בקשה להיתר בנייה להריסת מבנה קיים המצוי ברחוב בורוכוב 47 גבעתיים, גוש 6177 חלקה 498, והקמת בניין מגורים חדש תחתיו בן 7.5 קומות כולל קומת קרקע, עבור 25 יחידות דיור. הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר בכפוף לכך כי יתאפשר להקים במקום בניין בן 6.5 קומות בלבד, דהיינו, קומה וחצי מכוח תמ"א 38 במקום 2.5 מכוח התמ"א. החלטת הועדה המקומית קובעת כי "לאשר את הבקשה להקמת מבנה בן 6 קומות ופנטהאוז מעל קומת כניסה בלבד, שכן מדובר ברחוב בעל חשיבות לשמירה על המרקמיות ופרופורציה על פי מסמך המדיניות, מקבלת משנה תוקף עקב היותו ציר מרכזי וראשי של המתחם ההיסטורי שלאורכו ממוקמים אתרים היסטוריים, לאור סקר משרד להגנת הסביבה של מחסור בשטחים ציבוריים וסקר מבני ציבור". הועדה המקומית מתייחסת למסמך מדיניות אשר אושר על ידה והקובע בסעיף 3 כי "באופן כללי, מחליטה הועדה המקומית כי מספר הקומות המקסימלי שייבנו במגרשים בודדים בעיר יהיה בהתאם למספר המקומות המקסימלי שניתן לאשר בתב"ע, ועוד קומה אחת נוספת של התמ"א". במהלך הדיון בפנינו טענה הועדה המקומית כי אישור שתים וחצי קומות במקום המבוקש ייפגע באופן משמעותי במרקם, בצביון, ובייחודו של רחוב בורוכוב, ובין היתר לאור העובדה כי הוא מהווה רחוב היסטורי בעיר גבעתיים בהיותו מהרחובות הראשונים בעיר. לדעתנו, סעיף 22 לתמ"א 38, המעניק לוועדה המקומית סמכות שלא לאשר את מלוא זכויות הבנייה אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38, מהנימוקים המפורטים בסעיף, אינו מאפשר שלילה גורפת של זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 על פי מסמך מדיניות. שלילת זכויות מכוח תמ"א 38 בצורה גורפת, להבדיל משלילת זכויות כאמור למגרש ספציפי, לא יכולה להתבצע תוך שימוש בהוראות סעיף 22 לתמ"א, אלא יש לנקוט בהליכים התכנוניים הנקובים בחוק התכנון והבנייה ובתמ"א 38 כגון ביצוע פרסום מכוח סעיפים 77-78, הפקדת ואישור תכנית. לפיכך, כבר מן הטעם האמור, יש לבטל את החלטת הועדה המקומית. מביקורנו במקום השתכנענו, כי גם לגופו של עניין אין כל סיבה למנוע את הבנייה המבוקשת. המדובר ברחוב רחב ביותר, אשר אין בו כל אחידות אופיינית מבחינת גובה הבניינים או צורתם. לא זו אף זו, ברחוב מצויים בניינים שאף הם בגובה של 7.5 קומות. בפנינו דוגמא מובהקת של יישום במדיניות כללית רחבה בכל העיר, מבלי לבצע בדיקה לגופו של עניין, האם מדיניות זו אכן מתאימה או נחוצה במגרש שלגביו הוגשה הבקשה להיתר בניה. במלים אחרות, גם לו היינו חושבים כי יש מקום להתחשב במדיניות הועדה המקומית השוללת כאמור, באופן גורף, זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 בכל רחבי העיר גבעתיים, לא היה מקום ליישם מדיניות זו ברחוב בורוכוב בשל נתוני הרחוב בכלל ורוחבו בפרט. במהלך הביקור שלנו במקום הצענו לצדדים להגיע להסכמה בדבר הקמת הבניין באופן שהקומה השביעית תדורג לאחור, על מנת להקטין את מופע הבניין כלפי הרחוב. מבקשי ההיתר העבירו לועדת הערר תשריט מתוקן המיישם את הצעתינו זו. אנו ביקשנו את התייחסות הועדה המקומית