א. פתח דבר על פי כותרת כתב התביעה - מהותה "מקרקעין, הסגת גבול" והסעד המבוקש: "צו מניעה, סעד הצהרתי". שמונה הם לכאורה הנתבעים, אולם למעשה התנהלה נגד הנתבעת 3 גריידי כרמלה ונגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן. התביעה נגד הנתבעים 1,2, נמחקה. הם הצהירו, כי יקבלו על עצמם כל החלטה (עמ' 14 לפרוטוקול). נתבעים 5,6, עוז (באמצעות עו"ד רונאל פישר) הודיעו, כי יקבלו עליהם הר כגיגית כל החלטה שתינתן בתיק זה (עמ' 23, 24 לפרוטוקול). נתבעים 7,8 מכרו דירתם וזכויותיהם לנתבעים 5,6, (הם הוספו לתביעה בזמנו על פי החלטת השופטת צ'רניאק - אולם ברור שאינם בעלי ענין עוד). 3. כבר בשלב זה אציין, כי התביעה הזו, מהווה הליך אחד מתוך מספר הליכים, שחלקם הוזכר במהלך הדיון, ואף אוזכר; ונראה, כי קיימים הליכים נוספים בערכאה זו או אחרת אשר כולם נסובים סביב ענין מהותי אחד (הזכות לבנות על גג הבית המשותף בבעלות המתדיינים), "תוך "עטיפתו" של הדיון בעילות חוקיות שונות הבאות כל אחת בגדרה של ערכאה דיונית אחרת." (כדברי השופט ד"ר מודריק בהחלטתו" מיום 10.2.98.) הדברים אמורים במחלוקות בין בעלים של ארבע הדירות בבית משותף - מחלוקות המעכירות את האווירה, ומעצימות בעיות, והדרך לפתרונן נאטמה; ניתן היה על ידי "הקשבה לזולת" ביישוב הדעת וקיומו של רצון טוב מינימלי להגיע להסדר, היינו מתן המבוקש באופן אמיתי וראוי לכל אחד מהבעלים של הדירות הסדר אשר יהא בו כדי לאזן בין זכויות נוגדות והשכנת יחסים נאותים של שכנות ראויה ללא צרות עין. 4. נשוא המחלוקת בתביעה שבפנינו הינו בניה על ידי בעלי הדירות בבית משותף הנמצא ברמת גן ברחוב רננים 3 (להלן: "הבית"). בבית ארבע דירות בשתי קומות: שתי דירות בכל קומה. הצדדים להתדיינות שבפנינו הינם בעיקרון, בעלי הדירות בבית, אמרתי "בעלי הדירות בעיקרון" משום שלגבי דירה מסוימת התחלפו הבעלים, ולגבי דירה אחרת, למעשה אין מחלוקת נטושה עם הבעלים (בשלב זה). 5. למען הסדר הטוב יצויין, כי התביעה הוגשה על ידי הולצמן גם נגד רמי ואירית ארזי (שהיו בעלים רשומים של הדירה בצד דרום בקומה עליונה - מעל הולצמן) ונגד שלמה ועפרה עוז אשר רכשו את דירתם של ארזי; וכן נגד דקל ותמר גווילי (בעלים של הדירה בצד צפון בקומה ראשונה - בצמוד להולצמן). אולם עיקר המחלוקות נטושות בין יחזקאל הולצמן התובע, שהינו הבעלים של דירה בקומה הראשונה - התחתונה (בצד הדרומי), (להלן: "הולצמן"); לבין כרמלה גריידי שהינה הבעלים של דירה בקומה השניה -העליונה (בצד הצפוני) (להלן: "גריידי"). התביעה הוגשה אף נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן (להלן: "הוועדה"). 6. הולצמן, בכתב תביעתו המתוקן עותר ליתן צו מניעה שיצווה על כל הנתבעים (למעשה כל בעלי הדירות בבית) כדלקמן: "20. ... א. (1) להימנע מלהשתמש באיזשהו חלק משטח הגג, מעבר למה שנדרש כדי לממש את זכויות הבניה שלהם על הגג, היינו שטח גג מעל: (א) 11.5 מ"ר, בתוספת שטח הנדרש אך ורק לקירוי המדרגות הפנימיות - שאינו נכלל בחישוב שטחי הבניה (דהיינו, חלק הגג שגובהו עד 1.20 מטר מפני הגג) - לכל דירה, בעבור חדר יציאה לגג. (ב) לחדרים למתקנים טכניים לבנין ו/או מתקנים נוספים על הגג - לא יעלה סך כל שטח הגג שינוצל עבור כל דירה על 10% משטח גג הקומה הראשונה. (סך כל שטח הגג עבור כל דירה, לענין זה, הינו: השטח שצוין בסעיף 20 א.(1)(א), בתוספת החלק של כל דירה: בחדרים למתקנים הטכניים ובמתקנים הנוספים, ובתוספת רבע משטח חדר המדרגות הכללי של הבית. (2) להימנע מלבנות, לכל אחת מהדירות, על הגג, ואם נבנה - להרוס: (א) חדר יציאה לגג בשטח של יותר מ- 11.5 מר". (ב) מעקה כלשהו. (ג) כל הגבהת גג שהיא למעט השטח הנדרש לקירוי המדרגות הפנימיות, כאמור בסעיף 20. א. (1) (א). (ד) אדנית ו/או גינה כלשהם. (3) להימנע מלרצף ריצוף כלשהו על הגג, ואם כבר רוצף - לפרק את הריצוף. ב. לתת צו הצהרתי שיצהיר, לגבי הגג, כי לתובע שייכים: ¼ מהשטח המשותף, ו-¼ מזכויות הבניה שעל הגג שהם: 11.5 מ"ר מתוך השטח המותר לבנית חדרי יציאה לגג, ובסך הכל זכויות לבניה, (כולל חלקו בחדר המדרגות המשותף וחלקו במתקנים נוספים), בשטח של 10% משטח גג הקומה הראשונה, וכי הם נמצאים בבעלותו." ב. ההליכים 1. כתב התביעה הוגש עוד בשנת 1997, ברם הליכים מקדמיים ונסיונות להביא את הצדדים לידי הסדר, גרמו לכך שהתיק הגיע לטיפולי בשלהי 2003; גם אז התברר שאינו בשל לשמיעת ראיות בשל מספר טעמים. בדיון שהתקיים בפני ביום 04.11.03 נעשה נסיון להביא