עתירה המופנית כנגד החלטת המשיבה להימנע מלהשיב לעותרת את הערבות הבנקאית שהפקידה בידיה כבטוחה לתשלום היטל השבחה המתייחס לקרקע המצויה ברחוב האשל בפארק התעשייה בקיסריה והידועה כמגרש 4101 על פי תוכנית ג/322/ב', חלק מחלקה 7 בגוש 12349 (להלן: "הקרקע"), כמו כן מבוקש לקבוע, כי שומת היטל ההשבחה בגין הקרקע עומדת על 0 ₪. כפי שיובהר, סבור אני כי דין העתירה, במתכונתה הנוכחית, להידחות. עם זאת סבור אני כי יש מקום לאפשר לעותרת לעתור כנגד עצם חיובה בהיטל השבחה ולבחון את טיעוניה בעניין זה, הכל בכפוף לאמור להלן. המצב התכנוני באתר שבמחלוקת: הקרקע נשוא העתירה אינה נמצאת במרחב תכנון מקומי, על כן, אין וועדה מקומית שהיא מוסד תכנון בעל סמכויות לגביה, ובשל כך סמכויות התכנון המקומיות בה מסורות למשיבה מכוח סעיף 12 לחוק התכנון והבנייה (להלן: "החוק" או "חוק התכנון והבנייה). תכנית ג/322/א' שחלה בעבר על האתר שבמחלוקת (פורסמה למתן תוקף ביום 11.06.89) ייעדה את החלקה לאזור תעשיה והשימושים המותרים לפי התוכנית הם: תעשיה עתירת מדע ואלקטרוניקה, תעשיה ללא מוסכים, תעשיית טקסטיל, תעשייה יבשה ומוסכים ומפעלים לחומרי בניין. תכנית ג/322/ב' (פורסמה למתן תוקף ביום 25.01.00), (להלן: "התכנית") מסמנת את הקרקע שבמחלוקת כמגרש מספר 4101 ומרחיבה את השימושים המותרים גם למשרדים, חניות, מחסנים וכל תכלית דומה אחרת שנועדה לשרת את היעודים הנ"ל. כמו כן מפרטת התוכנית רשימת מפעלים מזהמים, שלא תותר הקמתם וקובעת, כי בקשה למפעל, שאינו תואם את רשימת התכליות, תועבר לאישור הוועדה המחוזית. החלטת ועדת משנה מיום 20.01.10- הוסיפה לתוכנית ג/322/ב' בסעיפים 14.1-14.3 תעשיה, מסחר ושירותי תעשייה את התכלית מתקני יצור אנרגיה נקייה (אנרגיה ממקורות מתחדשים), כן צוין כי ההחלטה חלה הן על מתקנים קיימים והן על בקשות חדשות (להלן: "החלטת ההרחבה"). ביום 29.10.08 ניתן היתר בניה 13/17/41/30 להקמת המבנים המהווים כיום את מפעל בסט קרטון, (להלן: "המפעל"). ביום 17.01.11 ניתן היתר בניה 13/17/41/063 להתקנת מתקן לייצור חשמל סולארי על גבי גגות המפעל, לרבות, התקנת ממירים, קווי מתח תת-קרקעיים ושנאים, (להלן: "היתר הבנייה"). סה"כ הספק המערכת 1,580 קילו וואט וסה"כ שטח גג עליו מותקנת המערכת 11,352 מ"ר. הרקע לעתירה והדיונים שקדמו להגשתה: העותרת, שאינה מפרטת בעתירותיה את עיקרי עיסוקה, היא חברה העוסקת בהקמה, ניהול ומכירת חשמל ממערכות אנרגיה סולארית. על גבי הקרקע נשוא העתירה מצוי מבנה, המשמש את מפעל בסט קרטון. על גגותיו של המפעל ביקשה העותרת להקים מתקנים פוטו- וולטאיים (סולאריים) לייצור חשמל. לצורך כך הגישה למשיבה בקשה לקבלת היתר בנייה. המשיבה נעתרה לבקשת העותרת והנפיקה לה היתר הבניה. בעקבות כך, הוצאה לעותרת הודעת שומה על היטל השבחה בסך של 1,175,000 ₪, אשר נערכה על ידי שמאית מטעם המשיבה. (חוות דעת השמאית צורפה כנספח א' לתגובת המשיבה). עם קבלת חוות דעת השמאית מטעם המשיבה הגישה העותרת ערר על ההחלטה לחייבה בתשלום היטל השבחה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בהתאם לסעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. יו"ר ועדת הערר מצא כי אין זה מסמכותו לדון בערר ככל שהוא נוגע להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. בהמשך לזאת, הגישה העותרת לבית