החזר תוספת לדמי היוון ששילמו התובעים לנתבע במסגרת רכישת זכויות חכירה מהוונת בבית בישוב רעות (להלן - הנכס). 2. על פי כתב התביעה, התובעים רכשו את הנכס מאת (להלן - המוכרת) על פי הסכם מכר שנכרת בין הצדדים ביום 7.2.07 (להלן - ההסכם), כאשר למוכרת היו בעת המכירה זכויות חכירה מאת הנתבע על פי חוזה חכירה מיום 27.1.93 (להלן - חוזה החכירה). 3. לטענת התובעים, במסגרת בירור שנערך אצל הנתבע לצורך שאלת דמי ההיוון החלים על זכויות הבניה, נאמר על ידי נציג הנתבע כי היקף הזכויות המהוונות לבניה על הנכס הינו כאמור באישור עקרוני המצוי בעיריית מודיעין, לפיו ניתן לבנות עד 128 מ"ר שטח עיקרי וכן 10.47 מ"ר שטחי שירות (להלן - האישור העקרוני). על סמך מצב זה ,טוענים התובעים ,כי רכשו את הנכס, וזאת מתוך הנחה ברורה שככל שיידרשו לשלם תוספת לדמי ההיוון - תשולם תוספת זו לאחוזי בניה שמעל 138.47 מ"ר בלבד. 4. התובעים טוענים כי הגישו לאישור הנתבע תכנית בניה לשטח כולל של 188.5 מ"ר, ולהפתעתם קיבלו ביום 5.9.07 הודעה מאת הנתבע לפיה עליהם לשלם תוספת דמי היוון החל מ - 82 מ"ר, ולא מעל 138.47 מ"ר, כצפוי על פי האישור העקרוני. 5. לטענת התובעים, בנסיבות אלה הם החליטו לצמצם את הבניה לשטח עיקרי של 140 מ"ר בלבד ו - 14.9 מ"ר שטחי שירות, ועל תכנית מתוקנת זו שילמו ביום 13.12.07, תוך מחאה, סכום של 147.107 ₪. לטענתם, ככל שחויבו בתשלום עבור התוספת שמעל 82 מ"ר ועד 138 מ"ר - הם זכאים להחזר בסכום של 116,586 ₪, נכון ליום 13.12.07. 6. התובעים דורשים בכתב התביעה סכום של 185,564 ₪, המורכב מסך של 128,564 ₪ (ההחזר בסך 116,586 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום התשלום ועד ליום הגשת התביעה), 7,000 ₪ ( הוצאות בשל הכנת תכנית בניה חדשה), וכן פיצוי בסך של 50,000 ₪ בשל הנזק שנגרם להם בכך שנאלצו לבנות תוספת קטנה יותר ולממן שלא לצורך את התשלום לנתבע. טענות התובעים 7. התובעים טוענים כי מהחלטת הנהלת הנתבע מס' 2545 מיום 16.9.09 (להלן - ההחלטה) ניתן ללמוד כי הייתה דרישה של חוכרים בישוב להרחיב את הפטור לתוספת הבניה עד 160 מ"ר, והנושא אף נדון בפסק דין של בית משפט זה (ת.א. 1005/04 אסקלסקי אלברט ואח' נגד מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל) ,שניתן על ידי כב' השופטת מלכה אביב, וכן בערעור בבית המשפט המחוזי ירושלים (ע.א. 11272/07 )(להלן - פרשת אסקלסקי). התובעים אמנם מודים כי במסגרת פרשת אסקלסקי לא נדונה כלל סוגיית האישור העקרוני וסוגיית "ה - 138 מ"ר", אולם הם טוענים כי יש בפרשת אסקלסקי כדי להבהיר כי בניגוד לעמדת הנתבע- אין לנתבע משנה סדורה בעניין זה, הקריטריונים לקבלת הפטור נקבעו ושונו חדשות לבקרים על פני השנים, והיה זה הנתבע עצמו אשר הביא באופן התנהלותו לחוסר ודאות, לאי שוויון, ליצירת חריגים ולביטולם, ולהשלטת מצב דברים שבו אין כללים ברורים. 8. התובעים טוענים כי על הנתבע לכבד את האישור העקרוני, ואם לא יעשה כן - יימצאו התובעים מופלים לרעה, שכן במקרים דומים היו חוכרים שלא נדרשו לשלם. 9. התובעים טוענים עוד, כי חוזה החכירה עצמו תומך בטענתם, ואילו טענת הנתבע לפיה הוא זכאי לגבות תשלום בשל התוספת שבין 82 מ"ר ועד 138 מ"ר עומדת בסתירה לאמור בחוזה החכירה , אשר נוסח על ידי הנתבע. 