תשלום מיוחד נוסף על פי חוק יישום תכנית ההתנתקות העתירה מופנית כנגד קביעותיה של המשיבה, הוועדה המיוחדת על פי חוק יישום תכנית ההתנתקות, התשס"ה-2005 (להלן: "החוק"), בעניין התשלום המיוחד הנוסף שנקבע לעותרת בהחלטתה מיום 29.8.13. החלטה זו של המשיבה ניתנה לאחר מתן פסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין כליף (עע"ם 7792/09 כליף תעשיות (1994) בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לפי חוק יישום ההתנתקות, מיום 16.5.12; להלן: "פסק-דין כליף"), והתבססה על הפרשנות שהעניקה הוועדה המיוחדת לפסק-דין כליף. לשאלות העקרוניות בנוגע לאמות המידה לקביעת מהות התשלום המיוחד הנוסף שיש להעניק על פי הקביעות שבפסק דין כליף, דרך קביעת שיעורו והאפשרות להפחית ממנו, עמדנו בהרחבה בפסק-דיננו בעת"מ 215-09-13 חמו נ' הוועדה המיוחדת, מיום 30.12.13 (להלן: פסק-דין חמו), ואין צורך לשוב ולהידרש לאותן סוגיות שנדונו שם. די אם נאמר כי ככלל נקבע בפסק-דיננו בעניין חמו כי התשלום יבוסס על המפתח שנקבע בתיקון 4 לחוק (מיום 15.8.11), תוך התאמת המבנה לאחד מחמשת הסיווגים שבתיקון 4 לחוק ("מבנה א" - מבנה ה"), ובהתאם ל"עלות הנורמטיבית ההיסטורית"; וכי הפחתה מהסכום המתקבל תישמר רק ל"אותם מקרים בהם נראה כי אכן שיקולי הצדק הכלליים נוטים לכיוון ההפחתה, ובפרט שעה שבעל העסק נמנע מלקיים חובה חוקית והוועדה סבורה כי הפיק רווח מדרך התנהלות בלתי חוקית זו" (ראו בהרחבה בפסק-דין חמו). הדיון להלן יתמקד, אפוא, באותם נושאים שנותר לדון בהם לאחר ההכרעה באותן סוגיות עקרוניות. בבעלות העותרת היה מבנה מסחרי בשטח של 4,080 מ"ר באזור התעשייה ארז. המבנה הוקם במהלך שנת 2003. העותרת, שערב ההתנתקות היתה חברה רווחית, פוצתה במסלול הפיננסי. מאחר והמבנה הוקם בקרבת זמן להתנתקות לא ניתן היה לכלול את הפיצוי בגין המבנה במסלול הפיננסי. הומלץ לפיכך, בדיון שהתקיים בוועדת הזכאות, לראותו כ"נכס עודף" ולהעניק בגינו פיצוי נוסף על הפיצוי שניתן לפי המסלול הפיננסי. אין מחלוקת כי טופס הפחת שהגישה העותרת בגין המבנה שיקף הוצאות בסך של 1,363,529 ₪ בלבד, בעוד שלשיטת העותרת העלות האמיתית של הקמת המבנה עלתה על 8 מיליון ₪ (העותרת טענה לעלויות היסטוריות שונות הנעות מ-8.8 מיליון ₪ ועד לסכום העולה על 10 מיליון ₪). בדיונים שהתקיימו בעניינה של העותרת בוועדת הזכאות נקבע לה פיצוי בעד המבנה בסכום של 1,363,529 ₪, בהתאם למדווח בטופס הפחת (החלטה מיום 2.1.06). לאחר שהובא עניינה של העותרת פעם נוספת לפני ועדת הזכאות היא המליצה, בדעת רוב, להגדיל את הפיצוי בגין המבנה ולראות בו כ"נכס עודף", אף שלאמיתו של דבר