את הצדדים להבנה - ולו חלקית. גריידי לא היתה מיוצגת, כתב הגנתה נכתב בעזרת ביתה האחת - לדיון התייצבה בלווית ביתה האחרת, ומכל מקום התברר חד משמעית, כי שיקולים במסגרת הנתונים של החוק זרים לה. 2. אי לכך, כיוון שהסתמן פתח תקווה, מאחר שחלק מהצדדים לא אמר נואש מלמצוא פתרון הולם בדרכי שלום, אופשר להם לנסותו מחוץ לכתלי בית המשפט בכלל ובפרט לנוכח העובדה, כאמור לעיל, שתביעה זו הינה אך חוליה אחת בשרשרת התדיינויות מייגעות במספר ערכאות, התדינויות אשר התנהלו בין הצדדים בהרכב זה או אחר, ובכולם נשוא הדיון: מערכת היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בבית, בעיקר בכל הנוגע לזכויות בניה. 3. ברם, בסופו של דבר, לאחר שהתברר כי אין מנוס מלשמוע ראיות וליתן הכרעה שיפוטית, ולאחר שהתברר כי בין הנתבעים קיימים, מספר גורמים אשר הינם שווי נפש לתוצאות ההכרעה; לאחר בירורים נוספים, ולאחר שהנתבעת 3 כרמלה גריידי יוצגה על ידי עו"ד, ולא לפני שהתנהלו דיונים במספר לא מבוטל של בקשות , רק אז ביום 07.09.04 החלה שמיעת הראיות. ג. הראיות מטעם התביעה העיד התובע יחזקאל הולצמן, שהינו אדריכל במקצועו. הוא צירף חוות דעת מקצועית ערוכה על ידיו: וככל שלא נסתרה, וככל שהאמור בה ישים לנשוא המחלוקת שבפנינו היא מהווה נדבך במסגרת ראיות התביעה, בין שתיחשב כ"חוות דעת מומחה", ובין אם תהווה חלק בלתי נפרד מתצהירו של התובע, תצהיר שהיה לחקירה ראשית. כמו כן, בפנינו מסמכים רבים שסופחו לחוות הדעת האמורה ולתצהירו של התובע. מטעם הנתבעים העידה הנתבעת 3 גריידי כרמלה, וכן, מטעם הוועדה לתכנון ולבניה רמת-גן, מי ששימש מהנדס העיר רמת גן בתקופה הישימה לנשוא התביעה - רחמים שרים. אף מטעם עדי ההגנה הוגשו תצהירים, אשר היו לחקירה ראשית, וגם לתצהיריהם סופחו מסמכים שהוגשו כראיות. מובן שכל העדים נחקרו על ידי ב"כ הצדדים האחרים. ד. הפן העובדתי 1. עיקר העובדות הצריכות לעניננו: הבית נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ככולל ארבע תת חלקות (הזהות לארבע הדירות), וכן נרשם תקנון מוסכם. התקנון נושא חותמת המפקח על רישום מקרקעין בתאריך 31.7.78 (להלן: "התקנון"). 2. התקנון מאמץ את התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, אולם נרשמו בו מספר תנאים מיוחדים; ונרשם בו במפורש, כי בכל מקרה של סתירה בין הוראות התקנון המוסכם לבין התקנון המצוי, הוראותיו של התקנון המוסכם תקבעה. בתקנון המוסכם נקבע, בין היתר, כי "החלקים ברכוש המשותף, שווים, דהיינו ¼ לכל דירה". עוד נקבע: "כל בעל דירה רשאי לבנות למטרת הגדלת שטח דירתו בלבד ובכפוף לאישורים הדרושים עפ"י החוק על הרכוש המשותף הסמוך והגובל עם דירתו ובלבד שלא נוצל או ינצל יותר מאשר ¼ מזכויות הבניה הכוללות של החלקה ולא יפגע בשכניו." 3. בשנת 1985 הוחלה תכנית מיתאר מקומית ר"ג /340/ג/3 גגות המכונה "תכנית הגגות" או "ת.ב.ע. הגגות", לפיה ניתן לבנות מעל הדירה העליונה חדר על הגג בשטח 23 מ"ר עם יציאה לחדר על הגג מהדירה עצמה. ובשנת 1992 - תכנית מיתאר מקומית ר"ג/340/ג/3 מרתפים המכונה "תכנית מרתפים", או "ת.ב.ע. מרתפים" לפיה ניתן לבנות קומת מרתף לפי גודל הקומה הטיפוסית למטרות: חניה, מקלט, מתקנים הנדסיים בתנאי שיירשמו עם ציון השימוש כרכוש משותף. את יתר השטח מותר להקצות למחסנים, לדיירים בלבד, לפי 6 מ"ר לדירה. 4. בשנת 1996 או בסמוך, עתרו בעלי הדירות, בנפרד, במועדים שונים, לקבלת היתרי בניה מהועדה, היתרים שאושרו והתקבלו למרות התנגדויות שהובעו ע"י שכן למשנהו: בשנת 1996 הולצמן הגיש בקשה להיתר בניה, בין היתר למרתף פרטי לדירתו. מרתף פרטי לא הותר, שהרי לפי התכנית הותרה בניה כזו כרכוש משותף בלבד. בהמשך הולצמן נדרש לפרסם הקלה מהוראות תכנית (בדומה עשה גווילי קומה ראשונה - דירה צפונית).היתה התנגדות של בעלים בקומה העליונה. התנגדות זו נדונה בפני ועדת הערר המחוזית של משרד הפנים. ביום 21.11.96 אושרה התכנית. בשנת 1996 הרחיב הולצמן את דירתו הן לצד גבולותיה באותו מפלס והן בגבולה כלפי המרתף דהיינו במרתף. במקביל בשנת 1996 גריידי בקשה היתר: חדר על הגג 23 מ"ר (לפי "תכנית גגות") וממילא בניית ממ"ד 7 מ"ר (כנדרש על ידי החוק). בשנת 1997 ארזי (דירה עליונה דרומית - מעל הולצמן) הגישו בקשה דומה לזו של גריידי. הולצמן התנגד ואחרי החלטת הועדה הגיש עתירה מינהלית גריידי ואח' לא הסכימו לבנייה בקומת המרתף. במקביל הולצמן ואח' לא הסכימו לבנייה המבוקשת על ידי גריידי. 