הרחבת דירה לצורך בניית מרחב מוגן מבוא הסכסוך דנן עניינו בבית שברחוב הראה 117 רמת גן הבנוי על חלקה 436 בגוש 6159 (להלן: "הבית"). הצדדים להליך זה הינם הרוב המכריע של בעלי הדירות בבית. הבית נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים ועל ניהולו חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). התובעים טוענים כי הנתבע מבקש להרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף של הבית ללא קבלת הסכמות כדין של בעלי הדירות בבית. לטענת התובעים, התובעים 1 עד 8 וכן 11 עד 13 סרבו, מלכתחילה, ליתן לנתבע את הסכמתם להרחבת דירתו. התובעים 9, 10, 14 ו- 15 נתנו בעבר את הסכמתם לבניה בתנאים מסויימים. אולם, בקשת ההיתר, וההיתר שניתן בעקבותיה, חרגו מתנאים אלו. התובעים טוענים כי בנסיבות אלו היה על הנתבע לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות לביצוע עבודות הבניה המבוקשות. לאור האמור לעיל ביקשו התובעים כי ינתן צו האוסר על הנתבע להמשיך את ביצוע העבודות וכן צו שיורה לו להחזיר את מצב הרכוש המשותף לקדמותו. ביחד עם כתב התביעה הגישו התובעים בקשה למתן צו מניעה זמני וצו כנ"ל ניתן לאחר קיום דיון בבקשה. הנתבע טוען בכתב ההגנה מטעמו כי בידו הסכמות מספיקות של בעלי דירות להרחבת דירתו בהתאם להוראות חוק המקרקעין, כי הוא קיבל היתר בניה לביצוע העבודות המבוקשות, כי המדובר בהקמת ממ"ד ולפיכך נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות בלבד וזו ניתנה, בין בחתימת בעלי דירות על הבקשה להיתר הבניה, בין בחתימת נציגות הבית על הבקשה להיתר ובין בהסכמה בעל פה שניתנה על ידי בעל דירה נוסף, שאינו צד להליכים דנן, מר נקש סבח. לטענת הנתבע משניתנה הסכמה של 7 מתוך 12 בעלי דירות בבית, הרי שהחוסר של כ- 0.2% מבעלי הדירות אינו משמעותי והתנגדות התובעים להרחבת דירתו נוגדת את חובתם לנהוג בתום לב. לטענת הנתבע בעלי הדירות אשר חתמו על הבקשה להיתר אינם יכולים לחזור בהם עתה מהסכמתם, בפרט לאחר שנגרם לו נזק כספי משמעותי והם מנועים עתה מלטעון כנגד חתימתם וממילא טענה זו נטענת בשיהוי ניכר. לטענת הנתבע כל השיקולים התכנוניים נדונו אצל הרשויות המוסמכות ואין כל הפרעה לתובעים, מה גם שהבניה נעשית בתמורה מלאה. הנתבע טוען כי התנהלות התובעים הינה חסרת תום לב ונובעת מצרות עין. כמו כן, הגשת התביעה מלווה בשיהוי ניכר מאחר ורשויות התכנון הבהירו היטב כי הן אינן עוסקות בנושאים קניינים. משכך, יכלו התובעים לפנות ב"הליך קנייני" מבעוד מועד ולא לגרום לנתבע לנזקים כספיים תוך הסתמכותו על הסכמות בעלי הדירות וההיתר שניתן. מטעם התובעים העידו התובעים - מאיר כהן, ברק דוד, אסתר גלילי, רועי נגר, אתי נגר ושי בן עזרא. הנתבע ויתר על חקירתה הנגדית של הגב' גלילי מבלי שהדבר יהווה הודאה באמיתות העובדות המופיעות בתצהירה. מטעם הנתבע העידו הנתבע בעצמו - עזרא כדורי, וכן עוה"ד יואל אדוט - ב"כ הנתבע, ומר שמעון גביזון - מתווך מקרקעין. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב. דיון מסגרת הדיון המשפטי בהליך דנן עניינה בסימן ג1 לחוק המקרקעין הידוע גם כ"תיקון 18" לחוק. הכלל הקבוע בחוק המקרקעין הוא כי על מנת לעשות שימוש ייחודי ברכוש משותף, יש צורך בקבלת הסכמה של כל בעלי הדירות בבית משותף. סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". כך גם קובע סעיף 12(ב) לתקנון המצוי כי החלטה המשנה את זכויותיו של בעל דירה לא תהיה לה תוקף כלפיו, אלא אם אותו בעל דירה הסכים לה. המשמעות של הסעיף האמור, גם היא, כי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות כדי לשנות זכויות קנייניות של בעלי הדירות בבית. תיקון 18 מהווה חריג חקיקתי לכלל זה. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע כלהלן: "על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות" יוצא, אם כן, כי המחוקק התיר בסעיף זה פגיעה מסויימת בזכויות הקניין של בעלי דירות בבית משותף - חלף הסכמה של כל בעלי הדירות להצמדה של חלקים מהרכוש המשותף לצורך הרחבת דירה פלונית, קבע המחוקק, כאמור, רף נמוך יותר של הסכמת 3/4 מבעלי הדירות שלדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף או הסכמה של 60% מבעלי הדירות, כדי להכשיר בניית ממ"ד או ממ"ק. אולם, מאחר והמדובר בפגיעה בזכות קניין, המוכרת כיום גם זכות יסוד בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, יש לפרש את הסעיף פירוש דווקני וכדי להיכנס לתחולתו יש לעמוד בתנאי הסף שנקבעו בו, ככתבם וכלשונם. אין למפקח על רישום מקרקעין שיקול דעת לסטות מהוראות חוק המקרקעין במקרה זה ומי שאינו עומד בתנאי המינימום הללו, אינו יכול לחסות בצילו של סעיף 71ב(א) הנ"ל (ר' עש"א (מחוזי ת"א) 2016-09 יצחק זלצר נ' מאיר הולצמן). ההסכמה של בעלי הדירות (כולם או 3/4 מהם או 60% מהם, בהתאם לנסיבות כאמור) לכל גריעה מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת צריכה להיות מפורשת (רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב פ"ד נה(3) 385, 402 ולסקירת הפסיקה בנדון גם ע"א (מחוזי חי') 1677/05 כרמל נ' ינקוביצי, 2007, ). הסכמה כנ"ל יכולה להינתן גם בעל פה. אולם, עליה להיות מוכחת בראיות מספיקות (עא (מחוזי ת"א) 2360/07 אילן הורוביץ נ' גיא נחמני ע"א 188/76 רוזנוקס נ' הוטרר, פ"ד לא(1) 382, ע"א 815/81 כליפא נ' שאול, פ"ד לו(3) 78 וכן ת"א (חי') 744/05 יואלס נ' אידלברג). כבר זהו המקום להעיר כי קיומו או העדרו של היתר בניה לביצוע העבודות אין בו להשפיע על ההכרעה בתובענה דנן. רשויות התכנון בוחנות במסגרת בקשה להיתר בניה את הסוגיות התכנוניות בלבד ורק בהקשר זה הן מכריעות בהתנגדויות בעלי העניין המוגשות בפניהן. כל הקשור בסוגיות הקנייניות במקרה דנן, ממילא, אינו נמצא במסגרת סמכויותיהן של ועדות התכנון, אלא אך בידי המפקח על רישום המקרקעין. תחילה, אם כן, עלינו לבחון מהן עבודות ההרחבה שמבקש הנתבע לעשות בדירתו - ככל שהמדובר בהוספה של יחידת דיור, הרי שעליו לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות. ככל שהמדובר בהרחבת דירה, עליו לקבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות (ובמקרה דנן - 9 בעלי דירות) שלדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף. ככל שהמבוקש להוסיף הוא ממ"ד, הרי שבמקום הסכמה של 75% מבעלי הדירות, די בהסכמה של 60% מהם (ובמקרה דנן - 7.2 בעלי דירות). על פי היתר הבניה (נספח ה' לתצהיר הנתבע) התוספת כוללת "תוספת בניה בקומת העמודים, סגירת מרפסת מקורה והקמת ממ"ד חדש" כאשר שטח התוספת המאושר הינו 36.5 מ"ר לדירה המקורית שגודלה 28.89 מ"ר. מנספחים ד1 (תשריט הבקשה להיתר המקורי) ו- ד2 (תשריט היתר הבניה) לתצהיר הנתבע עולה כי התוספת המבוקשת משנה גם את החלוקה הפנימית של דירת הנתבע כך שחלק מן התוספת (שטח רצפה של כ- 17.5 מ"ר) הינו עבור מטבח, פינת אוכל ושירותים עם פתח יציאה לחצר הבית, וחלק אחר הינו ממ"ד (בשטח רצפה של כ- 9.5 מ"ר). כמו כן מתוכננת סגירת מרפסת (בשטח רצפה של כ- 5.3 מ"ר). יוצא, אם כן, כי החלק הארי של התוספת אינו הממ"ד (המהווה רק כ- 30% מגודל ההרחבה בכללותה), אלא דווקא תוספת השטחים האחרת. זאת ועוד. על פי תכנון הדירה, כמפורט בתשריטים הנ"ל, הממ"ד ממוקם לאחר תוספת הבניה למטבח, פינת אוכל ושירותים ולפיכך לא ניתן להוסיף את הממ"ד ללא ביצוע תוספת לשטחים האחרים כאמור. גם לא ניתן יהיה לבצע את תוספת הממ"ד בלבד, ללא החלקים האחרים, לאור השינויים המתוכננים בפנים הדירה. מכל האמור לעיל אני קובע כי היתר הבניה מבקש להרחיב את דירת הנתבע, ללא קשר לתוספת הממ"ד, ומשכך, על הנתבע לקבל הסכמה של לפחות 9 בעלי דירות שלדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף, כדי שיוכל לבצע, בפועל, את ההרחבה לדירתו. המסקנה האמורה גם נתמכת בעדותו של הנתבע - "אני ביקשתי תוספת של שני חדרים. ש.