מדובר בנכס שנעשה בו שימוש להפקת רווחים. לפיכך הומלץ על מתן פיצוי נוסף לעותרת בסכום של 822,000 ₪ (החלטה מיום 19.3.07; על תאריך ההחלטה ניתן ללמוד מהאמור במש/3). המלצה זו התקבלה על דעתה של הוועדה המיוחדת (החלטה מיום 18.4.07). המשיבה הבהירה בתשובתה לעתירה כי רק שני עסקים מהאזור המפונה (העותרת ועסק נוסף) זכו לפיצוי הן במסלול הפיננסי והן במסלול הנכסי, כאשר הפיצוי שהוענק לעותרת במסלול הנכסי התבסס על הפיקציה לפיה ניתן לראות בנכס כנכס עודף. בעקבות הליכים נוספים שהתקיימו בפני הוועדות ובבית משפט, ומאחר ובמקביל ישב בית המשפט העליון על המדוכה בעניין כליף, החליטה המשיבה להמתין לפסק הדין שיינתן בעניין כליף. לאחר מתן פסק הדין הוזמנו נציגי העותרת לדיון נוסף בוועדה המיוחדת. העותרת הציגה לפני המשיבה שתי חוות דעת בנוגע לשווי המבנה. על פי חוות דעת אחת היה המבנה מורכב משלוש קומות, כאשר שטח קומת הקרקע 1,930 מ"ר, שטח קומת הביניים 250 מ"ר ושטח הקומה העליונה 1,900 מ"ר. חוות דעת זו נערכה על ידי מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, שלא ביקר בנכס עובר לעריכתה. על פי חוות דעת שניה שהציגה מורכב הנכס משלוש קומות, כאשר שטח קומת הקרקע 2,300 מ"ר, שטח קומת הביניים 250 מ"ר ושטח הקומה העליונה 1,530 מ"ר. עורך חוות הדעת הראשונה סבר כי עלות הבניה בערך הנוכחי, לפי ערכי המועד בו נכנס תיקון 4 לתוקף, היא 19.6 מיליון ₪. עורך חוות הדעת השניה העריך את עלות הבניה נכון ליום 1.1.03 (מועד הבניה) בסכום של 10.375 מיליון ₪, כ-9 מיליון ₪ יותר מהסכום שנכלל בטופס הפחת. הוועדה הפנתה את עניינה של העותרת לחברת אורבניקס, שערכה חוות דעת עבור הוועדה. בחוות דעת עדכנית מיום 10.3.13 אימץ עורך חוות הדעת מטעם אורבניקס את שטח הנכס כפי שהוא מתואר בחוות הדעת השניה מטעם העותרת, והציע שתי חלופות המבוססות על סיווגי המבנים שבתיקון 4 לחוק. על פי חלופה אחת יש לקבוע כי קומת הקרקע (בשטח של 2,300 מ"ר) מתאימה ל"מבנה ד" ויתר המבנה ל"מבנה ה", ואילו על פי החלופה השניה הציע כי כל המבנה ייראה כאילו הוא עונה להגדרה של "מבנה ה". לנציג העותרת הופנו שאלות על ידי הוועדה בנוגע לתכניות הבניין (שלא הוצגו לפניה), תמונות של הבניין או ראיות אחרות מהן ניתן יהיה ללמוד מה היתה בפועל רמת הגימור של הבניין. מהחלטת הוועדה, כמו גם מעיון בפרוטוקולים, עולה כי ניתן לוועדה שיתוף פעולה חלקי ביותר מטעם העותרת. לפני הוועדה לא הוצגו תמונות של הנכס, למעט תמונות חלקיות ביותר של אזורים מוגדרים בו, ולא הוצגה תכנית בניה כלשהי. לא ניתן גם הסבר מספיק לשאלה כיצד זה למעלה מ-80% מעלות הבניה לא נכללה בטופס הפחת, וזאת