הגוש הגדול תל אביב בפני בקשת מדינת ישראל לביטול הערה מכח סעיף 130 לחוק המקרקעין שנרשמה על פי פסיקתא של בית משפט זה ביחס לזכויותיה במקרקעין בחלקה 26 בגוש 6883, חלקה 13 בגוש 6883 וחלקות 8,9,21,22,23,32,34 בגוש 6885. הפסיקתא נרשמה על פי החלטת ביהמ"ש מיום 25.5.00 לבקשת קבוצות בונות 80 ו-87 וקבוצת משנה מס' 11 בוועדה המסדרת. לצורך הבהירות אצטט את הפסיקתא כהיא לישנא: "ניתן בזה צו המורה לרשום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 כי בכל עסקה ו/או פעולה ו/או רישום הערה הנוגעת לזכויות במקרקעין המפורטים להלן נדרשת הסכמתו של עו"ד בן יעקב ( ואלה המקרקעין עליהן חלה ההערה - חלקה 26 בגוש 6883 (קבוצה בונה מס' 87) חלקה 13 בגוש 6883 (קבוצה בונה מס' 80) חלקות 22,21,9,8 ו- 23 בגוש 6885, חלקה 32 בגוש 6885 (בבנין 33א') ו- חלקה 34 בגוש 6885 (בבנין 34א) - קבוצת משנה 11 בועדה המסדרת. נחתם היום 25.5.00 מיכל רובינשטיין,שופטת" המדינה טוענת כי הפסיקתא הנ"ל נרשמה על מקרקעיה בטעות, היא לא הוזמנה לדיון שהתקיים במעמד עו"ד בן יעקב ומנהלי הגוש הגדול, שאם כן היתה מתנגדת לרישומה, ומשתנגלה לה דבר רישום ההערה האמורה רק לאחרונה, היא מבקשת לבטלה. המדינה טוענת כי ביום 22.3.10 עת חתמה על חוזה מכר בינה לבין מר בנימין באר לאחר קיום מכרז (להלן:"הזוכה במכרז") ביחס לחלקה במקרקעין הידועים כגוש 6885 חלקה 34 נודע לה לראשונה דבר רישום ההערה. הזוכה במכרז פנה ללשכת רישום המקרקעין בת"א לרישום זכויותיו על פי חוזה המכר, ואלה נרשמו במסגרת שטר 12662/1 ביום 23.3.10. ואולם, ביום 28.4.10 הודיעה לו רשמת המקרקעין במכתב כי קיימת על המקרקעין הערה מכוח פסיקתא, לפיה עליו לקבל את הסכמתו של עו"ד בן יעקב, הזכאי על פי ההערה, לרישום זכויותיו. כל עוד לא תתקבל הסכמת עו"ד בן יעקב לרישום ההערת האזהרה לטובת הקונה, על הערת האזהרה להימחק. ביום 8.6.10 ניתן על ידי צו מניעה כנגד מחיקת הערת האזהרה לטובת הזוכה במכרז, וביום 16.1.11 זימנתי אלי את הצדדים לדיון - בענין זה. בעניננו נסב הדיון על ההערה הרשומה בחלקה 34 בגוש 6885. לגביה בלבד צורף נסח. המדינה חזרה על בקשתה וטענה כי מדובר בבקשה לביטול החלטה שניתנה במעמד צד אחד. המדינה כבעלת זכויות לא הוזמנה לדיון ורק מטעם זה יש למחוק את ההערה. המדינה התייחסה לזכויותיה (6 יחידות) בחלקה 34 בגוש 6885, שנמכרו על פי מכרז למר בנימין באר הזוכה במכרז. עוד צויין כאמור כי דבר ההערה נודע למדינה רק באמצעות הזוכה במכרז לאחר סיומו של המכרז, עת פנה לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. בשם המנהלים הופיעה עו"ד גלית רוזובסקי וטענה כי עמדת המנהלים היא כאמור בתגובה שנמסרה על ידם. בתגובה נאמר כי הפסיקתא האמורה מתייחסת לקבוצת משנה 11 ולא לקבוצת משנה 47, היא קבוצת המשנה של המדינה. עוד טענה עו"ד רוזובסקי כי בזמנו ראשי הקבוצות ובינהם עו"ד בן יעקב, פנו לביהמ"ש בבקשה לרשום הערות אזהרה על פי צו של ביהמ"ש על מנת לשמור על מבנה הקבוצה כקבוצה לצורך קידום הבניה. בית המשפט הורה על רישום ההערות לטובת ראשי הקבוצות וביניהם גם עו"ד בן יעקב. על פי הפסיקתא נרשמו ההערות, גם במקרים בהם בעלי הזכויות בקבוצה או חלקם, לא היו כולם תחת ראש קבוצה אחד, כמו במקרה נשוא הדיון, וזאת על מנת לשמור על מבנה הקבוצה מתוך מגמה לקדם את נושא הבניה. היא סייגה את דבריה בכך שציינה כי למרות שהיא סבורה כי ההערה הנדונה נרשמה בטעות על זכויות המדינה, הרי מדובר בחלק ממגמה כללית של המנהלים ושל עורכי הדין ראשי הקבוצות כדי שתתאפשר התארגנות, פיתוח ובניה בדרך היעילה והטובה ביותר. הערות דומות טענה, נרשמו גם בקבוצות של עו"ד כוכבי ועו"ד דר' שפטל והן עדיין רשומות. המטרה הכללית היתה למנף את התכנון והבניה וכל שנדרש על פיה היה לחתום על יפויי כח לעורכי הדין ראשי הקבוצות, אשר לזכותם נרשמה ההערה, וכן לחתום על הסכמי שיתוף. עוד נטען כי העסקאות שבוצעו בחלקות נשוא ההערה, נעשו על סמך הערה זו ובכפוף לה, הערה שהיתה רשומה כאמור על פי הפסיקתא עוד מיום 25.5.00. עו"ד בן יעקב מתנגד למחיקת ההערה. לטענתו יש לדחות את הבקשה מן הטעמים הבאים; הבקשה הוגשה בשיהוי רב לאחר חלוף למעלה מ- 10 שנים ממועד ההחלטה ורישום הפסיקתא כדין על פי צו של בית המשפט. מטרת הפסיקתא היתה לשמור על כלל זכויות הבעלים בחלקה. חלקה 34 בגוש 6885, הינה חלקה בשטח של 4,705 מ"ר המצויה בבעלותם של למעלה מ- 100 בעלים שונים. החלקה התהוותה כתוצאה מתכנון וחלוקה מחדש של הגוש הגדול במסגרת תוכנית 1/א111 - ב.מ. 9 (להלן"התב"ע") שאושרה וקיבלה תוקף בספטמבר 1993. החלקה מהווה חלק ממבנן 3 ועל פי התב"ע ניתן לבנות עליה בנין מעורב מסחרי מגורים, העתיד להכיל 2,550 מ"ר מסחרי ו- 92 יחידות מגורים כאשר 6 מתוכן בבעלות המדינה. עוד בשנת 1990 החליט ביהמ"ש כי חלוקת הזכויות תעשה בדרך של הגרלה בין בעלי הזכויות. בבית המשפט התקיימו מספר רב של דיונים. גובש תקנון הגרלה אשר שימש בהמשך בסיס לחלוקת הזכויות. העיקרון אשר עמד בבסיס ההתארגנות וחלוקת הזכויות היה לשמור על המסגרת הקבוצתית של בעלי הזכויות על מנת לאפשר מימוש ההתארגנות והוצאתו לפועל של פרויקט הבניה. רישום ההערה נועד לאפשר לבעלי הזכויות ביצוע הפעולות הנדרשות לצורך קידום וסיום הבניה. עו"ד בן יעקב טען כי במהלך התקופה מאז הקצאת הזכויות הוא כראש קבוצה פעל לקידום הבניה במבנן 3 הכולל גם את חלקה 34. הפעולות התמקדו בהיבטי התכנון לצורך הכנת תוכנית העיצוב האריטקטוני, עריכה וחתימה על הסכמי הפיתוח עם העירייה וביצוע פעולות שנדרשו כדי להגן על האינטרסים של כלל בעלי הזכויות. עוד הצהיר עו"ד בן יעקב כי אינו מקבל שכ"ט בגין פעולותיו אלו, זאת למרות השקעה של מאות שעות עבודה. לקראת ביצוע רישום הזכויות על שם הבעלים בחלקה, היה צורך לשמור על מסגרת ארגונית להמשך הפעילות והפתרון אשר אומץ בסופו של יום, היה רישום הערה כאמור לטובת ראשי הקבוצות העיקריות בחלקות השונות. המטרה העומדת בבסיס ההערה היתה ליצור מנגנון אשר ירכז את המידע הנוגע לבעלי הזכויות השונים וכן את הפעילות הכרוכה בארגון הקבוצה לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט. מדובר בהתארגנות וביצוע פרויקט שהוא מורכב ומיוחד במינו, והיה צורך לקבוע בו מסגרת ניהולית. כתוצאה מצורך זה ולמטרות האמורות הוגשה הבקשה לביהמ"ש. הבקשה למתן הוראות כאמור מפרטת את הנימוקים על פיהם החליט ביהמ"ש לרשום כאמור את ההערה וכך נאמר בהחלטה; "רישום מחדש של בעלי הזכויות כבעלים לכל דבר, לאחר שב- 20 השנים האחרונות הקרקע היתה רשומה בשם המדינה, הנו דבר מבורך ביותר, אבל הוא גם עלול לגרום לקשיים כפי שיובהר להלן. הוראות התב"ע, הוראות התוכניות לעיצוב אריטקטוני, צפיפות הבניינים, כמות החניות, והצורך בתכנון והקמת דרכי גישה ברכב וברגל, מחייבים תלות רבה בין הבניינים השונים שעל כל חלקה עליה ניתן לבנות לעתים שניים ולעיתים ארבעה בניינים לחלקה, אשר על פי דרישת העיריה יש להגישם בתוכנית משותפת ובנוסף, הצורך להתארגן במשותף לצורך ביצוע עבודות הפיתוח שבכל מבנן, וכן בשל הדרכים המשותפות והכניסות המשותפות לחניונים המשותפים, שיחייבו קבלת הסכמות להיתרים, לרישום זיקות הנאה, לרישום צווי בתים משותפים וכו'. לפי הוראות התוכניות לעיצוב ארכיטקטוני לא ניתן יהיה להוציא היתר בניה לבנין אחד בלי שיוכנו בהסכמה גם כל התוכניות ביחס ליתרת הבניינים נוספים שבחלקות הסמוכות, בשל רמפות משותפות לצורך ירידה למרתפי החניות וכן בשל התשתיות המשותפות ומעברן דרך המגרשים שבבעלות אחרים. כן נקבע בתנון העיצוב הארכיטקטוני כי לא יוצאו היתר בניה בלא שיובטח מימון פיתוח השפ"פ הדרכים ושאר התשתיות שבאותו מבנן. ב. יוצא כי רישום הבעלות על שם כל בעלי הזכויות, דבר שהוא מבורך ביותר, יכביד מאוד על ביצוע הדברים המשותפים דלעיל, מה עוד שהתמונה המלאה של הצרכים הממשיים תתבהר רק בשלב שלאחר הוצאת היתרי בניה ובינתיים חלק מהבעלים עשויים להעביר זכויותיהם לאחרים וחלק מהם חלילה ילך לעולמו, ובתנאים שכאלה יהיה קשה מאוד לקבל את כל ההסכמות הדרושות מכלל הבעלים. ג. יש אם כן, צורך ממשי שיהיה לכל הבעלים נציג אחד שיוכל להבטיח את ביצועם וקיומם של כל הצרכים והתנאים דלעיל ויוכל לתת בשם כל הצדדים ואת ההסכמות והחתימות שידרשו לצורך התכנון, הוצאת היתר הבנייה וביצוע עבודות הבנייה והפיתוח, ובכל הנוגע להוצאות היתרים, ירשום זיקות הנאה, רישום פרצלציות, רישום צו בתים משותפים וכו' וכן לצורך אבטחת אפשרות ביצועם במקרים של פטירות, מכירה, כינוס נכסים, עיקולים וכו'. לצורך כך יש להשאיר בידי עוה"ד המייצגים את הכוח להמשיך לפעול בשם הבעלים בכל הנושאים המשותפים כנ"ל כדי שהחבילה שהתגבשה במאמצים מרובים לא תתפורר ושאיש לא יוכל לטרפד את הפרויקט ואת המשך מימוש הזכויות. כפתרון לדברים מבוקש כי בנוסף לרישום הזכויות על שמות כל בעלי הזכויות תרשם גם הערה על קיומו של צו שיפוטי בהתאם לנוסח הפסיקתא הרצ"ב - נספח א', כהמשך להחלטת בית המשפט הנכבד מיום 26.12.99. יצויין כי המנהלים ובית המשפט היו מודעים לצורך לעמוד אך ורק מול ראשי קבוצות המייצגים את הבעלים ולא בפני יחידי הבעלים הדבר אף נקבע בתקנון ההגרלה שנוסח ע"י המנהלים ואושר ע"י ביהמ"ש לצורך זה. צורך זה קיים גם עתה במשנה תוקף בכל הקשור לבעיות הצפויות כנ"ל. מנימוקים דומים נרשם הגוש הגדול ע"ש המדינה ב- 1980, כדי שניתן יהיה להתגבר על בעיות רבות וקשות הנובעות מבעלות במושע של הרבה מאוד בעלים. לאור הדברים דלעיל ובעיקר שבקשה זו מציגה פתרון טוב לבעיות והקשיים שהוצגו לעיל, וגם מאפשרת רישום מיידי ולאלתר של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כפי שמתבקש במצב דברים זה, ובשים לב להחלטת בית המשפט מיום 26.12.99, מן הדין והצדק להיעתר לבקשה". (ההדגשות אינן במקור מ.ר.) שמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בכל החומר שהונח לפני והגעתי למסקנה כי דין הבקשה להדחות. כאמור ענייננו בתיק פירוק שיתוף של הגוש הגדול, תיק מורכב ומיוחד המתנהל מזה שנים רבות תחת עינו ופיקוחו של ביהמ"ש, ועל פי הוראותיו. על פי יוזמת בית המשפט והמנהלים שנתמנו על ידו, נרשמה הקרקע כולה על שם מדינת ישראל והמנהלים מטעם ביהמ"ש מונו לנהל את פרוק השיתוף בגוש הגדול מתוך מגמה לשמור על האינטרסים של בעלי הזכויות ובסופו של דבר להביא לקידום הבניה ולרישום פרצלציות, רישום בתים משותפים ורישום בעלויות על שם בעלי הזכויות, לאחר השלמת ביצוע כל הפעולות הנדרשות. כאמור וכמפורט בתגובתו של עו"ד בן יעקב, נוצרו קבוצות אשר ליכדו בעלי זכויות אשר בראשם עמדו עורכי דין, "ראשי קבוצות", בוצעה הגרלה של הזכויות על פי הוראות "הועדה המסדרת" ומטרתן של הקבוצות, היתה לקדם את הבניה ולפעול למען האינטרסים של בעלי הזכויות אותם הם ייצגו ובעלי זכויות אחרים, ובכלל זה גם את מדינת ישראל כבעלת זכויות בחלקות השונות. הבקשה למתן הוראות נשוא ההחלטה הוגשה לבית המשפט כאמור בפברואר 2000. מטרתה, כפי שצוטט לעיל, היתה לקדם את הליכי התכנון והבניה בהתאם להוראות התב"ע וזאת על ידי ראשי הקבוצות שהיו באותה העת. ההערה נרשמה על פי סעיף 130 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969. המקרה הנדון חל על חלקות שפורטו בבקשתו של עו"ד בן יעקב. גם בחלקות אחרות נרשמו הערות דומות לטובת ראשי קבוצות אחרים כגון: עו"ד כוכבי ועו"ד ד"ר שפטלר. ההערה נרשמה על החלקות האמורות בשלמות והיא חלה על כלל בעלי הזכויות בחלקות אלה. אמנם בפסיקתא צויין כי ההערה תחול על חלקה 34 בגוש 6885 (בנין 34 א) קבוצת משנה 11 בוועדה המסדרת המיוצגת על ידי ראש הקבוצה עו"ד בן יעקב. המעיין בנסח הטאבו של החלקה האמורה יווכח כי ההערה הנדונה רשומה על כל החלקה וטעמה עימה, שכן, הכוונה היתה שעו"ד בן יעקב יהיה המוסמך בחלקה זו לקדם את כל הליכי התכנון ולכן כל עסקה המתבצעת בחלקה זו ובחלקות אחרות עליהן נרשמה ההערה, מחויבות בקבלת הסכמה של עו"ד בן יעקב. המדינה בהקשר זה היא אחד הבעלים מני רבים בחלקה 34 (בעלת 6 יחידות) ולכן ההערה נרשמה גם על זכויותיה בחלקה זו. בדיון בביהמ"ש בבקשה למתן הוראות נטלו חלק המנהלים וראשי הקבוצות. לדיון לא הוזמנו בעלי הזכויות הרבים במספר, שכן ביהמ"ש לא מצא בכך צורך. משכך גם לא זומנה מדינת ישראל בכובעה הקנייני כבעלת 6 יחידות מגורים מתוך 92. לפיכך, לא מדובר בדיון במעמד צד אחד כפי שטוענת המדינה. החלטת ביהמ"ש התייחסה לבעלי הזכויות כולם ולחלקה כולה ללא אבחנה, כאשר הסמכות שהוענקה מטרתה היתה כאמור להגן על טובת בעלי הזכויות בחלקה ולקידום האינטרסים שלהם, ככל שהדבר קשור לפיתוח הבניה, קבלת היתרי בניה, הכנת תוכנית עיצוב ארכיטקטוני וכיוצ"ב. המטרה היתה לקדם את הפיתוח ואת אינטרס הקבוצה כקבוצה, ולא לאפשר למאן דהוא לפעול על דעת עצמו. הכוונה היתה לקדם ולאפשר את פירוק השיתוף ולמנוע פירוקים נוספים. על החלקות נרשמו גם הסכמי שיתוף המחייבים מיום רישומם את כל בעלי הזכויות עובר לרישום הסכם השיתוף, וגם אלה שהפכו לבעלי הזכויות לאחר רישומו, הכל כאמור בחוק המקרקעין. מפליא הוא שמדינת ישראל בכובעה הקנייני, לא מצאה לנכון עובר לקיום המכרז ו/או מאז שנת 2000 עת נרשמה ההערה, לשקוד ולברר את דבר רישומה ונפקותה, דבר המהווה מחדל ושיהוי כה רב אשר רק על פי נימוק זה ניתן היה לדחות את הבקשה. פרויקט הבניה בחלקות אלה מחייב שיתוף פעולה הדוק של כל בעלי הזכויות בחלקה. ללא שיתוף פעולה יש חשש כי הדבר יביא להקפאת הפרויקט, וכפועל יוצא הימנו יפגע בערכו הכלכלי וכן בבעלי הזכויות. עו"ד בן יעקב הצהיר ואימת את כל העובדות שנטענו בתגובתו לבקשה. כן חזר והצהיר עו"ד בן יעקב כי אין הוא מקבל שכ"ט בגין הפעולות אותן הוא מבצע עבור כלל בעלי הזכויות בחלקה, שאינם נמנים באופן ישיר על קבוצתו. כן הציג לביהמ"ש את המסמכים עליהם הוא מבקש לקבל הסכמתם; הסכם השתתפות של בעלי הזכויות בבנין 34 א גוש 6885 חלקה 34 ויפוי כח בלתי חוזר וחתימת בעלי זכויות שאינם חברים בקבוצה הבונה שברשותו, וכן יפויי כח בחתימת בעלי הדין החברים בקבוצה הבונה ברשותו. עיון ביפוי הכח הבלתי חוזר המיועד לבעלי זכויות שאינם בקבוצתו של עו"ד בן יעקב מבליט את העיקרון לפיו מדובר בהליכים הקשורים לקידום הליכי הבניה, קידום העיצוב האריטקטוני, קבלת היתרי הבניה וכיוצ"ב כדי לקדם את האינטרסים של בעלי הזכויות מתוך מגמה לסיים את הבניה, לחלק את הזכויות, לרשום בתים משותפים ולהעביר את הבעלויות באופן פרטני על הדירות באופן שיושלם תהליך פירוק השיתוף עד הסוף. זאת ועוד, נימוק נוסף מעיד על כך כי הכוונה היתה לרשום את ההערה על כלל בעלי הזכויות בחלקה ולא רק על חברי הקבוצה של עו"ד בן יעקב. שהרי עו"ד בן יעקב מחתים את חברי קבוצתו ממילא על יפוי כח, כך שלגביהם לא היה צורך בהערה זו. יוצא איפוא כי הכוונה היתה אם כך שההערה תגבש ותחול על כלל בעלי הזכויות כמקשה אחד. ואכן, עסקאות שנעשו במקרקעין נשוא הבקשה מאז רישום ההערה בהתאם לפסיקתא, נעשו בכפוף לה ובאישורו של עו"ד בן יעקב, כאשר רוכשי הזכויות מסתמכים על כך שכל בעלי הזכויות, ללא יוצאים מן הכלל, חתומים על אותו הסכם שיתוף ויפעלו בעתיד יחד כקבוצה אחת בכל הקשור להליכי הפיתוח והבנייה. עיינתי בכפוף גם לתגובת המדינה לתצהיר שהוגש על ידי עו"ד בן יעקב ולמעשה בתגובתה חזרה המדינה על אותן טענות שהועלו בבקשתה. יוער כאן, כפי שכבר צויין בעבר, כי נכון למועד זה טרם הסתיים פירוק השיתוף בגוש הגדול וכל עוד לא הסתיים, מוסמך ביהמ"ש כאמור בסע' 44 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 להמשיך וליתן הוראות בדבר סדרי הנוהל והשימוש במקרקעין בגוש הגדול. בנסיבות אלה אני סבורה כי ההערה האמורה נרשמה כדין והיא חלה על החלקה כולה ועל כל זכויות הבעלים לרבות זכויות הקניין של מדינת ישראל בחלקה, ואין לבטל את ההערה נכון לעת הזו. ניתן לבצע עסקאות במקרקעין כפוף לאמור בהערה, הינו יש לקבל את הסכמת ראש הקבוצה עו"ד בן יעקב, קרי חתימה על הסכם השיתוף ועל יפוי הכח לעו"ד בן יעקב, והמתחייב מכך. בנסיבות הענין, אין צו להוצאות. קרקעותגוש חלקהתל אביב