רקע בפניי תביעה כספית לתשלום דמי שכירות/דמי שימוש ראויים בתחנת הדלק הממוקמת בכפר מנדא (להלן: "תחנת הדלק"). התובע הנו בעלים של 11790 ממ"ר בחלקה 27 בגוש 17562 (להלן: "החלקה") המהווים 11790/12790 חלקים בחלקה הנ"ל. בזמנים הרלוונטיים לתביעה היה התובע הסוכן המרכזי של סונול באיזור נצרת והסביבה. הנתבעת 1 (להלן: "סונול") הנה חברה אשר עוסקת בשיווק מוצרי דלק ושמנים בתחנות תדלוק בפריסה ארצית. הנתבעת 2 (להלן: "ספרינט") הנה חברת בת של סונול ועוסקת בהפעלת תחנות תדלוק, בינהן, תחנת הדלק נשוא תביעה זו. עד ליום 05/02/01 הייתה הבעלות בתחנת הדלק מחולקת בין התובע לבין מוחי אל דין חוסין עלי חאג' (להלן: "מוחי") כאשר לתובע 40% מהבעלות בתחנת התדלוק ולמוחי 60%. מערכת ההסכמים בין הצדדים דנן לבין מוחי והבקיעים בה לצורך הקמת והפעלת תחנת התדלוק התקשרו התובע ומוחי עם סונול במערכת הסכמים המסדירים את עניין ההקמה והתפעול של תחנת התדלוק. ביום 30/11/88 נחתם הסכם בסיסי בין סונול מצד אחד ובין מוחי, מר יוסף סלים סרוג'י ומר בישארה סרוג'י (באמצעות מיופה כוחם התובע) בנוגע להקמת תחנת הדלק בכפר מנדא (להלן: "ההסכם הבסיסי" - נספח א' לתצהיר עו"ד פרום). יצויין כי תחנת הדלק הוקמה על שטח של 2000 מ"ר מתוך כלל שטח המקרקעין (12,790 מ"ר). בד בבד עם חתימת ההסכם הבסיסי, נחתם בין סונול ובין מוחי, יוסף סליים סרוג'י ומר בישארה סרוג'י (באמצעות מיופה כוחם, התובע) הסכם למינויי מפעיל (נספח ד' לתצהיר עו"ד פרום) במסגרתו ניתנה למפעילים הזכות להשתמש בתחנה ובציוד של סונול על מנת שינהלו את התחנה וישווקו את מוצרי סונול בתחנה (ראה ס' 10 להסכם). במסגרת המערכת ההסכמית הנ"ל הקנו מוחי והתובע לסונול זכות חכירה בת 49 שנים במקרקעין עליהם נבנתה התחנה ואילו סונול התחייבה לשלם לתובע דמי חכירה שנתיים בסך של 800 ₪ וכן התחייבה להשקיע בתחנת הדלק סכום של 300,000 ₪. ביום 08/10/89 נחתם הסכם בין סונול ובין התובע ומוחי להשאלת ציוד, במסגרת הסכם זה התחייבו מוחי והתובע להשתמש בציוד אך ורק לצורך אחסנה וטיפול במוצרי דלק שיירכשו מסונול ולא של ספקים אחרים (ראה סע' 4 להסכם). לשם הבטחת קיום התחייבויותיהם של מוחי והתובע נרשמה לטובת סונול משכנתא, ללא הגבלת סכום, על מקרקעי התחנה. סמוך לאחר הפעלת תחנת התדלוק ע"י התובע ומוחי, נתגלעו ביניהם סכסוכים קשים בנוגע להפעלת התחנה. סונול התערבה בסכסוך הנ"ל וביום 17/12/89 נחתם הסכם בין התובע, סונול ומוחי לפיו, תחנת התדלוק תופעל על ידי מוחי בלבד תוך שהזמנת הדלקים תעשה על ידי סוכנות סרוג'י וסונול תשלם לסרוג'י סכום חודשי השווה ל- 20% מעמלת המפעיל על מכירות החודש הקודם. מוחי לא עמד בהתחייבויותיו הכספיות וכן החל לשווק מוצרי נפט של גורמים מתחרים ועל כן הגישה סונול נגדו ונגד שולחי התובע ביום 12/04/95 תביעה כספית על סך 333,321 ₪ וכן הגישה ביום 27/06/95 תביעה לסילוק ידם של מוחי ושולחי התובע מהתחנה אך מאוחר יותר ביטלה את התביעה כנגד שולחי התובע (יוסף ובישארה סרוג'י) והמשיכה לנהלה נגד מוחי בלבד (ת"א 11204/95 - שלום חיפה). במסגרת אותה תביעה קיבלה סונול סעד זמני של מינוי כונס נכסים והותר לה לתפוס חזקה בתחנה ולהמשיך לנהלה בעצמה (צו הכינוס לא הוגש אולם הצדדים בסיכומיהם טענו בהתאמה בעניין זה). הפעלת התחנה נעשתה מאז באמצעות חברת הבת של סונול, ספרינט. בסופו של דבר בתאריך 01/08/04 ניתן בת.