טענו כי בניגוד להתחייבותו בהסכם, לא שילם הנתבע את חובותיו לרשויות המס. כפועל יוצא מכך, טרם המציא את האישורים הנדרשים לצורך רישום המקרקעין על שמם. גדר המחלוקת בין הצדדים, הינה דרישת התובעים לחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם בגין הפרה זאת. במאמר מוסגר יוער כי התביעה כללה במקורה גם סעד של צו עשה (להורות על תשלום המס) ואולם סעד זה אינו טעון הכרעה עוד, שכן ביום 12.7.12 הגיעו הצדדים לידי הסכמה לפיה יינתן פסק דין חלקי, במסגרתו יחויב הנתבע לשלם לרשויות המס כל סכום שיידרש לצורך קבלת אישורי המס, וזאת עד ליום 15.6.13. כן סוכם, כי ככל שהנתבע לא ישלם את חוב המס, רשאים התובעים לשלמו במקומו ולגבות מהנתבע כל סכום שישולם. הצדדים הסכימו עוד, כי פסק הדין לא יהווה מעשה בית דין ביחס לתשלום ששילמו התובעים לעיריית עפולה ואשר נדרש לצורך קבלת אישור היטל השבחה. כן סיכמו, כי יוגשו סיכומים בכתב בנוגע לחבות בפיצוי המוסכם בלבד, ופסק דין יינתן ברכיב זה כפסק דין מנומק על דרך הפשרה. אין חולק כי התובעים שילמו את מלוא התמורה החוזית בעד הממכר, ואין מחלוקת כי החזקה בו נמסרה במועדה. עוד אין מחלוקת, כי עד למועד עריכת הסיכומים טרם שולם מלוא תשלום מס השבח שהושת על הנתבע, ומשכך, טרם הומצא לתובעים האישור אשר יאפשר רישום הבעלות במקרקעין על שמם בלשכת מרשם המקרקעין. אף שהצדדים ציינו בסיכומיהם עובדות גם בנוגע להיטל ההשבחה, הרי שלצורך העניין שלפניי אין הדבר דרוש, וממילא ויתרו הצדדים על הטענה במסגרת הליך זה. הצדדים נחלקו בשאלות שבעובדה ובשאלות שבמשפט, כדלקמן: ואלה טענות התובעים: במסגרת סעיף 7.2 להסכם, התחייב הנתבע להמציא לתובעים את כל האישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין, לרבות אישור מס שבח, מס מכירה, מס רכוש ואישור עירייה. עד למועד הגשת התביעה לא הומצאו אישורים אלה, אף שחלפו 4 שנים מיום עריכת ההסכם. הנתבע עצמו הודה כי רק ביום 19.12.11 הגיע להסכם עם רשויות המס כך שחובו ישולם עד ליום 30.5.13, ורק לאחר מכן יוכל להמציא את אישורי המסים. מועד זה הינו כ - 7 שנים לאחר עריכת ההסכם. סע' 11.1 להסכם קובע כי הפרת סע' 7 להסכם הינה הפרה יסודית. אי המצאת האישורים מהווה תנאי יסודי ומהותי בהסכמי מכר מקרקעין, בין היתר, משום שבהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: חוק המקרקעין) הסכם המכר מסתיים ברישום הזכויות. משהופר ההסכם זכאים התובעים לפיצוי. הנתבע אינו חולק על גובה הפיצוי המוסכם (87,594 ₪). טענתו הינה כי יש להפחית ממנו. סע' 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1971 (ולהלן: חוק התרופות) מורה כי בית המשפט רשאי להפחית את הפיצוי המוסכם, אם מצא שפיצוי זה נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה. הסמכות להפחית מהפיצוי המוסכם הינה חריג, אשר בית המשפט יפעילו באופן דווקני וצר, רק כאשר מדובר במקרה בו לא קיים כל יחס סביר בין הפיצוי ובין הנזק אשר ניתן היה לצפותו מראש. לטענת התובעים, בכל הנוגע להסכמי מכר מקרקעין קיים נוהג שיפוטי, לפיו תניה הקובעת פיצוי מוסכם בשיעור של עד כ- 20% מערך הנכס תוכר בדרך כלל כסבירה ותהיה מוגנת מפני התערבות שיפוטית. במקרה דנן, גובה הפיצוי המוסכם הינו