10. לטענת התובעים , בשמאות הנתבע מיום 19.2.07, שבוצעה לבקשת המוכרת, מצוין כי השטח המרבי על פי התב"ע הינו כ - 180 מ"ר - והשמאות מתייחסת לתוספת של 52 מ"ר שטח עיקרי, ומכאן שהנתבע עצמו סבור שעל המוכרת היה לשלם עבור תוספת של 52 מ"ר, מעל 138 מ"ר המאושרים באישור העקרוני, וכי זו הייתה עמדת הנתבע באותו מועד. טענות הנתבע 11. הנתבע טוען כי דין התביעה להידחות ממספר טעמים: ראשית, התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה של הטענות העובדתיות להן הם טוענים; שנית, התובעים או מי מטעמם מעולם לא ביקרו במשרדי הנתבע בטרם רכישת הנכס, אלא המוכרת בלבד היא זו שקיבלה מידע. על כן, כל הטענות בדבר מצג מטעה, לכאורה - דינן להידחות הואיל ומדובר בעדות שמיעה. בהקשר זה טוען הנתבע , כי ככל שאכן היה מצג אשר הוצג לתובעים - הרי שמצג זה אינו קשור בנתבע ולא הוצג לתובעים על ידו, ומשכך - נשמט כל הבסיס העובדתי לתביעה. שלישית, טוען הנתבע כי התובעים לא הוכיחו את טענתם כי המוכרת שילמה דמי היתר בגין קיבולת בניה של 138 מ"ר. ורביעית, כי טענת התובעים עומדת בסתירה לחוזה החכירה עליו חתמה המוכרת, שם נרשם ב"רחל בתך הקטנה" כי קיבולת הבניה הינה 82 מ"ר, ועל סמך חוזה זה ובגין קיבולת זו שילמה המוכרת את דמי החכירה. 12. הנתבע טוען כי טענת התובעים לפיה שילמה המוכרת בפועל עבור 138 מ"ר ולא עבור קיבולת של 82 מ"ר הינה טענה חדשה שלא נטענה בכתב התביעה, ועל כן הינה בגדר הרחבת חזית אסורה. לטענתו, יש לדחות את טענות התובעים בקשר לשמאות הואיל ולא צוינו בשמאות זכויות הבניה ששולמו עבורם דמי היתר. כמו כן, השמאות הינה מאוחרת למועד רכישת הנכס , ולבטח אינה יכולה להיות מצג שעל בסיסו רכשו התובעים את הנכס. 13. לטענת הנתבע, אין באישור העקרוני כדי להועיל לתובעים שכן אין בו כדי לאשר את התכנית מבחינת המנהל, ואין בו כדי לאשר עבור איזו קיבולת בניה שילמה המוכרת דמי היוון / היתר, או את טענת התובעים כי מכך הם למדו שהמוכרת שילמה דמי חכירה עבור 138 מ"ר. הנתבע טוען כי במועד שבו חתמו התובעים על ההסכם עם המוכרת היה עליהם לדעת כי קיבולת הבנייה שנלקחה בחשבון לצורך חישוב דמי ההיוון בהתאם לחוזה החכירה הינה 82 מ"ר בלבד. 14. הנתבע טוען עוד, כי ניתן היה לברר במשרדי המנהל אם הבקשה להיתר בניה שבוועדה המקומית משמעותה הינה כי דמי היוון שולמו בשל כל ה - 138 מ"ר, וזאת בניגוד למצוין בחוזה החכירה - ואם התובעים לא בצעו בדיקה זו, אין להם להלין אלא על עצמם. 15. עוד נטען, כי מתן פטור לתובעים מתשלום דמי היתר בשל תוספת בניה עבור השטח שבין 82 מ"ר לבין 138 מ"ר יפגע באינטרס הציבורי, שכן מתן פטור כזה איננו צודק ויש בו כדי להפלות את התובעים לטובה ביחס לחוכרים אחרים, ובכך לפגוע בעיקרון השוויון. 