לפני בקשה לסילוק התביעה על הסף, בין היתר, מפאת העדר סמכות עניינית, מעשה בית דין, מניעות, אי מיצוי הליכים ואי צירוף צדדים רלבנטיים. כתב התביעה עוסק במספר סוגיות עובדתיות הקשורות להליכי התכנון של תכנית שינוי מתאר מס' רח/2110, שננקטו לצורך איחודם וחלוקתם של המקרקעין הכלולים בתחומה- בהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), נערכה טבלת איזון שהיתה אמורה לבטא חלוקה יחסית נכונה של מלוא הזכויות במקרקעין (נספח י"ג לבקשה). המשיבים טענו, כי בטבלת האיזון נפלו פגמים מהותיים אשר בגינם לא נשמר יחס הזכויות הנדרש והזכויות שיוחסו להם הוערכו בשווי הגבוה בהרבה מעל לשווין הריאלי (וכל זאת גם לאחר שהוכנה טבלת איזון מתוקנת, לאור התנגדות המשיבים לתכנית המקורית). בגין רכיב עובדתי זה עתרו המשיבים להורות למבקשת מס' 1 לשלם להם הפרשי איזון. המשיבים טענו כי על פי התכנית רח/2110 הופקעו מעל ל-40% מהמקרקעין שהיו בבעלותם, ללא תשלום פיצויים. בהתאם לכך, עתרו המשיבים להורות למבקשת מס' 1 לפצות אותם בגין השטח החורג שהופקע (מעבר ל-40%), וזאת על דרך תשלום פיצויים או או השבת שטח בשווי זהה. המשיבים טענו כי הפקעת שטח מסויים לצורך "אזור ספורט מיוחד", אינה מהווה הפקעה לטובת מטרה ציבורית מותרת או ידועה מכוח חוק התכנון והבנייה. לפיכך, טענו המשיבים כי הם זכאים לפיצוי באופן יחסי לשיעור זכויותיהם בשטח זה. בנוסף, נטען בכתב התביעה כי לצורך ההליכים שהתנהלו כנגד המבקשות לצורך תיקון טבלאות האיזון, הוצאו הוצאות כספיות רבות, שיש לחיייב את המבקשות בתשלומן. במסגרת הליכי אישור התכנית הוגשו התנגדויות שונות, בין היתר מטעם המשיבים, שנדונו על ידי רשויות התכנון. בסופו של דבר (ולאחר סיום הדיון בשתי עתירות מנהליות כנגד מתן תוקף לתכנית), פורסמה התכנית ברשומות למתן תוקף מיום 5/1/04. בכתב התביעה עתרו המשיבים לקבלת סעדים כספיים בגין רכיבים אלה, בסכום כולל של עד 4,500,000 ₪. בנוסף, עתרו המשיבים להצהיר כי קיימת להם זכות לקבל את החלק היחסי שנלקח מהם בשל חלקם היחסי במימון הוצאות תכנית המתאר. במסגרת בקשתן, הביעו המבקשות את עמדתן העובדתית בנוגע למסכת האירועים הרלבנטיים לתביעה, וטענו כי לאור אופן התנהלות הדברים בפני רשויות התכנון, לא אמורה להיוותר למשיבים כל טענה כנגד התכנית או כנגד טבלת האיזון. המבקשות טענו, כי המשיבים ויתרו על כל טענה בנוגע לתכנית או לטבלת האיזון, ולכן הם מנועים מלהשיג בשלב זה על תוצאת התכנית. לעומתן, טענו המשיבים, כי בשום שלב הם לא התכוונו לוותר על איזון יחסי ראוי של הזכויות במגרשים, ואין מקום לטענה בדבר מניעות כלשהי מצידם. המבקשות מסתמכות בטענותיהן על מכתב מיום 12/3/03 שהפנתה ב"כ המשיבים לגב' אפרת חובשי, הממונה על מחלקת בניין עיר בועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (נספח ל"א לבקשה), בו נעשה ניסיון להשיג הסכמה כלשהי בנוגע לאופן עיצוב התכנית, ונאמר בו, בין היתר, כי- "מרשיי סבורים שבהקצאת הזכויות האמורות, אין כדי להוות מענה להיקף הזכויות לו הם זכאים, ביחס להיקף הזכויות שהוקצו לבעלים אחרים בתחום התכנית. עם זאת, במטרה להביא את הליכי התכנון הממושכים ביותר לסיומם, קיבלו מרשיי הצעת הח"מ לקבל "הדין"...". מנוסח הדברים, ניתן להסיק כי אכן מדובר בניסיון להשגת הסכמה ללא כל התחייבות מצד המשיבים לויתור עתידי על זכויותיהם, ובהתאם לכך אין מקום לקבוע, בהסתמך על המכתב, כי קמה מניעות כלשהי מצידם להשיג על התכנית כעת. המבקשות טענו, שבעבר הוגשו שתי עתירות מנהליות מטעם שניים מבעלי הזכויות ובשתיהן המשיבים צורפו לה כצד - עת"מ 1209/03 הוגשה מטעם מר משה תמר, שלבסוף קיבל