המשפט עתירה מנהלית שמספרה 16220-02-12 (להלן: "העתירה הראשונה"). במסגרתה טענה העותרת בעיקר כנגד עצם חיובה בהיטל השבחה וכן טענה כנגד גובה ההיטל. במקביל פנתה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע שיכריע בעניין גובה היטל ההשבחה. הואיל והיה הליך משפטי תלוי ועומד בין הצדדים החליט יו"ר מועצת שמאי מקרקעין להימנע מלמנות שמאי מכריע עד לסיום ההליך המשפטי. בהמשך לזאת הורה בית המשפט למשיבה להגיש תגובתה לעתירה הראשונה וקבע דיון בפניו. במסגרת הדיון העלתה העותרת הצעה לפיה יותלה הדיון בעתירה והצדדים יפנו לשמאי מכריע. הוסכם כי השמאי המכריע ידון בהיבטים השמאים שבמחלוקת שאינם נוגעים לעצם החיוב בהיטל השבחה. בית המשפט אישר את ההצעה, הדיון הותלה והצדדים פנו לשמאי המכריע מר אייל יצחקי. השמאי המכריע דן בכלל טענות הצדדים, הן השמאיות והן המשפטיות וקבע, מחד, כי אין חבות בהיטל השבחה הואיל והמתקן מהווה שימוש אינהרנטי למפעל עצמו, כן, מאחר שתכנית ג'/322/ב' ששולם בגינה היטל השבחה, מאפשרת הקמת המתקן וכן בשל כך כי קבלת החלטת ההרחבה מיום 20.01.10 אינה עילה לתשלום היטל השבחה, מאידך, ציין השמאי כי באם ידחו הטענות המשפטיות על ידי בית המשפט גובה היטל ההשבחה יעמוד על 945,000 ₪. (חוות דעת השמאי המכריע מיום 18.03.13 צורפה כנספח א' לעתירה). בעקבות חוות דעת השמאי המכריע הגישה העותרת בקשה למחיקת העתירה הראשונה וחיוב המשיבה בהוצאות שכן לגישתה השמאי המכריע קיבל עמדתה במלואה. בתגובה לכך הודיעה המשיבה כי היא עומדת על כל טענותיה באשר לחיוב העותרת בהיטל השבחה וכי מן הראוי שבית המשפט יכריע בטענות המשפטיות בדבר עצם החיוב בהיטל השבחה. ביום 29.04.13 נמחקה העתירה הראשונה ללא צו להוצאות. ממילא לא נדונו ולא הוכרעו המחלוקת שבין הצדדים. בהמשך לזאת, ביקשה העותרת להשיב לידיה את הערבות הבנקאית שהפקידה. המשיבה מצדה סירבה להשיב את הערבות הבנקאית מאחר וטענות העותרת כנגד עצם החיוב בהיטל ההשבחה לא נדונו על ידי בית המשפט למרות עמדתה בדבר הצורך בהכרעה שיפוטית בעניינים אלה. לפיכך, שלחה המשיבה מכתב לב"כ העותרת לפיו החיוב הכספי בגין היטל ההשבחה בגובה 945,000 ₪ בהתאם לחוות דעת השמאי המכריע, שריר ותקף והמשיבה עומדת על תשלומו. מכאן העתירה שבפנינו. טענות העותרת: לטענת העותרת, החלטתו של השמאי המכריע הינה החלטה מחייבת ואין המשיבה יכולה להתעלם הימנה, זאת ללא כל רלוונטיות לשאלה אם השמאי החליט בשאלות שמאיות או משפטיות. כן טוענת העותרת, כי במידה ויש למשיבה טענות כנגד קביעותיו של השמאי המכריע לרבות טענות בדבר חוסר סמכותו להכריע בשאלות משפטיות, הרי שהדרך להתמודד עם כך הינה במסגרת הליכים משפטים מתאימים להשגה על ההחלטה וכל עוד לא עשתה המשיבה כן, תהיה החלטתו של השמאי המכריע שרירה וקיימת ויש לפעול על פיה. בנוסף, מציינת העותרת כי המשיבה עושה דין לעצמה בכך שהיא אינה מקיימת את החלטת השמאי המכריע, זאת בניגוד לעמדותיה במקרים דומים אחרים. בהקשר זה מפנה העותרת לפסק דין שניתן ב עת"מ 37317-04-12 פרנקל ובניו נכסים (1995) בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: "פרשת פרנקל") שם לטענת העותרת, קיבלה המשיבה את קביעתו של השמאי המכריע לפיה אין העותרת חייבת בהיטל השבחה ובמקרה זה מסרבת היא לקבלה חרף הדמיון בין המקרים כשלמעשה משתמשת המשיבה בערבות