האם מוסמך בית משפט שלום ליתן פסק דין המצהיר על ביטול הסכם למכירת מניות באיגוד מקרקעין? לא מצאתי בהלכה הפסוקה הכרעה בסוגיה האמורה אשר התעוררה בפני. 1. בית המשפט התבקש ליתן פסק דין הצהרתי לפיו חוזה מכר שנחתם בין הצדדים ביום 2.5.00 (להלן: "חוזה המכר"), שעניינו מכירת המניות של הנתבע לתובעת באיגוד מקרקעין, הינו חוזה בלתי חוקי ועל כן בטל מעיקרו. 2. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, סברתי כי מתעוררת בתיק שאלת סמכות עניינית של בית המשפט ליתן סעד כאמור. מאחר ולא מצאתי הלכה בסוגיית הסמכות העניינית במקרה כגון דא, ביקשתי מהצדדים את התייחסותם. הנתבעת סבורה כי אכן יש להעביר את התיק לבית המשפט המחוזי מחמת חוסר סמכות עניינית. התובעת הודיעה לבית המשפט כי אף לאחר חיפוש בהלכה, אין לשאלה תשובה חד משמעית ואין לה התנגדות להעברת ההליך לבית המשפט המחוזי. 3. תמצית עובדות המקרה הדרושות לצורך ההכרעה הינן: העיסקה ביסוד חוזה המכר היא מכירת 99 מניות של הנתבע באיגוד מקרקעין בשם "חברת חוף השנהב השקעות בע"מ" (להלן: "האיגוד"). אין מחלוקת כי הרכוש היחיד שבבעלות האיגוד הינו מחצית מנכס מקרקעין הנמצא ברחוב המלאכה 16, 18 בחיפה והידוע כחלקות 9 ו- 10 בגוש 10901 (להלן: "הנכס"). זכויות האיגוד בנכס אף רשומות על שמו של האיגוד בלשכת רישום המקרקעין בחיפה. בהתאם להסכם המכר, רכשה התובעת 67 ממניות התובע באיגוד שהקנו לה 33.5% מהון המניות של האיגוד ושיעור זה בנכס. לטענת התובעת הסכם המכר הוא בלתי חוקי ובטל מעיקרו. התובעת אף מבקשת סעד מישני, ביטול חוזה הלוואה שבין הצדדים שנערך באותו מועד. הצדדים מסרו דיווח על העסקה לרשויות מס שבח שהוציאו שומה. פקיד השומה לא קיבל את השומה כפי שנקבעה על ידי הצדדים ושם את העיסקה לפי מיטב השפיטה. 4. שאלת סמכותו העניינית של בית המשפט לדון בתביעה מתעוררת נוכח האמור בסעיף 51(א) לחוק בתי המשפט, תשמ"ד - 1984 (להלן: "החוק") הקובע כדלהלן: "51.(א) בית משפט שלום ידון באלה: (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים. (3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין; העולה על שבע שנים". (ההדגשה שלי-א.א.). 5. אין חולק כי לאור הוראת סעיף 51 (א) לחוק, לא מוסמך בית משפט השלום לדון בתביעות שעניינן הענקת זכויות בעלות במקרקעין או ביטולן של אלה, ונשאלת השאלה האם מגבלה זו חלה גם על תביעות לגבי בעלות במניות באיגוד מקרקעין. 6. ברי, כי אם היתה במקרה שבפני הקנייה ישירה של זכויות במקרקעין שלא באמצעות איגוד מקרקעין, אזי ללא ספק הסמכות לדון בתובענה מוקנית לבית המשפט המחוזי. בדומה, גם אם נשוא התביעה היה ביטול או הקניית זכויות בקרקע של איגוד המקרקעין עצמו, בהבדל מבעלי המניות, הסמכות היא לבית המשפט המחוזי. בענייננו מדובר בזכויות באיגוד במקרקעין, בהבדל מזכויות ישירות במקרקעין, והשאלה האם יש בדבר כדי לשנות לעניין סמכות בית המשפט. 7. איגוד מקרקעין המונח "איגוד מקרקעין" אינו מופיע בחוק בתי המשפט, תשנ"ד - 1984 או בחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. הגדרת המונח מצויה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג - 1963, הקובע בסעיף 1 כדלהלן: "איגוד מקרקעין" - איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין". קרי, כל הזכויות של איגוד מקרקעין הן מקרקעין. מכאן, בעל מניות באיגוד מקרקעין מחזיק בעקיפין באמצעות איגוד המקרקעין, אך ורק בזכויות במקרקעין, וזאת בהבדל מבעלים של מניות בחברה שאינה איגוד מקרקעין שאז הוא מחזיק באמצעות החברה ברכוש אחר שאינו מקרקעין או שאינו רק מקרקעין. 