קביעת דמי שכירות מכוח תקנה 1(3) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבית עסק- אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) התשמ"ג- 1983(להלן: "התקנה") ומכוח סעיף 52 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב- 1972 (להלן: " החוק"). 2. בהסכמת הצדדים, פוצל הדיון באופן שבשלב ראשון תוכרע השאלה האם המושכר משוחרר מתקרת דמי השכירות, ובמידת הצורך ימשיך הדיון בשאלת שיעורם של דמי השכירות (פרוטוקול והחלטה מיום 6/2/11). הצדדים 3. המבקשת היא הבעלים של חנות בקומת הקרקע ברחוב המלך ג'ורג' 14 תל אביב, הידועה כחלקה 178 בגוש שומה 6932 (להלן: "המושכר" או "החנות"). המשיב 1 ז"ל והמשיב 2 שכרו את המושכר בשכירות מוגנת בהתאם לחוזה שכירות מיום 28/7/88 ובתום תקופת השכירות המשיכו להחזיק בה כדיירים מוגנים עפ"י החוק. המחלוקת 4. האם המושכר הינו "בית עסק שעיקר שימושו עסקי יבוא או ייצוא". המסגרת המשפטית 5. בכדי להצליח בבקשתה, על המבקשת להוכיח כי במושכר מתנהל עסק של ייבוא, ובנוסף עליה להוכיח כי עיקר השימוש במושכר הוא לעסקי ייבוא. בע"א 414/89 קבע בית המשפט, בדעת רוב, מפי כב' הנשיא (דאז) שמגר, כי: "לצורך פרשנותה של התקנה שבפנינו ובחינת התקיימות הדרישה כי עיקר השימוש בבית העסק יהיה עסקי יבוא או יצוא, אין לומר כי מכירה בישראל של סחורות מיובאות מהווה עסק של יבוא. כמובן, הבאת סחורות לישראל נעשית על מנת שימכרו לאחרים, אך אין לומר, כי פעולת המכירה של המוצר המיובא, לאחר סיום שלבי הבאתו, מהווה פעולת עזר, כרוכה או נילווית לפעילות הראשית של הבאת אותו מוצא לישראל. המכירה בשוק המקומי היא, לעניין זה, פעולה עיסקית עיקרית בפני עצמה. היא באה אמנם לאחר היבוא שקדם לה, אך אין היא נבלעת בו, ואין היא פעולת-עזר שלו. כפי שנקבע, ייצור מוצרים לשם יצוא איננו חלק מפעולות היצוא במובנן הרחב. כך יש לקבוע כי חנות בה נמכרים מוצרי יבוא איננה פעולת לוואי לפעולות היבוא, אלא פעילות עיסקית עצמאית ונפרדת". (ע"א 414/89 סביליה נ' תגר, פ"ד מד(3) 388, 392 (1990), להלן: "עניין סביליה"). להשלמת התמונה יצוין כי בעניין סביליה, קבע כב' השופט לוין (בדעת מיעוט) כי: "ואילו עסקי הייבוא במובן תקנה זו משתרעים גם על מכירת המוצר המיובא וזו, כפי שעמדנו על כך, באה להשלים את עצם פעולת הייבוא. יצואן של מוצר מסויים אינו חייב להיות יצרנו. ואילו הייבואן עוסק, בדרך כלל, גם במכירת המוצר שהוא מייבא." (פס"ד סביליה, עמ' 394). בבר"ע 681/84 דובר על בית עסק אשר עסק בייבוא מכשור מדעי מחו"ל ושיווקו. בית המשפט בחן מהי הפעילות שמתבצעת במושכר, תוך התייחסות לאופיו הדומיננטי של העסק, וקבע כי: "מי שעוסק בעסקי יבוא, גם המחסן המשמש אותו באותו בניין הוא בגדר מושכר אשר עליו חלה תקנה 1(3), כי המחסן אינו אלא מקום המשמש לפעולות שהן תופעות הלוואי הטבעיות לפעולותו של היבואן". (בר"ע 681/84 עזבון נוימן וייסלברג ז"ל נ' יהל (לא פורסם, אוזכר בפס"ד סביליה בעמ' 392)). בע"א (מחוזי ת"א) 2070/09 סוכמה ההלכה כך: "מסקירת הפסיקה במקרים דומים (יצוא או יבוא) עולה, כי הפרשנות הנכונה היא להבחין בין השימוש במושכר, כ"פעולה עסקית עיקרית" בפני עצמה, ובין פעולות נלוות או