מקרקע חקלאית למטרת מסחר (שימוש חורג בעצימות גדולה) כדין שימוש חורג ממשרדים למקצעות חופשיים לצורך משרדי חברת הי טק (שימוש חורג בעצימות נמוכה). היקף השימוש החורג הפרמטר השני אותו יש לבחון הינו היקף השימוש החורג. כאמור לעיל העצימות מתייחסת לפער בין השימוש המבוקש לשימוש התב"עי ואילו ההיקף מתייחס לשטח הבנוי בגינו מתבקש השימוש המבוקש. ולענין זה ראה דבריו הברורים של בית המשפט בפרשת עץ הערמונים לעיל: "לא הרי בקשה להתיר שימוש חורג שעניינו במבנה של 100 מ"ר כשימוש חורג המתבקש למבנה של 10,000 מ"ר." וראה גם סעיף 55 להחלטת בית המשפט בפרשת איקאה. תקופת נסיון אפשרות נוספת שבגינה ניתן להשתמש בכלי של שימוש חורג הינו ל"תקופת נסיון". ונבהיר: לעתים מבקשים לשנות ייעוד במקום מסויים, אך לא ניתן לחזות את העתיד ולדעת מה תהיה ההשפעה של שינויי הייעוד על המקום ועל האזור. במקרה שכזה שינוי באמצעות תוכנית עלול ליצור קשיים רבים, ראשית העלות של הכנת תוכנית הינה גבוהה הן ליזם והן למערכת. שנית, ביטול התוכנית היה והנסיון ייכשל, עלול להיות כרוך בתביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה. לפיכך, במקרים שכאלו, יש מקום להתיר שימוש חורג לתקופת נסיון קצובה, תוך שמירה על עקרון ההפיכות, כך שבתום התקופה ניתן יהיה לבחון את המצב התכנוני שנוצר עקב השימוש החורג, האם מצדיק שינוי הייעוד או שמה גרם נזק ויש להפסיקו. מועד התוכנית הקיימת פרמטר נוסף אשר יש ליתן הדעת אליו במסגרת הליך השקילה של מתן שימוש חורג הינו המועד בו אושרה התוכנית הקיימת, כאשר ככל שעסקינן בתוכנית ישנה יותר, הרי יהיה זה סביר יותר כי האמור בה אינו תואם עוד את רוח הזמן וכי יש מקום לאשר שימוש חורג הימנה. מובן, כי גם ההפך הוא נכון, ככל שעסיקנן בתוכנית חדשה יותר, הנטיה תהיה שלא לאפשר שימוש חורג מהוראותיה. "גישור" לתוכנית עתידית אחד המקרים המובהקים בהם יהיה מקום להעתר לבקשה לשימוש חורג הינה כאשר הבקשה לשימוש חורג מתאימה למגמת התכנון החדש לאזור מסוים. כלומר, כאשר לאזור מסוים קיימת מגמת תכנון חדשה אשר משנה את ייעודו לייעוד חדש, יהיה מקום לשקול בחיוב מתן שימוש חורג המתאים לשימוש החדש. עקרון ההפיכות עקרון ההפיכות קובע כי לא יינתן אישור לשימוש חורג וזאת כאשר לאחר תום תוקפת השימוש החורג, והיה ולא תשונה התוכנית הרלוונטית, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו למצב התואם את התוכנית. עקרון השקיפות אחד הנימוקים בגינם יינתן השימוש החורג רק במקרים חריגים הינו, כי הליך השימוש החורג אינו דומה להליכי אישור תוכנית מבחינת השקיפות הציבורית, ובעיקר בנושא היקף הפרסום הנדרש. הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' שיקול מהותי שיש לשקול בדיון באישור שימוש חורג הינו פגיעה ו/או הרווח של צדדים שלישיים. אישור שימוש חורג עלול להשפיע על מעגלים שונים של נפגעים (או מרווחים) כתוצאה מהאישור." יישומם של מבחנים אלה במקרה דנן מעלה כי הבקשה לא יכולה לעבור במשוכת השימוש החורג כפי שהתבקשה: עוצמת השימוש החורג במקרה דנן, צריכה להיות מושווית לריק תכנוני שכן אכן נפלה טעות בתכנית החלה במקרקעין והיא הגבילה את תחולתה בשנים מבלי לדאוג להוראות מעבר או הוראות אחרות עם סיום תוקפה. מדובר במצב חריג ונדיר, כאשר כיום לכאורה לא חלה במקרקעין כל תכנית מכוחה ניתן להוציא היתרים, אולם עומד בהם מבנה שניבנה בהיתר. ברי כי השוואה לוואקום תכנוני (היעדר תכנית תקפה בכלל) מעלה את עצימות השימוש החורג ולא מורידה אותה כפי שנטען בטעות לטעמנו, על ידי העורר. על מנת לסבר את האוזן נבהיר כי גם אם התכנית היתה עדיין בתוקף, הרי שהיא מייעדת את המקרקעין לבית אריזה וביחס לשימוש שהותר בהם בשעתו, שימוש של 900 מ"ר למבנה מסחרי כמפורט לעיל, הינו בעצימות גבוהה. הדברים יפים במדויק גם לעניין היקף השימוש החורג, אשר מהווה היקף בינוני לא מדובר בשימוש 100 מ"ר ולא ב- 10000 מ"ר אלא בטווח הביניים. לעניין התקופה - הרי שבשעתו נעשה במבנה שימוש מסחרי כזה ואחר שלא ברשות, לארגון מסיבות, מועדון זמר וכיו"ב. אמנם לא נרשמו התנגדויות ו/או תלונות על הפרעות כתוצאה מאותו שימוש, אולם עצם השימוש שלא ברשות צריך לבוא במניין התקופה. נוכח המצב אליו נקלעו העוררים שהינו כאמור מצב חריג, אנו סבורים כי ייתכן וניתן לשקול שימוש חורג בעצימות נמוכה לשנים קצובות במהלכן יתחייבו העוררים לקדם תכנון אחר שיוסכם עם גורמי התכנון הרלוונטיים בועדות המקומית והמחוזית, לביטויו ופירוטו של הסימבול הקבוע בתמ"מ 3/21/21. שימוש כזה עשוי להיות למשל ומבלי לקבוע מסמרות, שימוש לאחסנה כאשר בצידו מרכז קטן לרוכבי אופניים, הכולל מזנון בלבד בשטח שלא יעלה על 200 מ"ר. סיכומם של דברים, לא ניתן לאשר את הבקשה במתכונת בה הוגשה בנסיבות המפורטות לעיל, ולפיכך הערר נדחה בכפוף להמלצתנו בסעיפים 35, 36. עמדת נציגת מתכננת המחוז אני מסתייגת מההמלצה לשימוש חורג המפורטת לעיל. דיני ספורטנופשמבנהשימוש חורג