מבוא בפניי ערעור על קביעת שמאות מכרעת בגין חיוב בהיטל השבחה באשר לגוש 11601 חלקות מס' 8,9 אשר נמצא בדרך ההסתדרות 233 בחיפה. השמאות המכרעת ניתנה ביום 1.8.05 ע"י השמאית הגב' אהובה בנדיט. הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו ההכרעה במחלוקת תהא לפי סיכומים בכתב שאכן הוגשו על ידיהם. עיקר המחלוקת אקדים ואבהיר כי לאחר ניתוח טענות הצדדים הנני סבור כי יש להכריע בשאלה משפטית אחת והיא האם שימוש חורג מהיתר (להבדיל משימוש חורג מתוכנית) יכול להחשב השבחה ומכאן שיחויב בהיטל השבחה. אין מחלוקת בין הצדדים כי בקשת המערערת הינה להתיר שימוש המותר על פי התוכנית אך הוא מהווה שימוש חורג מהיתר. המערערת מחזיקה במבנים הנמצאים בשטח תחנת תדלוק ואשר השימוש בהם לפי ההיתר הינו למחסנים. המערערת מבקשת להתיר לה לעשות במבנים שימוש החורג מהשימוש המותר בהיתר, כך שמבנה מחסן אחד ישמש למסעדה ומבנה המחסן האחר לקיוסק. המשיבה התירה את השימוש החורג מההיתר, אך ראתה בכך השבחה החייבת בהיטל השבחה, בעוד שהמערערת טוענת כי לא ניתן לראות בשימוש החורג מהיתר, שימוש עליו חלות הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. דיון שימוש חורג מהיתר- האם חב בהיטל השבחה השבחה מוגדרת בסעיף 1 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". המחוקק לא עשה הבחנה בתיאור ההשבחה בין שימוש החורג מהיתר (בעוד שהוא מותר על פי התוכנית) לבין שימוש החורג מתוכנית, כך שלכאורה מנקודת מבט לשונית אין בסיס להבחנה שמבקשת לעשות המערערת בין שני סוגי השימוש החורג ואם בניתוח לשוני של הוראת החוק עסקינן, הרי שפנייה לפרק הפרשנות הכללי של אותו חוק, חוק התכנון והבניה מראה כי שימוש חורג הוגדר כ"שימוש חורג, בקרקע או בבנין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובבניה". דהיינו המחוקק ראה לצורכי חוק התכנון והבניה את שני סוגי השימוש החורג (שימוש חורג מתוכנית ושימוש חורג מהיתר כמושג אחד גם לצורך הגדרת השבחה מהי) ולכאורה על פי קביעה זו דין הערעור להדחות. אך לא תמיד מסתיימת פרשנותו של חוק בנוסחו הלשוני וניתן לבחון האם יש בסיס להבחנה המבוקשת ע"י המערערת מתוך ניתוח תכלית החוק ומטרת הטלתו של היטל ההשבחה ואדגיש כי אין הלכה מבית המשפט העליון באשר לחיוב בהיטל השבחה במקרה של שימוש חורג מהיתר וכל צד מסתמך על פסק דין של בית משפט שלום התומך בגרסתו. באשר לרעיון העומד בבסיסו של היטל ההשבחה אפנה לפסק דינה של כב' הש' נאור שניתן לאחרונה, רע"א 10879/02 - באולינג כפר סבא בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כפר-סבא, תק-על 2006(4), 3262 , 3266 (2006), בו היא קובעת כי "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו, כן חייב הוא לשאת בהיטל השבחה אם התכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999) (חברי הנשיא ברק)). לפי רעיון זה, ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129ה (2003) (חברתי השופטת חיות)). אכן, "היטל ההשבחה נועד לממן את תקציבן של הוועדות המקומיות בפעולותיהן בתכנון אזורים חדשים ובפיתוחם... ההגיון הניצב בבסיס ההיטל הינו הצורך לחייב את אלה הנהנים מתוצאותיה של פעולת הוועדה, בהוצאות הכרוכות באותה פעולה אשר השביחה את הנכס" (ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון (פ"ד נה(4) 769, 776 (2001); וראו גם אהרן נמדר דיני מיסים (מיסוי מקרקעין) 439 (מהדורה שניה, 1992)). מטעם זה היטל השבחה קרוב יותר לאגרה, שהנה תשלום חובה בזיקה לשירות מסוים שהשלטון נותן לפרט, מאשר למס, שנגבה ללא זיקה לשירות מסוים (ע"א 474/89 קריב נ' רשות השידור, פ"ד מו(3) 374, 377 (1992) (חברי השופט ברק))". לכאורה שני הנימוקים לאותו צדק חברתי המוזכרים בפסק דינה של