ערר על חיוב בהיטל השבחה כתוצאה מאישור תכנית מס' 3894 (להלן: "התכנית המשביחה") שהוטל על דירת מגורים הידועה כחלקה 11 תת חלקה 27 בגוש 30207 בירושלים. רקע: הנכס הנישום הינו דירת מגורים בבעלות העוררים. ביום 1.11.1990 פורסמה למתן תוקף התכנית המשביחה, אשר אפשרה הרחבת דיור וכן הקמת מרפסות, בין היתר, לדירת העוררים. לאור התכנון הוגשה בקשה להיתר בניה בה נכללה גם דירת העוררים. הבקשה להיתר הרחיבה את הדירה וכן הוסיפה לה מרפסת. היות והתכנית המשביחה אכן השביחה את המקרקעין, והיות וההשבחה מומשה באמצעות היתר בניה, הותנה כחוק הוצאת היתר הבניה בתשלום היטל השבחה. נציין, כי התניית ההיתר בתשלום היטל השבחה נרשמה מפורשות בהחלטת המשיבה לאשר את הבקשה להיתר, ואף מצוטטת בכתב הערר מטעם העוררים. ביום 23.12.1991 הונפק לעוררים היתר בניה אשר צורף לכתב הערר. וביוני 1992 נסתיימה הבנייה. למרות שאין חולק כי התכנית השביחה את הדירה, למרות שההשבחה מומשה ולמרות שהונפק היתר בניה, העוררים לא שילמו את היטל ההשבחה. הסיבה בגינה לא שולם היטל ההשבחה הינה, כי העוררים היו זכאים לדחיית תשלום ומימוש לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. סעיף זה מאפשר לאלו המרחיבים דירה הקטנה מ- 140 מ"ר דחיית תשלום היטל ההשבחה. זאת ועוד, היה והנישום עומד בתנאי הסעיף, ובפרט מתגורר בדירה במשך ארבע שנים רצופות לאחר מתן ההיתר, הדחייה הופכת לפטור מלא. לצורך קבלת הפטור חתם העורר 1 על תצהיר (שלא אומת על ידי עורך דין) כי תוספת הבניה תשמש למגוריו. במאמר מוסגר נציין, כי לשון החוק אינה דורשת החתמה על תצהיר כאמור. אין מחלוקת, כי החל מיום 10.2.1994 העוררים חדלו מלהתגורר בדירה באופן קבוע, אלא החזיקו אותה לתקופות קצרות כמפורט בכתב הערר. ביום 19.10.09 מכרו העוררים את הדירה, וביקשו אישור העברה מופנה ללשכת רישום המקרקעין. המשיבה, עת בחנה את התיק, סברה כי העוררים לא עמדו בתנאי הפטור שניתן בשנת 1991, היות וכשנה וחצי בלבד לאחר שנסתיימה הבניה עזבו את הדירה, ולכן דחיית המימוש לא הפכה לפטור חלוט, ולפיכך חייבה את העוררים בתשלום היטל ההשבחה. החיוב נעשה על סמך שומת מקרקעין אשר עמדה את שווי ההשבחה הנובעת מהתכנית על 12,208 ₪ ומכאן ההיטל נקבע בסך של 6,104 ₪ נכון ליום הקובע. מועד המימוש נקבע לא ליום קבלת ההיתר (יום המימוש), אלא למועד בו הפסיקו לגור בדירה - 9.2.1994. על החלטה זו ועל שומה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר: במסגרת הערר טענו העוררים את הטענות הבאות: עם קבלת היתר הבניה ניתן להם פטור מלא והפטור לא היה מותנה בדבר. לחלופין, אף אם הפטור היה מותנה, לא הובאו בפני העוררים התנאים הנדרשים לקבלת הפטור והפיכתו לפטור חלוט. בפרט מלינים העוררים, כי לא הוחתמו על תצהיר המקובל אצל המשיבה כיום והמבהיר את התנאים לפטור. לפיכך דרשו העוררים לבטל כליל את החיוב בהיטל ההשבחה. במהלך הדיון בעל פה העלו העוררים טענה נוספת, כי המשיבה פעלה שלא בתום לב בנושא ולכן מנועה מלגבות את ההיטל. לחלופין, ביקשו העוררים להעמיד את המועד הקובע על יום המכירה 1.11.2009 ולא במועד בו עזבו את הדירה או במועד קבלת ההיתר, וזאת בין היתר, על סמך עקרון ההתעשרות. בהקשר זה העוררים גם מלינים על כך שבמשך