16. הנתבע אף דוחה את פרשנות התובעים באשר להחלטת המנהל ,וטוען כי פרשנות זו מוטעית ועומדת בסתירה לסיכום ישיבת ההנהלה מיום 30.1.06, שבה נאמר כי המחוז יכבד כל תוספת בניה שאושרה בעבר על ידי המנהל (בכפוף להמצאת תכנית בניה חתומה על ידי המנהל), ומכאן - שלא סוכם כי יש לכבד תוספות בניה שניתנו גם באישור העקרוני כפי שנרשם, כנראה עקב טעות בסקירה , במסגרת ההחלטה מיום 15.9.09, עליה מתבססים התובעים. עוד מציין הנתבע, כי החלטת ההנהלה כאמור לא יכלה להתקבל שכן היא הייתה מנוגדת להחלטות מועצה מס' 933, 950 ו - 1143 שהיו תקפות באותה עת, ושהן בעלות פן נורמטיבי גבוה יותר מאשר החלטת הנהלה, וברי כי ככל שיש סתירה בין ההחלטות - הרי שהחלטת המועצה גוברת. דיון והכרעה 17. בפרשת אסקלסקי קבע בית המשפט המחוזי, בסעיף 10 לפסק הדין בערעור מיום 1.6.08: סיכום ביניים. נדגיש, כי איננו מבקשים לקבוע שקיימת הצדקה לפטור מתשלום דמי היתר בגין הרחבת בניה עד 160 מ"ר לחוכר אשר שילם דמי חכירה בעת הקצאת המגרש לפי השטח הבנוי בפועל. בהיעדר נימוקים טובים לקבוע אחרת, על דמי החכירה לבטא את הנאתו של החוכר מכל הזכויות שהוחכרו לו ולא רק מחלקן. ואולם, הדרך לקבוע חיוב בדמי חכירה (או דמי היתר) על מלוא הזכויות המוחכרות איננו יכול להיעשות אלא באמצעות קביעת הדבר בנורמה משפטית מחייבת וברורה, ובענייננו, באמצעות החלטת מועצה . ניסיונו של המנהל ליישב בין שתי החלטות המועצה מס' 402 ומס' 481 - שלפיהן נוצר פער שאינו מחויב בתשלום בין השטח הבנוי המקורי לבין תוספת בניה עד ל - 160 מ"ר - בדרך של הוראת נוהל או קבלת החלטות הנהלה נועד לכישלון מדעיקרא, ואופן התנהלות המנהל בין השנים 1992 ו - 2002, עד לקבלת החלטה מס' 933, שדוגמאות לו הובאו לעיל, יוכיח". לנוכח דברים אלה, עלינו לבחון האם במקרה שלפיננו היו רשאים התובעים להסתמך על האישור העקרוני, על החלטות הנתבע בעבר, ועל תשובת נציג הנתבע ערב רכישת הזכויות בנכס, והאם יש לחייבם בתוספת לדמי ההיוון על אחוזי בניה שמעל 138 מ"ר בלבד, או, כטענת הנתבע, החל מ - 82 מ"ר. 18. עיון בחוזה החכירה , שצורף כנספח א' לתצהיר עדות ראשית של הגב' אניה יעקב מטעם הנתבע מעלה כי בעמ' 3, במסגרת המבוא, סוכם לגבי קיבולת הבניה בנכס כי הקיבולת הינה 82 מ"ר. הדבר רשום בכתב יד. מסעיף 6 לתצהירה של הגב' אניה יעקב עולה כי "עקב טעות נרשם בחוזה החכירה 138 מ"ר אולם הדבר תוקן בכתב יד ע"י נציג המנהל ועל שינוי זה חתומים נציגי העמותה". יצוין בהקשר זה, כי על פי סעיף 22(ג) לחוזה החכירה, שינויים ומחיקות בגוף החוזה וכן בגוף איזה מהמסמכים שיצורפו לו או שייחתמו על פיו, לא יהיו בני תוקף אלא אם שני הצדדים חתמו בצדם חתימה מלאה ואם המחכיר חתם בחתימה וחותמת. עיון בתיקון בכתב יד בעמ' 3 לחוזה החכירה מעלה, כי מצד המחכיר אמנם חתום ליד התיקון טל עודד, סגן מנהל מחוז, וישנה חותמת - אולם מצד החוכר ישנם ראשי תיבות בלבד "א.ס. ו - א.