מכירת מגרש בניה למגורים: היטל השבחה בגין תכניות שהגדילו את שטחי הבניה המותרים העורר מכר מגרש בניה למגורים הידוע כמגרש 18 (עפ"י תשריט חלוקה מאושר) בחלקה 12 (חלק) בגוש 10286 בשפרעם. בעקבות זאת חויב בהיטל השבחה בגין אישורן של שתי תכניות אשר הגדילו את שטחי הבניה המותרים: ג/377 מאושרת משנת 1983, ו-שפ/מח/9262 מאושרת משנת 1997. העורר חלק על גובה השומה, ובעקבות זאת מונה לפי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - "החוק") השמאי אבישי זיו כשמאי מכריע. בשומתו המכרעת קבע את שווי הקרקע במצב קודם לכל אחת מהתכניות ע"י מכפלת שווי מ"ר קרקע במצב חדש במקדם שווי שקבע בהתיחס למכלול הנתונים, לרבות מיקום הנכס בשולי הישוב והפרשות לצרכי ציבור, והגיע למסקנה כי ההשבחה בגין תכנית ג/377 נמוכה מזו שנקבעה ע"י שמאי הוועדה המקומית, ואילו ההשבחה בגין תכנית שפ/מח/9262 גבוהה מזו שקבע שמאי הוועדה המקומית. סה"כ סכום השומה גבוה מזה שנקבע ע"י שמאי הועדה המקומית. העורר מבקש כי נאמץ את הטוב מכל אחת מן השומות: את שומת השמאי המכריע בכל הנוגע לתכנית ג/377, ואת שומת הועדה המקומית בכל הנוגע לתכנית שפ/מח/9262. בעקבות טענות העורר, הפננו אל השמאי המכריע מספר שאלות והן: על סמך מה לא יושם סעיף 11 לתוספת השלישית בשים לב לכך שמדובר בחלקה בבעלות משותפת; מדוע נקבע שווי מצב קודם של תכנית ג/9262 על בסיס מקדם ולא על בסיס עסקאות. לחלופין, כיצד נקבע המקדם והאם ניתנה לצדדים הזדמנות לטעון בעניין זה. כיצד שווי שנקבע במצב חדש לפי תכנית ג/9262 מתיישב עם עסקאות שנעשו בחלקה עצמה בשנים האחרונות למשל עסקה מ-28.1.12 בשווי של 202 ₪ למ"ר. השמאי המכריע השיב לשאלותינו בפירוט, כשתשובותיו בתמצית הן כי: סעיף 11 לתוספת השלישית יושם בכל הנוגע לשווי, שכן עסקאות ההשוואה מתייחסות למכר של חלקים מחלקות (מושעא). מעבר לכך, הערכת החלק נשוא המימוש התבססה על טענת הצדדים לקיומו של הסכם חלוקה מאושר ע"י בית המשפט, וכן על הסכם מכר לפיו נשוא המימוש הוא חלק מסוים בחלקה. תשריט החלוקה שאושר ע"י בית המשפט ומופקד בועדה המקומית הוגש לועדת הערר, ואין לגביו מחלוקת בין הצדדים. לענין השימוש במקדמים הובהר כי הערכת שווי מצב קודם על סמך עסקאות שנערכו במצב הקודם אך תחת הליכי תכנון של התכנית החדשה הינו בעייתי, שכן מחירי העסקאות עשויים לשקף פוטנציאל של זכויות מהתכנית החדשה הנמצאת בהליכי תכנון. לכן בהתאם למתודולוגיה שמאית בסיסית, בעת אומדן שווי מצב קודם הסתמך השמאי המכריע על עסקאות בסמוך למועד הקובע המשקפות שווי זכויות ודאיות במצב חדש ונעזר במקדמים אקוולנטיים מתאימים לחישוב זכויות מוקנות במצב קודם ושווי מצב קודם זה. בדיקת סבירות התוצאה מתבססת על ממוצע עסקאות ההשוואה שנערכו טרם המועד הקובע (המצב הקודם), שהנו הרף העליון לקביעת השווי, בשל החשש כי הן מושפעות כלפי מעלה מהתכנית שבהכנה. השווי שנקבע במצב החדש של תכנית ג/9262 נקבע בגישת ההשוואה בהתבסס על 5 עסקאות מכר שנערכו בסמוך למועד הקובע לתכנית, קרי: למועד אישורה בשנת 1997. עסקאות