תושבי צרפת, רכשו באמצעות כונס נכסים בית, הבית נרכש בכפוף לזכויות הנתבעים, מכוח חוזה שכירות אשר נחתם ביום 13.7.05 עם הבעלים הקודמים של הבית (להלן: "החוזה", נספח ב' לתצהיר דהאן). על פי סעיף 5 לחוזה תקופת השכירות החלה ביום 1.8.05 ועד 31.7.07. לנתבעים ניתנה אופציה להאריך את החוזה בשנתיים נוספות עד 30.7.09 ובהתאם לכך, הודיעו ביום 18.5.06 לכונס הנכסים שברצונם לממש את האופציה שניתנה להם (נספח ד' לתצהיר דהאן). 2. ביום 5.09.06 הודיע כונס הנכסים לנתבעים כי הבעלות בבית עברה לידי התובעים. מיד ובסמוך לכך שלח דהאן מכתב לנתבעים המפרט את חוב דמי השכירות לחודשים ספטמבר עד נובמבר 2006 (נספח ה'2 לתצהיר דהאן). הנתבעים השיבו לדהאן במכתבם מיום 7.9.06 כי דמי השכירות עבור חודשים ספטמבר עד אוקטובר 2006 הועברו לכונס הנכסים ואכן ביום 20.9.2006 העביר כונס הנכסים סך של 18,906 ₪ לחשבון הבנק של התובעים. (נספח ח' לתצהיר דהאן). 3. הנתבע 1 אריה איבי, (להלן: "אריה"), ציין במכתבו מיום 7.9.06 כי בבית ישנם ליקויים ובעקבות בקשתו ביקר דהאן ביום 20.11.06 בבית. בסוף הפגישה סיכמו השניים שאריה יעביר לדהאן את רשימת הליקויים ועלותם. ברוח אותה פגישה דהאן שלח לאריה פקס' ביום 27.11.06. (נספח ט' לתצהיר דהאן) 4. אריה לא שלח רשימת ליקויים בהתאם לסיכום עמו ועל דעת עצמו פינה את הבית ביום 31.12.06, ומסר הודעה על כך (נספח ז' לתצהירו של אריה). דהאן מחה על התנהגותו של אריה והודיע לו במכתבו מיום 21.1.07 כי פינוי חד צדדי של הבית מהווה הפרה יסודית של החוזה. (נספח י' לתצהיר דהאן). 5. רק ביום 28.1.07 (לאחר שאריה כבר עזב את הבית) נשלחה הצעת מחיר על ידי אריה. (נספח יא' לתצהיר דהאן). טענות הצדדים: 6. לטענת התובעים יתרת חובם של הנתבעים לסוף 2006 ולחודשים ינואר - עד יולי 2007 הינה 21,626 דולר שהינם 97,965 ש"ח (על פי השער שפורסם ביום חתימת החוזה 4.53, כאמור בסע' 6.4.1 ו- 6.4.3). בנוסף לכך יש לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בסך 50,000 דולר ששווים ביום חתימת החוזה 226,500 ₪. (סע' 26.4). 7. הנתבעים מודים כי נותרו חייבים דמי שכירות לסוף 2006. לטענתם התובעים הסכימו כי חישוב דמי השכירות יעשה על פי השער היציג ביום התשלום ובכל מקרה הוסכם כי החוב יקוזז כנגד תיקונים שעל התובעים היה לבצע בבית או כנגד קבלות שימציאו הנתבעים. הנתבעים מודים שהם פינו את הבית לפני תום תקופת השכירות, אך לשיטתם נאלצו לעשות זאת בשל "מכת עכברים" שפקדה את הבית ומנעה מהם לעשות בו "שימוש סביר". חוב דמי השכירות - ליקויים במושכר 8. מטעם התובעים העיד מואיז טורג'מן (להלן: "תורג'מן") כי מעולם לא נתן את הסכמתו לדרישתו של אריה לבצע תיקונים או שיפוצים בבית בניגוד לאמור בחוזה. יחד עם זאת, נוכח תלונתו של אריה ביקש מדהאן לבדוק במה מדובר. בתמיכה לעדותו העיד דהאן, במסגרת חקירתו הנגדית, כי ביקורו בבית והסכמתו שאריה יגיש לו רשימת ליקויים נעשתה מתוך רצון טוב ללכת לקראתו לאחר שנתן הסכמתו למימוש האופציה. 