המושכר הוא מבנה מסוכן וראש הרשות המקומית הוציא לו צו הריסה, והשניה, הנתבע בנה תוספת בנייה למושכר ובכך הפר את חוזה השכירות, ועל פי חוק הגנת הדייר הפרה זו מהווה עילת פינוי. כללי: בעלי הדין: 1. התובעת, רשות הפיתוח, הוקמה מכוח חוק רשות פיתוח (העברת נכסים), התש"י-1950, והיא בעלת נכס מקרקעין מוסדרים הידועים כחלק מחלקות 76 ו-68 גוש 3978, המצויים בפינת הרחובות יודפת - אבא הלל סילבר לוד, (להלן - "הנכס"). המספר הישן של החלקות היה 5. 2. הנתבע הוא אזרחי ישראלי יליד שנת 1936, והוא שכר מהתובעת דירה בדיירות מוגנת בנכס. התשתית העובדתית: 3. חב' עמידר היא סוכנת מורשית של התובעת לניהול דירות המשמשות לדיור ציבורי, ובין היתר של הנכס . 3. ביום 11.1.1979 נחתם הסכם שכירות מוגנת בין חב' עמידר לבין הנתבע לפיו השכירה חב' עמידר לנתבע דירה בת 3 חדרים , מטבח לחוד, וחדר נוחיות לחוד הנמצאת בקומה א' ברחוב יודפת 2 בלוד והידועה כגוש 3978 חלקה 5 (להלן-"המושכר"). בפרטיכל וועדת דמי מפתח מיום 22.12.1978 תואר המושכר כדלקמן: "הדירה מורכבת משלושה חדרים בגודל 20.09 + 17.65 ממ"ר + 15.55 ממ"ר, מטבח ושרותים בפנים הדירה לחוד, סביבה בינונית, בית קומה אחת, גישה סלולה." 4. התובעת הגישה בעבר כנגד הנתבע ואשתו שתי תביעות לפינוי המושכר והנכס, כפי שיפורט להלן. 5. ההליך הראשון - בשנת 1993 הגיש מינהל מקרקעי ישראל (להלן-"המינהל") לבית משפט השלום ברמלה כנגד הנתבע ואשתו תביעה לפינוי המושכר (תיק אז' 624/93 מנהל מקרקעי ישראל נ' אלסעדי). בתביעה זו עתר המינהל לבית המשפט ליתן פס"ד לפינוי המושכר והנכס כנגד הנתבע ואשתו בגין הפרת הסכם השכירות. המינהל נימק תביעתו זו בכך שהנתבעת ואשתו תפסו חזקה בשטח הצמוד למושכר ממזרח אליו, בנו חדר ומרפסת מקורה עליו ללא הסכמת התובעת, והשארתה של חצר בגודל 23.64 מ"ר. (להלן-"התוספת הראשונה"). תביעה זו נמחקה לאחר שהצדדים הגיעו להסכם פשרה לפינוי הנכס, וחתמו על הסכם פשרה. לצורך אישור הסכם הפשרה נפתח תיק אז' 1009/93, ובית המשפט נתן להסכם הפשרה תוקף של פסק-דין. הנתבע ואשתו הגישו לבית משפט השלום ברמלה תביעה לביטול הסכם הפשרה, בית המשפט קיבל את תביעתם וביטל את הסכם הפשרה (תיק אז' 1317/93 אלסעדי נ' רשות הפיתוח). 6. ההליך השני - בשנת 1996, לאחר שבוטל הסכם הפשרה, הגיש המינהל תביעה נוספת נגד הנתבע ואשתו לבית משפט השלום ברמלה לפינוי הנכס עקב הפרת חוזה השכירות, בנימוק ששניהם בנו תוספות בנייה למושכר ותפסו שטח קרקע כחצר, ואף מחמת תפיסת חזקה בשטח (בגודל של 380 מ"ר) ממזרח למבנה הנוסף והחצר ללא הסכמת המינהל (תיק אז' 4526/96 מנהל מקרקעי ישראל נ' אלסעדי). ביום 1.1.02 ניתן פסק דין בתביעה זו, בו קיבל בית המשפט את התביעה ביחס ל-380 מ"ר והורה לנתבע ואשתו לפנות שטח זה. באשר לתוספות הבנייה קבע בית המשפט שהנתבע ואשתו בנו את החדר הרביעי ואת המרפסת לדירה בשטח כולל של 23.64 מ"ר, וקבע שקמה לתובעת עילת פינוי מכוח סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר. למרות קביעה זו נתן בית המשפט לנתבע ולאשתו