בשיעור של כ- 10% בלבד מסכום התמורה ומשכך, אין מקום להתערבות שיפוטית להפחתתו. בפי הנתבע, שעליו נטל ההוכחה להתקיימות התנאים להפחתת הפיצוי, שתי טענות עיקריות: הראשונה, עניינה בכדאיות העסקה. השנייה, כי האיחור בהמצאת האישורים נבע מן הצורך להגיע להסדר תשלומים עם רשויות המס. טענות אלה אינן קשורות לנושא סבירות הפיצוי המוסכם. ומשכך יש לדחות את הבקשה. יש לדחות את הטענה כי הנתבע פעל בכל התקופה למען הפחתת תשלום המס. טענה זו אינה מתיישבת עם המסמכים שצורפו לכתב ההגנה, המעידים למעשה כי למשך למעלה מ - 4 שנים, עד להשגת ההסדר, לא עשה הנתבע כמעט דבר. מהתיעוד הקיים לא ברור מה מנע מהנתבע להגיע להסדר כבר בשנת 2007. הנתבע לא הציג כל השגה ו/או ערר שהוגש על ידו באותן שנים, ואף לא מסמך אחר שהופנה על ידו לרשויות המס. בנסיבות אלה יש לקבוע כי הנתבע התעלם בצורה מופגנת ובוטה על פני כל השנים מהתחייבויותיו כלפי התובעים. גם את טענת הנתבע כי על בית המשפט להתחשב בכך שהעסקה לא הייתה כדאית, יש לדחות. מלבד העובדה שטענה זו אינה רלוונטית, הרי שהיה די בתמורה שקיבל לצורך תשלום חובותיו לרשויות המס. גם את טענת הנתבע לפיה לא נגרמו לתובעים נזקים כתוצאה מהפרת ההסכם על ידו יש לדחות. לטענת התובעים, הם לא יכלו למכור את הנכס ואף לא לקבל מימון מהבנק לצורך ניהול עסקיהם. הנתבעים חפצו להציב על גג המבנה אנטנה סלולארית. עסקה זו הייתה אמורה להניב להם הכנסה חודשית בסך של 5,000 ₪ לחודש. התובעים אף התחייבו לכך בהסכם ושילמו מקדמה בסך של 10,000 ₪. עניין זה התעכב משך 8 חודשים בשל אי הסדרת היטל ההשבחה ובסופו של יום, בשל שינוי תנאי המימון לאנטנות סלולאריות, כבר לא השתלם לתובעים לבצע את העסקה. ואלה טענות הנתבע: לטענת הנתבע, עובר לעריכת ההסכם שכר התובע 1 מהנתבע את המקרקעין במשך תקופה של 15 שנים לצורך הפעלת מוסך, אשר מוסיף לפעול אף בימים אלה. לדבריו, על בסיס ייעוץ משפטי שקיבל משני עורכי הדין, נקבעו תנאי ההסכם ובכללם הסכומים אשר יהיה עליו לשלם לרשויות המס בשיעור של 20,000$. סכום זה הופקד בנאמנות בידי עוה"ד בהתאם להוראת סע' 6.2.2 להסכם. ביום 23.11.06 הוגשה על ידו הצהרה על מכירת המקרקעין לרשות המיסים, מתוך הנחה כי עליו לשלם סכום השווה ל- 19% מסכום המכר כמס שבח. תשובת רשות המיסים, לאחר המצאת מסמכים נוספים שנדרשו, הייתה כי הוא נדרש לשלם מס בשיעור של 49% (סך של 500,000). לדבריו, הודעה זו נפלה עליו כרעם ביום בהיר. לו היה יודע שהסכום אותו עליו לשלם יהיה גבוה מן התמורה שקיבל לא היה חותם על ההסכם. הנתבע הדגיש, כי לאחר החתימה על ההסכם הוא שילם את כל התשלומים בהתאם לדרישות סע' 7.2 להסכם (מס מכירה, היטל השבחה, מס שבח (שלא שנוי במחלוקת) ותשלום לבנק. בסה"כ שילם הנתבע סך של 535,400 ₪. הנתבע אינו חולק על חובתו לסיים את הליכי הרישום, אולם לטענתו, לא עמדה בפניו כל ברירה אלא לנסות ולהפחית את תשלום מס השבח אותו דרשה רשות המיסים. המשא ומתן בינו ובין רשות המיסים לעניין גובה מס השבח נמשך שלוש שנים. בשלהי שנת 2007 נשלחה שומה מתוקנת ראשונה אשר לא התקבלה. רק לאחר חלופת מסמכים נוספת הופחת מס השבח (בשנת 2011) מסך של 500,000 ₪ לסך של 260,734 ₪. לטענת הנתבע, העיכוב ברישום הזכויות אינו עולה