ת. ההרחבה כנראה יותר גדולה משטח הדירה הקיים" (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 21-22). בהקשר זה אעיר כי אין אני מקבל את גרסת התובעים לפיה מבקש הנתבע ליצור לעצמו יחידת דיור נוספת המחייבת, כאמור, קבלת הסכמה של כל בעלי הדירות. ראשית, היתר הבניה מציין במפורש כי המדובר ב-"תוספת בניה" לדירה קיימת. כל פיצול של הדירה הינו נוגד להיתר הבניה המבוקש. שנית, אין בתכנון הפנים של הדירה כדי לאפשר לנתבע, למעשה, לפצל את דירתו המורחבת ל- 2 יחידות. בכלל זה מתוכנן בדירה מטבח אחד בלבד (במקום המטבח הקיים) וחדר אמבטיה אחד (שני חדרי שירותים). גם צורתה וגודלה של הדירה המורחבת אינם מאפשרים פיצול כאמור. גם לא עלה בידי התובעים להוכיח כי מטרתו של הנתבע בהרחבת הדירה כאמור הינה פיצולה ל- 2 יחידות. הנתבע מעיד בהקשר זה "אני זקוק למטפל סיעודי" (עמוד 8 לפרוטוקול שורה 27) ובנוגע לפתח היציאה הנוסף לחצר המבוקש בהיתר "ביקשנו לפתוח דלת כי יש לי בעיה רצינית וכל מטר בשבילי זה הרבה, אני מגיע משם יותר מהר במקום לעשות את כל הסיבוב" (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 23-25). הסבריו של הנתבע הניחו את דעתי כי אין בקשתו להרחבת הדירה להביא לפיצולה. למעשה, חלק מהתובעים גם חזרו בהם בעדותם מהטענה כי המדובר בבניה של יחידה נוספת. כך מר בן עזרא - "אני אמרתי שהוא בונה את גדול הדירה שלו לא אמרתי שהוא עושה כניסה נפרדת, כמו גדול הדירה בפנים הוא בונה גודל כזה בחוץ" (עמוד 6 לפרוטוקול שורות 1-2). כך גם מר כהן מדבר אך על תכנונה של יציאה נוספת מהדירה ולא על יחידה נוספת (עמוד 8 לפרוטוקול שורה 11). לאור האמור עלינו לבחון האם בידי הנתבע הסכמות מספיקות של בעלי הדירות בבית לשם ביצוע העבודות המבוקשות על ידו להרחבת דירתו. על מי שמבקש להרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף בבית מוטל הנטל להוכיח כי בידו ההסכמות המספיקות לצורך ביצוע ההרחבה המבוקשת - הנתבע מבקש לגרוע מזכויות הקניין של בעלי הדירות האחרים בבית, ובהתאם לתיקון 18 לחוק המקרקעין, אפשרי הדבר בהסכמת רוב מסוים, כחריג לכללי הקניין הרגילים. לפיכך, על הנתבע דנן הנטל להוכיח כי בידיו ההסכמות הנדרשות. אף אם נלך לגישתו של הנתבע, הרי שלא עלה בידיו להוכיח כי נתקבלו הסכמות מספיקות של בעלי הדירות בבית לטובת הבניה המבוקשת. על פי נספח "אישור השכנים" מיום 19.05.08 (נספח ג' לתצהיר הנתבע) עולה כי בידי הנתבע היו חתימות של 5 בעלי דירות שלדירותיהם צמודים 236/650 חלקים מהרכוש המשותף - אסתר גלילי, עזרא כדורי (הנתבע), גבריאלה טורקלטאוב, ברק דוד ובן עזרא אלי. כן בידי הנתבע חתימה של מר נגר רועי, בעלים של מחצית דירה נוספת, לה צמודים 60/650 חלקים מהרכוש המשותף. לטענת הנתבע הסכמה זו של מר נגר כוללת גם את הסכמת אישתו - נגר אתי, בעלת המחצית השניה של הדירה ולפיכך חלה בנוגע לדירה בכללותה. בנוסף טוען הנתבע כי בעל דירה נוספת - מר נקש סבח, שלדירתו צמודים 53/650 חלקים מהרכוש המשותף, הסכים, בעל פה, לבניה המבוקשת. יוצא, אם כן, כי אף אם נקבל את גרסת הנתבע במלואה, בידיו הסכמות של 7 בעלי דירות שלדירותיהם צמודים 349/650 חלקים מהרכוש המשותף המהווים שיעור של כ- 53%. הסכמה זו אין בה די בכדי לאשר את הבניה המבוקשת, בין אם המדובר בהרחבת דירה ובין אם המדובר בבניית ממ"ד. די בכך כדי להביא לקבלת התביעה דנן. אולם, למען הסדר הטוב אבהיר כי גם אין בידי לקבל את גרסת הנתבע בדבר ההסכמות הנטענות על ידו כאמור. כך, אין בידי לקבל את טענת הנתבע בדבר הסכמת הגב' אתי נגר אותה מבקש הנתבע ללמוד מחתימת בעלה - רועי נגר, על הבקשה להיתר. מעדותה של הגב' נגר, שלא נסתרה, עולה כי היא לא נתנה את הסכמתה לבניה ואף לא הסמיכה את בעלה לחתום בשמה על הבקשה להיתר. מעדותה עולה כי היא ידעה על חתימת בעלה רק לאחר שזו ניתנה - "אני יודעת על הסיפור כשבעלי הגיע הביתה ואמר שהוא חתם שאלתי על מה בדייק והוא אמר "לא יודע" לא נכנסתי לזה בכלל, אמרתי לו איך אתה חותם בלי ליידע אותי ובזה זה נגמר" (עמוד 7 לפרוטוקול שורות 12-13). ברי מעדותה כי הגב' נגר לא יכולה היתה להסמיך את בעלה לחתום או להסכים בשמה לבקשה שכלל לא ידעה הימנה. ובהקשר זה יוער, הנתבע כלל לא טוען כי דיבר עם הגב' נגר או כי קיבל את הסכמתה בכל דרך שהיא. למעשה, בתצהירו הוא מודה כי הגב' נגר "סירבה והתחמקה מלחתום" (סעיף 28 לתצהיר). כל טענתו של הנתבע בהקשר זה מתבססת על אמירתו של מר נגר כי אשתו תחתום גם כן (עמוד 10 לפרוטוקול שורה 16). אולם, כאמור, מר נגר אינו יכול "להחליט" בשם הגב' נגר - בעלת זכות קניין בעצמה, וממילא, כאמור, גם לא הוסמך על ידה לעשות כן. כך, אין בידי לקבל את טענת הנתבע כי בידיו הסכמה בעל פה של מר נקש סבח לביצוע העבודות. הנתבע מעיד בהקשר זה כי הוא לא דיבר עם מר נקש סבח וכי הסכמתו של הנ"ל ניתנה בפני מר גביזון ועו"ד אדוט (עמוד 10 לפרוטוקול שורות 10-11): "ש.