ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 7/10/2008 לאשר בקשה להיתר בנייה למוסד ציבורי במגרש המצוי ברח' שחראי, בית וגן, בירושלים. רקע הבקשה להיתר: מדובר בבקשה להיתר בנייה להקמת מבנה חדש לילדים בעלי צרכים מיוחדים, המנוהל על ידי המשיבה 3. הבקשה להיתר מתייחסת למקרקעין הידועים כחלקה 264 בגוש 30166 ברחוב שחראי בשכונת בית וגן בירושלים בשטח של כ- 2,550 מ"ר (להלן: "המגרש"). המבנה המוצע על המגרש כולל שש קומות מתחת למפלס הקרקע, כאשר מעל מפלס הרחוב מוצעות שלוש קומות נוספות. הקומות מתחת למפלס הרחוב כוללות, בין היתר: חניון, בריכה, אולם ספורט, חדרי פעילות, אודיטוריום וכיו"ב. הקומות מעל מפלס הרחוב כוללות: ספרייה, חדרי הרצאות, כיתות לימוד, חדרי ריפוי ילדים ומשרדי אדמיניסטרציה. כמו כן, מוצעות במפלסים השונים מרפסות לרווחת הילדים והצוות המטפל. התכנון החל: על המגרש חלה תכנית 2763 משנת 1989, אשר הינה התכנית מפורטת ה הקובעת, בין היתר, את ייעודי הקרקע. כמו כן, חלות תכנית המתאר לירושלים מס' 62 ותכנית 1042, אשר אליהם מפנה תקנון תוכנית 2763. אין מחלוקת, כי בהתאם לתכנית 2673, המגרש (כאמור, חלקה 264) מיועד למבנים ומוסדות ציבור. תכנית 2763 כוללת נספח בינוי ופיתוח. בנספח זה מוגדר המגרש נשוא הערר כמגרש 59. לגבי מגרש 59 קובע נספח הבינוי של תוכנית 2763, כדלקמן: "מגרש עבור מועדון: בריכת שחייה סגורה, מגרש כדורסל סגור, מגרש טניס". כמו כן, חלה על המקרקעין תכנית בסמכות ועדה מקומית, תכנית מק/12256 א'. מדובר בתוכנית אשר מטרותיה הינן שינוי קווי בניין והחלפת שטחים משטח המיועד למוסד ציבורי לשטח ציבורי פתוח וההפך, והכול ללא שינוי בסך השטחים. ההחלטה, הערר והדיון בערר: המשיבה מס' 1 סברה, כי הבקשה להיתר תואמת את התכנון החל על המקרקעין ולכן דנה בתכנית במסגרת רשות הרישוי. כאמור, ביום 7/10/2008 אושרה הבקשה להיתר על ידי רשות הרישוי של המשיבה 1, וזאת בכפוף לתנאים שפורטו בהחלטה. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר הוגש על ידי חברת מלונות שלום בע"מ (להלן: "המשיבה 3"), אשר הינה בעלת הזכויות במקרקעין סמוכים, עליהם היא מפעלה, בין היתר, מלון גדול. בערר המקורי טענה העלתה העוררת שש טענות עיקריות כנגד אישור הבקשה להיתר: לא נתקיימו תנאי הסף לדיון בבקשה להיתר. הבקשה להיתר הינה מכוח תכנית שאינה בת תוקף. מבקשת ההיתר אינה בעלת זכויות במקרקעין. הבקשה להיתר אינה במסגרת הייעוד המותר. הבקשה מחייבת הסכמת הועדה המחוזית, אשר לא ניתנה. הבקשה להיתר אינה מפנימה פתרון תחבורתי נאות ופתרונות חנייה. לאור הערר, הוגשו תשובות מטעם המשיבות מס' 1 ו- 2 ומטעם המשיבה 3. התשובות התייחסו הן לטענות הסף והן לטענות לגופה של הבקשה להיתר. ביום 18/2/2008 התקיים הדיון הראשון בפני ועדת הערר. במסגרת הדיון מיום 18/2/2008 נדונו טענות הסף של העוררים, בין היתר, הטענות כי לא ניתן לעוררת יומה לפני הועדה המקומית וכן כי לא ניתנה זכות טיעון למתנגדים נוספים. בסופו של הדיון, החליטה ועדת הערר, למען הסר ספק, לאפשר לעוררת לטעון את מלוא טענותיה בפני ועדת הערר כמוסד תכנון, כאשר ועדת הערר תקבל החלטה לגופה של הבקשה להיתר ביחס לכל טענות העוררת. עוד אפשרה ועדת הערר למתנגדים אחרים, אשר הינם בעלי זכויות במקרקעין באזור, להצטרף כעוררים לערר, ולהגיש את טענותיהם ביחס לבקשה להיתר. כמו כן, התאפשר לעוררת להגיש טענות ומסמכים נוספים, ככל שתחפוץ. לאור החלטה זו של ועדת הערר, הוגש ביום 16/3/2009 סיכום טענות בכתב מטעם העוררת בצירוף מסמכים תומכים, כאשר עיקר הטענות נגד הבקשה להיתר היו, כדלקמן: הבנייה המבוקשת אינה תואמת את הייעודים ואת השימוש המותרים בחלקה. אין הסכמת הועדה המחוזית לשינוי הבינוי. לא ניתן לאשר הבנייה ללא הכנת תכנית מפורטת. לא ניתן לאשר בנייה, כאשר תכניות תקפות לא קבעו אחוזי בנייה למגרש. אחוזי הבנייה אינם סבירים. אין התאמה בין הבקשה להיתר לבין המקרקעין לגביהם מבוקשת הבנייה. התכנית הוגשה ללא הכנה ואישור התצ"ר. הבקשה להיתר מתבססת על מפת מדידה משנת 2007. הבקשה להיתר אינה ממלאת את התנאים שנקבעו בחוק ובתכנית 2673 להגשת בקשות להיתרי בנייה. התכנון לדרכי גישה למוסד אינו תואם תכניות תקפות. כשלים בהתנהלות גורמי העירייה באישור הבקשה להיתר. אין הפנמת פתרון תחבורתי נדרש. מבקשת ההיתר אינה בעלת הזכויות במקרקעין. כאמור, ועדת הערר התירה למתנגדים נוספים ליתן דעתם בנושא. לפיכך, נוספו כמשיבים לערר: נופי ירושלים בע"מ וכן "תושבים מבית וגן, ירושלים" (להלן: "המתנגדים"), נופי ירושלים והמתנגדים זומנו לדיון, ונשמעו באריכות. כמו כן, הגישו המתנגדים, באמצעות בא כוחם, עו"ד קריסטל, את עמדתם, אשר גם ממנה עולה, כי גם לטעמם אין לאשר את הבקשה במתכונתה הנוכחית. במאמר מוסגר, נציין, כי במהלך ניהול תיק זה הוגשו בקשות רבות ותגובות רבות, אשר אין מקום להיכנס אליהן ולתוצאותיהן לצורך החלטה זו. עם זאת נציין, כי הוגשו לועדת הערר המסמכים הבאים: היתר בנייה שמספרו 587/08 ותגובה להיתר זה. מסמך מיום 23/4/2009 הנוגע לבניית בנייני ציבור בעיר ירושלים ותגובות למסמך זה. חוות דעת תחבורתית, מטעם העוררת 1, של