סעד מן הצדק ללא תנאים, ודחה את התביעה כנגד הנתבע ואשתו בגין תוספות הבנייה. המינהל ערער לבית המשפט המחוזי בתל-אביב על דחיית תביעתו בגין תוספות הבנייה (ע"א 1297/02 מינהל מקרקעי ישראל נ. אלסעדי). בעמ' 5 לפסק הדין קבעה ערכאת הערעור כדלקמן: "הענקת סעד מן הצדק אינה עולה בקנה אחד עם הותרת תוצאות ההפרה על כנן והיא חייבת להיות מותנית בביטולה של ההפרה, מקום שהשוכר המפר לא טרח לעשות כן מיוזמתו שלו. 8. לפיכך אנו מחליטים לקבל את הערעור בחלקו ומורים כי מתן סעד מן הצדק למשיבים מותנה בביטול ההפרה, קרי בהריסת החדר הנוסף והמרפסת המקורה בתוך 60 יום מהיום. באם הדבר לא יבוצע בתוך מועד זה יהיה על המשיבים לפנות את המושכר." 7. ביום כ"ח באייר תשל"ב - 12 במאי 1972 פרסם שר הפנים את חוק עזר לדוגמה לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1972 (להלן-"חוק העזר"). בקובץ תקנות 2938 מיום ג' בכסלו תשל"ג - 9 בנובמבר 1972 הודיע שר הפנים כי מועצת העיר לוד אימצה את חוק העזר. על כן, חוק העזר מחייב את עיריית לוד. 8. ביום 5.11.09 פנה מר ראובן יהב לאינג' מרדי נוגזר, מהנדס מבנים מסוכנים בעיריית לוד, אודות המושכר במכתב שנוסחו כדלקמן: "יציבות המבנה הנ"ל רעועה ומהווה סיכון לדיירים ולסביבה. אודה לך על טיפולכם הדרוש להנפיק לנו צו הריסה." בהתאם לפנייה זו יצא אינג' נוגזר לשטח ובדק את המושכר, ובדו"ח הבדיקה כתב כדלקמן: "להלן הממצאים מבדיקת המבנה לפי הכתובת הנ"ל אשר נבדק ע"י אינג' מרדי נוגזר ביום 5.11.09: מבנה חד קומתי, קירות בלוקים, תקרת בטון, קירות הבלוקים סדוקים והרוסים, גושי בטון מתפוררים ונופלים, ברזל חלוד וחשוף. קיימת חדירת מים למערכת החשמל. לסיכום: מבנה מהווה סכנה ממשית להולכי רגל ולסביבה ויש להרסו. כל האחריות חלה על עמידר." בהסתמך על חוות דעתו של אינג' נוגזר הוציא יו"ר הוועדה הממונה ללוד צו הריסה למבנה המושכר, שנוסחו כדלקמן: "בהסתמך על חוות דעתו של מהנדס בניין אינג' מרדי נוגזר, אשר בדק את המבנה וקבע כי הוא מהווה סכנה מיידית לשלום הציבור (רצ"ב), בתוקף סמכותי לפי סעיף 249(13) לפקודת העיריות (נוסח חדש) ובהתאם לחוק העזר העירוני בדבר הריסת מבנים מסוכנים, אני מכריז על המבנה הנ"ל כמסכן את שלום הציבור ונותן בזה צו הריסה." 9. בהסתמך על צו ההריסה, הודיעה חב' עמידר לנתבע ביום 27.5.2010 כי ועדת דמי מפתח של עמידר התכנסה והחליטה שתמורת פינוי הנכס ישולמו לו פיצויים בסך 360,000 ₪ כולל מע"מ בניכוי חובות קיימים, כנגד פינויו מהנכס. בקביעת שווי דמי הפינוי התבססה חב' עמידר על שומת שמאי מקרקעין מיום 24.5.2010. מכל מקום, נוכח הסכנה שבנכס דרשה עמידר מהנתבע לפנותו באופן מיידי. 10. הנתבע סירב לפנות את המושכר והנכס. לאור סירוב זה, הגישה התובעת ביום 17.8.2010 התביעה דנן לפינוי הנתבע מהנכס. עיקרי טענות הצדדים: 11. לטענת התובעת, הנתבע בנה תוספות בנייה המפורטות בנספח ג' לכתב התביעה בניגוד לחוזה השכירות. כתוצאה מכך קמה לתובעת עילת פינוי מכוח סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר. בנוסף, צו ההריסה שהוציא יו"ר הוועדה הממונה בלוד למושכר, מחייב את פינוי המושכר. 