ת. נקש לא משקר וגם אני לא משקר. נקש לא דיבר איתי אלא דיבר עם העו"ד במשרד של המתווך וגם הוא דיבר איתו ש.ת. נקש איתי לא דביר מה שדיברתי אני עם המשפחה שלו שיש להם שמה ייפוי כוח בארץ אמרו לי שהוא צריך להגיד את הכן אז הוא דיבר עם העו"ד ועם שמעון" מר גביזון מתאר בעדותו את המפגש עם מר נקש באופן מעט שונה (עמוד 11 לפרוטוקול שורות 19-25): "ש.ת. דיברתי איתו ואמרתי לו שיש כדורי שמוכן לעשות תוספת בניה ולחזק את הבניין ואם אתה תרצה להוסיף בקומה האחרונה הוא יסכים לך ש.ת. אני דיברתי איתו גלבי זה הוא אמר לי שהוא תושב חוץ והוא לא מכיר את הבירוקרטיה בארץ ואכל אותה פעם הוא אמר לי שאין לו שום התנגדות שיעשה מה שהוא רוצה וזה היה שהייתי במשרד וזה היה בנכוחות עו"ד שידבר איתו ובנוכחות עזרא כדורי, עו"ד אדוט ומר סבח ש.ת.לגבי עזרא כדורי אני לא זכור שהוא היה. אני חושב שהוא כן היה ש.ת. כולנו שמענו אותו שהוא אומר שהוא לא מתנגד אני לא זוכר אם עזרא כן שמע או לא" מר אדוט בעדותו מאשר כי רק הוא ומר גביזון נכחו בפגישה עם מר נקש, ובנוגע להסכמת הנ"ל הוא טוען "נקש אמר שהוא תומך אבל לא הסכים לחתום. ש.ת. אין לי איך להסביר טענה של נקש שהוא לא הסכים" (עמוד 12 לפרוטוקול שורות 6-7). אין בידי לקבל את טענת הנתבע כי העדויות כאמור מלמדות על הסמכה ברורה וחד משמעית של מר נקש סבח להרחבה המבוקשת. ראשית, אין בעדויות האמורות כל טענה כי ניתנה הסמכה מפורשת של מר נקש. הטענה כי נאמר ש"אין התנגדות" איננה גוזרת מניה וביה הסכמה לבניה. גם לא ברור אם המדובר היה בהעדר התנגדות במובן התכנוני או במישור הקנייני. למעשה, אין בעדויות העדים הנ"ל אף לא טענה אחת כי מר נקש "הסכים". במיוחד אמורים הדברים כאשר מר גביזון, לגרסתו, הציג למר נקש מצג לפיו הנתבע רוצה לחזק את הבנין, מה שלא נעשה במקרה דנן, או שמר נקש יוכל לבנות בקומה האחרונה של הבית. אף אם אמר מר נקש כי הוא "אינו מתנגד", הרי שהדבר היה בנסיבות המפורטות. זאת ועוד. העדים כאמור לא טוענים כלל כי הראו למר נקש את היתר הבניה, אלא אך הסבירו לו בעל פה את הדברים. ויודגש, המפגש נערך במשרד של מר גביזון כך שאפילו לא "הראו" למר נקש את תכנון העבודות בשטח. לא ברור, אם כן, כיצד יכול היה הוא להסכים ולקבל החלטה מודעת, מבלי לראות כלל את מסמכי הבקשה. גם טענת מר גביזון לפיה מר נקש סרב לחתום היות ואינו מכיר את הבירוקרטיה בארץ או טענתו בתצהירו ובתצהיר מר אדוט כי מר נקש "אינו רוצה להסתבך בדברים שאינו מבין בהם", רק מחזקת את המסקנה כי הנ"ל לא נתן את הסכמתו הברורה והמפורשת לבנייה. בהקשר זה אעיר כי בכתב ההגנה מטעמו טוען הנתבע כי מר נקש אמר, בין היתר, שהוא "אינו מוכן לחתום על מסמך משפטי שיחייב אותו בעיניים הללו" (סעיף ו לכתב ההגנה). דברים אלו, משום מה, נעדרו מציטוט דבריו בתצהירי העדים. אם אין הוא מבין בדברים, אם אין הוא מכיר את הבירוקרטיה, אם אין הוא רוצה להסתבך, אם אין הוא אומר "מסכים" (אלא רק "לא מתנגד"), אם אין הוא רואה את התוכניות, אם אין הוא חותם על דבר, אם אין הוא רוצה לחתום על מסמך משפטי שיחייב אותו, אזי שלא ניתן להסיק בדבר קיומה של הסכמה ברורה. שנית, ישנו הבדל משמעותי בגרסאות העדים בנוגע לנוכחים באותה פגישה עם מר נקש - מר גביזון זכר כי הנתבע היה נוכח בפגישה זו, אך הנתבע ומר אדוט טענו כי מר נקש לא נכח בה. לא ניתן, לפיכך, ללמוד מעדויות אלו, הסכמה ברורה ומפורשת, כאשר ישנו הבדל בגרסאות בנוגע לשאלה בסיסית ויסודית, מי היו הנוכחים באותה פגישה