משלימות לעיסוק הדומיננטי של הייבוא או הייצוא, כפעולת-עזר כרוכה או נלווית לה. כך, למשל, בפרשת וייסלברג, העיסוק הדומיננטי היה עסקי-ייבוא. בית המלאכה לתיקון המכשירים המיובאים בעבור הלקוחות שרכשו אותם, כמו גם המחסן, היוו "מקום המשמש לפעולות שהן תופעות הלוואי הטבעיות לפעולתו של יבואן". כך, למשל, מוסד שמטרתו קידום ועידוד הייצוא. נקבע, כי השימוש במשרדים, במחסנים ובספריה של המוסד, מהווה פעולת-הכנה, כרוכה או נלווית, שמטרתה לסייע למימוש פעולות הייצוא (ע"א 848/80 מכון הייצוא הישראלי נ' משיח, פ"ד לו(2) 249)." (ע"א (מחוזי ת"א) 2070/09 שפיר נ' יעקב (26.4.10) והאסמכתאות שם). 6. על כן, יש להכריע בשאלה: האם המושכר משמש לפעילות עסקית עצמאית, או האם הוא משמש לפעולות שהן תופעות לוואי לפעילות הייבוא, בבחינת פעולות עזר כרוכות או נלוות לפעילות הייבוא. הכרעה 7. לאחר שבחנתי את הראיות שבפני, תוך התייחסות להלכה הפסוקה כפי שהותוותה לעיל, הגעתי למסקנה כי במקרה הנדון, המושכר הינו "בית עסק שעיקר שימושו עסקי ייבוא". דיון 8. מן הראיות עולה כי אלון ברוכים, נכדו של משיב 1 ז"ל ובנו של משיב 2, (להלן: "אלון ברוכים") ניהל עסקי ייבוא במושכר. 9. על כרטיסי הביקור, שחולקו במושכר בשנת 2010 נרשם: "ייבוא ושיווק ביגוד מהמזרח הרחוק... המלך ג'ורג' 14 ת"א. נייד 050-7392603". (נספח ו' לתצהירו של החוקר, מר אורי סבר, להלן: "מר סבר"). מספר הטלפון הנייד המופיע בכרטיס הביקור הוא מספר הטלפון של אלון ברוכים, והכתובת המצוינת בו היא כתובת המושכר, ובכך יש כדי ללמד על השימוש במושכר לעסקי הייבוא של אלון ברוכים. 10. על פריטים שהיו במושכר היתה תווית בה צוין: "היבואן: ברוכים אלון המלך ג'ורג' 14 תל אביב טל. 050-7392603 ארץ הייצור: תאילנד הרכב הבד: 100% כותנה כביסה עדינה ביד סוג א'". (נספח ה' לתצהיר מר סבר). הפרטים המצוינים בתוויות מלמדים כי אלון ברוכים ייבא את הפריטים, תוך ציון כתובת המושכר ככתובת היבואן. 11. בהתייחסו לשיחה עם אלון ברוכים העיד החוקר, מר אורי סבר: "לפי מה שאמר, הוא מייבא מהודו ותאילנד לחנות בקינג ג'ורג' 14 תל-אביב" (עמ' 12 שורה 21 לפרוטוקול). ובהמשך: "אני רכשתי אצלו, הוא נתן לי כרטיס ביקור. ביקשתי חשבונית והוא נתן לי כרטיס ביקור במקום, ששמו ומספר הטלפון עם הכתובת בקינג ג'ורג' מתנוסס על כרטיס הביקור וצירפתי העתק. כותרת הכרטיס היא: יבוא ושיווק ביגוד מהמזרח הרחוק" (עמ' 12 שורות 23-25 לפרוטוקול). וכן: "... לי הוא אמר שהוא בעצמו מייבא מהודו ומתאילנד ושיש שם בדים באיכות מאוד טובה " (עמ' 12 שורות 31-32 לפרוטוקול). גם החוקרת, הגב' מירב ישראלי (להלן: "גב' ישראלי") העידה בהתייחסה לאלון ברוכים (הגם שלא נקבה בשמו): "הוא אמר שהכל יבוא" (עמ' 16 שורה 19 לפרוטוקול). בשיחה מיום 15/2/10 עם גב' ישראלי (החוקרת) מאשר אלון ברוכים (המוכר) כי כל הסחורה במושכר הינה מייבוא, לדבריו: "מוכר: הודו ו..., כל השרוואלים זה כמעט מתאילנד, יש מהודו גם. חוקרת: וואו, אז אין שום דבר פה מהארץ? מוכר: לא". (תמליל נספח ד/1 עמ' 2 שורה 16-18). ובהמשך: "חוקרת: ... אין לך שום דבר מהארץ?... מוכר: לא" (תמליל נספח ד/1 עמ' 3 שורה 5-7). בשיחה נוספת מיום 17/3/10 מאשר אלון ברוכים כי הוא המייבא את הסחורה שבמושכר: "חוקרת: איפה כתוב שזה מתאילנד ולא מצרפת? מוכר: אני מייבא אותם" (תמליל נספח ד/2 עמ' 3 שורה 1). 