להצעה האמורה, אך בהיעדר התייחסות אנו מחליטים לאפשר את הבנייה בהתאם לתשריט המתוקן. המשיבים, המתגוררים מעברו השני של הרחוב טענו בפנינו בין היתר, כי הבניין שלהם יהיה נחות בגובהו בקומה אחת לנוכח העובדה כי הם קיבלו אך לאחרונה היתר בנייה המבוסס על מדיניות הועדה המקומית. לטענתם, גם הם ביקשו לבנות 7 קומות ודירת חדרי יציאה לגג, ואולם לנוכח עמדת הועדה המקומית הם הפחיתו קומה תמ"אית אחת. יצוין כי הבניין של המשיבים עדיין אינו בנוי. לדעתנו אין למשיבים אלא להלין על עצמם שכן, לטענת עורך הבקשה להיתר נשוא ערר זה, ואשר הינו גם עורך הבקשה של בניין המשיבים, הם הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית להפחית קומה אך בסופו של יום הם החליטו למשוך ערר זה. לולא הם היו מושכים את הערר, קרוב לוודאי שהיינו מאשרים גם להם את מימוש מלוא זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, קרי, בניית בניין בגובה של 7.5 קומות. ימים מספר לפני הדיון בערר הודיעה לנו הועדה המקומית כי קיימת טעות בכמות השטחים אשר אושרו למבקשי ההיתר, זאת לנוכח העובדה כי הועדה המקומית אישרה לעוררים מכוח תמ"א 38 3.5 קומות טיפוסיות, 2.5 קומות בגין הקומות שניתן להוסיף מכוח התמ"א בחלק העליון של המבנה, וקומה אחת בגין האפשרות לסגור ולמלא את הקומה המפולשת אותה ניתן לבנות מכוח התכניות החלות במקום. לטענת הוועדה המקומית החלטה זו הינה שגויה שכן, לא ניתן לבנות בקומה מפולשת קומה מלאה לנוכח העובדה שיש לספק בקומה זו גם שטחי שירות עבור לובי כניסה, חדר גז, חדר זבל וכיו"ב פונקציות ציבוריות. אנו מקבלים טענה זו של הועדה המקומית. כאשר מבצעים הריסה ובנייה מחדש של בניין מכוח תמ"א 38, ניתן להוסיף מעבר לזכויות הבנייה המותרות מכוח התכניות החלות במקום 2.5 קומות טיפוסיות, וכן במקום שבו ניתן לבנות קומה מפולשת, ניתן לסגור ולמלא קומה רעיונית זו. ואולם, ברור הדבר כי אין מדובר בקומה מלאה, בשל הפונקציות משותפות/ הציבוריות אותן יש להסדיר בקומה זו. לפיכך, ניתן לדעתנו ללכת בשתי דרכים; ניתן לקבוע כלל בדבר האחוזיות אותה יש להותיר בקומה המפולשת לצורך פונקציות ציבוריות. כך לדוגמא ניתן לקבוע (ולדעתנו אף סביר לקבוע), כי 40% מהקומה המפולשת יוקדשו לשטחים משותפים, ואת יתר השטחים ניתן יהיה לאשר לצורך בניית דירות. דרך נוספת היא להפחית משטח הקומה המפולשת את השטחים המופיעים פיזית בבקשה להיתר, והמיועדים לשימושים משותפים, תוך שעל הועדה המקומית לבחון כי גודלם של שטחים אלה סביר בנסיבות העניין ועומד בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)-התש"ל-1970 . במקרה הנדון אנו מורים לועדה המקומית להפחית משטחי הבנייה אשר אושרו על ידה מכוח תמ"א 38 על חשבון סגירת הקומה המפולשת, את השטחים המיועדים לשימושים משותפים בקומה המפולשת על פי הבקשה להיתר בנייה שהוגשה על ידי מבקשי ההיתר. לפיכך, בכפוף לתיקון השטחים כאמור לעיל, אנו מקבלים את הערר, ומאשרים את תוספת הקומה השביעית, כאשר זו תיבנה בנסיגה כמופיע בתשריט שהומצא לנו מטעם מבקשי ההיתר. הריסת מבנהבניהמבנההיתר בניה