כדי הפרה יסודית של ההסכם. במסגרת ההסכם לא נקבע תאריך יעד להשלמת רישום הזכויות, והדבר מהווה ראיה לכך שעיכוב ממושך בו היה צפוי ומקובל. במצב דברים זה, חלות כך לשיטתו, הוראות סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: חוק החוזים), הקובע כי מקום בו לא הוסכם על מועד קיומו של חיוב, אזי יש לקיימו זמן סביר לאחר כריתת ההסכם. הערכת זמן זו מוטלת על בית המשפט ותלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה. אף שחלפו 5 שנים מיום כריתת ההסכם והגם שהמדובר בתקופה ארוכה מהרגיל, אין לראות בעיכוב זה בנסיבות המקרה דנן, משום הפרה יסודית של החוזה. הנתבע עשה את כל המאמצים להגיע להבנות עם רשות המיסים, במסגרתן הגיש השגה שנדחתה, לאחריה ערר שאף הוא נדחה, שילם לעירייה, הגיש בקשה לעיון חוזר עד שקיבל את התוצאה הסופית, ופעל על מנת להגיע להסדר לתשלום החוב. בכך עמד במבחן אשר נקבע בפסיקה, לפיו בקביעת אורך התקופה הסבירה יש להתחשב במאמצים שהשקיע הצד שכנגדו נטענת ההפרה. לדבריו, לא ניתן לראות בעמידתו על זכויותיו משום הפרת חוזה, מה גם שהערר השני אותו הגיש אכן התקבל, והשומה הופחתה באופן דרמטי. לטענתו פעל בסבירות, בתום לב ובשקידה ראויה להגשת האישורים. התובעים מצדם, לא הוכיחו כי הוא יכול היה לזרז ההליך אך נמנע מכך. איחור במועד רישום הזכויות אינו בא במסגרת הוראות סעיף 6 לחוק התרופות שעניינו הפרה יסודית, שכן, אין לומר שהתובעים לא היו מתקשרים בהסכם לו חזו מראש את האיחור ברישום הזכויות. בהתאם להסכם, המצאת האישורים הייתה צריכה להיעשות במקביל למסירת החזקה (סע' 7.2). לתובעים היה ברור כי הרישום לא יתבצע במועד המסירה, ואף על פי כן לא ביקשו לבטל את ההסכם. הדבר מעיד, בין היתר, כי אי העברת הזכויות לא פגעה בהם כלל ועיקר, ומכאן אף המסקנה שהפיצוי המוסכם נקבע לעניין ביטול העסקה בכללותה. לטענת הנתבע, הוא עמד בכל העת בקשר עם התובע אשר היה מודע לקושי הכרוך ברישום הזכויות, ובכל זאת המתין עם הגשת התביעה. הלכה פסוקה היא כי צד יכול לתבוע או פיצוי בגין נזק או פיצוי מוסכם אולם לא את שניהם. משבחרו התובעים לתבוע את הפיצוי המוסכם, גילו בכך דעתם שלא נגרם להם נזק כלשהו. הלחץ הכלכלי בו היה שרוי, בצירוף ייעוץ משפטי שגוי, הם אשר הביאו אותו לבצע עסקה גרועה. חרף זאת, ועל אף שיכול היה לבטל את ההסכם, בחר הנתבע להמשיך ולקיימו. לחילופין, עתר הנתבע להורות על הפחתת סכום הפיצוי המוסכם, בהתאם להוראות סעיף 15 לחוק. לדבריו, גם אם ייקבע כי מדובר בהפרה יסודית המזכה את התובעים בפיצוי המוסכם, הרי שביסודה של תנית הפיצוי עומדת התכלית של הגשמת רצון הצדדים. בענייננו, מימוש הסכם המכר וחשש מפני הפרה מוחלטת שלו. עיכוב הרישום שלא באשמתו של הנתבע אינו מהווה הפרה גמורה, בגינה ניתן לתבוע את הפיצוי המוסכם. טענה נוספת אותה העלה הנתבע הינה, כי סעיף ההסכם הנוגע לפיצוי המוסכם הינו למעשה תניה גורפת בהסכם מכר, מכיוון שהוא כולל את כל סעיפי ההסכם (למעט 3 סעיפים פרוצדוראליים). כבר נקבע בפסיקה כי תניה מעין זו לכאורה אינה סבירה, שכן עולה ממנה כי הצדדים לא נתנו דעתם ליחס שבין הפיצוי המוסכם לנזק הצפוי. תניה גורפת אף אם היא תקפה, חשופה היא לסמכות ההפחתה המסורה לבית המשפט. עוד נטען, כי דין