5. ביום 17.7.96 התקיימה ישיבת ועדת ערר של עירית רמת - גן בנוכחות גריידי, הולצמן ואחרים. נדונה שאלת אפשרות גיבושו של הסכם בין כל הצדדים בהבנה משותפת, בשלב מסויים (עמ' 3 לפרוטוקול), נרשם מפי תמר גוילי: "אנו מעונינים להגיע להסכם - חצר מול הגג. אולם אין הסכמת כל הדיירים כמו גב גריידי. ואני מעונינת לטפח את החצר". ואז נרשם מפי הולצמן: אין לועדה טעם לדון בענינים קניינים. בתשובה לשאלת היו"ר - יש לי התנגדות להסכים לנושא של מרתף מול גג. הסכם הוא לא מרתף עבור הבנייה כי קיימת במגרש גינה וכן נותר גן (צ"ל "גם."ה.א.) גג" ובהמשך מיידי היו"ר: "הגג יהיה תמורת המרתף. האם ישנה הסכמה כללית? מר הולצמן: אני מסכים". מכאן נלמדת הסכמתו של הולצמן המאוזכרת ע"י הצדדים האחרים. ברם הולצמן המשיך באותה נשימה: "הערה נוספת - קיים הסכם בטאבו בין הדיירים..". עו"ד אנגלסמן הציעה "להגיע להסכמת שמאי שיגבש חלוקה לגבי הבנין" ובהמשך משעולה הנושא הקניני שואל יו"ר הועדה האם יש גם בעיות תכנוניות? והוא מדגיש, כי משתמעת פגיעה בזכות קניינית. וכך בפרוטוקול: "עו"ד אנגלסמן המרתף בדרך של הקלה היא לקיחת ההטבה התכנונית שקיימת לפי התב"ע, כל קונטור הקומה הוא רכוש משותף, וברגע שלוקחים זאת, הם לוקחים את הזכות לקניית מרתף כרכוש משותף. גב' שור הבקשה למרתף היתה בצורה שניתן לשאר הדיירים לבנות מרתף, קיים שטח לא בנוי, אם רוצים מחדר מדרגות משותף, ניתן לתת לכל הדיירים לבנות. אזור זה הוא אזור מגורים ב'. וכתוב שהכניסה למרתף תהיה מהדירה. מבחינה קניינית יש את השטח ויכולים לעשות זאת מבחינת הדיירים. פנחס ניתן לקחת פסק זמן כדי שיוכלו להגיע לידי הבנה בין כל הדיירים. תמר גוילי היתה ישיבה ולא ניתן להגיע להסכמה. מר הולצמן העניין הקניני לא חשוב. אנו שלושה דיירים להסכם ואילו גב' גריידי רוצה יותר ולא ברור מה היא רוצה ולכן יש קשיים להגיע להסכם." (ההדגשה שלי ה.א.). בעקבות הדיון האמור וכתוצאה ממנו ביום 9.1.97 הומצאה החלטת ועדת ערר מחוזית משרד הפנים,לפיה ניתן היתר לגריידי ולארזי. בעקבות ההחלטה הוגשה עתירה מינהלית על ידי הולצמן נגד ארזי (מפורט לעיל: בפני השופט מודריק). ה. הפן המשפטי 1. הולצמן טוען, כי מאחר והוועדה עוסקת בענין המינהלי בלבד - ברור שגם כאשר היא קובעת, כי "הצהירו בפני וועדה זו, בדיון שנערך ביום 17.7.95, כי הם מסכימים לבניה על הגג על ידי בעלי הדירות בקומה ב'" אין היא אלא להסכמה בענין המינהלי בלבד והוא מוסיף, כי "התביעה אינה עוסקת בצד המינהלי" (עמ' 43 לתצהיר עדות ראשית סעיף 3.10). לשיטתו בהתייחס לבנין ולחלקה בכללותה, זכויות הבניה כוללות זכויות שונות במיקומן, במהותן, באופיין, בערכן ובאפשרויות השימוש המותרות בהן ובהגבלות החלות עליהן. 2. הולצמן מונה את הזכויות כדלקמן: על גג הבית: בניית חדרי יציאה לגג בשטח 23 מ"ר לכל דירה עליונה, בניית חדרים למתקנים טכניים של הבנין והמשך חלל חדר המדרגות (חדרים אלה לדיירים כולם). ס"ה לשיטתו עד 40% משטח הגג כולו. הרחבת הדירות - עד ל40% משטח המגרש לכל קומה. מרתף "כשטח הקומה הטיפוסית". הקלות הגדלת שטח הרצפה לא יותר מ6% משטח המגרש (3% בכל קומה). יודגש, כי בין אם התכוון הולצמן באמירתו ביום 17.7.96 שהוא מסכים למבוקש והתכוון לזכויות תכנוניות בלבד אם לאו, בטיעוניו הולצמן מבהיר, שהוא לא התנגד ואינו מתנגד לכך שגריידי תנצל את זכויות הבניה המגיעות לה על פי התקנון המוסכם, כפי שהוא מפרשו, לאמור הוא רואה התעלמות ההיתר (שבקשה ו/או קיבלה גריידי), מההיבט הקנייני, תוך ניצול הרבה יותר מ1/4 מהזכויות לבניית חדר יציאה לגג, תוך נצול יותר מ1/4 מ"סך כל השטח המבונה כולל מתקנים נוספים, המגיע לה ותוך השתלטות על מרביתו של הרכוש המשותף שעל הגג.". 3. זהו למעשה נשוא הדיון שבפנינו. לשיטתו של הולצמן יש לפרש את האמור בתקנון המוסכם באופן שלכל בעל דירה בבנין זכות בניה לחדר יציאה לגג בשטח של 11.5 מ"ר שכן הותרה בנית שני חדרי יציאה בשטח 23 מ"ר בס"ה 46 מ"ר. מאידך גיסא, בכל המתייחס לבניה במפלס המרתף סבור הולצמן כי יש לפרש את התקנות כמקנות זכויות בניה בשטח 318.63 מ"ר דהינו לכל אחת מהדירות (כולל הדירות שאינן גובלות במרתף הערה שלי ה.א.) בשטח של 79.66 מ"ר. 4. הפירוש שהולצמן מבקש לתת לאמור בסעיף 2 לתקנון הינו כדלקמן: "1/4 מזכויות הבניה": התקנון מחלק בצורה הוגנת (וכפי שהדין חייב, בטרם נחתם התקנון) שלבעלי כל אחת מ-4 הדירות חלק שווה בכל אחת מזכויות הבניה: "... ¼ מזכויות הבניה הכוללות של החלקה" (סעיף 2 בתקנון) (ההדגשה שלי ה.