12. בניסיון להתמודד עם העובדה כי על גבי כרטיסי הביקור והתוויות, מצוינת כתובת המושכר ככתובת היבואן, טוען אלון ברוכים כי מדובר ב"גימיק שיווקי". אין בידי לקבל טיעון זה. לא הובהר מהו אותו "גימיק שיווקי" נטען, בו מנסה אלון ברוכים להיתלות, לא ניתן הסבר מניח את הדעת מדוע ציון כתובת המושכר ככתובת היבואן הינה "גימיק פרסומי". על כן לא שוכנעתי לקבל הסבר דחוק זה ואין לי אלא לדחותו. 13. בחקירתו הנגדית העיד אלון ברוכים: "... כשהייתי בחו"ל שמתי אטיקטים על הבגדים ולא היתה לי כתובת של מחסן לכן בתום לב רשמתי את הכתובת של החנות" (עמ' 25 שורות 16-17 לפרוטוקול). גם המשיב 2 הודה כי בנו אלון, מסר את כתובת המושכר לצורך עסקי הייבוא בהם עסק: "עד שהיה נוסע וחוזר לא היה לו מחסן, היה נותן כתובת של החנות. אם הוא עשה טעות מה אני אשם בזה? לא ידעתי שיבוא מחו"ל זה אסור". (עמ' 28 שורות 4-5 לפרוטוקול). הנה כי כן, המשיבים אישרו כי נעשה שימוש בכתובת המושכר לעסקי הייבוא של אלון ברוכים. 14. לא שוכנעתי בטענתו של אלון ברוכים, כפי שהועלתה בעדותו (עמ' 25 שורה 16 לפרוטוקול), לפיה, כתובת המושכר ניתנה על ידו ככתובת למשלוח הסחורה המיובאת, אך בפועל הסחורה הגיעה ישירות מהמכס למחסנים שנשכרו על ידו ולא למושכר. אלון ברוכים העיד כי עסק בייבוא בין השנים 2001-2008. לדבריו, את עסקי הייבוא ניהל ממספר כתובות: מחסן ברח' גאולה 16 ת"א, מחסן ברח' טשרניחובסקי ת"א, מחסן ברח' בר כוכבא ת"א ומחסן ברח' אלנבי 33 ת"א. (סעיף 7 לתצהיר אלון ברוכים). דא עקא, אלון ברוכים הציג רק חוזה שכירות אחד, אשר מתייחס למחסן ברח' אלנבי וזאת לתקופה שמיום 15/3/06 למשך שנה. חוזה נוסף המתייחס לכאורה למחסן ברח' בר כוכבא הוא חוזה ריק אשר לא מצוינת בו תקופת השכירות. לא הוצגו חוזי שכירות לגבי יתר המחסנים הנטענים, ולגבי תקופות השכירות האחרות, ולא הוכח כי הייבוא נעשה לאותם מחסנים ולא למושכר. מאחר שאין מחלוקת כי אלון ברוכים מסר את כתובת המושכר ככתובת למשלוח הסחורה המיובאת, היה עליו להוכיח כי חרף כך, לא הגיעה הסחורה המיובאת ישירות למושכר, וזאת לא עלה בידיו לעשות. גם העובדה כי הן בתוויות הפריטים, כמו גם בכרטיסי הביקור, נרשמה כתובת המושכר, ולא כתובת המחסנים, מחזקת את המסקנה כי הייבוא נעשה למושכר דווקא ולא למחסנים. 15. באשר לתקופה במהלכה נעשה הייבוא - המשיבים טענו כי לאחר שנת 2008 לא נעשה ייבוא. ואולם, המשיבים לא הביאו כל ראיה אשר יש בה כדי ללמד על משך התקופה במהלכה התבצע הייבוא. כך, לא הוצגו תעודות משלוח או רשימוני ייבוא. נתתי דעתי לקבלות שצורפו בדבר מכירות שבוצעו בין אלון ברוכים למשיבים, אולם לא מצאתי כי יש די בהן כדי ללמד על התקופה בה נעשה הייבוא. כאמור, מן הראיות עלה כי בשנת 2010 רוב הסחורה במושכר היתה סחורה שיובאה על ידי אלון ברוכים, ובמושכר חולקו כרטיסי ביקור שבהם צוינו פרטי היבואן תוך ציון כתובת המושכר. 16. על יסוד המקובץ, הריני קובעת, כי עובר להגשת הבקשה הנוכחית, המושכר שימש לעסקי ייבוא. 