בה, לכאורה, הסכים מר נקש. שלישית, במסגרת תגובת הנתבע לבקשה למתן צו מניעה זמני וכן בדיון שנערך בפני מיום 27.07.10, הוא טען כי ההסכמה בעל פה נתנה על ידי הגב' חיה בידרמן - התובעת 5. רק בכתב ההגנה (לאחר תגובת התובעים בהקשר זה בדיון הנ"ל), טען הוא כי ההסכמה בעל פה אליה הוא התייחס בתגובתו ניתנה על ידי מר נקש (סעיף כג לכתב ההגנה). הנתבע מבקש להסביר כי הטעות נעשתה מחמת לוחות הזמנים הקצרים שנקבעו לדיון בסעד הזמני. אולם, אין בידי לקבל את הסבריו של הנתבע בהקשר זה. קיים ההבדל משמעותי בין הסכמה של הגב' בידרמן וילדיה (כמפורט בהרחבה ובפירוט בסעיף 7 לתגובת הנתבע בבקשה לצו מניעה זמני) לבין הסמכה של מר נקש בפגישה עם עו"ד אדוט והמתווך גביזון. זאת ועוד. על פי תצהירי העדים, הפגישה עם מר נקש התרחשה ביום 03.08.10, קרי, למעלה משבוע לאחר הגשת תגובת הנתבע לבקשה למתן צו מניעה זמני והדיון בבקשה. כלומר, במועד הדיון בבקשה למתן צו מניעה זמני, לא היתה בידי הנתבע, אף לגרסתו, הסכמה של מר נקש. דברים אלו מעמידים בספק גדול את גרסת הנתבע בדבר קבלת הסכמת מר נקש כאמור. רביעית, לא עלה בידי הנתבע להציג כל עמדה של מר נקש להליכים דנן. כאמור לעיל, הנטל הוא על הנתבע להוכיח את ההסכמות שקיבל. הנתבע לא המציא כל עמדה של מר נקש ובכלל זה לא הגיש תצהיר מטעמו וגם לא ביקש לזמנו למתן עדות. אפילו מכתב המאשר את גרסתו לא הומצא. במיוחד אמורים הדברים כאשר במועד קבלת הסכמתו של מר נקש, לגרסתו (ביום 03.08.10) כבר התנהל ההליך דנן ואף ניתן צו מניעה זמני האוסר עליו לבצע את העבודות בבית. לגרסת הנתבע למר נקש קרובי משפחה בארץ אליהם פנה בעניין זה (ר' עדותו שצוטטה לעיל). אפילו את אותם קרובי משפחה שיוכלו לתמוך בגרסתו בדבר הפניה אליהם או כי נערכה הפגישה המתוארת עם מר נקש, בחר הנתבע שלא להביא לעדות בפני, ללא כל הסבר. ההלכה קובעת בהקשר זה כי "...כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה" (ע"א 548/78 שרון נ' לוי פד"י לה (1) 736, 760 ועל הלכה זו רע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר בע"מ פ"ד מד (4) 595 וע"א 2273/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ נ' פרץ רוזנברג ואח' פ"ד מז (2) 606). בהקשר זה אעיר כי אין בטענה כי מר נקש תושב חו"ל כדי לסייע לנתבע. ההפך הוא הנכון. נדמה כי כאשר בידי הנתבע חסרות הסכמות של בעלי דירות, מה יותר "קל" מאשר לטעון כי נתקבלה הסכמה בעל פה של מי שאינו גר בארץ וברור כי יקשה עליו להגיע לדיון ולמסור את עמדתו. במיוחד אמורים הדברים כאשר מדובר ב"הסכמה" לאחר מעשה וכאשר הליך משפטי מרחף מעל לראשו של הנתבע. לאור כל האמור לעיל אין לי אלא לקבוע כי לא נתקבלה בידי הנתבע הסכמתו של מר נקש לביצוע העבודות. לפיכך, אף מבלי להיכנס לטענות התובעים 9, 10, 14 ו- 15 בדבר חזרתם מהסכמותיהם לבקשה, הרי שכל שיש בידי הנתבע, ב"מקרה הטוב", היא הסמכה של 5.5 בעלי דירות מתוך 12 דירות בבית (כ- 45%) שלדירותיהם צמודים 266/650 חלקים מהרכוש המשותף (כ- 40%). אין די בהסכמה זו, בכל צורה שהיא, לביצוע ההרחבה המבוקשת. בהקשר זה אדגיש כי גם אין בידי לקבל את טענת הנתבע כאילו הוספת חותמת הנציגות מהווה הסכמה של כל בעלי הדירות בבית. הוראות סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין מחייבות קבלת הסכמה של בעלי דירות על פי רוב מסויים נדרש. אין די בהסכמת הנציגות לביצוע עבודות ברכוש המשותף כתחליף להסכמה קניינית של בעלי הדירות, וממילא אין זה במסגרת סמכותיה של נציגות בית משותף (המוגדרות בסעיף 69 לחוק המקרקעין) ליתן הסכמות כנ"ל. המלומד אייזנשטיין בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי - בתים משותפים (תשס"א) מסביר כי "היקף סמכותה של הנציגות מוגבל רק לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף וניהול הבית המשותף. לכן, פעולות של הנציגות בתחום סמכויותיה, למשל, חוזים שנכרתו על ידי הנציגות לשמירה על הבית, לנקיון המדרגות, להספקת דלק, לתיקונים וכדומה, הינן בתחום סמכויותיה ומחייבות את כל בעלי הדירות, בין אלה שהסכימו לכך ובין אלה שלא הסכימו. לעומת זאת, פעולה של הנציגות שלא במסגרת סמכויותיה, למשל, כריתת חוזה עם קונה לרכישת זכויות בנייה על הגג שהוא רכוש משותף, אין לו תוקף" (שם, עמ' 314) (ההדגשה שלי, א.