לבד מביצוע איחוד וחלוקה כוללת הבקשה להיתר גם תכנית עיצוב, המציגה את מיקום הממ"דים אם וכאשר יבוצע במקום חיזוק של המבנה מכוח תמ"א 38, וכן תכנון של קומת הקרקע. כפי שהובהר לנו במהלך הדיון, הבניין נשוא הערר ניצב משלושת צדדיו על גבול החלקה עם מדרכה / דרך, וזאת כתוצאה מהפקעות נרחבות אשר בוצעו בחלקה בעבר. במציאות תכנונית זו, לא ניתן לחזק את הבניין הקיים בפני רעידות אדמה לנוכח העובדה כי רכיבי החיזוק (עמודים וקירות הקשחה), אשר מטבע הדברים נבנים מחוץ לקירות החוץ הקיימים של הבניין, ייבנו בתחום הדרך. לפיכך, אישרה הועדה המקומית תכנית איחוד וחלוקה המאפשרת הגדלה של המגרש ברצועה של 30 ס"מ מצפון ומדרום למגרש, ברחוב התש"י ותרע"ד ובתמורה מצורפות שתי משבצות קרקע בשטח זהה בחלק העורפי של המגרש לדרך. התוצאה המעשית של אישור התכנית תהיה כי ניתן יהיה לחזק את המבנה בפני רעידות אדמה, תוך בניית רכיבי החיזוק בתחום הרצועה אשר סופחה למגרש על חשבון הדרך. המדובר בתכנית בסמכות הועדה המקומית מכוח סעיף 62 א (א) (1) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965. הועדה המקומית ניסתה לבחון אפשרות להרוס את הבניין ולהקימו מחדש, והיא אף השהתה את החלטתה לאישור התכנית על מנת למצות אפשרות זו, אך משהתברר לועדה המקומית כי לא קיים הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות בבניין המאפשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש, בעוד שקיים רוב של 4 מתוך 6 דיירים התומכים בחיזוק הבניין הקיים בפני רעידות אדמה, אושרה התכנית על ידי הועדה המקומית. העוררים אינם מתנגדים למעשה לתכנית, אלא לתוצאה הנובעת מאישור התכנית, קרי, כי לאחר אישורה ניתן יהיה לחזק את הבניין הקיים בפני רעידות אדמה. טענות העוררים שנשמעו בפנינו כוונו בעיקר נגד עצם הבחירה בחלופה של חיזוק הבניין הקיים, להבדיל מהריסת הבניין והקמתו מחדש. אין ספק, כי התוכנית נשוא הערר צופה פני חיזוק הבניין הקיים מכוח תמ"א 38, להבדיל מהריסתו והקמתו מחדש, שכן בחלופה השניה אין צורך בתוכנית שכן, ניתן לבנות את הבניין החדש בתוך קווי הבניין הקיימים. נשאלת השאלה, האם בסמכות הועדה המקומית למנוע אישור תוכנית, או למנוע אישור היתר בניה לחיזוק בניין קיים בפני רעידות אדמה, בשל טענה מצד מי מבעלי הדירות בבניין הקיים כי חלופת החיזוק העומדת בבסיס התוכנית/ היתר הבניה (חיזוק הבניין הקיים או הריסתו והקמתו מחדש) אינה החלופה הנכונה או הטובה ביותר. לדעתנו התשובה לכך שלילית. בבסיס ההכרעה בדבר שיטת החיזוק המועדפת בכל פרויקט, בדרך של חיזוק הבניין הקיים או בדרך של הריסת הבניין והקמתו מחדש, קיימים שיקולים רבים; תכנוניים, קנייניים וכלכליים. ההחלטה בנושא זה צריכה להתקבל בידי בעלי הדירות הקיימות בבניין, ובמקרה של מחלוקת תוכרע שאלה זו על ידי המפקחת על המקרקעין במסגרת תביעה שיהיה על הרוב התומך בשיטת החיזוק שנבחרה להגיש לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. במילים אחרות, אחת הטענות אותן יוכל מי שלא חתם על ההסכם עם היזם לביצוע חיזוק הבניין מכוח תמ"א 38 לטעון בפני המפקחת היא, כי לדעתו שיטת החיזוק בה בחר הרוב אינה השיטה הנכונה או הטובה ביותר בנסיבותיו של הבניין הנדון. למוסדות התכנון אין לדעתנו שיקול דעת בנושא של העדפת שיטת חיזוק כזו או אחרת. אומנם יתכן כי לדעת הועדה המקומית, בנסיבות העניין, יהיה נכון יותר מבחינה תכנונית להרוס את הבניין הקיים ולהקימו מחדש תחת חיזוקו או להפך. ואולם, לועדה המקומית אין את הכלים לדעת אם השיטה האחרת ישימה ומעשית מבחינה קניינית וכלכלית. לפיכך הועדה המקומית איני יכולה לדעתנו לכפות שיטת חיזוק כזו או אחרת על מבקשי היתר הבנייה מכוח התמ"א, באופן שהועדה המקומית תדחה את הבקשה להיתר תוך קביעה, כי לדעתה יש לבצע את החיזוק בשיטה חלופית. לנוכח האמור אנו דוחים טענה זו של העוררים נגד התוכנית. העוררים העלו גם טענות כנגד צורת הבינוי אשר תתקבל אם וכאשר הבניין יחוזק בפני רעידות אדמה, ובעיקר לעניין מיקום הממ"דים בעורף הבניין, לעניין הבינוי המוצע בקומת הקרקע, ולעניין מצוקת החניה אשר תיגרם כתוצאה מתוספת יחידות הדיור לבניין. טענות אלה כאמור אינן מכוונות באופן ישיר כלפי התכנית, והזמן והמקום הנכון לטעון אותן יהיה במועד הגשת הבקשה להיתר בנייה לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. עם זאת, על מנת להותיר את מלוא שיקול הדעת לועדה המקומית לדון ולהכריע בטענות שיועלו, אם יעלו, כנגד היתר הבנייה, יש לציין באופן מפורש בהוראות התכנית כי הבינוי המוצג בתשריט התכנית הינו מנחה בלבד. עם זאת תקבע התכנית, כי ניתן יהיה לבנות את הממ"דים עד לגבול המגרש, כך שלא יהיה צורך בפרסום הקלה לעניין זה. תיקונים אלה בהוראות התכנית יבטיחו את זכותם של העוררים להעלות את טענותיהם כנגד היתר הבנייה, לעניין הבינוי (למעט לעניין האפשרות לבנות את הממ"דים עד גבול המגרש), אם וכאשר תוגש בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38. בכפוף לאמור אנו דוחים את הערר. קרקעותעיצובאיחוד וחלוקה מחדש