תביעה זו נסובה בשאלת זכאותה של התובעת לקבלת פיצוי מהנתבעות בגין הקפאה שלא מכח תכנית, שהתמשכה שנים רבות, זאת מכח סעיפים 77, 78 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"). ההקפאה היתה לצורך תכנונו של רח' סוקולוב במרכז הרצליה, ונמשכה שנים רבות בהן לא יכולה היתה התובעת לקבל היתר לבניה על חלקתה הידועה כחלקה 11 בגוש 6533 (להלן: "החלקה"), הממוקמת ברח' סוקולוב. מיהות הצדדים 1. התובעת הינה חברה פרטית אשר התאגדה בשנת 1972 כחברה משפחתית. התובעת רכשה את החלקה ביום 30.12.1974 ורשמה על שמה את הבעלות בה (מוצגים ת/1, ת/ב). על החלקה היה בנוי מבנה קטן המכיל חנויות המוחזקות על ידי דיירים מוגנים. הנתבעת 1 הינה הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (להלן: "הנתבעת" או "הועדה המקומית"), אליה פנתה התובעת בשנת 1978 לקבלת היתר בניה לצורך בניה על החלקה. הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר בחודש יולי 1978. נתבעת 2 הינה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: "נתבעת 2" או "הועדה המחוזית"), אשר לטענתה לא היתה מעורבת באירועים נשוא התביעה. גרסת התובעת 2. ההקפאה, כמתואר לעיל, התמשכה כ-25 שנה, תקופה שבמהלכה נמנעה מהתובעת האפשרות לבנות על החלקה ולפתחה. הגם שמדובר בפעולה שלטונית מותרת מכח סעיפי החוק הנ"ל, אולם מטרתה הברורה הינה "הקפאה זמנית גרידא", כדברי ב"כ תובעת בסיכומיה, אשר באמצעות החלטה מנהלית זו הפכה לפגיעה ממושכת וקשה בקניינה של התובעת. לטענת התובעת ההקפאה שבגינה נמנע מהתובעת לקבל היתר בניה מקורה בהתמשכות בלתי סבירה של הליכי תכנון ביחס ל-4 חלקות בלבד ברחוב סוקולוב, שעה שלתובעת לא היה מידע משל עצמה לבחון את מהות הענין. אף במהלך המשפט היה קושי לקבל את המסמכים הנחוצים לענין. התובעת למדה על פעולותיהן של הנתבעות מתוך תיקי הועדה המקומית והועדה המחוזית עובר להגשת התביעה, ולטענתה היה לה אף קושי לקבל מסמכים גם לאחר הגשתה. התובעת הגישה ביום 17.1.1978 בקשה להיתר בניה עת היתה בתוקף תב"ע 253א' משנת 1961. בשנת 1977 אושרה תב"ע 1108א'. כן היו שתי תכניות נוספות 1678 ו-1627 שהתייחסו לשני חלקי המבנה. ביום 24.7.78 קיבלה התובעת תשובה לבקשת ההיתר, לפיה ניתן יהא להגיש בקשה להיתר רק לאחר אישורה הסופי של תכנית 1485 שלגביה ישנה הצעת תכנון חדשה. במהלך התקופה הגישה התובעת התנגדויות לתכניות. טענתה המרכזית של התובעת הינה כי לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, גם פעולה שלטונית, שנעשית על פי סמכותה כדין, אולם פוגעת בזכות הקנין - מחייבת פיצוי (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה לתכנון כפר סבא, פ"ד מו(4), 627). הקפאת אפשרות ניצול של מקרקעין, כאמור לעיל, נכללת בה. לטענת התובעת היא רכשה הנכס לאחר שבדקה אצל נתבעת 1 את המצב התכנוני לפיו ניתן היה לבנות בחלקה בנין בן 4 קומות. דהיינו 3 קומות מגורים מעל קומה מסחרית, בהיקף של כ-161% בניה. לאור נתון זה התחייבה התובעת לרשום על שם מוכרת החלקה הגב' ליפקין שתי דירות בנות 4 חדרים בבניין החדש שיבנה בחלקה וזאת כחלק מן התמורה. לאור העדר אפשרות בניה נוצר סכסוך בין התובעת לגב' ליפקין שהוביל להתדיינות שהסתיימה ביום 21.7.85 בפסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 156/82 ליפקין נ' דור זהב בע"מ פ"ד לט (3), 85), לפיו נדחה ערעורה של ליפקין על פסק דין של בית המשפט המחוזי בת"א. (מוצגים ת/3, ת/4). התוצאה הינה כי על התובעת היה לשלם לליפקין את יתרת התמורה החוזית ולהבטחתו נרשמה משכנתא על החלקה לזכות ליפקין. התובעת טוענת עוד כי אי קבלת היתר גרם לכך שנמנעה ממנה הזכות לפנות את הדיירים המוגנים, דבר שעמדה לעשות עם קבלת ההיתר (סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב 1972). בתוך כך נאלצה להסכים לחילופי דיירים מוגנים, בחנות הירקות (ת/5). לתובעת מספר עילות חלופיות עליהן היא משתיתה תביעתה, לרבות העילה המינהלית, החוקתית, הנזיקית בגין הפרת חובה חקוקה ובגין רשלנות, והיא מעריכה את נזקיה המצטברים בסך 4,500,000 ₪ נכון ליום 5.9.02. כן טוענת התובעת, כי נגרם לה נזק לא ממוני שאת אומדנו היא משאירה לשיקול דעת בית המשפט. גרסת נתבעת 1 3. התובעת לא עשתה דבר במשך השנים על מנת לקדם את הוצאת היתר הבניה בחלקה ואף הגישה התנגדויות לתכניות שהופקדו. חלפו שנים של חוסר מעש כמעט מוחלט של התובעת למימוש זכויותיה בחלקה, בינתיים אושרה התכנית הכוללת לרחוב סוקולוב, הר/1485, וכן אושרה ביום 5.9.02 תכנית למתחם בו מצויה חלקת התובעת - תכנית הר/1730א, המשביחה את חלקת התובעת. או אז החליטה התובעת באופן מפתיע להודיע כי ניזוקה במהלך כל השנים עוד מאז שנת 1978 ועד לאישור תכנית הר/1730א בשנת 2002, וזאת כאשר מעולם לא טרחה התובעת אף לשלוח לנתבעות מכתב כלשהו המתייחס לנזק אפשרי הנגרם לה כתוצאה מפעולה כלשהי מפעולותיהן לכאורה ואף לא בטרם הוגשה תביעה זו. הנתבעת טוענת כי אין לתובעת כל עילת תביעה כנגד הוועדה המקומית, וכי לא הוכיחה כל נזק אשר נגרם לה בעטיה של הוועדה המקומית ובודאי לא הוכיחה את אחריותה של הוועדה המקומית לכל נזק שהוא, ככל שנגרם. מסכת הראיות שהובאה מלמדת כי התובעת, אשר הוכח כי נתקלה אף בקשיים אובייקטיביים אשר אינם קשורים להליך תכנונו של רחוב סוקולוב, במימוש בניה בחלקה, הגיעה מזמן למסקנה, כי מימוש זכויות הבניה בנכס, לאור נסיבותיו וההתחייבויות הנובעות מבניה בו, אינו משתלם כלל מבחינה כלכלית, החליטה לנסות את מזלה, ומספר שנים לאחר אישור תכנונו של רחוב סוקולוב, נזכרה לטעון לראשונה כי הינה נפגעת עוד משנת 1978 ולדרוש פיצוי בגין נזקים אלו. במהלך הדיון ניסתה התובעת להרחיב חזית ולטעון טענה כללית כנגד התמשכות הליכי התכנון והקפאת הבניה עד לאישורן הסופי של התכניות הרלוונטיות. לגופה של התובענה טוענת נתבעת 1 כי מאחר שהתובענה עניינה בהפעלת סמכות הנתבעות מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, הרי טענה זו של התובעת רלבנטית רק עד ליום בו הופקדו התכניות הרלוונטיות למקרקעין, שכן החל מיום זה ואילך, אין עוד רלבנטיות לסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון, ועל דבר הגבלת הוצאת היתרי בניה בתחום תכנית מופקדת חולשות הוראותיו של סעיף 97 לחוק התכנון. המעשה היחיד אותו תוקפת התובעת (לשיטת הנתבעת) הינו תשובת הוועדה המקומית בעניין בקשתה להוציא היתר בניה בחלקה, מיולי 1978. על חודו של מעשה יחיד זה, עומד כל גוף התובענה, "על כרעיו וירכיו", כך לדברי הועדה המקומית בסיכומיה (שם, 7). כל זאת בטענה כי יש לראות במעשה זה אקט נמשך, אשר יצר הקפאה ממועד התרחשותו ועד מועד אישור תכנית לחלקה. לפיכך דין התביעה להידחות מחמת התיישנות עילת התובענה. בתוך כך טוענת נתבעת 1 כי התובעת לא הוכיחה כי מדובר בעוולה נמשכת. 4. תקופת ההקפאה הנטענת על ידי התובעת, אף לדבריה, מורכבת משלבי תכנון שונים אולם לא חל עליהם דין אחד, ועל כן לא ניתן להתייחס לכל מהלך התקופות כולן, כמהלך אחיד כולל ונמשך. אין מדובר כאן בעילת תביעה מתמשכת ומאחר שעילת התובענה נולדה לכל המאוחר בחודש מרץ 1981, הרי שתביעת התובעת התיישנה. מכל מקום, גם בעוולה נמשכת יש לתבוע רק נזקים המצויים בתקופת ההתיישנות, דהיינו רק לגבי 7 השנים שקדמו ליום הגשת התביעה. ההקפאה היא אמצעי ולא יעד והשינוי בתוכניות נבע ממורכבות המתחם, ולכן ניתן לראות בהן "הליך תכנוני אחד". אין כל מניעה לטעון התיישנות בכל העילות המבוקשות על ידי התובעת. אשר לעילות המנהליות-חוקתיות לדחותן מחמת העדר סמכות עניינית. יש גם לדחות את התביעה מחמת שיהוי, מכח הוראות חוק ההתיישנות. התובעת השהתה תביעתה במשך 24 שנים לאחר שנודע לה על קיום הנזק, דבר היוצר שיהוי כבד והשתק, וכן מחמת התנהלות שלא בתום לב, שכן התובעת שללה מהנתבעת חלק ניכר מיכולתה להתגונן בפני התביעה. כן טוענת נתבעת 1 כי לתובעת לא נגרם נזק כתוצאה מאי מימוש הנכס. לטענתה, קביעות שמאי הנתבעות לא נסתרו. ניתן ללמוד אנלוגיה מסעיף 197 לחוק בדבר הזכות לפיצויים, והעובדה כי אין בחוק הוראה המאפשרת הגשת תביעה לפיצויים על הקפאת בנייה שלא מכח תכנית, היא המלמדת על הסדר שלילי ועל כך שהמחוקק לא סבר כי יש מקום לעילת תביעה שכזו, ומכאן המסקנה שניתן לתבוע רק במסגרת פקודת הנזיקין, ולא בעילה מינהלית. הנתבעת טוענת כי לא הפרה את חובת הזהירות כלפי התובעת ואף לא התרשלה, ומכל מקום התובעת לא הקטינה הנזק. גרסת נתבעת 2 5. הוועדה המחוזית טוענת כי חובתה לטעון התיישנות בהתאם להנחיות היועץ המשפטי לממשלה. התביעה התיישנה בתום 7 שנים ממועד הגשת הבקשה להיתר. אין מדובר בתביעה במקרקעין ויש לדחות את העילה המנהלית-חוקתית. התובעת אינה יכולה לתבוע נזקים שנגרמו לה לאחר 31.10.91, מועד שבו הופקדה תוכנית 1730 ומאז לא חלו על החלקה הגבלות מכח סעיף 78 לחוק, ולחלופין ממועד הפקדת תכנית 1485 אשר לאורה בוטלו ההגבלות מכח סעיף 78. אף הועדה המחוזית טוענת לשיהוי, וגרימת נזק ראייתי כתוצאה מכך. כן טוענת כי התובעת לא איבחנה בסיכומיה ובטענותיה בייחוס העובדות והעוולות בין שתי הוועדות שהינן מוסדות תכנון נפרדים. את הטענות המופנות כלפי הועדה המקומית לא ניתן להפנות לוועדה המחוזית באשר זו לא הקפיאה את השטח, וכי הבקשה להוצאת היתר בניה נעשתה בטרם התקבלה כל החלטה על ידי הוועדה המחוזית. את התמשכות ההליכים בתכנון רח' סוקולוב לא ניתן לייחס לוועדה המחוזית, וככל שהיו תכניות שהונחו על שולחנה היא טיפלה בהן בפרק זמן סביר, מה גם שהתובעת לא פנתה אליה בבקשה להתערב או לסייע. התובעת לא הניחה תשתית עובדתית או משפטית לחייב את הועדה המחוזית בעילות הנטענות. הועדה המחוזית לא חבה חובת זהירות כלפי התובעת ולא התרשלה בכל הקשור בפרסום לפי סעיף 78 או בהליכי התכנון. מכל מקום אין קשר סיבתי בין פעולתה של הועדה המחוזית לבין הנזק הנטען על ידי התובעת. בנוסף טוענת הועדה המחוזית כי גם אם נגרם לתובעת נזק, הרי שהוא נגרם באשמתה בשל כך שישבה בחיבוק ידיים תקופה ארוכה מבלי לעשות דבר, לא יזמה הליך או תכנית במטרה לקדם הוצאת היתרי בניה, שעה שאנשים אחרים בנו נכסים באזור. פועל יוצא מן האמור, שלא מתקיימים אף יסודותיה של העוולות החוקתית והמנהלית, ובתוך כך הוועדה המחוזית לא הפרה חובה חקוקה. לעניין הנזק מצטרפת הועדה המחוזית לדברי הועדה המקומית. דיון הערה מקדימה 6. בסיום פרשת הבאת הראיות ניתן, לבקשת הצדדים, צו לסיכומים בכתב. סמוך להגשת סיכומי הצדדים יצא מלפני בית המשפט העליון פסק הדין בע"א 3139/05 כלפון נווה ארזים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, תק-על 2008 (1), 1305 (להלן: "ערעור כלפון" או "פרשת כלפון"), אשר עוסק בסוגיות שחלקן חופף לאלה הנוגעות לנתבעת 1 שנשואו אותו רחוב סוקולוב בהרצליה ואי מתן היתר בניה למערערת. אף בעניין כלפון התעוררה שאלת ההתיישנות, והצדדים התייחסו בסיכומיהם לפסק הדין בערכאה הראשונה. אפשרתי לצדדים להתייחס בסיכומים משלימים להשלכות ערעור כלפון למקרה דנן, וכך נעשה. בנוסף, ביום 22.6.08 יצא מלפני בית המשפט העליון (כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין, כב' השופטת א' פרוקצ'יה וכב' השופט ס' ג'ובראן) פסק הדין בע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים, תק-על 2008(2), 3886 (להלן: "פרשת אלנקווה"). ההרכב כולו סבר כי יש לקבל את הערעור לאחר שהכריעו כי מדובר בעוולה מתמשכת ועל כן לא ניתן לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות, אולם השאלה אשר נותרה במחלוקת היתה ממתי תחל תקופת ההתיישנות בעוולה מתמשכת. דעת הרוב (כב' השופטת א' פרוקצ'יה אליה הצטרף כב' השופט ס' ג'ובראן) היתה כדעת בית המשפט בערעור כלפון, ונקבע שכאשר ניתן לפצל את מרכיבי הנזק, מירוץ ההתיישנות יחל לגבי כל נזק בנפרד. על כן ניתן לתבוע בגין הנזקים אשר נגרמו 7 שנים טרם הגשת התביעה. כנגד דעתם, סובר כב' המשנה לנשיאה א' ריבלין כי יש לקבוע שמירוץ ההתיישנות יחל מסיום העוולה המתמשכת. ביום 6.8.08 התרתי לצדדים, אם יהיו מעוניינים בכך, להשלים את סיכומיהם לאור פס"ד אלנקווה. הרקע לבקשה למתן היתר הבניה בואכה התביעה 7. החלקה נמצאת ליד בנין העירייה, ברחוב סוקולוב במרכז העיר הרצליה, רחוב שהינו רחוב מסחרי ראשי מאז הקמת הרצליה כמושבה. האזור כולל חנויות, משרדים, מרכזי קניות ומבני מגורים. לאור חשיבות הרחוב והיותו עורק תחבורה מרכזי, הצריך הדבר, לטענת הועדה המקומית חשיבה תכנונית חדשה, שתאזן בין הצורך לשמר את הרחוב והרצון לחדשו, תוך ראיה כוללת של כל המתחם, לבין התחשבות בצרכי ההווה ודרישות העתיד, בהיבטים מסחריים, ציבוריים ותחבורתיים, מבלי להתעלם מן הרקע ההיסטורי של מתחם זה. בשנת 1974 אושרה תוכנית אב להרצליה, שכללה תכנון מרכז העיר, תוך שידרוג המרכז הקיים באמצעות תכנונו מחדש (נספחים א+ב לתצהיר אושרת). בהתאם לתכנית האב החליטה העירייה להתחיל בקידום תכנון מרכז העיר ובעיקר של רחוב סוקולוב כרחוב ראשי מודרני. נראה כי לא היתה לפני מחלוקת כי מדובר בתכנית מורכבת שמטרתה להפוך רחוב זה לרחוב מודרני - לשימוש מסחרי ומגורים, רחוב אשר משמש כציר תחבורה מרכזי לתושבי הרצליה והערים השכנות, ואשר בחלקו הגדול הינו מבונה, ברובו בבנייה ישנה, וקיימים בו דיירים מוגנים רבים. התוכניות הרלוונטיות והחלטות הנתבעות 8. שאלת המקור החוקי להחלטות הנתבעות והחובות המוטלות לפתחן, תידון בהמשך, אולם על קצה המזלג אציין כי המקור הנורמטיבי להקפאה המנהלית הינם סעיפים 77 ו- 78 לחוק. סעיף 77 לחוק קובע כי ניתן לפרסם הודעה בדבר הגשת תוכניות למוסד התכנון ואת דרכי הפרסום, אולם פרסום זה הינו לידיעה בלבד ואינו מטיל מגבלה כלשהיא על מחזיקי המקרקעין. סעיף 78 לחוק, כנוסחו לפני תיקון 43 (שנת 1995), מקנה לועדה המחוזית או לועדה המקומית בהרשאת הועדה המחוזית לקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה, אשר יהיו בתוקף עד קבלת התוכנית, הפקדתה, דחייתה או ביטול ההגבלות על ידי מי שקבעם - לפי המוקדם. מלאחר התיקון, סמכות זו נתונה ל"מוסד התכנון המוסמך", ומוגבלת לתקופה של 3 שנים, עם אפשרות להארכה נוספת של עד 6 שנים - 3 שנים ראשונות תוך חובה ליתן נימוקים לארכה זו ו-3 שנים נוספות באישור שר הפנים, סה"כ עד 9 שנים. מן המסמכים שצורפו לכתב התביעה, לתצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, וכן חקירות העדים עולה התמונה הבאה: בשנת 1974 אושרה תוכנית אב להרצליה, ובמסגרת תוכנית זו נקבעו עקרונות התכנון למרכז העיר. באותה העת, חלה על חלקת התובעת תוכנית המתאר 253א הרצליה, משנת 1961. כמו כן, חלו על חלקת התובעת, במקביל לתוכנית 253א, גם תוכנית 492 משנת 1964, תוכנית 1108א משנת 1977. במחצית שנות השבעים, החלה להתגבש תוכנית מתאר חדשה לאזור מרכז העיר, לרח' סוקולוב, תוכנית הר/1485, וביום 6.4.1976 החליטה הועדה המקומית לפרסם הודעה על פי סעיף 77 לחוק ולהמליץ בפני הועדה המחוזית על הפקדת תוכנית זו. הודעה זו פורסמה על ידי הועדה המחוזית בי.