ס.). כך גם בנוגע לפעולה קניינית של הסכמה להצמדת רכוש משותף לדירה פלונית לצורך הרחבתה. גם ההלכה הפסוקה היא כי נציגות הבית המשותף היא אישיות משפטית המוגבלת "לניהול הפנימי השוטף של הבית, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: עפ"י האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים ל"החזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" (ר' ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77, לוד נ. קדמת לוד בע"מ ואח', פד"י לו(2), 21). בנסיבות המקרה דנן גם לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי נציגות הבית חתמה על הבקשה להיתר. לא הוצגו כל פרוטוקול או החלטה של נציגות הבית בהקשר זה. בעדותו של מר ברק דוד, שלא נסתרה, הוא גם מסביר את נסיבות השימוש בחותמת הנציגות "חתמתי על ההיתר בניה וזו החתימה שלי בנספח ג' לתצהיר. ש.ת. את החותמת קיבלתי מכדורי והוא ביקש ממני להשתמש בה כוועד הבית, ואני חתמתי בה. ש.ת. הוא הביא לי את החותמת לצורך זה, אין לה שימוש אחר" (עמוד 4 לפרטוטוקול שורות 2-4). גם הנתבע עצמו מודה כי, ממילא, בקשתו לא הובאה לאסיפת הדיירים (עמוד 10 לפרוטוקול שורה 6). לנתבע טענות הגנה נוספות ובכללן טענת שיהוי ומניעות והעדר תום לב של התובעים. אין בידי הנתבע להיבנות בהגנתו מטענת השיהוי. ההלכה בהקשר זה קובעת כי "כאשר נטען כי תביעה הוגשה תוך שיהוי בוחן בית המשפט את ההשתהות שבהגשת התביעה - קרי, את משך הזמן שחלף מהמועד בו קמה עילת התביעה ועד המועד שבו הוגשה התביעה. במובן זה דומה בדיקת טענת השיהוי בהגשת תביעה לבדיקת השאלה האם התיישנה התביעה. ואולם, בשונה מטענת התיישנות, לא די בכך שחלף פרק זמן ממושך ממועד קום העילה ועד הגשת התביעה בכדי שתקום טענת שיהוי. שיהוי בהגשת תביעה נוצר מקום בו יש בהשתהות בפנייה לבית המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע. לפיכך, בכדי שייקבע כי תביעה הוגשה בשיהוי על הנתבע להוכיח כי בנסיבות המקרה התובע זנח את זכות התביעה; או כי במשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה; או כי השיהוי נגרם עקב חוסר תום לב מצד התובע (ראו, ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433 (להלן - פרשת תלמוד תורה); ע"א 410/87 עזבון ליברמן נ' יונגר, פ"ד מה(3) 749, 756-755; ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי פ"ד יח(1) 47, 54-53)" (רע"א 8630/05 ניר שיתופי - אגודה ארצית להתיישבות עובדים עבריים בישראל בע"מ ואח' נ' עיריית הוד השרון (טרם פורסם)). מן הראיות שבפני עולה כי התובעים התנגדו לבקשה להיתר הבניה שהגיש הנתבע מלכתחילה. מר כהן מעיד "מתחילה התנגדתי להיתר אני חושב שקצת לפני 2008. ש.ת. התנגדתי גם בעייריה" (עמוד 7 לפרוטוקול שורות 23-24). אומנם, מאז אוקטובר 2009 לא נקטו התובעים כל הליך עד לתחילת ביצוע העבודות על ידי הנתבע בחודש יולי 2010. אולם, לא ניתן לראות בכך שיהוי כזה ממנו יכול היה הנתבע ללמוד כי התובעים חזרו בהם מהתנגדותם לבנייה. למר כהן גם הסבר מניח את הדעת בקשר לכך - " לא הגשתי תביעה, לא חיכיתי שיעלו על הקרקע אני לא ידעתי שהוא מתחיל לעשות את כל התהליך של האישורים, ידעתי מזה רק כשבאתי הביתה וראיתי שיש טרקטורים בבית. באותו רגע יצרתי קשר עם העירייה עם המשטרה ועם אורנה כדי לעצור את התהליך" (עמוד 7 לפרוטוקול שורות 26-30). התנהלות התובעים לפיה התנגדו קודם מהבחינה התכנונית הינה התנהגות סבירה. לא ניתן לטעון כי עצם העובדה שהתובעים ידעו על הליך הגשת הבקשה להיתר בניה והתנגדותם לבקשה זו, חייבה אותם, מיידית, לפנות גם בהליכים קניניים. לתובעים יכולה היתה להיות צפיה סבירה כי הבקשה להיתר תדחה מנימוקים תכנוניים ובכך היה מתייתר הצורך בנקיטת הליכים קנייניים. אין זה סביר לדרוש מהתובעים לשאת בעלויות נכבדות של ניהול הליך