על אף העובדה שהמדובר בחברה בע"מ המחויבת לדווח על הוצאות אלה בטופס הפחת. בהחלטה מושא העתירה, מיום 29.8.13, דחתה המשיבה את הטענות לפיהן יש לחשב את התשלום המיוחד על פי חוות הדעת מטעם העותרת ואת הטענות לפיהן יש לבסס את התשלום המיוחד על הערך הנוכחי הקבוע בתיקון מס' 4. לעניינים אלה נדרשנו בפסק-הדין בעניין חמו, כאשר עמדתה העקרונית של המשיבה בסוגיות אלה התקבלה על ידינו. לפיכך אין צורך לשוב ולהידרש לסוגיות אלה, ודי באמירה כי קביעות המשיבה בעניינים אלה מקובלות עלינו. הוועדה המיוחדת דחתה את הטענה לפיה יש לסווג את המבנה כ"מבנה ה" וקבעה כי הסיווג המתאים למבנה הוא "מבנה ד", למעט קומת הביניים ששטחה 250 מ"ר. הוועדה הבהירה בהחלטתה באריכות כיצד הגיעה למסקנה זו, כשהיא מנמקת מדוע לא ניתן לקבל את עמדת העותרת שלא הציגה ולו תיעוד מינימאלי כדי לתמוך בטענותיה, ומדוע אין מקום לקבל גם את חוות דעת אורבניקס, שתפקידה אך לסייע בידי ועדות המינהלה ולא להחליף את שיקול דעתן. הוועדה הוסיפה והדגישה בהחלטתה מספר נקודות עקרוניות, אף שאינן נוגעות למקרה זה, כשהיא מבהירה כי רשימת פרטי הגמר בסעיף 4 לתוספת השישית לחוק אינה רשימה סגורה, ויתכן שניתן יהיה להכיר במבנה כעונה להגדרת "מבנה ה" גם אם יתברר כי נמצאו בו פריטי גמר שלא מנויים בחוק; כי אין צורך שכל פריטי הגמר הנקובים בהגדרה יימצאו בנכס ויש מקום לאפשר גמישות בקביעה, שכן "הגדרות החוק התחומות והמצומצמות יוצרות לעיתים קושי בסיווג מדוייק וברור, בפרט במבנים תעשייתיים גדולים ומורכבים"; וכי במקרים מתאימים יתכן שניתן יהיה לסווג מבנה כ"מבנה ה" גם אם לא ישמש דווקא למסחר או משרדים אלא לשימוש אחר. מכל מקום, מהנתונים שהוצגו לפני הוועדה הגיעו כל חברי הוועדה לכלל מסקנה לפיה לא יהא זה נכון להגדיר את מרבית שטחי המבנה כעונים לסיווג של "מבנה ה". לאחר קביעתה בעניין סיווג המבנה, וביצוע החישוב המתאים לעלות הנורמטיבית ההיסטורית כפי שנקבעה בתיקון 4 לחוק, הגיעה המשיבה לכלל מסקנה לפיה עלות המבנה נכון למועד כניסת תיקון 4 לחוק לתוקף (15.8.11) עולה לכדי 8,265,000 ₪. הוועדה, נאמנה לשיטתה לפיה יש ככלל להורות על הפחתה מהסכום המתקבל בהתאם לפרשנות שהעניקה לפסק דין כליף, הגיעה למסקנה, בדעת רוב, כי יש להפחית מהסכום 75% בשל התנהלותה יוצאת הדופן של העותרת. הוועדה הבהירה כי השיקולים להפחתה זו, שהיא יוצאת דופן בהיקפה, עניינם ב"עדותו המתחמקת של בעלי המבקשת, אשר העמידה ספק אמיתי בלב חברי הועדה, באשר לנסיבות אשר הובילו לרישום השקעות הנכס כפי שנעשה"; העובדה שמדובר בחברה בע"מ המחויבת בהצגת מאזני בוחן; הפער העצום בין העלויות המדווחות להערכת העלויות