התכנית הפוגעת שינתה את ייעודו של המגרש המערבי מאזור מגורים א' בו מותרת בניה נמוכה, בשל הסמיכות לים, של 2 קומות מעל קומת עמודים או 3 קומות כולל קומת קרקע, לאזור מגורים עם חזית מסחרית בו מותרת בניה בגובה של 6 קומות מעל מרתף חניה. העוררים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה (להלן - "הוועדה המקומית") תביעת פיצויים בגין אישורה של התכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. עפ"י חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעם העוררים ע"י השמאי אורן נס, צפויה לדירות העוררים פגיעה בפרטיות והסתרת נוף הים מדירותיהם. הוועדה המקומית דחתה את התביעות בהתבסס על חוות דעתו של השמאי שחר ברקוביץ. המשיבה מס' 2, חברת מלון עדן נהריה בע"מ, היא בעלת המגרש המערבי, וצורפה כמשיבה לערר שמי שהתחייבה באמצעות כתב שיפוי לשפות את הוועדה המקומית בגין תביעות פיצויים בשל אישורה של התכנית הפוגעת. תגובה לערר טענה הוועדה המקומית כי המגרש שבו מצויות דירות העוררים אינו גובל במגרש המערבי, והכביש החוצץ בין המגרשים - רחוב העליה ברוחב של 10 מ' - הוא ציר צפון-דרום משמעותי בעיר, העובר לאורך כמחצית העיר ואינו רחוב שכונתי. הוועדה המקומית והמשיבה מס' 2 הדגישו בפנינו כי המבחן העיקרי לעניין זה הוא מבחן מהותי של תפקוד הדרך ולא רוחבה. משכך, לפי הנטען, מגרש העוררים אינו בגדר מקרקעין הגובלים בתחום התכנית, כדרישת סעיף 197 לחוק. כפי שיפורט להלן, אנו סבורים כי יש לראות את מקרקעי העוררים כגובלים לתחום התכנית הפוגעת. ראשית, נציין כי גבולה המזרחי של התכנית הפוגעת עובר במרכז רחוב העליה, כך שמחצית רוחב הרחוב (5 מ') כלולים בתחום התכנית. בין מגרשם של העוררים לבין המגרש המערבי מפרידים אפוא 5 מ' בלבד. פסיקה בעניין זה קובעת כי ככלל נדרשת השקה פיסית בין המקרקעין הפוגעים למקרקעין הנפגעים. עם זאת, הוכרו בעע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים, פ"ד ס(2) 230 שני חריגים לכלל זה, שהרלבנטי מביניהם לענייננו הוא "כביש שכונתי צר". חריג זה הוסבר בפסק הדין כך: " החריג השני: כביש צר 27. החריג השני לכלל ההשקה הפיזית הוא כאשר בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין של התובע מפריד כביש צר. כפי שיובהר להלן, דעתנו היא כי נוכח המקרים הרבים שבהם צפוי לעבור כביש בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין; טבעו המיוחד של כביש, העשוי להותירו מחוץ לתחום התכנית; העובדה שברוב המקרים כביש לא ייכנס בגדר החריג הראשון - לנוכח אלה יש מקום לקבוע חריג ספציפי המתייחס למצבים שבהם הגורם המפריד בין התכנית למקרקעין הוא כביש. חריג שני זה שאנו קובעים, אף הוא מצומצם ומוגבל, ולא כל מקרה שבו עובר כביש בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין ייכנס בגדרו. בדומה לחריג הראשון, אף כאן תיגזר השאלה אם יש בהפרדה שיוצר הכביש כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" מטיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתכנית. ככל שהכביש יוצר חציצה גדולה יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג. על כן בגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים שבהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר או דרך כבושה או סלולה. בגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין-עירוניות או כבישים עירוניים שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים. כאמור, מצב שבו מצוי כביש שכונתי צר בין התכנית לבין המקרקעין לא ייכנס בגדר החריג הראשון, ומן הראוי לקבוע למצב זה חריג ספציפי משום שהתופעה שתכניות מוקפות בכבישים היא תופעה נפוצה מאוד. כך למשל קיימת סבירות גבוהה מאוד כי תכניות להקמת קניון, מרכז עסקי, בנייני מגורים, מלונות או מגרשי חניה יהיו כולן תכניות