השנים לא הודיעה להם המשיבה על החוב, ולכן זה צבר הפרשי ריבית והצמדה. לחלופי חלופין מבקשים העוררים, כי ועדת הערר תעשה שימוש בסמכות המוקנית לה מכוח תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה ותורה על הקטנת ריבית הפיגורים בה חויבו. המשיבה הגישה תשובה מפורטת לערר, בה היא מסבירה בצורה בהירה ומנומקת את עמדתה. לתגובה אף צורף התצהיר עליו חתם העורר 1. דיון: כללי - טענות הסתמכות בועדת הערר לפיצוים ולהיטל השבחה: ועדת הערר לפיצוים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי מתמחה לטפל ולדון בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים וקביעת היטלי השבחה. אלא שועדת הערר אינה מוסמכת לדון בתביעות נזיקיות ובקביעת פיצויים נזיקיים, וזאת לא במסגרת תביעות לפי סעיף 197 ולא במסגרת קביעת היטלי השבחה. במסגרת סמכותה בענייני היטל השבחה, מוסמכת ועדת הערר לקבוע האם נעשה חיוב כדין, ואם כן מה שיעורו. לטעמנו סמכות הבחינה של ועדת הערר - האם נעשה חיוב כדין הינה אך ורק במסגרת חוק התכנון והבניה, כלומר, האם החיוב עומד בתנאים הקבועים בחוק התכנון והבניה והפסיקה הרלוונטית לחוק זה. לעומת זאת, אנו סבורים כי ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה שנעשה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו, מטעמים שהינם חיצונים לחוק התכנון והבניה, ובפרט עקב טענות השתק או הסתמכות. כך, לדוגמא, היה וקיים היטל השבחה תקף מכוח תכנית משביחה, אנו סבורים כי ועדת הערר אינה מוסמכת לבטלו רק מהטעם, כי הועדה המקומית, או מי מטעמה, הבטיחו לאזרח כי לא יחויב בהיטל השבחה. טענה זו של מצג שווא רשלני (או מכוון) או הבטחה יש לברר במסגרת תביעה אזרחית ולפי הכללים שנקבעו בדין הכללי לגבי מצג שכזה, אך היא אינה רלוונטית במסגרת הליך ערר לקביעת החיוב בהיטל ההשבחה ושיעורו בפני ועדת הערר. ודוק. ועדת הערר מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה מטעמים המפורטים בחוק התכנון והבניה וזאת הן מטעמים מהותיים (כגון: העדרה של השבחה מכוח התכנית) והן מטעמים פרוצדוראליים (כגון: התיישנות), אך היא מוגבלת לטעמים הקשורים בחוק התכנון והבנייה. ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה העומד בכללים שנקבעו בחוק התכנון והבנייה והתקנות מכוחו רק מהטעם, כי הועדה המקומית הטעתה את האזרח בדבר החוב או שיעורו. טענות שכאלו יש לברר בבית המשפט המוסמך. לעניין זה ר' הערת אגב של בית המשפט השלום בעש"א (פ"ת) 10002-02-09 ירון גלעדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-פתח תקווה, בדבר העדר הסמכות של בית המשפט השלום בעת דיון בערר היטל השבחה (טרם תיקון 84) לדון בטענות של הפליה או הפרת הבטחה, הערה הנכונה מכוח קל וחומר לגבי ועדת הערר. מן הכלל אל הפרט: דברים כלליים אלו נכונים למקרה שבפנינו. העוררים טענו כי נמסר להם על ידי המשיבה או מי מטעמה, כי הפטור הינו מלא וכי לא יחויבו בהיטל השבחה. לאור האמור לעיל, אף אם אכן נאמרו הדברים (והדבר לא הוכח בפנינו ואיננו מכריעים בכך) הרי אין בכך בכדי להוות נימוק בפני ועדת הערר לביטול החיוב ולמתן פטור שלא בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה. במלים אחרות: טענות מסוג הסתמכות, השתק או מניעות אינן מאפשרות לוועדת הערר ליתן פטור מהיטל השבחה היכן שפטור זה אינו מוסדר בחוק התכנון והבניה. טענות אלו, היה ויש בהן ממש, יכולות לשמש כעילה לתביעת נזיקית כנגד הועדה המקומית שנתנה מצג שאינו נכון, אך אינן יכולות לשמש נימוק לביטול חיוב תקף בהיטל השבחה או מתן פטור שלא לפי החוק. העוררים קיבלו פטור מלא ולא פטור מותנה? כאמור, העוררים טוענים, כי בעת מתן ההיתר קיבלו פטור מלא ולא פטור מותנה. איננו מקבלים טענה זו. כאמור, אין חולק כי התכנית הינה תכנית משביחה, וכי העוררים ידעו שעליהם לשלם היטל השבחה. לפיכך הפטור היחיד שהיו זכאים לקבל הינו הפטור מכוח החוק. עיון בלשון החוק מגלה, כי השימוש במילה פטור אינו מהווה שימוש מדויק, וכי אין מדובר בפטור אלא בדחיית תשלום. דחיית התשלום הופכת לפטור רק לאחר התקיימות תנאי הסעיף [ר' ת.א. 3351/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ. עזבון בן דוד]. לפיכך לאור לשונו של החוק ולאור תכליתו הפטור לו היו זכאים העוררים הינו פטור מותנה בלבד (כאמור דחיית תשלום ולא פטור). כפי שהבהרנו לעיל, אף אם מי מטעם המשיבה (ודבר שכזה לא הוכח בפנינו) הסביר לעוררים בטעות כי מדובר בפטור מלא שאינו מותנה, אין בכך בכדי ליתן פטור שהינו בניגוד לחוק. אשר על כן, אנו קובעים כי הפטור היחיד לו היו זכאים העוררים עת קבלת ההיתר הינו פטור מותנה, או בלשון נכונה יותר דחיית תשלום (אשר אכן יכולה להתגבש לפטור מלא עת עומדים בתנאים). משאין מחלוקת כי תנאי הפטור לא נתקיימו, פעלה נכון המשיבה כאשר חייבה את העוררים בהיטל השבחה. הטענה, כי המשיבה לא דרשה מהעוררים התחייבות, והתצהיר עליו חתמו אינו ברור: הכלל בנושא שבפנינו הינו ברור, כאשר קיימת השבחה מכוח תכנית וכאשר קיים מימוש של ההשבחה, על האזרח לשאת בתשלום היטל ההשבחה. הנטל להוכיח את קיומו של ההיטל הינו על הרשות, ובמקרה שבפנינו אין חולק כי הנטל הורם, והוכחה השבחה ומימוש ההשבחה באמצעות היתר בניה. העוררים אינם חולקים על ההשבחה או על שיעורה. הפטור מהיטל ההשבחה הינו החריג לכלל [ר' רע"א 1047/07 דאהוד נ. הועדה המקומית מבוא העמקים והנטל להוכיח כי התקיימו תנאי הפטור הוא על האזרח הטוען כי מגיע לו פטור. לפיכך, לא המשיבה היא אשר אמורה לבחון האם מתקיימים תנאי הפטור, והאם עומד האזרח בתנאים אלו, אלא על האזרח להוכיח את התקיימותם של תנאי הפטור ולעמוד בתנאים אלו. כלומר החוק מטיל על האזרח המבקש את הפטור את החובה להכיר את תנאי הפטור ולעמוד בהם, והחוק אינו מטיל על הרשות חובה להחתים את האזרח על טפסים או תצהירים בנושא. יודגש, התנאים לגיבוש הפטור כפטור מוחלט או לביטול הפטור והטלת מלוא ההיטל, אינם דורשים כתנאי החתמת האזרח על תצהיר בכלל או תצהיר בנוסח מסוים בפרט. אכן, אנו סבורים כי נכון וראוי פועלת המשיבה כאשר היא מחתימה את האזרח על תצהיר המסביר לו כי הפטור מותנה ואת התנאים להפיכת הפטור לחלוט, אך אף כי הדבר ראוי ונכון אין כל חובה חוקית על המשיבה לעשות כן, ומכאן אין כל סנקציה כנגד המשיבה בהעדר תצהיר כאמור. לפיכך בהתאם לחוק זכאי האזרח לפטור גם בהעדר חתימה על התצהיר (כל הוא עומד בתנאי קבלת הפטור), ובאי מילוי תנאי הפטור זכאית המשיבה לקבל את היטל ההשבחה במלואו גם במקרה שהאזרח לא חתם על תצהיר כלשהו. לכן, במקרה שבפנינו, אף אם נוסח התצהיר עליו חתם העורר 1 הינו לקוי, או התצהיר לא אומת כדין, או אף אם היה מתברר כי האזרח כלל לא חתם על תצהיר, אין בכך בכדי להעניק לעוררים פטור כאשר אין חולק שאלו לא עמדו בתנאי הפטור. בית המשפט התייחס למצב דומה וקבע כי כאשר אין עמידה בתנאי הפטור קמה חובת תשלום של היטל השבחה גם כאשר לא נחתמו תצהירים, קל וחומר בשעה שנחתמו התצהירים. ר' למשל ת.א. 3351/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ. עזבון בן דוד: "כל האמור לעיל, היה תקף ביחס לנסיבות העניין מכח חוק התכנון והבניה והפרשנות המתחייבת לאמור בו ולעקרונותיו, בין היתר, על יסוד פסיקת בית המשפט העליון, אף אלמלא הגישה בעלת הזכויות במקרקעין, בשעתה, גב' שפרה בן דוד ז"ל שני תצהירים בהם התחייבה במפורש, כי: "בכל מקרה שהדירה לא תשמש או שהדירה תשמש למגורי אדם שאינו קרובי או שתבוצע בדירה פעולה מהפעולות המפורטות בסעיף 1 (א) 3 של התוספת השלישית לחוק, יראו בכך 'מימוש זכויות' ותחול חובת תשלום היטל השבחה". נשוב ונזכיר כי על העוררים היה לשלם היטל השבחה בעת קבלת ההיתר ככל אזרח במדינת ישראל, אלא שהעוררים ביקשו להשתמש בהטבה שמאפשר החוק ולקבל פטור מותנה, ואכן קיבלו את ההטבה והוצא להם היתר ללא תשלום היטל השבחה. לא יעלה על הדעת, כי לאחר שקיבלו את ההטבה אין לעוררים כל אחריות לעמוד בתנאים הנדרשים לקבלתה. אשר על כן אנו קובעים, כי משלא עמדו העוררים בתנאי הפטור, וזאת בין אם ידעו עליהם היטב ובין אם לא ידעו עליהם, עדיין עליהם לשלם את היטל ההשבחה כמתחייב לגבי כל אזרח. יוטעם, תשלום היטל ההשבחה לאור אי העמידה בתנאי הפטור אינו בגדר "עונש" או "קנס", אלא בגדר תשלום חובה שממילא היה על העוררים לשלם טרם קבלת היתר הבניה (כפי שאף עולה מהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר ולהוציא את ההיתר בכפוף לתשלום היטל השבחה). המועד הקובע: העוררים טוענים כי יש לקבוע את המועד הקובע לתאריך בו מכרו את הדירה, וזאת לאור "עקרון ההתעשרות". איננו מקבלים טענה זו. ראשית בהתאם ללשון החוק ולתכליתו, מועד המימוש הינו מועד קבלת היתר הבניה. זהו גם מועד התשלום. המחוקק אכן היה מוכן לדחות מועד זה, או לבטלו כליל, היה ואזרח יתגורר בדירה לאחר סיום הבניה. אולם כשהאזרח בחר שלא לעשות כן, הרי יש לחזור לכלל והוא: כי מועד המימוש הינו מועד קבלת ההיתר. לשון החוק בנושא זה תואמת גם את "עקרון ההתעשרות". בניגוד לנטען על ידי העוררים, ההתעשרות אינה רק בעת המכירה, אלא גם בעת קבלת ההיתר. התעשרות אינה מחייבת קבלת מזומנים ליד, התעשרות יכולה למצוא ביטויה גם בדירה מרווחת וגדולה יותר. במקרה שלפנינו העוררים אף השכירו את הדירה זמן לא רב לאחר מימוש ההיתר. כך שאין כאן רק התעשרות תיאורטית, אלא גם התעשרות בפועל בכך שהעוררים יכלו להשכיר דירה גדולה יותר מן הסתם במחיר טוב יותר. לפיכך, באופן עקרוני, אנו סבורים כי משלא עמדו העוררים בתנאי הפטור, הרי דחיית המימוש ודחיית התשלום מתבטלים מעיקרא, ומועד המימוש הינו מועד הוצאת ההיתר. עם זאת, היות והמשיבה היא זו שקבעה את יום המימוש כמועד בו סיימו העוררים להתגורר בדירה, לא מצאנו לנכון להתערב בנושא זה. הטענה בדבר אי הודעה לעוררים כי חלה עליהם חובת התשלום: העוררים מלינים על כך שבמשך השנים לא קיבלו דרישות תשלום למרות שלא עמדו בתנאי הפטור. אנו דוחים מכל וכל טענה זו. על העוררים היה מוטל הנטל להודיע למשיבה כי עזבו את הדירה וכי תנאי הפטור לא התקיימו. המשיבה אינה אמורה לערוך "בילוש" אחר העוררים ולבחון האם אכן גרו בדירה כפי שדורש הפטור ומתי עזבו אותה. נציין, כי גם מעשית ופרקטית הדבר מעורר קשיים רבים. לטעמנו, הנטל על האזרח להודיע לרשות כאשר עזב את הדירה, וכאשר לא עמד בתנאי הפטור, ומשלא עשה כן, עליו הסיכון כי ביום מן הימים הדבר יתגלה ועליו יהיה לשלם את מלוא היטל ההשבחה בצירוף ריבית והצמדה כדין עד לתשלום בפועל. בהקשר זה נציין, כי התדפיסים שצרפו העוררים מהליך תב"ע 3894 כלל אינם רלוונטיים לחיוב נשוא תיק זה, בפרט כאשר אילו היו העוררים עומדים בתנאי הפטור, הרי לא ניתן היה לחייבם בהיטל ההשבחה. הפחתת שיעור הריבית: לחלופי חלופין טוענים העוררים כי הריבית בה חויבו הינה ריבית גבוהה יתר על המידה ואיננה משקפת נכון את מערכת האיזונים בין הצדדים. סעיף 15 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע, כי החל ממועד המימוש יישא חוב היטל ההשבחה הפרשי הצמדה וריבית כמפורט בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980. ר' לעניין זה ולרציונאל לכך (תוך הבחנה בין התקופה עד המימוש בו ההיטל צמוד בלבד לבין התקופה לאחר המימוש כאשר ההיטל צובר הפרשי הצמדה וריבית פיגורים) את פסק הדין המנחה בענין ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ. הועדה המקומית מרכז (וכן הדיון הנוסף באותו העניין). עם זאת תיקון 84 אפשר לועדת הערר להפחית את שיעור ריבית הפיגורים, הן לגבי תקופת ההליכים והן בכלל. יש לזכור, כי ההפחתה של ריבית הפיגורים, בפרט לגבי כלל התקופה, הינה החריג, ויש לעשות כן רק במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים בלבד. לטעמנו לריבית הפיגורים תפקיד חשוב בשמירה על כללי חוק התכנון והבנייה וכן על השוויון בין האזרחים. ריבית הפיגורים מהווה למעשה את התמריץ הכלכלי היחיד לאזרח לדווח כי לא עמד בתנאי הפטור או כי עליו לשלם היטל השבחה. כך, בהעדר ריבית פיגורים, לא ידווח האזרח כי אינו מתגורר בדירה וכי עליו לשלם היטל השבחה, ביודעו כי במקרה הגרוע ביותר ישלם את היטל השבחה ללא ריבית פיגורים, ובמקרה הטוב (עבורו כמובן) יצליח להתחמק כליל מהתשלום. יש גם לזכור, כי דמי היטל ההשבחה היו כל הזמן בכיסו של האזרח אשר יכול היה להשתמש בהם לצרכיו. כך, במקרה שלנו, היה על העוררים לשלם את ההיטל עוד בשנת 1991, עם זאת החזיקו את הכסף אצלם כל אותם השנים. כמו כן, אי חיוב בריבית פיגורים גורם גם להפליה של האזרח ההגון אשר שילם את חובו במועד לעומת זה שבחר שלא לשלם את החוב, ויוצא מרוויח מכך. בענייננו כבר זכו העוררים להקלה משמעותית בכך שמועד המימוש נקבע עת עזבו את הדירה בשנת 1994 ולא עת קבלת ההיתר בשנת 1991. בנסיבות אלו, איננו סבורים כי יש מקום להפחית את ריבית הפיגורים. סיכום: לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר. אין צו להוצאות. ניתנה היום, 9.3.2010 - ‏כ"ג אדר תש"ע, בהעדר הצדדים. מוריה תורג'מןמ"מ מזכירת ועדת עררמחוז ירושלים עררועדת ערר