שנערכו לאחר יותר מ-14 שנים מהמועד הקובע, גם אם נערכו בחלקה עצמה, כלל אינן רלבנטיות לאומדן השווי ואינן יכולות לשמש כבסיס להשוואה. עפ"י תקן 3.0 של הועדה לתקינה שמאית בגישת ההשוואה יש להסתמך על עסקאות סמוכות ככל האפשר למועד הקובע. מכל מקום, מבדיקה במאגר מס שבח עולה כי המחיר הממוצע למ"ר בחלקה הנדונה בשנים האחרונות היה גבוה מ-202 ₪ (לקרקע בייעוד מגורים - למעלה מכפול), ודי בכך להצביע על כך שהעסקה עליה הצביעה עורר היא עסקה חריגה. נוכח תשובותיו המפורטות של השמאי המכריע נחה דעתנו כי לא נפל פגם בשומת השמאי המכריע, בוודאי לא פגם מהותי או דופי חמור שעשויים להצדיק התערבות בהכרעת שמאי מכריע (ראו לעניין זה בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר ואח', ). לפיכך, דינו של הערר להידחות לטעמנו, הואיל והערר הוגש על החלטת השמאי המכריע, פשיטא שהשומה המכרעת עומדת בעינה, אף שהנה גבוהה מהסכום שנדרש מלכתחילה ע"י הועדה המקומית. אמנם עובר לתיקון 84 לחוק היתה פסיקה של בית משפט השלום בחיפה שקבעה כי אף שהשמאי המכריע רשאי לחרוג משומות הצדדים הרי שהועדה המקומית אינה רשאית לדרוש סכום העולה על סכום ההיטל שנקבע בשומת הוועדה ונדרש על ידה מלכתחילה ( ע"א (חי) 195/03 שמי בר ת.ח. 1993 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל, ). דא עקא, שתיקון 84 שינה באופן מהותי ויסודי את מוסד השומה המכרעת, וייסד מוסד אובייקטיבי וניטרלי של שמאי מכריע הממונה ע"י מועצת השמאים וכפוף לכללים מחמירים, שנועדו להבטיח גביית מס אמת. מטרה זו תסוכל אם שומת הועדה המקומית תהווה רף עליון לסכום ההיטל. על כן, נקבע בהחלטות של ועדת הערר מחוז המרכז כי ניתן לפסוק ולדרוש היטל בסכום העולה על זה שנקבע בשומת הועדה המקומית. נפנה בענין זה למשל לערר (תא) 85166/10, 85168/10 בינה רטנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אונו: "אנו סבורים כי המצב החוקי לאחר תיקון 84 לחוק שונה מזה העולה לכאורה מההחלטה. מטרתו של התיקון היה בראש ובראשונה, למנוע עריכת הסכמים בין ועדות מקומיות לבין נישומים, אשר סופו של דבר הביאו לכך כי היטל ההשבחה שנגבה לא היה מס אמת ואף נגרמה אפליה וחוסר שוויון בין נישומים. אמרה על כך השופטת פרוקצ'יה בפ"ד דירות יוקרה, כלהלן: "בשנים האחרונות הורה המחוקק הוראה מפורשת האוסרת על עריכת הסכמים הנוגעים להיטל ההשבחה, תוך סטייה מההוראות הדווקניות של הדין. הכוונה היא להוראת סעיף 13א לתוספת השלישית, אשר נחקקה במסגרת תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה (ס"ח 2165 מיום 10.7.2008, בעמ' 632). הוראה זו אמנם אינה חלה על האירועים נשוא ערעור זה, שכן היא חוקקה לאחר התרחשותם, אך יש בה כדי להקרין על המשמעות שראוי לצקת אל תוך המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית לפרשה. הוראת חוק זו קובעת, כי "חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, ועדת הערר או בית המשפט, לפי העניין". בד בבד עם חקיקתו של סעיף זה, שונה נוסחו של סעיף 14 