א.). (סעיף 2.4.4.2 לתצהירו). "זכויות הבנייה הכוללות": לחלקה הנדונה זכויות בניה מסוגים שונים. שונים כל-כך, שבד"כ אף אסורים בערבוב, החלפה או שינוי מיקומם (ואם מותרים (כמו, למשל, העברה מקומה מקומה לקומה) - אזי כהקלה בלבד). ראו גם בפרק ב', סעיף 3, בחוות דעתי. התקנון המוסכם "נותן" לכל דירה ¼ מכל אחת מהזכויות השונות" (ההדגשה שלי ה.א.) (סעיף 2.4.4.3 לתצהירו). 5. לפי חישוביו של הולצמן, גריידי מתכוונת לבנות חדר יציאה לגג בשטח כולל של 30.67 מ"ר (23מ"ר בצירוף ממ"ד) ולהשתלט על 98% משטח הגג שמעל דירתה, ולכן הוא מתנגד. הולצמן פנה לועדה המחוזית; יודגש, כי (בקשר לארזי בעלי הדירה האחרת שבקומה העליונה, הולצמן אף פנה לבית המשפט לענינים מינהליים), וכן הגיש ביום 25.11.97 בקשה בדרך המרצה (למתן צו מניעה, להפסקת העבודה על הגג ולסעד הצהרתי) נגד גריידי ונגד בעלי הדירה העליונה האחרת (ארזי). 6. ביום 10.2.98 ניתנה ע" השופט ד"ר מודריק החלטה בעתירה מינהלית 91/97 שהגיש הולצמן נגד ארזי ונגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן. העתירה, כאמור, הינה תוצאת דחיית התנגדותו של הולצמן לבקשת ההיתר להגדלת דירתם של ארזי. השופט מודריק קובע , בין היתר כי: "בעתירתו הצביע העותר על שורה של פגמים שנפלו בהחלטת הוועדה... אלא שבינתיים הגיש העותר - הולצמן תביעה לבית המשפט המחוזי שעיקרה טענה שאין לארזי זכות קניינית בלעדית ברכוש המשותף, היינו בגג וכי לכן יש למנוע את הבניה על הגג.." (ההדגשה שלי ה.א.). 7. טוענת ב"כ הועדה בסיכומיה, כי על פי פרוטוקול מיום 17.7.96 הולצמן הסכים בתמורה להסכמות. וכי משלא נראתה לו החלטת הועדה היה מקום לפנות בעתירה מינהלית (כשם שפנה לענין ארזי ). כל אשר פעל בענין גריידי שלח מכתב לועדה. משלא עתר - ההחלטה חלוטה. הולצמן בחקירתו הנגדית, כאשר בדבר תגובתו ופועלו בהמשך להחלטת הוועדה המתירה לגריידי לבנות כמבוקש על ידיה, השיב כי היה מאד בלתי מרוצה וההחלטה לא היתה מקובלת עליו, אי לכך, הגיש מכתב לועדה ובהמשך: "ש. פרט למכתב זה לא נקטת בשום הליך משפטי או כל הליך כלשהו. ת. לפי מה שידעתי אז וגם היום, גם כתוצאה מבירורים, אין צעד משפטי שאני יכול לעשות." (עמ' 40 לפרוטוקול). אודה על האמת, קראתי וחזרתי וקראתי את הדברים ששמעתים במו אזני בדיון ונדהמתי. מתן תשובה זו מפי מי שאינו מוותר על כל נסיון לפנות לרשויות, לערכאות בהמשך ובמקביל, ומי שעל החלטת הוועדה בענין דומה אם לא זהה לגבי משפחת ארזי - בעלי הדירה המקבילה לגריידי - על החלטה זו הולצמן לא סבר שאינו ודע כיצד לנהוג והגיש עתירה מינהלית, והנה הוא משיב שלידיעתו אז ואף עתה אין צעד משפטי שהוא יכול לעשות. יכול או לא יכול - עובדה שפנה לערכאות בענין ארזי. 8. הנה כי כן, טוענת ב"כ הועדה כל טיעוניו של הולצמן בנשוא התביעה שבפנינו אינם מתייחסים לוועדה שאינה עוד בת פלוגתא שלו. אכן, אף מפי בא כוחו של הולצמן עו"ד צורן נאמר לפרוטוקול: "אין לי טענת כלשהן כלפי ההיתר שניתן לנת' 3 (גריידי). (פרוטוקול מיום 2.3.04). עם זאת הוגדרה המחלוקת העיקרית על ידי עו"ד צורן. חדר הממ"ד על הגג, שלילת זכויות בנייה מאת התובע, והסתמכות הועדה המקומית על הסכמת התובע בועדת הערר. 9. להשלמת התמונה יצויין עוד, כי ב-1997 התברר, בפני המפקחת על רישום בתים משותפים, סכסוך בין גריידי לבין מי שהיו בעלים של הדירה, בקומה התחתונה (גווילי), מתחת לדירת גריידי. כן קיימת הסכמה בכתב מיום 13.11.97 בין גריידי לבין מי שהיו בעלים של הדירה הסמוכה לה בקומה העליונה (ארזי) לפיה "היות ולכל אחד מהצדדים בבעלותו דירה בקומה א'... הוסכם שלא תהיה התנגדות להרחבה ולבניה על גג הבית בהתאם... בניית כ-30 מ"ר על הגג (כולל ממ"ד). האישור לגביו הסכימו צדדים אלה הוא דו צדדי ". (יוער, כי חסרה הסכמה דומה בין אלה לבין הבעלים של שתי הדירות בקומה התחתונה, קומת הקרקע ככל הנוגע לפן הקנייני). ההסכם האמור נערך לאחר שניתנה החלטת המפקחת (מירה אריאלי) ביום 14.10.97 בבקשה למתן צו מניעה זמני במסגרתה קבעה מועד לקדם משפט ליום 16.11.97- בין הבעלים של הדירה אשר מתחת לגריידי לבין גריידי ). 