טענת התובעים לפיה נגרם להם נזק בשל עיכוב הרישום, להדחות. תנית הפיצוי המוסכם מתייחסת לנזק שניתן היה לצפותו עם כריתת ההסכם ולא לנזק שנגרם בפועל, שעניינו בתוכניות השקעה נטענות של התובעים. התובעים, שהנם שוכרי הנכס טרם רכישתו, מעולם לא חשבו למכור את הנכס, ואף כשהדבר הוצע להם על ידי הנתבע, הם סרבו. תשובת התובעים: יש לדחות את טענת הנתבע כי תנית הפיצוי הינה גורפת. הסעיף מונה שישה סעיפים בלבד מתוך חמישה עשר סעיפי ההסכם, שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית. לנוכח אופיים של הסעיפים והנושאים המוסדרים בהם, הרי שהפרתם הינה אכן הפרה יסודית. אף אם תתקבל הטענה כי המדובר בתניה גורפת, שלכאורה חשופה להפחתה, עדיין יש לבחון את הסבירות הקונקרטית של שיעור הפיצוי שנקבע. כאמור, פיצוי מוסכם בגובה של עד 20% ממחיר הנכס נחשב לפיצוי סביר, אשר בית המשפט לא יטה להתערב בו. דין הטענה לפיה אין המדובר בהפרה יסודית מכיוון שמדובר בעיכוב לפרק זמן סביר, להדחות אף היא. הנתבע שקט על שמריו משנת 2007 ושב לפעול רק עם הגשת התביעה. מתדפיס מס השבח שצירף לסיכומיו עולה כי הנתבע החל לטפל בעניין רק ביום 2.11.11 וכי עד למועד זה לא הגיש הנתבע כל ערר או השגה. כל שעשה הנתבע עד אותו המועד, הוא להמציא לרשויות אישורים על תשלומים שביצע, תוך שהוא מצמצם קנסות פיגורים ו/או ריביות שנדרש לשלם. לטענת התובעים, האיחור בהמצאת אישור מס שבח היה באשמתו של הנתבע, שכן יכול היה לשלם את חובו ו/או להפקיד ערבות בנקאית ולקבל את אישור מס השבח, ולאחר מכן להגיש ערר ו/או השגה. אי ציון מועד להמצאת האישורים במסגרת ההסכם, אינו מעיד על כך שהאיחור היה צפוי ומקובל. מדובר בנוהג מקובל וסביר בהסכמי מכר, שכן כספי הנאמנות אמורים להבטיח את המצאת האישורים במועד סביר. אין קשר בין כדאיות העסקה עבור התובעים ובין אי המצאת אישור מס שבח. אין ספק כי התובעים לא היו מתקשרים בהסכם לו ידעו כי לא יוכלו להעביר את הזכויות על שמם. דיון והכרעה: לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל, ואנמק. עיון בהסכם מעלה כי הצדדים ראו לקבוע את סע' 7 להסכם כתנאי יסודי (סע' 11.1). בהתאמה קבעו בסע' 11.2 כי הפרתו תהווה הפרה יסודית, אשר תזכה את הצד המקיים בסך של 21,000$ ללא הוכחת נזק. בהסכם שערכו נתנו הצדדים דעתם לסוגיית המועדים באופן שתשלום התמורה הוצמדה לשלבי העברת הבעלות: תשלום ראשון עם החתימה על ההסכם ורישום הערת אזהרה. תשלום שני בתוך 5 ימים מהמועד בו יומצא כתב כוונות מהבנק בדבר הסרת המשכנתא. תשלום שלישי ואחרון בתוך 30 יום מהמצאת הודעה על מחיקת המשכנתא. הצדדים סיכמו, כי התשלום האחרון ישולם כנגד מסירת החזקה, וכן שימסרו אישורים על הסדרת המסים לצורך רישום הזכויות במגרש על שם הרוכשים (ראה סע' 6 להסכם). עוד הוסכם (ומכוחה של הוראה זו שואבות טענות הנתבע כוחן), כי ככל שלא יהיו במועד מסירת החזקה (מועד התשלום האחרון) אישורי המס, יופקדו סך של 20,000$ בידיו הנאמנות של עו"ד דרור עד להסדרת האישורים (סע' 6.2.3). בנסיבות העניין יש לקבוע, כך לשיטתו של הנתבע, כי לא נקבע מועד לקיום החיוב. השאלה הראשונה הצריכה הכרעה הינה, האם אי קביעת מועד להמצאת אישור על תשלום מס השבח במסגרת ההסכם, יש בה כדי להביא