הבנקאית שהפקידה העותרת בידיה כאמצעי לחץ כלפיה לתשלום היטל ההשבחה ובכך מתנהלת המשיבה בחוסר תום לב קיצוני. עוד חוזרת ומציינת העותרת, כי אין מקום במסגרת הליך זה לבחון את הכרעתו של השמאי לגופו של עניין שכן גם אם השמאי המכריע החליט בשאלות משפטיות ובכך חרג מסמכותו, הרי שעל המשיבה לטעון זאת בפני הערכאה המשפטית המוסמכת ומשלא עשתה כן אין מקום לדון בטיעון לגופו. יחד עם זאת טוענת העותרת, כי השמאי המכריע דן בנושאים שמאיים שבמסגרת סמכותו. כך במסגרת החלטתו בחן השמאי המכריע מספר שאלות כשבמרבית השאלות קיבל הוא את עמדת המשיבה לפיה המדובר בשאלות משפטיות, בחלק מהסוגיות דחה הוא את עמדת העותרת ובשתי סוגיות קיבל עמדתה. כך למשל לשאלה האם התכלית של ייצור חשמל סולארי הייתה מותרת טרם החלטת ההרחבה מיום 20.01.10, ענה השמאי המכריע בחיוב, וקבע כי החלטת ההרחבה אינה מוסיפה שימוש, אלא רק מפרשת את השימושים המותרים על פי התוכנית הקודמת שבגינה שולם היטל השבחה. שאלה זו לטענת העותרת נמצאת בתחום סמכותו של השמאי. עוד לטענת העותרת, השאלה מה הם שימושים מותרים או אסורים על פי תוכנית היא שאלה שמאית מובהקת, והיא הבסיס של כל חוות דעת הקובעת היטל השבחה. לדידה חוות דעת של שמאי המתייחסת להיטל השבחה קובעת ראשית מהם השימושים המותרים במצב התכנוני הקודם ולאחר מכן היא קובעת מהם השימושים המותרים במצב התכנוני החדש ובשלב האחרון משווה את הערך הקרקעי בכל אחד מהמצבים. כך גם עשתה השמאית מטעם המשיבה. ההבדל הוא שהשמאית מטעם המשיבה, בניגוד לשמאי המכריע, נשענה על ההנחה כי החלטת ההרחבה מיום 20.01.10 משנה מצב תכנוני קיים. עוד ציינה העותרת, שקביעת השמאי המכריע, לפיה השימוש של ייצור חשמל סולארי הינו אינהרנטי (נלווה) לשימוש העיקרי של המפעל הינה החלטה שמאית מובהקת וכן, כי השאלה אם היקף הייצור של החשמל הסולארי עולה או נופל מהיקף צריכת החשמל של המפעל היא שאלה עובדתית שהשמאי המכריע הוא שצריך לבחון אותה, לפיכך, לא היה בקביעת השמאי המכריע משום חריגה מסמכות. כן, ציינה העותרת במסגרת הדיון בעתירה אשר התנהל בפני ביום 10.07.2013, שאם בית המשפט סבור שצריך להיכנס לגופו של עניין, מבקשת העותרת להגיש טענותיה לעניין זה בכתב. לנוכח כלל האמור, מבקשת העותרת להורות למשיבה להשיב לידיה את הערבות הבנקאית שהפקידה לצורך הבטחת תשלום היטל ההשבחה, כן מבקשת העותרת לקבוע, כי שומת היטל ההשבחה בגין הקרקע נשוא המחלוקת, עומדת על שיעור 0 ₪. טענות המשיבה: לגישת המשיבה חרג השמאי המכריע מסמכותו משהוסמך הוא להכריע בעניין גובה החיוב בהיטל השבחה, תוך הותרת השאלות המשפטיות (העוסקות בעצם החיוב) להכרעת בית המשפט, וחרף כך בחר הוא להתייחס ולהכריע בכלל טענות העותרת לרבות בטענות הנוגעות לעצם החיוב. זאת למרות שהוסכם בין הצדדים במסגרת העתירה הראשונה כי הפנייה לשמאי המכריע תהיה לצורך ההכרעה בשאלות השמאיות שהן בתחום סמכותו, להבדיל מהשאלות המשפטיות הנוגעות "לעצם החיוב" בהיטל השבחה, שאלות שהינן בסמכות בית המשפט. עוד לגישת המשיבה, מן הראוי היה להקדים דיון משפטי בעניין עצם החיוב בהיטל השבחה, לדיון השמאי בעניין גובה החיוב. כן טוענת המשיבה, כי הפנייה לשמאי מכריע מחייבת הכרה בעצם החיוב בהיטל השבחה בהתאם לסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בנוסף, טוענת המשיבה כי העותרת ביקשה למחוק