את המלצת בית המשפט ומחק את העתירה, ועת"מ 1122/03 הוגשה מטעם מר נתנאל שוקרי, והיא נדונה לגופו של עניין ונדחתה. לטענת המבקשות, עתירות מנהליות אלה, שדנו בנשוא התביעה הנוכחית, מגבשות מעשה בית דין כנגד תביעתם של המשיבים (שכאמור, היו צד להן). המשיבים טענו, כי שתי העתירות המנהליות שנדונו בעבר, הוגשו על ידי בעלי זכויות אחרים, ואילו המשיבים עצמם רק צורפו כמשיבים להן. למעשה, עתירות אלה התייחסו לאי סדרים בהליך התכנוני שקדם לאישור התכנית, בעוד שהתביעה הנוכחית עוסקת בהשלכותיה של התכנית. לפיכך, לא מתגבש בענייננו העיקרון של מעשה בית דין. כידוע, הרציונל העיקרי שביסוד הכלל של מעשה בית דין הוא מניעת הכרעות סותרות. מרציונל זה נובעות שתי מסקנות אופרטיביות - (א) מעשה בית דין יכול לחול גם כאשר אין זהות מוחלטת בין בעלי הדין בשני ההליכים, ובתנאי שקיימת קירבה משפטית ביניהם (ע"א 718/75 שרה עמרם נ' גד סקורניק, פ"ד לא(1) 29; ע"א 7401/00 יעקב יחזקאלי נ' מרדכי גלוסקה, פ"ד נז(1) 289). (ב) מעשה בית דין חל לא רק על סוגיות שנדונו בפועל בהליך הקודם או נטענו על ידי מי מהצדדים, אלא גם על סוגיות שבאופן פוטנציאלי ניתן היה לדון בהן בהליך הקודם, אך לאור אופן ניהולו על ידי התובע, הן נותרו ללא התייחסות עניינית (ע"א 4087/04 מוטי גורה נ' בנק לאומי בישראל בע"מ, תק-על 2005(3) 3036). לצורך בחינת התגבשותו של מעשה בית דין בענייננו, קיימת רלבנטיות למהותן של שתי העתירות המינהליות שהוגשו, מידת מעורבותם של המשיבים בהן והנושאים שנדונו בהן. עת"מ 1122/03 (נספח ל"ד לבקשה) הוגשה ביום 27/2/03 על ידי מר נתנאל שוקרי כנגד המבקשות וכנגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, והמשיבים מס' 1-4 בבקשה שלפני צורפו גם לה כמשיבים (בניגוד למשיב מס' 5 שלא צורף). העתירה הוגשה כנגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז בישיבתה מיום 24/11/02 בדבר אישור תכנית המתאר מספר רח/2110. מר שוקרי טען שהתכנית מקפחת את זכויותיו ומיטיבה עם בעלי קרקע אחרים, ושטבלאות האיזון הן בלתי ריאליות ולא כוללות ערכים התואמים את השווי האמיתי של המקרקעין. לטענתו, גם בטבלת האיזון המתוקנת נפלו פגמים מהותיים והיא נערכה ללא הקפדה על עקרונות הליך איחוד וחלוקה שבסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה. מר שוקרי טען, כי בישיבת הוועדה המחוזית מיום 24/11/02 הוא הביע את התנגדותו לתכנית המתאר, אך התנגדותו נדחתה מנימוקים שאינם עומדים במבחן הסבירות. מר שוקרי הסביר את הצורך בצירוף המשיבים מס' 1-4 (ולא רק הם) כמשיבים לעתירה, בכך שהם עלולים להיפגע מהחלטות העתידות להתקבל במסגרתה, כמי שזכו במסגרת התכנית המתוקנת במגרשים או בחלקי מגרשים המצויים בחלקה מסויימת במקום העותר. חשוב לשים לב לנקודה זו, שכן משמעותה היא שהמשיבים מס' 1-4 צורפו לעתירה לא כמי שזכויותיהם נפגעו בעקבות תכנית המתאר אלא להיפך- לשיטת מר שוקרי תכנית המתאר היטיבה עימם על חשבונו, ולכן החלטות פוטנציאליות בעתירה המנהלית עלולות לפגוע באינטרסים שלהם. לאור זאת, עתר מר שוקרי לבטל את החלטת הוועדה המחוזית לאישור התכנית ולקבוע כי אין לאשרה עד שיתוקנו טבלאות ההקצאה באופן מסויים, וכן להורות על עריכה מחדש של תחשיבי ההקצאה בהתחשב בגורמים שלא הובאו בחשבון בטבלאות האיזון המתוקנות. בדיון מיום 15/9/03 שנערך בפני כב' השופטת מיכל רובינשטיין, קיבל מר שוקרי את המלצת בית המשפט וחזר בו מהעתירה, ובהתאם לכך ניתן באותו מועד פסק דין הדוחה את העתירה (נספח ל"ט לבקשה). עת"מ 1209/03 הוגשה ביום 10/4/03 על ידי מר משה תמר כנגד המבקשות וכנגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז והמשיבים מס' 1-4 לבקשה הנוכחית צורפו גם לה כמשיבים (נספח ל"ה לבקשה). גם עתירה זו נסבה סביב החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז מיום 24/11/02 בה נדחתה התנגדותו לאישור תכנית המתאר רח/2110. מר תמר טען שתכנית המתאר הובילה לנישולו מחלקתו ושהתמורה שניתנה לו (בהתאם לטבלת האיזון) היא נמוכה בהרבה מהשווי האמיתי של המקרקעין, ולכן היא מנוגדת לסעיף 122 לחוק התכנון והבניה. המשיבים מס' 1-4 לבקשה הנוכחית, כמו משיבים אחרים שצורפו לעתירה, הוגדרו בעתירה כ-"בעלי הזכויות בשטח התכנית ולהם הוקצו חלקים בחלקה 3651/37 המקורית, השייכת במחציתה לעותר" (סעיף 1(ב) לעתירה). כלומר, גם בעתירה זו נתפסו המשיבים מס' 1-4 כבעלי אינטרסים מנוגדים לאלו של העותר, מר תמר. בסעיף 27 לעתירה עתר מר תמר לבטל את החלטת הועדה המחוזית או לתקנה באופן שיתאם לזכויותיו. לבסוף, העתירה נמחקה בהסכמת הצדדים, בפסק דינה מיום 6/8/03 של כב' השופטת מיכל רובינשטיין (נספח ל"ח לבקשה). מכאן, ששתי העתירות קשורות לאותה תכנית מתאר בדיוק, ובשתיהן נטען שטבלת ההקצאה שנערכה במסגרת הליכי החלוקה מחדש אינה תואמת את מצב הזכויות בפועל. בנוסף, ניתן להסיק כי העותרים השיגו גם על אופן עריכת האיזון ביחס לבעלי זכויות אחרים בחלקות הרלבנטיות לתכנית המתאר, שצורפו כמשיבים לעתירה, וביניהם גם המשיבים מס' 1-4 לבקשה הנוכחית. מכאן נובע, שלמרות הזהות המוחלטת בנשוא העתירה, קיים שוני מובהק במעמדם של המשיבים מס' 1-4 בשתי העתירות לעומת מעמדם בתביעה הנוכחית. בעוד שבעתירות המנהליות המשיבים מס' 1-4 הוגדרו כמי שתכנית המתאר "היטיבה" עימם (ולכן העתירות עלולות להוביל לתוצאה שאינה רצויה מבחינתם, מה שהצריך את צירופם להן), הרי שבתביעה הנוכחית הם טענו שתכנית המתאר פגעה בזכויותיהם ושטבלת האיזון (גם בנוסחה המתוקן) אינה משקפת את שווים האמיתי של זכויותיהם. לאבחנה זו יש שתי נפקויות- (א) אין קירבה משפטית-רעיונית בין הצדדים לעתירות לבין הצדדים לתביעה הנוכחית, גם אם טכנית, המשיבים מס' 1-4 מופיעים בכולם. (ב) עמדת המשיבים מס' 1-4 בדבר הפגיעה בזכויותיהם בעקבות תכנית המתאר, לא נשמעה בפועל, שכן העתירות הסתיימו ללא דיון מהותי, וגם לא הייתה אמורה להישמע, מתוקף היותם המשיבים לעתירה ולא העותרים (ולמעט טענות פוטנציאליות שהם היו עשויים לטעון בתשובתם לעתירה). לאור זאת, ובהתאם לעקרונות שהותוו קודם לכן, המסקנה היא שלא התגבש מעשה בית דין, ומבחינה זו אין מניעה מלדון בתביעה הנוכחית. סוגייה נוספת, ומהותית יותר, נוגעת לדרך הפרוצדורלית הראויה להשגה על תכנית המתאר. המבקשות טענו, שבסעיפים 197 ו-198 לחוק התכנון והבנייה מעוגנת הדרך הפרוצדורלית היחידה לדיון בתביעה לפיצויים בגין נזקי תכנית שנגרמו שלא בדרך הפקעה. המשיבים טענו כי בתביעה נטען שהמבקשות נהגו בניגוד לאמור בסעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה, ולא דאגו לשמור על איזון יחסי בין שווי המגרשים של בעלי הזכויות השונים, ובכך גרמו לפגיעה יחסית בזכויותיהם. לטענתם, התביעה אינה מבוססת על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שכן סעיף זה עוסק בפגיעה האבסולוטית בשווי הזכויות, ובענייננו טרם ניתן לעמוד על שוויה של ירידת הערך המוחלטת. בהתאם לכך, אין שום רלבנטיות לדרך הפרוצדורלית המעוגנת בסעיף 197 והתביעה נתונה לבירור בפני הערכאה האזרחית. לטענת המשיבים, עילת התביעה קשורה להשלכותיה של התכנית ולא לדרך התכנונית שעברה, ולכן אין כלל רלבנטיות לעמדת המבקשות בדבר הצורך הפרוצדורלי בתקיפת התכנית באמצעות הליכים תכנוניים. בהחלטתי מיום 9/10/06 הוריתי