9. אריה העיד כי זמן קצר לאחר כניסתו לבית הבין שמצבו בכי רע. היות ומצב הביוב היה חמור ביותר, הדבר גרם להצפות חוזרות ונשנות, ולצורך בתיקון מיידי של הצנרת. היו גם נזילות בבית דרך הגג, דבר אשר גרם לעובש בקירות ולצורך מיידי בהחלפת ברזים ושקעים. כבר ביום 20.4.06 שלח מכתב בדבר ליקוי בדוד המים החמים ודלת החניה החשמלית ואף פירט את עלותם. על אף האמור בחוזה, טורג'מן הסכים שתשלום דמי השכירות יחושב על פי השער היציג ביום התשלום ובכל מקרה אריה יוכל לקזזו כנגד ביצוע התיקונים על ידו. 10. בחקירתו הנגדית אריה חזר על כך שהליקויים בבית היו מהותיים, אך כשנשאל מדוע במכתבו מיום 20.4.06 התייחס לשני ליקויים בלבד, מילה פיו מים והשיב שהיו ליקויים נוספים שלא מצאו ביטויים במכתב, כמו גם במכתב נוסף שכתב ביום 7.9.06. אריה גם הסכים שלא מחה ולא התנה את מימוש האופציה בדרישתו לתיקון הליקויים ושהצעת המחיר ששלח לדהאן ניתנה רק לאחר שפינה את הבית. 11. בתמיכה לעדותו של אריה העידו אשתו הנתבעת 2 חנית אייבי, (להלן: "חנית") ובתו נירית אייבי (להלן: "נירית"). בתצהיר עדותן הראשית חזרו מילה במילה על הליקויים שהיו בבית (ס' 6 לתצהיר חנית וס' 6 לתצהיר נירית) חנית גם העידה שנוכח סירובם של התובעים לבצע תיקונים מהותיים בבית נאלצה לעזבו ולהשכיר דירה ב-11.7.06 (נספח א' לתצהירה). 12. מחקירתה הנגדית של חנית למדנו שלמעשה הסיבה לעזיבת ביתה הייתה "מכת העכברים", ומאז ועד היום היא מתגוררת בדירה ששכרה. חנית העידה שאין באמתחתה מסמכים המצביעים על פניות בשל ליקויים בבית והיא אף לא הייתה מעורבת בהארכת החוזה על פי האופציה, שכן עזבה את הבית עוד קודם לכן. חקירתה הנגדית של נירית לא הוסיפה דבר. דיון: 13. נקודת המוצא היא הסכמת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בחוזה. הוראות החוזה ברורות, בהירות, וחד משמעיות ומפאת חשיבותם אפנה לסעיפים הרלבנטיים: סעיף 3.1 קובע: "השוכר מצהיר בזאת כי ראה ובדק את המושכר, ראה ובדק את סביבת המושכר, מכיר ויודע את כל הפרטים אשר יש בהם כדי להשפיע על התקשרותו בהסכם זה. .... ומצא אותו לשביעות רצונו המלאה, וללא כל פגם, מתאימים לצרכיו ולמטרת השכירות במצב טוב ותקין ואין ולא יהיו לו כל טענות ו/או דרישות ו/או תביעות כלשהן בגין טעות, הטעייה, אי התאמה ו/או פגם". סעיף 6.8 קובע: השוכר מצהיר כי ידוע לו כי לא ניתן לקזז בשום צורה ואופן כל סכום מדמי השכירות וזאת מכל סיבה שהיא. סעיף 8 קובע: "השוכר מתחייב לשמור על המושכר, אביזריו, מערכותיו, ומתקניו, עד לתום השכירות ועד לפינוי המושכר בפועל ....ולתקן מייד על חשבונו כל פגם, נזק ו/או קלקול שיגרמו למושכר או לסביבתו או לכל חלק ממנו...