10. בהחלטתה מיום 14.10.97 כתבה בין היתר,המפקחת בהתייחסה לסעיף 2 לתקנון המוסכם: "מתקין התקנון הקדים את המחוקק בשנים רבות (הכוונה לתיקון 18 לחוק המקרקעין) ויצר מסגרת גמישה לניצול זכויות הבניה בבית. אני גם סבורה כי למרות שהבקשה שבפני הינה בקשה למתן צו מניעה זמני, אני רשאית לקבוע לאור הקבוע בסעיף 71 ד'(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, אשר הוסף בתקון 18 לחוק המקרקעין, כי הוראות התקנון המוסכם החל על הבית גוברות על הוראות חוק המקרקעין בענין זה ואין צורך בהסכמה של שלושה רבעים מבעלי הדירות למתן הרשאה להרחבת דירה בבית בשטח הרכוש המשותף הסמוך וגובל עם דירה זו." "סעיף 2 לתקנון המוסכם מתיר לכל בעל דירה בבית את הרחבת דירתו ובלבד שלא ינצל יותר מרבע מזכויות הבניה הכוללות של החלקה. מדובר על זכויות הבניה של כל החלקה ולא על זכויות בניה המותרות בגג, במרתף או בחצר הבית". המבקשים לא הצביעו על פגיעה כלשהי העלולה להגרם להם עקב הבניה המיועדת, כאשר הם עצמם הרחיבו דירתם באמצעות בניית מרתף בשטח של 50 מ"ר (ההדגשות שלי ה.א.). המבקשים לא הצליחו להמציא ולו ראשית ראייה כי בבניה המבוקשת על ידי המשיבה ישנה חריגה ממכסת אחוזי הבניה המותרת למשיבה, כאשר אני מדגישה שהרחבת דירה המותרת לבעל דירה בבית על פי התקנון המוסכם הינה רק הרחבה על הרכוש המשותף הסמוך וגובל עם הדירה המיועדת להרחבה. בתקנון המוסכם אין התייחסות להרחבת דירה על רכוש משותף שלא סמוך וגובל לדירה המיועדת להרחבה." ברם, בפסק דינה מיום 18.10.98 אסרה המפקחת על גריידי לבנות על הגג שטח העולה על 11.5 מ"ר והורתה לה להרוס כל החורג משטח זה (פס"ד זה אושר במסגרת ע.א. 4436/98 ביום 23.9.99). 11. (מציין השופט מודריק, כי ביום 9.12.97 כאשר נדונה בפני השופט אפרים שלו המנוח בקשה לצו מניעה בעקבות תביעה זו, קבע בהחלטתו: "על פני הדברים נראה... כי בעוד שהמבקש ניצל את האפשרות להרחיב את דירתו, מבקש הוא למנוע, כטענתו, את אותה זכות מאת המשיבים המתגוררים בקמות העליונות וזאת בניגוד לאמור בסעיף 71(ג) של חוק המקרקעין... בנסיבות המקרה מאזן הנוחות פועל ללא ספק לטובת המשיבים... מטעמים אלה נדחית הבקשה הוצאת צו המניעה כנגד הרחבת הדירות על הגג על פי היתרים כדין שקיבלו המשיבים...". 12. עוד יובהר, כי במסגרת ת.א. 27796/97 ניתן פס"ד על ידי השופטת דותן בסכסוך שבין גריידי לבין גווילי ובקשתה של גריידי למתן צו מניעה שיאסור על גווילי לבצע עבודות בניה, אשר לטענתה של גריידי פוגעות בזכויות הקניין שלה ברכוש המשותף נדחתה (פסה"ד מיום 21.10.99). 13. השאלה בפני השופט מודריק היתה, אם לדון בעתירה במאוחד או בנפרד עם התביעה המהותית - הקנינית. השופט מודריק: "נראה לי שלב הענין הטעון בירור הוא הסוגיות הקניניות, היינו, יחס שבין כוחם של הבעלים של שלושת רבעי הדירות והרכוש המשותף בבנין לכוף את רצונם על בעל מיעוט הבעלות והזכויות ברכוש המשותף והיחס שבין עוולות הבניה שביצע העותר בעצמו בעבר וההסכמות שקיבל ושנתן בעבר לבין התנגדותו לפעולת הבניה הנוכחית. הטענות כנגד רשויות התכנון הן בגדר "תוספת נופך" "תוספת תפארת" לתביעה העיקרית." ו. ד י ו ן בהחלטת ועדת הערר מיום 9.1.97 נאמר, כי "התובע (הולצמן ה.א.) נתן הסכמתו לבניה המבוקשת על ידי המשיבה 2 (גריידי ה.א.)". הכוונה לבניית חדר בשטח 23 מ"ר וממ"ד בשטח 7 מ"ר על הגג. לפיכך קבעה הועדה בהחלטה, כי "בנסיבות אלה יש לראות את העורר ושכניו כמי שנתנו הסכמים לבניה המבוקשת ע"י המשיבה 2... ". בעקבות החלטה זו הוצא לגריידי ביום 1.6.97 היתר לבנות חדר יציאה לגג בשטח 23 ממ"ר וממ"ד בשטח 7 מ"ר. הוועדה המקומית (נת' 4) מבהירה, כי במתן ההיתרים לגריידי (והן לארזי) הסתמכה על הסכמת הולצמן. הולצמן בתצהירו ובסיכומיו השקיע מאמצים רבים להבהיר, כי את עמדתו שהתפרשה על ידי כל הגורמים האחרים כהסכמה יש להבין באופן שונה מזה שהובן על ידיהם. לא היה זה "רגע של רצון טוב" "רגע של חסד" כמתואר על ידי ב"כ הוועדה בסיכומיה. לא היתה זו הסכמה לבניה הדדית כפי שמפרש ב"כ של גריידי, אשר מבקש לאמץ את האמור בהחלטה מיום 9.1.97 כמצוטט בסיכומיו: "27. התובע הגיש ערר לועדת ערר מחוזית, אך זו דחתה את הערר בהחלטתה מיום 9.1.97, וכך כתבה בהחלטתה: "אולם במקרה הנדון אין להתעלם מן העובדה כי הן העורר עצמו והן שכניו - ה"ה גוילי המתגוררים בקומה א' של הבנין בקשו בעבר היתר לבנית מרתף, הצהירו בפני ועדה זו, בדיון שנערך ביום 17.7.96 כי הם מסכימים לבניה על הגג על ידי בעלי הדירות בקומה ב'". ובהמשך: 'בנסיבות אלה יש לראות את העורר ושכניו, ה"ה גוילי כמי שנתנו הסכמתם לבניה המבוקשת ע"י המשיבה 2, ולפיכך מתקיים התנאי שבסעיף 77(1) לתכנית המתאר רג/340/ג/1". ראה העתק החלטה מיום 9.1.97 מוצג ו' בתיק המוצגים". ז. משמעות "ההסכמה" של הולצמן 1. התקנון המוסכם נחתם ביום 29.1.78, שנים רבות לפני פרסום תב"ע מרתפים למתן תוקף בשנת 1992. הצדדים שחתמו על התקנון התייחסו למצב הקיים ולרצון המשותף להרחבת דירותיהם במפלס הדירה זו מעל גבי זו. בעת החתימה על התקנון המוסכם לא עלתה על דעת החותמים אפשרות של בניה על הגג ובודאי לא על בנית מרתף פרטי מתחת לדירות בקומת הקרקע. לכן לא ניתן להפעיל את הוראת התקנון המוסכם לגבי תב"ע גגות ותב"ע מרתפים שהן תוכניות בניה ספציפיות. 2. בא כוחה של גריידי בסיכומיו מטעים, כי הולצמן חוזר בו מהסכמתו. בא כוחה של גריידי רואה בעמדת הולצמן משום הסתייגות. וכך הוא מנסח את עמדת גריידי" : "התובע מסייג כיום את הסכמתו בפני ועדת ערר לבנית חדר יציאה בשטח 11.5 מ"ר ולא לשטח של 23 מ"ר עפ"י המותר בתב"ע גגות. זוהי התחכמות של התובע לאחר מעשה, שאין לה אחיזה בהחלטות ועדת הערר המחוזית. בפני ועדת הערר היתה מונחת בקשת הנתבעת 3 (וארזי) לבנית חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר וכן ממ"ד בשטח 7 מ"ר וכן בקשת התובע (וגוילי) לבנית מרתף פרטי. ההסכמות ההדדיות היו למלוא הבקשה של כל אחד מהצדדים. התובע נתן הסכמתו לבניה על הגג את מה שמופיע בבקשה להיתר שהיתה בפני ועדת הערר וכך גם קבעה ועדת הערר בהחלטתה מיום 9.1.97: "בנסיבות אלה, יש לראות את העורר ושכניו ה"ה גוילי כמי שנתנו הסכמתם לבניה המבוקשת ע"י המשיבה 2." 3. עו"ד קימל חקרה את התובע אף היא על גירסתו זו והציגה לו את השאלה הבאה (עמ' 55 שורות 5-13): ש. למה בעצם התכוונת בהסכמה שלך בועדת הערר, אם אתה טוען שגב' גריידי רשאית לבנות לפי התקנון המוסכם אז למה נחוצה היתה ההסכמה שלך, הרי אתה ביקשת הקלה לגבי המרתף והיתה התנגדות שכנים ואז בועדת ערר הוחלט שאתה מוותר והקומה העליונה מוותרת. העד: השאלה כל כך ארוכה ואני עם כל כך הרבה דברים לא מסכים שאני כבר לא יודע על מה אני צריך לענות." התשובה לשאלה זו ברורה. אם לבנית חדר יציאה בשטח 11.5 מ"ר הנתבעת 3 לא היתה צריכה הסכמת התובע, הרי שהסכמת התובע נדרשה לבנית חדר יציאה בשטח 23 מ"ר. התובע לא רצה לתת את התשובה הזו שהיא האמת ובחר להתחמק בצורה לא אלגנטית משאלה זו ומשאלות חוזרות. 4. עוד טוען ב"כ של גריידי, כי מאחר וההקלה נתונה לשיקול דעתה של הועדה המקומית, היא עכבה מתן ההיתר עד שהתובע וגוילי יסכימו למתן היתר לנתבעת 3 (ולארזי) לבנית חדר יציאה לגג עפ"י הבקשה להיתר שהגישו עפ"י תב"ע גגות. על כך העיד האדריכל מוראד, סגן מהנדס העיר, בפני ועדת הערר (ראה פרוטוקול הדיון מיום 23.12.96 מוצג ה').על כך העיד מר שרם מהנדס בפני כב' בית המשפט ואכן עולה מהראיות שבפנינו, כי כאשר התובע וארזי נתנו את הסכמתם לבקשה להיתר בניה שהגישה הנתבעת 3, שחררה הועדה המקומית את היתר הבניה לתובע ולגוילי. אכן הולצמן מחזק העמדה הנ"ל כאשר הוא כותב בסיכומיו: "4.3.2.2.1 במקרה הנדון: מאחר שגריידי וארזי ביקשו וקיבלו היתר לבניית 30 מ"ר (ויותר), פירושו שלכל אחד מהם הותר להקטין את שטח הבנייה המותר לכל הדיירים בשיעור כזה (שיעור של כ-53% מסך השטח המותר לבנייה על הגג (לאחר ניכוי שטח חדר המדרגות המשותף). 4.3.2.3 למען הסר ספק: להבנתי, ואין לי ספק בה, מרגע שנחתם התקנון המוסכם - רשאים בעלי דירות הקומה השניה לעשות שימוש ולממש את חלקם בזכויות לבניית חדרי יציאה לגג, גם אם, ע"י כך, הם מקטינים השטח המיועד לבנייה עבור כלל הדיירים - ומשום כך לא התנגדתי, מעולם, שייעשו זאת (ובתנאי שלא יעשו שימוש ביותר מ-¼) מהזכויות/ שטח המותרים לבנייה על הגג (לאחר ניכוי חלקם בחדר המדרגות המשותף) - כאמור, גריידי וארזי לא עמדו בתנאי זה). 4.3.3.1 גריידי, ארזי והוועדה המקומית החליטו על דעת עצמם, מבלי להתייעץ איתי כלל, ולמרות שהתרעתי על כך, היכן למקם את השטח ה- 25% המשותפים". 5. לשיטתו של הולצמן הוא לא התבקש לוותר ולא ויתר על דבר, ולא נתן הסכמתו בתמורה, שהרי אם תמצי לומר שהסכמתו לכאורה ניתנה בתמורה להסכמת גריידי לבנית המרתף על ידיו כמרתף "פרטי", הרי שגריידי מעולם לא הסירה התנגדותה לבקשתו של הולצמן לאישור הקלה לבניין המרתף. האישור לבנית מרתף פרטי ניתן מכח הקלה וללא קשר לבניה על הגג. ח. התקנון המוסכם 1. הולצמן מפרט את הדרך בה יש לפרש, להבנתו, את התקנון המוסכם. בכלל, ובעיקר בהקשר לזכויות (שטחי) הבנייה השייכות וניתנות למימוש לבעלי כל אחת מהדירות: התובע טוען, כי התקנון המוסכם מקנה לכל אחד מארבעת בעלי הדירות ¼ מהזכויות המוקנות לחלקה, אותם הוא רשאי לנצל "על הרכוש המשותף הסמוך והגובל עם דירתו" [כלומר, גם מעליה (הדירות העליונות) וגם מתחתיה (התחתונות)]. התובע מוסיף וטוען, כי משתמע מהתקנון ומההגיון (וההגינות), כי כל אחד מבעלי הדירות רשאי גם לנצל ולהשתמש בשטח משותף נוסף, עבור מה שנדרש למימוש נאות של ¼ הזכויות הנ"ל (כמו תקרה מוגבהת למדרגות, שתאפשר העליה לחדר היציאה לגג, וחצרות אנגליות, לצורך אוורור מרתפים) - ראו הרחבות בסעיף 2.4.4 מעמ' 7 ב תצהירו). הולצמן במסגרת חקירתו נשאל ע"י ב"כ של גריידי (עוד ששון): "... אתה מסכים איתי שאתה לבד לא יכול לבקש היום לבנות חדר שירות על הגג? תשובת הולצמן: "מבחינת התקנון המוסכם אסור לי..." (עמ' 46 לפרוטוקול). אינני מקבלת פרשנותו של הולצמן בכל הנוגע לפן המינהלי. בכל הנוגע להיתרי בניה שומה עלינו לזכור ולהקפיד על כך, כי הפונקציה המוטלת על הוועדות היא תכנונית בלבד ובשום מקרה לא תכרענה בשאלות הקניניות לגופו של ענין (בג"צ 1567/90). 2. נשוא הדיון שהתקיים ביום 17.7.96 ההתנגדות לגבי התכניות שהוגשו - כמות שהן. ועל כן אני רואה לקבוע, כי הסכמה שהובעה התייחסה לאישור התכניות כפי שהוגשו, לא בהסתייגויות, ולא בשינויים כלשהם. גם בא כוחו (כפי שצוטט לעיל) הצהיר לפרוטוקול בית המשפט, כי אין למרשו טענות כלשהן כלפי ההיתר שניתן לגריידי. לא בכדי ציטטתי חלק ניכר מפרוטוקול הועדה, לרבות דברי הולצמן בלא להוציאם מההקשר. הולצמן בעת הדיון בועדה היה מודע לכך שלועדה אין סמכות להכריע בעניינים קניינים, כפי שהתבטא, היה מודע לכך שקיים הסכם בטאבו. הולצמן היה מודע לכך שבגין כל הכרעה של הועדה בנושא המינהלי עומדת לרשות הנפגע זכות פניה לבית המשפט והוא לא פעל כך באשר לגריידי. 3. הולצמן מנוע, איפוא, מלהביע התנגדות להחלטת הועדה במישור התכנוני. לפיכך ראוי היה לדחות את תביעתו למתן צו מניעה כמבוקש על ידיו בסעיף 20א על סעיפי המשנה שבו. הסעד המבוקש בסעיף 20ב מיותר ככל שהוא קיים בתקנון ובלתי ראוי אם ועד כמה שעומד בניגוד או בשונה ממנו. הבית נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, קיים תקנון ומסמכים אלה והם בלבד מגדירים את "הרכוש המשותף" כהגדרתו בחוק. 4. דין התביעה כנגד הועדה להידחות. אמנם התכנון ככלל אינו מודרך על פי בעלויות: הוא נגזר מצרכים התכנוניים ולא אחת הוא נקבע מנותק מהבעלויות (ר, ד. אילוז "מעמדם המשפטי של בעלי מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה חדשה" מקרקעין א(4) (2002), 62,63). (במאמר מוסגר ייאמר, כי הצמדת גג, למשל כשלעצמה, אינה מבטיחה זכות לבניה על הגג אפילו בעלים של גג חייב לקבל מאת כל בעלי הדירות שבבית הסכמה לכך שהוא יהיה זכאי להשתמש באחוזי הבניה שיהיו לבית, כי הדירות שיבנה יהיו בבעלותו, וכי הוא יהיה מוסמך לבקש בשם כל בעלי הדירות את תיקון צו הרישום כדי שכל דירה שיבנה תירשם כדירה נפרדת, עם חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף). 5. השאלה האמיתית והעיקרית שעלינו לבחון מתייחסת לפן הקנייני, אשר אינו בסמכות הוועדה. אשר עמד לדיון בפניה ולהכרעה מצוי כולו במישור התכנונו. אכן היבטים תכנוניים אינם מנותקים מהיבטים קנייניים, הם כרוכים זה בזה אולם ניתן להפרידם. פרופ' דויטש קניין (תשנ"ז כרך א' 695). "אין צריך להרחיב כי זכות הבנייה מבחינת דיני הקנין מצויה במישור אחד וקיומו של היתר בנייה מן הוועדה המקומית הוא ענין למישור אחר. קיומו של היתר בנייה אינו מצביע על כך שהבניה היא חוקית, אלא אך ורק על כך, כי היא חוקית מבחינת דיני התכנון והבניה. עדיין אין מניעה כלשהי לתקופה של הבנייה על פי דיני הקנין. לפי הכללים הרגילים רשויות התכנון אינן בודקות את התקינות של הבנייה מן הצד של זכויות הקניין, וכל בעל דירה יכול להשמיע התנגדות, אשר תישקל לגופם של דיני התכנון בלבד". 6. אין מחלוקת, כי לא היה בכוונת המחוקק להרחיב את זכות הערר לנושאים קניניים . תקנות התכנון והבניה מקנות זכות התנגדות לבעלי דירות בבית משותף, המתנגדים לבניה המבוקשת. אם נדחית התנגדותם על ידי הוועדה המקומית פתוחה הדרך לפנות לערכאות המוסמכות לדון בטענותיהם במישור הקנייני. כאן מתחייבת מעין הכרעה בין זכויות, לכאורה נוגדות. הכרעה כזו מחייבת איזון קיומה של תכלית ראויה ומידתיות בפגיעה בזכות האחת כדי לאפשר מימושה היחסי של הזכות האחרת. וכל עוד לא נבחנו הזכויות במישור הקניני על ידי מי שאמון על כך - לאמור שמאי נתחייבה פגיעה יחסית בזכויות קנין . "זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות לה במשותף. אולם בעלים במשותף של זכויות בנייה יכול לוותר עליהן ולהעבירן לאחר. כזה הוא המקרה שלפנינו: כאשר הסכים המשיב, שהמערער יבנה על גג הבניין, הסכים לאפשר למערער להשתמש באחוזי הבנייה של הבניין. הסכמה כזו לבנייה, שניתנה מראש, די בה, ואין צורך בהסכמה נוספת (ע"א 239/79 בעמ' 811)." (הנשיא שמגר בעא 432/83 שאול מזרחי נ' מרדכי חביב מ(4) 673, עמ' 680). 7. עולה, איפוא, כי מימושן של הזכויות התכנוניות (או למצער חלקן) אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם הזכויות הקניניות, כפי שהתגבשו ברישום ובתקנון המצוי על הסעיפים המיוחדים שהוספו במיוחד לבנין זה. התביעה שבפנינו מצויה בתחום זה. ט. סיכומו של דבר: 1. העתקת התנגדותו של הולצמן למישור הקנייני, עושה במובן המעשי פלסתר את הסכמתו שניתנה במסגרת הדיון בפני הוועדה. הולצמן במקצועו אדריכל ולכן טענתו כי תגובתו לשאלת היו"ר אם מסכים ותגובתו הכללית, יש בה במובן מסוים משום היתממות. עם זאת פרשנותו לענין סעיף 2 לתקנון המוסכם הינה סבירה בכל נוגע לצד הקניני. לאמור - ההסכמה היא עקרונית והיא מתייחסת לבניה - הסכמה שלטעמי אינו יכול לחזור בו לגביה. אולם אין בהסכמה זו כדי לותר על זכויות קניניות אשר לגביהן לא נערכה שומה ולא נקבע ובוצע איזון משאבים. צודק הולצמן בטיעונו, לפיו לא הרי זכות בניה במרתף למשל, כזכות בניה על הגג. זכויות הבניה כוללות זכויות שונות במיקומן במהותן באופין בערכן ובאפשרויות השימוש המותרות בהן ובהגבלות החלות עליהן.לכן כאשר נקבע בתקנון, כי לכל בעלים של דירה ¼ מזכויות הבניה הכוללות של החלקה אין המשמעות כי מבחינה קנינית האחד ינצל זכויות בניה ששיעורן עולה על ¼ במסגרת סוג מסוים של זכויות הגם שלא ינצל זכויות בניה בשיעור מופחת או מ1/4 במסגרת סוג אחר של זכויות. 2. עיון בפרק הרלבנטי לעניננו בחוק המקרקעין מלמדנו כדלקמן: סעיף 71ב דן בשנויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון: תשנ"ה). וקובע : "(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. (ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה. (ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. (ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. (ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה." רק לאחר שלב זה תהא משמעות מעשית להסכמה בהיבט הקנייני. 3. אכן כל עוד לא נערכה שומה שתגדיר ערך ו"תתרגם" לשווי כספי את הזכויות בעלות האופי השונה, בחלקים השונים של הרכוש המשותף, וכל עוד לא נקבעו תשלומי איזון - זכויות קניניות לא תוענקנה למי שיבנה על הרכוש המשותף בהתאם לתכניות שאושרו ועל אף שהבנייה תיעשה בהיתר. עם זאת, אני רואה לדחות את התביעה בהיות הסעד המבוקש - סעד מן הצדק - צו מניעה - סעד המותנה בהתנהגות מי שמבקשו, ואין הכוונה למי שמביע הסכמה אשר "ניתוחה" על ידיו הוא עושה אותה פלסתר. 4. התוצאה היא, איפוא, שהתביעה נדחית. י. סוף דבר אינני יכולה לסיים פסק דין זה מבלי להביע את מורת רוחי מהתנהלות הדיון על ידי התובע עצמו ואבהיר: התובע, כאמור אדריכל במקצועו, שכר שירותי עו"ד כיאה, אולם מצא לנכון לערוך את מירב המסמכים המשפטיים בעצמו ובדרכו שאינה דרך מי שאמון על המקצוע: לא זו בלבד שהאריך וחזר על דברים, אלא נקט דרך של הפניות להפניות אחרות, דרך שאינה מקובלת והיה בה כדי להקשות לסבך ולגרום לב"כ הצדדים האחרים, ואף לבית המשפט, להתייגע יגיעות רבות כדי לבור את התבן מן הבר, הוא חזר על דברים מספר פעמים בדרכים מדרכים שונות - וכל זה, כאמור, כאשר לצידו עומד פרקליט הבקיא במהות ובהליכים. דברי מתייחסים לא רק לחומר שבכתב אלא גם לדיונים שהתנהלו באולם. לאלה נדרש אורך רוח בלתי רגיל מטעם ב"כ הצדדים האחרים ולא פחות מטעם בא כוחו של התובע, אשר עשה מלאכתו נאמנה, אולם הודרך ומן הסתם הופרע על ידי התובע ללא הרף. מובן שאין, ולא היה באמור, כדי להשפיע על פסיקתי לגופה, אולם יש בו כדי להשפיע על נושא פסיקת ההוצאות. נעלה מכל ספק, שניתן היה לקצר משמעותית את היריעה ולצמצם את הזמן שהוקדשו לניהול התביעה וזאת- אילו התאפשר לב"כ התובע לבצע את תפקידו בדרך המקובלת והנהירה לכלל ציבור עורכי הדין, קל וחומר לפרקליט מנוסה שהתובע מינה אותו לייצגו. התובע ישא בהוצאות הנת' 3 כרמלה גריידי וכן בשכ"ט עורך דינה בסך 40,000 ₪ + מע"מ; התובע ישא בהוצאות הנת' 4 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ר"ג וכן בשכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ + מע"מ. שכר הטרחה צמוד למדד ובצירוף ריבית ממועד פסק-הדין ועד לתשלום בפועל. חצרגג