מה זה איחוד וחלוקה ? מהי תוכנית איחוד וחלוקה ? סימן ז' בפרק ג' לחוק התכנון והבניה דן - כעולה מכותרתו - ב"חלוקה מחדש", וקובע את ההסדרים ביחס לביצוע תכנית איחוד וחלוקה. סמכותה של ועדה מקומית ביחס לתוכניות נושא סימן ז' לפרק ג' הנ"ל, נקבעה בסעיף 62א(א) לחוק התכנון והבניה, הקובע: "(א) תכנית מפורטת או תכנית מיתאר מקומית הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תכנית בסמכות הוועדה המקומית כאמור בסעיף 61א(א): (1)איחוד וחלוקה של מגרשים, כמשמעותם בפרק ג' סימן ז' ובלבד שאין בתכנית שינוי בשטח הכולל של כל יעוד קרקע, למעט האמור בפסקאות (2) ו(3). (2) הרחבת דרך בתוואי המאושר בתכנית בת תוקף, למעט דרך שאושרה בתכנית מתאר ארצית (3) הגדלת שטחים שנקבעו בתכנית בת תוקף לצרכי ציבור כמפורט להלן: דרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חניה, תחנות אוטובוס ורכבת שאינן תחנות קצה, שווקים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מחסני חירום, מתקנים לאספקת מים. ... (6) שינוי חלוקת שטחי הבנייה המותרים מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבנייה בתכנית ובתנאי שהשטח הכולל המותר לבנייה בכל ייעוד קרקע, לא יגדל ביותר מ-50%". כעולה מההלכה הפסוקה, תכנית איחוד וחלוקה היא תכנית שנועדה להגשים צרכים תכנוניים. כך קובע המלומד כהן רז בספרו "איחוד וחלוקה" (תשס"ח - 2008) כי: "מקור המושג הוא בשני מושגים נפרדים בחוק האנגלי. אם תמצו, שני שלבים שנתמזגו לכדי הליך אחד. איחוד הקרקעות הוא איסוף של חלקות קרקע פזורות לכדי חטיבת קרקע אחת גדולה... השלב השני הוא חלוקה מחדש של המגרש המאוחד למגרשים קטנים יותר על פי מטרה תכנונית, קניינית או אגררית.... חלוקה חדשה הינה פועל יוצא של תכנון חדש. לרוב אין היא עומדת לבדה אלא משולבת בשינויים תכנוניים נוספים על פי צרכים שונים. מילוי צרכים אלה בחלק מהתכנון הכולל, מחייב שינוי בייעודי הקרקע ובהוראות השימוש והבנייה של המגרשים הכלולים בהליך האיחוד והחלוקה" (עמ' 22, ור' גם בהמשך, בעמ' 56-57). בית המשפט העליון התייחס למטרתה של תכנית איחוד וחלוקה בבג"ץ 4914/91 תאופיק מנשאדי איראני נ. הוועדה המקומית (פ"ד מו(4) 749 (1992). באותו ענין קבע בית המשפט העליון (כב' השופט מצא) כי: "חלוקה מחדש (ריפרצלציה בלעז) מהווה אמצעי לתכנון שטחי קרקע על פי תפיסה המיועדת לספק צרכים חדשים. היא מתבקשת ונדרשת במקום בו החלוקה הקיימת איננה מאפשרת פיתוח השטח וניצולו הרציונאלי, לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור". מטרתה של תכנית איחוד וחלוקה היא אם כן בראש וראשונה מטרה תכנונית. לכן היא מוסדרת במסגרת חוק התכנון והבניה. אכן, ובניגוד למקרים אחרים, במקרה של תכנית איחוד וחלוקה עשויה להיות לתוכנית גם השלכה קניינית. אולם, הנושאים הקניינים אינם העיקר אלא הם עניינים טפלים הנלווים לתכנון עצמו. החלוקה היא האמצעי להשגת המטרה התכנונית - כפי שעולה בין היתר מפסה"ד בת"א (י-ם) 2530/00 חברת הכשרת היישוב בישראל בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל מחוז י-ם, שם נקבע כי: "פרק ג' לסימן ז' לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 קובע הוראות בענין חלוקה מחדש של מקרקעין (סעיפים 121-124). חלוקה זו הינה אמצעי לתכנון שטחי קרקע מקום בו החלוקה הקיימת אינה מאפשרת פיתוח השטח וניצולו לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור". קרקעותשאלות משפטיותאיחוד וחלוקה מחדש