משפטי, כאשר לא ברור כלל אם ההליך התכנוני שנקט הנתבע יצלח. בהקשר זה יוער כי היתר הבניה הונפק בחודש 06/10, עבודות הבניה החלו בחודש 07/10 ומיד עם התחלתן פנו התובעים בבקשה מתן צו מניעה זמני האוסר על המשך ביצוע העבודות. התנהלות זו וודאי שאיננה מלמדת על זניחת התביעה. על אחת כמה וכמה אמורים הדברים כאשר לנתבע, גם לגרסתו, לא היתה מעולם הסכמה מספיקה נדרשת של בעלי דירות בבית לביצוע העבודות המתוכננות על ידו, אף אם המדובר בבניית ממ"ד בלבד. כאמור, את הסכמת מר נקש קיבל הנתבע, לגרסתו, רק ביום 03.08.10. למעשה, אף את ביצוע העבודות בשטח (07/10) התחיל הנתבע עוד בטרם היו בידו הסכמות נדרשות. דווקא הנתבע הוא זה אשר צריך היה לנקוט בהליך משפטי לאישור הבניה המבוקשת על ידו, חלף ביצוע עבודות בשטח, ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות כדין. לטענת הנתבע הוא שינה את מצבו לרעה לאור התנהלות התובעים, הן בהוצאות לקבלת היתר הבניה והן בתחילת ביצוע העבודות בפועל. בהקשר זה אין לנתבע לבוא בטענות אלא לעצמו. על הנתבע היה לדאוג לקבלת הסכמות מספיקות של בעלי הדירות מראש, אך הוא לא עשה כן והמשיך בהליכי התכנון והביצוע על אף שידע כי בעלי הדירות בבית מתנגדים לעבודות המתוכננות. בהקשר זה גם אין הנתבע יכול לבוא בטענות לבעלי הדירות אשר נתנו את הסכמתם וחזרו ממנה, מאחר, וכאמור, אף עם הסכמתם, אין בידי הנתבע את הרוב הדרוש לביצוע העבודות וזאת מבלי להיכנס כאן לטענות התובעים הנ"ל כי הוטעו על ידי הנתבע בהשגת חתימותיהם על מסמי הבקשה להיתר. זאת ועוד. כאמור לעיל, הנטל על הנתבע להשיג את ההסכמות הקנייניות הנדרשות לשם הרחבת דירתו. הנתבע נקט בהליכים תכנוניים כאשר אין בידו את ההסכמות הנדרשות. הנתבע אף חתם על הצהרה לפיה הוא מודע לכך שרשות התכנון דנה בהיבטים תכנוניים בלבד ועליו לבדוק ולהסדיר את מערכת הזכויות הקנייניות במקרקעין (מוצג ת/1). טענת הנתבע כי לא הבין על מה הוא חותם לא יכולה להישמע. הנתבע עצמו טוען כנגד חלק מהתובעים כי, משחתמו על הבקשה להיתר הבניה, אין הם יכולים לחזור בהם מחתימתם או לטעון כי לא הבינו את אשר עליו חתמו. טענה זו חלה גם על הנתבע, וביתר שאת. טענת חלק מהתובעים היא כי הם חתמו על תשריט שלא הבינו את פרטיו והסתמכו על הסברי הנתבע. הנתבע, לעומתם, חתם על מסמך ברור בשפה העברית. הנתבע בחר "לטמון את ראשו בחו"ל" בכל הקשור בהיבטים הקניינים ונכנס להליכי התכנון מבלי שהתייעץ עם עו"ד או בדק את זכויותיו (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 26-28). נדמה כי הנתבע סבר שעם קבלת היתר הבניה הוא יוכל להתחיל בביצוע העבודות ולקבוע "עובדות בשטח" אף בהעדר הסכמה מספיקה של בעלי דירות בבית (שמעולם לא היתה לו כאמור). התנהגותו זו של הנתבע מהווה התנהגות בחוסר תום לב והגורם המרכזי לנזקים שנגרמו לו, ככל שנגרמו. לאור האמור גם אין בידי לקבל את טענות הנתבע כי חוסר תום הלב של התובעים או כי מאזן הנוחות מחייבים את דחיית התביעה. אומנם, בע"א 810/82 זול בו בע"מ נגד זיידה ואח' פ"ד ל"ז (4) 737 נפסק כי ניתן להחיל נורמות ממערכות היחסים שבין בעלים במקרקעין משותפים גם על יחסים שבין בעלי דירות בבית משותף. כך גם פוסק כב' השופט ח. כהן פסק בע"א 782/70 רדומילסקי נגד פרידמן פ"ד כה (2) 523. כב' השופט חשין ברע"א 7112/93 צודלר ואח' נ. ש. יוסף ואח' פ"ד מח (5) 550, מחיל את עיקרון "תום לב" על יחסים שבין בעלי דירות בבית משותף. אולם, כאמור לעיל, תיקון 18 לחוק המקרקעין מתיר פגיעה בזכויות קניין בנסיבות מסויימות בלבד. משכך, יש לדקדק בקבלת ההסכמות הנדרשות על פי הדין וממילא לא ניתן לאשר בניה בהסכמה פחותה מההסכמה הנדרשת בחוק. די בכך שמעולם לא היתה בידי הנתבע הסכמה מספיקה של בעלי דירות כאמור כדי לקבוע שהתנגדות התובעים דנן לבניה נעשתה כדין ואין בה דופי. לבד מכך, ולצורך שלמות התמונה אציין כי גם השתכנעתי כי המדובר בבניה המהווה הפרעה של ממש בבית. ראשית, מתוך היתר הבניה אני למד כי הבניה המתוכננת "גוזלת" שטח נכבד מהחצר הקדמית של הבית. כך גם ניכר מהתמונות שהוגשו (מוצגים נ/1 ו- נ/2). שנית, הבניה המתוכננת הופכת את רחבת הכניסה לבית למסדרון ארוך (כ- 8.5 מ"ר על פי תשריט היתר הבניה) וצר לעומת רחבה פתוחה הקיימת לצד אחד של הכניסה כיום (כפי שניתן לראות גם במוצג נ/1). שלישית, השתכנעתי כי הבניה המתוכננת חוסמת את המעבר לצידו המזרחי של הבית, היכן שממוקמים פחי האשפה. בפועל, בעלי הדירות יצטרכו לצאת עד לגבול החלקה כדי לעבור לצידו של הבית ולפחי האשפה. המדובר במעקף של כ- 8.5 מ"ר לכל כיוון על פי התשריטים הנ"ל. בהקשר זה ניתן לראות בבירור במוצג נ/2 כי הבניה המתוכננת (עד לקו העמודים השני) מגיעה עד כדי סנטימטרים בודדים מהגדר החיצונית של הבית. רביעית, במסגרת הבניה המבוקשת נוצר פתח יציאה חדש מדירת הנתבע לחצר המזרחית של הבית. בשילוב עם העובדה כי הגישה לצד זה של הבית כמעט ונחסמת כאמור על ידי הבניה בחזית הבית (מוצג נ/2), הרי, שלמעשה, המדובר ב"ניכוס" של שטח החצר הנ"ל לדירת הנתבע. חמישית, השתכנעתי מעדויות התובעים כי המדובר בהפרעה של ממש עבורם כאמור. כך מעיד מר ברק דוד "הדבר השני זה חרישת כל הגינה כשהסיכום היה רק חדר אחד עד לעמודים הראשונים (עמוד 4 לפרוטוקול שורה 18). כך מעיד מר בן עזרא "אני אל מסכים בגלל שנהרס כל הצורה של הבניין והוא השתלט על הכול. ש.ת. נ/1- זה הבניין, הוא משתלט ממש עד לפס של הירוק שם זה כמעט כל הגינה כל חזית הבניין" (עמוד 5 לפרוטוקול שורות 24-25). כך מעיד מר נגר "מפריע לי שזה לא עד מסד העמודים הראשון וכדי לזרוק את הזבל צריך לצאת למדרכה ולעשות עיקוף" (עמוד 6 לפרוטוקול שורה 25). כך מעיד מר כהן "איפה שמר כדורי רוצה לבנות הייתה גינה ומסלעה, כשאני קניתי את הבית הייתה גינה וגם לאחר מכן הייתה גינה מרווחת ומסודרת, הכניסה הייתה מרווחת מה שמר כדורי רוצה לעשות הוא לחסום את הגישה לפחי האשפה, ליצור מסדרון ארוך רחב וחשוך בכניסה לבית, וליצור כניסה של מפלצת בטון בכניסה לבית כמו מאורת עכברים" (עמוד 8 לפרוטוקול שורות 1-4). משכך, בכל מקרה, אין המדובר במקרה נדיר וחריג המצדיק שלא להיעתר לתביעה שמטרתה להגן על זכות קניין (ר' רע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ. משה סלומון ואח' פד"י נ"ה(1) 199 והעקרונות שנקבעו שם בעניין זה). ראוי לאזכר בהקשר זה גם את דבריו של כבוד הנשיא אולשן בע"א 281/61 משה שלוסר נ. יעקב כץ, פד"י ט"ו(3) 239 "אין אדם יכול לדרוש זכות הנאה כלשהי מרכושו של הזולת רק מפני שנח לו הדבר, או מפני שהוא זקוק לזה ולזולת אין הדבר גורם כל נזק שהוא - אפילו מצבו הקשה של האדם הזה עשוי לעורר אהדה אליו מצד בני אדם. אין לזהות שיקולים שביושר במשמעות המשפטית, דבר התלוי ברצונו הטוב של הזולת, אין לכפות עליו "רצון טוב" זה על ידי החלת שיקולים שביושר. עוד לא שמענו על הלכה מעין זו" (ההדגשה שלי, א.ס.). וכך גם במקרה דנן - גם אם מצבו של הנתבע קשה, אין בכך להוות הצדק לפגיעה בזכויות קנין של בעלי דירות בבית, ללא הסכמתם. על אחת כמה וכמה כאשר המדובר גם בפגיעה של ממש. סיכום לאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה ונותן בזה צו האוסר על הנתבע לבצע כל עבודת בניה להרחבת דירתו. כמו כן אני מחייב את הנתבע להרוס אשר בנה ברכוש המשותף בבית ולהחזיר את מצב הרכוש המשותף לקדמותו. על הנתבע לבצע את האמור לעיל בתוך 45 יום ממועד קבלת פסק הדין. בנוסף לאמור לעיל ישלם הנתבע לתובעים, בגין החזר אגרת תביעה, סך של 601 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה, 22.07.10, ועד למועד התשלום בפועל. כן ישלם הנתבע לתובעים סך של 10,000 ₪ בגין החזר הוצאות עבור שכ"ט עו"ד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל. בפסיקת ההוצאות כאמור התחשבתי בכך שנערכו 2 דיונים בתובענה, הוגשו סיכומים בכתב וכן נוהל הליך למתן סעד זמני שנקבע בו כי הוצאותיו יפסקו במסגרת ההליך העיקרי. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה. ניתן בתאריך, ‏‏ט"ז אדר א תשע"א, ‏20 פברואר 2011, בהעדר הצדדים. אורן סילברמן מפקח על רישום מקרקעין בניההרחבת דירהמקרקעיןמרחב מוגן (מקלט) / ממ"ד