לתוספת השלישית, באופן המבהיר כי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה; ואם על גובה השומה כך, על עצם הטלת החבות בהיטל על אחת כמה וכמה. בדברי ההסבר להצעת החוק שהולידה את התיקונים האמורים, הוסברה מהותם באופן הבא: "על פי המתכונת הקיימת בחוק כיום... בידי הוועדה המקומית ובעל הקרקע נתונה האפשרות להסכים על שומת ההשבחה. מנגנון זה פותח פתח לעריכת הסכמים בלתי ראויים ולהפעלת לחצים כבדים הן על הוועדה המקומית והן על בעל הקרקע. לעתים קרובות הסכמים אלה אינם משקפים את ההשבחה החלה במקרקעין וכוללים הטבות או החמרות כאלה ואחרות אשר אינן ממין העניין. לפיכך, מוצע להוסיף לתוספת השלישית לחוק את סעיף 13א כדי להבהיר בחוק בצורה מפורשת כי היטל ההשבחה ישולם אך ורק על פי המנגנון הקבוע בהוראות התוספת השלישית במתכונתה המתוקנת, ואין בידי הוועדה המקומית לגבות סכום שונה מסכום היטל ההשבחה אשר נקבע במסגרת מנגנון זה" (ה"ח הממשלה 369 מיום 25.2.2008, בעמ' 416, 423) (הדגשה לא במקור). תיקוני חקיקה אלה, המתייחסים לגובה השומה, מצביעים על התייחסות המחוקק להסכמים בין הרשות המקומית לאזרח בענין שיעורו של היטל ההשבחה, ושוללים אותם בהיבט של גובה השומה. שלילה זו משתמעת מאליה ביחס להסכמים בדבר עצם הטלת החבות בהיטל כאשר תנאי הדין לצורך חבות כזו אינם מתקיימים." (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה ואח', פסק דין מיום 27.6.11, שם בעמ' 20- 31, לסירוגין, ההדגשות בקו הן שלנו. כן נפנה בענין זה לערר 85157/10 שם טוב דרור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ולערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב). תיקון 84 יצר את מוסד "השמאים המכריעים" והקנה להם מעמד ייחודי. השמאים המכריעים נבחרים בהליכי מיון וסינון קפדניים. חלות עליהם מחויבויות אתיות גבוהות ומגבלות רבות בדבר ייחוד העיסוק ומניעת ניגוד עניינים ועוד. מדובר ביצירת מנגנון מקצועי, אובייקטיבי וחסר פניות, שתפקידו לקבוע מהו היטל ההשבחה לאשורו. לפיכך, גם אין מדובר בדיונים בשיטה האדברסרית, ובכך שונה הוא מגופים שיפוטיים, וועדות ערר בכלל זה. שמאי מכריע איננו כפוף לטענות הצדדים, ואיננו אמור להכריע בענין היטל ההשבחה רק על פי הנתונים שהובאו בפניו. אלא, חובה עליו לאסוף נתונים ולבודקם באופן עצמאי, על מנת להגיע לתוצאת אמת. על מעמדו ויחודו של השמאי המכריע עמדנו ברבות מהחלטותינו החל בערר 8005/10 דיור ב.פ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, עבור דרך ערר 8060/10 נהור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת; ערר (ת"א) 85046/09 קמור בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, ועוד רבות אחרות, ונסתפק בהפניה אליהן. כך למשל, נניח מקרה בו הן הוועדה המקומית והן הנישום, בחרו מטעמיהם הם - כל צד וטעמיו ונימוקיו עמו, שלא להביא בפני שמאי מכריע תכנית פלונית, הרלבנטית למקרקעין הנדונים. האם יתואר מצב לפיו השמאי המכריע כבול לטענות הצדדים ועליו להתעלם מתכנית פלונית