12. לטענת הנתבע יש לדחות את התביעה מהסיבות כדלקמן: העובדה שהתובעת מסרה את כתב התביעה וההזמנה לדין לנתבע כשנה לאחר הגשת התביעה, מעידה שהמבנה אינו מסוכן; הוא לא בנה את תוספות הבנייה המתוארות בכתב התביעה ותוספות אלו אינן בחזקתו; אין הוא מתנגד להריסת תוספות הבנייה, ואינו טוען לזכות בהן; מאחר ולא בנה את תוספות הבנייה המתוארות בכתב התביעה, לא קמה לתובעת עילת פינוי כנגדו; קיים מעשה בית דין מחמת השתק עילה, בהתבסס על פסקי הדין בהליך השני. לדעתו, משעה שפסקו בתי המשפט בהליך השני על פינוי השטח על ידי הנתבע ואשתו, מנועה התובעת לתבוע את פינוי הנכס מחמת המבנה הנוסף השני; התובעת גם לא יכולה לתבוע את פינוי הנכס מחמת צו ההריסה, מאחר שחוק הגנת הדייר משית דווקא על התובעת חובה לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין, ובכלל זה הקירות החיצוניים (סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר ותקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), התשל"א-1971); אין בהחלטת עמידר כדי ליצור התחייבות מצד הנתבע לפינוי, מה גם שחוק הגנת הדייר מבכר דיור חלוף ולא פיצוי כספי כנגד פינוי הדייר המוגן; דו"ח המהנדס שעל פיו הוצא צו ההריסה איננו מדויק והוא בגדר דו"ח כללי. מכל מקום, לטעמו אין סכנה לשלום הנתבע; קיימת הבחנה מילולית בתיאור הסכנה לשלום הציבור שבדו"ח המהנדס (סכנה ממשית) לבין זה שבצו ההריסה (סכנה מיידית). הבחנה זו מוכיחה - לשיטתו - שאם קיימת סכנה לשלום הציבור, מדובר בסכנה ממשית ולא מיידית. לפיכך, רשאי ראש העיר לכל היותר לצוות על התובעת - בתור בעלת המבנה המסוכן - לתקן את שנדרש, אך לא את פינוי והריסת המבנה המסוכן; זאת, בהתבסס על סעיפים 3 ו-4 לחוק העזר; לחלופין, יש לדחות את התביעה בכל הנוגע לפינוי המבנה מפאת סעד מן הצדק (סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר). העדויות: 13. מטעם התובעת העיד רכז השטח מר יואש זלינגר, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית, ונחקר חקירה שכנגד. מעדותו עולה כדלקמן: קיימת הבחנה בין המושכר המקורי, החצר, הבנייה שאליה מתייחס פסק הדין בערעור והבנייה הנוספת באמצעות תשריטים; ביחס למבנה אליו מתייחסת התביעה הנוכחית העיד מר זלינגר שמאוחסנים בו חפצים, וכי הוא בחזקת הנתבע. שהרי דלת הכניסה היחידה אליו היא מכיוון ביתו של הנתבע. חיזוק לכך, מוצא מר זלינגר בשניים: ראשית, העובדה שממועד הקמת המבנה הנוסף (לכל הפחות מ-1991) עד מועד הריסת החדר (לכל הפחות לאחר 19.12.2005) לא הייתה גישה למבנה נשוא כתב התביעה; שנית, הגישה למבנה נשוא כתב התביעה נעשית דרך חצר המוליכה אליו, הנמצאת בשליטתו הבלעדית של הנתבע; הוא ערך ביקורים בנכס; התביעה דנן הוגשה בין השאר בשל מצבו הפיזי הקשה של המבנה, והסכנה הנשקפת לנתבע; למרות שלא פונה השטח, כנפסק בהליך השני, עמידר שקדה על העניין גם באמצעות הליכים משפטיים, אם כי איננו יודע מדוע עמידר לא לקחה את השטח להחזקתה