למבקשות להשיב לתגובת המשיבים. המבקשות טענו, כי התכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית, פורסמה כדין והינה בעלת תוקף של חיקוק. לפיכך, לא אמור להיות שום קושי לחשב את הפגיעה האבסולוטית בשווי חלקם של המשיבים, ולא אמורה להיות שום מניעה להגיש את התביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (מה גם שתביעה עתידית על פי סעיף 197 עלולה להוביל למצב של כפל פיצוי). מעבר לכך, הזכות לתשלומי איזון אכן מעוגנת בסעיף 122(3) לחוק התכנון והבנייה, אך בענייננו היא כלל אינה קיימת שכן טבלת ההקצאות מאוזנת מלכתחילה. במידה שהמשיבים סברו כי טבלת ההקצאות שגוייה, היה עליהם להגיש (פעם נוספת) התנגדות בעניין ולדרוש את שינוייה, או לחילופין להגיש ערר למועצה הארצית על החלטת הועדה המחוזית המאשרת את הטבלה. סעיף 122 לחוק התכנון והבניה עוסק בחלוקה שנערכה שלא בהסכמת בעלי הזכויות, ומעגן בחובו מספר הוראות שנועדו לשמור על איזון שווין. סעיף 122(2) לחוק קובע- "שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשווים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשווים של סך כל המגרשים הקודמים". כפי שניתן לשים לב, הנוסח המילולי של הסעיף אינו דורש כי לאחר החלוקה יהיה שווים של המגרשים זהה לשווים מלפני החלוקה, אלא כי תהיה זהות בשווי היחסי של המגרשים בשתי נקודות הזמן. הבחנה זו היא קריטית, שכן קיימים מקרים (ונראה שהמקרה הנוכחי בכללם), שכל מגרש בתכנית הינו בעל ערך קטן יותר לעומת השווי הקודם, היות שחלק גדול מהשטח יועד לצרכי ציבור (ש' רויטל, דיני התכנון והבניה, כרך ראשון, עמ' 298). בנוסף, אבחנה זו רומזת על קיומה של תלות כלשהי בין שווים של מגרשים שונים, הנובעת מהרצון לשמור על איזון השווי. סעיף 122(3) לחוק התכנון והבניה עוסק במקרה בו לא היה באפשרותן של רשויות התכנון לשמור על השווי היחסי, וקובע- "לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לועדה המקומית את ההפרש". סעיף זה נותן ביטוי אופרטיבי לקשר בין השווי של המגרשים השונים, בכך שהוא קובע כי במידה שאין באפשרותן של רשויות התכנון לשמור על יחסיות השווי של המגרשים, יהיה בעל הזכויות "המקופח" זכאי לתשלום ההפרש ממי שהשווי היחסי של זכויותיו הינו גבוה מהשווי לפני ההקצאה (כשהועדה המקומית מהווה מעין תחנת ביניים לביצוע התשלום). מכאן נובע, שבניגוד לעמדת המשיבים, לאופן ההקצאה מחדש של זכויותיהם קיימת השלכה ישירה על זכויותיהם של בעלי זכויות אחרים במגרשים שהיו נתונים להקצאה. יחד עם זאת, אני סבור כי השלכה זו קשורה למישור היחסים שבין רשויות התכנון לאותם בעלי זכויות אחרים, והיא אינה אמורה להשפיע באופן כלשהו על ההליך המשפטי הנוכחי, או על כל הליך אחר. מכל מקום, בחוק התכנון והבניה קיימים הליכים המתיימרים להיות מותאמים לטיבן של ההשגות על הפרשי האיזון ולצדדים הראויים להן, ויש לבחון האם הם רלבנטיים גם למקרה הנוכחי. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מסדיר את הדרך הדיונית הראוייה להגשת תביעת פיצויים בגין פגיעה שנגרמה על ידי תכנית- "(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה". הפגיעה המאוזכרת בסעיף הינה פגיעה בערך המקרקעין בפני עצמם כתוצאה מהתכנית, ללא קשר לשווים העדכני של מגרשים אחרים, ומכאן כי מדובר בפגיעה שהינה מוחלטת ולא יחסית (ע"א 1818/93 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נ' פרידלנדר, נ(4) 62). בהתאם לכך, נקבע כי באישור התכנית וטבלת האיזון אין בכדי לפגוע בזכות לפיצויים מכוח סעיף 197, העומדת בפני עצמה ואינה קשורה למישור היחסים שבין בעלי הזכויות במגרשים