צו מניעה להתליית היתר בניה עד להחלטה בעתירה מנהלית 1. לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני על פיה מתבקש בית המשפט להתלות את תוקפו של היתר הבנייה שמספרו 20130083 (להלן: "ההיתר"), וזאת עד למתן החלטה בעתירה או לחילופין התלייתו עד לאישור תכנית מפורטת מכוח תכנית המתאר החדשה שטרם קיבלה תוקף. 2. רקע עובדתי בתמצית: א. ביום 31/03/1986 פורסמה למתן תוקף תוכנית מס' ג'/4752 (להלן: "התוכנית המפורטת" או "התב"ע") אשר מטרתה כפי שהוגדרה בסעיף המטרות "פיתוח אתר תיירות ונופש ושירותי דרך הצפון קרית שמונה". ב. בתקנון התב"ע צויין מפורשות כי: "תכנית זו מתייחסת לתכנית המתאר קריית שמונה הנמצאת בהפקדה". ג. התב"ע ייעדה את המקרקעין נשוא העתירה (להלן: "המקרקעין") לשירות דרך והתירה לבנות עליהם: "הקמת מכרז מבקרים על כל שירותי העזר הנלווים לו, וכן תותר בנייה מסחרית כגון מסעדה, חנייה ומשרדים". ד. ביום 05/06/1983 דנה הועדה המחוזית בתוכנית מתאר מספר ג'/3651 והחליטה לאשרה ולתת לה תוקף, התוכנית פורסמה למתן תוקף ביום 28/09/1986 (להלן: "תוכנית המתאר"). ה. בשנת 2008 פרסם מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מכרז להחכרת המקרקעין אליו נגשו הן המבקשת והן המשיבה 3. במכרז זה זכתה המשיבה 3. ו. ממסמכי המכרז עולה, כי נקבע ע"י המנהל כי התכנית החלה על המקרקעין היא התכנית המפורטת. אף בחוזה החכירה שהיווה חלק מתנאי המכרז נקבע כי מטרת החכירה הינה "מסחר ושירותים". ז. ביום 28/11/2012 או בסמוך לכך הגישה המשיבה 3 למשיבה 2 (להלן: "הועדה המקומית") בקשה להקמת מבנה מסחרי על המקרקעין בן קומה אחת עם חניון תת קרקעי בשטח כולל של 6800 מ"ר. הבקשה כללה גם מספר הקלות. הועדה המקומית פרסמה על חשבון המשיבה 3 את דבר ההקלות בשני עיתונים ארציים ובעיתון המקומי. בנוסף נעשה פרסום על גבי שלט בשטח המגרש. ח. משלא התקבלה כל התנגדות, החליטה הועדה המקומית בישיבתה מיום 05/02/13 לאשר את הבקשה. ט. ביום 16/06/13 החליטה הועדה המקומית לאשר למשיבה 3 ביצוע עבודות עפר, ביסוס ורצפה במקרקעין. ההיתר לעבודות אלה הוצא ביום 18/06/13. לאחר הוצאת היתר זה החלה המשיבה 3 בביצוע עבודות עפר, ביסוס ורצפה. י. ביום 22/08/13 הופקדה בוועדה המחוזית תכנית מתאר חדשה לעיר קרית שמונה שמספרה ג'/14742, המייעדת את המקרקעין ליעדים להלן: "מוסדות ציבור, מתקני ספורט, מגורים, מסחר, משרדים, דרכים, תשתיות, שטחים ציבוריים פתוחים, שבילים להולכי רגל ושבילי אופניים, מוקדי בילוי ופנאי". יא. ביום 10/10/13 הוצא למשיבה 3 היתר בנייה לבניית מבנה מסחרי עם חניון תת קרקעי וחניה ציבורית, הכל על פי הבקשה של המשיבה 3. בסמוך לכך החלה המשיבה 3 בעבודות הבנייה. יב. ביום 21/07/14 הגישה המבקשת ערר למשיבה מס' 1 ועדת הערר