8. ביטוי לבעלות במקרקעין במקרה שבפני ניתן למצוא אף במבוא להסכם המכר שאותו מתבקש בית המשפט לבטל, בו הובהר במפורש על ידי הצדדים כי הממכר שהתובעת רוכשת מהנתבע יקנה לה את "הבעלות ב - 33.5% מהון המניות של החברה (להלן: "המניות") וב - 33.5% ממלוא הזכויות בנכס ומכלל הזכויות האחרות מכל מין וסוג שהוא בחברה, ולרבות מלוא זכויות הבניה הצמודות לנכס (להלן: "זכויות המוכר")". (ההדגשה שלי-א.א.). היינו, גם הצדדים ראו באופן החזקת המניות באיגוד רק כאמצעי טכני לבעלות בנכס, ובפועל ראו בעיסקה מכירת זכויות בקרקע. 9. החזקת המקרקעין באמצעות איגודי מקרקעין נעשתה בעבר בעיקר על מנת להימנע מתשלומי מסים, כאשר במהות אין הבחנה בין בעלות ישירה במקרקעין לבין בעלות במניות באיגוד המקרקעין. 10. סבורני, כי אחת המטרות ביסוד הגבלת סמכות בית משפט השלום לדון בתביעות הנוגעות למקרקעין הוא הצורך במתן צווים שיפוטיים לממונים על המרשם לצורך ביצוע רישומים שונים בקשר עם הבעלות במקרקעין, כגון לשכת רישום המקרקעין. המחוקק ייחד את הסמכות בעניין זה לבית המשפט המחוזי. אף כאשר מדובר בביטול או בהקניית זכויות באיגוד במקרקעין, נדרשים צווים של בית משפט, לפי שהעברת הבעלות במניות או ביטולה מחייבת דיווח ברשויות מס שבח מקרקעין וכן ברשם החברות וללא צווים כאמור לא ניתן יהיה לבצע את הרישומים. 11. הוראת סעיף 51 לחוק אינה מצמצמת את הסמכות העניינית של בית משפט השלום רק למקרים של בעלות ישירה במקרקעין, אלא לכלל ענייני המקרקעין לפי שנאמר בו במפורש "תביעות הנוגעות במקרקעין". מכאן, שאף לגבי בעלות באמצעות איגוד במקרקעין אין בית משפט השלום מוסמך. 12. לעניות דעתי, כל הבחנה לעניין הסמכות בין מקרה של מכר מקרקעין לבין מניות באיגוד היא מלאכותית, לפי שאם התכלית החקיקתית הינה שיש להגביל את בית משפט השלום מלדון בתביעות במקרקעין, אזי מגבלה זו חלה גם כאשר מדובר במניות באיגוד במקרקעין. אופן החזקת הבעלות במקרקעין אינו צריך להוות הבחנה מאחר ואין נפקא מינה אם הבעלות בקרקע היא במישרין או בעקיפין באמצעות החזקת מניות באיגוד במקרקעין. כל פרשנות אחרת תשים לאל את תכלית החקיקה. 14. אמנם נשמעה הדעה כי מן הראוי לשנות את החקיקה בעניין זה, אך כזאת טרם נעשה. מן הראוי להפנות לעניין זה להלכה הפסוקה, אשר, כאמור, לא דנה בשאלה זו במפורש, אך בדברים שנאמרו יש נפקות אף לצורך ההכרעה בעניין שבפני: בע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה (2) 749, 755-756 פסק בית המשפט העליון כדלקמן: "אולם בעניינו מסורה הסמכות הייחודית לדון בתביעות הנוגעות למכר דירה, לבית המשפט המחוזי, תוך שלילה מפורשת של סמכותו של בית משפט השלום לדון בעניינים אלה. בית המשפט המחוזי הוא זה המוסמך לפסוק בשאלת ביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזה המכר... אולם כל עוד לא תוקן המעוות בחקיקה, לא בידנו להעניק לבית משפט השלום ב"חקיקה שיפוטית", סמכות לא לו, שאינה עולה בקנה אחד עם הגדרת הסמכויות שבחוק בתי המשפט, לחרוץ גורלן של תביעות הנוגעות למקרקעין". לאור כל האמור, מסקנתי הינה כי לעניין סמכות בית המשפט אין הבדל במקרה של ביטול חוזה מכר רכישת מניות באיגוד מקרקעין לבין ביטול בעלות במקרקעין ובשני המקרים הסמכות היא לבית המשפט המחוזי. לפיכך ומכוח סמכותי על פי סעיף 79 לחוק, אני מורה על העברת התיק לבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו. מובהר כי אין בהחלטה זו בכדי לגרוע מכל החלטות שניתנו במסגרת הליכי ביניים. חוזהמקרקעיןדיני חברותביטול חוזהמניותאיגוד מקרקעיןאיגוד