א.", וזאת בניגוד להוראות סעיף 22(ג) האמור. זאת ועוד, על פי המבוא להסכם החכירה "החוכר" הוא לרר רונית (המוכרת), ואילו בסופו של הסכם החכירה אין כלל חתימה של לרר רונית אלא "החוכר" מוגדר כ "עמותת נאות מודיעין", והחתומים הם אלי סעדון וישראל אברהם (אלה כנראה ראשי התיבות ליד התיקון). מכאן, שדבריה של הגב' אניה יעקב בסעיף 7 לתצהירה כי "החוכרת באמצעות העמותה חכרה נכס בעל קיבולת בניה של 82 מ"ר בלבד , ובהתאם לדמי ההיתר המהוונים ששולמו למנהל חושבו לפי קיבולת בניה של 82 מ"ר" - אינם מדויקים שכן ,כאמור, הגב' רונית לרר עצמה לא חתומה על חוזה החכירה. גם עניין זה מעיד על אי סדרים אצל הנתבע, ונראה שזו אולי הסיבה, בין היתר, לפנייתה של המוכרת, הגב' רונית לרר, באמצעות מתמחה ממשרד עו"ד משה פרנקל, לנתבע בקשר לקבלת "אישור בגין 128 מ"ר" כאמור בתרשומת, נספח ב1, שצורפה לתצהירו של התובע. 19. זאת ועוד, אין בחוזה החכירה הוראה בדבר האופן של חישוב דמי ההיתר. בעניין זה קובע בית המשפט המחוזי בפרשת אסקלסקי: "חוזה החכירה הוא המסמך המכונן את הזכויות והחובות ההדדיות של הצדדים, ובמסגרתו היה מקום להסיר את הספקות ולכלול הוראה מפורשת בדבר אופן חישוב דמי ההיתר. כך, למשל, ניתן היה לקבוע כי דמי ההיתר יחושבו מן המ"ר הבנוי הראשון מעבר לקיבולת הבניה הקבועה בחוזה בגינה שולמו דמי חכירה בעת ההקצאה. אין קל ופשוט מזה. דא עקא, בחוזי החכירה בענייננו אין הוראות מסוג זה, ולו ברמז. נקדים ונאמר, כי מוקד דיוננו איננו בשאלת היחס בין החלטות המועצה לבין הוראותיו של חוזה חכירה, אלא בחובת המנהל לערוך חוזי חכירה באופן ברור, מסוים ומפורש, במיוחד בכל הנוגע לקביעת חובות החוכר. החוזה נוקט לשון כללית ובלתי מסוימת, ואין בהוראותיו כדי להוסיף מאומה למבוכה הקיימת וכן, וזה העיקר, כדי להעמיד את החוכר על הכוונה, אם הייתה כזו, לגבות בעת הרחבת הבניה דמי היתר מן המ"ר הראשון. במבוא לחוזה החכירה מוגדרים "דמי חכירה" כדמי חכירה שנתיים המשולמים מראש ומהוונים "כמקובל אצל המחכיר". זאת ותו לא. היכן האזכור כי חישוב דמי החכירה נעשה לפי קיבולת בניה המוגדרת מספר שורות לפני כן ולא לפי מלוא זכויות הבניה? למנהל פתרונים. נפנה להוראות ההסכם הקובעות את תנאי החכירה. אכן נקבע, בשילוב הסעיפים 5 ו - 9, כי החוכר יידרש לשלם דמי היתר אם יבקש להגדיל את קיבולת הבניה ולהרחיב את ביתו, אך זאת "כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר" (סעיף 9(ג) לחוזה החכירה). המדובר בהוראה כללית וסתמית שאין בה כדי לומר דבר משמעותי ומפורש לגופו של עניין. היכן ההוראה - שלא ניתן להפריז בחשיבותה - כי דמי ההיתר יחושבו מן המ"ר הבנוי הראשון ולא יינתן פטור לבניה עד 160 מ"ר? למנהל פתרונים. לא למותר להזכיר, כי בעת שחוזי החכירה בענייננו נערכו, בין השנים 1993 ו - 1998, התלבטו המנהל וציבור החוכרים בשאלות אלה בדיוק. אך טבעי היה לכלול בחוזי החכירה, המנוסחים ומוכתבים על ידי המנהל, הוראות מפורשת שיהיה בהן כדי לפזר את הערפל. ולא היא. המנהל בחר במשך כל השנים להתמיד בניסוח הוראות שאין בהן משום אמירה ממשית לגופן של השאלות שבמחלוקת. שאלה לעצמה היא מה כוחן של הוראות בחוזה החכירה המנוגדות להחלטת מועצה. שאלה זו לא הועמדה לבחינה לנוכח הנוסח ה"מימי" של חוזי החכירה. אין תימה, אפוא, שחוכרים, דוגמת המשיבים, ראו בניסוח הכללי והסתמי כאמור לעיל משום "הזמנה" לטעון לחלות הפטור הקבוע בהחלטת המועצה מס' 402". אמנם האמור מתייחס לחוזי החכירה שנחתמו בפרשת אסקלסקי, אולם הדברים יפים גם לענייננו, וזאת לאור ניסוחו של הסכם החכירה במקנה דנן, שאינו שונה במהותו מן החוזים שנבחנו על ידי בית המשפט המחוזי במסגרת פרשת אסקלסקי. 