המחוזית (להלן: "ועדת הערר"), כאשר טענתה העיקרית שהמבנה המסחרי אינו תואם את ייעוד הקרקע על פי התב"ע. ביום 18/08/14 הגישה המבקשת לועדת הערר "הודעה דחופה להבאת עובדה קריטית שנודעה זה עתה", ובה טענה כי ייעוד המקרקעין שונה בתכנית המתאר ל"שטח למבנים ציבוריים ולמוסדות על עירוניים", וכי תוכנית זו ביטלה את התוכנית המפורטת. יג. במקביל לערר, הגישה המבקשת עתירה לבית משפט זה, בה עתרה להורות לגורמי האכיפה למיניהם להפסיק מייד את עבודות הבנייה המבוצעות ע"י המשיבה 3 ולבטל את היתר הבנייה שניתן לה. יד. בדיון שהתנהל בעתירה ביום 19/08/14 קיבלה העותרת את המלצת בית המשפט ומחקה את העתירה. טו. ביום 02/09/14 נערך דיון בערר שהגישה המבקשת וביום 09/09/14 ניתנה החלטה ע"י ועדת הערר, על פיה נדחה הערר, בעיקר נוכח שיהוי כבד בהגשתו. טז. ביום 28/10/14 הוגשה העתירה דנן. בד בבד הוגשה הבקשה לצו זמני. ביום 12/11/14 דנתי בבקשה במעמד הצדדים וכעת הנני נדרש לתת החלטה בבקשה זו. 3. תמצית טענות הצדדים: לטענת המבקשת סיכויי העתירה גבוהים, מאחר והמדובר בהיתר שוועדת הערר עצמה בהחלטתה קבעה כי ניתן שלא מכוח תכנית בת תוקף, אלא שבעתיד יתכן והתכנית שמכוחה ניתן ההיתר תהפוך לתכנית בת תוקף, או אז יאושר ההיתר בדיעבד. לגישת המבקשת הבקשה הינה מידתית וכל המבוקש הוא להתלות את תוקפו של ההיתר עד להכרעה בעתירת המבקשת לבטל את ההיתר. המבקשת טענה עוד, כי במקרה של היתר בלתי חוקי, הכלל הוא כי יש לבטלו והחריג הינו כי יש לקיימו. ועדת הערר ניסתה לבסס קיומו של חריג זה מכוח שיהוי ומכוח עקרון ההסתמכות. לגישת המבקשת, הנטל להוכיח הצדקה לקיומו של החריג לא הורם על ידי המשיבות. המבקשת טענה עוד, כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה, וכי אי מתן הצו הזמני יגרום למבקשת נזק בלתי הפיך. עוד הוסיפה כי המקרה של הפרת חובה חקוקה אין כל צורך להוכיח מאזן נוחות או נזק. מנגד, ועדת הערר טענה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבה מס' 3, מקום שבבניית המרכז בוצעו השקעות ניכרות בהיקף של כ- 15 - 18 מליון ₪, ומאידך המבקשת אינה מעלה כל טענה לנזק ממשי. בנוסף הפנתה לשיהוי הכבד בהגשת הערר כשנה לאחר שניתן ההיתר. ועדת הערר הוסיפה, כי החלטתה הייתה סבירה ואין כל עילה להתערב בה. עוד טענה ועדת הערר, כי היא ערכה את האיזונים הראויים, ובסופו של דבר הגיעה למסקנה כי אין כל מקום להורות על בטלות ההיתר. הוועדה המקומית הוסיפה וטענה כי העתירה הוגשה באיחור, כי התוכנית המפורטת מאוחרת יותר לתכנית המתאר, וכי ועדת הערר שגתה עת שקבעה כי התוכנית המפורטת בוטלה על ידי תוכנית המתאר. עוד טענה הועדה המקומית, כי הן התוכנית המפורטת והן ההיתר שניתן למשיבה 3 תואמים את תכנית המתאר החדשה המופקדת ואת המדיניות