מר עדי זלינגר. חוות דעת אדריכלית, מטעם העוררת 1, של מר אבי בן גור. ועדת הערר ערכה סיור במקרקעין, ברחוב שחראי וברחובות הסמוכים, והתרשמה באופן בלתי אמצעי מהמגרש עליו מתוכננת התנועה, הכבישים ודרכי הגישה אליו, וכן היקפי ונפחי התנועה בסביבה. דיון: נסקור את טענות העוררת בהתאם לסדרן בריכוז הטענות מטעמה, לאחר מכן נתייחס לעמדת המתנגדים ונופי ירושלים, וזאת בנושאים שלא נידונו קודם לכן. הבנייה המבוקשת אינה תואמת את הייעוד והשימוש במגרש העוררת טוענת, כי הבנייה המבוקשת אינה תואמת את הייעוד והשימוש שנקבעו למגרש. העוררת אמנם מודה "בתקציר הטענות" מטעמה, כי בתוכנית 2673, התוכנית האחרונה החלה על המגרש, מיועד המגרש למבנים ומוסדות ציבור. עוד מסכימה העוררת, כי הבניה המותרת במבני ציבור הינה רב תכליתית (ור' הוראותיו הברורות של סעיף 15 לתוכנית 2673). לפיכך, לכאורה, אף לעמדת העוררת הבנייה המבוקשת תואמת את הייעוד התכנוני. אלא, שהעוררת ממשיכה וטוענת, כי בנספח הבינוי של התוכנית נרשם במגרש נושא הערר: "מגרש עבור מועדון: בריכת שחייה סגורה, מגרש כדורסל סגור, מגרש טניס". ואילו בטבלת האיחוד והחלוקה המאושרת נרשם "מתנ"ס". לפיכך, לטענת העוררת, יש לגזור את ייעוד המגרש מנספח הבינוי, ולכן הייעוד הינו עבור מועדון או מתנ"ס ולא מבנים ומוסדות ציבור. איננו מקבלים טענה זו. העוררת מערבת שאלות של ייעוד עם שאלות של בינוי, ונעשה סדר בנושא זה: ייעודם של מקרקעין נקבע בתוכנית. התוכנית מורכבת קודם כל מתשריט ומתקנון, ולאחר מכן מנספחים לתוכנית ר' ע"א 3213/97 נקר נ. הועדה המקומית הרצליה ואח'. עוד נציין, כי תוכנית הינה בגדר "דין" כמשמעותו בסעיף 3 לחוק הפרשנות התשמ"א- 1981 ויש לפרשן כדרך שמפורש כל דין [ר' בג"צ 652/85 מרכז תל אביב חברה בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב]. בענייננו הן תקנון התוכנית והן תשריט התוכנית מגדירים את המגרש נשוא הערר, כמיועד לבנייני ציבור. אכן נספח הבינוי מציין הגדרה מצמצת יותר מבנייני ציבור למגרש זה. אולם, לטעמנו, הן לאור לשון התוכנית והן לאור תכליתה, אין מטרתו של נספח הבינוי לקבוע ייעודים או לשנות את הייעוד שקבעו התשריט והתקנון. ראשית, מבחינה לשונית, נספח בינוי, כשמו כן הוא, לקבוע בינוי. יש הבדל משמעותי בשפה העברית בכלל, ובטרמינולוגיה המקצועית בפרט, בין המילה "ייעוד" למילה "בינוי". לפיכך, שמתקין התוכנית קבע כי מדובר בנספח בינוי ולא נספח ייעודים, יש ליתן למילה זו את המשמעות הרגילה - בינוי ולא ייעוד. יתרה מזו, התוכנית התייחסה מפורשות למצב בו קיימת סתירה בין הוראות התקנון לבין הוראות נספח הבינוי, וקבעה: "נספח הבינוי והפיתוח הם נספחים מנחים ובכל סתירה בינם לבין ההוראות המילוליות של התכנית תקבענה ההוראות המילוליות". כלומר, אף אם בנספח הבינוי אכן נרשם ייעוד אחר מאשר בתקנון ובתשריט התוכנית, הרי הוראות התוכנית גוברות. שנית, גם מבחינת פרשנות תכליתית, אין מקום ליתן לתוכנית פרשנות על פיה ייעודי הקרקע נקבעים במסגרת נספח בינוי. הדרך התכנונית הראויה הינה כי ייעודי המקרקעין יקבעו בתקנון התוכנית, על סמך מיקומם בתשריט התוכנית. בדרך זו מקבל כל מגרש בתחום התוכנית ייעוד, ולייעוד זה התייחסות בתקנון, לרבות הוראות מתאימות. לעומת זאת, קבלת פרשנות העוררת, כי הייעוד נקבע בנספח הבינוי יוצרת אי ודאות ואף מבוכה, היות וחלק מהמגרשים ייעודם נקבע בתוכנית ובתקנון, ואילו חלקם בלבד ייעודו נקבע בנספח הבינוי, כאשר לייעוד המצוין בנספח הבינוי כלל אין הוראות מתאימות בתקנון. זאת ועוד, כפי שצוטט לעיל, נספח הבינוי הינו נספח מנחה בלבד. לפיכך, קבלת עמדת העוררת, תוביל למצב בו נקבע ייעוד מקרקעין בנספח שהינו מנחה בלבד. אשר על כן, אנו קובעים, כי ייעוד המקרקעין הינו בנייני ומוסדות ציבור ולא כפי שנקבע בנספח הבינוי. היות ואין חולק, כי הבקשה להיתר הינה למוסד ציבורי מובהק, הרי הייעוד המבוקש בהיתר תואם לתכנון החל על המגרש. לא ניתן לאשר את הבנייה ללא אישור הועדה המחוזית לשינוי הבינוי: כפי שציינו לעיל, לטעמנו נספח הבינוי אינו קובע את יעוד המגרש, ולכן הייעוד המבוקש תואם תוכנית. עם זאת, עדיין הבינוי המבוקש במסגרת הבקשה להיתר אינו תואם במדויק את הבינוי שנרשם במסגרת נספח הבינוי. נשאלת לפיכך השאלה, מהו ההליך הנדרש לשם אישור בקשה להיתר כאשר בינוי המוצע בה אינו תואם את האמור בנספח הבינוי. העוררת טוענת, כי כלל לא ניתן לשנות את הבינוי האמור בנספח הבינוי, אלא במסגרת תוכנית חדשה וזאת בהסתמך על סעיף 8(א) לתוכנית 2763, או לחלופין, יש צורך באישור הועדה המחוזית. המשיבה 3 טוענת, כי היות ומדובר בנספח בינוי מנחה בלבד (להבדיל ממחייב) הרי די באישור הועדה המקומית ואין צורך בתוכנית או באישור הועדה המחוזית לשינוי. ראשית נבהיר, כי אין בהוראת סעיף 8(א) לתוכנית להפוך את הוראות נספח הבינוי למחייבות, ונבאר: סעיף 8א' קובע: "הוראותיה של התכנית מצטרפות מכל האמור ומכל המצויין הן בדפי ההוראות שבכתב והן בתשריטי ובנספחי הבינוי (להוציא פרטי מפת הרקע של התשריטים בהם אינם מצויינים במקרא שבתשריט) וכל עוד לא נאמר אחרת ואינן עולות בקנה אחד, חלות בכל מקרה ההוראות המגבילות