בין אם הם גורמים לשלילת או הגבלת השימוש במושכר ובין אם לאו". סעיף 9 קובע: "השוכר מצהיר כי הודע לו ומוסכם כי המשכיר אינו חב בביצוע תיקונים כלשהם במושכר ובכלל זה במבנה... וכן אינו ולא יהיה חייב לבצע אחזקה כלשהי ולא תחול עליו אחריות ו/או חבות כלשהי לכל נזק ישיר ו/או עקיף ובמידה ויגרם לשוכר עקב כל אי התאמה, פגם ו/או קלקול הקיימים במושכר ו/או שיתגלו או שיגרמו בעתיד". סעיף 11 קובע : "מבלי לגרוע מחבותו של השוכר כאמור לעיל, יהיה המשכיר רשאי, אולם לא חייב, בהודעה של שבעה ימים מראש לשוכר, לבצע כל תיקון במושכר, ולשלם כל תשלום שחל על השוכר והשוכר מתחייב בזאת להחזיר ולשלם למשכיר מיד עם דרישתו הראשונה כל הוצאה וכל תשלום ששולם על ידי המשכיר....". סעיף 16 קובע: "השוכר אחראי באורח בלעדי לכל הנזקים מכל סוג ומין שהוא שיגרמו למושכר... כתוצאה מכל דבר ועניין הקשור ו/או הנובע מהמושכר, החזקתו, ו/או השימוש בו ובכלל זה כתוצאה מכל פעולה ו/או מחדל ו/או התנהגות של מי מהשוכר... מבלי לפגוע בהתחייבויות השוכר על פי הסכם זה המשכיר מתחייב לבצע תוך זמן סביר תיקונים מהותיים אשר נובעים משימוש סביר במושכר ". 14. כידוע כאשר עסקה כלשהי באה לידי ביטוי בכתב ההנחה הבסיסית היא שהכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו עליהם. לכן המגמה הבסיסית של החוק, הוראת הסיפא של סע' 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני, ושל ההלכה הפסוקה היא, שלא להתיר הבאת עדות בעל פה כנגד תוכנו של המסמך (י. קדמי, על הראיות, חלק שלישי, הדין בראי הפסיקה (2009) עמ' 1501). על פי ההלכה האיסור הנובע מהוראת הסיפא של סע' 80, שעדיין נותר חלק מהדין החל בארץ, מתייחס רק ל"טענה הנטענת נגד המסמך", בעוד שאין מניעה להוכיח ע"י ראיות בעל פה שהיו מעבר לחוזה הסכמות בעל פה או שבהתנהגות. (י. קדמי עמ' 1506, 1507, ת"א 1056/08 בריו א.ג. בע"מ נ' מחצית היובל בע"מ 15.7.02). צדדים לחוזה רשאים אפוא להתנות עליו, או לשנות הוראה מהוראותיו והדבר יכול שילמד מהתנהגותם. (ע"א ת.א. 1297/97) קרסנטי משה נ. אור אסתר תק-מ"ח 2002 (2) 3838, עא 4956/90 פז-גז חברה לשיווק בע"מ נ. גזית הדרום בע"מ פד"י מ"ו (4) 35, 40, עא 5630/90 צבי תדמור נ. ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ ואח' מ"ז (2) 519 ). עם זאת לא בנקל ימהר בית המשפט לקבוע שהצדדים התכוונו לסטות מהוראות החוזה שכן עקביותם של דיני החוזים מחייבת כי המסקנה שהוראה חוזית שונתה או בוטלה תושתת על בסיס מוצק וברור. כאשר צד טוען כי הצד השני ויתר לו על דרך ההתנהגות על אחד מתנאי החוזה, יש צורך להוכיח שהוויתור הוא לאורך זמן והצד השני הסתמך עליו. 15. כאמור הוראות החוזה בהירות וברורות ועל פיהן חובתו של אריה לבצע על חשבונו את התיקונים במושכר ואין לו זכות לקזזם כנגד דמי שכירות, אשר אופן חישובם צוין בחוזה. לא הוצגה בדל של ראייה מטעם הנתבעים ממנה ניתן להסיק שטורג'מן הסכים לשנות את הוראות החוזה או להתנות עליו הן ביחס לחישוב דמי השכירות והן ביחס לביצוע התיקונים. ביום חתימת החוזה (13.7.05) אריה הצהיר שבדק את הבית ומצא אותו לשביעות רצונו המלאה וללא כל פגם. גם כאשר הודיע על הסכמתו למימוש האופציה ביום 18.5.06 לא העלה כל טענה, טרוניה או דרישה בדבר ליקויים כלשהם ואף לא התנה את מימוש האופציה בתיקונם. לא סביר