פ. 2278 בתאריך 10.12.1976. החלטה זו נקבעה ביחס לגושים 6530, 6531 ו- 6532 ובאשר לחלקות נכתב, כי החלקות לגביהן מפורסמת ההודעה הן החלקות "לאורך רח' סוקולוב וחלקות הסמוכות דרומית וצפונית לרח' סוקולוב כפי שמסומן בתשריט". לפי נוסח ההחלטה מובן כי ההודעה חלה על החלקות אשר בגושים האמורים. ביום 10.6.1980 החליטה הועדה המקומית לבקש מהוועדה המחוזית להקפיא את הבניה על פי סעיף 78 לחוק במתחמים לגביהן התייחסה תוכניות 1485 ו- 1486. בין יתר המתחמים לגביהן התבקשה ההקפאה מצויה גם חלקת התובעת. בהחלטת הועדה המחוזית מיום 27.10.1980 נקבע כי יש לפרסם הודעה חדשה על פי סעיף 77, וכן: "לקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה עפ"י סעיף 78 לחוק, כדלקמן: מיום הפרסום על פי סעיף 77 לחוק יוצאו היתרים בתחום התוכנית רק בתנאים שלדעת הועדה המקומית אינם עומדים בסתירה למגמת התוכנית המוצעת". (נספח ה' לתצהיר אושרת). בהתאם להחלטה זו פורסמה הודעה הוספת על פי סעיף 77, בי.פ. 2696 מיום 5.3.1981. בראשית שנות ה-90, החליטה העירייה לקיים תחרות פומבית לתכנון מתחם רחוב סוקולוב (להלן: "התחרות"). גיבוש עקרונות התחרות והכנת המסמכים החל בשנת 1991. מר שאול אושרת מנהל מדור תכנון כולל באגף מהנדס העיר (בתקופה הרלוונטית) (לעיל ולהלן: "אושרת"), העיד כדלקמן: "ש. אפשר לומר שתכנית 1485 לכל רח' סוקולוב, בעצם התחילה את הליכי האישור שלה למעשה בשנת 1992 ו-93. ת. ממש לא. אנו מדברים על גלגולים של תכנית רחוב סוקולוב, שפעם היה רכטר ופעם היה שקד. זו הייתה השתלשלות תכנונית לאורך שנים, כאשר מנסים לפתור בעיה של רחוב מסחרי פרובלמאטי" (פרו', 121). באוקטובר 1992 פורסם דבר התחרות, כאשר המועד האחרון להגשת ההצעות היה 1.2.93. במקביל שבה מליאת הוועדה המקומית ביום 10.11.92 לדון בתכנית בנין עיר הר/1485, והחליטה להמליץ בפני הוועדה המחוזית על פרסום נוסף על פי סעיפים 77 ו- 78 לשנתיים או עד להפקדת התכנית, לפי המוקדם מבין השניים (נספח י' לתצהירו של אושרת). לאור המלצה זו קיבלה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל-אביב בישיבתה מיום 22.3.93 החלטה להגביל הוצאת היתרי בניה לתקופה של שנה בתחום תכנית הר/1485, החלטה אשר פורסמה בי.פ. 4118 (מיום 3.6.93). ביום 27.6.1994 שבה הועדה המחוזית ודנה בשאלת ההקפאה וקבעה כי "מאחר והוכח לוועדה המחוזית שהוועדה המקומית מתקדמת בתוכנית... מחליטה הוועדה להאריך את התקופה להגבלת הוצאת היתרי בניה על פי סעיף 78 לשנה נוספת... הוועדה קובעת כי לא תהיינה הארכות נוספות". לאור כך הוארכה ההקפאה בשנה נוספת ביום 27.6.94 (פורסם בי.פ. ביום 11.12.94). מר אושרת העיד כי בתחרות נבחר האדריכל יחיאל קורין, ומרגע היבחרו, קידמו את התכנית למתחם סוקולוב. בשלהי 1994 נתקיימו מספר פגישות רבות משתתפים, ונבחנו דרכי גישה. ביום 12.6.95 בישיבת מליאת הוועדה המקומית בעניין תוכנית הר/1485, הוחלט להמליץ על הפקדת התוכנית בכפוף לשינוי זכויות הבניה, וזו הועברה לוועדה המחוזית. ביום 13.1.97 דנה הוועדה המחוזית בתוכנית והחליטה להפקיד את התוכנית לאחר תיקונה, דבר הפקדתה פורסם ברשומות ביום 10.2.98 (י.פ. 4616). ביום 8.7.98 דנה מליאת הוועדה המקומית בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית וגיבשה המלצותיה. רבים מהדיירים באזור הגישו התנגדויות לתוכנית. התובעת לא הגישה התנגדות לתוכנית זו. ביום 2.2.99, משטרם נדונו ההתנגדויות בוועדה המחוזית, נשלחה על ידי מהנדס הוועדה הפניה לוועדה המחוזית להביא לידי גמר את ההליכים הסטטוטוריים הממושכים וליתן תוקף לתוכנית בהקדם האפשרי, עקב חשיבותה המכרעת של התוכנית בהתחדשות ושיפור פני העיר. ביום 28.6.99 לאחר שקוים דיון, גיבשה הוועדה המחוזית עמדתה בעניין ההתנגדויות שהוגשו ואישרה את תכנית הר/1485, שקיבלה תוקף ביום 8.2.01 (י.פ 4616). 9. במקביל לתוכניות ביחס לכל רח' סוקולוב ולהליכי אישורה של תכנית 1485, התגבשה במהלך שנות ה-80 תכנית הר/1730 (להלן: "תכנית 1730"), אשר התייחסה באופן פרטני לאותו מתחם היסטורי מרכזי של בניין העירייה הישן, אשר בו נמצאת החלקה. דבר הפקדתה של תוכנית זו פורסם ביום 31.10.91 (י.פ. 3939 - נספח כ"ט לכתב התביעה), או אז הוגשו מספר התנגדויות, לרבות התנגדות התובעת מיום 8.12.91, שנדחתה בישיבת התנגדויות מיום 11.3.92 (נספח ט' לתצהיר אושרת). בשנת 1994 ניתנה החלטה עקרונית לאשר תוכנית זו, אולם בסופו של יום החלטה זו לא קיבלה תוקף והוחלט על קידום תכנית חדשה במקומה, תוכנית הר/1730א (להלן: "תכנית 1730א"). תכנית 1730א באה לאור שינוי מהותי בגישה התכנונית לבנין העירייה הישן ונועדה לצורך פיתוח השבחה וקידום האזור כולו, דרך יצירת כיכר בעלת אופי ייחודי, ושימור מבנה העירייה הישן, דבר אשר יביא לקידום ופיתוח המסחר באזור. תכנית הר/1730א הופקדה בשנת 1999, והתובעת הגישה התנגדות לתכנית זו, אולם התנגדותה נדחתה. התובעת לא נקטה כל הליך משפטי כנגד ההחלטה לדחות התנגדותה. תכנית הר/1730א קיבלה תוקף בשנת 2002 ופורסמה ברשומות ביום 21.8.02. צעדיה של התובעת במשך השנים 10. תחילה לכל עומדת בקשתה של התובעת להוצאת היתר בניה. בקשה זו הנושאת את התאריך 17.1.1978 התקבלה ביום 22.1.1978 במשרדי הועדה המקומית. ביום 24.7.78, דהיינו כחצי שנה לאחר הגשת הבקשה, נשלח מכתב תשובה עליו חתום מר אושרת (להלן: "מכתב הדחיה") ולאור חשיבותה של תשובה זו, אביאה בשלמותה: "הריני מתכבד להודיעך בזאת כי לא ניתן לאשר בקשתך הנ"ל מאחר ואינה תואמת תוכנית בנין עיר מאושרת לשטח הנ"ל. השטח כולו מוקפא כיום לבניה, מאחר וקיימת הצעת תכנון חדשה לרחוב סוקולוב, תכ' מס' 1485 ורק לאחר אישורה הסופי ניתן יהיה להגיש על פיה בקשות להיתר בניה". אין מחלוקת כי התובעת לא הגישה בקשה נוספת להוצאת היתרי בניה, אולם להלן יפורטו עיקר פניותיה של התובעת לוועדה המקומית: בחודש מרץ 1980 פנה מנהל התובעת למהנדס העיריה, בהמשך למכתבו בעניין מיום 2.1.1979, ובמכתב זה ביקש "לדעת תשובתכם בבקשתנו לקבל רישיון בניה". במכתבו מציין מר סנה אור כי " הבקשה זו הוגזה [צ"ל הוגשה - י.ש.] לפני למעלה משנתיים". על מכתב זה ישנה תכתובת פנימית בין גב' אוה רמון, מנהלת מדור רישוי לבין מר אושרת, כדלקמן: "שאולי, צרפתי מכתבך אליהם מ- 1978. האם התשובה עדין תקפה אוה" "....! התשובה תקפה. תעני לו שקיבל תשובה לבקשתו עוד ביולי 78 והתשובה תקפה. שאול". לאור הנחיה זו שלחה גב' רמון ביום 9.5.1980 מכתב למנהל התובעת, בזו הלשון: "תשובה לפנייתכם הנ"ל קיבלתם עוד בשנת 1978. האיזור עדין מוקפא לבניה עד שיאושר תכנון סופי לרחוב סוקולוב ורק אז ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בניה". על משמעות מכתבים אלו אעמוד בהמשך. 11. ביום 4.10.1989 שלח מנהל התובעת מכתב לראש העיר, מר אלי לנדאו, בו קבל על הסירבול במשך 12 שנים בהליכי התכנון. פניה זו הינה "פעם נוספת", כאמור במכתב. ביום 8.12.1991 הגישה התובעת לוועדה המחוזית, באמצעות ב"כ עו"ד אלי בן חיים, התנגדות לתוכנית הר/1730. ביום 1.12.1992 נשלח לועדה המחוזית מכתב, בו קבל עו"ד בן חיים על אי מתן זכות עיון בחקירה שהתנהלה ביחס להתנגדות שהוגשה לתוכנית 1730, ובין היתר צויין בסעיף 5 מפורש כי "המדובר במגרש הנמצא בלב העיר הרצליה שנרכש לפני כ- 20 שנה לצורך בנייתו המיידית אך מייד לאחר רכישתו הוקפאו כל תוכניות הבניה לגביו". כמו כן הוסיף עו"ד בן חיים כי "מאידך, מגרשים הסמוכים לו טופלו באופן שהוצאו שם תוכניות והיתרי בניה". ביום 3.12.1992 השיבה מזכיר וועדות המשנה, גב' ציפי דיאמנטשטיין, למנהל התובעת, כי תוכנית 1730 היתה אמורה להידון ביום 30.11.1992 אולם הדיון בתוכנית זו נדחה ליום 7.12.1992. בתאריך 13.12.1992 פנה מנהל התובעת לגב' רחל דוד מהועדה המחוזית, ודרש לקבל את ההחלטות שהתקבלו בישיבה מיום 7.12.1992, מתוך מטרה לפנות ל"ערכאות גבוהות יותר", כדבריו. ביום 21.2.1993 פנה מנהל התובעת לראש העיר אלי לנדאו וביקש להיפגש עימו, זאת לאחר שמר אושרת אמר לו שההחלטה בתוכנית 1730 נתונה בידי ראש העיר. בסופו של מכתב, מציין מנהל התובעת "לתשומת לבך, הגשתי בקשה לבניה לראשונה עוד בשנת 1978, האגרה אפילו שולמה" [ההדגשה במקור - י.ש.]. בתאריך 26.2.1993 השיב מר אלי לנדאו, ראש העיר באותן השנים, לפניית התובעת בעניין תוכנית הר/1730 וציין כי "היות ותוכניתך קשורה להחלטה לגבי שיפוץ הרחוב האמור [רח' סוקולוב - י.ש.], לאחר שתתקבל החלטה בנדון נוכל לדון גם בתוכניתך בועדת בנין ערים". ביום 11.3.1993 נשלח מכתב מאת הועדה המחוזית אל הועדה המקומית הרצליה, עם העתק למנהל התובעת וב"כ, בו נכתב כי בדיון ביום 7.12.1992 לא התקבלה החלטה היות והועדה המקומית נדרשת ליתן הסברים נוספים. ביום 14.4.1993 שלח מנהל התובעת מכתב נוסף לראש העיר הרצליה, בהתייחס למכתבו מיום 26.2.1993, וטען כי דברי ראש העיר אינם אמת. בסופו של המכתב שב וציין כי בקשת היתר הבניה הוגשה בשנת 1978, כ- 15 שנה קודם למכתב זה, וכי "העיכוב המתמשך גרם בעבר וממשיך לגרום נזק בלתי נסבל". מכתב נוסף, בעניין אי אישורה של תוכנית 1730 לעומת קידומה של תוכנית 1731, נשלח ביום 18.5.1993 לגב' דיאמנטשטיין. ביום 16.4.1996 שלח מר אושרת מכתב לתובעת בעניין טבלת איזון לוח שטחים וזכויות בניה ביחס לתוכנית הר/1730. בתאריך 30.5.1996 השיבה גב' דליה גבריאלי לפנייתה של התובעת מיום 26.5.1996, ביחס לייעוד החלקה על פי תוכנית מתאר 253א. ביום 11.7.1999 נשלחה לתובעת הודעה לפי סעיף 89 לחוק, מאת הועדה המחוזית, ביחס להפקדת תוכנית הר/1730א. ביום 6.9.1999 הגישה התובעת לועדה המחוזית התנגדות לתוכנית 1730א. בראשיתה של התנגדות זו פורשת ב"כ התובעת, עו"ד יואלה בלחסן, את טענותיה בדבר הקפאת הבניה בחלקת התובעת ומציינת כי מאז 1978 בעלי החברה "חיים בסיוט מתמשך ומהפקרות להפקרות". לגופה של תוכנית, טוענת עו"ד בלחסן כי "התוכנית המופקדת פוגעת קשות ומשנה הלכה למעשה" את זכויות התובעת. בהתייחס למימד הזמן מציינת עו"ד בלחסן כי "למרשתי נגרם כבר נזק כספי אדיר מהעדר מימוש זכויות הבניה על החלקה במשך 25 שנה...". ממכתבה של ראש העיר גב' יעל גרמן לגב' סנה אור, מיום 27.12.1999, עולה כי הן נפגשו ביום 13.12.1999. במכתב זה משיבה ראש עיר כי התוכנית סיימה את תקופת ההפקדה והוגשו מספר התנגדויות אשר יידונו בועדה המקומית ולאחר מכן תועבר התוכנית לדיון בועדה המחוזית. ביום 25.1.2000 השיב מהנדס העיר, מר גרנות, לגב' סנה אור, כי הועדה המקומית עתידה לדון בהתנגדויות באחת הישיבות הקרובות. מכתב זה הינו תשובה למכתבה של גב' סנה אור. ביום 31.10.2000 הודיע יו"ר הועדה המחוזית לב"כ התובעת, את החלטות ועדת המשנה ב' להתנגדויות מיום 30.10.2000. ביום 30.5.2001 נשלח מכתב מאת אדריכל העיר הרצליה לתובעת, אליו צורפו טבלת ההקצאות וטבלת הזכויות המתוקנות בהתאם להחלטת ועדת המשנה מיום 30.10.2000. למכתב אדריכל העיר השיבה עו"ד בלחסן ביום 14.6.2001, וטענה כי הועדה כלל לא דנה בטענות המתנגדים כראוי וכנדרש. עותק מכתב זה נשלח גם אל הועדה המחוזית. ועתה לגופן של טענות. טענת ההתיישנות 12. כבפרשת כלפון אף התובעת דנן טוענת כי אל לרשויות ציבוריות ובמיוחד המדינה להתגונן בטענת התיישנות שהינה טענה דיונית גרידא, תוך שהיא מפנה להנחיות היועץ המשפטי לממשלה. בהתאם להנחיות פרקליט המדינה, הנחיה מס' 16.8, אשר החליפה הנחיות קודמות בעניין זה, מחויבות הנתבעות לטעון טענת התיישנות במקום שבו חלפה תקופת ההתיישנות. בעניין זה קובעת הנחיה 16.8 כדלקמן: "א. חלפה, לכאורה, תקופת ההתיישנות של התביעה, יבדוק הפרקליט המטפל את מכלול הראיות והנסיבות הקשורות לתביעה, לרבות אלה הקשורות לתקופה שבגינה התיישנה התביעה. ב. ככלל, יש לטעון טענת התיישנות, ובפרט בנסיבות אלה: כאשר נגרם למדינה נזק ראייתי בשל חלוף הזמן. כאשר יש למדינה טיעונים נוספים להגנתה. כאשר טענת ההתיישנות עשויה להועיל להקטנת הנזק שהמדינה עלולה לחוב בגינו". לפיכך מקום שבו חלפה תקופת ההתיישנות על הנתבעות להעלות טענה זו בכתב ההגנה והיא אינה זקוקה לכל אישור לשם כך. להיפך, החלטה שלא להעלות טענת התיישנות היא בבחינת החריג וטעונה אישור. כך אף בהנחיית פרקליט המדינה: "אישור או החלטה בדבר ויתור בדבר ויתור על טענת התיישנות... יינתנו רק בהתקיים נסיבות מיוחדות שבהן אין זה ראוי למדינה לטעון או לעמוד על טענת התיישנות". אכן במועד הגשת כתב ההגנה נדרש אישור לצורך העלאת טענת ההתיישנות, ובהתאם לאותה הוראה ניתן האישור הנדרש לעלות את טענת ההתיישנות בכתב ההגנה בתיק זה. 13. בערעור כלפון דן כב' השופט ס' ג'ובראן בטענה זו, וקבע: "סוגיית ההתיישנות ביחס למדינה ולרשויות הציבוריות זכתה לדיון במספר הקשרים. בית משפט זה התייחס אליה זה מכבר בע"א 5964/03 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עירית פתח תקווה (טרם פורסם) (להלן: פרשת ארידור), אשר דן בנושא זה בהיבט פיצויי הפקעה. באותו עניין קבע חברי השופט א' גרוניס, כי באופן עקרוני אין כל מניעה שדין ההתיישנות יחול גם על רשויות שלטוניות, וזאת הגם שקיימת אי נוחות מסוימת מכך שהמדינה מעלה טענת התיישנות כנגד תביעה שהוגשה נגדה (פרשת ארידור, פיסקה 13 והאסמכתאות המובאות שם, ובפרט ראו סעיף 28 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958;... במקרה דנן הגעתי למסקנה, כי אין מקום לחסום את הוועדה המקומית מהעלאת טענת התיישנות. מספר סיבות לכך: ראשית, היות הוועדה רשות ובעלת דין עצמאית ונפרדת מהמדינה ואפילו מהרשות המקומית בה היא פועלת (ראו ע"א 324/82 עירית בני ברק נ' ברוך רוטברד, פ"ד מה(4) 102, 130-132. בהקשר זה יש לזכור כי כוחותיה ומשאביה של הוועדה המקומית מצומצמים, ובמידה משמעותית, מאלו של הרשות המקומית וודאי ודאי מאלו של המדינה (השוו וראו פרשת ארידור, פסקה 13 והאסמכתאות שהובאו שם). בנוסף הבאתי בחשבון את נושא התביעה, הדן במתן היתר בניה להבדיל מהפקעה מוחלטת של המקרקעין, ואת התנהגותה של החברה, אשר לקתה בשיהוי משמעותי במשך תקופה ארוכה". מכאן שהעלאת טענת ההתיישנות על ידי הנתבעות בדין יסודה. עילת התביעה 14. על מנת להכריע בטענת ההתיישנות יש לקבוע במדויק מהי עילת התביעה ומתי התגבש "כח התביעה" בידי התובעת (פס"ד אלנקווה, פסקה 21). על מנת לקבוע מהיכן מתחילה תקופת ההתיישנות יש לדייק בעילת התביעה. התובעת הגדירה את עילת תביעתה, בסעיף 1 לכתב התביעה, כדלקמן: "תובענה זו עניינה קביעת שיעור הפיצויים ... בגין הקפאה... מתוקף סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 (להלן: 'חוק התכנון')" והמשיכה: "זאת, לצורך השלמתם כביכול של הליכי תכנונו של רחוב סוקולוב במרכז העיר הרצליה, אך למעשה לצורך השלמת הליכי תכנונו של מתחם קטן מאוד במסגרת רחוב זה, המתייחס לארבע חלקות בלבד..." [ההדגשה במקור - י.