התכנונית כפי שהותוותה על ידי הועדה. לחילופין טענה הועדה המקומית, כי אם נפל פגם כלשהו במתן ההיתר, הרי שיש להחיל את דוקטרינת הבטלות היחסית. המשיבה 3 הצטרפה לטיעוני שאר המשיבות והוסיפה, כי המדובר בצו עשה ולא בצו מניעה, וכי הבקשה למעשה הינה בקשה לשינוי המצב הקיים. לדידה, התליית ההיתרים ועצירה כעת של הבנייה כפי שבוצעה תחת עיניה הפקוחות של המבקשת, תסב למשיבה 3 נזקי עתק, דבר המהווה שינוי חריף ולא הוגן במצב הקיים. טענה עוד, כי המבקשת לא גילתה לבית המשפט את דבר הגשת בקשתה הקודמת לצו ביניים, והלכה היא כי אין פותחים את שערי בית המשפט בפני מבקש סעד זמני הבא שלא בניקיון כפיים ושלא בתום לב. אף משיבה זו התייחסה באריכות לשיהוי הכבד בהגשת העתירה וכן לנזקים המצטברים בהיקף של מליוני שקלים אם יינתן הצו האמור, כאשר מנגד אין בבקשה כל הסבר לנזק שלכאורה ייגרם למבקשת אלמלא יינתן הצו. עוד טענה כי סיכויי העתירה אינם גבוהים וכי בצדק דחתה ועדת הערר את הערר על הסף מחמת שיהוי. 4. דיון והכרעה: כידוע, הכלל שהתגבש מימים ימימה הוא שצו זמני הינו סעד מן היושר הנתון לשיקול דעת בית המשפט. במקרים כאלה, בית המשפט בודק אם התקיימו במקרה שלפניו כללי היושר הנהוגים כגון ניקיון כפיים וכדומה. מבקש הסעד צריך להוכיח לכאורה כי הנזק שייגרם לו, אם לא יינתן הצו המבוקש, חמור בהרבה מן הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הצו וכי הנזק שייגרם לו אם לא יינתן הסעד הוא בלתי הפיך ולא ניתן לפיצוי בכסף. בפסיקה החדשה יותר נקבע, כי בבוא בית המשפט להכריע בבקשה למתן צו ביניים, עליו לבחון ככלל שני עניינים, הראשון הוא סיכויי העתירה להתקבל, והשני הינו "עניין הנוחות". ככל שסיכוי העתירה גבוהים יותר, כך ניתן למעט בדרישת "מאזן הנוחות" ולהיפך, ואולם אבן הבוחן העיקרית בסופו של יום היא בשיקולי "מאזן הנוחות" (ראה בר"מ מר ושות' (1982) בע"מ נ. משרד התשתיות הלאומית נציבות המים, . יפים לענייננו דבריו של כב' השופט חשין: "אכן, עיקרה של בקשה למתן צו ביניים רואה אני במה שקרוי "מאזן הנוחות", יהא כינויו של אותו מאזן אשר יהא, שימור הסטטוס קוו אנטה. שינויו של הסטטוס קוו, נזקים בלתי הפיכים וכיוצ"ב - מאזן נוחות להבדילו מסיכויי העתירה לגופה שאני רואה בהן יסוד מישני בבקשה" (בג"ץ 2598/95 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ. המועצה הארצית לתכנון ובניה, ). לאור ההלכות לעיל, אדרש להכריע בשאלה המרכזית הדרושה הכרעה כעת במסגרת בקשה זו והינה "מאזן הנוחות". 