ערר נגד החלטה להתנות היתר בנייה בתשלום כופר חניה רקע העוררים הם בעלי הזכויות במגרש המכונה גוש 1942 חלקה 53 (להלן: המגרש). במגרש קיים בניין בן שתי קומות, אשר הוקם לפני עשרות שנים. בהעדר תקן חניה, נבנה המבנה הישן במגרש ללא דרישת חניות. על המגרש חלה תכנית מפורטת ד/11/107/03/4 שאושרה בשנת 1982 (להלן: התכנית המפורטת). בתכנית זו הוגדל שטח המגרש ונוספו זכויות בנייה. כן הוחלו בתכנית הוראות תקן החניה באשקלון הקבועות בתכנית המתאר מספר ד/23/101/02/4. ביום 30.5.2013 מכרה עיריית אשקלון לעוררים את יתרת שטח המגרש (שנוצר עקב הגדלת המגרש). בסעיף 6 להסכם המכר נכללו הוראות לענין מקומות החניה, אשר הצדדים חלוקים על פרשנותם ובעיקר על דרך יישומן. ביום 9.9.2013 אושר היתר בנייה התואם את התכנית המפורטת ולגביו לא נדרשו העוררים להוספת חניות. ענייננו בבקשה נוספת להיתר בנייה, שמספרה 20130422 (להלן: בקשת ההיתר). במסגרת בקשת ההיתר התבקשו הקלות בתוספת קומות והוספת זכויות בנייה, לרבות מכוח תמ"א 38. בקשת ההיתר אושרה עוד בחודש אוגוסט 2013, בכפוף להערות מינהל הנדסה בהן כופר חניה, ואולם הובאה לדיון חוזר ביום 18.2.2014 מטעמים שאינם קשורים לענייננו. במועד זה ביקשו העוררים הפחתת מספר החניות בגינן יגבה כופר החניה ב-15 חניות, אשר קיימות בתוך המגרש. לענין זה קבעה הועדה המקומית כי "החיוב בכופר יקבע על פי חוות דעת היועץ המשפטי". משנדחו טענותיהם הגישו העוררים את הערר שלפנינו. ועדת הערר קיימה דיון במעמד הצדדים ומכאן החלטתנו. דיון והכרעה טרם נדון בערר לגופו נבקש להתייחס לטענת הסף שהעלתה המשיבה שלפיה הערר הוגש באיחור. בנסיבות המקרה, בהן החלטת הועדה המקומית מיום 18.2.14 אינה ברורה בהיבט סופיותה, לא ניתן למנות את המועד להגשת ערר ממועד ההחלטה. לפיכך ומאחר שהחלטת המשיבה 1 בענייננו מיום 18.2.14 קבעה גם כי הנושא ייבדק ע"י הייעוץ המשפטי ומשלא התקבלה החלטה לאחר מכן עד למשלוח ההודעה שקדמה להגשת הערר, לא ניתן לטעון כי הערר הוגש בניגוד להוראות סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. עם זאת ניתן גם ניתן לטעון כי העוררים השתהה בהעלאת חלק מהטענות שהועלו לפנינו, אותן לא העלו בכל מהלך הטיפול בבקשה, לרבות בדיונים בפני הועדה המקומית. טענות העוררים במישור הסמכות טענתו הראשונה של ב"כ העוררות היא כי אין סמכות לגביית כופר חנייה לגבי היתר הבנייה שניתן בהתאם לתמ"א 38. טענה זו מנוגדת ללשונו המפורשת של סעיף 17 לתמ"א, בו הובהר כי "הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן היתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרת של מקומות חנייה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983" (תקנות אלה יכונו להלן "תקנות החניה"). בהתאם לסמכותה זו החליטה הועדה המקומית בענייננו להתנות את מתן ההיתר בכופר חניה. זאת ועוד, בענייננו אין חולק כי חלק מן ההקלות והתוספות ניתנו בהתאם לתמ"א וחלק בהתאם לתכנית החלה. באשר לתוספות שאושרו בהתאם לתכנית החלה, קובע סעיף 10 לתקן החניה כי במידה שלא ניתן להכשיר מקומות חניה בתוך תחומי המגרש, תוטל על המבקש חובת השתתפות והכשרת מקומות חנייה ציבוריים לפי התקן. ב"כ העוררים הוסיף וטען כי גביית כופר החניה מנוגדת להוראת סעיף 2 לתוספת לתקנות החניה ולפסיקה שעסקה בענין. סעיף זה קובע כדלקמן: "(א) היתר בניה יחייב להתקין באתר הבניה, או בסמוך לו, מספר מקומות חניה כמפורט בתוספת זו. (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית ועדה מקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לפי התקן, כולם או מקצתם, משיקולים שבתכנון, סביבה או תחבורה ולחייב מבקש היתר בניה להשתתף בהתקנתם של אותם מקומות חניה בחניון ציבורי שמחוץ לנכס נושא ההיתר, שלמימונו הוקמה קרן, ובלבד שהחניון מוקם בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר ושהמרחק בין הנכס לבין החניון הציבורי, לא יעלה על 350 מטרים במרחק