בעיני שאיש עסקים, אשר מטבע הדברים מבצע עיסקאות וחותם על חוזים, לא העלה על הכתב את דרישתו לתיקון ליקויים מהותיים אשר אינם מאפשרים כטענתו "שימוש סביר" בבית. מלבד מכתב אחד מיום 20.4.06, המתייחס לליקוי בדוד השמש ודלת החנייה החשמלית, אשר אף לגביהם לא ניתן אישור על ידי הבעלים הקודם, אין בדל של ראייה בדבר פנייה, או דרישה בזמן אמת. אריה גם לא הציג כל קבלה בדבר ביצוע תיקונים שאת עלותם הוא מבקש לקזז ולמרות הטענות הקשות בדבר מצבו של הבית שלח הצעת מחיר רק חודשיים לאחר ביקורו של דהאן וכמענה למכתבו. עיון בהצעת המחיר מלמד על רצונו של אריה לשדרג את הבית וברי שלכך טורג'מן לא הסכים. אני מאמצת את גרסתם של טורג'מן ודהאן, ממהימנותם התרשמתי, כי דהאן ביקר בבית ואף הסכים שאריה ישלח לו רשימה של ליקויים ועלותם, מתוך רצון טוב ללכת לקראתו ולבחון במה מדובר, אך מכאן ועד המסקנה שתורג'מן הסכים לקזז את דמי השכירות באופן אוטומטי כנגד ליקויים, המרחק רב. אציין גם שלא מצאתי ליתן משקל לעדותן של חנית ונירית אשר חזרו מילה במילה בעדותן הראשית על גרסתו של אריה. חנית עזבה את הבית עוד לפני מימוש האופציה וכעדותה לא הייתה מעורבת בעניין זה וברי שאף באמתחתה לא היתה כל ראיה בדבר תלונה, או קבלה. 16. לא הוכח כי טורג'מן הסכים לסטות מהוראות החוזה גם ביחס לחישוב על פי השער הקבוע בחוזה ועל כן ומשדחיתי את טענת הקיזוז, אני מחייבת את הנתבעים לשלם את יתרת דמי השכירות עד סוף 2006 בסך 2,026 דולר שהינם על פי השער ביום חתימת החוזה (4.53 ₪) 9,177 ש"ח. "מכת עכברים" 17. דהאן העיד שבזמן הביקור בבית ביום 20.11.06, אריה סיפר לו שאשתו עזבה קודם לכן והביע את רצונו לשים קץ לחוזה בין היתר היות והבית גדול ויקר. בזמן הביקור לא הועלתה כל טענה או דרישה ביחס לעכברים. אריה העלה טענה זו רק לאחר שכבר פינה על דעת עצמו את הבית לרבות המחסן (נספח ח1 ח2 לתצהיר דהאן). 18. מטעם טורג'מן העיד גם המדביר קובי בוטבול (להלן: "בוטבול"), אשר הודה שבעת ביקורו בבית היו בו "סימנים של גללים", אשר סבירה בבית צמוד קרקע, אך הבעיה ניתנת לפתרון מוחלט. 19. אריה העיד כי לקראת תקופת הקיץ "מכת העכברים" הלכה והחמירה. בני המשפחה הזמינו פעם אחר פעם שירותי הדברה, אך משהגיעו מים עד נפש, וכשנמצאו עכברים בכל מקום לרבות בארונות המטבח, ובפרטי לבוש יוקרתיים, לא היה מנוס אלא לעזוב את הבית. בחקירתו הנגדית הודה שלא העלה טענה זו בכתב עד למכתבו מיום 7.1.07. 20. בתמיכה לעדותו של אריה העידו גם חנית ונירית. חנית הסכימה במסגרת חקירתה הנגדית שאין בידה כל ראייה בדבר פניה או דרישה מהתובעים וכי לאחר עזיבתה את הבית לא היתה מעורבת בעניין זה. נירית רק הוסיפה שהיה מדביר מטעם העיריה. 