5. מאזן הנוחות: המבקשת במסגרת הבקשה דנן עותרת להתלות תוקפו של היתר בנייה שניתן למשיבה 3 בתאריך 10/10/13 וזאת עד למתן החלטה בעתירה, או לחילופין עד לאישור תוכנית מפורטת מכוחה של תוכנית המתאר החדשה. מהמסמכים ומטיעוני הצדדים עולה לכאורה, כי מתחילת הדרך פעלה המשיבה 3 בהגינות, ביושר ולא במחשכים, נקטה בכל הפעולות הנדרשות ממנה על פי דין ולא החלה בעבודות הבנייה אלא לאחר שהשיגה את כל ההיתרים בדרך המקובלת ועל פי הכללים הקבועים בדין. אף באשר להקלות שביקשה המשיבה 3 ננקטו כל הפעולות המתחייבות על פי דין כגון פרסום על חשבון המשיבה 3 בדבר ההקלות בשני עיתונים ארציים ובעיתון מקומי, ואף נעשה פרסום על גבי שלט בשטח המקרקעין. זאת ועוד, המשיבה 3 לא החלה לבצע עבודות עפר ביסוס ורצפה למבנה הנדון אלא לאחר שניתן לה ביום 18/06/13 היתר כדין לעבודות אלה מאת הועדה המקומית. מטיעוני המשיבות ובהעדר כל ראיה סותרת עולה לכאורה, כי בסמוך למתן ההיתרים הנדונים, החלה המשיבה בביצוע עבודות הביסוס והבניה של המבנה המסחרי עם החניון, כאשר במהלך ביצוע העבודות, לא נרמז לה או לא הועלה בפניה על ידי גורם כלשהו, לרבות המבקשת, חשד או חשש כלשהו שמא ההיתרים שניתנו אינם כדין או מנוגדים לתוכנית המתאר החלה, כך שלא היה מקום לטעון כי המשיבה נטלה סיכון כלשהו. מן התמונה שהצטיירה בפני ועדת הערר עולה, כי עת הדיון בפני וועדת הערר ביום 02/09/14 הוצגו בפניה תמונות המלמדות כי בניית השלד כבר הושלמה בעלויות של כ- 15 מליון ₪. לטענת המשיבה 3, מאז שניתנה ההחלטה ובהעדר כל החלטה המורה למשיבה 3 להפסיק את עבודות הבנייה, היא המשיכה בהשלמת העבודות על פי ההיתרים. לגרסת המשיבה 3 במסגרת טיעוניה בפניי ביום 13/11/14 העבודות נמצאות בשלבים מאוד מתקדמים, והעבודות המשמעותיות בשטח כבר הושלמו. מכל מקום, נסיון החיים מלמד, כי הקמת מבנה מסחרי עם חניון תת קרקעי רחב מימדים בשטח כולל של 6800 מ"ר כולל חנייה, מחייבת השקעות ניכרות בהיקף של מליוני שקלים. בניגוד להתנהלותה התקינה של המשיבה 3 עומדת בפנינו המבקשת שהינה בעלת הזכויות בקניון נחמיה שממוקם ממול למקרקעין, אשר "התעוררה" לאחרונה ורק ביום 20/07/14, בחלוף קרוב לשנה ממתן היתר הבניה, בחרה להגיש את הערר לוועדת הערר, כאשר טענתה העיקרית הינה שבניית המבנה המסחרי אינו תואם את ייעוד הקרקע על פי התב"ע. בהמשך ביום 18/08/14 הגישה המבקשת הודעה דחופה לועדת הערר, בה טענה כי ייעוד המקרקעין שונה בתוכנית המתאר ל:"שטח למבנים ציבוריים ולמוסדות על עירוניים", וכי תוכנית זו ביטלה את התב"ע. לעניין התנהלות המבקשת במהלך כל התקופה עד להגשת הערר, זו נבחנה באריכות ע"י ועדת הערר עת שדנה בשיהוי סובייקטיבי, והגיעה בסופו של יום למסקנה כי: "לאור נסיבות העניין, די היה באמצעי הפרסום שננקטו לשם יידוע העוררת בדבר ההקלות וההליך המתנהל להוצאת היתר בנייה מכוחה של התכנית המפורטת. סיכומו של דבר, העוררת יכלה לדעת על הבניה הנעשית במגרש, ראשית מפרסומי ההקלה שבוצעו בעיתונים, בשלט במגרש המשיבה ובהודעות שנתלו בשטחה של העוררת