עוד בשנת 1996. בהקשר זה, לא זכור לו שרשות הפיתוח השתמשה בקבלני הוצל"פ כדי לממש את פסק הדין שבהליך השני; לא זכור לו על מאמצים ופעולות תיקון המבנה על ידי התובעת; הטעם לאיחור של שנה בהגשת כתב התביעה נבע מהקושי לאתר את הנתבע; לא הוצע דיור חלוף לנתבע, מה גם שלא נהוג לעשות כן. 14. מטעם הנתבע הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע ושל אשתו. רק אשתו של הנתבע נחקרה חקירה שכנגד. מחקירת הנגדית של אשת התובע עולה שיש שתי כניסות לתוספת הבנייה, האחת, מכיוון המושכר, והשניה מהכיוון הנגדי. טענה זו לא נטענה בכל כתבי הטענות ובתצהירי הנתבעים, ואינה עולה בקנה אחד עם התשריט נספח ג' לתצהיר מר זלינגר. מעדותה של אשת הנתבע עולה שהיא והנתבע מאחסנים בתוספת זו חפצים ישנים שלהם. הסיכומים: 15. בכתב התביעה עתרה התובעת לפינוי הנתבע מכל הנכס. בסיכומיה חזרה בה מעט התובעת מעתירתה שבכתב התביעה והגדירה את השאלות שיש לדון בהן בפסק הדין כדלקמן: האם הנכס המוגן המוחזק על ידי הנתבעים מהווה מבנה מסוכן כפי שנקבע בדו"ח בדיקת מבנה מסוכן שבוצע על ידי מהנדס מוסמך מטען עיריית לוד, והאם יש לפנות את הנכס המוגן על מנת להורסו בהתאם לצו שהוצא על ידי עיריית לוד לפי סעיף 249(1) לפקודת העיריות (נוסח חדש) ובהתאם לחוק העזר העירוני בדבר הריסת מבנים מסוכנים של העיר לוד; האם יש להורות על סילוק ידם של התובעים מתוספת הבנייה שסומנה בצבע ורוד בנספח ג' של עד התביעה, מר יואש זלינגר. 16. התובעת חוזרת בסיכומיה על טענותיה. ואף מוסיפה שבהתבסס על צו ההריסה, התובעת סבורה שהוכח כי המבנה מסוכן, הגם שנמענה מלצרף חוות דעת מומחה לעניין מסוכנות המבנה. לשיטת התובעת, יש לראות את עדות גברת אלסעדי כעדות כבושה. ולפיכך, הוכח כי הנתבע משתמש ומחזיק באופן בלעדי במבנה הנוסף השני. 17. בסיכומיו חזר הנתבע על טענותיו שבכתב ההגנה. דיון ומסקנות: פינוי מחמת צו הריסה: 18. אין מחלוקת בין הצדדים כי מי שהזמין את הביקורת של אינג' נוגזר במבנה הייתה חב' עמידר, וכי בעקבות הביקורת אכן הוציא יו"ר הועדה הממונה צו הריסה כנגד המבנה. למרות זאת סבור אני שיש לדחות את תביעת התובעת כאשר היא מסתמכת על צו ההריסה, מהסיבות כדלקמן: צו ההריסה הוא מעשה מינהלי, ולצורך הוצאתו יש צורך בראיות המספיקות בהליך מינהלי. בהליך שיפוטי רמת הראיות גבוהה יותר, כך שאין בצו המינהלי כדי להוכיח שבפני יו"ר הוועדה הממונה עמדו די ראיות ברמה המספיקה להליך אזרחי בבית המשפט; חוות הדעת של המהנדס שעל פיה הוצא צו ההריסה כללית ביותר, ולא ניתן לדעת האם המבנה הוא בר תיקון או לא; על פי סעיף 2(א) לחוק העזר, על התובעת כבעלת הבנין, להחזיק את הבניין במצב המבטיח את שלום המחזיקים בו ואת שלום הציבור. בהזמנת צו ההריסה מבקשת התובעת להיבנות ממחדליה בהחזקת הבניין באופן שלא יהווה סכנה למחזיקים בו ולשלם הציבור. הסתמכות התובעת על מחדליה לפינוי הנתבע מהמושכר מהווה חוסר תום לב; חוק העזר מבחין בין רמות הסכנה של המבנה המסוכן. יש סכנה שאינה מיידית למחזיקים או לסביבתו ויש סכנה מיידית למחזיקים או לסביבתו. כאשר יש סכנה שאינה מיידית, יש סמכות לראש העירייה לדרוש את תיקון המבנה, אך כאשר יש סכנה מיידית למחזיקים בבניין או לציבור, רק אז רשאי ראש העירייה לצוות על הריסת המבנה. במקרה שבפנינו לא קבע המהנדס שהמבנה במצבו מהווה סכנה מיידית למחזיקים בו או לסביבתו. ראייה לכך היא שעד לסיום שמיעת הראיות לא הובאה כל ראיה שהמבנה התמוטט. 