המוקפות בכביש שיפריד בינן ובין המקרקעין הסמוכים אליהן. אכן, לא בכדי מרבית התיקים שבאו בפנינו עוסקים בסיטואציה זו, שלפיה בין מקרקעי התובעים ובין התכנית מפריד כביש. על כך מבקשים באי כוח התובעים להוסיף כי קביעת פרשנות שלפיה קיומו של כביש שמפריד בין התכנית ובין המקרקעין ישלול את מעמדם של המקרקעין כ"גובלים", תהווה תמריץ לרשויות התכנון לקבוע גבולות שרירותיים לתכנית ולהותיר את הכבישים שבינה לבין המקרקעין הסמוכים לה מחוץ לתכנית, וזאת כדי להימנע ממתן פיצויים. חשש זה של קביעת תחומי תכנית שרירותיים כדי להתחמק מתשלום פיצויים מתעורר לטענתם בעיקר כשמדובר בכבישים, משום שכאמור, יש לצפות שתכניות רבות מוקפות מטבע הדברים בכבישים. בחשש זה יש לכאורה ממש, ויתרה מזאת, אפילו אם ניתן להניח שרשויות התכנון ינהגו תמיד בתום לב, עדיין קיים יסוד להניח שתכניות רבות לא יכילו בתחומן את הכבישים שבינן לבין המקרקעין הסמוכים להן. זאת משום שככלל הסדרי תנועה (להבדיל משינויים בכביש מבחינה תכנונית, כגון הרחבת תחום הדרך) אינם נקבעים בתכנית על פי חוק התכנון והבניה, אלא על ידי רשויות התמרור (כפי שהבהיר בא כוח היועץ המשפטי לממשלה בעמ' 7 לסיכומיו). על כן אף על פי שתכניות מתאר רבות מתנות אכלוס או מתן היתרים על פיהן בשינויים בהסדרי תנועה, מכיוון שהסדרי התנועה אינם נושא לתכנית, הרי שאף כאשר נדרשת עריכת שינויים בהסדרי תנועה בכבישים מסוימים, הדבר אינו מחייב את הכללתם בתחום התכנית. מן המקובץ עולה כי עשויים להתעורר מקרים רבים שבהם בין התכנית לבין המקרקעין הנפגעים יעבור כביש, וכי יש לצפות שבמקרים רבים הכביש לא ייכלל בתחום התכנית. בכל אותם מקרים למעשה לעולם לא יהיו מקרקעין "גובלים" על פי מבחן ההשקה הפיזית, וזכות התביעה תצומצם, הלכה למעשה, רק למקרקעין המצויים בתוך תחום התכנית. התוצאה האופרטיבית של החלת מבחן ההשקה הפיזית בלבד במקרים אלו תהיה אפוא שברבות מהתכניות הנוגעות לשטחים עירוניים הביטוי "מקרקעין גובלים" בסעיף 197 יהפוך לאות מתה וכוונת המחוקק תיעשה פלסתר. מכאן הצורך לקבוע חריג ספציפי למקרים שבהם עובר כביש צר בין התכנית לבין המקרקעין. עם זאת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה של הסוגיה דנן מחייב את הגבלתו של חריג זה כך שלא כל מקרה שבו עובר כביש בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין ייכנס בגדרו, אלא רק כאשר מדובר בכביש שכונתי צר או במכשולים מסוגו (כגון דרך מסומנת) כאמור לעיל. גם כשמדובר בחריג זה ראינו להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת מסוים, ולפיכך נמנענו מלקבוע באופן החלטי את רוחבו המרבי של כביש אשר יבוא בגדר החריג. לא נעלם מעינינו כי עמימות זו הופכת את הפרשנות של המונח "מקרקעין גובלים" לוודאית פחות, ובכל זאת לא ראינו לקבוע מסמרות בדבר רוחבו של הכביש שייכנס בגדר החריג. כפי שהובהר לעיל, אנו סבורים כי המבחן המוצע, אשר מעניק מסגרת והנחיות לשיקול הדעת העתידי בלי להגביל שיקול דעת זה לחלוטין, מהווה איזון ראוי בין הפגיעה המוגבלת בוודאות לבין הצורך לאפשר לגורמים המחליטים בכל מקרה לגופו גמישות מספקת כדי להימנע מתוצאות שרירותיות." (שם, בעמ' 271) הנה כי כן, פסה"ד המוביל בעניין זה קובע כי במסגרת החריג של כביש שכונתי צר יש להותיר לבתי המשפט וועדות הערר את שיקול הדעת לקבוע את רוחבו של הכביש שייכנס בגדר החריג (כששאלת תפקודו התחבורתי או הסטטוטורי של הכביש אינה חוזרת בפסקה זו). 10. להבנתנו, מדברי ביהמ"ש באשר לאפיונו של הכביש ככביש שכונתי צר עולה כי תפקודו של הכביש צוין ככלי עזר מסייע בהגדרת רוחב הכביש שייחשב כגובל. הביטויים רחב וראשי שזורים זה בזה במבחן שנקבע "ככל שהכביש יוצר חציצה גדולה יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר", ו-"גדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין-עירוניות או כבישים עירוניים שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים". ללמדנו שככל שכביש ראשי יותר, בהכרח יהיה רחב יותר, ועל כן עשוי מעמדו של הכביש לסייע בהצבת קו הגבול לרוחב הסביר שלא ייחשב כחוצץ בין מגרשים. 11. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בעמ"נ (ירושלים) 102/00 - יוסף הלברייך ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.: "בית המשפט העליון נקט לשון של "כביש שכונתי צר", לאו דווקא כדי להגביל את החריג על כבישים בשכונות, אלא כמטאפורה לכביש שולי, בהשוואה לכביש ראשי. לכן, למרות שמדובר בכביש הנמצא במרכז העיר, אין בכך לשלול את תחולת החריג לגביו". 12. מעבר לנדרש, נציין כי לטעמנו, כאשר הפגיעה הנטענת היא ויזואלית הרי שהמרכיב המרכזי שבגינו נבלעת הפגיעה בכביש עצמו הוא מרכיב המרחק, ולאו דווקא תפקודו התנועתי של הכביש. כך, למשל, בענייננו, אין בכמות התנועה העוברת בכביש כדי להשפיע על הפגיעה הנובעת מחסימת נוף הים בקומות העליונות. לעומת זאת, רוחבו הפיסי של הכביש משפיע על המרחק בין המבנים ועל מידת חסימת הנוף. על כן, מרכיב הפגיעה הנטענת יכול וצריך שיהיה חלק מהפעלת שיקול הדעת בקביעת המקרים שיכנסו בגדרו של החריג של כביש צר, וזאת על מנת להימנע מתוצאה שרירותית. במקרה שלפנינו, אין צורך להכריע כי רוחבו של הכביש מכריע וגובר על מעמדו הפונקציונלי, שכן לדעתנו אין המדובר ברחוב עירוני ראשי, וממילא המדובר ברחוב שכונתי צר. 13. ועדות הערר ובתי המשפט הכירו בכבישים שכונתים ברוחב שבין 10 ל-18 מ' ככבישים שכונתיים צרים (ראו, למשל, עמ"נ (ת"א) ) 157/02חברת מגדלי אלרוב בע"מ נ 'אברהם רמי טיבר; עמ"נ (י-ם) 102/00 יוסף הלברייך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים; עמ"נ (ת"א) 164/07 חווה ויעקב כחלון ו-46 אח' נ' הוַעדה המקומית לתכנון וּבנייה פתח-תקווה; עמ"נ (נצ) 1009/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לב הגליל " נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ז"ל). 14. בענייננו - עיון במפת הכבישים של העיר נהריה ובתכנית המתאר ג/במ/103 מלמד כי חלקה המרכזי של העיר בנוי על שתי וערב של רחובות ארוכים בכיוון צפון-דרום ומזרח-מערב, כשרחוב העליה הוא הצר מבין כולם באיזור, ואף אינו מהארוכים ביותר (כמו רחובות ויצמן והרצל/ההגנה). כך, רחוב ז'בוטינסקי ממזרח והמעפילים ממערב המקבילים לרחוב העליה הנם רחובות רחבים יותר (15 ו-18 מ') וישרים יותר, ורחוב העליה לא מתוכנן כרחוב מקשר ביניהם. 15. הטענה לפיה בתקופות בהם נחסם רחוב המעפילים לתנועה מווסתת התנועה לרחוב העליה, ועוברת בו תנועה שאינה שכונתית גרידא, אין בה כדי להפוך את טיבו של כביש שכונתי זה לרחוב עירוני ראשי. עפ"י תכנון הדרכים והסדרי התנועה הרגילים, מדובר בכביש שכונתי, שלא נועד לחבר בין חלקי העיר השונים. אף בתכנית המתאר הכוללנית לעיר שהוחלט על הפקדתה, רחוב העליה אינו מסומן בנספח התנועה של התכנית כציר תנועה ראשי, להבדיל מרחוב המעפילים המקביל לו ממערב. 16. נוכח כל האמור, ובשים לב שהמרחק מגבול מגרש העוררים לתחום התכנית הוא רק מחצית מרוחב הדרך (5 מ'), אנו סבורים כי יש לראות את מגרש העוררים כגובלים לעניין סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. 17. לפיכך באשר לנושאים הנוספים שבמחלוקת, אנו מורים על מינוי שמאי מייעץ בהתאם לתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. 18. לאחר שתינתן שומתו של השמאי המייעץ, יודיעו הצדדים, תוך 14 יום ממועד קבלת השומה, האם הם מבקשים להגיש טענות לגבי השומה, או שמא, ניתן להוציא החלטה על בסיס שומתו. אי מתן תגובה במועד יחשב כהסכמה לקבלת השומה. התיק יובא לעיון יו"ר הוועדה לאחר קבלת השומה מטעם השמאי המייעץ. תוכנית בניהבניהפיצוייםסעיף 197 לחוק התכנון והבניהשינוי ייעוד במקרקעין