17. טענת המשיבים לפיה המשיבים עצמם לא עסקו בייבוא, אין בה כדי להושיעם. כאמור, הוכח שהמושכר שימש לעסקי ייבוא והעובדה כי היו אלה עסקי הייבוא של הבן אלון ברוכים, ולא של המשיבים, אין בה כדי לסייע להם, אלא להיפך. אין המשיבים יכולים להישמע בטענה כי הם עצמם לא היו המייבאים, כאשר הוכח שהמייבא היה אלון ברוכים, אשר עשה במושכר שימוש לעסקי הייבוא שלו, ברשות ובהסכמת המשיב 2. 18. הריני רואה לנכון לציין כי העובדה שאלון ברוכים נמצא במושכר ומנהל אותו, אינה פסולה כשלעצמה כל עוד הוא עושה זאת עבור אביו, המשיב 2. ואכן הוכח כי העסק במושכר מתנהל באמצעות מספר העוסק המורשה של המשיב 2, וכי כל הרישומים ברשויות המס, בעירית תל אביב ובחברת החשמל הם על שם המשיב 2. (נספחים ו(1)-ו(2) לתצהיר המשיב 2). ואולם, במקרה הנדון הוכח, כאמור, כי אלון ברוכים השתמש במושכר לעסקי הייבוא הפרטיים שלו, ועל כן, המושכר הינו בגדר בית עסק ששימושו לעסקי ייבוא. 20. האם עיקר שימושו של המושכר הוא לעסקי ייבוא? החוקר, מר אורי סבר, העיד כי בדק את רוב הסחורה במושכר ורוב הפריטים היו עם תוויות של אלון ברוכים. (עמ' 11 שורות 22-24 לפרוטוקול). החוקרת, הגב' ישראלי, הצהירה, כי רובה המוחלט של הסחורה הנמכרת במושכר היא שרוואלים וסוגי בד שונים וכי המוכר אמר לה כי כל הסחורה מיובאת (סעיף 5 לתצהירה). בחינת הקבלות עבור רכישת הסחורה למושכר מלמדת כי מתוך סחורה בשווי 87,760 ₪, אזי רק 4,760 ₪ היא עבור סחורה שנרכשה מספקים בארץ והיתרה בסך 83,000 ₪ היא עבור סחורה שיובאה על ידי אלון ברוכים. המשיבים טוענים כי לתחשיב האמור אין כל ערך באשר הוצגו רק דוגמאות של חשבוניות. אין בידי לקבל טענה זו. לא היתה כל מניעה מצד המשיבים להציג חשבוניות המלמדות כי מרבית הסחורה במושכר נרכשה על ידם מספקים בארץ, אלא שהם לא עשו כן. מחדלם להצגת מכלול הראיות, רובץ לפתחם. לא זו אף זו. המשיבים הם שבחרו אילו חשבוניות להציג והם שהציגו את החשבוניות המלמדות כי רוב הסחורה נרכשה מהייבוא של אלון ברוכים. מתוך החשבוניות שהוצגו עולה כי רוב רובה של הסחורה במושכר (בשיעור של כ- 94.6%), היא סחורה שנרכשה מהייבוא של אלון ברוכים. 21. כאמור, על פי ההלכה הפסוקה, מכירת סחורה מיובאת אינה בהכרח בגדר "עסקי ייבוא", אולם, יש לבחון כל מקרה לגופו, תוך הכרעה בשאלה האם המושכר משמש לפעולה עסקית עיקרית בפני עצמה או שמא מדובר בפעולת עזר נלווית או כרוכה בפעולת הייבוא. 22. במקרה הנוכחי מאחר שהוכח כי נעשה ייבוא ישירות למושכר, וכי רוב הסחורה הנמכרת במושכר היא אותה סחורה מיובאת, אזי הריני קובעת כי עיקר השימוש במושכר הוא לעסקי ייבוא או למצער, לפעולות עזר כרוכות או נלוות לעסקי הייבוא. סיכום 23. על יסוד הראיות שבפני, הריני קובעת כי המושכר הינו בית עסק שעיקר שימושו עסקי ייבוא, ועל כן נכנס בגדרה של תקנה 1(3) ומשוחרר מתקרת דמי השכירות המוגנים. 24. לאור האמור, ימשיך הדיון בשאלת שיעורם של דמי השכירות. בתוך 20 יום יודיעו הצדדים האם ניתנת הסכמתם למינוי שמאי מטעם בית המשפט, אשר יקבע את שיעורם של דמי השכירות הכלכליים, בגין המושכר המוחזק על ידי המשיב 2, כדייר מוגן. לסוגיית ההוצאות אתן דעתי בסיום ההליך. דייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותדמי שכירות