ולאחר מכן מן העבודות במגרש" (ראה סעיפים 20, 21 להחלטת וועדת הערר). הנני שותף לכל הקביעות של ועדת הערר בהקשר זה, לרבות מסקנותיה לעיל בנוסף ברצוני להדגיש את שהדגישה וועדת הערר לעניין חשיבות הגשת ההתנגדויות ועררים תוך זמן סביר וללא שיהוי, המאפשרת למוסדות התכנון למיניהן לבחון את הבקשות להיתרים או התוכניות המופנות אליהם כאשר מכלול הנתונים, העובדות והטענות יעמדו לנגד עיניהם טרם הגעתם להכרעה. משנמנעה המבקשת מלהגיש את עררה בזמן אמת כאשר העבודות מבוצעות - בהעדר ראיה אחרת - לנגד עיניה ולאורך תקופה של כשנה מאז ניתן ההיתר, יש בכך שיהוי ניכר ביותר, החוסם אותה מלהעלות טענות כנגד ההיתר בשלב זה. אף בנסיבות המיוחדות של המקרה שלפנינו כאשר העבודות הגיעו לשלב מתקדם ביותר, יש לראות בכך מעשה עשוי אשר כשלעצמו ולבדו מהווה נימוק לדחיית הבקשה על הסף. במסגרת התנהלות העותרת, ראוי להביא את העובדות הבאות: א. כעולה מהחלטת ועדת הערר ומתגובת המשיבה 2, הרי בשנת 2008 השתתפה המבקשת במכרז שפרסם המנהל להחכרת המקרקעין, כאשר מולה השתתפה המשיבה 3 אשר כאמור זכתה במכרז. ממסמכי המכרז של המנהל עולה לכאורה, כי התכנית החלה על המקרקעין הינה תב"ע אשר על פיה ניתנו ההיתרים למשיבה 3. גם בחוזה החכירה אשר היווה חלק מתנאי המכרז נקבע כי מטרת החכירה הינה "מסחר ושירותים". ניתן להניח בסבירות גבוהה לאור חוזה החכירה והתוכנית החלה כי לו הייתה המבקשת זוכה במכרז, הייתה אף היא יוזמת פרוייקט מסחרי. על כן סבור אני כי נתונים אלה בצירוף העובדות שפורטו על ידי וועדת הערר מובילים למסקנה כי המבקשת ידעה בפועל בזמן אמת אודות עבודות הבניה המבוצעות על ידי המשיבה 3, ואם לא ידעה בפועל יש לייחס לה בנסיבות אלה ידיעה קונסטרוקטיבית. נוכח האמור, צודקת ועדת הערר כי יש לראות בהתנהגות המבקשת כעצימת עיניים, אשר רואים בה כמוותרת על הגשת התנגדות להיתר. ב. המבקשת אכן צירפה את העתירה הקודמת שהוגשה לבית משפט זה בפגרת בתי המשפט, כאשר בעמ' 2 לעתירה הקודמת ציינה כי בד בבד עם הגשת העתירה היא מגישה בקשה לצו ביניים, אולם המבקשת משום מה נמנעה מלצרף את הבקשה לצו ביניים. ביום 19/08/14 התקיים דיון בעתירה הקודמת ולאור המלצת בית המשפט נמחקה העתירה. בית המשפט בהחלטת המחיקה המליץ בפני ועדת הערר לדון בערר המבקשת בדחיפות האפשרית. מעיון בבקשה לצו ביניים עולה, כי המבקשת בבקשה זו עתרה לסעד הצהרתי המאפשר המשך הבנייה במקרקעין, תוך שהמשיבה 3 נוטלת על עצמה את הסיכון לגבי המשך השקעותיה בהקמת המבנה המסחרי. לטעמי, אי צירוף לבקשה הנוכחית הבקשה לצו ביניים שהוגשה במסגרת העתירה הקודמת, מהווה התנהגות אשר נגועה בחוסר תום לב כאשר מצד אחד המבקשת מבקשת בדחיפות לדון בבקשה על מנת למנוע מאת המשיבה ליצור עובדות בשטח, ומאידך לא מביאה לידיעת בית המשפט כי במסגרת העתירה הקודמת הסכימה במפורש כי המשיבה 3 תמשיך את ביצוע הבנייה. לסיכום, נראה לי כי מכלול הנימוקים שפירטתי לעיל בצירוף הנימוקים שהועלו בהחלטת ועדת הערר, מובילים למסקנה כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המשיבה 3. 