ש.] (שם). עוד הדגישה התובעת בכתב התביעה כי טענותיה מופנות כלפי ההחלטה המנהלית מכוח סעיפים אלו (שם, ס' 3.1). מן המקובץ עולה כי התביעה הינה תביעה לפיצויים בגין הקפאה מכוח סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה, באשר לחלקה של התובעת. סעיפים 77 ו-78 לחוק מהווים את ליבת התביעה, ונביאם בשלמותם: סעיף 77 שכותרתו "הודעה על הכנת תכנית", קובע: "מי שרשאי להגיש תכנית למוסד תכנון, שרשאי לפנות למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, בבקשה לפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית; מצא מוסד התכנון לאחר ששקל בענין כי מן הנכון לעשות כן, יפרסם את ההודעה ברשומות, בעתון ובמשרדי הרשויות המקומיות הנוגעות בדבר; ההודעה תפרט את תחום התכנית והשינויים המוצעים; הפרסום בעיתון יהיה כאמור בסעיף 1א; הוצאות הפרסום יחולו על המבקש; אין בהוראות סעיף זה כדי לפגוע בסמכות מוסד תכנון לפרסם הודעה על הכנת תכנית מיוזמתו". ואילו סעיף 78 שכותרתו: "היתרים וחלוקה בתקופת ביניים", קובע: "(א) פורסמה ברשומות הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת; תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית, דחייתה או עד שיבוטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם, או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים, הכל לפי המועד המוקדם יותר; מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפם של התנאים או לשנותם לפרק זמן נוסף שלא יעלה על שלוש שנים מנימוקים מיוחדים שיירשמו; ראה יושב ראש מוסד התכנון כי יש צורך בהארכה נוספת מעבר לשלוש שנים, רשאי הוא לעשות כן, באישור שר הפנים. (א) הרואה עצמו נפגע מהחלטת מוסד תכנון לפי סעיף זה רשאי לערור - (1) כאשר ההחלטה היא של ועדה מחוזית - למועצה הארצית; (2) כאשר ההחלטה היא של ועדה מקומית - לועדת הערר". ביחס לתנאים הנדרשים על פי סעיף 78, קבע בית המשפט בערעור כלפון, כך: "מהוראת הסעיף עולה כי הוא נוגע לשלב הטרומי של הליכי התכנון, מקום בו טרם הופקדה התוכנית. אז, ההחלטה האם לאסור על מתן היתרי בנייה נתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון המוסמך. באם מוסד התכנון מעוניין להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוגדרים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78. כל עוד לא עשה כן, אזי אין כל מגבלה על השימוש בקרקע. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בבג"ץ 236/70 חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כח(1) 113 (להלן: פרשת חממה): "אם הוועדה לא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 78, טרם הגענו לשלב שבו מוטלת הגבלה כלשהי על מתן היתרים, אפילו נוגד ההיתר תכנית או שינוי לתכנית הנמצאים בשלב של הכנה". זאת, להבדיל מהשלב שלאחר הפקדת התוכנית, אז האיסור על מתן היתר בניגוד לתוכנית, הופך לאיסור מכוח החוק עצמו (ראו סעיף 97 לחוק; כן ראו, פרשת חממה הנ"ל; פרשת מרכז ברוך וציפורה, 838-837). לטענת הוועדה המקומית, היא עשתה שימוש בסמכות הנתונה לה מכוח סעיף 78, שעה שהחליטה לקבוע תנאים למתן היתרי בניה. דא עקא, הוועדה לא הוכיחה כי נקבעו תנאים ספציפיים למתן היתר בנייה כמצוות החוק. כאן המקום להדגיש, כי בשלב שקדם להפקדת תכנית חדשה, קבע המחוקק כי ברירת המחדל הינה כי ניתן לבנות בנכס ועל-כן יש צורך בתנאים מפורטים וברורים במידה ורוצים להגביל את הבניה." (שם, ע' 1315). יוצא אם כך, שקביעת התנאים על פי סעיף 78 צריכה להיות מפורשת וספציפית, ולא ניתן לקבוע הגבלה כללית. קיום התיישנות והיקפה 15. במקרה שלפנינו, כמו בעניין כלפון ופרשת אלנקווה, מתעוררת השאלה האם מדובר במחדל מתמשך. הנה כי כן בערעור כלפון קובע כב' השופט ס' ג'ובראן (בהסכמת המשנה לנשיאה א' ריבלין וכב' השופטת א' חיות) כי יש להחיל את הוראת סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, הקובעת: "מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק". ולא את סעיף 89(1) לפקודה, זאת כשמדובר בתובענות של עוולות הרשלנות והפרת חובה חקוקה, בהן מהווה התרחשותו של נזק תנאי לקיום העוולה והעילה לתובענה. בית המשפט בערעור כלפון מגיע למסקנה: "הנה כי כן, במקרה שעילת התובענה הינה נזק שנגרם מדי יום ביומו על ידי מעשה או מחדל נמשכים, קבע בית המשפט, כי נולדת עילת תובענה חדשה מדי יום כל עוד נמשך מצב העניינים הפוגע, ועל כן יש לבצע חלוקה ברכיבי הנזק: התובע יהא רשאי להיפרע בשל אותם חלקי העוולה הנמצאים בתוך התקופה שטרם התיישנה, גם אם מעשה העוולה הראשון אירע במחוץ לתקופה זו. אולם, הוא לא יוכל להיפרע על חלקי הנזק אשר אירעו במהלך התקופה שחלה לגביה התיישנות (שם, 933- 934); כן ראו זלמן יהודאי, דיני התיישנות בישראל, כרך א' (1991) 158). ניתן איפוא לסכם ולומר, כי התקופה שעליה לא תחול ההתיישנות תהא איפוא שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, ואילו לגבי הנזק שנגרם לפני אותה תקופה תתיישן התביעה (ראו ע"א 35/71 חברת ישראל אוסטרליה להשקעות נ' מושב בני דרור, פ"ד כז(1) 225)." (שם, פסקה 32). ובהמשך: "במקרה העומד בפנינו, מרבית, אם לא כל הנזק שנטען כי נגרם לחברה, הינו נזק אשר ניתן לחלוקה, וזאת על פי חוות הדעת השמאית אשר הוגשה מטעם החברה (בטבלה המצורפת בנספח 7 לתיק המוצגים מטעמה). על כן נראה כי יש מקום לקבוע, כי בתביעה שבפנינו, בנוגע לחלקי הנזק הניתנים לחלוקה, התיישנה התביעה ביחס לנזק שהתרחש לפני 3.5.1992, שבע שנים טרם הגשת התביעה. באשר לחלקי הנזק אשר אינם ניתנים לחלוקה, לא התיישנה התביעה כלל" (שם, פיסקה 33). כך בענייננו, בהינתן שהנזק ניתן לחלוקה, נחיל הלכה זו. 16. כאמור, לאחרונה יצא מלפני בית המשפט העליון פסק דין בפרשת אלנקווה, שאף נשואו התיישנות תביעה בגין הקפאה מכוח סעיפים 77 ו- 78 לחוק. כב' השופטת א' פרוקצ'יה דנה בעיקרי דיני ההתיישנות והרעיון הגלום בקביעתם (ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה, פ"ד לח(4), 554 (1984); ע"א 4126/05 חג'אזי נ' עמותת ועד הספרדים, תק-על 2006(2), 4042 (2006); רע"א 830/06 גלמן נ' כהן פיתוח דרעד, תק-על 2008(2) 24 (2008)) לאור ההכרה בזכות הגישה של בעל הדין לערכאות המשפט כזכות בעלת אופי חוקתי (ע"א 3833/93 לוין נ' לוין, פ"ד מח(2), 862), ודנה במועד היווצרות עילת התביעה לצורך תחולת ההתיישנות. סעיף 6 לחוק ההתיישנות שכותרתו: "תחילת ההתיישנות", קובע: "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". מהי "עילת תובענה" על כך עונה כב' השופטת פרוקצ'יה, בציינה: "משמעותו של מושג זה לצורך התיישנות מושפעת מתכליותיו של מוסד זה, ובין היתר, מן הנטייה להחיל את ההתיישנות על דרך הצמצום, כדי לתת ביטוי לזכות הגישה לערכאות של בעל דין לצורך בירור זכויותיו המהותיות במשפט. גם שאלת המועד להיווצרות עילת התובענה לצורך תחילת מנין תקופת ההתיישנות ניזון מהערכים השונים העומדים ברקע מוסד ההתיישנות, תוך נסיון לאזן ביניהם (פרשת תלמוד תורה, שם, פסקה 19: ע"א 8301/98 אנואר נ' ש.א.פ., פד"י נו(3) 345; ע"א 288/95 לחאם נ' לחאם, פ"ד נד(2)) 598, 612, 613)" (שם, פסקה 19). וכן ראו התייחסות למונח זה בפרשת אבו רוקן, כאל: "מכלול העובדות המולידות את הזכות לסעד המבוקש ע"י התובע. היא נולדת בדרך כלל במועד בו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו ע"י החייב". (רע"א 6658/00 גמאל אבו רוקן נ' בנק לאומי לישראל, פ"ד נה (4) 66)). מכאן מגיע בית המשפט בפרשת אלנקווה למסקנה זו: "המועד להיווצרות עילת התובענה לצורך מניין ההתיישנות, הוא מועד קיומו של "כח תביעה" קונקרטי בידיו של התובע, כדברי השופט אור בע"א 319/94 פפר נ' הועדה המקומית, פד"י נא(2) 581, 594: "המבחן" הוא רחב. הוא כולל את התקיימותם של כל המרכיבים הנדרשים כדי לגבש את עילתו של התובע בדין המהותי. אך אלו אינם ממצים את מובנו של מונח זה. מונח זה עשוי לכלול גם נתונים עובדתיים נוספים, אשר מהווים תנאי מוקדם לעצם זכותו של התובע לפנות לערכאות. אכן, במוקד במבחן זה עומד קיומו של כח תביעה בידיו של התובע. משעה שכח זה נמצא בידיו של התובע, יכול מירוץ ההתיישנות להתחיל" (הדגשה לא במקור). יוצא, אפוא, כי אין די "בזכות תביעה מושגית" בידי התובע כתנאי לתחילת מירוץ ההתיישנות. יש צורך בקיומו של כח תביעה, המצביע על בשלותה של זכות התביעה הנתונה לתובע לפנות לבית המשפט בתביעה משפטית ולזכות בסעד (ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פד"י נז(5) 166 פסקה 8). ע"א 2462/97 פועלים ליסינג נ' טיפול שורש, מרפאות שיניים, פד"י נד(1) 529, 541)" (שם, פסקה 21). בעניין אלנקווה הגדיר התובע את עילת תביעתו ברורות בעילת רשלנות הרשויות הציבוריות, המתמקדת בהקפאת הבנייה בחלקה, שנמשכה, לטענתו, מההחלטה הראשונה על ההקפאה, שהחלה בבקשת ההקפאה שיזמה העירייה, ורק לאחר אישור התכנית יכול היה לממש את זכויות הבניה שהוקנו לו. בענייננו, כפי שתואר לעיל, עילת התביעה נסובה על נזקי התובעת מהקפאת הבניה מכוח סעיפים 77 ו- 78 לחוק. 17. אשר לאירוע עוולתי מתמשך, קובעת כב' השופטת א' פרוקצ'יה: "בצד מעשה עוולה נקודתי שנגרם בו נזק, המתגלה כולו, או בחלקו בשלב מאוחר, תתכננה נסיבות שבהן הארוע העוולתי הוא מתמשך, ונגרם בצדו נזק מתמשך, והוא מוליד במהלך התרחשותו עילות תביעה חדשות בזו אחר זו, עד לפקיעתן. כלל הוא, כי בעוולות בהן משמש "נזק" אחד היסודות, אם המעשה נמשך והולך ויוצר עילות תביעה מתחדשות, תוך גרימת נזק לנפגע מעת לעת, תתפוש ההתיישנות בתום 7 שנים ממועד היווצרות כל עילת תביעה מתחדשת, כאמור. המדובר הוא בארוע עוולתי המצמיח זכויות תובענה מעת לעת, להבדיל מנזק נמשך שמקורו במעשה עוולה חד פעמי (דיני נזיקין, תורת הנזיקין הכללית, מהד' 2 תשל"ז; עמ' 724-5; ע"א 590/67 קלינמן נ' ד"ר מירון, פד"י כב(2), 929. הכלל בדבר מנין ההתיישנות ממועד היווצרותה של כל עילת תביעה נפרדת נקשר בהלכה הפסוקה בהוראות סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין ועוגן במסגרתו (פרשת קלינמן, שם)" (שם, פסקה 31). ובהמשך: "במצב דברים שבו האירוע העוולתי, הכולל מרכיב נזק, הוא אירוע מתמשך המוליד עילות תובענה בזו אחר זו, הכלל הוא כי כל עוד נמשך המצב הפוגעני המתמשך, אין התובענה חסומה, ככל שהיא מתייחסת לעילות תביעה שקמו בזו אחר זו ואשר מבחינת מועד היווצרותן ועד הגשת התביעה הן מצויות עדיין בתוך תחומי תקופת ההתיישנות. כך הוא הדין, גם אם מעשי העוולה הראשונים מצויים כבר מחוץ לתקופת ההתיישנות. ALLER 33. (Clarkson v. Modern Foundries Ltd. (1957) 1 WLR 1210, 1212; (1958) 1 Cartledge v. Jopling & Sons, (1961), 3. All E.R. 482 Mayne & McGregor, On Damages, (1961), p. 181-2 ארוע עוולתי נמשך, המוליד עילות תובענה מתחדשות ונזק מתחדש, עשוי להתרחש, בין היתר, בעוולות הרשלנות והסגת הגבול. הפרת החובה באופן מתמשך, עשויה להוליד עילה חדשה מדי יום, וההתיישנות תחול על אותו מקטע של עילות מתחדשות אשר ממועד היווצרותן ועד להגשת התביעה חלפה תקופת ההתיישנות. היא לא תחול על אלה שממועד היווצרותן כאמור ועד למועד הגשת התביעה טרם חלפה תקופת ההתיישנות" (שם, פסקה 32). (כן ראו: ע"א 35/71 חב' ישראל אוסטרליה להשקעות נ' מושב בני דרור, פד"י כז(1) 225, 228). כב' השופטת פרוקצ'יה שבה וקובעת כי בעילות תביעה מתחדשות, אשר חלקן מצויות מחוץ לתקופת ההתיישנות, וחלקן בתחום התקופה, מקום שההפרדה בין הנזקים לענין זה היא בלתי אפשרית, תידחה טענת ההתיישנות לגבי הנזק כולו. על הנתבע מוטל הנטל להוכיח את טענת ההתיישנות שהעלה. בית המשפט בעניין אלנקווה, מאמץ למעשה את קביעת בית המשפט בערעור כלפון כי מדובר בעילת תובענה חדשה כנגד הרשויות הציבוריות, המתחדשת מדי יום ביומו. כל עוד נמשך מצב העניינים הפוגעני, ויש לבצע חלוקה של עילות התביעה ורכיבי הנזק: או אז תוכל התובעת להיפרע על אותן עילות תביעה המצויות בתחום התקופה שטרם התיישנה, גם אם מעשי העוולה הראשונים אירעו מחוץ לתקופת ההתיישנות. אולם לא תוכל להיפרע על עילות התביעה והנזקים אשר אירעו בתקופה שמחוץ לתקופת ההתיישנות. בכך אימץ בית המשפט בעניין אלנקווה את "כלל החלוקה", וקבע כי אם לא ניתן להפריד בין הנזקים שאירעו בתוך תקופת ההתיישנות לבין אלה שאירעו מחוצה לה, תידחה טענת ההתיישנות במלואה, וניתן יהיה לתבוע בגין הנזק כולו (ראו גם ישראל גלעד, התיישנות בנזיקין ומחלות סמויות, משפטים יד(תשמ"ה) 500, 504). יישום הדין בנושא ההתיישנות 18. לשם הכרעה בטענת ההתיישנות יש לבחון תחילה את תקופת ההקפאה על פי סעיפים 77 ו- 78 לחוק, ולאחר מכן לבחון את שאלת ההתיישנות לאור אשר פורט לעיל. לטענת התובעת, מועד תחילת תקופת ההקפאה מבחינת התובעת הינו יום סירוב הוועדה המקומית ליתן לתובעת היתר בניה בהסתמך על סעיפים 77 ו-78 לחוק בשנת 1978, אולם תביעה זו הוגשה במועד (22.1.2004), זאת מאחר שהקפאת הבניה על החלקה המדוברת נמשכה עד ליום 5.9.02, מועד אישורה וכניסתה לתוקף של תוכנית הר/1730א, על פי סעיף 119 לחוק התכנון והבניה. הנתבעת 1 טוענת כי יש לדחות על הסף את התביעה היות שהיא התיישנה. לטענתה, עילת התביעה התגבשה כבר בתחילת שנות ה- 80 ואין מדובר בעילה מתמשכת. לחלופין, אם אכן זוהי עילה מתמשכת, הרי שהתובעת יכולה לתבוע אך את נזקיה בגין 7 שנים שקדמו להגשת התביעה. בהשלמת סיכומיה לאור ערעור כלפון, מדגישה הנתבעת 1 כי החל מיום 31.10.1991, מועד הפקדתה של תוכנית הר/1730, תמה תקופת ההקפאה ועל כן ממועד זה יש למנות את תקופת ההתיישנות. הנתבעת 2 חוזרת על טענות הנתבעת 1 ומוסיפה, לחלופי חלופין, כי לא ניתן לתבוע בגין הנזקים שלאחר 10.2.1998, מועד הפקדתה של תוכנית 1485, השלב בו בוטלו כל ההגבלות