א. 11204/95 הנ"ל פסק דין לטובת סונול ולפיו נקבע כי מוחי יסלק ידיו מתחנת הדלק ויחזירה לסונול כשהיא חופשיה מכל מחזיק. בשלב זה מערכת הזכויות הייתה כדלקמן: ב- 05/02/01 רכש התובע בהליך כינוס את זכויות מוחי בקרקע עליה בנויה התחנה והפך להיות בעלים יחיד של כל הזכויות בקרקע עליה בנויה התחנה. מבחינת זכויות במקרקעין (בחלקה עליה בנויה התחנה), הבעלות בחלקו של מוחי עברה כולה לסרוג'י, זאת, לפי צו ראש ההוצל"פ בנצרת בתיק הוצל"פ (נצרת) 10/06559/99/6 מיום 05/02/01 ואילו לטובת סונול נותרה רשומה זכות חכירה ל- 49 שנים. צו ראש ההוצל"פ הנ"ל עניינו בזכויות במקרקעין בלבד. (ראה נספח ג' 1-3 לתצהיר התובע). מבחינת זכויות התפעול של התחנה, ובהתאם לפסיקתא של בית משפט השלום בחיפה בתיק אזרחי 11204/95 מיום 01/08/04, כל הזכויות של מוחי בתחנת התדלוק עברו אל סונול בלבד (ראה נספח י"ד לתצהיר עו"ד פרום). יש לציין כי בכתב תביעתו המקורית תבע התובע דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים החל מיום 01/01/95 אך בעקבות טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעות והערת בית המשפט תיקן התובע את תביעתו וצמצם אותה לתקופה של 7 שנים קודם ליום הגשת כתב תביעתו המקורי, ותבע דמי שימוש/שכירות מיום 24/09/01 עד ליום הגשת התביעה. ביום 29/11/10 אישר בית המשפט העליון הסכם פשרה, במסגרתו הועברו כל זכויותיו של התובע במקרקעי התחנה לידי הגב' אמינה חאג' מוחמד, אשתו של מוחי, בתמורה ל- 2,250,000 ₪. טענות התובע לטענת התובע, מאז 1995 מפעילות הנתבעות את תחנת התדלוק באופן בלעדי, כאשר הן אינן משלמות מאומה לתובע (שהוא בעל 40% מהזכויות בתחנת התדלוק). לטענתו, פניותיו להסדרת תשלום התמורה עבור השימוש בקרקע התובע לצורך הפעלת תחנת הדלק לא הניבו פרי כמו כן ניסיונות התובע לקבל נתונים אודות מצב תחנת התדלוק לא צלחו. על פי חוות דעת מטעם התובע על הנתבעים לשלם לו דמי שימוש ראויים בסך של 4,318,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום 01/01/95 וזאת בגין השימוש בחלקתו בתחנת הדלק וזאת מכוח דיני החוזים ו/ו ההגבלים העסקיים ו/או עשיית עושר שלא במשפט. לטענתו, על פי קביעות הממונה על ההגבלים העסקיים על הנתבעות לפנות את תחנת הדלק, לסלק ידן ממנה ולמסרה לידי התובע. כן טען התובע כי ביום 28/06/93 קבע הממונה על ההגבלים העסקיים כי הסכמי הבלעדיות בין חברות הדלק לבעלי תחנות הדלק הם הסדר כובל אסור. חברות הדלק וסונול הגישו ערר לבית דין להגבלים עסקיים על הקביעה הנ"ל. במסגרת ההליכים בבית דין להגבלים עסקיים הגיעו הממונה וסונול יחד עם פז חברת נפט בע"מ להסדר שתכליתו לשים קץ להליכים בבית הדין להגבלים