אווירי." מבחינת לשונו ותכליתו של הסעיף אנו סבורים כי בצדק קבעה המשיבה כי יש צורך בתשלום בנסיבות המקרה. העוררים ביקשו לפטור אותם מחובת עמידה בתקן ובכוונת המשיבה להקים במרחק סמוך ממש (עשרות מטרים) חניון ציבורי, ברחבת יד לבנים. בשלב ראשון מבקשת המשיבה להקים חניון בשימוש חורג בשצ"פ ובקשה להיתר לצורך כך אושרה ביום 11.6.2014. בשלב שני, מבקשת המשיבה הקמת חניון תת קרקעי וזאת בהתאם להוראות תכנית המתאר לאשקלון (תכנית מספר 115/101/02/4). בנסיבות אלה לא זאת בלבד שמתקיימת הסמכות לגבייה, אלא שבהתאם להוראות התקנות והתכניות מן הראוי כי העוררות ישתתפו בנטל הכלכלי להקמת החניון (וכי היכן יחנו באי הנכס המסחרי שהרחיבו העוררות?). באשר להליך שננקט לקביעת עלות חניה אנו מקבלים את טענת העוררים שלפיה על המשיבה לגבות את כופר החניה בהתאם להערכת שמאי לענין עלות הקמת החניה (ערר (י-ם) 148/07 מרקוס נ' ועדת המשנה לתכנון ולבניה ירושלים, ). בהקשר זה טענה המשיבה בפנינו כי הסכום נקבע על בסיס הסכם המכר בין העוררים לעיריית אשקלון, ואולם ונוכח טענת העוררים כי לא כך הוא, יש לפעול בדרך של קביעת הסכום באמצעות הערכת שמאי (בשולי הדברים נציין, כי בכל מקרה ניתן לתהות על הסמכות להסכמה חוזית בין העירייה ובין יזם, שמטרתה הגבלת גובה כופר חניה שתגבה הועדה המקומית, וכל זאת באופן הנמוך משמעותית, לשיטת המשיבה, מעלות החניה בפועל). הטענות בדבר דרך הפעלת הסמכות בין הצדדים אין מחלוקת כי בהתאם לתקן החניה נדרשות 96 חניות למבנה. כן אין מחלוקת כי כ-24 חניות מתוך זאת נוספו עקב הבקשות להקלות והיתר בנייה לפי תמ"א 38. בנסיבות המקרה פעלה הועדה המקומית בהתאם לפרשנות מצמצמת ולא גבתה כופר חניה בגין זכויות הבנייה שניבנו טרם כניסתו לתוקף של תקן החניה. לפיכך ומן הבחינה התכנונית שבסמכותנו, לא ברורה טענת העוררים נגד הפעלת שיקול דעת הועדה המקומית. מן הראוי כי ועדה מקומית תפעל לגבות כופר חניה במקרים אלה ובודאי כאשר מדובר במבנה מסחרי. בהקשר זה השאלה שבמחלוקת בין הצדדים היא כיצד יש למנות את 70 החניות, אשר בהתאם לנסיבות המקרה ולהסכמה בין הצדדים, יש להפחית מסך החניות. בעוד המשיבה סבורה כי 70 החניות כוללות 15 חניות שהוכשרו על-ידי עיריית אשקלון בשטח המגרש, סבורים העוררים כי 15 חניות אלה צריכות להימנות בנוסף לכך. דומה שהשאלה שבמחלוקת בהקשר זה אינה סבירות הפעלת שיקול הדעת התכנוני, אלא שאלה עובדתית הכרוכה בהכשרת החניות בעבר לצורך הקמת המבנה וכן שאלות הקשורות ליחסים החוזיים והקנייניים בין הצדדים. מכך גם נגזרות המחלוקות בין הצדדים בסוגייה. לועדת ערר זו אין כלים להכרעה במחלוקות אלה, שדומה שלשם הכרעה בהם יהיה צורך בקבלת תצהירים וייתכן גם שמיעת עדויות. לפיכך אין אנו יכולים להידרש להכרעה בשאלה זו. נציין עם זאת, כי בודאי שאיננו סבורים שעמדתה של הועדה המקומית שגויה על פניה. על פני הדברים, יש טעם רב בעמדת המשיבה שלפיה הצהרת העורר בהסכם המכר, שלפיה ידוע לו שמספר המקומות הדרושים לחניה במועד פרסום המכרז הוא "70 חניות + 2 חניות תפעוליות", התייחסה למצב בפועל באותה עת (כלומר גם ל-15 מקומות החניה שהיו קיימות במגרש עת מכירתו לעוררים). נוסיף, כי בעצם העובדה שבדרג המקצועי בועדה המקומית נפלו חילוקי דעות לגבי שאלה זו אין כדי להעיד שיש לקבל את טענות העוררים. עמדתה המחייבת של הועדה המקומית היא זו שנקבעה על-ידי הגורמים המוסמכים והיא זו שהוצגה בפנינו. לפיכך, לא מצאנו צורך להיענות לבקשת העוררים ולהאזין לתמליל המלא של דיוני המשיבה על מנת להיווכח בכך (ונציין כי בתגובות הצדדים בענין נפרסה בפנינו תמונה מספקת של העמדות שהושמעו בדיון). לאור כל האמור אנו דוחים את הערר נגד החלטת המשיבה להתנות את מתן ההיתר בתשלום כופר חניה. עם זאת, לשם גביית הכופר על המשיבה לקבוע את גובה הסכום לתשלום בהתאם להערכת שמאי. 5ניתנה היום, יח בחשון התשע"ה, 11 בנובמבר 2014, בהעדר הצדדים. 1 בניהכופרכופר חניההיתר בניהעררחניה