למסקנה שהנתבע לא הפר את ההסכם, שכן בנסיבות העניין יש לראות בפרק הזמן שחלף ממועד עריכתו "זמן סביר". סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 קובע כדלקמן: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". במסגרת ע"א 1168/99 נאסר נ' נאסר, פ"ד נד (4),185 (להלן: עניין נאסר) אליו מפנה הנתבע נקבע, כי "משכו של הזמן הסביר ייבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, על יסוד הראיות שבפני בית המשפט ולפי הקשרו של העניין" (עמ' 189-190). כאמור לעיל, האישורים לא נמסרו במועד מסירת החזקה, ועובדה זו לא מנעה את קיומן של שאר הוראות ההסכם ככתבן. לכל הפחות באותו מועד לא ראה בכך איש מטעם הצדדים משום הפרה. יחד עם זאת, ביום 19.12.07 (כשנה וחודשיים לאחר כריתת ההסכם), שלח ב"כ התובעים לב"כ הנתבע מכתב, במסגרתו הודיע לו כי במידה ולא יומצאו האישורים הנזכרים במכתב, ובכללם אישור מס שבח, בתוך 30 ימים, יראו בכך התובעים הפרה יסודית של ההסכם. ממועד זה חלפו למעלה מחמש שנים, ואישור מס השבח טרם הומצא. דעתי היא, כי בהתחשב באמור ולאחר שנמסרה הודעה בהתאם להוראת סעיף 41 , וניתנה ארכה לקיום ההסכם, אין לומר כי משכו של הזמן במסגרתו לא הוסדר תשלום המס והומצא האישור הינו זמן סביר. כעולה מהראיות, ביום 23.11.06 הגיש הנתבע למשרד מיסוי מקרקעין בנצרת טופס "הצהרה על מכירת / רכישת זכות במקרקעין". בהמשך, ביום 4.1.07, התבקש הנתבע להוסיף ולהמציא מסמכים ביחס למקרקעין. אכן, אין להתעלם מהעובדה כי השומה פחתה באופן משמעותי, ואולם, לבד מאמירה כללית מצידו של הנתבע, לפיה המשא ומתן בינו ובין רשות המיסים השתרע על פני תקופה של שלוש שנים, אין לפניי כל ראיה לתמוך בכך. לתיק לא צורפה השגה, אם הוגשה, וכן ערר עליה או בקשה לעיון חוזר, הנזכרים על ידי הנתבע ולא כל ראיה אחרת להעיד על אותם דין ודברים שהוחלפו. למעשה, מחודש ינואר 2007 ועד לשנת 2011, אשר נזכרת בכלל הנספחים אשר צורפו על ידי הנתבע לסיכומיו (נספח ד', נספח ה' ונספח ז'), לא הוגש כל מסמך המעיד על נקיטת פעולות כלשהן מצד הנתבע אל מול לשכת מיסוי המקרקעין, ללמד כי אכן פעל נמרצות, כדבריו, להסדיר את תשלום המס. בהתחשב באמור, לא זו בלבד שאין המדובר בפרק זמן סביר (למעשה 6 שנים מיום עריכת ההסכם), הרי שאין לקבל את טענת הנתבע לפיה השקיע מאמצעים כדי לקיימו (ראה עניין נסאר לעיל, עמ' 190). במצב דברים זה, ובהעדר כל ראיה אחרת, אף אין לקבל את הטענה כי מדובר באיחור שנגרם שלא באשמתו. אין נימוק או הסבר בפיו מדוע ארך הטיפול זמן כה ממושך. משמע, יש לראות בנתבע כמי שהפר את הוראות סעיף 7.2. להסכם. סע' 11.1 להסכם מורה כי סע' 7 הינו תנאי יסודי. סע' 11.2 קובע כי הפרה יסודית של ההסכם תזכה את הצד המקיים בפיצויים מוסכמים. אין מחלוקת כי הודעה על ההפרה נמסרה בהתאם להוראת סע' 11.3 להסכם. לחילופין, ביקש הנתבע להורות על הפחתת הפיצוי, בהתאם להוראות סעיף 15 (א) לחוק התרופות שזו לשונו: "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". הנטל להוכיח כי תנית פיצויים אינה סבירה מוטל על כתפי טוען הטענה (ראה דבריו של כבוד השופט מ' חשין במסגרת ע"א 4481/90 ישראל אהרון ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מ"ז (3), 427 (להלן: עניין בן גיאת)) סבורני כי לא עלה בידי הנתבע להרים נטל זה. יש לקבל את טענת התובעים כי סוגיית כדאיות העסקה (למי מהצדדים) אינה בבחינת שיקול רלוונטי בנקודה זו. יתרה מכך, אף סוגיית הנזקים שנגרמו, אינה רלוונטית. במסגרת ע"א 313/85 קור נ' דיין ואח', פ"ד מ"א (4), 151 עמד כבוד הנשיא שמגר על סוגיית הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם: "...