6. סיכויי העתירה: כאמור, טענות המבקשת בתמצית במסגרת העתירה, כי המדובר בהיתר שועדת הערר עצמה בהחלטתה נשוא העתירה קבעה כי ניתן שלא מכוח תוכנית בת תוקף אלא שבעתיד יתכן והתוכנית שמכוחה ניתן ההיתר תהפוך לתכנית בת תוקף. לתמיכה בטענות אלה מפנה המבקשת לסעיף 47 שבהחלטת ועדת הערר בו נאמר: "סיכומו של דבר, עם כניסתה לתוקף של תכנית המתאר החדשה תשוב לתוקפה התכנית המפורטת שמכוחה הוצא היתר הבניה, ובכך יהא להקהות את חומרתו של הפגם". המבקשת סבורה כי במקרה של היתר בלתי חוקי, הכלל הינו כי יש לבטלו והחריג הינו כי יש לקיימו. לדידה של המבקשת, ועדת הערר שגתה כאשר ביססה את החריג על טענת שיהוי, וכן על עיקרון ההסתמכות. הוסיפה כי הנטל להוכיח הצדקה לקיום החריג לא הורם על ידי המשיבות. עוד טענה המבקשת, כי כאשר מדובר בהיתר בלתי חוקי, הרי שעסקינן בהפרת חובה חקוקה, על כן מאזן הנוחות נוטה לטובתה ואין כל צורך להוכיח נזק. המבקשת הוסיפה וטענה כי הפגם בהיתר אינו יכול להירפא, אין כל וודאות שהוא יהפוך להיתר חוקי, ומכל מקום אין כל וודאות מתי יהפוך להיתר חוקי. נוכח האמור, טענה כי המדובר בעתירה ממשית ויש סיכויים טובים לקבלה. מנגד, המשיבות טענו כי סיכויי העתירה בנסיבות העניין נמוכים, לחילופין גם אם יימצא כי נפל פגם כלשהו במתן ההיתר, הרי שיש להחיל עליו את דוקטרינת הבטלות היחסית. לאחר שבחנתי את מכלול טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי סיכויי העתירה נמוכים ואלה נימוקיי: ראשית לעניין הניתוח המשפטי באשר לפרשנות שיש ליתן לכל אחת משלושת התוכניות נשוא העתירה, נראה לי בשלב זה ומבלי לבחון לעומק טענות הצדדים, כי הפרשנות שמעניקה הועדה המקומית לתוכניות הינה הפרשנות התכליתית והסבירה יותר של התוכניות, וזאת מתוך הנחה כי המועדים והתאריכים המוזכרים על ידי הועדה המקומית בתגובתה, אכן נכונים, כאשר בשלב זה הועדה המקומית טרם הניחה לפני בית המשפט מסמכים מאמתים לעניין מועד אישור התכניות. אבהיר את דבריי, לטענת הועדה המקומית תכנית המתאר היא תכנית שהוכנה כבר בשנת 1978, וביום 05/06/83 אישרה אותה הועדה המחוזית לתכנון ובניה ונתנה לה תוקף. לעומת זאת, התוכנית המפורטת הוכנה בשנת 1983 ואושרה על ידי הועדה המחוזית ביום 12/11/84, כשנה וחצי לאחר תוכנית המתאר. לגישת הועדה המקומית ניתן ללמוד זאת מתוך התוכניות כאשר בתקנון התכנית המפורטת צויין מפורשות כי: "תכנית זו מתייחסת לתכנית המתאר קרית שמונה הנמצאת בהפקדה". עוד טענה, כי