השונים. כלומר, תשלום דמי איזון מכוח סעיף 122(3) אינו מייתר את הזכאות הפוטנציאלית לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין, המוקנית מכוח סעיף 197 לחוק (ע"א 2665/96 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, פ"ד נב(4) 124). האבחנה בין סעיפים 122 ו-197 לחוק התכנון והבניה הוגדרה היטב על ידי כב' השופט (כתוארו אז) אור בע"א 2665/96 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה. בפסק דין זה נקבע שקיים פער מושגי ופער יישומי בין שני הסעיפים. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עוסק בירידה בערכים המוחלטים של שווי המקרקעין הנדונים בעוד שתשלומי האיזון (שמקורם בסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה) נפסקים לשם איזון בין שווי המקרקעין הנדונים לבין שווי המקרקעין של בעלי זכויות אחרים במקרקעין שבתחום התכנית. המשמעות הפרקטית היא נקודת הזמן המיוחסת להליכים מכוח כל אחד מהסעיפים. בהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה נדרשת השוואה בין שווים היחסי של המקרקעין לפני התכנית לבין שווים היחסי על פי התכנית (כלומר אין רלבנטיות למועד כניסתה לתוקף של התכנית). לעומת זאת, המועד הרלבנטי להתגבשות הזכאות לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הוא מועד כניסת התכנית לתוקף, וקביעת הפיצויים מחייבת השוואה בין שווים המוחלט של המקרקעין לפני כניסת התכנית לתוקף לבין שויים המוחלט לאחר מכן. בהתאם לאבחנה זו, נראה כי אופן הסיווג של המקרה הנוכחי תלוי בשני גורמים- א. טיב הפגם שלטענת המשיבים נפל בהערכת שווי זכויותיהם בטבלת האיזון- במידה שהפגם נוגע להערכה מוטעית של זכויותיהם ביחס לשווי זכויותיהם של בעלי זכויות אחרים, הרי שסעיף 122 לחוק התכנון והבניה הינו הסעיף הרלבנטי. לעומת זאת, במידה שהפגם נוגע להערכת השווי המוחלט (הלא יחסי) של זכויות המשיבים, הרי שיש להחיל את סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. לצורך העניין, קיימת חשיבות רבה לגירסה המתוארת בכתב התביעה, מבחינה מהותית וטרמינולוגית גם יחד. כתב התביעה מתבסס על חוות הדעת השמאית מיום 4/9/05 שנערכה עבור המשיבים על ידי שמאית המקרקעין שרונה ברזילי (נספח י"ד לכתב התביעה). בפתח הדברים, טענה השמאית כי היא בדקה את מסמכי תכנית שינוי המתאר רח/2110, התקנון, התשריט, נספח הבינוי ונספח התנועה, לצורך מספר מטרות. מעיון בחוות הדעת ניתן לסווג מטרות אלה לשתי קטגוריות עיקריות- 1. חישוב היחס בין שטח חלקותיהם של המשיבים (חלקות 32 ו-33) לבין סך כל שטחי החלקות שבתחום התכנית ובחינת קיומה של פגיעה יחסית בזכויות המשיבים לאחר קבלת "מגרשי התמורה" (מגרשים 300 ו-823) לאור עקרונותיו של סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה. בסיכום הדברים, נאמר כי שווי תמורת היתר היחסית של החלקות נשוא חוות הדעת הוא 700,000$. 2. חישוב הפגיעה הממוצעת בשווי הריאלי של חלקות המשיבים, כהפרש שבין שווי השוק למועד הרלבנטי לבין השווי שנקבע בפועל, והוערך לבסוף ב-700,000$. כתב התביעה מתבסס אמנם על חוות דעת זו, אך נראה כי הוא מתמקד בעיקר בפגיעה היחסית בזכויות, ופחות בפגיעה הריאלית. בכתב התביעה נטען, כי הוראת סעיף 122 לחוק התכנון והבניה מיושמת בהתאם לעקרונות שמאיים המתייחסים למקדמים ומשתנים רבים שיש לשקול במסגרת איזון הזכויות. בסעיף 43 לכתב התביעה פירטו המשיבים את הקריטריונים שנדרשים להישקל בענייננו, ושבפועל התעלמו מהם המבקשות, וטענו כי- "חרף קיומם של מקדמי שווי רבים כאמור, עולה מנסיבות עריכתה של טבלאת האיזון כפי שאושרה, כי רבים מהמקדמים לא קיבלו את