עסקיים. בהתאם להסדר שהושג בין הצדדים, צומצמה הקביעה לתחנות דלק שלגביהן לא מתקיים "הסכם חכירה מקובל". הממונה קבע כי פרשנות המונח הנ"ל בנוגע לקרקע בבעלות פרטית (להבדיל מקרקע מוחכרת מהמנהל) היא שחברת הדלק משלמת למפעיל/בעל קרקע דמי חכירה בשיעור שאינו נופל מ- 4% עמלה. לטענתו, על פי ס' 11 להסדר הנ"ל נקבע כי הסכם בין חברת דלק למפעיל המתייחס לתחנת תדלוק שאינה ממוקמת במקרקעין שלגביהם קיים הסכם חכירה מקובל, תראה אותו חברת הדלק כמסתיים לא יאוחר מיום 14/01/96. הממונה הודיע על ההסדר הנ"ל ועל עדכון קביעתו מיום 28/06/93. מס' גורמים עתרו לבית המשפט העליון שפסק שדחה את העתירות שביקשו לבטל את קביעות הממונה. לטענת התובע, החל מיום 14/01/96 אין לנתבעות או למי מהן כל זכות להחזיק בקרקע וזאת על פי מערכת ההסכמים שנחתמה עם התובע והחל מאותו יום נחשבת התחנה ל"תחנה משוחררת" שאינה כבולה בהסכם הספקה בלעדי לנתבעות ועל כן חייבות הנתבעות או מי מהן לשלם לתובע עבור תחנות התדלוק הנ"ל דמי שימוש/תפעול חופשיים. בגין כך אף הגיש בקשה לסילוק יד אולם לאחר דיון מוקדם נקבע כי סעד זה אינו בסמכות בית משפט זה ועל כן פוצלה התובענה וסעד זה נמחק ממנה. התובע הקטין תביעתו לסך של 3,942,687 ₪ (7 שנים קודם להגשת התביעה). בסיכומיו, צמצם התובע את טיעוניו לשתי טענות עיקריות. האחת, ולפיה תחנת הדלק היא "תחנה משוחררת" (כמשמעות מונח זה לפי הודעת הממונה על ההגבלים העסקיים) ועל כן, מערכת ההסכמים בין הצדדים בנוגע לחכירת הקרקע והפעלת התחנה אינה חלה עוד. השניה ולפיה, בהעדר מערכת הסכמים בין הצדדים בנוגע להחזקה בשטח התחנה, זכאי התובע לדמי שימוש ראויים מסונול 7 שנים קודם למועד הגשת תביעתו. התביעה אם כן היא כספית בלבד ולצורך הכרעה בה יש לדון בטענות הנ"ל. טענות הנתבעות הנתבעות הכחישו את טענות התובע והוסיפו וטענו כי מדובר בתביעה מופרכת שהוגשה תוך כדי התיישנות, שיהוי חמור ולאחר שניתן פסק דין חלוט בעניין ההחזקה בתחנה. התובע נמנע מלהציג את מכלול העובדות הרלוונטיות. לטענת הנתבעות, החזקת הנתבעות בתחנת הדלק הנה מכוח פסק דין חלוט, קיים מעשה בית דין המחייב את התובע והתובע מושתק מלהעלות טענה נוגדת. כן נטען כי עילות התביעה נוסחו באופן כללי ומעורפל, כך שלא ברור לנתבעות מכוח אילו עילות נתבע הסעד הכספי המבוקש. לטענת הנתבעות, תחילת מרוץ ההתיישנות, בנוגע לטענה לאי חוקיות ההסכם היא ביום חתימת ההסכם. מכאן, שעילת התביעה התיישנה כבר ב- 30/11/95 בתום שבע שנים ממועד החתימה. כל העובדות הנטענות בכתב התביעה היו ידועות לתובע במועד החתימה על המערכת ההסכמית. לטענת הנתבעות, אין חולק כי המערכת ההסכמית נושא תביעה זו נחתמה עוד בשנת 1988 (הן ההסכם הבסיסי והן הסכם מינוי המפעיל) ואלו כתב התביעה המקורי הוגש ב- 24/09/08. לטענת הנתבעות, במהלך כל השנים שחלפו מיום החתימה על ההסכמים לא העלה התובע כלפי הנתבעות או מי מהן טענות בדבר אי חוקיות כביכול של ההסכמים ובדבר זכותו לקבלת דמי שימוש ו/או דמי שכירות ראויים ועל כן תביעתו התיישנה, שכן, תחילת