את העתירה הקודמת למרות שבהחלטתו ציין השמאי המכריע כי הכרעותיו ב"טענות הסף", כהגדרתו, דהיינו, הטענות השמאיות-משפטיות / משפטיות טהורות כפופות לביקורת שיפוטית וניתנו רק על מנת להקל על בית המשפט וכן למרות שהמשיבה הדגישה בתגובתה לבקשה למחיקת העתירה באופן מפורש כי ככל שתימחק העתירה, יוותר החיוב הקיים על כנו. כך שעמידת העותרת על מחיקת העתירה איינה את האפשרות לברר את טענותיה כנגד עצם החיוב בפני הרשות המוסמכת והותירה את החלטת החיוב בתוקפה ובנסיבות אלה אין לעותרת להלין אלא על עצמה. עוד טוענת המשיבה כי העותרת היא שעושה דין לעצמה ואף התנהלותה היא שלוקה בחוסר תום לב, זאת בין היתר בשל התעלמותה מהסכמות דיוניות אליהן הגיעו הצדדים במסגרת העתירה הראשונה, ובכך מנסה היא להתחמק מדיון ענייני בטענותיה המשפטיות בדבר עצם החיוב, בפני גורם משפטי מוסמך, כך גם, מנסה היא לאחוז במקל משני קצותיו. כמו כן טוענת המשיבה, כי התנהלותה של העותרת לוקה בחוסר תום לב קיצוני ובחוסר הגינות דיונית זאת בשל שינוי עמדתה התדיר בהתאם לנסיבות ובלבד שיהיה בכך לפטרה מתשלום, תוך שהיא מבקשת להקנות להחלטת השמאי המכריע, על ההחלטות המשפטיות שבה מעמד שלא ניתן להקנות לה מכוח החוק. כך לדוגמא, בעתירתה הראשונה טענה העותרת כי לא יכולה הייתה לפנות לשמאי מכריע אלא במסגרת הליך משפטי, והנה לגישת המשיבה בעתירה הנוכחית משנה העותרת עמדתה וטוענת כי זכותה לפנות לשמאי המכריע הייתה עצמאית ובלתי תלויה בהליך כלשהו. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי עמדתה בדבר תקיפת חוות דעתו של השמאי המכריע בהליך אזרחי התייחסה לקביעותיו השמאיות, משמע, ככל שמי מהצדדים ביקש לתקוף את שומתו של השמאי המכריע, הרי שהדרך לעשות כן הייתה בנקיטת הליך אזרחי, זאת בהעדר ערכאת ערר מנהלית דמותה של ועדת הערר המחוזית. בנוגע לשאלות המשפטיות / שמאיות-משפטיות ניתן וראוי היה לטענת המשיבה לדון בהן במסגרת העתירה הראשונה, ובוודאי שלא היה ראוי להותירן ללא ביקורת שיפוטית על אף שהשמאי המכריע עצמו קבע בהחלטתו כי ביקורת זו הינה נחוצה ונדרשת. המשיבה מפנה בעניין זה לפסק הדין, בר"מ 9547/10 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין - מכבים - רעות נגד יצחק גונן, תק -על 2013 (2), 3926, 3932 (2013) (להלן: "עניין מודיעין"), שם נקבע כי מן הראוי להותיר בידי ועדת ערר את האפשרות לקיים דיון בשאלת ביטול חוות דעתו של השמאי המכריע גם אם לא הוגש עליה ערר, באותם המקרים שבהם נפל בה פגם מן הסוג המצדיק ביטול של פסק בוררות גם אם לא הוגשה לגביו התנגדות. על כן, מוסיפה המשיבה וטוענת כי משמנעה העותרת, בכוונת מכוון, את בירור טענותיה המשפטיות בבית המשפט ומשלא ניתנה החלטה שיפוטית הקובעת פטור מתשלומו, עומד בתוקפו ההיטל, בגובה 945,000 ₪ בהתאם לחוות דעת השמאי המכריע. עוד מציינת המשיבה, כי השמאי המכריע חיווה דעתו בשלוש מטענות הסף של העותרת הנוגעות לעצם החיוב בהיטל השבחה. אחת השאלות היא חוקיות הטלת היטל השבחה מכוח החלטת ההרחבה, שהיא שאלה משפטית טהורה אף לדעת השמאי המכריע. לעומתה שתי השאלות הנותרות בדבר פרשנות תכנית וסיווג השימוש כעיקרי או נלווה הן שאלות תכנוניות - משפטיות במהותן ששמאים נוהגים להתייחס אליהן בחוות דעתם, אך הכרעתם בעניין זה אינה נהנית מהמעמד שניתן להכרעת שמאי מכריע בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה והיא כפופה להכרעת בית המשפט בעניין זה. עוד נטען, כי שגה השמאי המכריע במסקנתו כי השימוש להצבת מתקנים להפקת אנרגיה סולארית הותר במצב קודם וכן שהשימוש להצבת מתקנים להפקת אנרגיה סולארית הנו שימוש אינהרנטי לשימוש התעשייתי. זאת בשל ביסוס עמדתו על היבטים בלתי רלוונטיים, כגון הסתמכותו על היקף צריכת החשמל. בנוסף, מציינת המשיבה כי קביעתו של השמאי המכריע לפיה החלטת ההרחבה אך מבהירה את המצב התכנוני הקיים, למרות שנכתב בה במפורש כי היא מוסיפה שימוש, הינה בלתי ראויה. לשיטת המשיבה, השאלה אכן הנה האם הבקשה להיתר שהגישה העותרת הנה בקשה לשימוש דומה שנועד לשרת את השימוש התעשייתי, לשאלה זו לטענת המשיבה יש להשיב בשלילה. זאת בהעדר תלות תפקודית בין מתקן העותרת לבין מפעל בסט קרטון. החשמל המיוצר על ידי העותרת אינו משמש לפעילות המפעל, אלא נמכר לחברת החשמל בתעריף הגבוה מהרגיל. המפעל, לעומת זאת, קונה חשמל במחיר רגיל. על כן, סוברת המשיבה, כי אין כל קשר בין העותרת לבין מפעל בסט קרטון למעט קרבה גיאוגרפית מקרית. לפיכך ובהיעדר זיקה כאמור לא ניתן לומר כי המדובר בפעילות אינהרנטית או פעילות נלווית לפעילות התעשייתית של המפעל. לעניין זה מפנה המשיבה לחוות דעת היועץ המשפטי של משרד הפנים ולחוות הדעת המשלימה בעניינה. עוד לשיטת המשיבה, טעה השמאי המכריע בהכרעתו, בשאלת סיווגו של השימוש המבוקש כאינהרנטי או נלווה לשימוש המותר בתוכנית. המסקנה אליה הגיע השמאי המכריע הינה כי השימוש המבוקש שולי מבחינה פיזית וכלכלית ועל כן מדובר בשימוש אינהרנטי לשימוש המותר על פי התוכנית. אולם, לדידה של המשיבה לא מדובר בשימוש טפל ושולי, אלא המדובר במתקן רחב היקף המייצר חשמל בכמויות ניכרות ביותר, מתקן שנעשה בו שימוש מסחרי בדרך של מכירת החשמל המיוצר לחברת החשמל בתעריף גבוה והכל לשם הפקת רווחים. על כן זהו שימוש עצמאי נפרד שאין לראותו כשימוש נלווה לשימוש התעשייתי במפעל הקרטון, במיוחד בשל כך כי אין קשר תפקודי או משפטי בין מפעל הקרטון והשימוש שנעשה בו לבין "מפעל החשמל", הם נפרדים בפועל ומנוהלים על ידי גופים שונים. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי ייצור החשמל על ידי העותרת אינו שימוש עצמי או נלווה לשימוש התעשייתי אלא המדובר בשימוש עצמאי, עיקרי, אשר לא היה ניתן לבצעו לולא החלטת ההרחבה מיום 20.01.10. לכך יש להוסיף כי העותרת שכרה את גג המבנה מלכתחילה לצורך הקמת המתקנים הפוטו-וולטאים ללא כל עניין או שימוש אחר בקרקע. כן מציינת המשיבה כי שגה השמאי המכריע בהסתמכותו על החלטת ועדת הערר בעניין פישמן [ערר 8001/12 פישמן מגדלי קירור בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון (להלן: "עניין פישמן")] לצורך ביסוס מסקנתו כי המדובר בשימוש נלווה לשימוש התעשייתי וכי שימוש זה היה מותר גם במצב התכנוני הקודם. כך גם נטען, כי על פי המבחנים המהותיים שנקבעו בחוות דעת משרד הפנים, בפסיקת בתי המשפט וועדות הערר, המתקן הפוטו-וולטאי המבוקש איננו מתקן נלווה ואינהרנטי, הן בשל היקפו והן בשל אופיו. מדובר במתקן המכיל 6,727 פנלים בשטח כללי של 11,352 מ"ר והספק היצור שלו 1,580 קילו וואט. לעניין זה אעיר כבר כעת, מבלי לקבוע מסמרות בעניין ומאחר והשאלות המשפטיות טעונות בירור במסגרת הליך שלם, כפי שיפורט, כי לא ניתן