ביטויים הראוי במסגרתה. מחדל זה הביא לכך שהזכויות שהיו צמודות לחלקות 32-33 עובר לאישורה של התכנית, נישומו באופן שגוי, ולכך שגם הזכויות שהוצמדו למגרשים, על פי טבלת האיזון שאושרה- נישומו באופן מוטעה. עיוותים אלו הביאו לחלוקה בלתי שוויונית, באופן יחסי, של הזכויות בתחום התכנית בין בעלי הזכאות שנכללו בה...". כלומר, נקודת המוצא של המשיבים בכתב התביעה הייתה שטבלת האיזון פוגעת בערכם היחסי של זכויותיהם, בהשוואה לזכויות של בעלי מקרקעין אחרים במתחם הרלבנטי לתכנית המתאר. מכאן נובע, שעמדת המשיבים כפי שהובעה בתגובתם לבקשה תואמת את עמדתם הראשונית בכתב התביעה, ונובעת ישירות מעילת התביעה. אמנם, כאמור, קיימת התייחסות מסויימת לפגיעה בשווי הריאלי של זכויות המשיבים, אך היא נבלעת, לפחות מבחינה סמנטית, בטענות לגבי הפגיעה בשווי היחסי של החלקות. בנוסף, נראה כי המשיבים יצרו תלות מסויימת בין שני סוגי פגיעות אלה, בכך שטענו שההתעלמות מהבדלי השווי בין החלקות ומהמקדמים השונים הובילה לכך שלחלקות 32 ו-33 יוחס שווי נמוך משווים הריאלי. מכאן נראה שהפגיעה הריאלית נבלעת בפגיעה היחסית באופן ממשי ולא רק סמנטי. בסעיף 46.3 לכתב התביעה טענו המשיבים כי על פי חוות הדעת, סכום הפגיעה הינו 700,000$. המשיבים הפנו לסעיפים 46.1 ו-46.2 לכתב התביעה, שקשה להסיק מהם באופן ברור מהי הפגיעה בגינה הם סבורים שהם זכאים לקבלת סכום זה, אך העובדה שהסכום (שעל פי חוות הדעת שייך גם לפגיעה היחסית וגם לפגיעה הריאלית) אוזכר רק פעם אחת, בתוספת הרושם הכללי לפיו הפגיעה היחסית היא זו שמהווה את מוקד טענותיהם של המשיבים, מובילים למסקנה לפיה סכום זה יוחס לפגיעה היחסית. ב. הזכאות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נבחנת ביחס למועד כניסת התכנית לתוקף. לעומת זאת, מועד כניסת התכנית לתוקף הוא לא בהכרח קריטי לצורך בחינת תחולתו של סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, וייתכנו גם נקודות זמן אחרות שביחס אליהן ניתן יהיה לבחון את שווי הזכויות כמו מועד הפקדת התכנית. לנקודה זו עשויה להיות נפקות מעשית גם בענייננו, שכן נראה שהליך אישור התכנית התנהל במשך פרק זמן לא מבוטל, שבמהלכו הוגשו התנגדויות שונות, בין היתר על ידי המשיבים. אלא שלבסוף, ההתנגדויות נדחו והתכנית פורסמה ברשומות למתן תוקף מיום 5/1/04. התביעה, כידוע הוגשה כשנה לאחר מכן, ביום 16/10/05. אני סבור, שעצם מתן התוקף לתכנית, מאפשר הערכה מוחלטת וסופית של שווי הזכויות בעקבותיה, ולא רק אומדן יחסי בהתאם למצב (הזמני) טרם האישור. ואכן, כאמור, חוות הדעת השמאית התייחסה לפגיעה הריאלית בזכויות המשיבים בדיוק באותה מידה שהיא התייחסה לפגיעה היחסית בהן. כלומר, המשיבים העריכו את הפגיעה הריאלית שנגרמה בפועל, ולכן לא ברור לי מדוע הם טוענים שלא ניתן בשלב זה להעריך את שווי הפגיעה האבסולוטית שנגרמה להם (אלא אם כן קיים הבדל כלשהו בין פגיעה ריאלית לבין פגיעה אבסולוטית, שאינו נהיר לי). לפיכך, כפי שטענו המבקשות, לא נראה שעמדה בפני המשיבים מניעה עקרונית כלשהי לפעול על פי הדרך המותווית בסעיף 197(ב) לחוק התכנון והבנייה. יחד עם זאת, כאמור, תביעת המשיבים התמקדה בפגיעה היחסית ופחות בפגיעה הריאלית, ובנסיבות אלה נראה כי הפנייתם לדרך הפרוצדורלית המותווית בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה פורמליסטית למדי וספק אם היא נחוצה באופן ענייני. מסקנתי היא, כי היות שהתביעה נסבה בעיקר סביב הפגיעה היחסית בזכויות המשיבים בחלקותיהם, הרי שמבחינה נורמטיבית, היא אכן מסתמכת על סעיף 122(3) לחוק התכנון והבנייה, יותר מאשר על סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה ובהתאם לכך, לא ניתן להכפיף את המשיבים למהלך הדיוני המעוגן בסעיף 197(ב) בנסיבות בהן אין לכך הצדקה עובדתית. המבקשות טענו בנוסף (או אולי לחילופין), כי היה על המשיבים להגיש ערר למועצה הארצית על החלטת הוועדה המחוזית, וזאת בהתאם להוראת סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה, הקובע- "על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה: (1) בזכות - (א) שלושה חברי הועדה המחוזית כאחד; (ב) ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר". מנוסחו של הסעיף ניתן להסיק כי הוא חל על מקרים בהם הנפגעים מהתכנית מעוניינים להשיג על עצם אישורה ולהביא לביטולה או שינויה. לעומת זאת, בענייננו, כפי שטוענים המשיבים, הסעד הנתבע הינו סעד כספי האמור לשקף, בין היתר, את הפרשי האיזון הראויים, ואין בתביעה רכיב הנוגע לשינוי התכנית. בהתאם לכך, סעיף 110 לחוק התכנון והבניה אינו חל בענייננו. אציין, כי משניתן תוקף לתכנית, לא ניתן לדרוש מהמשיבים להגיש התנגדות כלשהי נוספת, ולכן נראה שהמשיבים מיצו את הדרכים שהיו פתוחות בפניהם בכל הנוגע לרשויות התכנון (בניגוד למה שניסו המבקשות לטעון). כמו כן, טענת המבקשות לפיה טבלת האיזון משקפת את מצב הזכויות האמיתי, הינה טענה עובדתית שהשלב הנוכחי אינו השלב הראוי לדון בה. מעבר לטענתן בדבר הצורך לתקוף את תכנית המתאר בפני רשויות התכנון המתאימות, טענו המבקשות כי הגשת עתירה מנהלית מהווה את הדרך הראויה להשיג על החלטות הועדה המחוזית שדחו את התנגדויות המשיבים (כשם שהוגשו עתירות מנהליות אחרות על ידי בעלי זכויות אחרים בגין שינוי תכנית המתאר הנוכחית). לעומתן, טענו המשיבים כי הסעד הנכלל בכתב התביעה הינו סעד כספי ועילות התביעה הן אי חוקיות התכנית והעדר סמכות רשויות התכנון (ולא בחינת שיקול הדעת התכנוני), ולכן קיימת סמכות עניינית לבית משפט זה. בבחינת סוגיית הסמכות, קיימת רלבנטיות לעובדה שבכתב התביעה נתבעו סעדים כספיים שונים, בגין הפרשי איזון ו"לקיחת יתר" ממקרקעי המשיבים ובגין ההוצאות שהוציאו המשיבים במסגרת התנהלותם אל מול המבקשות (זאת למעט סעד הצהרתי לפיו הוראת סעיף מסויים בתקנון התכנית נקבעה בחוסר סמכות ולמשיבים קיימת הזכות לקבל את הסכום שנלקח מהם בשל חלקם היחסי במימון הוצאות התכנית). לעומת זאת, בשתי העתירות המנהליות שהוגשו בעבר בגין שינוי תכנית המתאר נכללו סעדים אופרטיבים בנוגע לתכנית. כנזכר לעיל, בעת"מ 1122/03 התבקש בית המשפט לעניינים מנהליים, בין היתר, להורות על ביטול החלטת הוועדה המחוזית המאשרת את התכנית ולקבוע כי אין לאשר את התכנית כל עוד לא תוקנו טבלאות ההקצאה בעקבות הפחתת השווי, וכן להורות למבקשות לערוך את תחשיבי ההקצאה בהתחשב בגורמים מסויימים שלא הובאו בחשבון קודם לכן. באופן דומה, בעת"מ 1209/03 התבקש בית המשפט לעניינים מנהליים לבטל את ההחלטה לאישור התכנית ולקבוע כי אין לאשרה אלא אם כן יוחזרו זכויות העותר אל שטח חלקתו המקורית, ולחילופין לתקן את התכנית או להורות על הפקדתה מחדש, באופן שהעותר יקבל את זכויותיו בשטח חלקתו המקורית. במילים אחרות, בעוד שבענייננו עתרו המשיבים למתן סעדים כספיים בגין הפגיעה בשווי הזכויות, הרי שבשתי העתירות המנהליות שקדמו לה נכללו סעדים שתקפו את עצם קיומה של תכנית המתאר במתכונתה הנוכחית, ושנועדו להביא לשינויה או לשינוי התוצאות הנובעות ממנה. הבדל זה גורר אחריו (באופן רטרואקטיבי משהו) גם הבדל בסוג ההליך הראוי ובסמכות העניינית. סעיף 5(1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000 (להלן: "חוק בתי משפט לעניינים מנהליים") קובע- "בית משפט לענינים מינהליים