כפי שציינו בעבר (ע"א 707/78, 713[4], בעמ' 800, וע"א 630/84 [5], בעמ' 588), המבחן לפי סעיף 15(א) סיפא לא ייעשה על-פי הנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, ואין זה מעלה ואין זה מוריד, אם בפועל לא נגרם נזק כלשהו או אם נגרם נזק העולה על השיעור המוסכם. השאלה אינה, אם הפיצוי המוסכם גבוה או נמוך; השאלה היא, אם הפיצויים נקבעו תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת מהפרה מן הסוג שאירעה בפועל..." (שם, בעמ' 159). בעניין שלפניי ברי כי התובעים ראו את הנזק שבאי המצאת האישורים אשר משמעו למעשה העדר יכולת לרשום את הזכות במגרש על שמם על כל ההשלכות שיש לעניין כזה בהן קושי למכור מקרקעין כאלה, קושי לקבל מימון מהבנק לצורך ניהול עסקים ועוד, משום נזק שייגרם להם. הלכה היא, כי רק לעיתים נדירות יתערב בית המשפט בפיצוי המוסכם, ורק לאחר שמצא כי אין כל יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזות מראש: "הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית-המשפט העדר "כל יחס סביר" בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה "כל" שהודגשה על-ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית-המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו". ראה ע"א 300/77 דליה רוזנר נ' בניני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד לב (3) 682. גובה הפיצוי המוסכם בענייננו הינו בשיעור של 10% מסך החוזה. לעניין זה מצאתי טעם בטענת התובעים, לפיהם השתרש נוהג במסגרת הפסיקה וספרות המלומדים לפיו פיצוי מוסכם נע בין 10% ל- 20% משווי הנכס "...בהקשר המיוחד של חוזים למכר מקרקעין, מסתמן נוהג שיפוטי שלפיו תניה הקובעת עד כ - 20% מערך הנכס כפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית תוכר בדרך כלל כסבירה, ולכן - כמוגנת מפני התערבות שיפוטית" ראה ג. שלו וי. אדר דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי עמ' 503. ראה למשל עניין בן גיאת (לעיל), שם איחר הקבלן ברישום דירתם של המערערים לתקופה של למעלה מחמש שנים. בית המשפט קבע באותו עניין כי: "…מחירי הדירות על- פי החוזים היה 90,000 דולר לדירה, והפיצוי הועמד על 15,000 דולר, דהיינו, על כ- 17 אחוזים ממחיר הדירה. במחדל כה כבד כבענייננו אינני רואה שיעור פיצויים זה כמופרז, ונראה לי שבעלי חוזים סבירים יכולים היו להסכים על פיצוי מעין זה…" (שם, בעמ' 439). הנתבע מוסיף ומבקש לבסס טענתו לעניין ההתערבות בגובה הפיצוי על הטענה כי סעיף 11.1 להסכם מהווה תניה גורפת. סעיף 11.1 להסכם קובע כי: "סעיפים 2, 3, 5, 6, 7 8 הינם תנאים יסודיים בהסכם זה." הפסיקה קובעת, כי במצב דברים בו תנית הפיצויים אינה מבחינה לצורך הפיצוי המוסכם בין הפרה סתם ובין הפרה יסודית של אחד מן התנאים העיקריים, הרי שהתניה אינה עומדת בתנאי הסבירות הקבוע בסעיף 15 (א) לחוק התרופות. לעניין זה, ראה דבריו של כבוד הנשיא שמגר בע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן, פ"ד מ"ב (2) 625: "...