מכוח סעיף 78 לחוק. 19. באשר למועד סיומה של ההקפאה מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק, אין אני מקבל את טענת התובעת וכן אין אני מקבל את טענות הנתבעות. אפרט. התובעת טוענת כי מועד סיומה של ההקפאה ביום 5.9.02, מאחר שביום זה הסתיימה ההקפאה בפועל. אכן נכונה היא העובדה כי ביום זה הסתיימה ההקפאה אשר הושתה על החלקה, אולם לא כל תקופת ההקפאה הינה תוצאה של החלטה מנהלית מכוח סעיפים 77 ו- 78 לחוק. בעניין זה טענו הנתבעות כי בעת הפקדתה של תוכנית, מתבטלות מאליהן ההגבלות מכוח ההחלטה והסמכות המנהלית, ובאופן אוטומטי מוחלות הוראות סעיפים 97 ו- 97א לחוק. סעיף 97 לחוק קובע: "97. הוראות לגבי מתן היתר שלא על פי תכנית מופקדת (א) (1) הפקידה הועדה המקומית תכנית שבסמכותה, כאמור בסעיף 61א, ועוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי המקרקעין שבתחום התכנית שלא בהתאם לתכנית המופקדת, אלא באישור הועדה המקומית;לא תדון הועדה המקומית לפי פסקה זו אלא אם כן פורסמה, על חשבון המבקש, הודעה כאמור בסעיף 149 וניתנה, למי שעלול להיפגע מההחלטה, הזדמנות לטעון טענותיו; החלטת הועדה תישלח לצדדים; (2) הרואה עצמו נפגע מהחלטת הועדה המקומית, בדבר מתן היתר על פי סעיף זה, רשאי לערור לועדת הערר. (ב) (1) הפקידה הועדה המחוזית תכנית שבסמכותה כאמור בסעיף 61א ועוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי המקרקעין שבתחום התכנית שלא בהתאם לתכנית המופקדת אלא באישור ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית;לא תדון הועדה המחוזית לפי פסקה זו אלא אם כן פורסמה על חשבון המבקש הודעה כאמור בסעיף 149 וניתנה למי שעלול להיפגע מהחלטתה הזדמנות לטעון טענותיו;החלטת הועדה תישלח לצדדים. (2) הרואה עצמו נפגע מהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית בדבר מתן היתר לפי סעיף זה, רשאי לערור לועדה המחוזית". סעיף 97א לחוק, המסדיר את אופן קבלת היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה, קובע: "97א. היתר על-פי תוכנית שהופקדה (א) על אף האמור בסעיפים 97 ו-145(ב), רשאי מוסד תכנון שהפקיד תכנית, לארש מתן היתר על פי תכנית שהפקיד אף אם אינו בהתאם לתכנית בת תוקף, אם נתקיימו שניים אלה : (1) התכנית שבתוקף אושרה לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950); (2) לא הוגשה התנגדות לתכנית שהופקדה עד תום תקופת ההפקדה, או שבמתן ההיתר אין כדי להשפיע על החלטה בדבר קבלת התנגדות שהוגשה. (ב) לענין פרקים ח', ח'1 ו-ט' יראו את יום מתן ההיתר לפי סעיף זה כיום תחילת תכנית לגבי המקרקעין שעליהם חל ההיתר". הנה כי כן, מעת הפקדתה של תוכנית, המסלול הינו שונה ועל התובעת היה לנקוט לפי הוראת סעיף 97(ב)(2). כמו כן, התובעת אף לא נכנסת לגדרי סעיף 97א דלעיל. יצויין כי ישנם שני שלבים - האחד הפקדת התוכנית (סעיף 85 לחוק) והשני פרסום הפקדתה (סעיף 89 לחוק). לשון סעיף 97 קובעת כי המועד לכניסתו לתוקף של הגבלה זו הוא מועד ההפקדה ולא מועד פרסומה של ההפקדה. טענות התובעת בתביעתה, כאמור, נוגעות להפעלת שיקול הדעת על-פי סעיף 78 לחוק התקף רק עד למועד הפקדת התוכנית, ומכאן שאין משמעות לסמכויותיה של הועדה המחוזית על-פי סעיף 97 לחוק התכנון. התובעת לא ביקשה מעולם היתר מיוחד לפי סעיף 97 לחוק התכנון והבניה ולכן, שוב, אין רלבנטיות לטענה כי תיאורטית, יש סמכות לוועדה המחוזית ליתן היתר כאמור. כך גם התובעת כלל לא טענה בתביעתה כנגד אי הפעלת הסמכות לפי סעיף 97 והיא מנועה מלטעון זאת לראשונה בשלב זה. 20. אין אף לקבל את הטענה לפיה גם לאחר הפקדת תכנית, יש צורך בפרסום תנאים מגבילים להוצאת היתרי בניה, לפי סעיף 98 לחוק, ואם זה לא נעשה, ניתן להוציא היתרים. סעיף 97 לחוק קובע כי לא ינתן כל היתר לאחר הפקדת תכנית, שאינו תואם את התוכנית המופקדת, אלא באישור מיוחד. מצב דברים זה אינו נובע מקביעה של מוסד תכנון אלא מהוראת סעיף 97 עצמו. כמו כן, רשאי מוסד תכנון, על-פי סעיף 98, לאסור כליל על הוצאת היתרים או לקבוע תנאים ספציפיים להוצאתם אך זה אינו גורע מהעובדה כי עצם הפקדתה של תכנית הוא המונע הוצאת היתרים שלא תואמים לה, על-פי דין. התייחס לכך ד"ר שמואל רויטל בספרו "דני התכנון והבניה", כרך ראשון (מהדורה 26, 2007), כלהלן: "הוראה זו [הוראת סעיף 97 לחוק התכנון והבניה - י.ש.] יוצרת את ההבדל החשוב בין תכנית הנמצאת בשלבי הכנה, לאחר פרסום לפי סעיף 77 לחוק, לבין תכנית הנמצאת בשלבי הפקדה, לאחר פרסום לפי הסעיף 89 לחוק. בשלבי ההכנה, אם מעוניינים מוסדות התכנון בהטלת תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה יש צורך בקביעת תנאים כאלה לפי סעיף 78 לחוק, וכל עוד הם לא הוטלו אין מגבלות על מתן היתרי בניה. שונה הדבר כאשר תכנית נמצאת בשלבי הפקדה; אזי חלות אוטומטית המגבלות שבסעיף 97 לחוק. מטרת ההגבלות ברורה..." (שם, 209). כן ניתן ללמוד על מטרת סעיף 98 לחוק מן האמור בבג"צ 123/75 שמואל אור נ' הועדה המחוזית ירושלים, פ"ד ל(1) 628, כלהלן: "סעיף 98 נותן לוועדה המחוזית סמכות להורות על הקפאה כללית של מתן ההיתרים ולאור הדברים המובאים לעיל גם מובן הצורך בסמכות זו: לו היה מדובר רק על מתן היתרים לפי תכנית מופקדת לא היה קושי לתת היתרים גם בתקופת הביניים בין הפקדתה לבין אישורה של התכנית החדשה, אולם הואיל ומדובר כאמור על הצורך לציית הן לתכנית הקודמת והן לתכנית המופקדת, יכול להיווצר קושי מעשי בהיענות לבקשה להיתר, החייבת להיבחן על-פי שתי אמות-מידה שאינן חופפות וככל שהסתירה בין התכנית הקיימת לזו המופקדת גדולה יותר, גדל גם הקושי המתואר והופך את מתן ההיתר לעתים לבלתי-אפשרי לחלוטין. מכאן הצורך לקבוע בחוק סמכות של הקפאה כללית על מתן ההיתרים וסמכות זו מצאה ביטויה בסעף 98 לחוק" (שם, 637). יש אפוא לפנינו מצב של הקפאה סטטוטורית חלקית של היתרים, כאמור בסעיף 97, אשר אינו מונע הוצאת היתרים כליל אלא כאלו שאינם תואמים לתכנית המופקדת וכן מצריך אישור מיוחד של מוסדות התכנון לאחר פרסום הבקשה. אם רוצים מוסדות התכנון למנוע הוצאת היתרים כליל, הם יכולים להשתמש בסמכותם מכוח סעיף 98, ואולם, ההגבלות מכוח סעיף 97 יחולו בכל מקרה ובכל מצב. יושם אל לב, כי אין לצמצם את ההתייחסות לזמן ההפקדה לשלושה חודשים. סעיף 97 לחוק חל מרגע ההפקדה ועד אישורה בפועל של התכנית. דברים אלה עולים בקנה אחד עם הנאמר בערעור כלפון כפי שהתייחסנו לכך לעיל, ואביא שנית את הדברים בשם אומרם: "מהוראת הסעיף עולה כי הוא נוגע לשלב הטרומי של הליכי התכנון, מקום בו טרם הופקדה התוכנית. אז, ההחלטה האם לאסור על מתן היתרי בנייה נתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון המוסמך. באם מוסד התכנון מעוניין להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוגדרים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78. כל עוד לא עשה כן, אזי אין כל מגבלה על השימוש בקרקע. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו ב" 236/70 ' , " (1) 113 (להלן: פרשת חממה): "אם הוועדה לא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 78, טרם הגענו לשלב שבו מוטלת הגבלה כלשהי על מתן היתרים, אפילו נוגד ההיתר תכנית או שינוי לתכנית הנמצאים בשלב של הכנה". זאת, להבדיל מהשלב שלאחר הפקדת התוכנית, אז האיסור על מתן היתר בניגוד לתוכנית, הופך לאיסור מכוח החוק עצמו (ראו סעיף 97 לחוק; כן ראו, פרשת חממה הנ"ל; פרשת מרכז ברוך וציפורה, 838-837)" (שם, פסקה 36). מכאן, שממועד הפקדת התוכנית החלה על המקרקעין הקפאת הבניה הינה מכוח החוק, וטענת התובעת כי יש לקבוע את מועד תחילת ההתיישנות כמועד סיום ההקפאה בשנת 2002, אינה עולה בקנה אחד עם חזית התביעה. 21. הנתבעות טוענות כי תוכנית 1730, התוכנית הספציפית החלה על החלקה של התובעים הופקדה כבר בשנת 1991, ועל כן עילת תביעה הנסמכת על ההקפאה המנהלית התיישנה כבר בשנת 1998. אין אני מקבל גם טענה זו. על החלקה האמור חלו שתי תוכניות בחדא שעתא: התוכנית הראשונה, הינה התוכנית הכללית של רח' סוקולוב - תוכנית 1485. תוכנית זו, לאחר הקפאות מנהליות חוזרות ונשנות, הופקדה ביום 29.1.1998 (נספח נ"ב לכתב התביעה) ופורסמה בילקוט הפרסומים 4616 מיום 10.2.1998 (נספח מ"ח לכתב התביעה). התוכנית השניה, הינה תוכנית 1730 וחליפתה - תוכנית 1730א. תוכנית 1730 הופקדה כבר בשנת 1991, אולם לא אושרה, ותחתיה הופקדה תוכנית 1730א בחודש יולי 1999 (נספח נ"ח לכתב התביעה). אי אישורה של תוכנית 1730 במשך תקופה כה ארוכה, כאשר מדובר על מתחם קטן הכולל 4 חלקות בלבד, תמוה בעיני, אולם בין אם היתה הצדקה לזמן זה ובין אם לאו, הרי שמלבד הקפאת הבניה מכוח חוק חלה על החלקה הקפאה מנהלית מכוח תוכנית 1485. רק בתחילת חודש פברואר 1998, ביקש מהנדס העיר להפריד את ארבעת החלקות אשר אליהן התייחסה תוכנית 1730א, וזאת "על מנת לקדם את הטיפול בככר העיר בלי תלות ברחוב סוקולוב כולו, ועל מנת למנוע סתירות אפשריות בין התוכניות" (ס' 4 לנספח נ' לכתב התביעה), המלצה אשר אושרה מאוחר יותר. מדברים אלו עולה בבירור, כי כל עוד התוכנית הספציפית אשר היתה חלה על החלקה של התובעים היתה חלק מהתוכנית הכללית 1485, אזי לא ניתן היה לקדמה. מעיון בפירוט ההודעה על הגבלת הוצאת היתר הבניה על פי סעיף 78, מיום 11.12.1994 (נספח מ"ג לכתב התביעה), עולה כי הגבלה זו חלה אף על גוש 6533 חלקה 11, הלוא היא חלקת התובעים. ראיה נוספת לכך הינו מכתבו של של מהנדס העיר, מר גרנות, אל הועדה המחוזית מיום 2.2.1999, שם נכתב כך: " הנדון: תוכנית מס' הר/1485 שיקום רח' סוקולוב 1. התוכנית הופקדה בחודש ינואר 98' לאחר שנים של הקפאת היתרי הבניה באזור" [ההדגשה אינה במקור - י.ש.] (ת/13). מר גרנות קובע במפורש כי עד חודש ינואר 1998, מועד הפקדת התוכנית, הוקפאה הבניה בחלקות נשוא תוכנית 1485, בהן חלקתה של התובעת. יוצא אפוא, כי על חלקת התובעים הוטלה הקפאה מנהלית מכוח סעיפים 77 ו- 78, עד למועד הפקדתה של תוכנית 1485, משמע עד ליום 29.1.1998, לפיכך עילת התביעה מגעת עד ליום זה ולא מעבר לכך. מן המקובץ עולה, שמאחר ועסקינן במקרה דנן בעוולה מתמשכת, לאור קביעות פסקי הדין בערעור כלפון ופרשת אלנקווה, הרי שלו מדובר בנזק הניתן לחלוקה התובעת יכולה לתבוע את נזקיה בגין התקופה של 7 השנים שקדמו ליום הגשת התביעה, משמע מיום 21.1.1997, ועד למועד תום עילת התביעה, 29.1.1998 - כשנה. אולם אם ייקבע שהנזק אינו ניתן לחלוקה, או אז זכאית התובעת לפיצוי בגין כל תקופת העוולה. העילות הנזיקיות עוולת רשלנות 22. התובעת סמכה תביעתה במספר עילות, כאשר העיקרית הינה עוולת הרשלנות. על מנת לזכות בתביעתה בעילה זו על התובעת להרים את נטל ההוכחה כי הנתבעות חבות כלפיה חובת זהירות וכי זו הופרה, להוכיח את נזקה ואת הקשר הסיבתי העובדתי והמשפטי בין הרשלנות לבין הנזק. חובת הזהירות 23. על מנת להטיל אחריות בנזיקין על התובעת להוכיח כי הנתבעות חבות חובת זהירות כלפיה וכי חובה זו הופרה. בפן הרעיוני אין כיום מחלוקת כי ניתן להטיל חובת זהירות כלפי רשויות ציבור (ראו ערעור כלפון וההפניות שם בפסקה 34). בפרשת חברת מרכז ברוך וצפורה (ע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה נ' עירית תל-אביב יפו, פ"ד נג(5), 817) נאמר מפי כב' השופט ח' אריאל, כדלקמן: "בענייננו, ועדות התכנון והבנייה הן גופים ציבוריים בעלי סמכויות סטטוטוריות, סמכויות המעניקות להן מעמד של שליטה ופיקוח ומאפשרות להן להתערב בזכותו של אזרח לעשות ברכושו כרצונו. לעניין זה קבע השופט ד' לוין, בע"א 225,217,196/90 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות ואח', פ"ד מז(2)111 (להלן: עניין עייני), כי ניתן לייחס לרשויות התכנון והבנייה בשל סמכויות אלה חובת זהירות מושגית כלפי גופים (בענייננו, בעלי הקרקע) הנזקקים, לשם קידום עסקיהם, לאישור תוכניותיהם ולקבלת היתרי בנייה. רשויות אלה צריכות לצפות, כך נקבע שם, כי בדרך הפעלת סמכויותיהן עלולות הן לגרום נזק כספי לאותם גופים (ראה גם: ע"א 73/86 שטרנברג נ' עיריית בני ברק, פ"ד מה(4)102 וע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, נתניה ואח', פ"ד מו (5) 727)" (שם, 827). (כן ראו ע"א 1617/04 רים ניר שירות תעופה בע"מ נ' הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ, תק-על 2008(2), 4400 (29.6.08)). באשר לגדרי חובת הזהירות עת עסקינן בהקפאה מנהלית, קובע סעיף 77 לחוק, כי כאשר מוגשת תכנית למוסד התכנון על-ידי המורשים לכך, יש לפרסם על כך הודעה ברשומות, בעיתון וברשות המקומית. אף על פי שפרסום הודעה לפי סעיף 77 הינו שלב חובה בתהליך התכנון, הרי שאין בפעולה זו כדי להטיל מגבלות כלשהן על המחזיק בקרקע (ראו בג"ץ 313/75 מכב"ש (ירושלים) חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד ל(1) 785). קביעת ההגבלות על מתן היתרי בנייה בשלב שקדם להפקדת התוכנית נעשית מכוח סעיף 78 לחוק, כמצוטט לעיל, וממנו עולה כי הוא נוגע לשלב הטרומי של הליכי התכנון, דהיינו טרם הופקדה התוכנית. או אז, ההחלטה האם לאסור על מתן היתרי בנייה נתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון המוסמך, אשר ברצותו להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוגדרים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78 לחוק. משלא עשה כן, אזי אין כל מגבלה על השימוש בקרקע. בערעור כלפון מתייחס בית המשפט לבג"ץ 236/70 חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כח(1) 113 (להלן: "פרשת חממה") שם נאמר בענין זה מפי כב' השופט מ' לנדוי (כתוארו אז) כדלקמן: "אם הוועדה לא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 78, טרם הגענו לשלב שבו מוטלת הגבלה כלשהי על מתן היתרים, אפילו נוגד ההיתר תכנית או שינוי לתכנית הנמצאים בשלב של הכנה" (שם, 117). כך טרם הפקדת התוכנית. אולם לאחריה האיסור על מתן היתר בניגוד לתוכנית, הופך לאיסור מכוח החוק עצמו (ראו סעיף 97 לחוק; כן ראו, פרשת חממה הנ"ל; פרשת מרכז ברוך וציפורה, 838-837). ב"כ התובעת מפנה בנושא העיכוב לפרשת כלפון מחוזי, אף שם נדחתה טענת נתבעת 1 לפיה לא הקפיאה את הבניה ברחוב סוקולוב באופן גורף, וכביכול איפשרה לכלפון לקבל היתר בניה בתנאים. על כך נאמר על-ידי כב' השופט ס' ג'ובראן בערעור כלפון: "לטענת הוועדה המקומית, היא עשתה שימוש בסמכות הנתונה לה מכוח סעיף 78, שעה שהחליטה לקבוע תנאים למתן היתרי בניה. דא עקא, הוועדה לא הוכיחה כי נקבעו תנאים ספציפיים למתן היתר בנייה כמצוות החוק. כאן המקום להדגיש, כי בשלב שקדם להפקדת תכנית חדשה, קבע המחוקק כי ברירת המחדל הינה כי ניתן לבנות בנכס ועל-כן יש צורך בתנאים מפורטים וברורים במידה ורוצים להגביל את הבניה. רשות התכנון, כך נפסק לא אחת: 'אינה רשאית לדחות בקשה להיתר בניה התואמת תכניות קיימות, בהסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה... היא רשאית אמנם להתלות תכנית, ומשנתקבלה החלטה כזו ופורסמה, אין להוציא היתרים על פיה. אך כל עוד ההתליה היא רק בגדר אפשרות הנשקלת על ידי הרשות, אין הרשות רשאית לסרב מתן היתר התואם את התכנית הקיימת. כך הדבר כמובן גם אם החלטת ההתליה הנה פגומה מטעמים שבמשפט הצבורי" (בג"ץ 663/85 רובינשטין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז תל-אביב, פ"ד מב(2) 133, 141)'" (שם פסקה 36). ובהמשך: "מן האמור לעיל, למדים אנו כי הקפאת מתן היתרי בנייה, תוך הכרזה כללית כי לא יינתנו היתרים אלא בהתאם לתכנית החדשה, אינן יכולות להיחשב כעמידה בתנאי סעיף 78. ובענייננו, בית המשפט המחוזי קבע, מפורשות, כי מחודש אפריל 1976 ועד לשנת 1993 הקפאת הבנייה נעשתה שלא כדין, שכן הגבלת הוצאת היתרי הבנייה נעשתה מכוח סעיף 77 לחוק בלבד, כאשר לא נעשה כל שימוש בסעיף 78 לחוק, וממילא לא נקבעו תנאים למתן היתר הבנייה (ראו עמודים 12 ו-13 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי). איני מוצא מקום להתערב בקביעה עובדתית זו אשר נתמכת היטב בחומר הראיות שבתיק" (שם פסקה 36). וכן: "כן אין בידי לקבל את טענותיה של הוועדה בדבר שיקול דעתה בהליכי התכנון. אין חולק, כי הליכים אלו נמשכו זמן רב ביותר. אמנם, לוועדה ניתן, בשל היותה הגוף השלטוני המוסמך, שיקול דעת רחב ביחס להחלטות התכנון עצמן ובמסגרת זו, אף ביחס לזמן הנדרש בכדי לשקול ולהחליט כראוי. אין הדבר כן באשר להתנהלותה של הוועדה בדרך קבלת ההחלטה או ביישומה. אלו נתונות הן לביקורת שיפוטית רגילה, ועלולות לעיתים להקים עילה בנזיקין. במקום אחר עמד על כך בית-משפט זה בציינו: "הטענה ל"הקפאת" המקרקעין למשך זמן לא סביר לא תעמוד לזכות המערערת אלא אם כן היא תולדה של מעשה רשלני של הרשות. עולה אפוא, כי בהקשר זה, מושג הזמן ושאלת סבירותו יופיעו בשני מצבים: (1) כאשר החלטה או פעולה של הרשות מושהות על-ידיה מטעמים של שיקולי מדיניות או של סדרי העדיפויות שלה בעת הפעלתן של סמכויות ביצוע. (2) כאשר החלטה או פעולה של הרשות מתעכבות ומשתהות או מתמשכות זמן רב מדי בעקבות מעשה או מחדל רשלניים של הרשות. ההבחנה בין שני המצבים אינה רק דיונית. כפי שכבר הוסבר לעיל, מיתחם הסבירות הנזיקי רחב יותר במצב הדברים הראשון, מאחר שהוא עוסק באיזון בין שיקולים ואינטרסים המתחרים ביניהם, ולכן ההתרשלות קשה יותר להוכחה במצבים אלה. מנגד, במצב הדברים השני, נבדק המקרה על-פי כללי הרשלנות הרגילים' (דעת השופט ח' אריאל בפרשת מרכז ברוך וציפורה, 832). בענייננו, העיכוב במתן היתר הבניה לא נבע משיקול הדעת הענייני של הוועדה המקומית, אלא בשל כך שלא פורסמו התנאים למתן היתר בנייה כנדרש. דעתי היא כי יש בהקפאת הבניה באופן מוחלט בצירוף להתמשכות הארוכה של ההליכים, משום חריגה ממתחם שיקול הדעת שניתן לוועדה, והפרה של האיזון בין האינטרס הציבורי לאפשרות הפרט לעשות ברכושו כרצונו (השוו וראו פרשת מרכז ברוך וציפורה, 839; פרשת עיני, עמ' 132-131). בצדק, קבע בית המשפט המחוזי כי אין זה ייתכן שהוועדה תקפיא לחלוטין את היתרי הבנייה מחד, ולא תתחם את שלב הכנת התוכנית לפרק זמן סביר, מאידך. הקפאת מתן היתרי הבנייה לחלוטין למשך תקופה של למעלה מ-20 שנים, מהווה הפרה של חובת הזהירות כלפי החברה, בעלת הנכס. מסקנה משפטית זו אליה הגיע בית משפט קמא מעוגנת היטב בעובדות הפרשה שבפנינו ואין מקום להתערב בה" (שם, פסקה 38). עוד לעניין חובת הזהירות, מציין בית המשפט כי גם אילו זו לא הופרה כי אז עדיין ניתן לחייב את הוועדה בנזקים שגרמה בעוולה של הפרת חובה חקוקה בסעיף 78 לחוק (פרשת עיני, שם, 145). הפרת חובת הזהירות 24. התובעת טוענת כי הנתבעות הפרו את חובת הזהירות אותה חבו כלפיה. ראשית, טוען ב"כ התובעת בסיכומיו (שם, 22) כי בפרסום בדבר תכנית תב"ע 1485 לפי סעיף 77 לחוק (מוצג ת/ט'), פרסום שהינו תנאי מוקדם להחלטה על הקפאה לפי סעיף 78 לחוק, לא נכללה החלקה נשוא התביעה. כך רק אחרי ארבע וחצי שנים ביום 5.3.81 פורסמה בי.פ. 2696 הודעה שניה לפי סעיף 77 לחוק (מוצג ת/י"א). לאור כך, דחיית הבקשה עוד בשנת 1978 היתה שלא כדין וללא עיגון חוקי. שנית, טוענת הנתבעת כי בישיבה מיום 27.10.80 החליטה הועדה המחוזית, "לקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה עפ"י סעיף 78 לחוק כדלקמן, מיום הפרסום עפ"י סעיף 77 לחוק יוצאו היתרים בתחום התכנית רק בתנאים שלדעת הועדה המקומית אינם עומדים בסתירה למגמת התכנית המוצעת" (מוצג ת/15). למעשה לא נקבעו תנאים על פי סעיף 78 ועל כן אי מתן היתרים היה שלא כדין. שלישית, טוענת התובעת כי תקופת ההקפאה המנהלית חרגה מעבר לכל תקופה סבירה, זאת לאור התנהלותם הרשלנית של רשויות התכנון. מכתב הדחיה 25. מכתב הדחיה כלל, כאמור, שתי תשובות. הראשונה לגופה של בקשה, ועל פי הבקשה אינה תואמת את התוכנית החלה על החלקה. הא ותו לא. השניה, כי על החלקה אמורה חלה הקפאה מוחלטת עד אשר תאושר תוכנית 1485. אשר לחלקו הראשון של מכתב הדחיה, טוענת התובעת שהנתבעת 1 כלל לא פירטה מהם הליקויים בבקשת היתר הבניה של התובעת ואת האפשרות לתקנם בהתאם לתנאי ההקפאה, היות שאלו לא היו קיימים. אושרת פירט בתצהירו את הפגמים הרבים אשר נפלו בבקשת ההיתר, באופן שהבקשה לא תאמה הוראות הדין בנוגע להגשת היתרים וכן לא תאמה המצב התכנוני שחל על החלקה במועד הגשת הבקשה להיתר. בין היתר התייחס לעובדה כי שטח החלקה הינו 680 מ"ר, בעוד הבקשה התייחסה לשטח החלקה 1030 מ"ר והדבר הינו הבסיס לחישוב אחוזי הבניה בחלקה. פגם זה אינו מאפשר לתחם ולהגדיר את השטח אליו מתייחסת בקשת ההיתר. כך גם הבקשה להיתר מציגה בנייה של 2 קומות מסחר, בעוד התכנית המאושרת מתירה קומת מסחר אחת. הבקשה להיתר מציגה חניה תת-קרקעית, אשר אף אותה לא ניתן יהא לאשר בהתאם לתכנון הקיים. את הפגמים בבקשה להיתר ניתח שמאי הנתבעת, מר אחיקם ביתן בחוות דעתו, בין היתר הוא מציין: "מהאמור לעיל עולה כי לא ניתן היה לאשר את הבקשה האמורה לפי התכניות שחלו ערב הגשת הבקשה דהיינו תכנית 253 א' (מתאר). בנוסף חסרו בקשה, העדר חתימת בעלים/מבקש, לא מפורט הצורך בהריסת המבנה הקיים, אין פירוט שטחי החנויות כאמור, כל זה בנוסף לכך שההיתר אינו עומד בתנאיה של התכנית שהייתה תקפה באותו מועד... מהאמור עולה כי בכל הפרמטרים השטח המבוקש וקומות המרתף גבוה מהשטח המותר לפי תכנית תקפה" [ההדגשה במקור - י.ש] (שם, 17). כן הוברר במהלך חקירתו של מר אושרת כי את החניה התת קרקעית המוצגת בתכנית ניתן היה לבצע רק לאחר אישורה של תכנית מפורטת בעניין זה (שם, 108). התובעת טענה כי בקשת ההיתר מציגה בנייה בשלבים, לפי הקיים ולפי מה שניתן יהיה לבנות לאחר שתאושר תכנית חדשה למתחם, ואולם, הנתבעת דוחה טענה זו מכל וכל, שכן אדריכל התובעת הגיש את הבקשה להיתר, ומעולם לא ציין כי המדובר בבקשה להיתר בשלבים. אושרת נשאל על כך והשיב: "ש. האם נכון שהבקשה הוגשה תוך שהיא מראה בניה בשלבים ת. לא רואה את זה במכתב. בבקשה להיתר אני לא רואה את זה. אני מסתכל בנספח ל"ב שמצורף לתצהירי שבו יש את העמוד הראשון של הבקשה להיתר. פה אין מילה אחת על בניה בשלבים. תכנית בקשה להיתר שכוללת שלבים. יופיעו השלבים בדף הראשון, בדרך כלל יהיה כתוב שלב א', ותוספת שלב ב'" (פרו', ע' 61). תשובה זו קשה לקבל היות שמכתבו של מהנדס התובעת, מיום 17.1.1978 (שהוגש יחד עם הבקשה להיתר ביום 22.1.1978 - נספח ד' לכתב התביעה) מציין במפורש כי מדובר בבקשה להיתר בניה על פי תנאי התוכנית החלה בתוספת תוכנית עתידית. זו לשון המכתב: "תכנית הבקשה הוכנה בהתאם להוראות תוכנית מתאר 253א באשר למספר הקומות, אולם התוכנית בעיקרה הוכנה על בסיס התוכנית המפורטת של רחוב סוקולוב... כפי שתוכלו לראות, בניית השלב המבוקש כעת מהווה חלק מן הבניין העתיד להיבנות בהתאם לת.ב.ע. לכשתאושר". מכתב זה הינו מזמן אמת, מועד הגשת הבקשה להיתר בניה. על כן אף אם דעתה של הנתבעת כי החוק אינו מכיר כלל במונח "בקשה בשלבים", נכונה, הרי שניתן היה לתקן או להסדיר דברים טכניים, או לכל הפחות לפרטם. אשר לחלקו השני של מכתב הדחיה, לשון חלק זה אינה ניתנת לפרשנות יתרה, אלא עולה ממנה במפורש כי מלבד הליקויים הנטענים בבקשה עצמה, הרי שאין טעם בהגשת בקשה חלופית היות שהשטח כולו מוקפא עד אישור תוכנית 1485. זאת ועוד, מכתב הדחיה נעדר החלטה כללית בדבר פירוט התנאים למתן היתרי בניה ברחוב סוקולוב, ואף אפשרות לקבלת היתר בהתאם לתנאים מסויימים. להיפך - לשון מכתב הדחיה מורה כי ישנה הקפאה מוחלטת עד לאישור תוכנית 1485. תקופות ההקפאה החלטת ההקפאה משנת 1980 26. בתאריך 10.6.1980 החליטה הועדה המקומית, כדלקמן: "לבקש מהוועדה המחוזית לתכנון ובניה להקפיא הבניה עפ"י סעיף 78 ה..... בגושים הנ"ל". החלטה זו הועבר לוועדה המחוזית, אשר ביום 27.10.1980 קבעה כך: "1. לפרסם מחדש הודעה על הכנת תוכנית בהתאם לסעיף 77 לחוק. 2. לקבוע תנאים להוצאת היתרי בניה עפ"י סעיף 78 לחוק כדלקמן: מיום הפרסום עפ"י סעיף 77 לחוק יוצאו היתרים בתחום התוכנית רק בתנאים שלדעת הועדה המקומית אינם עומדים בסתירה למגמת התוכנית המוצעת." בכלפון מחוזי נקבע כי: "מדברים אלו עולה כי הועדה המחוזית אישרה באופן עקרוני את הפעלתו של סעיף 78 אך החזירה את העניין לנתבעת [הנתבע 1 כאן - י.ש.]. לצורך יישום החלטתה. על הנתבעת היה לפרסם תנאים למתן היתרי בניה" (שם, 8). בית המשפט העליון בפרשת כלפון קיבל הכרעה זו של בית המשפט המחוזי בסיפא של סעיף 36 לפסק דינו. אף בפני טענה נתבעת 1 שהחלטה זו לא הצריכה כל החלטה נוספת של הוועדה המחוזית והיא זו אשר הקנתה לוועדה המקומית את הסמכות לקבוע בהיתרי בניה בתחום התכנית המוצעת, תנאים שיבטיחו שההיתר אינו עומד בסתירה למגמת תכנית זו. עוד נטען, כי בעניין כלפון מחוזי, מסקנת בית המשפט נבעה מהעתקה לא נכונה של ההחלטה ולכן קבע הוא, שהחלטת הוועדה המחוזית הנ"ל, אינה החלטה "לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה... בתחום התכנית המוצעת". בניסיון להתחקות אחר הגיונה של מסקנה זו, טוענת הוועדה המקומית שבציטוט בית המשפט מהחלטת הוועדה המחוזית (עמ' 13 לפסה"ד, שורות 19-21) הוספה, בטעות, בראשית ההחלטה, המילה "יש" ("יש לקבוע תנאים..."), בעוד שבמקור מילה זו לא מצויה. לדברי הנתבעות, יתכן שבשל כך הסיק בית המשפט, שהחלטה זו של הוועדה המחוזית הייתה עקרונית בלבד, ולא אופרטיבית וכי דרושה הייתה החלטה נוספת, שבה ייקבעו התנאים. באשר לטענה זהה, ביחס להחלטת הועדה המחוזית המדוברת, קבע בית המשפט בערעור כלפון כי: "לטענת הוועדה המקומית, היא עשתה שימוש בסמכות הנתונה לה מכוח סעיף 78, שעה שהחליטה לקבוע תנאים למתן היתרי בניה. דא עקא, הוועדה לא הוכיחה כי נקבעו תנאים ספציפיים למתן היתר בנייה כמצוות החוק." (שם, 1316). מאחר שלא הובאו לפני ראיות לסתור קביעה זו, ולהיפך, הרי שאין אני נדרש להוסיף. אציין, כי אף אם אקבל את הטענה כי החלטת הועדה המחוזית מיום 27.10.80, הינה החלטה אופרטיבית ולא הוראה לועדה המקומית לקבוע תנאים ספציפיים, אזי לאור קביעת בית המשפט בפרשת כלפון, הוראה כזו אינה עומדת בתנאי סעיף 78 לחוק. הועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי היות שההחלטה משנת 1980 קדמה לתיקון החוק אשר קצב זמן לאפשרות להגביל הוצאת היתרים על פי סעיף 78, הרי שהחלטת הועדה המחוזית היתה תקיפה במשך כל התקופה. איני מקבל טענה זו. לו טענת הועדה היתה נכונה, עולה השאלה מדוע פנתה הועדה המקומית לועדה המחוזית בשנת 1993 לפרסם הודעה חדשה על פי סעיף 77 לחוק ולהגביל את מתן היתרי הבניה על פי סעיף 78 לחוק. והלוא, כטענת הועדה כעת, ההודעה על פי סעיף 77 לחוק והקפאת הוצאת היתרי הבניה משנת 1980, עמדו בעינם. אלא שאף הועדה סברה כי החלטתה משנת 1980 אינה יכולה לעמוד לעד, ויש לפרסם פעם נוספת הודעה על פי סעיף 77 ולבקש את הגבלת הוצאת היתרי הבניה. כך סברה גם הועדה המחוזית, אשר קיבלה את בקשתה של הועדה המקומית והגבילה את הוצאת היתרי הבניה על פי סעיף 78 לחוק למשך שנה ולאחר מכן האריכה את ההגבלה בשנה נוספת. ראיה לכך הינה החלטת הועדה המחוזית מס' 349 מיום 27.10.1980, בה נכתב כדלקמן: "פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 77 בשנת 1976. לדעת היועץ המשפטי והחברים יש לפרסם מחדש הודעה על הכנת התוכנית בשל התקופה הארוכה שחלפה מאז הפרסום הקודם וההתייחסות החדשה לגישה התכנונית". [ההדגשה אינה במקור - י.ש.] (ת/15). יצויין, כי בבקשת הועדה המקומית התבקשה הגבלה למשך שנתיים, וזאת טרם התיקון לחוק אשר הגביל את האפשרות להגביל את מתן ההיתרים. בנוסף לאמור, כפי שיידון להלן, הקפאה במשך תקופה של למעלה מעשור שנים, שנים בהם לא הוכח כי התוכנית קודמה, אינה סבירה בכל קנה מידה. החלטות ההקפאה משנת 1993 ושנת 1994 27. ביום 10.11.1992 החליטה הועדה המקומית "להמליץ בפני הועדה המחוזית על פרסום סעיפים 77, 78 לשנתיים או עד הפקדת התוכנית לפי המוקדם מבין השניים". (נספח י' לתצהירו של אשרת). לאור פניה זו, החליטה הועדה המחוזית בישיבתה מיום 22.3.1993 "להגביל את הוצאת היתרי בניה עפ"י סעיף 78 לחוק לתקופה של שנה ולפרסם הודעה בהתאם". (נספח ל"ט לכתב התביעה). הודעה זו על הגבלת הוצאת היתרי בניה לתקופה של שנה בתחום תוכנית 1485 פורסמה ביום 3.6.1993 (י.פ. 4118). כשנה לאחר מכן, החליטה הועדה המחוזית בישיבתה מיום 27.6.1994 "להאריך את התקופה להגבלת היתרי בניה עפ"י סעיף 78 לשנה נוספת. לפרסם הודעה בהתאם. הוועדה קובעת כי לא תהיינה הארכות נוספות". (נספח ל"ט לכתב התביעה). בהתאם להחלטה זו פורסמה ביום 11.12.1994 הודעה על הגבלת הוצאת היתרי בניה לתקופה של שנה בתחום תוכנית 1485 (י.