הרלבנטית למקרקעין? כך גם לגבי עסקאות השוואה שהביאו צדדים, שגם לגביהן קבענו כי חובה על שמאי מכריע לבחון באופן עצמאי עניין זה ולא להיות כבול אך ורק לעסקאות שהצדדים הציגו בפניו. כמו כן מוקשה בעינינו, כפי שציינו גם לעיל בהחלטתנו בערר שם טוב דרור (לעיל), הכיצד ניתן לטעון כי אמנם ישנה סמכות לשמאי מכריע לקבוע היטל השבחה גבוה יותר מדרישת ועדה מקומית, אם אין סמכות לגבותו? שהרי אם כך, לשם מה נועדה סמכות זו של שמאי מכריע? כפי שנפסק בפ"ד דירות יוקרה (לעיל), הרי בדיוק לשם כך נוצר מוסד השמאי המכריע שבתיקון 84 לחוק - על מנת שהמס שיגבה יהיה מס אמת, ולא על מנת שהמס ש"יכתב" בשומה המכרעת, יהיה מס אמת, אך לא ניתן יהיה לגבותו ע"י הוועדה המקומית... נדמה לנו כי הדברים ברורים בענין זה. אשר לפסק הדין של בית המשפט המחוזי, אשר עליו הסתמכה וועדת הערר במחוז צפון בהחלטתה בערר(צפון) 884/11 תעשיית אלקטרוניקה (לעיל); פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה ע"א (חי') 195/03 שמי בר (ת.ח.) 1993 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל: סבורים אנו, לעניות דעתנו, כי מעבר לכך שמדובר בפסק דין מנחה ולא מחייב על פי סעיף 20(א) לחוק יסוד: השפיטה, הרי שבמקרה זה, ישנם נימוקים טובים לסטות ממנו, גם נוכח המצב החוקי השונה ששרר אז, לעומת היום. פסק הדין ניתן הרבה לפני תיקון 84 לחוק, וניתן אף להניח כי לו ניתן היה כיום, הדברים היו שונים. ... אשר על כן, אנו דוחים את טענת הנישומה וקובעים כי, שמאי מכריע מוסמך ואף חייב, לקבוע היטל השבחה על פי שיקול דעתו המקצועי באופן עצמאי, גם אם הינו גבוה מדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, וקביעתו היא המחייבת. שמאי מכריע איננו כבול בענין זה, לא לשומות הצדדים, לא לטענות הצדדים ולא לנתונים שהצדדים הציגו בפניו. על ועדה מקומית מוטלת החובה לגבות אך ורק מס אמת - לא יותר ולא פחות. לפיכך, היטל השבחה על פי שומת היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע, הוא היטל ההשבחה על פי חוק שמוסמכת הוועדה המקומית לגבותו, ולא הדרישה שהוציאה הוועדה המקומית, הכל כעולה מהוראות תיקון 84 לחוק התכנון והבניה." דעה זו מקובלת עלינו, ואנו קובעים כי על העורר לשלם את היטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, מששילם העורר את היטל ההשבחה שנדרש ע"י הועדה המקומית ובהעדר הלכה מחייבת בעניין זה, החלטנו לעשות שימוש בסמכותנו על פי סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, ובמקרה ספציפי להפחית את תשלומי הפיגורים באופן שממועד תשלום היטל ההשבחה ועד 30 יום מיום קבלת החלטה זו, יתווספו הפרשי הצמדה בלבד על סכום ההפרש על פי השומה המכרעת. ככל שלא ישולם ההפרש תוך 30 יום כאמור, ישולמו תשלומי פיגורים ממועד קבלת החלטה זו ועד מועד התשלום בפועל. לפיכך, אנו דוחים את הערר ומחייבים את העורר לשלם את היטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת. אין צו להוצאות. בניהקרקעותהיטל השבחהקניית קרקעות / מגרשים