ההיסטוריות; וגם העובדה שהעותרת פוצתה הן במסלול הפיננסי והן במסלול הנכסי. בסופו של יום, הופחת 75% מתוך 70% הפחתה מירבית הקבועה בתיקון 4 לחוק, כך שמתוך העלות הכוללת של המבנה הופחתו 52.5%. העותרת תוקפת את כל קביעותיה של הוועדה. לאחר עיון בעתירה ובתשובה על נספחיה, ולאחר ששמענו את טענותיהן המפורטות של הצדדים, הגענו לכלל מסקנה לפיה אין מקום להתערב בקביעות המשיבה בנוגע לסיווג הנכס, אולם יש מקום להתערב בקביעות בנוגע לשיעור ההפחתה. המשיבה נימקה היטב את בחירתה בסיווג מרבית הנכס כ"מבנה ד", כאשר קביעה זו נשענת על הראיות שהובאו לפניה ועל אלה שלא הובאו לפניה ללא הסבר ממשי, על הניסיון הנרכש של חברי הוועדה מדיונים הנוגעים לעשרות מבנים אחרים ועל הניסיון של חלק מחברי הוועדה בבניית מבנים מעין אלה. הקביעה עצמה נעשתה תוך בחינה מדוקדקת של המצב העובדתי כפי שעלה מחוות הדעת השונות וממיעוט התמונות שהוצגו לפני הוועדה והעדרן המוחלט של תכניות הבנייה. אין מקום להתערבות בקביעה מעין זו, שהיא קביעה עובדתית מובהקת, ולגוף העניין - אף מבוססת היטב. אשר לסוגיית ההפחתה: בפסק-הדין בעניין חמו הבהרנו כי לשיטתנו אין מקום להורות על הפחתה במצב הדברים הרגיל, וזו שמורה לאותם מקרים "בהם נראה כי אכן שיקולי הצדק הכלליים נוטים לכיוון ההפחתה, ובפרט שעה שבעל העסק נמנע מלקיים חובה חוקית והוועדה סבורה כי הפיק רווח מדרך התנהלות בלתי חוקית זו". דומה כי המקרה של העותרת אכן משתייך לאחד מאותם המקרים בגדרו יש מקום להורות על הפחתה. להבדיל מעניינם של העותרים האחרים שהובאו לפנינו, העותרת חויבה בדיווח לרשויות המס אך מסרה דיווח חלקי ביותר (שלשיטתה מגלה כ-15% מהעלות הכוללת של הבניה), כאשר מסקנה אפשרית היא כי היא ניסתה להפיק מכך רווח על חשבון הציבור. לכך יש לצרף גם את ההנמקות האחרות שהועלו בהחלטת הוועדה המיוחדת, ובפרט את זו הנוגעת לפער המשמעותי עד מאוד בין העלות שדווחה לבין עלות הבניה הנטענת בפועל. אי-שיתוף הפעולה, והצגת מענה חלקי בלבד לשאלות שהופנו לעותרת, מהווים אף הם שיקול שיש בו כדי לתמוך בהפחתה מסוימת מהתשלום המיוחד הנוסף שיש לשלם לה. עם זאת, ועל רקע נקודת המוצא השגויה לעמדתנו שהנחתה את הוועדה המיוחדת, המניחה כי בכל מקרה יש מקום להפחתה, סבורים אנו כי ההפחתה החריגה עד מאוד אינה תואמת את נסיבות העניין. בנסיבות אלה אנו סבורים שיש להעמיד את שיעור ההפחתה על 30% מתוך 70% הקבועים בחוק (דהיינו: הפחתה של 21% מהערך הכללי). לנוכח כל האמור לעיל מתקבלת העתירה באופן חלקי, ככל שהיא נוגעת לשיעור ההפחתה. יתר חלקי העתירה נדחים. בנסיבות העניין לא נעשה צו להוצאות. תוכנית ההתנתקות / מפונים