תביעה לתשלום דמי תיווך, בגין טענת המתווך כי הגם שלא היה מעורב בעסקת המכר, הינו זכאי לתשלום דמי תיווך וכן פיצוי מוסכם נוסף, בשל התחייבות הנתבע למתן בלעדיות בשירותי התיווך - ותובענה שכנגד הנוגעת לנזקים אשר לטענת הנתבע נגרמו לו מהתנהגות התובע והפרת החובה המוטלת עליו. אלו הם הנתונים אשר אינם שנויים במחלוקת בין הצדדים: הנתבע היה בעליו של נכס מקרקעין המצוי ברח' היסמין 11/10 בנשר. הצדדים התקשרו ביום 30.12.2008 בהסכם למתן שירותי תיווך (הסכם מס' 0001) בנוגע למכירת זכויות הבעלות בדירה, כאשר התמורה המבוקשת הייתה 450,000 ₪. הדירה לא נמכרה באותו שלב, אלא הושכרה לתקופה של כשלוש שנים, לשוכרים שונים. הצדדים התקשרו בהסכם נוסף, ביום 17.8.2011 (הסכם מספר 0508) הנושא את הכותרת "הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות". ההסכם הכיל התחייבות לבלעדיות לתקופה של שישה חודשים. הסכם הבלעדיות הכיל התחייבות שלא להתיר למתווך אחר להציג את הדירה, וכן הכיל ההסכם תניה בדבר פיצוי מוסכם במקרה ויופר הסכם הבלעדיות, בשיעור של 4% מתמורת המכר, ככל שיתבצע. עוד הכיל החוזה התחייבות להגבלת דמי התיווך ל 1% + מע"מ מהתמורה החוזית אך לא פחות מ- 10,000 ₪, כאשר המחיר המבוקש היה 650,000 ₪. הדירה נמכרה ביום 8.12.2011, לגב' שרה קורקוס, בתמורה כספית בסך 620,000 ₪. ועל כך נחלקו הצדדים (במסגרת התובענה העיקרית): התובע טען כי לאור העובדה כי הנתבע חתם על ההתחייבות לבלעדיות, יש לראות אותו כגורם היעיל בעסקה בשים לב לפעולות השיווק אשר בוצעו על ידו, וכן טען כי לאור הפרת ההתחייבות לבלעדיות, על הנתבע לפצותו בפיצוי המוסכם הנקוב בכתב ההתחייבות לבלעדיות. הנתבע מנגד, טען כי התובע אינו זכאי לתשלום כלשהו שכן העסקה התבצעה ללא מעורבות מטעמו של התובע, טען כי התובע אינו יכול ליהנות מהסכם הענקת הבלעדיות שכן ההסכם והמסמכים לא ענו על דרישות הדין בהקשר זה, שכן על התובע להחתים במסגרת הסכם המקנה בלעדיות, שני מסמכים נפרדים, בעוד נחתם מסמך אחד בלבד בשנת 2011, ולכן אין התובע זכאי לא לדמי התיווך ולא לפיצוי המוסכם. התובע השיב לטענות אלה, ולגישתו ההסכם משנת 2008 היה הסכם להזמנת שירותי תיווך, בעוד המסמך משנת 2011 היה הסכם למתן בלעדיות, ומדובר בשני הסכמים שונים - האחד עוסק בהזמנת שירותי תיווך והאחר עוסק במתן בלעדיות, באופן העונה על דרישות החוק. זהו עיקר בסיס המחלוקת שבין הצדדים, שכן הנתבע טוען להיעדר קשר בין שני המסמכים אשר נחתמו בפער של שלוש שנים, כאשר למעשה החוזה הראשון פג ולא היה קיים בעת שנחתם ההסכם מיום 17.8.2011. דיון והכרעה לאחר בחינת טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי התובע אינו זכאי להיחשב ככזה אשר הוענקה לו הבלעדיות בהקשר של תיווך למכירת הדירה, ולכן אינו זכאי לדמי התיווך, ואבהיר טעמי: אין חולק כי התובע לא היה הגורם המקשר בין הנתבע לבין הרוכשת, ולפיכך זכאי היה לדמי התיווך רק במידה והיה מוגדר כ"מתווך בלעדי" לפי דרישות החוק (שאז נחשב היה כ"גורם היעיל" על פי דרישות הדין, אחד משלושה תנאים מצטברים אשר אין חולק שהשניים האחרים מתקיימים במקרה דנן). לפי ס' 14 (ב) לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו 1996 "מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9 (ד) - חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות". תקנה 1 (ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) התשס"ה 2004 קובע "המתווך יפרט בטופס, הנפרד מההזמנה לתיווך במקרקעין, את כל הפעולות...", משמע, ההסכם לבלעדיות חייב להיות במסמך נפרד מההזמנה של שירותי התיווך. לא יכולתי לקבל את טענת התובע, לפיה יש לראות במסמך משנת 2008 כהזמנת שירותי התיווך, ואת המסמך משנת 2011 כהסכם למתן בלעדיות, כשני המסמכים הנדרשים בהקשר זה. מרחק הזמנים הינו ניכר, וסבורני כי הפרשנות התכליתית של הוראות החוק והתקנות, מחייבת כי מדובר בשני מסמכים אשר החתימה עליהם, גם אם אינה באותו המועד ממש (ובכך מובהר ביתר שאת ההבדל והשוני שבין שתי ההתחייבויות), הינה בפער זמנים קצר ביותר, שכן אחרת יכול להיות הלקוח מוטעה, כפי שטען הנתבע בהקשר זה. אוסיף, כי הפער והשוני הינו ניכר, שכן במסמך משנת 2008 ובמסמך משנת 2011, פורט "מחיר מבוקש" הנושא הפרש של כמעט 50%, והפער הניכר מחייב לראות בשתי ההתקשרויות, כהתקשרויות שונות ונפרדות, ולא כהתקשרות אחת המשלימה את רעותה. חובת הזהירות וההקפדה הדקדקנית על דרישות הדין, המוטלת על מתווך במקרקעין הינה מוגברת, שכן המיומנות לה הוא נדרש, (להבדיל מהמיומנות הפחותה בהרבה של לקוחות, אשר כדבר שבשגרה, אינם מבצעים עסקאות מעין אלו יותר מפעמים בודדות במהלך חיים שלם) הינה ברמה גבוהה יחסית, והעובדה כי התובע לא דאג להחתים את הנתבע על שני הסכמים נפרדים כאשר חודשו היחסים ביניהם, לא יכולה אלא לעמוד כנגדו. ועל כך נפסק : "מטרתו של חוק המתווכים הינה להגן על צרכני השירות. חווק המתווכים הינו "חוק צרכני מובהק שנולד להשליט סדר בשוק הפרוץ, כשההגבלות שבו מיועדות להגן על צרכני השירות מפני נותניו" [ע"א 2819/00 (ת"א) בן אור נ' רוזן, . אוסיף, כי מרחק הזמנים הניכר, והעובדה כי משך שלוש שנים לא היה קשר בין הצדדים, מלמד כי גם בהתנהגותם, נהגו הצדדים כאילו פקע ההסכם הראשון שבין הצדדים. לאור כל האמור, הגעתי למסקנה כי התובע לא עמד בדרישות תקנה 1 (ב) הנזכרת לעיל, ולפיכך לא ניתן לראות בהסכם מיום 17.8.2011 הסכם למתן בלעדיות, אלא הסכם למתן שירותי תיווך בלבד; מאחר ואין חולק שהתובע מבקש כי יראו בו הגורם היעיל לאור הסכם הבלעדיות, ולאורו בלבד, הרי שהתובע אינו זכאי לדמי התיווך. אפנה בהקשר זה אל דברי כב' הש' בלכר בבש"א (ראשל"צ) 1443/08 שלפר נ' בר דרור: "התחייבות לבלעדיות משמעה התנייה על דרישת הגורם יעיל, במובן זה שחלה ונזקפת לטובת המתווך חזקת הגורם היעיל. כשקיים הסכם בלעדיות, מחזיקים את המתווך כמי שהיה הגורם היעיל בביצוע העסקה, והנטל הוא על הלקוח להוכיח את ההיפך. מכאן שראוי להקפיד ביישום דרישת המחוקק שהתחייבות הלקוח לבלעדיות תעשה בחתימה על גבי מסמך נפרד מן ההזמנה בכתב של שירותי התיווך. משלא חתמו הנתבעים על התחייבות לבלעדיות במסמך נפרד מן ההזמנה לשירותי תיווך, אין תוקף להתחייבות לבלעדיות ואין תחולה לחזקת הגורם היעיל." ארחיב ואומר, כי אכן ניכר שהתובע ביצע את פעולות השיווק, ואף הגדיל וביצע הרבה יותר מהמינימום הנדרש על פי תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) התשס"ה 2004, אולם משאינו מתווך בעל זכות לבלעדיות, הרי שככל שלא היה מעורב בהסכם כלל, לא ניתן לראותו כגורם היעיל, שהינו תנאי הכרחי לחבות בתשלום דמי תיווך. משקבעתי כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך, בשל הפגם שבאי החתמת הנתבע על שני מסמכים נפרדים אשר יהא בהם כדי