להתעלם מהעובדה שהעותרת היא תאגיד שונה מזה המפעיל את המפעל התעשייתי בסט קרטון שעל גגו הוקמו מתקני העותרת ונראה גם שלא בכדי גם המפעל התעשייתי הנ"ל אינו צד לעתירה. בכל מקרה עניין זה יבורר בעתיד, ככל שהדבר ידרש. באשר למקור עילת ההשבחה, טוענת המשיבה כי החלטת ההרחבה מיום 20.01.10 נכנסה לנעליה של תכנית ג'/322/ב', ויצקה בה תוכן משביח חדש המתבטא בהרחבה כללית של זכויות הניצול במגרש בדרך של הוספת שימוש כללי קבוע לתוכנית תקפה, היא עילת ההשבחה. לפיכך, החלטת השמאי המכריע לפיה לא ניתן לחייב בהיטל השבחה מכוח החלטת ההרחבה בשל כך כי אין מדובר בתוכנית, הקלה או שימוש חורג, אינה מתיישבת עם הדין, ההלכה הפסוקה או תכלית הטלת היטל השבחה. לעניין השבת הערבות הבנקאית מציינת המשיבה, כי תקנה 1 לתקנות התכנון והבנייה (ערבות להבטחת תשלום היטל השבחה ודחיית תשלומים), התשמ"א-1981 (להלן: "התקנות") קובעת, כי הערובה להבטחת תשלום היטל השבחה תהא ערבות בנקאית לחצי שנה ומאחר שפג תוקפה של הערבות הבנקאית שמסרה העותרת ובשים לב לקיומו של חיוב תקף מבקשת המשיבה ועומדת על הארכת תוקפה של הערבות הבנקאית בהתאם לתקנות. כללו של דבר, טוענת המשיבה, כי מן הראוי כי טענות העותרת בדבר עצם החיוב בהיטל השבחה ידונו ויוכרעו על ידי בית המשפט, לפיכך אין נפקות לקביעותיו של השמאי המכריע בעניין השאלות המשפטיות משניתנו הן בחוסר סמכות. בנסיבות אלה, החיוב בהיטל השבחה תקף ושריר ועל העותרת לשלמו. למעלה מן הצורך, מציינת המשיבה כי טענות העותרת כנגד עצם החיוב דינן דחייה בשל כך כי השימוש במתקן מהווה שימוש עיקרי, עצמאי, נפרד ובלתי תלוי תפקודית בכל שימוש אחר בקרקע ועל כן לא היה ניתן לאשרו מכוח התוכנית או מכוח היותו שימוש נלווה והחלטת ההרחבה והיא בלבד, היא שאפשרה את אישור הבקשה להיתר בניה דבר המקים חבות בהיטל השבחה. לאור האמור, מבקשת המשיבה לדחות העתירה ולחייב העותרת בהוצאותיה. דיון ומסקנות: לאחר שבחנתי את כלל טענות הצדדים ואת המסמכים שהובאו לעיוני, הגעתי למסקנה כי יש לדחות העתירה, במתכונתה הנוכחית, ככל שהיא מסתמכת על חוות דעתו של השמאי המכריע והכרעותיו בנושאים המשפטיים. אקדים לציין, כי מסכים אני לגישת המשיבה לפיה מן הראוי היה להקדים דיון בשאלות המשפטיות הנוגעות לעניין "עצם החיוב" לדיון בדבר "גובה החיוב" בהיטל השבחה, שכן ככל שההכרעה בשאלת עצם החיוב הייתה שלילית, הרי שהתייתר בכך הצורך לדון בשאלת גובה החיוב. חיוב בהיטל השבחה מקור החיוב בהיטל השבחה מעוגן בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה. סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק קובע כי השבחה הינה "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימשו חורג". סעיף 2(א) לתוספת השלישית מפרט כי החיוב בהיטל השבחה נובע מהשבחה שנובעת בין מהרחבת זכויות הבנייה ובין בדרך אחרת. עינינו הרואות כי בהתאם לדברי החקיקה קיימים 3 תנאים מצטברים לחיוב בהיטל השבחה והם: עליית שווי המקרקעין, אישור תוכנית ו/או מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג וקיומו של קשר סיבתי בין עליית השווי לבין אישור התכנית על חלופותיה, בהעדר קשר סיבתי שכזה, הרי שאין השבחה שניתן לקבוע לגביה היטל. הסוגיה המשפטית העומדת בפנינו לצורך ההחלטה אם יש לקבל העתירה, להורות על השבת הערבות הבנקאית לידי העותרת