פ. 4266). כפי שעולה מנוסחן של החלטות אלו, אף בהן לא נקבעו תנאים ספציפיים לקבלת היתרים בתקופת ההגבלה. זאת ועוד, מיום 11.12.1995 אין עוד החלטה בתוקף להגבלת הוצאת היתרי בניה על פי סעיף 78. באשר להתמשכות תקופת ההקפאה עד לשנת 1998, כפי שקבעתי לעיל, הרי שאין ראיה חזקה יותר מכתבו של מהנדס העיר, מר גרנות, אל הועדה המחוזית מיום 2.2.1999, אשר תוכנו הובא לעיל בסעיף 21. סיכום לעניין תקופות ההקפאה 28. ראשית, מסקירת ההחלטות להגביל הוצאת היתרי בניה על פי סעיף 78 לחוק עולה כי באף אחת מן ההחלטות לא נקבעו תנאים ספציפיים אלא דובר על הגבלת הוצאת היתרי בניה על פי סעיף 78 לחוק. כאמור בפרשת כלפון, הגבלה ללא מתן תנאים ספציפיים, אינו עולה אחד בקנה אחד עם הוראת החוק. לאור כך, המסקנה המתבקשת הינה, כי לאורך כל תקופת ההקפאה ההחלטות בדבר אי מתן היתרי בניה על פי סעיף 78 היו שלא כדין. אף אם הייתי מקבל את עמדת הנתבעות, לפיה די במתן הודעה בדבר הגבלת הוצאת ההיתרים לאור קיומה של תוכנית מתהווה, עדין יש לקבוע כי מדובר בתקופת הקפאה ארוכה עד מאוד. בנוסף, אין אני מקבל את טענת הנתבעות כי החלטת ההקפאה משנת 1980 היתה תקפה עד אין קץ, כפי שפורט לעיל. לפיכך, אין מנוס מלקבוע כי, לכל הפחות, מסופן של שנות ה- 80 ועד להחלטה הראשונה של הועדה המחוזית בשנת 1993 להגביל את הוצאת ההיתרים, בתקופה שבין תום שנת ההגבלה הראשונה ועד פרסומה של הגבלה לשנה נוספת, ולאחר תום שנת ההגבלה השניה ועד למועד הפקדת התוכנית בשנת 1998, אי מתן היתרי הבניה היתה שלא כדין וההקפאה היתה ללא כל עיגון חוקי. סבירות משך תקופת ההקפאה 29. הנתבעות טוענות כי היות ומדובר בהליך תכנוני מורכב ביותר, אזי משך התקופה הינו משך סביר ביותר. יש לדחות טענה זו מאחר שעל אף שמשנת 1993, בעקבות פרסומה של תחרות אדריכלים לתכנונו מחדש של רחוב סוקולוב, נראה כי חלה התקדמות משמעותית בהליכי התכנון והוצאתם לפועל, הרי שבפנינו הקפאה גורפת משנת 1976, כאשר לא נעשה דבר לקידום אישורה של תב"ע 1485 עד שנת 1993. זאת ועוד, טענה כי ההליך התכנוני המורכב הוא זה אשר הביא לאי מתן היתר הבניה נדחתה במפורש בפרשת כלפון, עת דן בשאלת הפרת חובת הזהירות, כדלקמן: "בענייננו, העיכוב במתן היתר הבניה לא נבע משיקול הדעת הענייני של הוועדה המקומית, אלא בשל כך שלא פורסמו התנאים למתן היתר בנייה כנדרש. דעתי היא כי יש בהקפאת הבניה באופן מוחלט בצירוף להתמשכות הארוכה של ההליכים, משום חריגה ממתחם שיקול הדעת שניתן לוועדה, והפרה של האיזון בין האינטרס הציבורי לאפשרות הפרט לעשות ברכושו כרצונו (השוו וראו פרשת מרכז ברוך וציפורה, 839; פרשת עיני, עמ' 132-131). בצדק, קבע בית המשפט המחוזי כי אין זה ייתכן שהוועדה תקפיא לחלוטין את היתרי הבנייה מחד, ולא תתחם את שלב הכנת התוכנית לפרק זמן סביר, מאידך. הקפאת מתן היתרי הבנייה לחלוטין למשך תקופה של למעלה מ-20 שנים, מהווה הפרה של חובת הזהירות כלפי החברה, בעלת הנכס." (שם, ע' 1317). להוכחת סבירותה של ההקפאה, ובייחוד את הטענה שאין מדובר בהקפאה מוחלטת אלא בהגבלות סבירות, טוענת הנתבעת 1 כי בפועל, אושרו במתחם זה מספר בקשות לבנייה, לרבות פניית כלפון לוועדה המקומית במהלך שנות ה- 80 למתן בקשה להיתר בניה במתחם הסמוך (גוש 6532 חלקה 11). כעולה מעדותו של אושרת: "לא היתה הקפאה טוטאלית של הרחוב כי עובדה שנתנו תכניות נקודתיות ושינויי יעוד במשך השנים. והעובדה שגם אצל כלפון פתחו פתח להגיש תכנית בדיוק לפי תכניות המתאר ולבדוק אפשרות לתת גם הקלה דבר שלא נעשה אצל דור זהב..." (פרו', ע' 70). ובהמשך: "אמרתי שעל פי ההחלטה משנת 81 של כלפון, נתנו לו פתח להגיש לפי תכניות ולבדוק אפשרות להקלות, זאת אומרת, שיגיש בקשה להיתר לפי תוכניות מאושרות פרפקט, ונבדוק אפשרות גם לתת לו הקלות, לא יודע אם את כולן יאשרו או את חלקן, אבל לבדוק את האפשרות. זאת אומרת אם חלקה 11 הייתה מגישה בקשה באותה מתכונת... התשובה נקטעה" (פרו', 70). כן מפנה הוועדה המחוזית לכך שניתן היתר למבנה המכונה "לב העיר" מכוח תכנית הר/1450. עוד ניתן היתר למבנה אחר ברחוב סוקולוב (בית צינמן) מכוח תכנית הר/1610 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 21.1.82 (י.פ. 2781), כאשר הכניסה לרכבים הינה דרך רחוב סירקין. וכך גם לגבי מבנה נוסף ברחוב סוקולוב (הספרייה העירונית), מכוח תכנית הר/1462 אשר הופקדה ביום 26.4.81 ופורסמה למתן תוקף ביום 13.6.91, כאשר גם שם הכניסה לרכבים הינה דרך רחוב סירקין. הוועדה המקומית מפנה להתנגדות התובעת לתכנית הר/1730 שם היא מתייחסת במפורש לזכויות הבניה האפשריות שברשותה: "חלקה 11 נמצאת בחזית רח' סוקולוב. ע"פ התכנית הקיימת, זכויות הבניה ניתנות למימוש בחלק החזיתי של החלקה. ע"פ התכנית המוצעת, השטח הבנוי יהיה כ-15 מ"ר אחורה מקו החזית..." (תצהיר אושרת, סעיף 2). ובהמשך: "על מנת שיהיה ניתן לבנות על החלקה, יידרשו הבעלים להקצות שטח מסחרי של כ-230 מ"ר בעבור בעלי העסקים, באופן שגם השטח החדש שיבנה, יוחזק על ידם, גם כן בתנאים של דמי מפתח..." (שם, סעיף 4). 30. אמנם במהלך כל השנים הללו, לגביהן טוענת התובעת כי הנתבעות לא אפשרו לה להוציא היתר, הסתכמה פעילותה הממשית של התובעת לצורך הוצאת היתר בחלקה, בהגשת בקשה אחת להיתר בניה בשנת 1978, אולם העובדה שהתובעת התנגדה למספר תכניות מלמדת, שהיה לה עניין בתכנון ושלא זנחה ולא השלימה עם פעולות הנתבעות. זאת ועוד, מלשונו המפורשת של מכתב הדחיה של הבקשה להיתר בניה יכול כל בר דעת להסיק כי טרם השלמת אישור תוכנית 1485 לא ניתן לקבל היתרי בניה כלל, על כן אין לזקוף לחובת התובעת את אי הגשת תוכנית חלופית במשך כל התקופה של ההקפאה. ראיה להלך חשיבתה של התובעת הינה לשון הודעת ההתנגדות לתוכנית 1730א, מחודש יוני 1999, ממנה עולה במפורש כי התובעת סברה כי ישנה הקפאה מלאה עד לאישורה של תוכנית 1485. כך נכתב שם: "ב- 24.7.78 קיבלה מרשתי הודעה מהעירייה לפיה השטח כולו מוקפא לבניה לאור הצאת תכנון חדשה לרחוב סוקולוב תכ' מס' 1485 ולפיכך בקשתם נידחת עד לאישור התוכנית" (שם, סעיף 3). וכן תוכן מכתבה של עו"ד בלחסן מיום 19.12.1999, כדלקמן: "אך שלאחר שהיגישו לעיריה בקשה למתן היתר ב- 1978, וגם שילמה את האגרה, נידחתה בקשתם בטענה כי כל האזור מוקפא לבניה וכי העיריה מתכננת תכנית חדשה לרחוב סוקולוב. מאז ועד עצם היום הזה חיים כאמור בני הזוג בסיוט מתמשך. שום פניה לעיריה הן בכתב והן בע"פ והן בפגישות לא הועילו. יתרה מזו ובניגוד להחלטות הועדה המחוזית, מגרשים סמוכים למגרש שלהם שבבעלות אנשים מיוחסים כנראה, כן קיבלו היתרים, כבר בשנת 1992. תופעה זו עוררה אצל מרשיי תחושה קשה של אפלייה וחוסר אונים". (ת/36). מדברים אלו עולה שלא רק שהתובעת סברה כי האזור כולו מוקפא ואין טעם בהגשת בקשות חוזרות ונשנות כל עוד לא תאושר תוכנית 1485, אלא היא היתה מודעת למתן היתרים לבעלי חלקות אחרים. תחושות בעלי התובעת אינן מוכחות, אולם אני סובר כי לו בפניותיהם לרשות היו מקבלים תשובות ענייניות אשר מהן היו למדים כי יכולים הם להגיש בקשה בהתאם לתוכנית המתגבשת, אזי כך היו נוהגים, או לכל הפחות לא היו חשים אפלייה וחוסר אונים. טענה כגון זו הנטענת כלפי התובעת, כי טענותיה בקשר להתמשכות הליכי התכנון נטענו בעלמא, מבלי שהוכח על ידה מהו המעשה או המחדל הספציפי המהווה רשלנות ואף מבלי שהובאה על ידה כל חוות דעת מקצועית, נדונה על ידי כב' השופט י' אנגלרד בע"א 653/97 חברת מרכז ברוך וצפורה בע"מ נ' עירית ת"א-יפו, פ"ד נג(5) 817, בציינו: "עובדה כי בעלי הקרקעות בכיכר המדינה מחכים זה כשלושים שנה למימוש זכויותיהם בקרקע ומאחוריהם תביעות ועתירות לרוב. אין ספק, כי מצב עניינים זה מכביד ובלתי משביע רצון, אך בין זה ובין הטלת אחריות בנזיקין על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של תל-אביב-יפו קיים עדיין מרחק-מה. אין די בכך שהניזוק מצביע על משך הזמן שחלף, אלא עליו להראות באופן מיוחד היכן המעשה או המחדל הספציפיים המהווים את הרשלנות המינהלית" (שם, פסקה 2). משהתקבל הערעור בפרשה זו, ונדון מחדש, קבע כב' השופט י' זפט (בת"א 412/93 חברת מרכז ברוך וצפורה בע"מ ואח' נ' עירית ת"א-יפו) כי בהעדר חוות דעת של מומחה בתחום התכנון הרי שכל שניתן הוא להתרשם מסקירת הפעולות, ולהעריך אם הפעילות הנסרקת נראית סבירה בעיניו הלא מקצועיות של בית המשפט. 31. לא יכול להיות ספק, כי בשל תכנון אשר בסופו של יום לקח מספר שנים מועטות, הוקפא מתן ההיתרים בשטח כה נרחב למשך שנים כה רבות. בת"א (שלום, ראשון לציון) 1671/03 שמעון חזן עו"ד נ' עירית חולון (כב' השופט א' אורנשטיין) (אתר נבו, 20.6.06) נדחתה תביעה כנגד עירית חולון והועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לתובע בשל עיכוב במתן היתרי בניה במקרקעין שבבעלותו. ערעור על פסק דין זה נדחה על ידי בית המשפט המחוזי (ע"א (מרכז) 2958/06 (כב' השופטים א' שילה, א' דודקביץ ומ' יפרח) (אתר נבו, 28.10.07)), בציינו: "גם אנו סבורים כבית משפט קמא, כי אין לקבוע, בנסיבות שלפניו ובהתחשב בהיקף הבנייה שבתוכנית, שהמשיבות הפרו את חובת הזהירות שלהן בכך שסיימו את עבודות התשתית והפיתוח כשנה אחת לאחר המועד שקבע המומחה כמועד סביר" (שם, 8). כן ראו דברי בית המשפט (כב' השופט [כתוארו אז] א' ריבלין) בפרשת " 3464/05 פז חברת נפט בע"מ נ' מדינת ישראל משרד התחבורה מחלקת עבודות ציבוריות ( 12.7.06): "ברי, כי בעבודות מן הסוג שבו מדובר כאן קשה לתחום במדויק את קו הגבול שבין הזמן הסביר לבין הזמן הבלתי סביר (השוו, לעניין משך זמן סביר למימוש מטרות הפקעה, " 10398/02 אסתר זהבה וייס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ([])). זאת, בין היתר, לאור אופי העבודות, ולנוכח מגוון הגורמים המשפיעים על התקדמותן - גורמים שניתן לחזותם וגורמים שלא ניתן לחזותם. יש אפוא לקבוע, בכל מקרה ומקרה, על פי נסיבותיו, האם אכן מדובר בעיכובים והשהיות החורגים ממתחם הסבירות. בעניינו, אין למעשה מחלוקת כי השלמת העבודות בכביש 57 נמשכה מעבר למצופה - ולא במעט. אין לשלול את הסברה כי ניתן היה, אולי, לעשות יותר כדי לקדם את הסלילה לרווחת הכל. נשוב ונדגיש כי אף שגבול הסבירות בהקשר זה אינו חד, אין הוא בלתי נראה. עם זאת, בהתחשב בחומר הראיות ובממצאים שנקבעו, לא מצאנו עילה מספקת להתערב בעמדתו של בית המשפט המחוזי, כי מקרה זה אינו חוצה את קו ההתרשלות". (שם, פיסקה 10). אכן, אין די במשך הזמן כדי להוכיח את הפרתה של חובת הזהירות, אולם בבואנו לבחון את משך הזמן בעיני משקפי הסבירות לאחר שכבר קבענו כי הנתבעות התרשלו כלפי התובעת, הרי שיש בכך כדי להשלים את מכלול השיקולים ולקבוע כי הנתבעות הפרו את חובת הזהירות כלפי התובעת. סיכום ביניים 32. מן המקובץ עולה כי הועדה המקומית כשלה החל מתחילתה של פרשה זו. רשות מנהלית אינה יכולה לכתוב ככל העולה על דעתה ולשון מכתב הדחיה הינה הגורם הרשלני הראשוני אשר הביא לנזקי התובעת. כפי שפורט לעיל, נכשלה הרשות המקומית בלשונה במכתב הדחיה פעמים: הפעם הראשונה הינה בכך שדחתה את בקשת ההיתר ללא פירוט הליקויים. בעניין זה, לאור מכתבו מזמן אמת של האדריכל מטעם התובעת (נספח ד' לכתב התביעה), אני מקבל את טענת התובעת כי הבקשה היתה מורכבת משלב לביצוע ותוכנית עתידית, בהתאם לתוכניות המוצעות אשר נדונו אותה העת. מרבית הליקויים בבקשת ההיתר הנטענים כעת על ידי הנתבעת, לא היו בגדר ליקויים, אם הנתבעת היתה שמה ליבה לייחודה של הבקשה. הפעם השניה הינה חסימת האפשרות לתקן את הבקשה, לאור נוסחו של חלקו השני של המכתב. כאמור, בחלקו השני של המכתב קובעת הוועדה כי האזור כולו מוקפא לבניה ויינתנו היתרים רק לאחר אישור תוכנית 1485. ראשית, כפי שעולה מחומר הראיות, ההקפאה על פי החלטת הועדה משנת 1976 לא הוחלה על גוש 6533, אלא רק על יתר הגושים ברח' סוקולוב. גוש 6533 נכלל בהקפאה רק החל משנת 1981. אף אם היה מדובר בטעות אנוש, טענה אשר כלל לא נטענה בפני, הרי שטרם מתן תשובה לתובעת היה על הנתבעת לוודא את מצב ההקפאה לאשורו. בנוסף, קביעה מוחלטת כי לא יינתנו היתרים עד אשר תאושר תוכנית 1485, ללא מתן פתח וקביעת תנאים למתן היתרים בזמן הביניים, אשר ארך בסוף למעלה משני עשורים, אינה סבירה. הטענה כי התובעת ידעה כי ניתנו היתרים לגורמים אחרים, אינה מאיינת את רשלנותה של הועדה בהוצאת מכתב הדחיה, אלא לכל היותר מהווה אשם תורם. המשכו של הכשל במכתב הנתבעת מיום 9.5.80, בו צויין כי "האיזור עדין מוקפא לבניה עד שיאושר תכנון סופי לרחוב סוקולוב ורק אז ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בניה" [הדגשה אינה במקור - י.ש.] (נספח 12 לתצהירה של בעלת התובעת). אף כאן, דובר בהקפאה אשר לא חלה על חלקת התובעת וכן ישנה קביעה מוחלטת כי לא ניתן להגיש בקשות עד אשר תאושר תוכנית סופית לרח' סוקולוב. בהמשך, בהחלטת הועדה המחוזית משנת 1980, הוקפאה הבניה בחלקת התובעת ללא קביעת תנאים ספציפיים על פי סעיף 78, בניגוד לדין. הקפאה זו נמשכה לאורך שנים רבות, כאשר עד לשנת 1993 לא נעשה כמעט דבר על מנת לקדם את תוכנית 1485. לאחר שהחלה הועדה המקומית לקדם את תוכנית 1485, בשנת 1993, נמשכה תקופת ההקפאה המנהלית עד למועד הפקדת התוכנית בשנת 1998. תקופה זו נחלקת לשתיים: התקופה האחת בשנים 1993 עד 1995, בהן ניתנה החלטת הועדה המחוזית להגבלת הוצאת היתרי הבניה. באשר לתקופה זו יצויין, כי גם החלטות אלו לא קבעו תנאים ספציפיים על פי סעיף 78 לחוק, ועל כן, על פי פסק הדין בפרשת חלפון, אין להגבלה זו תוקף חוקי. התקופה השניה הינה בשנים שלאחר 1995 ועד למועד הפקדת תוכנית 1485. בשנים אלו נהגה ההקפאה על אף שלא עוגנה כחוק, וללא שנקבעה הגבלה על פי סעיף 78, אף לא הגבלה באופן של סעיף סל. לפיכך, ולאור הכרעתי בעניין שאלת ההתיישנות, אני קובע כי במקרה זה התנהגותה הרשלנית של הועדה המקומית, המשך קיומה של הקפאה על חלקת התובעת, בהתאם להנחיות במכתב הדחיה, עד להפקדת תוכנית 1485, מהווה הפרה של חובת הזהירות כלפי התובעת. 