גם בתשריט התוכנית המפורטת ניתן לראות כי תשריט המצב הקיים נגזר מתכנית המתאר, דבר המלמד כי תכנית המתאר קדמה לתכנית המפורטת, אולם בתכנית המתאר אין כל התייחסות לתכנית המפורטת מאחר וזו אושרה כשנה וחצי לאחר אישור תכנית המתאר. ראוי לציין, כי לטענת הועדה המקומית המצב התכנוני שציינתי לעיל, היה ידוע למינהל עת ששיווק את המקרקעין לפי ייעודם מכוח תכנית ג'/4752 (התוכנית המפורטת), וכן על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה. לטעמי פרשנות זו של הועדה המקומית נראית הגיונית וסבירה בנסיבות העניין ואף מתחזקת לאור החלטת הועדה המחוזית מיום 26/12/11 בה צויין במפורש כי על פי המצב המאושר ניתן להקים בשטח התכנית מרכז מבקרים על כל שירותי האזור הנלווים לו וכן תותר בניה מסחרית כגון: חנויות, מסעדות ומשרדים (על פי תכנית מאושרת מס' ג'/4752 מיום 31/03/86). מהאמור עולה, כי אין לכאורה כל אפשרות הגיונית שתוכנית המתאר תבטל את התוכנית המפורטת, אם זאת אושרה כשנה וחצי לאחר אישור תכנית המתאר. אוסיף, כי לכאורה ההיתר שניתן למשיבה 3 תואם את התוכנית החלה. גם כאן מקובלת עליי הפרשנות שניתנה על ידי הועדה המקומית, אסביר את דבריי. ההיתר אשר ניתן למשיבה 3 בהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום 05/02/13 הינו היתר למבנה לשירותי דרך, הכולל מבנה מסחרי בשטח עיקרי של 2166 מ"ר וכן שטחי שירות בשטח של 5087 מ"ר (מתוכם חניון לרבות חניון תת קרקעי בשטח של 3352 מ"ר). על פי הבקשה נשוא ההיתר, המבנה מיועד להקמת מרכול. ההיתר שניתן למשיבה 3 תואם הן את ההגדרה של שירותי דרך ומסחר כפי שהיא מופיעה בתכנית המפורטת והן את ההגדרה של שירותים להפעלתם של בתי מלון כפי שמופיעה בתכנית המתאר. צודקת המשיבה 3 כי ניתן לראות מצבים בהם מטיילים או תיירים הנזקקים לשירותי התיירות והמלונאות באזור, בין אם בדרכם לטיול או חזרתם ממנו, יבקשו להצטייד במזון או במצרכים אחרים הנמכרים במרכול. בהקשר זה ראוי להביא בחשבון את העובדה שההיתר כולל חניה ציבורית בשטח כולל של 3352 מ"ר החורגים בהרבה מהנדרש על פי תקן חניה עבור המרכול עצמו, כך שגם החניון צפוי לשרת את כלל המשתמשים בדרך, לרבות תיירים ומטיילים. סבורני כי הפרשנות שהעניקה הועדה המקומית הן לתוכנית המתאר והן לתוכנית המפורטת לכאורה הגיוניות ומתקבלות על הדעת, אולם אף בהנחה שלנתונים שהציגה הועדה המקומית כאמור אין אחיזה בהוראות תכנית המתאר כפי שקבעה ועדת הערר, הרי שהפרשנות שהעניקה ועדת הערר לתוכניות, לכאורה נראית לי ומקובלת עליי. אף הפרשנות שנתנה ועדת הערר לתכנית המתאר החדשה והעובדה שיש בה כדי להקהות את הפגם שנפל אף היא מקובלת עליי. מאידך הפרשנות שמציעה המבקשת לכאורה מרחיקה לכת ואינה עולה בקנה אחד עם התכלית של תכנית המתאר. מכל מקום, היה