21. מטעם הנתבעים העיד גם יאיר סעדון (להלן: "סעדון"), בעלים של חברת הדברה, כי במהלך שנת 2006 התבקש על ידי משפחת אייבי, איתם נמצא בקשרים קרובים לבצע הדברה וחיטוי נגד עכברים וכשהגיע לבית גילה כי קיימים מספר מוקדים בהם נמצאו גללי חולדות ועכברים. למרות ההדברה שבוצעה הבעיה לא נפתרה. בחקירתו הנגדית חזר על כך שהוא מכיר באופן אישי את הנתבעים והסכים שלא פירט בתצהירו את מספר הפעמים שפקד את הבית ואין לו יכולת להציג גם היום ראייה בעניין זה. 22. אומר כבר עתה שסביר בעיניי שמזיקים יפקדו מפעם לפעם בית צמוד קרקע אך מכאן ועד הטענה כי היתה "מכת עכברים", המונעת "שימוש סביר" בבית המרחק רב. בעניין זה לא מצאתי להעדיף את עדותו של סעדון על פני עדותו של בוטבול שכן סעדון הודה שהוא מכיר באופן אישי את הנתבעים, לא ידע לפרט כמה פעמים פקד את ביתם ובכל מקרה, לא סביר בעיניי שמשפחה שסובלת במשך תקופה ממושכת "ממכת עכברים" לא מעלה עניין זה ולו פעם אחת על הכתב לא במשך תקופת השכירות, לא לפני מימוש האופציה, ואף לא לאחר ביקורו של דהאן. גרסתם של אריה ובני ביתו, אשר ממהימנותם גם לא התרשמתי ואיננה מתיישבת עם שורת ההיגיון. "מכת העכברים" צצה אפוא לראשונה כמענה לפנייתו של דהאן כי פינוי חד צדדי של הבית מהווה הפרה יסודית של החוזה. חנית עזבה את הבית ביולי 06 ויתכן שאריה רצה לחזור ולגור עמה. התנהלותו של אריה הקשורה באי תשלום מלוא דמי השכירות, אי חידוש הערבות הבנקאית ופינוי מוחלט של הבית, תומכת במסקנה שאריה מסיבותיו הוא פינה את הבית לפני תום תקופת השכירות וזאת בניגוד לאמור בחוזה. (נספח ג' לתצהיר דהאן), 23. אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של החוזה (סע' 26 לחוזה) ועל כן אני מחייבת את הנתבעים לשלם את יתרת דמי השכירות בסך 19,600 דולר (על פי השער הדולר ביום חתימת החוזה - 4.53) ובסך הכול 88,788 ₪. 24. בשולי הדברים אוסיף שמעבר לטענה בעלמא כי התובעים לא הקטינו את נזקם, לא הוכח דבר וחצי דבר. ההיפך הוא הנכון; גדעון אורן, מתווך שהעיד מטעם התובעים העיד על הקושי שהיה להם להשכיר את הבית ועדותו לא נסתרה או הופרכה באופן כלשהו. פיצוי מוסכם: 25. על פי סעיף 15 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 ניתנת לצד התובע הברירה לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו, או לתבוע פיצויים בלתי מוגבלים על נזק שעליו להוכיחו. מקום בו נתבעים יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם רואים בכך בדרך כלל תביעות חלופיות. (עא 628/87 יוסף חור נ. חברת חשמל לישראל ע"מ מ"ו (1) ,115, עא 2981/92 יעקב כהן נ. צמד בע"מ נ (2), 871). יוצאים מכלל זה פיצוים מוסכמים שנקבעו בשל ראשי נזק מסוימים. במקרה כזה, ניתן לתבוע בנוסף לפיצויים המוסכמים פיצויים רגילים בעבור ראשי נזק שלגביהם לא נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים. במקרה דנן, מדובר בפיצויים מגבילים ועל כן אני דוחה את דרישת התובעים לפיצויים מוסכמים מעבר למה שנפסק. סוף דבר: 26. אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים (כאמור בסעיף 16 ו-24) סך של 97,965 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. על הסכום הנ"ל יש להוסיף שכר טרחת עו"ד בשיעור 20% והוצאות משפט. חוזה שכירותחוזהשכירותכינוס נכסים