ולקבוע כי שיעור היטל ההשבחה עומד על 0 ₪, נוגעת לשאלת נפקות הכרעותיו של השמאי המכריע בשאלות המשפטיות הנוגעות לעניין עצם החיוב בהיטל השבחה. בכלל זה חלוקים הצדדים ביניהם בעניין סמכות השמאי המכריע לדון בשלוש השאלות שלהלן: האחת, נוגעת לחוקיות חיוב העותרת בהיטל השבחה מכוח החלטת ההרחבה מיום 20.01.10. השנייה, נוגעת לשאלה האם השימוש המבוקש להפקת חשמל סולארי- הותר גם במצב התכנוני הקודם להחלטת ההרחבה והשאלה השלישית נוגעת לשאלת האינהרנטיות של השימוש המבוקש לשימוש העיקרי. סמכותו של שמאי מכריע המשיבה טוענת, ולדעתי היא צודקת בכך, כי השמאי המכריע הוסמך להכריע בשאלות השמאיות הנוגעות לעניין גובה החיוב בהיטל השבחה, שאלות שהינן בתחום מומחיותו, זאת להבדיל מהשאלות המשפטיות בדבר עצם החיוב. שאלות אלו הן בסמכות בית המשפט. על כן הכרעותיו של השמאי בשאלות המשפטיות שעלו בפניו התקבלו בחוסר סמכות. ראוי לציין, כי אף לגישת השמאי המכריע, חלק מהסוגיות שעלו בפניו הן סוגיות משפטיות שמן הראוי שיתבררו בפני ערכאה שיפוטית מתאימה. משמע, כי אף לגישת השמאי המכריע, יש בהכרעתו בשאלות המשפטיות משום חריגה מסמכות. מקור סמכותו של השמאי המכריע לדון בשאלות השמאיות שבתחום מומחיותו כמו גם מקור ההבחנה בין "עצם החיוב" לבין "גובה החיוב" בהיטל השבחה מעוגן בסעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הקובע: "בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), החייב בהיטל רשאי, אם אין הוא חולק על החיוב כשלעצמו, לפנות בתוך התקופות האמורות בסעיף קטן (א), לפי העניין, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה בעניין גובה החיוב; יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו;" הנה כי כן, לשון סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק ברורה דיה. ניתן למצוא בה סימוכין לטענת המשיבה כי סמכויותיו של השמאי המכריע תחומות להכרעה בעניין גובה החיוב בהיטל השבחה בלבד. צודקת המשיבה בכך כי הפנייה לשמאי מכריע בהתאם להוראות החקיקה כפי שהובאה לעיל מלמדת על ההכרה בעצם החיוב ועל כן הצעת העותרת לפנות לשמאי מכריע מלמדת על הכרתה בדבר עצם החיוב בהיטל השבחה, ולפיכך, המחלוקת בין הצדדים נותרה אך לעניין גובה החיוב. יפים אפוא לעניינינו, בשינויים המחויבים, דבריו של כבוד השופט יצחק שמעוני באותו עניין: "בדין קבע השמאי המכריע כי אין בסמכותו להכריע בטענת המערערים הקובלים על עצם הטלתו של היטל השבחה. מוסד השמאות המכריעה נוסד על מנת להכריע בהשגות הנישום על שומת היטל ההשבחה ולא על עצם הטלתו של היטל ההשבחה. כך עולה מסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק, לרבות דברי ההסבר לתיקון מס' 84 לחוק.... כמו גם מפסיקת בתי המשפט בערכאות השונות (ראה למשל: בג"צ 7129/00 דון יחיא נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, פ"ד נד(5) 218 ; עת"מ (ת"א) 7172-05-10 דור ריטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים (לא פורסם, ניתן ביום 26.1.11)". (עש"א (י-ם) 16806-01-11 אריה גורוירט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, ניתן ביום 14.07.13. לאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי חוות דעתו של השמאי המכריע, ככל שהיא מתייחסת לשאלות המשפטיות, ניתנה בחוסר סמכות. על כן, אין