יותר". ברי, כי אין בסעיף זה בכדי לשנות את המסקנה, כי נספח הבינוי הינו מנחה, היות וסעיף זה קובע מפורשות כי ההוראות מצטרפות מכלל הנספחים - כל עוד לא נאמר אחרת. בענייננו בעניין נספח הבינוי נאמר מפורשות אחרת: "נספח הבינוי והפיתוח הינם נספחים מנחים...". בכל מקרה סעיף 8(א) מדבר על "הוראות" ללא הבחנה כלשהי בין הוראות מחייבות להוראות מנחות, אין מחלוקת, כי הוראות נספח הבינוי הינן חלק בלתי נפרד מהתוכנית, אלא שאלו מנחות בלבד. לאור האמור לעיל, אין בסעיף 8(א) בכדי לשנות מאופיו של נספח הבינוי כמנחה. לפרשנות דומה ר' ערר (ירושלים) 76/08 בראון ואח' נ. הועדה המקומית מטה יהודה ואח' וכן עת"מ (ירושלים) 8311/08 בראון ואח' נ. ועדת הערר מחוז ירושלים. במקרים רבים עולה השאלה של משמעות היותו של נספח הבינוי "מנחה" ולא "מחייב" (ר' דיון נרחב בעניין בראון לעיל), וההליך הנדרש לשינוי נספח בינוי מנחה. אלא, שבמקרה שלפנינו זכינו לכך, כי התוכנית עצמה קובעת באופן מפורש את הדרך בה ישונה נספח הבינוי המנחה, וכך קובע סעיף 17(א) לתוכנית: "כמו כן שינויים מנספחי הבינוי המנחים מחייבים הסכמת הועדה המחוזית ללא צורך בהפקדה". הנה כי כן, התוכנית עצמה לא רק שמתירה מפורשות את שינוי נספחי הבינוי המנחים, וזאת ללא צורך בהליך של הקלה או הכנת תוכנית מפורטת, אלא אף קובעת את ההליך לכך. התוכנית קובעת, כי שינוי כאמור מותנה בהסכמת (ודוק, הסכמה להבדיל מאישור) הועדה המחוזית, כאשר שוב מודגש, ללא צורך בהפקדה. לפיכך, הוראות התוכנית ברורות ויש לכבדם, ולהעביר את השינוי מתוכנית הבינוי להסכמת הועדה המחוזית. יובהר, כי אין צורך בהליך פרסום או שמיעת התנגדויות בפני הועדה המחוזית, אלא קבלת הסכמתה (או אי הסכמתה) בלבד. המשיבות טענו, כי לאור תוכנית 4850 המבטלת את הצורך בקבלת הסכמת הועדה המחוזית כתנאי להיתרי בניה, אין צורך במקרה שלפנינו בהסכמת הועדה המחוזית. אנו דוחים טענה זו. תוכנית 4850 עוסקת מפורשות במקרה בו הסכמת הועדה המחוזית הינה תנאי להיתר בניה, ונצטט: "... כי תנאי למתן היתר בניה...". אלא, שאין בפנינו תנאי להיתר בניה, אלא קביעת פרוצדורה לשינוי של נספח בינוי מנחה לתוכנית. לכן במקרה שכזה, שתוכנית קובעת, כי תנאי לשינוי נספח שלה (להבדיל מתנאי להוצאת היתר בניה מכוחה) יהיה הסכמת הועדה המחוזית, תנאי שכזה אינו מובטל מכוח תוכנית 4850. יובהר, כי הועדה המחוזית אינה צריכה לבחון את הבקשה להיתר ו/או את הטענות שעלו ונדונו בערר זה, והיא נדרשת רק לשינוי נספח הבינוי. אשר על כן, תנאי לאישור הבקשה להיתר בעניינו יהיה קבלת הסכמת הועדה המחוזית לשינוי הבינוי במגרש. לא ניתן לאשר את הבניה ללא אישור תוכנית מפורטת: העוררת טוענת, כי לא ניתן לאשר את הבניה ללא אישור תוכנית מפורטת. טענה זו נטענת בשני מישורים. במישור החוקי הפורמאלי, טוענת העוררת, כי היות והתוכנית אינה מגדירה אחוזי בניה, לא ניתן להוציא מכוח התרי בניה ללא אישור תוכנית מפורטת המגדירה את אחוזי הבניה. המישור השני, הינו מישור הסבירות. במישור זה טוענת העוררת, כי גם אם ניתן מבחינה חוקית להוציא היתר בניה ללא שנקבעו אחוזי הבנייה וללא תוכנית מפורטת, הרי שאין זה סביר לעשות כן. נדון במישורים אלו. המישור החוקי: ראשית נבהיר, כי תוכנית 2673, הינה תוכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה. כך, נרשם בסעיף 1 אשר מגדיר את שם התוכנית וסווגה, וקובע כי: "התוכנית כוללת הוראות של תכנית מפרטת". יתרה מזו, התוכנית קובעת בסעיף 18 תנאים למתן היתר בניה, ובכללם לא נכלל תנאי המחייב הכנת תוכנית מפורטת. ר' גם סעיף 19 לתוכנית העוסק בתוקפו של היתר בניה מכוח התוכנית. לפיכך, תוכנית 2673 הינה תוכנית מפורטת אשר התכוונה באופן ברור וחד משמעי, כי ניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בניה (השווה לתוכנית שקדמה לה, תוכנית 1042, אשר קבעה כי תנאי להוצאת היתרי בניה תהיה הכנת תוכנית מפורטת). בכל זאת, כאמור, טוענת העוררת, כי לא ניתן להוציא מכוח תוכנית 2673 היתרי בניה למוסדות הציבור, היות וזו לא קבעה אחוזי בניה למוסדות אלו. איננו מקבלים טענה זו. הסעיף הרלוונטי לענייננו הינו סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), הקובע: (ז) מוסד תכנון לא יתן היתר, מכוח תכנית שהופקדה אחרי ט' בטבת תשנ"ו (1 בינואר 1996) אלא אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות בכל אלה: (1) פירוט יעודי הקרקע; (2) חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע; (3) קווי הבנין, מספר הקומות או גובה הבנינים; (4) שטחי הבניה המותרים;" כלומר, המחוקק הגביל את האפשרות להוצאת היתר בניה מכוח תוכנית שאינה כוללת אחוזי בניה. אלא, וזה העיקר בנושא שלפנינו, מגבלה זו חלה רק לגבי תוכנית שהופקדו לאחר 1.6.1996. במילים אחרות, המחוקק נתן דעתן לנושא הוצאת היתרי בניה מכוח תוכניות שאינן כוללות פירוט שטחי הבניה, וקבע, כי רק לגבי תוכניות שהופקדו לאחר 1.6.1996 הדבר אסור. מכאן, ברור, כי לגבי תוכניות שקדמו ליום 1.6.1996 הדבר מותר. במקרה שבפנינו, אין מחלוקת כי תוכנית 2673 הופקדה לפני 1.6.1996 (אושרה בשנת 1989). אשר על כן במישור החוקי, אין כל מניעה מכוח החוק או התקנות להוציא היתרי בניה מכוח תוכנית 2673, אף שזו אינה קובעת אחוזי בנייה. מישור הסבירות: הנה כי כן, המחוקק בחר שלא למנוע את האפשרות להוצאת היתרי בניה מכוח תוכניות ישנות אף בשעה שאלו לא קבעו אחוזי בניה. עם זאת, ממשיכה העוררת (וכן המתנגדים) וטוענים, כי אין זה סביר לאפשר הוצאת היתרי בניה למבני ציבור ללא הגבלת אחוזי בניה. איננו מקבלים טענה זו. אכן, נראה כי אין חולק כי מוטב שהיתרי בניה יוצאו מכוח תוכנית הכוללות גם שטחי בניה. עם זאת, איננו סבורים כי יש לשלול קטגורית הוצאת היתרי בניה מכוח תוכניות בהן לא נקבעו אחוזי בניה. לטעמנו יש לבחון שאלה זו ביחס לתוכנית המסוימת ולייעוד המסוים, וזאת לאור התכלית התכנונית. במקרה שלפנינו, התוכנית קובעת שטחי בנייה לייעודים "הפרטיים", ורק לבנייני הציבור אין קביעה של אחוזי הבנייה. כלומר, אין כאן השמטה מקרית של אחוזי הבניה, או מתן גמישות תכנונית בלתי מוגבלת לוועדה המקומית, אלא רעיון תכנוני. הרעיון התכנוני הינו להבחין בין הבניה לייעוד "פרטי" (כגון: מגורים, מסחר) לבין הבניה הציבורית (בנייני ציבור), כך שלגבי הבניה הפרטית נקבעה מסגרת נוקשה של שטחי בניה, ואילו לגבי בנייני הציבור נתנה גמישות בשטחי הבנייה. רעיון זה מבוסס על ההנחה כי לגבי הבנייה הפרטית, יש הכרח לקבוע מגבלות וזאת לאור המתח האינהרנטי בין רצון בעלי המקרקעין (אשר מטרתם הלגיטימית להשיא את רווחיהם על רכושם) לבין הצורך בתכנון נאות. לעומת זאת, לגבי בנייני ציבור, מתח זה אינו קיים, היות והמקרקעין אינם מנוצלים למטרות רווח אלא לטובת הציבור. יתרה מזו, מגוון השימושים הציבוריים הינו רב, ולכן קיים הגיון להותיר מרווח תכנון רחב. הגיון זה נסמך גם על העובדה שבניית מבני ציבור עוברת מסננת כפולה, ראשית, של הגוף הציבורי מבקש ההיתר ושנית על ידי מוסדות התכנון. לכן, המקרה שבפנינו שונה מהמקרה שנדון בערר (ת"א) 5520/01 שצוטט על ידי העוררת, הן לאור העובדה, כי מדובר במבני ציבור ולא בבניה פרטית, והן לאור הרעיון התכנוני המוסבר לעיל. לאור האמור לעיל, אנו סבורים, כי במקרה שבפנינו, אין זה בלתי סביר, לאפשר הוצאת היתרי בניה למוסדות ציבור, אף שהתוכנית אינה קובעת אחוזי בניה למוסדות אלו. בהקשר זה ראוי להוסיף שלוש הערות חשובות: ההערה הראשונה, וועדת הערר בדקה ומצאה, כי בתוכניות רבות בעיר ירושלים (טרם 1996) ואף בתוכנית המתאר 62, לא נקבעו אחוזי בניה למבני ציבור. עם זאת, נבנו ברחבי העיר ירושלים מאות מבני ציבור באחוזי בניה אלו ואחרים. לגבי רבים ממבנים אלו הוגשו עררים, עתירות, ואף נתנו פסקי דין. לא מצאנו (והעוררת אף לא הצליחה להציג) מקרה אחד בו נפסל היתר בניה של מבנה ציבור מהטעם, כי לא נקבעו בתוכנית אחוזי הבניה בגינו. לפיכך, לא רק שיש בפנינו מקרה של נוהג רב שנים של מוסדות התכנון (אשר העוררת טוענת לגביו שאינו חוקי), אלא נוהג שאושר, ולו גם בדרך עקיפה, בהחלטות רבות הן של מוסדות התכנון והן של בתי המשפט. ההערה השנייה הינה, כי תוכנית 2673 הינה תוכנית בסמכות הועדה המחוזית אשר אושרה על ידה. כאמור, תוכנית זו בכוונת מכוון אפשרה הוצאת היתרי בניה למבני ציבור תוך התרת גמישות לקביעת אחוזי הבנייה. לפיכך, אף אם היינו סבורים, כי הוצאת היתרים למבני ציבור ללא אחוזי בניה אינה סבירה, עדיין אין הדבר מוביל לכך שועדת הערר תבטל הוראות תוכנית בסמכות ועדה מחוזית. לענין זה ר' ערר (דרום) 6007/08 פרימק יזמות בע"מ נ. הועדה המקומית אשדוד. ובמסגרת ההערה האחרונה נבהיר למען הסר ספק, כי ועדת הערר סבורה באופן עקרוני, כי מוטב מבחינה תכנונית והירארכית לקבוע אחוזי בניה במסגרת התוכנית גם לבנייני ציבור, אלא שאי הקביעה במקרה שבפנינו אין משמעותה חסימת הוצאת היתרי בניה לבנייני הציבור. לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הטענה, כי לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוח תוכנית 2673 ללא תוכנית מפורטת. אחוזי הבניה המבוקשים חריגים ביותר ומופרכים: אף לאחר שקבענו, כי ניתן ליתן היתר בניה למבני ציבור מכוח תוכנית 2673, הרי עדין יש לבחון האם, אחוזי הבנייה שנקבעו סבירים הם. העוררת (וכן המתנגדים בעמדתם) טוענים במילים קשות כנגד אחוזי הבניה, בין היתר: "חריגים ביותר", "מופרכים" וכן המתנגדים: "מבנה אדיר שטחים" ואף "אחוזי בניה שערורייתים". אנו סבורים, כי הסתכלות בבקשה להיתר אינה דרך משקפי מספר אחוזי הבניה או מספר המ"ר המוצעים אינה הסתכלות תכנונית נכונה וראויה. את הבקשה להיתר יש לבחון כמכלול, בין היתר: המבנה כפי שהוא מתכונן ביחס למבנה הטופוגרפי של המגרש, הסביבה, התכנון האדריכלי וכדומה. לאור בחינה זו יש להכריע, האם מדובר במבנה סביר לאור נתוני המגרש והסביבה, או שמא מדובר במבנה שאינו סביר. כך, באזור מסוים ובתנאי מקרקעין מסוימים ייחשבו 100% בניה כבלתי סבירים, ואילו במקום אחר ובתנאים אחרים מבנה ציבור של 1,000% בניה יהיה סביר. ועדת הערר אינה רק גוף ערר, אלא מוסד תכנון, בו חברים נציגי ציבור, אדריכלית וכן נציג הועדה המחוזית. לפיכך, ועדת הערר כשירה ומוסמכת לערוך בחינה עצמאית משלה לבקשה להיתר. לעניין זה ר', למשל, החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע בעת"מ (ב"ש) 433/07 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתיבות נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, הנסמכת על עע"מ 4897/06 בוקובזה נ' הועדה המקומית ירושלים: "ועדת הערר המחוזית עומדת קומה מעל הוועדה המקומית. מכאן, שהיא רשאית להמיר את שיקול דעתה של הוועדה המקומית. כפי שנפסק על ידי ביהמ"ש העליון: "בהיררכיה של מוסדות התכנון מצויה ועדת הערר מעל הועדה המקומית והיא רשאית להחליף את שיקול דעתה התכנוני של הועדה המקומית השיקול דעתה התכנוני שלה ולקבל החלטה תכנונית אחרת מזו שקיבלה הועדה המקומית" (עע"מ 4897/06 בוקובזה נ' הועדה המקומית ירושלים)". במקרה שלפנינו, בחנה ועדת הערר את הבקשה להיתר בקפדנות, ואף ערכה ביקור בשטח. העמדה החד משמעית של ועדת הערר הינה, כי על אף שמדובר חשבונאית בהיקף בניה גדול, הרי מדובר בבקשה להיתר בהיקף סביר שהינה ראויה תכנונית ואדריכלית ומשתלבת בתנאי השטח ובסביבה. ונבאר: כך, למשל, המגרש נשוא הערר נמצא בשיפוע חד כלפי מזרח, לפיכך מסת הבניה משתפלת על פני המדרון, ואינה יוצרת מבנה בעל מסה משמעותית לסביבה ו/או נצפית מעל פני השטח. חשוב לציין, כי הבקשה להיתר מתייחסת לתנאי המדרון הקשים, ולמעשה מנצלת אותם לתכנון נכון וראוי. למעשה, מעל פני רחוב שחראי מוצגת מסה בינוי קטנה ביותר. לכן, הסתמכות העוררים על המספרים ושימוש בהם כשלעצמם, אינה נכונה, והתייחסות למבנה המוצע בתנאיו, מובילה למסקנה כי מדובר במבנה סביר בהיקפו ובמסתו. יתרה מזו, לא מצאנו במסגרת המבנה חללים "חשודים" או תכנון מוזר ובזבזני, אלא מדובר במבנה בו השטחים מנוצלים נכון למטרה לשמו הוא מוקם. מבחינת הסביבה יש לזכור, כי אל מול המבנה קיים בית מלון בגובה רב, כך שהמבנה המוצע לא רק שאינו מאפיל על בית המלון, אלא נבלע בצילו. לפיכך, לאחר בחינת הבקשה להיתר, וכן הסביבה, מסקנתנו הינה, כי הבקשה להיתר לא רק שאינה יוצרת מפגע אדריכלי, אלא מדובר בבקשה להיתר שמגלה מצוינות אדריכלית וארכיטקטונית, תוך ניצול נכון וראוי של תנאי שטח שאינם פשוטים. מבלי לגרוע ממסקנתה העצמאית ועדת הערר, כאמור לעיל, נציין כי אף עמדתו של הצוות המקצועי של המשיבה 1, הינה כי מדובר במבנה בעל מצוינות אדריכלית, אשר אינו מהווה חריג לסביבה, ונצטט: "לאור האמור, מתבקש במקום, מבנה בעל עיצוב נפח וצורה אשר יהא מבנה בעל מצוינות אדריכלית, תוך שילוב הפרוגראמה התכנונית והתשתיות הקיימות, כאלו שיוכלו לענות על הדרישות והמגבלות בשטח" כאמור, ועדת הערר הגיע למסקנה דומה. אשר על כן, אף אם מבחינת היקף אחוזי הבניה ושטחי הבניה שלעצמם, נוצר רושם של היקפים גדולים ואינם סבירים, הרי הבחינה הנכונה של השתקפות אחוזים אלו במגרש, בסביבה ובמבנה, מגלה מבנה שלא רק שהינו סביר, אלא אף מצוין. אין התאמה בין הבקשה להיתר לבין המקרקעין לגביהם מבוקשת הבנייה העוררת טוענת כי הבקשה מתייחסת לחלקה 264 בלבד, ואילו הבנייה המבוקשת מתייחסת גם לחלקה 260 אשר הינה שצ"פ. בהתאם, טוענת המשיבה, כי שטח חלקה 264 הינו 2,550 מ"ר ואילו שטח המגרש בהתאם לבקשה להיתר הינו 2,664 מ"ר. בחנו את הבקשה להיתר ולא מצאנו בניה מבוקשת המתייחסת לחלקה 260, אשר אין חולק כי הינה שצ"פ, ובכל במקרה בקשה להיתר זו מתירה בניה בחלקה 264 בלבד. אף הטענה, כי שטח המגרש בבקשה להיתר הינו גדול יותר משטח החלקה הרשום אינה ברורה, ולא הובהר על ידי העוררת מהיכן בבקשה להיתר שאוב הנתון של שטח בסך 2,664 מ"ר. כך או כך, ברי כי הבקשה להיתר הינה על חלקה 264, ושטחה הינו בהתאם לרשום בלשכת רישום המקרקעין, לאחר רישום התצ"ר (ר' נספח י"ב לתגובה מטעם המשיבה 3). לפיכך, ככל שחלה טעות בעניין זה מדובר במספר מ"ר בודדים, ואנו מורים לתקן טעויות אלו כתנאי למתן ההיתר. העדר תצ"ר והעדר מפת מדידה עדכנית: מפת מדידה עדכנית הוצגה במהלך הדיון, ולכן הטענה נדחית. לענין התצ"ר, המשיבה 3 צרפה כנספח י"א לתגובתה אישור של התצ"ר, ואף נסח רישום עם מספר חדש. בכל מקרה, עיון בהחלטת המשיבה 1 מגלה כי במסגרת התנאים להיתר, נכלל תנאי של אישור מחלקת מיפוי ומדידות בדבר רישום תצ"ר. כך, שמובטח כי ללא תצ"ר רשום לא יוצא היתר בניה. התכנון לדרכי הגישה אינו תואם תוכניות תקפות: העוררת (ואף המתנגדים) מסבירים כי דרכי הגישה למגרש אינם תואמים את התוכניות התקפות, היות והן דרך הגישה למפלס העליון (מרחוב שחראי) והן למפלס התחתון, מבוססים על מעבר על פני שצ"פ. המפלס העליון: לגבי הגישה למפלס העליון, אנו דוחים את הטענה במישור העובדתי. בחינת הבקשה להיתר מגלה, כי כביש הכניסה במפלס העליון אינו מסומן על שצ"פ, ואינו עובר על שצ"פ. מובן, כי היה ובעתיד תבקש המשיבה 3 להשתמש בשצ"פ להרחבת המעבר, יהיה עליה להגיש בקשה להיתר לענין זה. אלא, שהיום, במסגרת הבקשה להיתר שבפנינו, לא מבוקש מעבר על השצ"פ במפלס העליון. המפלס התחתון: יחידת התכנון בבקשה להיתר הינה מגרש בהתאם לתוכנית. לעניין זה ר' ערר (ירושלים) 324/08 בן משה נ. הועדה המקומית מטה יהודה ואח'. הבקשה להיתר בענייננו אכן מוגשת על מגרש בהתאם לתוכנית. לפיכך, לכאורה, אין כל רלוונטיות לנושא דרך הגישה והוא אינו אמור להוות חלק מהבקשה להיתר. כפי שאין מבקשים מבעל זכויות במקרקעין במגרש בנה ביתך להגיש במסגרת ההיתר של ביתו את ההיתר לכביש המוליך לבית זה, לכאורה, אין לדרוש זאת גם מן המשיבה 3 בענייננו. עם זאת, עת בוחן מוסד תכנון בקשה להיתר, עליו להבטיח כי למתוכנן על המגרש נשוא הבקשה להיתר קיימות דרכי גישה, ומוסד התכנון רשאי לסרב לאשר בנייה אף אם היא תואמת תוכנית, כאשר לבנייה המבוקשת אין דרכי גישה. לאור האמור לעיל, אף כי נושא דרך הגישה אינו חייב להיות חלק מהבקשה להיתר, הרי יש לבחון כי קיימת דרך גישה לבנייה המבוקשת בבקשה להיתר, במיוחד כאשר עיקר הגישה בענייננו מתוכננת מהמפלס התחתון. לטעמנו, יש לבחון את נושא הגישה בשני מישורים: במישור הסטטוטורי ובמישור הפרקטי. כלומר מוסד תכנון לא יסרב לבקשה להיתר, כאשר בחן ומצא, כי ניתן להכשיר גישה למגרש נשוא הבקשה להיתר מבחינה סטטוטורית, וכי קיימת גישה בפועל. נבהיר, כי נושא הגישה בפועל מהווה דרישה מחמירה פחות מנושא הגישה הסטטוטורית, היות והנחת המוצא הינה, כי עת קיומה של אפשרות הכשרת גישה סטטוטורית, ניתן יהיה לבצעה בפועל. במקרה שלפנינו, אין חולק כי אין דרך גישה המיועדת כ- "דרך" המוליכה את המגרש. עם זאת, טוענים המשיבים, כי קיימת דרך דרך השצ"פ הגובל עם המגרש בחלקו התחתון. לפיכך, עלינו לבחון, האם בנסיבות שלפנינו ניתן לסלול כביש גישה למגרש על גבי השצ"פ. אנו סבורים, כי במקרה שלפנינו אין מניעה לאפשר מעבר כלי רכב על פני חלק מהשצ"פ למגרש נשוא הערר, ונפרט: אכן, באופן עקרוני, ייעוד לשצ"פ אינו מאפשר מעבר כלי רכב או שימוש תחבורתי בו. אלא, שמוסדות התכנון, ולאחריהם הפסיקה, קבעו חריג לעקרון זה, ואפשרו במקרים מסוימים מעבר כלי רכב על גבי שטח המיועד לשצ"פ. בתחילה נפסקה ההלכה בענין בג"צ 415/85 פיפשקוביץ נ. עיריית רמת גן. בעניין זה אישר בית המשפט העליון מעבר כלי רכב בשטח לגביו נקבע שהינו שטח ציבורי פתוח. נושא המעבר בשצ"פ הגיע פעם נוספת לבית המשפט העליון בענין ע"א 8434/00 דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ נ. הועדה המקומית רחובות ואח'. בעניין דלק דנא נדונה הסדרת מעבר לתחנת דלק על גבי שצ"פ, ונקבע כפי הדבר מותר ונתון לשיקול דעת מוסדות התכנון. מוסדות התכנון יישמו הלכות אלו של בית המשפט העליון, תוך הבהרה, כי התרת שימוש בשצ"פ לצורך מעבר כלי רכב הינה עניין שבשיקול דעת מוסדות התכנון ולאור לשון התוכנית ותכליתה. ר' לדוגמא ערר (מרכז) 271/04 ציון לוי נ. הועדה המקומית ראשון לציון: "עניין זה (מעבר כלי רכב בשצ"פ - ג.ה.) אכן הוא בשיקול דעת, ותלוי בהגדרת השצ"פ לפי התכנית הקובעת אותו" בחינת התכנון שבפנינו מגלה, כי אין מניעה להתיר מעבר כלי רכב על פני השצ"פ המסומן בתוכנית. ראשית, כפי שציינו לעיל, מבחינה תכנונית, מדובר בשימוש בחלק קטן מהשצ"פ ללא פגיעה ברעיון התכנוני של שצ"פ זה. יובהר, אין מדובר בכביש אשר עובר בליבו של שצ"פ איכותי תכנונית והפוגע בשימוש בו או מייתר אותו, אלא בדרך הנמצאת על שולי שצ"פ, ואשר אף יכולה לשמש כמקומות חניה לבאים לשצ"פ. שנית, לשון התוכנית החלה על השצ"פ, מתירה מפורשות מעבר כלי רכב בשצ"פ זה. וכך קובעת תוכנית מק/12256א' לגבי השצ"פ: "תותר גישה לרכב חרום/רכב אחר דרך שטח זה לתא שטח מס' 1". הנה כי כן, התוכנית הרלוונטית התירה באופן הברור ביותר מעבר של כלי רכב, הן חרום והן אחרים, על פני השצ"פ לשטח מס' 1, אשר אי חולק כי זהו המגרש נושא הערר. אכן לעוררת, טענות כנגד תוקפה של הוראה זו. אולם ברור, כי הוראות אלו חורגות ממסגרת דיוננו זה. מדובר בתוכנית שעברה את כל הליכי האישור (לרבות ערר) ופרסמה למתן תוקף, והינה מהווה דין. ר' ע"א 3213/97 נקר נ. הועדה המקומית הרצליה ואח': "משמתפרסמת תכנית מיתאר ברשומות, נאחזת בה מיד החזקה הקבועה בסעיף 34א לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, ולפיה "דבר שפורסם ב'רשומות' חזקה שנעשה כראוי...". לפיכך, היה ולעוררת טענות כנגד תוקפה של התוכנית היה עליה למצות טענות אלו בהליכי התקיפה של התוכנית (והיו הליכים שכאלו), ולא כיום, לאחר שהתוכנית אושרה ופורסמה. לאור האמור לעיל, אנו קובעים, כי קיימת אפשרות נגישות סטטוטורית למגרש מהמפלס התחתון. מבחינת נגישות בפועל, הוצג לועדת הערר היתר שהוצא לפיתוח (חפירה ודיפון) של השצ"פ. במסגרת היתר זו מוצגת גם דרך גישה למגרש נשוא ערר זה. לפיכך, על פני הדברים, במועד סיום הבנייה נשוא הערר יהיה קיים גם פתרון נגישות בפועל. בכל מקרה, ועל מנת למנוע ספק לגבי הנגישות בפועל, אנו קובעים כי תנאי למתן טופס 4, יהיה השלמה בפועל של דרך הגישה למפלס התחתון. הבקשה להיתר אינה ממלאת את התנאים שנקבעו בחוק ובתכנית 2673 להגשת בקשות להיתרי בנייה: העוררת, טוענת כראש פרק בטענותיה, כי הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאים הקבועים בחוק ובתוכנית כתנאי להוצאת היתר בניה. אלא, שאין בערר מטעמה (מלבד התייחסות להתנהלות המשיבה 1 בה נדון לעיל) ובכן בכתב תקציר הטענות מטעמה כל פירוט לגבי ראש פרק זה. בכל מקרה, לא מצאנו תנאים מסוימים בתוכנית ובתקנות שהמשיבה 1 לא נתנה דעתה עליהם, ואנו דוחים טענה זו. מבקשת היתר אינה בעלת הזכויות במקרקעין: העוררת טוענת, כי המשיבה 3 אינה בעלת זכויות במקרקעין ולכן אין היא זכאית לחתום על הבקשה להיתר. לטעמנו, כלל אין צורך לדון בטענה זו, ונבאר: לגבי הדרישה של חתימת בעל הזכויות במקרקעין מכוח תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, הרי הבעלים הרשום של המקרקעין עיריית ירושלים, חתמה על הבקשה להיתר. לגבי מעמדה של המשיבה 3 ביחס למקרקעין, הרי כל עוד הבעלים הרשום חתם על הבקשה להיתר, המחלוקת בדבר מעמדה של המשיבה 3 ביחס לבעלים הרשום (ככל שיש מחלוקת כזו) ודאי שאינה נתונה להכרעת מוסד התכנון, ואין בה בכדי להוות עילה לסירוב או אי דיון בבקשה להיתר. כשלים בהתנהלות העירייה והמשיבה 1: העוררת מונה כשלים רבים לטענתה בהתנהלות המשיבה 1 במהלך ההליך לאישור הבקשה להיתר ובעצם האישור. המשיבה 1 מסבירה בתשובתה (עמ' 7), כי לא היו כל כשלים כנטען. לטעמנו, אכן מרבית ה"כשלים" שצוינו על ידי העוררת אינם כשלים, בוודאי בכל הנוגע לחוות הדעת התכנונית ואישור מהנדס העיר. בכל מקרה, למען הסר ספק וכפי שציינו בפתיח, ועדת הערר ערכה בדיקה מחדש של הבקשה להיתר מראשיתה ועד סופה כמוסד תכנון. לכן, אף אם נפל פגם כזה או אחר בהתנהלות המשיבה 1, הרי פגם זה נרפא באמצעות בדיקת ועדת הערר והחלטתנו זו. עמדת המתנגדים ונופי ירושלים: באופן עקרוני, נופי ירושלים והמתנגדים חוזרים על טענות העוררת, אליהם התייחסנו בהרחבה להלן. עם זאת, יש להתייחס לטענה כי לא נשמעו המתנגדים ולא מוצתה זכות הטיעון שלהם. אנו דוחים מכל וכל טענה זו. קשה לחשוב על גישה ליברלית יותר לגבי זכות הטיעון של הסובבים את המגרש מהגישה בה נקטנו בהליך זה. על אף שמדובר בבקשה להיתר שלכאורה תואמת תוכנית (ובכל מקרה לא נתבקשו במסגרתה הקלות או שימושים חורגים) ועל אף שבמקרה כזה יש מחלוקת לגבי עצם זכות העמידה של השכנים, העניקה ועדת הערר זכות עמידה מלאה לשכנים. כך הותר לשכנים, יהיו אלו אשר יהיו, להגיש עמדה מטעמם. ואכן עמדה כזו הוגשה. כך, הותר לשכנים, יהיו אלו אשר יהיו להביע את עמדתם בעל פה בפני ועדת הערר, ורבים ניצלו זכות זו. יתרה מזו, אף לאחר שנסתיימו הדיונים, והתיק היה בשל להכרעה, ביקשו מתנגדים מסוימים להגיש עמדה באמצעות בא כוח מטעמם, וגם לכך נעתרה ועדת הערר, אף שהדבר גרם להתמשכות ההליך. יתרה מזו, בכל ההליך הזה לא דקדקנו במקום מגוריהם של המתנגדים ביפויי הכוח שניתנו או שלא ניתנו למייצגים, אלא מטרתנו הייתה, כי בפנינו תהיה התמונה השלמה של הטענות בעניין, ואכן תמונה שכזו נפרסה בפנינו בהרחבה. לכן, אנו קובעים, כי זכות הטיעון וההתנגדות של השכנים מוצתה במלואה. נושא התחבורה: העוררת, וכן המתנגדים, טענו רבות כנגד המפגע התחבורתי שייצור לטעמם מוסד המשיבה 3. המשיבה 1 והמשיבה 3 הסבירו מדוע לטענתם לא ייווצר מפגע תחבורתי. לטעמנו קיים ספק גדול אם בכלל בעיות תחבורה (להבדיל מתקני חניה) יכולים להוות נימוק לסירוב לבקשה להיתר תואמת תוכנית. מערך התחבורה נקבע באמצעות תוכנית בניין עיר, הקובעת את הכבישים, רוחבם וזאת בהתאם לייעודי הקרקע. לכן, משאושרה תוכנית, החזקה הינה, כי זו עונה על צורכי התחברה למתוכנן במסגרתה, ובכל מקרה, בעלי זכויות בתחום התוכנית זכאים להסתמך על כך שיוכלו לנצל את הזכויות מכוח התוכנית, ללא שבקשותיהם יסורבו עקב בעיות תחבורה. כמובן, כי גם לסובבים הייתה שמורה הזכות להתנגד לתוכנית. יתרה מזו, אם אכן קיימות בעיות תחבורה אשר אינן מאפשרות הוצאת היתרי בניה מכוח התוכנית, נשאלת השאלה מדוע דווקא המשיבה 3 (או עיריית ירושלים) צריכים לשלם את המחיר של בעיות אלו? ייתכן, כי דווקא המלון, או אולם האירועים, הם אלו שגורמים מפגע תחבורתי גדול יותר, או אולי זה דווקא הדיון המוגן? בכל מקרה, בחנו אף את טענות התחבורה לגופן. הטענות של העוררת, המומחה מטעמה והמתנגדים, מתרכזות בעיקר בתנועה ברחוב שחראי. בנושא זה, אנו מעדיפים את חוות הדעת מטעם המשיבה 3 והצוות המקצועי של המשיבה 1, על פני טענות העוררת והמתנגדים. ראשית, נציין כי חוות דעת המומחה מטעם העוררת מבוסס על כך שרחוב שחראי הינו רחוב ללא מוצא החסום בסוללה, דבר שכבר השתנה בפועל בשטח, ולמעשה משמיט את הבסיס של חוות הדעת. יתרה מזו, המומחה מטעם העוררת, אינו טוען, בהגינותו, כי אסור קטגורית לאשר את המוסד, אלא דווקא מסביר, כי פתיחה מיידית של הסוללה (דבר שבוצע) ובגישה נוספת עתידית יש בכדי לאפשר הקמת המוסד. לעומת חוות דעת מומחה העוררת, הוצגה בפנינו חוות דעת נגדית מטעם המשיבה 3, המתייחסת למצב הנכון של רחוב שחראי כפי שהוא היום. חוות דעת זו, אף מתייחסת מפורשות למוסד שלווה (המשיבה 3) ולעומסי התנועה העולים ממנו. מסקנת חוות דעת זו הינה חד משמעית, כי אין במוסד שלווה בכדי לגרום למפגע תחבורתי. לאור האמור לעיל, לטעמנו, אף אם קיימות בעיות תחבורה ברחוב שחראי, איננו סבורים, כי הבקשה להיתר שבפנינו תחריף באופן משמעותי את בעיית התחבורה, ובוודאי שאין בה בכדי להוות נימוק לסירוב לבקשה להיתר. נתון חשוב שיש לזכור בהקשר זה הינו, כי עיקר החניות והתנועה למוסד לא יהיו כלל מרחוב שחראי אלא מהמפלס התחתון, וזאת ללא כל הפרעה לתנועה ברחוב שחראי. עוד נציין לעניין זה, כי אין מדובר בשימוש למגורים, היוצר נפחי תנועה קבועים, אלא בילדים המגיעים בהסעות מרוכזות בשעה מסוימת בבוקר וחוזרים בערב. כך, שגם אם נגרמת בעיה תחבורתית עקב ההסעות, הרי זו בעיה נקודתית ביותר לשעה ספציפית. עוד ברור, כי ילדי מוסד המשיבה 3, בדרך כלל, אינם מגיעים בשעות בו מגיעים אורחי אולם האירועים הסמוך אשר בהתאם לחוות הדעת יוצר בעיית תחבורה וחנייה קשה. לפיכך, מסקנתנו הינה כי אין בנושא התחבורה להוות נימוק לסרב לבקשה להיתר. מסקנתו זו מושתת, בין היתר, על חוות דעת המומחים שהונחו בפנינו והסיור שערכנו. לעניין זה נזכיר, כי חוות הדעת מטעם העוררת אף היא אינה שוללת קטגורית את הקמת המוסד, ולעומת זאת קיימת חוות דעת מטעם המשיבה 3, וכן עמדת אנשי המקצוע של המשיבה 1, אשר מסבירים, כי אין במוסד בכדי ליצור הפרעה תחבורתית של ממש. המתנגדים, כלל לא הגישו חוות דעת תחבורתית מטעמם. סיכום ביניים - מדובר בבקשה להיתר תואמת תוכנית: מן האמור לעיל עולה, כי ועדת הערר סבורה שהבקשה להיתר שבפנינו הינה בקשה התואמת את הוראות התוכנית (אם כי מצריכה הסכמת הועדה המחוזית לשינוי נספח מנחה). המשמעות כי הבקשה תואמת תוכנית הינה, כי מוסדות התכנון יסרבו לבקשה שכזו רק במקרים נדירים ובמסגרת שיקול דעת מצומצם. ר', למשל, בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. במקרה שלפנינו להיותה של הבקשה להיתר תואמת תוכנית קיימת חשיבות בנושא השאלה התחבורתית, כפי שהסברנו לעיל. תם ולא נשלם - הערת סיום, על תום לב וטענות NIMBY כפי שפרטנו בהרחבה לעיל, אנו סבורים, לגופם של דברים, כי מדובר בבקשה להיתר תואמת תוכנית וראויה, ואנו דוחים את כל טענות העוררת והמתנגדים בהקשרה. זאת, למעט, הצורך בהסכמת הועדה המחוזית לשינוי נספח הבינוי. עם זאת, סברנו כי לא יהיה זה נכון לסיים את החלטתנו כאן, ומן הראוי להתייחס בקצרה לתום לב העוררת ולטענות ה- NIMBY. לעניין תום לב העוררת, קשה מאוד להשתחרר מהרושם, כי העוררת אשר בחנה כל פסיק ופסיק בבקשה להיתר של המשיבה 3 (וכמובן זכותה לעשות כן) אינה נוהגת כך אם עצמה. למעשה התברר בדיון, כי לכל הפחות לכאורה העוררת בעצמה פועלת בניגוד למותר על פי התוכנית, ובהתנהגותה זו מעצימה את אותן הבעיות עליהן היא מצביעה. כך, למשל, בסיור אכן מצאנו, כי העוררת הקימה חניון מקורה כפי שמותר לה מכוח תוכנית 1347ד/ה', אולם התנאי בתוכנית הקובע, כי מעל החניות תקים העוררת על חשבונה גינה ציבורית לרווחת התושבים לא נתקיים על ידה עד היום. חמור מכך, המקרקעין עליהם מלון העוררת מיועדים למלונאות בלבד, ולאור ייעוד זה נקבעו פתרונות התנועה והחניה בתוכנית. אולם, במסגרת ערר זה נתברר כי על המקרקעין קיים מוסד לדיור מוגן. לא רק שקיים מוסד לדיור מוגן בייעוד למלונאות (ללא תוכנית המשנה ייעוד וללא שימוש חורג), אלא שהמוסד (נופי ירושלים) ודייריו הצטרפו לערר זה, והתנגדו בתוקף לבקשה להיתר, בין היתר, בהיותם דיירים לתקופה ארוכה במוסד. והנה, אנו מוצאים עצמנו, מאזינים להתנגדות דיירי הדיון המוגן, המציינים, כי למעשה הם משתמשים במקרקעין כדירות לכל דבר ועניין, וזאת לגבי בעיות חניה. בעיות אשר נוצרות גם עקב השימוש הבלתי חוקי שלהם במקרקעין. כאמור, לא מצאנו לדחות על הסף את העררים מפאת חוסר תום לב, ובחרנו להתייחס לטענות לגופן. אולם, אנו סבורים, כי לכל הפחות, לעניין הדיור המוגן על המשיבה 1 ליתן דעתה מכוח סמכותה כי גוף מפקח ביחס לשימוש זו וחוקיותו. ולסיום פרק זה נעיר, כי נראה שמאחורי הכסות התכנונית של טענות אלו המתנגדים לבקשה להיתר (הן העוררת, הן דיירי נופי ירושלים והן המתנגדים המתגוררים בסמוך) שוררת העננה השחורה של הטענה שזכתה לכינוי הלא מחמיא NIMBY (NOT IN MY BACK YARD). אכן, כלפי חוץ, כול המתנגדים מהללים ומברכים את מוסד שלווה ואת חשיבותו לחברה בכלל ולירושלים בפרט. אולם, עיון בדרישותיהם מגלה כי אלו דורשים שהמוסד המבורך (כלשונם) יבנה במקום אחר, בשכונה אחרת. כך, דרישתם "הצנועה והסבירה" (על פי לשונם בסעיף 82 לעמדת המתנגדים) הינה שלידם לא יבנה מוסד שלווה לילדים בעלי מוגבלויות, אלא דווקא בריכת שחיה ומגרש ספורט. כמובן שהם ישמחו ויברכו על הקמת מוסד שלווה במקום אחר בעיר. ואין לנו לצטט לעניין זה את דבריו של בית המשפט לעניינים מינהלים בתל אביב: בשא (ת"א) 31868/08 זמיר שמואל נ' עיריית הרצליה, שנאמרו בהקשר למוסד אחר לבעלי מוגבלויות- "בית הגלגלים": "ואכן, הרושם העולה מהתנהגות המבקשים הינו שמדובר אכן בטענת NIMBY שאין לה מקום, והעותרים ביודעם זאת, לא מעיזים להעלותה, אך כל מטרתם וטענותיהם "התכנוניות" נועדו לשרת מטרה זו, כאשר התכנית עצמה מעניינת אותם כשלג דאשתקד והיא משמשת רק כסות לנסיונם למנוע את הקמת המבנה (מוסד לילדים נכים - ג.ה.) ע"י ש"י." סיכום: לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר ואת טענות המתנגדים, על כל חלקיהם, למעט האמור להלן: תנאי להוצאת היתר בניה יהיה הסכמת הועדה המחוזית לשינוי נספח הבינוי. תנאי לטופס 4, יהיה ביצוע בפועל של כביש הגישה למפלס התחתון. עמותת האדריכלים ניתנה היום, ט"ז סיון, תשס"ט- 8.6.2009, בהעדר הצדדים. שולי בן עמי מזכירת ועדת עררמחוז ירושלים תוכנית בניהבניהנספח בינויהיתר בניה