הועדה המקומית החליטה לאשר הריסת בניין קיים המצוי ברחוב קק"ל 1-3 גבעתיים , גוש: 6167 חלקה: 17, ולהקים במקומו בית מגורים חדש בן 7 קומות טיפוסיות, קומת כניסה וקומת גג, מכוח תמ"א 38. על החלטה זו הוגש ערר על ידי תושבים המתגוררים בסביבה הקרובה ומשהתנגדותם לבקשה להיתר נדחתה הוגש הערר שבפנינו. להלן נדון בטענות שהועלו על ידי העוררים. טענה ראשונה מתייחסת לאופן חישוב זכויות הבנייה בחלקה. תיק זה מעורר שאלה עקרונית אשר יש לה השלכות מעבר לתיק שבפנינו. על פי התוכניות החלות במקום, ניתן להקים על המגרש הנדון בניין בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, כאשר השטח העיקרי המותר בכל קומה הוא 361.5 מ"ר, ובסה"כ 975 מ"ר. על החלקה חלה גם תכנית גב/מק/2022 המאפשרת לועדה המקומית להוסיף לבניין עוד שתי קומות, על פי שיקול דעתה. המדובר בתוספת קומות ללא זכויות. כאן המקום לציין כי כפי שהציגה בפנינו הועדה המקומית בעבר, היא מאפשרת תוספת קומות אלה כדבר שבשגרה. רק לעתים רחוקות ביותר, היא אינה מאפשרת את תוספת שתי הקומות כאמור. בשעה שמבוקש להרוס בניין ולהקימו מחדש, מכוח סעיף 14.א לתמ"א 38, יש להגדיר תחילה מהי קומה טיפוסית אותה ניתן להקים מכוח התכניות החלות במקום. לאחר קביעת השטח של אותה קומה טיפוסית (הכוללת שטחי שירות, שטחים עיקריים, ושטחי ממ"דים), ניתן לקבוע את סך הזכויות אותן ניתן להוסיף לבניין הנדון מכוח תמ"א 38, קרי, תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות, וכאשר ניתן להוסיף אף קומה מפולשת לבניין, על פי התכניות החלות במקום, ניתן להוסיף זכויות בגין אותה קומה מפולשת בהפחתת שטחי השירות הנדרשים בקומה הזו (לובי, חדר אשפה וכיו"ב). השאלה העומדת במוקד ערר זה הינה, האם לשם קביעת השטח של קומה טיפוסית בבניין יש לחלק את סך זכויות הבנייה אותן ניתן לבנות במגרש על פי התכניות החלות במקום לשלוש קומות, כטענת הועדה המקומית והמשיבים (מבקשי ההיתר), או בחמש קומות, קרי, במספר הקומות המותר על פי התכניות החלות במקום, בתוספת שתי הקומות אותן מוסמכת הועדה המקומית לאשר מכוח תכנית גב/מק/2022 . לאחר ששקלנו את טענות הצדדים, אשר אף הוגשו לנו בהשלמת טיעון, ואף נטענו בפנינו בעל פה, הגענו לכלל מסקנה, כי הצדק הוא עם הועדה המקומית ועם מבקשי ההיתר. תכנית גב/מק/2022 מאפשרת כאמור תוספת קומות ללא זכויות בנייה. קומות אלה נדרשות על מנת לאפשר ניצול זכויות בנייה במגרש, אותן לא ניתן לנצל במסגרת שלושת הקומות המותרות על פי התכניות החלות במקום, כגון, זכויות בנייה שנוספו בגין ממ"דים, שטחי שירות שלא נכללו בתכניות המקוריות וכיו"ב. יוצא, כי קומות אלה אינן משקפות זכויות בנייה, אלא מהוות למעשה הוראת בינוי אותה רשאית הועדה המקומית לאשר, לפי שיקול דעתה, לשם מיצוי זכויות בנייה. לפיכך רק הקומות אותן ניתן לבנות מכוח התכניות החלות במקום משקפות את זכויות הבנייה במגרש, ולכן לשם קביעת קומה טיפוסית, יש לחלק את זכויות הבנייה המותרות במגרש בשלושת קומות אלה. עם זאת, אין מדובר בקומה טיפוסית תיאורטית, ולפיכך יש לוודא כי הקומה הטיפוסית המתקבלת מחלוקת סך זכויות הבנייה, אותן ניתן לבנות בחלקה, במספר הקומות אותן ניתן להקים מכוח התכניות החלות במקום, נכנסת בקווי הבניין של המגרש, על פי התכניות החלות במקום, וללא הקלות בקווי בניין. במלים אחרות, כי תכסית הקומה הטיפוסית המתקבלת כתוצאה מחלוקת זכויות הבנייה בשלושת הקומות התב"עיות נכנסת בתוך קווי הבניין. הגבול העליון של שטחי הבניה אותן ניתן לקבוע כשטח קומה טיפוסית הוא שטח התכסית בקווי הבניין התבעיי"ם. לפיכך אנו מאשרים את אופן חישוב זכויות הבנייה אשר הוגש לנו על ידי מבקשי ההיתר, והמתבסס כאמור על חלוקת זכויות הבנייה המותרות במגרש בשלוש. עוד טוענים העוררים, כי הבניין המתקבל יוצר חומה ארוכה לאורך הרחוב, ולפיכך אין לאשר את הבינוי המבוקש. ועדת הערר קיימה ביקור במקום בנוכחות הצדדים. מביקור זה השתכנענו כי אין ממש בטענת העוררים, וכי לאור מיקומו של הבניין, בעיקולו של רחוב קק"ל , הוא לא יהווה בניין חריג מבחינה עיצובית לסביבתו. עוד טענו העוררים כי תוספת יחידות הדיור תעמיס על התשתיות באזור, וכי תשתיות אלה אינן יכולות לשאת את תוספת יחידות הדיור המבוקשת. כאן המקום לציין כי מספר יחידות הדיור המוספות מכוח תמ"א 38, מעבר למספר היחידות אותן ניתן להקים מכוח התכניות החלות במקום, הוא לכל היותר כעשר יחידות דיור. מבקשי ההיתר המציאו לנו סקר תשתיות , ממנו עולה , כי תוספת יחידות הדיור אפשרית מבחינת שטחי הציבור, ומבני הציבור הקיימים באזור. אנו מסכימים עם ב"כ העוררים כי סקר זה אינו בהכרח אובייקטיבי, והוא עלול להיות מוטה, ואולם , סעיף 16 לתמ"א 38 , מאפשר לועדה המקומית להטיל על מבקש ההיתר הכנת דוח המתייחס לנושא תשתיות המצויות באזור. הועדה המקומית יכולה לאמץ דו"ח זה, או לדחותו. במקרה הנדון, אנו בדעה כי לנוכח הכמות הקטנה של מספר יחידות דיור המוספות לבניין מכוח תמ"א 38, ולכל היותר עשר יחידות דיור, ההעמסה הנוספת על התשתיות הקיימות באזור הינה מינורית, ולפיכך, אין לדעתנו מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית לאפשר את תוספת היחידות כמבוקש. לעניין הטענה כי תוספת יחידות הדיור תהווה העמסה נוספת על מצוקת החנייה המצויה באזור, אנו בדעה כי אין ממש בטענה זו, שכן, היום אין חניון בבניין, ועוד שהבקשה להיתר מסדירה חניון תת קרקעי לכל יחידות הדיור, לרבות יחידות הדיור הקיימות, כך שבאופן מעשי, מצוקת החנייה באזור דווקא תקטן. מכל הטעמים דלעיל, החלטנו לדחות את הערר. בניהבנייןועדה מקומית לתכנון ובניה