להבהיר חזור והבהר את מהות ההתחייבות, הרי שאין מקום להיזקק לרכיב התובענה הנוגע לפיצוי המוסכם, שכן משהוריתי שאין תוקף להתחייבות לבלעדיות, הרי אין טעם לדון בשאלת הפרת ההסכם. אציין, בשולי הדברים, כי ההסכם נוסח בצורה דרקונית, המצדיקה לראות את אותו הסכם כחוזה אחיד המכיל תניות מקפחות; בכל הנוגע לדמי התיווך, הרי שנקבע בהסכם 1% ולא פחות מ- 10,000 ₪; משמעות הדבר היא, כי גם אם יתקבל הסכום המבוקש בעבור הדירה (שהיה 650,000 ₪), הרי שדמי התיווך יעמדו של 1.5% (או יותר, ככל שהסכום הסופי יהא נמוך יותר), ויוצא כי ה"הטבה" שניתנה לפיה ישולם רק 1% וכו', הייתה לא פחות מהטעייה והצגה מטעה של העובדות. המשמעות האופרטיבית של הסכם מסוג זה, שאין משמעות לגובה העסקה, וככל שהמכר הינו נמוך מ- 1,000,000 ₪ (וקשה לדמיין כיצד נכס שעבורו מבוקש 650,000 ₪ יניב יותר מסך מיליון ₪), דמי התיווך יעמדו על 10,000 ₪. לא ניתן, אלא לראות בהסכם כמטעה בהקשר זה; ולא רק זאת, סבורני שהפיצוי המוסכם שאינו פרי מו"מ, מכיל סנקציה חריפה מאוד, אשר סבירותה מוטלת בספק רב (אולם זהו לא סלע המחלוקת בהקשר זה). לאור האמור, דינה של התובענה העיקרית - להידחות. בכל הנוגע לתובענה שכנגד, טען התובע שכנגד /הנתבע כי פירסם את הדירה בסכום של 660,000 ₪, בעוד שהנתבע שכנגד/התובע הפר את החובה המוטלת עליו, ופרסם את הדירה על דעתו בסכום של 620,000 ₪, בניגוד להוראת הנתבע, ובכך הסב לו לנזקים, שכן קונים אשר יצרו עמו קשר כדי לראות את הנכס, טענו שראו את הפרסום הנוסף, והדבר הביא למכירת הדירה בסופו של דבר, בסכום של 620,000 ש"ח שהינו פחות מהמחיר המבוקש על ידו. לאחר בחינת טענות שני הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי התובע אכן הפר את החובה המוטלת עליו, אולם לא הוכח שהדבר הביא לנזקים אצל הנתבע. חובתו של מתווך הינה לפעול בהתאם להוראות הלקוח. אם הלקוח הוחתם על מסמך המכיל את המחיר המבוקש כפי שדורשות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז 1997, תקנה 1 (4) לתקנות - הרי שהלקוח מביע את דעתו מהו המחיר הראוי לפרסום הנכס, וככל שהמתווך מפרסם את הנכס במחיר שהינו שונה מהותית (ולגישתי - 5% מהווים שינוי מהותי), עליו לדאוג להבהיר ללקוח בכתב את אופי הפרסום, על מנת שהלקוח יאשר או ידחה את הפרסום באופן זה. המתווך אינו חופשי, לגישתי, לעשות ככל העולה על רוחו לצורך "משיכת" קונים תוך הצגת מחיר אטרקטיבי שאינו מקובל על לקוחו (וייאמר - המתח העיקרי שבין מתווך במקרקעין ללקוח נוגע לשאלת היות המחיר המפורסם מציאותי אם לאו), אלא עליו לפעול בהתאם להוראות לקוחו. יחד עם זאת, הגם שהופרה לגישתי החובה (שהרי אם הוסכם על מחיר מבוקש, כך היה צריך לפרסם הדירה), איני סבור שההפרה הסבה לנתבע נזקים כלשהם. המחיר המבוקש הינו פעמים רבות wishfull thinking ולא הערכה מבוססת הנשענת על פרמטרים אובייקטיביים, וככל שסבור התובע כי נגרם לו נזק, היה עליו לתמוך דרישתו בחוות דעת שמאית המעידה על כך כי העסקה נתבצעה במחיר הנמוך מהמחיר הראוי. יש לזכור, כי העסקה לא נכפתה על התובע, ויכול היה לסרב למכור את הנכס במחיר זה. משלא הוכח שהנכס נמכר מתחת לשוויו הראוי, ומשלא הייתה כפיה בהתקשרות, הנתבע לא הוכיח כי נגרמו לו נזקים בגין הפרסום כאמור. לפיכך, גם דינה של התובענה שכנגד - להידחות. לאור דחיית התביעות באופן הדדי, אין צו להוצאות. דמי תיווךתיווךעסקת מכר