הוראת סעיף 9 לחוזה הקובעת פיצוי אחיד ושווה בסך 000, 100דולר (שהוא כשליש מערך העיסקה כולה) בגין כל הפרה של התחייבות המשיב לגרום לכך שבנו יחתום על הסכם המכר - יהא זה איחור בן יום או איחור משמעותי - נקבעה בלא שהצדדים נתנו דעתם לשאלת היחס בין סכום הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי מן ההפרה, שבגינה נקבע הפיצוי. פיצוי בסכום קבוע שנקבע בגין נזקי הפרות שונות - גדולות כקטנות - אינו עומד בתנאי של סבירות היחס בין הפיצוי לנזק שנקבע בסעיף 15(א) סיפא. כפי שנאמר בע"א 126/84 [6] הנ"ל, מפי חברתי הנכבדה השופטת נתניהו, בעמ' 628: "המסקנה, כי הצדדים התעלמו כליל מהיחס שבין הסכום שנקבע לבין הנזק הצפוי מההפרה שבגינו נקבע, עולה מנוסח הכתוב עצמו, ואינה זקוקה לראיה ישירה או מפורשת ... מקרה זה הוא בגדר אותם המקרים, שבהם העדר יחס סביר 'בולט על פני הדברים ולעין כל' (כדברי השופטת בן-פורת (כתוארה אז) בע"א 300/77, בעמ' 686) ואשר בם יפעיל בית המשפט את התערבותו, המצומצמת ונדירה ככלל, בשיעור הפיצוי". (שם, בעמ' 634, כמו כן, ראה לעניין זה דבריו של כבוד השופט מ' חשין בעניין בן גיאת דלעיל בעמ' 435). עיון בסעיפים הנזכרים בסעיף 11.1 להסכם מעלה, כי המדובר בסעיפים מהותיים לעסקה, ובכללם סעיפים 2,3 ו-4, אשר עניינם בהצהרות הצדדים לעניין טיב המקרקעין ומצבם, וכן בהתחייבויות מהותיות מצד הצדדים לצורך הוצאת העסקה לפועל. סעיף 6 עניינו בתמורה, סעיף 7 עניינו במועדי מסירת החזקה במקרקעין וסעיף 8 עניינו בתשלומי המיסים הרובצים על המקרקעין. במצב דברים זה, סבורני כי חרף העובדה שהמדובר במספר לא מבוטל של סעיפים, הרי שאלה מתייחסים ללב ליבה של עסקת המכר המוסדרת בהסכם. משכך, אין בידי לקבל את הטענה כי המדובר בתניה גורפת. יתרה מכך, התניה אינה כוללת סעיפים אחרים, ומלמדת כי הצדדים קיימו הבחנה עניינית בין הסעיפים השונים לצורך קביעת עמדתם בשאלה מהי הפרה יסודית ומה תחשב הפרה אחרת. אף אם היה מקום לראות בתניה תניה גורפת (שכן לא נעשתה במסגרתה הבחנה "בין הפרה גסה לבין הפרה קלה" (ראה עניין בן גיאת, לעיל בעמ' 435), הרי שאין מקום להורות על הפחתת הפיצוי. כאמור, הנתבע נמנע מהמצאת אישור מס השבח לידי התובעים במשך תקופה ארוכה, בת למעלה מ- 5 שנים תמימות. אין חולק, כי במשך תקופה זו לא יכלו התובעים לרשום את המקרקעין על שמם וברי, כי יכולתו של בעל זכויות במקרקעין לרשום אותם על שמו על כל השלכות עניין זה עמדה לנגד עיני התובעים בעת כריתת ההסכם. במצב דברים זה, סבורני כי סכום הפיצוי המוסכם סביר גם בהקשר זה, ראה עניין בן גיאת (לעיל) אשר הותיר את הפיצוי על כנו, חרף העובדה שקבע כי עסקינן בתניה גורפת. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת. אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 87,594 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כן יישא הנתבע בהוצאות המשפט של התובעים ובשכ"ט ב"כ בסך של 15,000 ₪. חוזהמיסיםפיצויים מוסכמיםפיצוייםהסכם מכר