לקבל קביעותיו בשאלות אלה. בנסיבות העניין, ראוי להעביר את ההכרעה בשאלות המשפטיות לבית המשפט המוסמך שהינו בית המשפט לעניינים מנהליים. יחד עם זאת אינני רואה מקום להכריע כעת בשאלות המשפטיות הנוגעות לעניין עצם החיוב בהיטל השבחה, בהתחשב בכך שהעותרת נמנעה מלטעון לגופו של עניין בשל הסתמכותה על הכרעתו של השמאי המכריע. בשולי הדברים, אציין, כי לא נעלמו מעיניי טענות המשיבה לגופן של הטענות המשפטיות. יחד עם זאת, כאמור לא מצאתי מקום להכריע בשאלות שבמחלוקת טרם קבלת התייחסות משלימה מטעם העותרת לגופו של עניין, וזאת כדי שלא תקופח זכותה לטעון טענות משלימות לעניין זה. אשר לערבות הבנקאית, אציין כי היא הופקדה בידי המשיבה לצורך הבטחת תשלום היטל ההשבחה ככל שהעותרת תחויב בתשלומו. הואיל וטרם הוכרעה המחלוקת בסוגיית עצם החיוב, ומאחר והמסקנה אליה הגעתי היא שמן הראוי שבית המשפט יכריע בטענות המשפטיות בדבר עצם החיוב בהיטל השבחה, הרי שטרם קמה לעותרת הזכות לקבל בחזרה את הערבות הבנקאית שהפקידה. כן, אין מקום להיעתר לבקשת העותרת ולקבוע כי שומת היטל ההשבחה בגין הקרקע נשוא המחלוקת, עומדת על שיעור 0 ₪, טרם ההכרעה בשאלות משפטיות. סיכום: אשר על כן, לאור המפורט לעיל, ומבלי שאדון ואכריע במחלוקת המשפטית באשר לצדקת מי מן הצדדים בעניין "עצם החיוב" בהיטל השבחה, אני דוחה העתירה במתכונתה הנוכחית. על כן, הערבות הבנקאית תוותר בידי המשיבה עד להכרעת הערכאה השיפוטית המוסמכת בשאלות המשפטיות שבמחלוקת. מאחר והעותרת, למעשה, לא טענה במסגרת עתירתה הנוכחית בנוגע לטענות המשפטיות בענין עצם החיוב (טענות שעלו בעתירתה הראשונה, שנמחקה לבקשתה), סבור אני כי יש מקום לאפשר לה למצות את טענותיה בענין זה. עם זאת, ומאחר והעותרת מחקה מיוזמתה את עתירתה הראשונה יהיה על בית המשפט לבחון אם יש לראות בכך משום וויתור על טענות וכן לשקול הבטים הקשורים בלוחות הזמנים של העלאת טענות אלו, ככל שתבקש העותרת לעשות כן, ובשים לב לחלוף הזמן. עם זאת לא אחסום את העותרת מפניה לבית המשפט בהליך הנכון כדי שטענותיה המשפטיות יבחנו. בהתאם אני מורה כי ככל שעומדת העותרת על טענותיה המשפטיות עליה להגיש עתירה חדשה שתכלול התייחסות משלימה לשאלות המשפטיות שבמחלוקת, עד לא יאוחר מיום 31/10/13. ככל שלא תוגש עתירה חדשה עד למועד שנקבע יחשב הדבר כזניחת טענות העותרת וסיום ההתדינות בפרשה זו. יובהר כי ככל שתוגש עתירה חדשה ניתן יהיה לטעון, בין הייתר, גם טענות בנוגע לשיהוי בהגשת העתירה וכן טענות שיתיחסו לאופן שבו בחרה העותרת לכלכל צעדיה במסגרת העתירות שהוגשו עד היום. יובהר כי אינני קובע עמדה בעניין זה וככל שיטענו טענות יהיה על המותב שידון בעתירה להביא בחשבון את מכלול הנסיבות ולהכריע במחלוקת לפי שיקול דעתו. הגשת העתירה המתוקנת מותנית בהארכת תוקף הערבות נשוא המחלוקת שבין הצדדים לתקופה של 12 חודשים נוספים או הפקדת ערבות חדשה תחת הערבות נשוא העתירה, ערבות שתוקפה פג וזאת עד לא יאוחר מיום 28/10/13. לא תופקד ערבות חדשה ו/או לא יוארך תוקפה של הערבות נשוא העתירה יחשב הדבר כוויתור על טענות העותרת והעותרת תהיה מנועה מהגשת העתירה החדשה. ככל שתוגש עתירה חדשה במועד ובתנאים שנקבעו לעיל היא תיקבע לדיון בהתאם לסדרי העבודה של בית המשפט. בנסיבות העניין ולאור התוצאה אליה הגעתי, אין צו להוצאות. ערבות בנקאיתבנקערבות