33. אשר לנתבעת 2, הרי שכלפיה לא הוכחה טענת הרשלנות. כאמור, אף אם חבה היא חובת זהירות כלפי התובעת, אזי מעשה הרשלנות הינו הוצאת המכתב בנוסחו על ידי הועדה המקומית, ואי מתן היתר בניה עקב הקפאת הבניה ללא סמכות חוקית שבדין, או הקפאה ארוכת שנים שאינה סבירה. כפי שעולה מנספחים ל"ט ומ"ג לכתב התביעה, ההחלטות בדבר הקפאה מנהלית לא היו רק מנת חלקה של הועדה המקומית, אלא אף הועדה המחוזית הורתה על הקפאה לפי הוראות סעיפים 77 ו- 78 ללא שפירטה מהם התנאים להקפאה זו, אולם אין די בכך על מנת לקבוע כי התרשלה. טענתה של הנתבעת 2, כי התובעת כלל לא פנתה אליה והיא לא היתה מודעת למצבה אינה עולה בקנה אחד עם פירוט הפניות של התובעת, שפורט בהרחבה לעיל. אולם, כפי שפורט, טענות התובעת בדבר הקפאה ממושכת הגורמת לנזקים נטענו בפני הוועדה המחוזית רק בתחילת שנות ה- 90, במכתבו של עו"ד בן חיים מיום 1.12.1992 ובמכתבו של מנהל התובעת מיום 13.12.1992. בסמוך לכך, לאור פניות נוספות של בעלי קרקעות, החלה הועדה המחוזית לבחון את שאלת ההקפאה, והורתה על הקפאה חוקית לתקופה מוגבלת. התובעת לא הצביעה על פניה לועדה המחוזית לאחר שנת 1995, אשר היתה מביאה למסקנה כי הועדה המחוזית היתה שותפה להמשך הקפאת הבניה ללא עיגון חוקי, בתקופה בה תביעתה לא התיישנה, בשנת 1997. שאלת הקשר הסיבתי 34. לאחר שהוכח כי הנתבעות חבו חובת זהירות כלפי התובעת וחובה זו הופרה על ידי הועדה המקומית, על התובעת להוכיח כי מתקיים קשר סיבתי משפטי ועובדתי בין נזקיה להפרת חובת הזהירות. המבחן לקיומו של הקשר הסיבתי העובדתי האם ההתרשלות הינה הסיבה בלעדיה אין וכי אילו הנתבע לא היה מתרשל הנזק היה נמנע (ראו פרשת בוכבינדר, שם, ע' 312). המבחן העיקרי לקיומו של קשר סיבתי משפטי הינו מבחן הצפיות (מבחנים נוספים הינם מבחן הסיכון ומבחן השכל הישר, ראו: ע"א 610/94 בוכבינדר נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נז(4), 289; ע"א 23/61 סימון נ' מנשה, פ"ד יז 449; ע"א 576/81 בן שמעון נ' ברדה, פ"ד לח(3) 1; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד מו(5) 727; ע"א 1977/97 ברזני נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נה(5) 584; ת"א (ירושלים) 8432/06 פלוני נ' שירותי בריאות כללית, תק-מח 2008(1), 6792). בשאלת הקשר הסיבתי המשפטי בעוולת הרשלנות יש לבחון את השאלה האם יש לראות במעשה התובעת מעשה המנתק את הקשר הסיבתי עקב היותו בלתי צפוי. שהרי מעשה בלתי צפוי שכזה מביא למצב בו "אשמו של אחר הוא שהיה הסיבה המכרעת לנזק", כאמור בסעיף 54(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: פקודת הנזיקין). השאלה המרכזית איננה כוונתו של האחר, עושה המעשה, אלא השאלה האם היה על המזיק - הנתבע - לצפות את אותו מעשה (ראו ע"א 7021/99 עזבון המנוח שלומי ויצמן ז"ל נ' בן ציון סלע, פ"ד נו(1) 822, 830; ע"א 145/80 שלמה ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 146; ערעור כלפון, שם, פסקה 43). כמו כן, "רק רשלנות רבתי או מעשה מכוון של הזולת מנתקים את הקשר הסיבתי" (פרשת עיני, 134). בע"א 916/05 שרון כדר נ' פרופסור יובל הרישנו, תק-על 2007(4), 3040, סיכם כב' השופט ס' ג'ובראן את האבחנה בין הקשר הסיבתי העובדתי והקשר הסיבתי המשפטי במשפט אחד ממצה, כדלקמן: "משמעות סיבתית עובדתית בוחנת זיקה פיזיקלית בין הגורם לנזק-אלמלא התנהגות המזיק הנזק לא היה מתרחש באותה עת ובאותה צורה או כפי שנהוג לכנותה: "הסיבה בלעדיה אין". קשר סיבתי משפטי בוחן האם ראוי שבגלל אותו סיכון שגרם עובדתית לנזק ראוי להטיל חבות משפטית. זהו מבחן הצפיות: האם יכול היה לצפות והאם צריך היה." (שם, עמ' 3047). הקשר הסיבתי העובדתי 35. אשר להתקיימות הקשר הסיבתי העובדתי, טוענת הנתבעת כי התובעת בחרה מסיבותיה שלא להגיש בקשות להיתר בניה, והיות שהחלטתה לא היתה תלויה בהחלטת ההקפאה הרי שנותק הקשר הסיבתי בין מכתב הדחיה והקפאת הבניה לבין הנזקים להם היא טוענת. הנתבעת מונה מספר סיבות אשר הביאו לאי הגשת בקשה נוספת, כדלקמן: א. לתובעת קיימות התחייבויות כלפי הגב' ליפקין ממנה רכשה את הנכס, ולנוכח פסקי הדין שניתנו ביחסים ביניהן, שלגביהם טוענת הנתבעת כי על אף ביטול ההסכם ביניהן נקבע כי המוכרת אינה זכאית להשבה בעין של המצב חזרה לקדמותו, קרי: השבת המקרקעין לבעלותה. בפסק הדין (מוצג ת/4) נקבע, בין היתר, כדלקמן: "אפילו היו כל טענותיה של המבקשת (הגב' ליפקין, הח"מ) נכונות, אין הא יכולה לזכות בדין בהשבת המקרקעין בפועל... התוצאה היא כי התובענה לסעד זה נדחית. המבקשת רשאית להגיש תובענה בסדר דין רגיל לתובע ולהוכיח הפרת ההסכם ולתבוע את כל התרופות הכספיות שהיא טוענת להן". (ע' 12 לפסה"ד). על פסק הדין הוגש ערעור מטעם המוכרת לביהמ"ש העליון אולם נדחה. מכאן, שבניגוד לטענות התובעת, פסקי הדין קובעים במפורש כי למוכרת קיימת הזכות לדרוש תשלום כספי המשקף את שווי הדירות והחנויות אותן היתה זכאית לקבל בהתאם לחוזה ומבלי לפגוע בזכותה לקבל פיצוי על מכלול הנזקים שנגרמו לה שהרי למרות ההפרות נקבע שאין היא זכאית להשבת הנכס. ב. לתובעת היו קשיים בהוצאת היתר בניה, גם ללא קשר לקיומה של הקפאת בניה, מלאה או חלקית, על החלקה. לאור חוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת (שם, 19 ואילך) חישוב כלכלי של עלויות הריסת המבנים הקיימים, בניית מבנה חדש והשלמת כל התחייבויות התובעת כלפי הדיירים המוגנים וכלפי המוכרת, מעלה את המסקנה כי בנייה כאמור כלל לא הייתה משתלמת כלכלית, עד למועד אישורה של תכנית 1730א וכי השווי עקב תכנית 1730א הוכפל למעשה ביחס למצב הקודם ורק כתוצאה מאישורה של תכנית 1730א נוצרה הכדאיות לפינוי הדיירים וביצוע התשלום למוכרת. ג. בנוסף לכך במהלך השנים הסכימה התובעת לחוזים עם דיירים מוגנים נוספים. לא למותר להדגיש, כי התובעת אף נהנתה מהכנסה מדיירים אלו. ד. סיבה נוספת לאי הוצאת היתר הבניה נובעת משיקוליה של התובעת או נסיבותיה האישיות, ומאופן פעולת התובעת ומן העובדה כי גם לאחר שפורסמה למתן תוקף תכנית ה/1730א בשנת 2002, כאשר כבר אין חולק כי לא קיימת כל מניעה תכנונית להוצאת היתר בניה לחלקה, טרם הוצא ע"י התובעת היתר בנייה. נראה כי ה"בעיות" כביכול המונעות הוצאת ההיתר היום, למעלה מחמש שנים לאחר אישורה של התוכנית, הינן אותן בעיות סובייקטיביות של התובעת שמנעו הוצאת ההיתר במהלך כל אותן השנים. הגב' סנה אור, נשאלה על כך כדלקמן: "ש: את אומרת שההקפאה הוסרה ב-2002 את מתכוונת למועד אישור כניסתה לתוקף של תכנית חדשה 1730א'. מאז שנכנסה לתוקף הגשתם בקשה לאישור הבנייה ת. לא. ... ש: בגין התכנית החדשה 1730א' לא הגשתם תביעה לירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ת. לא. עשינו הערכת מגרש בשנת 2002 כדי למכור את המגרש ומאז לא עשינו דבר". (פרו', 15). הגב' סנה אור, על אף שכיהנה כמנהלת בחברה, לא הייתה שותפה כלל בניהול פרוייקט זה (שהיה פרוייקט כמעט יחיד בחברה), על פי עדותה, בעלה טיפל בנושא והיא לא ידעה דבר, לרבות לעניין פרטים מהותיים, כפי שהעידה: "הקרקע של אותם נכסים הייתה פנויה כשרכשתם אותה ת. חושבת שכן, לא יכולה לזכור את הדברים. בעלי טיפל בנושא לא אני. ש. האם בפרוייקטים היו דיירים מוגנים. ת. אינני יודעת, בעלי טיפל בנושא" (פרו' 7). ובהמשך: "ש. כשרכשתם בשנת 74 אמרת שכל הנכסים היו מוגנים. ת. כן. ש. מתי השתנה המעמד של השוכר בנכס הזה ת. לא יודעת. ש. בערך. ת. לא יודעת." (פרו', 12). וכן: "ש. למה לא השכרת את הנכס לשכירות רגילה בדקת את האפשרות ת. בעלי מטפל בענינים האלה לא אני..." (פרו', 9). ובהקשר לחנויות: "ש: בחוזה נקבע עוד שאם ימסרו חנויות שתי החנויות יקרו שני דברים, תוקטן המשכנתא ל-200,000 ותרשם הערת אזהרה מסכימה. ת. אולי. לא יודעת, מה שכתוב בחוזה... הדברים האלה נעשו על ידי בעלי, לא הייתי מעורבת בכלל" (פרו', 9). אשר לעניין כדאיות העסקה, התייעצות עם אנשי מקצוע, העידה: "ש. לפני שחתמתם את הסכם הרכישה, התייעצתם עם שמאי מקרקעין, עם עו"ד ת. היינו עולים חדשים. פנינו לרשויות בניה כמו שפנינו בחו"ל... לא פנינו לשמאי. לא יודעת מה בעלי עשה..." (פרו', 11). הנתבעת מפנה תשומת לב לעובדה כי חרף היותם של בני הזוג כבר יזמים בצרפת, לא מצאו הם לנכון לפנות לשמאי על מנת להעריך כדאיות של עסקת רכישה, בהיקף כה רציני, על בסיסה מתוכננת בנייה בהיקף רב. לעניין תכניות הבניה, היתר הבניה שהוגש והטיפול בהמשך, השיבה כדלקמן: "ש: מפנה לתצהירך בסעיף 10. יש לך ניסיון כשמאית, כמתכננת ערים. ת. לחכות 25 שנה להיתרי בניה נראה לי זמן לא סביר. ש. את יזמת פעם הבניה. ת. אין שום יזם שקונה מגרש בידיעה שהוא צריך לחכות יותר מ-25 שנה. אין לי נסיון בשמאות. ש. האם יזמת אי פעם תכנית ת. לא. ש. את מדברת על הקפאה מוחלטת שהייתה בסביבה, את יודעת שבסביבה בתקופה הזאת נכסים נבנו וניתנו היתרים. ת. כן. ש. מפנה לתצהירך בסעיף 19(1) היית בעירייה והסתכלת בתיקי התכניות ת. (לאחר עיון במסמך), אני לא. ש. מפנה לתצהירך בסע' 19(1) היית בעירייה והסתכלת בתיקי התכניות ת. (לאחר עיון במסמך), אני לא. ש. אז על מה את אומרת את מה שאת אומרת בסע' 19(1) אם לא בדקת בתיקי התכנית. ת. אמרתי שאני לא, לא אמרתי שאף אחד אחר. ש. אבל זה תצהיר שלך. מי בדק את זה את יודעת ת. לאורך כל הפניות של בעלי, הייתה התכתבות... בעלי בדק את הדבר." (פרו', 13). כן מפנה הנתבעת לעדותה של גב' סנה-אור בקשר עם הבקשה להיתר בשנת 1978 ואל חלופת המכתבים מאוחרת יותר וחוסר המעש לאורך השנים, אולם בהינתן שבעלה הוא שטיפל בכך בזמנו, אין להסיק מסקנות לחובת התובעת, מה גם שההתכתבויות (או העדרן) מדברות בעד עצמן. 36. הנתבעת מפנה לת"א 1668/97 נתן שווימר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א (אתר נבו, 27.11.2000), בו מדובר במקרה השונה לחלוטין בנסיבותיו: הן בהתייחס לתדירות הפעולות מצד התובעים שם והן בהתייחס לאופן פעולת העירייה והוועדה. שם, התובעים במשך 10 שנים פעלו נמרצות להוצאת היתר (הוכח כי הגישו, לכל הפחות שלוש בקשות), ניהלו תכתובת ענפה עם כל הגורמים הרלוונטיים, לרבות היועץ המשפטי, הגישו עתירה מינהלית במסגרתה הושג הסכם פשרה ולבסוף, ומיד לכשהוסרו המכשולים שהוצבו בפניהם, מיהרו והוציאו את היתר הבניה המבוקש. כן שונות נסיבות אותו מקרה ביחס להתנהגות העירייה והוועדה, שכן באותו מקרה המדובר היה בסירוב לבקשה התואמת תב"ע כאשר, בניגוד למקרה דנן, נקבע כי לא היה כל טעם סביר לדחיית הבקשה והסירוב אף עמד בניגוד להנחייתה המפורשת של היועצת המשפטית לעיריה. ולמרות כל זאת נפסק כדלקמן: "התובעים הם בחזקת "המוציא מחברו" ועליהם הראיה. במאזן הראייתי המתואר, נראה לי שהם עמדו בנטלם כראוי להוכיח כי לא הסתפקו בהבאת הסוס אל השוקת ("בקשות מידע" וצרופותיהן) אלא אף ניסו להשקותו (היינו להניח בקשות להיתר בניה בפני הועדה המקומית) אך מצאו את פי הבאר חסומה. מנגד, ראוי לצרף ממצא עובדתי נוסף. התובעים ניהלו את מהלכיהם בעירייה בקצב איטי ביותר. למעשה לא ניתן להצביע על "קצב" פעולה כל עיקר. בין פניה לפניה נקפו חודשים רבים וגם יותר מכך. עובדה היא שבכל פעם נאלצו התובעים לבקש "מידע" מחדש שכן תוקפו של מידע אינו עומד עוד כתום שנה לאחר שנמסר. גם בהליך של עתירה מנהלית הם אחזו לאחר שחלפו שנים מן היום שבו קמה להם עילה לכך... הפועל היוצא ממצאי עובדה אלה הוא שבמשך כ-10 שנים לא הצליחו התובעים לממש את זכויות הבנייה של חלקה 35. אולם מתוך התקופה הארוכה הזאת יוצאים פרקי זמן ניכרים של חוסר מעש מצד התובעים וכן "שינה על הזכויות" שביטויה בהימנעות מנקיטת צעדים משפטיים נגד העירייה. פרקי זמן אלה מסתכמים, נומינלית, ב-7 שנים לערך. אלא שהמניין הפשוט עלול להטעות"... (שם, 10). בהשוואה לתובעת בעניין ת"א 1561/93 דליה שוב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (לא פורסם) נקבע כלהלן: "התובעת לא קפאה על שמריה ולא השלימה עם קצב ההקפאה המתמשך, אלא נקטה במספר פעולות על-מנת לנסות ולהקטין את מימדי ההקפאה ע"י פניות חוזרות ונשנות בבקשות למתן היתרי בניה, פעולות המבטאות רצון חד משמעי לבנות על הקרקע" (שם, 10). מכאן מבקשת הנתבעת להסיק כי במקרה דנן מדובר בתובעת שבמשך כל התקופה של כ-25 שנה, בגינה תובעת היא נזק, שעה שהיא שקטה על שמריה, הסתפקה בהגשת בקשה אחת שאינה תואמת אף את התכנון המאושר, שלחה מכתבים בודדים לבעלי תפקידים שונים מדי פעם, בהפרשים שהסתכמו לפעמים במספר שנים, לא פעלה להוצאת היתר ובחרה שלא לנקוט באף דרך פעולה מאלה שעמדו לרשותה. טענה נוספת של הנתבעת הינה כי התובעת לא פעלה בהליכים המוקנים לה על-פי חוק לצורך ערעור על אופן התנהלות הנתבעות: לא פנתה לוועדה המחוזית, לא לועדת הערר ואף לא לבתי המשפט המוסמכים במהלך כל השנים הללו. משבחרה התובעת לפעול באופן זה מנועה היא מלתבוע כיום נזק מהנתבעות, הן לאור העובדה כי האחריות לאי הוצאת ההיתר רובצת לפתחה והן לאור העובדה כי משלא פעלה באופן ובמועד הקבועים בחוק לערעור על פעולות הנתבעות קם לגביה מעשה בית דין. 37. אשר לטענות כגון אלו אשר נטענו על ידי הועדה המקומית בפרשת כלפון, קבע בית המשפט העליון כי "הוועדה במחדלה מנעה מהחברה להתחיל, ולו במעט, להתמודד עם אותם מכשולים סבירים, ובכך היוותה "גורם בלעדיו אין" להתרחשות הנזק." (שם, פסקה 41). דברים אלו יפים כלשונם למקרה דנן. כפי שפורט לעיל בהרחבה, הועדה המקומית הודיעה לתובעת באופן מפורש אשר אינו ניתן לפרשנות שונה, כי עד אשר לא יסתיים הליך התכנון של רחוב סוקולוב לא ייתנו היתרי בניה. הודעתה זו של הועדה המקומית היא המחדל הרשלני אשר הינו "הגורם בלעדיו אין" להתרחשות נזקיה של התובעת. כפי שעולה מפירוט צעדיה של התובעת, זו ניסתה מספר פעמים לבחון את התקדמות הליך התכנון לאור תשובה המוחלטת של הועדה המקומית, על כן אי הגשת בקשות חוזרות ונשנות כל עוד לא הסתיים הליך התכנון אינו יכול להיזקף לחובתה. לאור האמור, אני קובע כי מתקיים במקרה דנן קשר סיבתי עובדתי בין רשלנותה של הועדה המקומית לנזקיה של התובעת, כי הרי לו היה נכתב במכתב הדחיה ובמכתבה הנוסף של גב' רמון כי ההקפאה לא חלה על חלקת התובעת, או לחלופין, לו אכן היתה חלה ההקפאה - שאם תגיש התובעת בקשה להיתר מתוקנת, לאור הליקויים הנטענים על ידם בהליך זה, תוכנית התואמת את התוכנית המיועדת לחול על אזור זה, ברי שתביעה זו לא היתה באה לעולם. הקשר הסיבתי המשפטי והאשם התורם 38. לאחר שנקבע כי ישנו קשר סיבתי עובדתי בין הרשלנות של הועדה המקומית לבין נזקי התובעת, יש לבחון האם מתקיים קשר סיבתי משפטי, אשר מטרתו לצמצם את היקפו של הקשר הסיבתי העובדתי, וכלשון כב' השופטת מ' נאור בע"א 1639/01 קיבוץ מעיין צבי נ' יצחק קרישוב, פ"ד נח(5), 215: "תפקידו של הקשר הסיבתי המשפטי הוא לצמצם את המקרים שבהם יוכר קשר סיבתי, לאור המטרה של קביעת הקשר הסיבתי במשפט, שהיא - הטלת אחריות על אדם (אנגלרד, שם)" (שם, ע' 225). משמע, האם אשמו של אחר הוא שהיה הסיבה המכרעת לנזק והאם היה על המזיק לצפות את אשמו של האחר, ובכך ניתק הקשר הסיבתי המשפטי. במקרה דנן היה על הנתבעת לצפות כי החלטה בדבר שלילת האפשרות לקבל היתרי בניה, באופן מלא ומוחלט, עד אשר יאושר תכנונו של כל הרחוב, עשוי להביא לנזקי התובעת. לא זו בלבד, אלא שעמדה זו של הנתבעת הוצגה לתובעת פעמיים באותן המילים ובאותו האופן. על כך אמר בית המשפט בפרשת כלפון כדלקמן: "ראוי לזכור, כי 'רק רשלנות רבתי או מעשה מכוון של הזולת מנתקים את הקשר הסיבתי' (פרשת עיני, 134), ולא כך קרה החל מהגשת הבקשה השניה על-ידי