19. אשר על כן, דוחה אני את תביעת התובעת לפינוי הנכס עקב הצורך בהריסתו. פינוי והריסת תוספות הבנייה: 20. תוספת הבנייה עליה נסובה תביעת הפינוי של התובעת בתביעה זו מסומנת בצבע ורוד בנספח ג' לתצהירו של מר זלינגר ומסומנת בעיגול בנספח ג' לכתב התביעה. תוספת בנייה זו מצויה מעבר לתוספת הבנייה אותה הרסו הנתבע ואשתו על פי פסק הדין של בית המשפט המחוזי. 21. קיימת מחלוקת בין העדים אודות מספר הכניסות שיש לתוספת הבנייה. לפי עדות מר זלינגר יש לתוספת כניסה אחת מכיוון המבנה בו מתגורר הנתבע, ולפי עדות אשת הנתבע יש לתוספת הבנייה שתי כניסות, האחת מכיוון המבנה בו מתגורר הנתבע והשנייה מהכיוון הנגדי, וממנו יכול להיכנס לתוספת הבנייה כל מי שלבו חפץ. במחלוקת בין מר זלינגר לבין אשת הנתבע אודות הכניסות שיש לתוספת הבנייה הנ"ל, מעדיף אני את עדותו של מר זלינגר על פני עדותה של אשת הנתבע, מהסיבות כדלקמן: עדותה של אשת הנתבע היא עדות כבושה, עליה העידה לראשונה בחקירה הנגדית; מהתשריט נספח ג' לתצהיר מר זלינגר עולה שיש לתוספות הבנייה אך ורק פתח אחד מצד בית המגורים בו מתגוררים הנתבע ואשתו; אשת הנתבע העידה כי היא והנתבע משתמשים בתוספות הבנייה לצורך אחסון ציוד ישן שלהם. על ציוד זה יש לשמור, ואם היו לתוספות הבנייה שני פתחים יש להניח במידה רבה של סבירות שהנתבע ואשתו לא היו מאחסנים שם את החפצים הישנים שלהם. 22. התובעת לא הביא כל ראיה שהנתבע הוא זה שבנה את תוספות הבנייה נשוא כתב התביעה. 23. בכל אופן הנתבע הסכים שיינתן כנגדו צו פינוי מתוספות הבנייה. 24. בכתב התביעה עתרה התובעת למתן היתר לפיצול סעדים בגין השימוש בתוספות הבנייה, ובסיכומיה עתרה לקבל תביעתה. על כן ניתן לתובעת היתר לפיצול סעדים בגין השימוש בתוספות הבנייה המסומנים בעיגול בנספח ג' לכתב התביעה. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: התביעה לפינוי הנתבע מהמושכר שהושכר לו על פי החוזה מיום 11.1.1979 על פי העילה שניתן צו הריסה כנגד המושכר, נדחית; אני מורה לנתבע ולכל הבאים מכוחו לפנות לאלתר את תוספות הבנייה הצבועות בצבע ורוד בתסריט שצורף כנספח ג' לתצהירו של מר יואש זלינגר, העד מטעם התובעת, והמסומנות בעיגול בנספח ג' לכתב התביעה, לסלק ידיהם ממנו לאלתר, ולמסרו לאלתר לתובעת כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ; מאחר והנתבע עשה שימוש בתוספות הבנייה שלא בהסכמת התובעת, וכתוצאה מכך היה על התובעת להגיש תביעה זו כנגדו, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת כדלקמן: את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. הריסת מבנהמבנה מסוכןצו הריסהרשויות מקומיותצוויםמבנה