ידון באלה - (1) עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בענין המנוי בתוספת הראשונה ולמעט עתירה שהסעד העיקרי המבוקש בה ענינו התקנת תקנות, לרבות ביטול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות (להלן - עתירה מינהלית);מיום 8.8.2005 תיקון מס' 15 " " ' 2020 מיום 8.8.2005 עמ' 738 (1) עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה בענין המנוי בתוספת הראשונה ולמעט עתירה שהסעד העיקרי המבוקש בה ענינו התקנת תקנות, לרבות ביטול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות (להלן - עתירה מינהלית); (2) ערעור המנוי בתוספת השניה (להלן - ערעור מינהלי); (3)תובענה המנויה בתוספת השלישית (להלן - תובענה מינהלית); (4) ענין מינהלי או ענין אחר שנקבע בחוק אחר כי בית משפט לענינים מינהליים ידון בו, ובכפוף להוראות אותו חוק". בעניייננו מדובר בתביעה למתן סעדים שהינם כספיים ברובם, ולכן מטבע הדברים, אין המדובר בעניין הראוי להתברר על דרך עתירה מנהלית או ערעור מנהלי. המקרים שבהם ניתן להגיש תובענה מנהלית, המאוזכרים בתוספת השלישית לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים הינם- תובענה לפיצויים שעילתה במכרז. תביעה על פי סעיף 5(ב)(2) לחוק תובענות ייצוגיות,התשס"ו- 2006. המקרה הנוכחי אינו נכנס באחת משתי קטגוריות אלה, ולכן תובענה מנהלית אינה המסגרת הדיונית המתאימה לו. המגמה הנורמטיבית שהותוותה בפסיקה חופפת להיגיון תחיקתי זה, ובפסקי דין שונים נערכה אבחנה בין תביעה לסעד כספי, המצויה בסמכות בתי המשפט האזרחיים, לבין תביעה לבטלות ההחלטה המנהלית הנתונה בסמכות בית המשפט לעניינים מנהליים (רע"א 6590/05 עירית אשדוד נ' שמעון צרפתי בע"מ, תקדין עליון 2005(3) 3688 רע"א 11224/04 המועצה המקומית פרדסיה נ' בלונדר ואח', תקדין עליון 2005(1) 5065; ע"א (תל אביב יפו) 2123/05 אסתר רטינסקי נ' עיריית פתח תקווה ואח', תק-מח 2006(2) 5056; ע"א 1244/05 מיכאל שלום נ' עיריית חיפה, תק-מח 2006(1) 4019). בהתאם לכך, ולאור טיב הסעדים הנתבעים, אין שום מקום לקבוע כי בית משפט זה הינו נטול סמכות עניינית. המבקשות טענו כי משמעות תביעתם של המשיבים היא פתיחת טבלת האיזון מחדש ועריכת האיזון בה בשנית, ולשם כך, היה עליהם לכאורה לצרף את כל בעלי המקרקעין האחרים בתחום התכנית, וזאת על מנת להימנע מפגיעה בזכויותיהם, במידה שהתביעה תתקבל. נקודות המוצא הן, שמשניתן תוקף לתכנית, המשיבים לא היו אמורים להשיג על הפגיעה שנגרמה לזכויותיהם בפני רשויות התכנון השונות, והסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה לבית משפט זה. העובדה שקיימים בעלי זכויות אחרים שייתכן ועשויים להיות מושפעים באופן עקיף מהכרעות כלשהן שיינתנו בהליך, אינה גורעת מקביעות אלה. מטבע הדברים, צירופם של בעלי זכויות אחרים להליך הנוכחי מהווה צעד פרוצדורלי העלול לסרבל את ההליך יתר על המידה ולמעשה אינו ישים במציאות. לאור זאת, המסקנה המתבקשת היא, כי אין כל פגם בהליך הנוכחי, גם מבחינת הצדדים הראויים לו (מה גם שעצם העובדה שמדובר בתביעה לסעד כספי, מפחיתה מההשלכה האפשרית של ההליך על בעלי זכויות אחרים, במידה וקיימת השפעה כזו). הבקשה נדחית. המבקשות תשלמנה למשיבים שכ"ט עו"ד בגין הבקשה, ללא קשר לתוצאת ההליך העיקרי, בסך 10,000 ₪, בצירוף מע"מ כחוק, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית מהיום. ניתנה היום כ"ד בניסן, תשס"ז (12 באפריל 2007) בהעדר הצדדים. המזכירות תשלח החלטתי לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה. ש. ברוך, שופט רשם בית המשפט המחוזי תל-אביב-יפו קרקעותהפקעה