החברה. יתר על כן, משעה שהחברה הגישה את בקשתה, אך הוועדה מצידה כלל לא הביאה אותה לדיון, מתוך הנחה שהבנייה ברחוב סוקולוב מוקפאת באופן מוחלט ולא בשל שיקולים ענייניים אחרים, שוב לא יכולה הוועדה להיתלות בשיקולים אלו לשם ניתוק הקשר הסיבתי." (שם, ע' 1318). במקרה דנן, ככל הנראה בקשתה של התובעת לא נדונה כלל לגופה במועד הגשתה. מלשון מכתב הדחיה ומדבריו של מר אושרת עולה כי הבקשה אינה תואמת את התוכנית החלה על החלקה, אולם כפי שצויין, אני מקבל את טענת התובעת, המגובה במסמך מזמן אמת, כי התוכנית הוגשה כתוכנית התואמת את התוכנית החלה וכן כתוכנית עתידית התואמת את התוכנית המתגבשת 1485. כמו כן, תשובת הנתבעת בעניין ההקפאה היתה חד משמעית, והנתבעת פעלה לאורך כל השנים בהתאם לכך. לאור כך, אני סבור וקובע כי לא נותק הקשר הסיבתי המשפטי, בין רשלנות הנתבעת לבין נזקיה של התובעת. אשר לטענה בדבר אשמה התורם של התובעת, טענה זו דינה להידחות. כפי שעולה מכל המפורט לעיל הנתבעת כלל לא הותירה בידי התובעת פתח לתקן את בקשתה ועל כן חבה היא במלוא האחריות והאשם לנזקי התובעת. (כן ראו: ערעור כלפון, פסקה 45). עוולת הפרת חובה חקוקה 39. התובעת סומכת את תביעתה הן על עילת הפרת חובה חקוקה, בטענה כי הנתבעות הפרו את סעיפים 3, 8 ו-11 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו (סעיף 65 לסיכומי התובעת). באשר לעילת הפרת חובה חקוקה קבע בית המשפט העליון באמרת אגב בערעור כלפון, כדלקמן: "מן הראוי לומר בנקודה זו, כי גם לוּ הגענו למסקנה, כי לא הופרה חובת הזהירות, עדיין ניתן היה לחייב את הוועדה בנזקים שגרמה בעוולה של הפרת החובה החקוקה בסעיף 78 לחוק (ראו, פרשת עיני, עמ' 145). משקבענו כי הופרה חובת הזהירות, ניתן לעבור לבחינת הנזק שנגרם והקשר הסיבתי בינו לבין מעשי הוועדה." (שם, ע' 1317). במקרה דנן, לא טענה התובעת להפרת החובה הקבועה בסעיף 78 לחוק ואין ליתן לתובעת יותר מאשר עתרה לו. טענת התובעת כי יש לקבוע שהנתבעות הפרו את החובה הכללית שלהם להגן על קניינה מכוח הוראות חוק יסוד כבוד האדם וחירותו אינה מקובלת עליי. התנאי הראשון בעוולת הפרת חובה חקוקה הינו קיומה של חובה בחוק, חובה אקטיבית. אשר לכך ציין בית המשפט ברע"א 5379/95 "סהר" חברה ישראלית לביטוח נ' בנק דיסקונט, פ"ד נא(4), 464, כי: "חובה שבחוק חייבת להיות מפורשת כדי לחייב אדם בגין הפרתה". (שם, עמ' 476). בהתייחס לטענה כי משטרת ישראל הפרה חובה חקוקה ביחס לחובה הכללית של משטרת ישראל להגן על אזרחי המדינה, קבעה כב' השופטת ד' דורנר ע"א 1678/01 מדינת ישראל נ' משה וייס, פ"ד נח(5), 167 (2004), כדלקמן: "אין אני נדרשת להכריע בשאלת חבות המשטרה בגין עוולת הפרת חובה חקוקה. מעבר לדרוש אומר כי אומנם, "בין עוולת הרשלנות לבין העוולה בדבר חקוקה קיימים שוני ודמיון גם יחד" (דברי השופט אהרן ברק בע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, בע' 136). אך במקרה שבפנינו דומה כי רב הדומה על השונה. שכן, החובה העיקרית היא זו המצויה בסעיף 3 לפקודת המשטרה [נוסח חדש], תשל"א-1971: משטרת ישראל תעסוק במניעת עבירות ובגילוין, בתפיסת עבריינים ובתביעתם לדין, בשמירתם הבטוחה של אסירים, ובקיום הסדר הציבורי ובטחון הנפש והרכוש. חובה זו היא כללית. ממילא, אף ניתוחה של עוולת הפרת חובה חקוקה יחייב את בחינת הצידוק שבהתנהגות המשטרה. נראה כי במקרה שלפנינו, סטנדרט ההתנהגות המותווה בחיקוק הוא סטנדרט ההתנהגות הנורמטיבי לבחינת עוולת הרשלנות. אין המדובר בהפרת החובה כליל, אלא במילוי רשלני שלה. והשוו לפסק-דין לוי הנ"ל, בע' 93." [ההדגשה אינה במקור - י.ש.] (שם, עמ' 186). לטעמי, קביעה כי סטנדרט התנהגותי כללי, כהוראת ס' 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, מקנה חיוב חוקי אקטיבי הנדרש לצורך גיבושה של עוולת הפרת החובה החקוקה הינה מרחיקת לכת. כאמור, סטנדרט זה יהווה את הסטנדרט ההתנהגותי הנורמטיבי לבחינת קיומה של התרשלות, אולם "בין עוולת הרשלנות לבין העוולה בדבר חקוקה קיימים שוני ודמיון גם יחד" (דברי השופט [כתוארו אז] א' ברק בע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113, 136). לאור האמור, אני דוחה את התביעה בעילה זו ביחס להפרת הוראות החוק אשר לגביהן נטענה. הנזק 40. השאלה המרכזית העומדת לפתחי עתה הינה היכולת לפצל את הנזק. כפי שפורט לעיל, הלכה היא כי בעוולה מתמשכת מתיישן הנזק אשר נגרם מעבר לשבע השנים שקדמו ליום הגשת התביעה אך אם ניתן לפצל את הנזק, ולא - זכאית התובעת לפיצוי בגין כל תקופת נזקה. לטעמי התשובה לכך חיובית. התובעת צירפה לכתב התביעה את הערכתו של השמאי גיורא אנגלהרט, אשר ביסס את הערכתו על פי מדד שנתי אשר צורף לחוות דעתו בקובץ excel, מכאן שאף לשיטתה ניתן לפצל את שאלת הנזק ולכמתו לשנה בה לא התיישנה התביעה. לאור האמור, התובעת זכאית לפיצוי בגין נזקיה אך בשנה שבין שבע השנים שקדמו למועד הגשת התביעה, משמע - מיום 21.1.1997, ועד ליום הפקדת תוכנית 1485, ביום 29.1.1998. השמאי ציין כי בהערכתו התייחס להפסדי התשואה על הקרקע, הפסד הריבית על התשואה, בהתחשב בהתחייבויות לדיירים המוגנים ובהכנסות מדמי שכירות מהדיירים בחלקה נשוא התביעה. על פי הערכתו, נזקיה של התובעת בשנת 1997 מוערכים בסך 612,475 ₪. כמו כן, תוקפת התובעת את מסקנותיו ואמינותו של השמאי מטעם הנתבעת וטוענת כי ערך את חוות דעתו לאחר ששמע את עדותו של שמאי התובעת, וכי חוות דעתו מסתמכת על ערכים שגויים. הנתבעת טוענת כי אין לסמוך דבר על חוות דעתו של השמאי מטעם התובעת היות שהשומה לוקה בחסרים מהותיים וקשים אשר מאיינים את אמינותה. לדבריה, השומה התעלמה מכך שהבקשה במתכונתה כלל לא יכלה לקבל היתר, בשומה הובאו בחשבון זכויות שאינן של התובעת - כזכויותיה של גב' ליפקין, התחשיב של השטח שהיה אמור להימסר למחזיקים לקוי, לא הובאו בחשבון עלויות הבניה ההתחייבות למוכרת והמשכנתא הרובצת על הנכס ולבסוף - לא הובאו בחשבון התמורות הכספיות שהתקבלו מהנכס בתקופה הנדונה והתוספת לשווי עקב אישור תוכנית 1730א. לאור כך, טוענת כי התובעת כלל לא הרימה את נטל הוכחת נזקה, ודי בכך כדי לדחות את תביעתה. על אף האמור, סוברת הנתבעת כי יש לקבל את חוות דעתו של השמאי מטעמה, מר אחיקם ביתן, וטוענת כי לתובעת לא היתה כל כדאיות כלכלית לבנות על החלקה טרם אישורה של תוכנית 1730א, ותוכנית זו היטיבה באופן מובהק ורב את מצבה של התובעת, כך שאף אם ישנם נזקים כלשהם הרי שההטבה אשר צמחה לתובעת מאישור התוכנית עולה על נזקיה. 41. הלכה היא כי בבוא בית המשפט לפסוק את שיעור הפיצוי בגין נזקי התובע, עליו להעדיף את פסיקת הפיצויים על פי החישוב הקונבנציונאלי על פני פסיקת הפיצוי בדרך האומדן הגלובאלי. עמד על כך כב' השופט (כתוארו אז) א' ריבלין בע"א 10064/02 "מגדל" חברה לביטוח בע"מ נ' רים אבו חנא, תק-על 2005(3), 3932, בקובעו: "הפסיקה הישראלית התמודדה עם העמימות הראייתית הנוגעת לעתיד השתכרותם של קטינים, מחד גיסא, ועם הצורך למלא אחר תכלית השבת המצב לקדמותו, מאידך גיסא, במספר דרכים. בכך לא נתייחד עניינם של הקטינים - הגישות המתחרות אינן שונות מאלה שננקטו בדיני הפיצויים בכלל, לאמור: גישת החישוב הקונבנציונלי (אקטוארי) וגישת האומדן הגלובאלי (לדיון כללי ראו ע"א 571/78 יעקב אבו-קרט נ' וינר את טיקו, פ"ד לד(4) 639; ע"א 722/86 יאסר יונס נ' המאגר הישראלי לביטוח רכב, פ"ד מג(3) 875, 878-877)." (שם, עמ' 3937). ובהמשך: "ברבות השנים נצפה, בהקשרים שונים, שימוש הולך וגובר בדרך החישוב האקטוארית. החישוב המפורט והמנומק הועדף על-פני דרכו העלומה של החישוב הגלובלי. באחת הפרשות נאמר, כי אם "ניתן, על-פי הנתונים, המוכחים בעת הדיון, להגיע לכלל חישוב מפורט, אמין ומתקבל על הדעת, עדיף לחשב את הפיצוי בדרך הקונבנציונאלית, שכן כוחו של חישוב כזה בהיותו משכנע, גלוי וברור לעין כול. מאידך גיסא, באין נתונים מספיקים אלה, כל שיחושב יהא מאולץ, משוער ובגדר הימור מסוים, ועל-כן יועדף החישוב הגלובאלי" (ע"א 30/80, המ' 13/81 מדינת ישראל נ' דוד אשר, פ"ד לה(4) 788, 792-793). והנה, כבר במחצית שנות ה- 80 זיהה השופט ת' אור כי "בשנים האחרונות מתגבשת, אולי, נטיה להמליץ על דרך החישוב הקונבנציונלית, באותם מקרים בהם יש נתונים מספיקים לצורך חישוב ההפסד בדרך זו" (ע"א 722/86 יאסר יונס נ' המאגר הישראלי לביטוח רכב, פ"ד מג(3) 875; השוו ע"א 801/89 כהן נ' שבאם, פ"ד מו(2) 136, 148; ראו גם פסק דינו של השופט מ' חשין בע"א 2061/90 מרצלי נ' מדינת ישראל, פ"ד מז(1) 802, 822). מאליו יובן, כי דרך החישוב האקטוארית מציעה לצדדים כלים לרדת לסוף השומה. היא גם מתיישבת עם הצורך בקיומה של בקרת ערעור יעילה." (שם, עמ' 3938). כאמור, מועדפת הגישה הקונבנציונאלית כאשר ישנם נתונים המאפשרים לקבוע באופן קרוב לוודאי את שיעור הפיצוי, אולם בנסיבות מסויימות, בהן קיים קושי אובייקטיבי ניכר לקבוע את שיעור הפיצויים ולאחר שהוכחה הזכות לקבלם, רשאי וצריך בית המשפט לפסוק את הפיצויים על פי השיטה הגלובאלית. אין זה ראוי ואין זה צודק, כי בנסיבות אלו יוותר התובע וידיו על ראשו, אך בגלל קושי אובייקטיבי זה. במקרה דנן, הובאו בפני בית המשפט שתי הערכות שמאי, האחת מטעם התובעת ושניה מטעם הנתבעת. שני המומחים נחקרו בבית המשפט, ועל פי עדותם שניהם ביקרו בחלקה טרם עריכת חוות דעתם. חוות דעתם היו רחוקות זו מחברתה כרחוק מזרח ממערב, ואף לא נסמכו על אותם פרמטרים ולא נערכו על פי אותן עקרונות. בנוסף לכך, לשם קביעת סכום הפיצויים נדרש שקלול של מרכיבים רבים הפרושים על פני שנות דור, בהם ערך החלקה בעת רכישתה, משמעות ההתחייבויות הקנייניות והחוזיות המוטלות על התובעת ביחס לחלקה, כימות ההטבה שצמחה לתובעת מאישור תוכנית 1730א, וכן את הרעת מצבה על פי תוכנית זו (כנטען בחוות הדעת של השמאי גפני שצורפה לחוות הדעת של שמאי הנתבעת) ועוד כהנה וכהנה. בשלב טרם הוגשו הסיכומים לא ניתן היה לקבוע מהם הפערים שבין חוות הדעת ולבחון את משקלן, וכפועל יוצא מכך לשקול מינויו של מומחה מטעם בית המשפט - על אף שהצדדים לא ביקשו זאת (ראו והשוו: ע"א 4384/90 ואתורי נ' בית החולים לניאדו, פ"ד נא(2), 171, 188). לאחר עיון בסיכומים ובנתונים אשר הוצגו על ידי השמאים צפה שאלת הפער שנית, אולם לאור התוצאה בשאלת ההתיישנות אשר צימצמה במאוד את התקופה בגינה זכאית התובעת לפיצוי, לא מצאתי לנכון לפתוח מחדש את הדיון (במיוחד בתיק עתיק) ובחרתי, בין היתר, בדרך הפסיקה הגלובאלית. לאחר ששקלתי את מכלול הראיות אשר הובאו בפני ואת משך התקופה בה זכאית התובעת לפיצויים, אני פוסק לתובעת פיצוי גלובאלי סך של 200,000 ₪. העילה המנהלית-חוקתית 42. התובעת השתיתה את תביעתה הן על העילה המנהלית-חוקתית. לטענתה, עילה זו הוכרה על ידי הפסיקה כעילה עצמאית. הנתבעות טוענות כי אל לו לבית המשפט לתת את ידו לניסיון התובעת לברוא ראש נזק חדש יש מאין. הועדה המקומית טוענת כי יש לדחות עילה זו על הסף בהעדר סמכות עניינית, וכי הסמכות לדון בכך נתונה לבתי המשפט המנהליים. הועדה המחוזית מוסיפה כי כל הפסיקה אליה מפנה התובעת נוגעת אך להקפאת בניה על פי סעיף 197 לחוק. התובעת סוברת כי יש להחיל את עקרונות סעיף 197 אף על הקפאה טרם הפקדת התוכנית. לשיטתה "בשני סוגי ההקפאות, זו מכוחה של תוכנית וזו מכוחה של החלטה מנהלית שלא ע"י תוכנית, המבחנים להיותן הקפאות בנות פיצוי צריכים להיות זהים" (פסקה 62.6 לסיכומי התובעת). תקופת ההתיישנות של תביעות על פי סעיף 197 נקבעה על 3 שנים בלבד, זאת מתוך ראיית האינטרסים הציבוריים החיוניים אשר לעיתים מביאים לפגיעה בקניינו של הפרט. אשר לכך קבעה כב' השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש בבג"צ 7250/97 סולימאני נ' שר הפנים, פד"י נ"ד (3) 783, כדלקמן: "כדי שהנטל המוטל על הרשות לא יכביד באופן בלתי סביר על דרך פעולתה, קבע המחוקק בצד חובת הפיצוי תקופת התיישנות קצרה יחסית להגשת תביעות בגין הפיצוי. ההיסטוריה החקיקתית של הוראת סעיף 197 מלמדת, כי במשך השנים התחזקה ההכרה בצורך לאפשר לבעל מקרקעין אשר נפגע על ידי תוכנית לממש את זכותו לתבוע פיצוי בגין הפגיעה, ולפיכך האריך המחוקק את התקופות להגשת התביעות... בתיקון 43 - שנכנס לתוקף ביום 1/1/1996... הוארכה התקופה לשלוש שנים, אך מנגד, צומצמה סמכות השר להאריך את התקופה ל"טעמים מיוחדים שיירשמו". השתלשלות חקיקתית זו מלמדת כי המחוקק אכן הכיר בצורך לאפשר לתובע להיערך להגשת תביעתו תוך זמן סביר. עם זאת ביקש המחוקק לתת ביטוי לאינטרס הציבורי שלפיו יש לאפשר לרשויות לכלכל את תקציבן בלי להטיל עליהן התחייבויות בלתי מוגדרות לזמן ניכר". (שם, ע' 793). (כן ראו: עמ"נ (נצרת) 1012/05 עזאם עבדאללה נ' הועדה המקומית "גבעת אלונים", תק-מח 2006(2), 10002, עמ' 10008). אין התובעת יכולה לאחוז את החבל בשתי קצותיו - מחד לטעון לעוולה מנהלית חוקתית, ומאידך לבקש כי על תביעתה לא תחול מגבלת ההתיישנות הקבועה בעילה זו. לפיכך, היות שעילת התביעה הינה בגין ההקפאה המנהלית שנמשכה עד לשנת 1998 והתביעה הוגשה בשנת 2004, יש לדחות על הסף את התביעה בעילה זו מהטעם שהתיישנה. בשולי הדברים אציין, כי נותרתי בספק האם נכונה טענת הנתבעות באשר לתחולתו של סעיף 197. סעיף 197 קובע כי "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו...", ו"תוכנית" מוגדרת בסעיף 1 לחוק כ"תכנית מהתכניות שלפי פרק ג' לרבות שינוי תכנית, התלייתה או ביטולה". פרק ג' כולל הן את סעיפים 77 ו- 78 לחוק, על כן ייתכן שיש להחיל את הוראת סעיף 197 אף על הקפאה מנהלית. ראיה לכך הינו לשון סעיף 200, המחריג מספר מקרים בהם לא יינתן פיצוי על פי סעיף 197. סעיף זה נוקט בין היתר במונח הגבלת בניה. אולם כאמור, אין אני נדרש להכרעה בשאלה זו. תוצאה תוצאת ההליך הינה שאני מקבל את התביעה בעילת הרשלנות ביחס לתקופה שבין תחילת שנת 1997 לבין לתחילת שנת 1998, התקופה בה לא התיישנה התביעה. התביעה ביתר העילות נדחתה. בגין נזקיה, אני פוסק לתובעת סך של 200,000 ₪, אשר ישולם תוך 30 יום, ולא - יישא ריבית והצמדה כחוק מיום מתן פסק הדין. לאור תוצאות ההליך כל צד יישא בהוצאות המומחה מטעמו. הנתבעת 1 תישא ביתר הוצאות המשפט של התובעת ובשכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בתוספת מע"מ. סכומים אלו ישולמו תוך 30 יום, ולא - יישאו ריבית והצמדה כחוק מיום מתן פסק הדין. ניתן היום, ח' בתשרי תשס"ט (7 באוקטובר 2008), בהיעדר הצדדים. המזכירות תשלח עותק פסק הדין לב"כ הצדדים. יוסף שפירא - שופט בניההיתר בניה