20. לאור האמור, ובעדר הוראות ברורות בחוזה החכירה, ראיתי לקבל את טענות התובעים לעניין הסתמכותם על האישור העקרוני, על התרשומת נספח ב1 , ועל השמאות של השמאי אילן ברעם, נספח ג' לתצהירו של התובע. 21. לעניין טענת הנתבע בהקשר לתרשומת נספח ב1, לפיה המצג לא היה כלפי התובעים - עלי להעיר שמדובר בטענה מקוממת, בוודאי כאשר היא נטענת מפי גוף כמו הנתבע, המחויב בנורמות ציבוריות, ומוטב היה שטענה זו לא הייתה מועלית כלל. לא ייתכן כי הנתבע יישען על טענה לפיה הוא יצר מצג מטעה, לכאורה, כלפי המוכרת אך יטען כי לא היה בכך כדי להטעות את הרוכשים (התובעים). כלום יתכן שתשובת הנתבע הייתה משתנה אם השואלים היו התובעים עצמם ולא המוכרת או מי מטעמה? נראה שכל המוסיף בעניין זה - גורע... הואיל והוכח שנספח ב1 הוא המענה שניתן על ידי הנתבע - הרי שהנתבע מחויב בתשובתו זו. 22. גם טענת הנתבע, המפורטת בסעיף 40 לסיכומים מטעמו, דינה להידחות. בתשובה לטענת התובעים באשר לסיכום ישיבת ההנהלה מיום 30.1.06, לפיו סוכם כי המנהל יכבד אישורים לתוספת בניה אף אם נחתמו באישור עקרוני , כפי שמופיע בסקירה במסגרת החלטת ההנהלה 2545 מיום 15.9.09 , מפנה הנתבע לפרוטוקול ישיבת ההנהלה מיום 30.1.06, ומבקש באמצעותו לסתור את הטענה האמורה. הנתבע אומר בסעיף 40 לסיכומיו: "... לאור האמור בסיכום ישיבה זו, ברי שלא סוכם כי יש לכבד תוספות בניה שניתנו גם באישור עקרוני, כפי שנרשם כנראה עקב טעות בסקירה במסגרת ההחלטה מיום 15.9.09 , עליה מתבססים התובעים. עוד יצוין , כי החלטת ההנהלה כאמור אף לא יכלה להתקבל שכן הייתה מנוגדת להחלטות מועצה 933 ו - 950 שהיו תקפות באותה עת". גם כאן מדובר מטענות חמורות מצד גוף שמחויב בנורמות ציבוריות. המסמכים וההחלטות שהוגשו על ידי הנתבע עצמו מדברים בעד עצמם , ואין מקום לטענה עובדתית, שנטענה בעלמא , שכנראה נפלה בהם טעות , או טענה שאף היא נטענה בעלמא כי הנהלת הנתבע חרגה מסמכותה לנוכח החלטות המועצה. התנהלות הנתבע, המאופיינת בחוסר סדר וחוסר תיאום בין זרועותיו, בוקרה כבר בפרשת אסקלסקי , כפי שהוזכר בפסקה 7 לעיל, ואין מקום בנסיבות אלה לחיוב התובעים בתוספת לדמי ההיוון החל מ - 82 מ"ר. סוף דבר 23. לאור כל האמור לעיל, באיזון בין האינטרסים השונים יש להעדיף את האינטרס הציבורי כי הנתבע יפעל לפי אמות מידה ממלכתיות, ואמות מידה אלה מחייבות קבלת התביעה והחזר הכספים שנגבו מן התובעים. 24. עם זאת, לא ראיתי לקבל את הסכום של 50,000 ₪ שנדרש על ידי התובעים בסעיף 15(ג) לכתב התביעה בשל האילוץ לבנות תוספת קטנה יותר, וזאת בהעדר הוכחה בדבר שוויו הכספי של ראש נזק זה. לפיכך, אני מעמידה את סכום התביעה על סכום של 135,564 ₪. 25. הנתבע ישלם לתובעים, תוך 30 ימים , סכום של 135,564 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (26.11.09) ועד לתשלום המלא בפועל. כמו כן , ישלם הנתבע לתובעים הוצאות משפט וכן שכר טרחת עו"ד בסכום של 15,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל. היווןחכירה