כב' הש' נאור: זכותו של בעל המקרקעין לקבל פיצוי במקרה ההפוך (תוכנית הפוגעת בזכויותיו) ומימון עלויות הפעולה המשביחה, אינם מתקיימים במקרה זה. שכן לו היה ניתן היתר שימוש חורג לבעל מקרקעין הנמצאים בסמיכות לא היתה למערערת כל זכות לפיצוי ועצם התרת השימוש החורג אינה פעולה הכרוכה בהוצאות שהוציאה המשיבה, אלא שדווקא עובדה זו ביחד עם הוראת החוק מחזקת את עמדת המשיבה. שכן אין מחלוקת כי שימוש חורג מתוכנית חב בהיטל השבחה, (ר' למשל פסק דינה של כב' הש' נאור רע"א 10879/02 הנ"ל) וגם במקרה של שימוש חורג מתוכנית לא מתקיימים שני התנאים הנ"ל, שימוש חורג מתוכנית לא מקנה זכות פיצוי לגורם כלשהו ואף אישורו אינו קשור בהוצאות. אמור מעתה במקרה של שימוש חורג (מתוכנית או מהיתר) בחר המחוקק לראות בעצם ההשבחה (גם ללא נימוקי צדק חברתי) כעילה לחיוב בהיטל. כל שנותר הוא לבחון האם מתקיימת במקרה זה "השבחת התכנון" כפי שהוגדר הנושא ע"י כב' הש' נאור בפסק הדין הנ"ל "היטל ההשבחה כולל רק את "השבחת-התכנון", דהיינו, את עליית השווי לה יש קשר סיבתי ישיר לפעולה התכנונית". השאלה הטעונה בדיקה הינה האם שימוש חורג מהיתר לא מביא לשינוי בשווים התכנוני של המקרקעין, טענה שהתקבלה בבית המשפט השלום בנהריה (ה"פ 9/04 שלום נהריה) ועל אותו פסק דין מתבסס למעשה הערעור. ניתוח המסמכים והוראות החוק מראה כי יש לדחות גם טענה זו של המערערת. שימוש חורג מהיתר יכול להביא להשבחת התכנון ולהשפיע על שווים התכנוני של המקרקעין (ולעיתים בצורה משמעותית יותר משימוש חורג מתוכנית). סעיף 148 לחוק התכנון והבניה קובע "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש;היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש", כך למשל ניתן לראות כי בניגוד לשימוש חורג מתוכנית, שימוש חורג מהיתר יכול להינתן לתקופה בלתי מוגבלת, עובדה שיכולה להיות לה השפעה על שווים התכנוני של המקרקעין. חיזוק לקביעתי זו הנני מוצא בעובדה כי כל שלושת השמאים שבחנו עובדות המקרה שבפניי, הגיעו למסקנה כי במקרה זה מעצם התרת השימוש החורג ממחסן למסעדה או לקיוסק (שימוש חורג מהיתר בלבד) עלה שווים של המקרקעין ואפנה לחוות דעתו של מומחה המערערת! שמתאר בעמ' הראשון לחוות דעתו כי יש השבחה בעקבות אותו שימוש חורג מהיתר, (אלא שלגרסתו "ההשבחה המלאה" נמוכה) וזו גם עמדת השמאית המכריעה, דהיינו על דעת שלושת השמאים יש השבחה גם במקרה זה שהינו מותר על פי התוכנית ומהווה שימוש חורג מהיתר והמחלוקת הינה רק על גובה ההשבחה. לאור הוראות החוק, מהותו של השימוש החורג והעובדה כי חלה השבחה במקרקעין ממנה "התעשרה" המערערת, הנני סבור כי על המערערת לשאת בהיטל ההשבחה ודין ערעורה להדחות. אשוב ואבהיר כי כל יתר טענותיה של המערערת אינן טענות משפטיות וכזכור הדיון בערעור מסוג זה מצטמצם לשאלות משפטיות בלבד ולכן בכך צריך להסתיים הדיון בערעור. פרק הערעור המכונה "לענין שיעור ההשבחה", על פי שמו ותוכנו הינו פרק שמאי טהור. "אי מתן משקל נאות לעלות ההשקעה" כטענת המערערת הינה שאלה שמאית שבית המשפט אינו מוסמך לברר וגם אין לו כלים במסגרת ערעור לבחון גובהה של השקעה זו או אחרת. גם תלונתה של המערערת על חיוב בריבית אינה מקובלת עליי. על פי סעיף 15 לתוספת השלישית מיום קביעת החבות בהיטל השבחה חלות על אותו חיוב הוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 ולא מצאתי כל חריגה בחיוב המערערת בריבית. סיכום לאור האמור לעיל הנני דוחה את הערעור ומחייב את המערערת לשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בשיעור של 2,500 ש"ח בצירוף מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כחוק. ניתן היום ו' בניסן, תשס"ז (25 במרץ 2007) המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזיערעורשמאות