האם "פגיעה עקיפה" מזכה בפיצויים לפי סעיף 197 ? משיבה מס' 1 לא נתנה החלטה בתביעת הפיצויים שהגישו העוררים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בטענה לפגיעה במקרקעיהם עקב אישורה של תכנית רצ/3/20/11/1 שפורסמה למתן תוקף ביום 5.1.04. (להלן: "התכנית החדשה) על אי מתן החלטה על ידי המשיבה מס' 1 אשר יש לראות בה כדחיית התביעה לטענת העוררים, מוגש הערר שבפנינו. נימוקי העוררים בסעיף 1 לערר נאמר: "העוררים הם בעלי זכות בדירות בבניין גבוה אשר הוקם בסוף שנות ה - 70 על ידי חברת אברהם גינדי בע"מ ברחוב הפרדס הראשון 35 בראשון לציון" (גוש 3945 חלקה 824). בניין העוררים, בן 10 קומות, נמצא בשכונת כצנלסון. שכונת מגורים ותיקה המאופיינת בבתים צמודי קרקע לצד מספר בניינים גבוהים (10-19 קומות). "רחוב הפרדס הראשון מקשר בין רחוב כצנלסון בדרום לרחוב הבריגאדה בצפון. משני צידי הרחוב (מערב ומזרח) ניצבים בנייני מגורים גבוהים (כולל הבניין הבנוי במקרקעין נשוא חוות הדעת) מעל קומת קרקע מסחרית". (סעיף 5.7 לערר) במצב התכנוני הקודם הותרה בניית צמודת קרקע בחלקה הסמוכה לבניין העוררים, גוש 3945 חלקה 845, עד 2 קומות, 6 יחידות דיור. במצב התכנוני החדש - התכנית משנה את ייעוד החלקה מאזור מגורים ב' לאזור מגורים ג' מיוחד, 9 קומות + קומת עמודים + חדרי יציאה לגג עד 27 יחידות דיור. מדרום לבניין העוררים הבניה בשכונה היא צמודת קרקע בלבד. עד לאישור התכנית החדשה נהנו הדירות הפונות לדרום ומערב בלשון העוררים, מ"נוף מרהיב לכיוון דרום." ראשי הנזק הנטענים: שינוי מהותי באופי הסביבה, הסתרת רוחות ואוורור מדרום, הסתרת נוף, קיצור שעות שמש, הגדלת צפיפות, הגדלת עומסי תנועה וחניה, רעש, מפגעים ומטרדים בתקופת ביצוע התכנית. בחוות דעת שמאי העוררים נטען כי לצורך חישוב גובה הפגיעה במקרקעין נלקחו בחשבון בין היתר מיקום הדירות בדגש על: קומה, צד וכיוון. הובאו בחשבון מחירי מכירה בסמוך לפני ואחרי המועד הקובע תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפייני הנכס. לאחר מכן נערך חישוב לכל דירה בנפרד בנספחים שצורפו לחוות הדעת השמאית. בתגובה לטענה בעניין העיסקה בדירת עוררים 31 ו - 32, טען שמאי העוררים בדיון בפנינו כי, יש לבחון מה אירע באותה עת לשער החליפין של הדולר. כן טען כי לא ניתן לצפות את העתיד שבשנת 2006 יבוא קונה וישלם מחיר גבוה. לטענתו שוק המקרקעין עלה באותה עת ואילו מקרקעי העוררים נפגעו. (עמ' 4 לפרוטוקול). סך ירידת הערך הנטענת, המצטברת לכל הדירות למועד הקובע, מגיע ל - 2,155,367 ₪. נימוקי המשיבות העוררים לא הביאו כל ראיה או אסמכתא להוכחת טענתם כי שווי הדירות ירד לאחר אישור התכנית וכתוצאה מאישורה. מעסקאות שנבדקו על ידי שמאי המשיבות עולה כי שווי הדירות בבניין העוררים עלה לאחר אישור התכנית. בחוות דעת שמאי משיבה 2, מובאת כדוגמא דירה 12 בקומה ג' בבניין (עוררים 31 ו - 32). הדירה נמכרה בתאריך 18.4.99 בסכום של 739,955 ₪ ובתאריך 14.9.06, לאחר המועד הקובע, נמכרה בסכום של 901,662 ₪. עליה של כ - 34%, יצוין כי בחוות שמאי העוררת, אותה הדירה מוערכת במצב התכנוני קודם ב - 854,764 ₪ ובמצב התכנוני החדש ב - 790,657 ₪. התכנית החדשה איננה גורמת לשינוי באופי הסביבה היות והסביבה כבר מאופיינת בבניינים מגורים ותיקים בני 10 קומות. בעניין ראשי הנזק הנטענים טוענות המשיבות כלהלן: שינוי במשטר רוחות ואוורור מדרום - רוחות דרומיות הן נדירות ולאור מיקומו של הבניין וקרבתו לים הרוחות הן ממערב למזרח. המקרקעין הגובלים אינם יוצרים פגיעה. נוף -חזיתות דירות העוררים פונים למזרח ומערב ולא לכיוון המקרקעין נשוא התכנית החדשה. הנוף ממזרח הוא רחוב הפרדס הראשון והנוף ממערב הוא בניין מגורים ותיק בן 10 קומות ברחוב בן גוריון. הגדלת צפיפות, חניה, תנועה ורעש - תוספת 21 יח"ד בסביבת בניינים בני 10 קומות עם מאות יחידות דיור היא זניחה. מדובר באזור עירוני עם אלפי יחידות דיור. בקרבת המקרקעין מצויים כבישים ראשיים של מרכז העיר ראשון לציון. בנוסף, הוראות התכנית מסדירות את החניה בגבולות החלקה נשוא התכנית החדשה ואינם מעמיסים על החלקות והרחובות הסמוכים. טענות סף המשיבות העלו שתי טענות מקדמיות: מקרקעי העוררים אינם גובלים בתכניות היות שבין בניין העוררים לבין גבול התכנית מפריד שטח פתוח רחב של מיתחם חניות אשר איננו נכלל בחריג של שטח פתוח צר שנקבע בפ"ד ויטנר. משיבה מס' 1 מוסיפה וטוענת לגבי חלק הדירות כי מעבר למיתחם החניה בינן לבין גבול התכנית חוצצות גם דירות אחרות. חלק מהעוררים לא הוכיחו זכותם במקרקעין - חלקם רשומים בנסח רישום המקרקעין לאחר המועד הקובע לגבי חלקם רשומה הערת אזהרה בלבד כהוכחה לזכותם. בתגובה לטענות הסף טענו העוררים כי מיתחם החניה מהווה חלק בלתי נפרד מבניין העוררים וכי אין מחלוקת כי מדובר בחלקות סמוכות גובלות. הסמיכות וההשקה הפיסית עליהם דובר בפ"ד ויטנר הינם סמיכות והשקה פיסית של חלקות ולא של בניינים. בעניין הזכות במקרקעין נטען כי לא כל בעלי הדירות השלימו את רישומם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין מנימוקים היסטוריים - מדובר בבניין שנבנה ע"י חברת אברהם גינדי בע"מ אשר קרסה והתפרקה בשנת ה -80 בטרם הספיקו כל דיירי הבניין להשלים את הליכי הרישום. העוררים צרפו נספחים (מכתב עו"ד המטפלים בפירוק וברישום) בעניין זה. כן נטען כי על פי הפסיקה (ע"א 511/80 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' פ"ד מ"ד(3) 522), הרישום איננו חזות הכל לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק ודי כי הוכיחו את זכותם החוזית והערת האזהרה הרשומה על שמם. דיון והחלטה לאחר ששמענו את הצדדים, עיינו בכתבי הטענות ובתגובות המשלימות שהוגשו על ידי הצדדים, וכן בחנו ועיינו בתכניות ובתשריטים הרלבנטיים החלטנו לדחות את הערר. להלן נימוקינו: הערר שבפנינו הוא מקרה קלסי של מי שמבקש כי פיתוח העיר ייעצר על מפתן ביתו. העוררים עצמם גרים בבניין רב קומות, בן 10 קומות, אשר נבנה בשנות ה - 70 המוגדר על ידיהם עצמם, בסעיף 1 לכתב הערר, כ"בניין גבוה". אין אף מחלוקת עובדתית בין הצדדים, וטוב שכך, כי מדובר בסביבה המאופיינת בבניינים גבוהים (9-10 קומות) לצד בתים צמודי קרקע. אף החלקה נשוא הערר - עליה נבנה בניין העוררים, היתה חלקה אשר בשנת 1977 נקבעו לגביה בתכנית רצ /1/11/1 הוראות בניה ל - 8 קומות + שטח מסחרי (420 מ"ר), במקום 3 קומות + קומת עמודים במצב התכנוני הקודם. עיון מדוקדק בטענות העוררים מעלה כי כל טרונייתם כלפי התכנית החדשה מתמקדת בצד דרום. טענתם העיקרית היא כי התכנית החדשה פגעה בנוף ובשטח הפתוח, צמוד הקרקע, שהיה מדרום לבניינים. יתר כיווני הבניין - מאופיינים בנוף אורבני - עירוני, לרבות בניינים בגובה בניין העוררים, בני 9 ו - 10 קומות. הן בכתבי הטענות והן בדיון בפנינו לא הובהר לנו כלל מדוע ומה הבסיס המשפטי - עובדתי - תכנוני לטענה כי לעוררים זכות קנויה כי דווקא מדרום לא תמשיך השכונה להתפתח בדיוק כפי שהיא התפתחה ומתפתחת משאר שלושת כיווני הבניין. לא הובהר לנו כלל מדוע אליבא דדידם הפיתוח העירוני, שהחל עוד בשנות ה - 70 ואשר ממנו גם נהנו העוררים עצמם, ייעצר דווקא מדרום. יש לזכור גם כי כאשר בניין העוררים הוקם בזמנו, לפני כשלושים שנה, היה גם הוא ניצב מדרום לחלקה הסמוכה לו מצפון. אם כן מדוע שהשכונה לא תמשיך להתפתח בכיוון זה? נדמה כי בדיוק על מקרה זה נפסק העיקרון שהפך מאז למעין "נכס צאן ברזל", בדבר מגמות הפיתוח העירוני - בפ"ד ברעלי ע"י כב' השופט זמיר, לאמור: "עם זאת, אפשר שפגיעה כזאת לא תעבור את המחסום של סעיף 200, כלומר, שהפגיעה לא תעבור את תחום הסביר ולא תצדיק תשלום פיצויים. כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו. זהו מטרד שכל תושב בעיר נחשף לו, ואין הציבור בעיר חייב לפצות עליו. תוצאה הכרחית היא של האיזון הראוי בין האינטרס הפרטי לבין האינטרס הציבורי. אך כך רק עד גבול מסוים. אם מטרד הרעש עובר את תחום הסביר, ואפילו אם אינו עובר את תחום הסביר, אך אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות פיצוי על הרעש, זכאי הנפגע לפיצויים בהתאם לסעיף 200ונטל הראיה בעניין זה מוטל, כאמור, על המערערת: אם המערערת לא תצליח לשכנע את בית המשפט כי הפגיעה בגין מטרד הרעש, לאחר נקיטת אמצעים סבירים להקטנת המטרד, אינה עוברת את תחום הסביר וכי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים בגין פגיעה זאת, יהיה המשיב זכאי לפיצויים. זהו עניין לבית המשפט להחליט בו בכל מקרה לפי נסיבות המקרה וכך יעשה גם בית המשפט קמא במקרה שלפנינו." (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' גלעד ברעלי, פ"ד מ"ט (1) 463, שם בעמ' 481). יש לזכור גם כי בעניין שלפנינו מדובר על פגיעה עקיפה במקרקעין להבדיל מפגיעה ישירה בהם, היינו: "בפועל, הזכות לפיצוי בגין פגיעות עקיפות, לרבות הזכות שעוגנה בתיקון 20 מתשמ"ד, מטילה אכן מגבלות על זכותם של שכנים לממש את הנאתם מנכסיהם. בניית בתים רבי - קומות ליד שכונות מגורים צמודי-קרקע הוכרה כמחייבת פיצוי לפי סעיף 197. משמעותו התיאורטית והמעשית של חיוב זה הינה, כי משבנה אדם את ביתו בסביבה של בנייה צמודת-קרקע או נמוכה, הוא קונה לעצמו זכות במקרקעין הצמודים אליו ואולי אף המרוחקים יותר לפיה, לא יבנו בעלי אותם מקרקעין בנייה גבוהה עליהם, אלא אם כן כבר במועד שבו אושרה לבעל הדיור הנמוך תכנית לבנייה זו, היתה קיימת על המקרקעין הצמודים לו תכניות לבניה גבוהה." (על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה / עו"ד שלום זינגר, מקרקעין ג/5 (ספטמבר 2004) עמ' 25, שם בעמ' 31) (ההדגשות שלנו). ועדת הערר בהרכבה הקודם, בערר 47/06 אמיר לירן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין, קבעה כי: "התביעה שבפנינו עניינה הרחבתו של ישוב, אשר נטען כי תסב נזק וירידת ערך לנכסי תושביו הותיקים יותר של הישוב המתגוררים בסמיכות לתחום ההרחבה. מצב דומה לתביעה שבפנינו עלה כאמור בפני ועדת הערר במס' מקרים קודמים ונדמה כי לאור הניסיון, ולאור עמדת ועדת הערר כולה אשר מורכבת הן מאנשי מקצוע והן מנציגי ציבור, הגיעה העת לגבש מדיניות באשר לתביעות כגון זו שבפנינו העוסקות בהרחבה של ישוב קיים. נראה כי בישראל של העת הזו, שהיא מדינה הקולטת עלייה, גדלה ומתפתחת ומצויה בהתהוות ועיצוב דרכה, מוחזק הציבור כמי שיודע כי ישובים צפויים ויכולים להתרחב. במיוחד נכון הדבר באשר למרכז הארץ. צפייה כללית זו נכונה בכל סוגי הישובים הן במגזר הכפרי והן במגזר העירוני. משנראה הדבר בעיננו כציפייה סבירה ומוטמעת היטב בתודעה הציבורית הרי סביר להניח כי ציפייה זו מגולמת בערכים של הנכסים המצויים בשולי הערים והיישובים השונים. מכל מקום אין לאדם זכות קנויה כי פיתוח היישוב ייעצר בקצה מגרשו או כי בעלי הזכויות במקרקעין סמוכים לא יהיו זכאים לפתחם ולנסות לממשם, וככל שהדבר נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלה (לעניין זה ולחובת הפיצוי בגין פגיעות עקיפות השווה: ספרה של הפרופ' דפנה לוינסון - זמיר 'פגיעות במקרקעין על - ידי רשויות התכנון' בעמ' 379 וכן למאמרו של עו"ד שלום זינגר 'על הזכות לפיצוי בגין פגיעות תכנוניות עקיפות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה' דו ירחון מקרקעין כרך ג' מס' 5, ספטמבר 2004). לטעמנו ראוי לפרש את ס' 197 כמו גם ס' 200 לחוק באופן שאינו מטיל על הרשויות המקומיות "קנס" בשל עצם התפתחותן הטבעית. שונה יכולה להיות העמדה כאשר מדובר בהתפתחות לא טבעית או התפתחות אשר משנה את אופי הישוב או אותה שכונה הסמוכה לתחום ההרחבה או התפתחות שיש בה אלמנטים פוגעניים קונקרטיים, כגון צמידות של בנייה רוויה וצפופה לגובה, בסמוך לסביבה בעלת אופי כפרי צמוד קרקע, או אלמנטים שאינם בגדר תכנון סביר ורציונאלי. לאור כל האמור לעיל ומכל הטעמים המפורטים, אנו מחליטים לדחות את הערר." (ההדגשות שלנו) כך גם במקרה שלפנינו. שינוי ייעוד המגרש לבנייה רוויה יותר " נעשה בסבירות תוך שמירת אופיו של הישוב והסביבה ולא בשינוי מהותי או חריג שלהם, ומבלי שעולות נסיבות או אלמנטים פוגעניים מיוחדים, הרי שיש לטעמנו למנוע הגשת תביעות מעין אלה" (לעיל). התכנית נשוא הערר איננה מהווה חריג לתכניות שאושרו בסביבה, החל משנות ה - 70 ואילך. אין מדובר בבניה חריגה לגובה או בהוראות צפיפות או תכסית בניה חריגות. העוררים אף לא טענו לאלמנטים פוגעניים במיוחד בתכנית החדשה, משום שגם אין כאלו. כל שמבקשים העוררים לעשות הוא למנוע מאחרים את ההנאה ממקרקעיהם שהם עצמם זכו לה עוד בשנות ה - 70. בעניין זה אמר בית המשפט העליון (בבוחנו את תנאי "הצדק" ו"פיזור הנזק" לעניין סעיף 200 לחוק התכנון והבניה), כי: "בית המשפט {המחוזי - כ.פ.} אף הוסיף כי גם המבקשת בנתה את ביתה על פי תכנית נקודתית והיא עצמה לא חויבה בזמנו בתשלום פיצויים בגין תכניתה.... המבקשת טענה גם כזכור כי היא הנפגעת היחידה ואין פיזור אולם כאשר מדובר במגמה תכנונית (מגמה שהמבקשת אף היא נהנתה ממנה) לא ניתן לדבר על נזק "ייחודי." (כב' השופטת נאור בבר"ם 8609/08 נעמי דרייזין ברנובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' ( סעיפים 6 ו - 7 להחלטה). בהחלטה זו נדחתה בקשת רשות הערעור על פסק דינו של השופט נועם סולברג בעמ"נ 509/08, 510/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נעמיי דרייזין ברנובר). במקרה שלפנינו לא הועלתה על ידי אף אחד מהצדדים נושא חיובם או אי חיובם של העוררים בפיצוי בזמנו אולם מכל מקום עקרונות אלו יפים גם לענייננו. על הגבלת יכולתו של הפרט לתבוע פיצוי בגין כל נזק הנגרם לקניינו, עמדו גם המלומדים השונים, לאמור: "החיים בחברה והאינטרקציה בין האנשים מולידים בהכרח נזקים בתחומים שונים, כולל תחום התכנון. אם ברצוננו לקיים חיים חברתיים תקינים לא נוכל ולא נרצה לקיים בירור משפטי לגבי כל נזק.... על מנת לעורר התחשבות הדדית, שהיא הבסיס לכל חברה, יש לצמצם במידה כלשהי את היקף המצבים שבהם זכאי פרט אחד לתבוע מפרט אחר או מהרשות פיצוי בשל פגיעה בו." (פגיעה במקרקעין על ידי רשויות התכנון / דפנה לוינסון-זמיר, ירושלים, התשנ"ה - 1994, עמ' 127 ואילך). "מבחן ההדדיות מזכיר לנו שבעל המקרקעין הנפגע הוא חבר בקהילה נתונה, הנהנה באופן שוטף מיתרונות רבים הנובעים מתוכניות אחרות של אותה קהילה, אשר אין הוא נדרש לשלם בעדם במישרין. על כן, מן הראוי להטיל עליו גם חובות ביחס לקהילה.... על פי תפיסה זו, בני אדם נטועים בקהילה חברתית ובקשרי גומלין מתמשכים אחרים של 'תן וקח'. מערכות יחסים אלה מהוות (לפחות במידה מסוימת) מקור נורמטיבי ראוי של חובות כלפי אחרים אשר חיים, עובדים או מושפעים בדרך אחרת מרכושם גם אם חובות אלה אינן מעוגנות בהתחייבויות רצוניות שבני אדם נטלו על עצמם או בעובדה שיש בעמידה בחובות אלה כדי לספק להם, כפרטים, יתרונות מיידיים שווי ערך. עצם ההשתייכות לקהילה מטילה אחריות מיוחדת." (שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין / חנוך דגן, עיוני משפט כ"א (1988), עמ' 491, עמ' 502 ואילך. עוד על כך בספרו קניין על פרשת דרכים / חנוך דגן (תל אביב), התשס"ה - 2005, עמ' 159 ואילך). דברים אלו צוטטו ואומצו על ידי בית המשפט העליון בע"א 8797/99 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ (פ"ד נ"ו (4) 913), וכך נאמר שם, בין היתר: "מתוך רעיון זה, שאין לאדם זכות, כי ערך מקרקעיו אך יעלה כתוצאה מפיתוח בידי הציבור, אלא כרוכה בהחזקת מקרקעין גם חובה כלפי הציבור, קובע המחוקק כי אין אדם זכאי לפיצוי בגין כל נסיגה שנסוג ערך מקרקעין וכל פגיעה שהוסבה להם. כל עוד פגיעה זו אינה בלתי פרופורציונלית ואינה בלתי צודקת, על בעל המקרקעין לספוג עלות זאת כחלק מהמחיר שהוא משלם על היותו חבר בקהילה." (כב' השופט אור, סעיפים 11 ואילך לפסק הדין, וכן בדיון הנוסף, דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נ"ח (6) 289). מעניין לציין כי הד לדברים אלו של הגבלת זכויות הקניין הפרטי במקרקעין למען "תיקון עולם" ו"צרכי ציבור", קרי: האינטרס הציבורי והאחריות ההדדיות, מצאנו עוד במקורותינו הקדומים. למשל בסוגיית הרחקת הנזק (תלמוד בבלי, בבא מציעא, דף קי"ז ע"א, בבא בתרא, דף כ"ה), בהלכות שכנים (שולחן ערוך, חושן משפט, סימן קע, רמב"ם, ספר קנין, הלכות שכנים, בעיקר פרקים ג' ו י' וכן האנציקלופדיה התלמודית, כרך י', ערך "הרחקת נזיקין", עמ' תרכ"ח ואילך. מקצת עניינים אלו נסקרו ע"י הח"מ ב: "ושאבתם מים בששון או ברשיון?", פרשת בשלח, גליון פרשת שבוע מס' 193, תשס"ה, משרד המשפטים, (מופיע באתר האינטרנט של משרד המשפטים ובאתר דעת) וכן בתנאים שהתנה יהושע בן נון עם כניסת העם לארץ ישראל (תלמוד בבלי, בבא קמא, דף פ' ע"ב, ד"ה - "עשרה תנאים התנה יהושע", וכפי שנוסחו בבהירות על ידי הרמב"ם, בספר נזיקין, הלכות נזקי ממון, פרק ה' הלכה ג'. תנאים אלו נסקרו בהרחבה גם ב: "ואתה תנחילנה אותם" / נועם סולברג ואריאל ארליך, פרשת וילך, גליון פרשת שבוע מס' 330, תשס"ח, משרד המשפטים (לעיל), וכן בפסק דין המחוזי בעניין דרייזין ברנובר, לעיל). ועדת הערר בהרכבה הקודם בערר 47/06 לירן לעיל, קבעה כי יש למנוע תביעות מסוג זה. טוב היה לו היו נותנים העוררים דעתם להחלטה זו של ועדת הערר עוד בשנת 2007, עוד בטרם הגשת הערר. בהקשר זה נדגיש למשל, כי בערר 47/06 לירן (לעיל) מדובר היה על תכנית אשר שינתה ייעוד מאזור חקלאי, יישוב פרברי מוצע ושמורת נוף ונופש, לשטח עירוני. ועדת הערר השתכנעה שם כי מדובר היה "בתפיסה עקרונית ותכנונית כוללת ומגובשת" הקיימת מזה שנים רבות של "כל הגופים ומוסדות התכנון הרלבנטיים, לפיה מיועדות הגבעות המזרחיות להרחבת השטח העירוני הבנוי של ראש העין." בהתאם לכך נקבע כאמור לעיל כי אין לאדם זכות קנויה כי הפיתוח העירוני ייעצר בפתח ביתו. כך גם היה בערר 259-264/04 איריס מרום ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה - שם דובר היה בקרקע חקלאית המצויה בשולי יישוב שהופשרה לבניה. נקבע כי אין לראות בהפשרה לבניה בשולי יישוב, ככל שהדבר נעשה על פי אופי הבניה הקיימת באזור, משום פגיעה במקרקעין. עוד נפנה בעניין זה לעמ"נ 102/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמלה נ' אגרנטי ואח', ועוד. הנה כי כן, גם כאשר מדובר היה בשינוי ייעוד מחקלאי למגורים נקבע כי אין זכות קנויה לבעל זכות במקרקעין לעצור את פיתוחם של המקרקעין הסמוכים לו ובתנאי שמדובר בפיתוח התואם את אופי הבינוי ומגמות התכנון באזור. קל וחומר במקרה שלפנינו כאשר מדובר בשינוי ייעוד ממגורים ב' למגורים ג' ובאופן כזה המשתלב באופי הסביבה ואיננו מהווה שינוי מהותי או חריג לה. יתירה מכך - במקרה שלפנינו מדובר בדירות אשר חזיתן איננה פונה כלל לתכנית החדשה. חזיתות הדירות הן לכיוון מזרח ומערב ואילו הבניין נשוא התכנית ממוקם דרומית להן. אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים כי עורף הדירות - חדרי שירות ואמבטיה וחדרי שינה - פונה לכיוון דרום. כך גם אין מחלוקת בין הצדדים כי בסביבה מצויים כבר בניינים רבי קומות וכי מדובר ברחוב הנמצא בין עורקי תחבורה ראשיים. ככל שמדובר בהגדלת צפיפות, תנועה, רעש וכדומה הרי שנוכח נתוני הסביבה נראה כי מדובר בתוספת לא משמעותית ואף זניחה, וככל שישנה, הרי שהיא תיכלל במסגרת הפטור שניתן בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. ראוי לזכור גם כי קביעותיו של השופט זמיר בפ"ד ברעלי שצוטטו לעיל, נאמרו במסגרת בחינתו את קיומם של תנאי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. לאמור - ראשי נזק מסוג זה צריכים להילקח בחשבון על ידי מי שמתגורר בעיר ואפשר שמשום כך "פגיעה כזאת לא תעבור את המחסום של סעיף 200" (שם בעמ' 481). בעיה מהותית נוספת בערר שלפנינו היא העובדה שלמעשה העוררים לא הצליחו בסופו של דבר להרים את הנטל המוטל עליהם להוכיח כי אכן הדירות נפגעו וכי נגרמה ירידת ערך בשווי הדירות בשל התכנית. כך בין היתר, שמאי העוררים לא פירט כלל בחוות דעתו כיצד ערך את תחשיביו, וכיצד הגיע לערכים שקבע בכל דירה ודירה הן לעניין שוויה לפני אישור התכנית והן לעניין שווייה לאחר אישור התכנית. אשר על כן עולה מכל האמור לעיל, כי יש לדחות את הערר לגופו. לכאורה, אם כן, מתייתר הצורך לדון בטענות המשיבות לדחייה על הסף של הערר, אולם מאחר וטענות מסוג זה חוזרות ונשנות על ידן גם בעררים אחרים, פטור בלא כלום אי אפשר, ולפיכך נסתפק בדברים הקצרים שלהלן: זכויות במקרקעין לאחר שהומצאו מסמכים נוספים והצדדים השלימו תגובות בכתב בעניין, בעקבות דיון התזכורת שהתקיים בזמנו בערר, נותר בדיון בפנינו עניינם של עוררים 17 ו - 18 בלבד (משפ' טנצר). הסכם המכר שהוצג הינו משנת 2005, היינו לאחר המועד הקובע. ב"כ העוררים טען כי איננו יכול להציג את הסכם המכר המלא וכי מדובר בקניית מלוא הזכויות בדירה, לרבות המחאת הזכות לתביעה לפי סעיף 197לחוק וכי אין צורך בהמחאה מפורשת של הזכות בהסכם. בעניין זה סבורים אנו כי טעה ב"כ העוררים וכי משלא עלה בידו להוכיח את זכותם של עוררים 17 ו - 18 נכון למועד הקובע, או לחילופין לא הוצגה המחאת זכות מפורשת וחתומה על ידי הצדדים בעניין תביעה לפי סעיף 197, הרי שלא הוכחה זכותם במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק ויש למוחקם מהערר. אשר לטענה כי מקרקעי העוררים אינם גובלים בתכנית היות ומפריד ביניהם שטח פתוח של מגרש חניה - נעיר, כי על פניו, אין לקבל את טענת המשיבות כאילו יש לפרש את פ"ד ויטנר כדורש השקה פיסית ממש בין בניינים ולא בין חלקות. פרשנות זו מרחיקת לכת היא ואין ספק כי לא לכך היתה הכוונה בפ"ד ויטנר. במקרה שלפנינו מדובר במגרש החניה של הבניין עצמו ואף לא בשטח ציבורי או פרטי פתוח אשר במקרים מסוימים יכול ויהווה חציצה. לא זה המקרה שלפנינו. אין מחלוקת בין הצדדים כי החלקות גובלות (ואף המגרשים) והניסיון לטעון כי מגרש החניה מהווה חציצה, הינו מלאכותי. כך גם בעניין הטענה לדירות חוצצות תוך הסתמכות על ההחלטה של ועדת הערר במחוז תל אביב בהרכבה הקודם בעניין גלר ("עררי נתיבי איילון"). מעבר לכך שהעניין עצמו תלוי ועומד עדיין בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, אמרנו אנו את דברנו במספר הזדמנויות לאחרונה כי לטעמנו, בניין כמו בניין העוררים, איננו דומה למקרה "גלר". שם דובר היה במבנה מורכב של בנייני רכבת עם מספר כניסות. לטעמנו, למיקום הדירה משמעות רבה מבחינת השפעת התכנית עליה, מבחינת המשקל שיש לייחס למיקום, ולא מבחינת הקבילות - עצם הזכות לתבוע על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. בעניין זה נפנה לדברים שקבענו לאחרונה בערר 228/06 דניאל ואברהם הדס ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אלעד: "גם במקרה שלפנינו דעתנו שלנו נוטה לכך כי למיקומה של הדירה במקרה הספציפי יש חשיבות ומשקל לעניין בחינת השפעתה של התכנית על ערך הדירה אך לא לגבי עצם הזכות להגשת תביעה. גם אנו סבורים כי בעניין זה יש להפריד בין שאלת המשקל לבין שאלת הקבילות. לפיכך אנו דוחים בעניין זה את ההבחנה של המשיבות לעניין הקבילות ועצם הזכות להגיש תביעה או ערר ומקבלים את ההבחנה של המשיבות בעניין מיקומה של הדירה לצורך המשקל שיש לתת לכך בבחינת השפעתה של התכנית על כל דירה ודירה לפי מיקומה." וכן לניתוח ולסקירה המקיפה בעניין ההחלטה שניתנה על ידי ועדת הערר במחוז תל - אביב בערר רג/95000/08 ועוד, אל בוחר משה ואסתר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואח'. אשר על כן יש לדחות את טענות המשיבות בסוגיה זו של גבילות מקרקעי העוררים לגבול התכנית נשוא ערר זה. טענה נוספת של העוררים היתה בעניין מחדלה של המשיבה מס' 1 מליתן החלטה בתביעה שהוגשה על ידם. על הפסול שבאי מתן החלטה בתביעה לפי סעיף 197 לחוק, עמדנו בהרחבה בהחלטות קודמות שניתנו על ידינו. כך למשל, אמרנו לאחרונה בערר 280/08 שירי רות ויחזקאל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה, הוד השרון ואח': "בטרם נפרט החלטתנו לגופה אנו מוצאים לנכון לייחד דברינו בעניין אי מתן החלטה ע"י המשיבה. על פי החלטות קודמות שלנו, בין היתר בערר 321/07 י.ס.פ. מטעי הדר לישראל .נ. הוועדה המקומית לתו"ב שורקות, ניתן לראות באי מתן החלטה - דחייה של התביעה. יחד עם זאת, אנו מוצאים לנכון להעיר כי, אין זו הפעם הראשונה בה המשיבה איננה עומדת במועד הקבוע בדין למתן החלטה בתביעת פיצויים. התנהגות זו של המשיבה, ובפרט בהיותה רשות ציבורית, איננה ראויה שלעצמה. יש טעם רב לפגם בהסתמכות באופן קבוע על החלטות, שלפיהן אי מתן החלטה כמוה כדחייה. נסיבות של אי מתן החלטה אשר יש לראות בהן דחיית תביעה הינן היוצאות מן הכלל ולא הכלל. למותר לציין, כי אי מתן החלטה ע"י המשיבה, יש בו כדי לפגוע בזכויות העוררים. במקרה כזה, העוררים אינם יודעים כלל את עמדת המשיבה ואת טענותיה, ואף אין באפשרותם לעיין בחוות דעת השמאית של המשיבה טרם הגשת הערר. לעוררים נודעו לראשונה טענותיה ועמדתה של המשיבה רק בכתב התשובה... במקרה זה, לא מן הנמנע הוא, כי עררים רבים אף לא היו מוגשים, לו היו העוררים יודעים מהן טענות המשיבה לפני הגשת ערר על ידם או שהעררים המוגשים היו ממוקדים בעניינים השנויים במחלוקת בין הצדדים, כמתבקש. הדבר נכון ביתר שאת כאשר נטענות טענות סף על ידי המשיבה, לראשונה בכתב התשובה לערר. מדובר בטענות סף כגון - טענות בדבר איחור בהגשת תביעה , אי גבילות מקרקעי העוררים לתחום התכנית, או טענות בדבר העדר זכויות במקרקעין של העוררים. טענות מסוג זה, לו היו נטענות בהזדמנות הראשונה - בעת מתן החלטה מנומקת ע"י המשיבה בתביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק - או שהיו מונעות מלכתחילה הגשת עררים רבים, או לחילופין - היו מונעות את הסרבול, העומס, והתארכות הדיונים אשר נגרמים בשל הצורך לדון בטענות סף אשר לרוב מסתיימות לבסוף בחילופי מסמכים והסכמות דיוניות בין הצדדים ואשר המקום הנכון לעשותם הוא - לפני הגשת ערר". ובהמשך: "למותר לציין, כי התמשכות ההליכים בערר כתוצאה מאי מתן החלטה במועד הקבוע בדין ובאי העלאת טענות סף בהזדמנות הראשונה, יש בה כדי לפגוע בזכויות העוררים בנסיבות מסוימות, ולא מן הנמנע הוא כי במקרים מתאימים אף יושתו הוצאות בשל כך על המשיבה". בעניין זה נפנה גם לערר 285+286/08 אדלר ושיינה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח', ולבסוף לעררים - ערר 480+481/08 דן אהרון ופנחסי יצחק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון ולערר 338/08 יצחק רינה חן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות שם הושתו הוצאות על הוועדה המקומית בגין מחדל זה. על אחת כמה וכמה במקרה שלפנינו. כאשר מדובר בתביעה בגין אישור תכנית נקודתית, היה על הוועדה המקומית לתת החלטה מנומקת המבהירה ומפרטת כיצד התכנית הנקודתית, אשר לא ניזומה על ידה, עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון ואופי הבנייה באזור ואינה מהווה שינוי מהותי וחריג להם. זאת, בנוסף לעצם הפגיעה בזכויות העוררים בשל אי מתן החלטה, כאמור לעיל ובשל העלאת טענות סף לראשונה בתשובה לערר, אשר גם כאן גרמו להליכים מיותרים. אשר על כן בנסיבות העניין, על אף דחיית הערר, אין צו להוצאות. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה. ניתנה בתאריך 24/08/2009 ליטל שמואלי כרמית פנטון, עו"ד מזכירת ועדת הערר יו"ר ועדת ערר לפיצויים היטלי השבחה מחוז מרכז ות"א משפט תעבורהפיצוייםסעיף 197 לחוק התכנון והבניהעקיפהשאלות משפטיות