ותתקבל במסגרת העתירה העיקרית הפרשנות שמציעה המבקשת דהיינו ההיתר שניתן למשיבה 3 אינו חוקי, סבור אני כפי שסברה ועדת הערר, כי בנסיבות העניין ולאור מכלול הנימוקים שפורטו, לרבות השיהוי הכבד, אין הדבר מביא לבטלות ההיתר, ויש להפעיל במקרה זה את תורת הבטלות היחסית כפי שנקבעה בעע"ם 7926/06 אדרי - אל בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה - גליל עליון (להלן: "פרשת אדרי-אל"), שם בית המשפט העליון, על אף שקבע כי ההיתר לא חוקי, לא הורה אוטומטית על בטלותו. לעניין זה ראוי אף לזכור, כי עסקינן בעתירה מנהלית, בה אין בית המשפט שם עצמו במקום הרשות המינהלית, אלא אך בוחן את סבירות ההחלטה. דברים אלו מקבלים משנה תוקף עת עסקינן בעתירה על טריבונלים "מומחים" בענייני תכנון ובניה, והדברים נאמרו לא פעם ע"י בית המשפט העליון (ראו: עת"מ 1284/01 עזבון המנוח חיים קלמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, דרום השרון,). מכלול האמור מוביל למסקנה כי סיכויי העתירה אינם גבוהים. מעבר לכל האמור לעיל, יש לתת את הדעת לנזק העצום אשר עלול להיגרם למשיבה 3 אם יינתן הצו, כאשר לכל אורך הדרך נהגה בהגינות וביושר, פעלה על פי דין והשקיעה סכומי עתק בהיקף של מליוני שקלים טרם התחוור לה כי ההיתר שניתן לה ניתן על סמך תוכנית שאינה בתוקף. מנגד לא מצאתי כי ייגרם למבקשת כל נזק אם לא יינתן הצו, והיא אף לא הפנתה לנזק ספציפי שכזה. בהקשר זה לטעמי הפסיקה שצוטטה על ידי המבקשת לעניין הפרת חובה חקוקה לא חלה על המקרה שלפנינו שכן בענייננו המשיבה 3 הוציאה היתר כדין אשר עד היום טרם בוטל ואין לייחס לה בשלב זה כאילו פעלה בדרך עבריינית או ביצעה ביודעין עבודות בנייה ללא היתר כחוק. בנוסף, הפסיקה בשנים האחרונות זנחה את גישתה הנוקשה כלפי היתרי בנייה שניתנו שלא כדין ואימצה תחתה גישה גמישה בהרבה, תחת עקרון הבטלות היחסית הקובעת כי לא כל פגם שנפל בפעולת הרשות, יהיה מהותי ככל שיהיה, מביא בהכרח לבטלות ההחלטה, ונכונים הדברים אף במקומות בהם ניתן היתר בנייה אשר אינו תואם את התוכנית המחייבת (ראו לעניין זה פרשת אדרי-אל). בהינתן האמור, אף לגופם של דברים, איני יכול לקבל, וודאי בשלב מקדמי זה, את טענת ב"כ המבקשת לפיה דין ההיתרים כבטלים מעיקרם, ולפיכך אין ביכולתה של תוכנית המתאר החדשה להחיות היתר אשר בטל מעיקרו. 7. אשר על כן ולאור כל המקובץ לעיל, ולאחר ששקלתי במאזני צדק ודין את טענות הצדדים, מאזני הנוחות ומאזני האינטרסים של הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה של הבקשה להידחות. המבקשת תשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מהיום, אחרת ישא סכום זה ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בניהצוויםהיתר בניהצו מניעהעתירה מנהלית