מרוץ ההתיישנות הוא מיום 30/11/95, בתום 7 שנים ממועד החתימה על ההסכמים. גם אם ניתן היה לטעון כי מרוץ ההתיישנות נפסק עד להודעת הממונה הרי שגם מאז שניתנה ההודעה המעודכנת, ביום 14/12/95 (ראה נספח ח' 2 לכתב התביעה), חלפו 13 שנה ועל כן התביעה התיישנה. לחלופין, נטען כי התובע נהג שנים ארוכות לפי ההסכם מבלי להשמיע טענה כלשהי, התובע לא פעל להכשרת ההסכמים בין באמצעות בקשה לאישור הסדר כובל לבית הדין ובין באמצעות פנייה לקבלת פטור מאת הממונה והימנעותו מלעשות כן מצביעה על חוסר תום ליבו ועל רצונו האמיתי לחמוק מהתחייבויותיו החוזיות. לטענת הנתבעות, השיהוי וחוסר תום הלב יוצרים מניעות והשתק כלפי התובע, בגינם אין להתיר לתובע להעלות את טענותיו. עוד נטען כי לצורך הקמת תחנת הדלק והפעלתה, נחתמו הסכמים שונים. התובע היה הרוח החיה מאחורי המערכת ההסכמית. המשא והמתן התנהל מולו והוא היה איש הקשר היחיד איתו באה סונול במגע לאורך כל הדרך. במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו בין הצדדים, ניתן פסק הדין הנ"ל לטובת סונול, שהורה על סילוק ידו של מוחי מתחנת התדלוק, ועל החזרתה לסונול כשהיא חופשייה מכל מחזיק או אדם. לטענת הנתבעות, הנתבעים בתביעה הנ"ל לא העלו כל טענה כנגד הנתבעות כאן בדבר תשלום דמי שימוש ו/או דמי שכירות כלשהם בגין הפעלת התחנה. מכאן שהחזקת הנתבעות בשטח תחנת התדלוק והפעלת תחנת התדלוק נעשות על ידן כדין, מכוח הסכמים אלה ומכוח החלטות שיפוטיות מחייבות תקפות וחלוטות. היה על התובע (ו/או על מוחי) להעלותן עוד בעבר, כשניתן להם יומם בבית משפט קל וחומר שמשלא ערערו על פסק הדין ויתרו עליהם ועל כן התובע מושתק מלטעון אותם כעת. בנוסף לכך טענו הנתבעות כי קיימות להן זכויות חכירה ומשכנתא על שטח תחנת התדלוק, וכי זכויות אלה גוברות על זכויותיו של התובע ככל שקיימות. כן נטען כי הליך רכישת זכויותיו של מוחי על ידי התובע במסגרת ההוצאה לפועל נעשו שלא כדין וללא ידיעת הנתבעות. לטענת הנתבעות, התובע פעל לרישום זכויותיו הנטענות בלשכת רישום המקרקעין רק בשנת 2008, בחלוף למעלה מ- 7 שנים מעת רכישת הזכויות הנטענות, דבר המעיד על העדר תום לב. עוד נטען כי אף אם רכישת הזכויות של מוחי על ידי התובע תקפה, הרי שהיא כפופה לזכויות הנתבעות וכי התובע לא רכש יותר זכויות מאלה שהיו קיימות למוחי. עוד נטען כי מכוח ההסכמים שנעשו, לטובת סונול נרשמו זכות חכירה ומשכנתא על חלק מהמקרקעין עליו הוקמה ופועלת תחנת התדלוק. עוד נטען כי לא שולמו לסונול מלוא התשלומים עבור דלקים שסופקו ולפיכך, היא ניהלה את ההליך המשפטי הנטען בסעיף זה כנגד מוחי וניתן לטובתה פסק דין המחייב בתשלום סכום התביעה. כתוצאה מהפסקת אספקת הדלקים על ידי סונול מוחי החל לרכוש דלקים מספקים אחרים בניגוד להתחייבותו על פי ההסכמים. בעקבות זאת, סונול ביטלה את הסכם מיני המפעיל והסכם השאלת הציוד והגישה תביעה לסילוק יד מהתחנה כנגד מוחי שהסתיימה בפסק דין לטובת סונול שהורה על סילוק ידו של מוחי מתחנת התדלוק ועל החזרתה לסונול. במסגרת הליך זה, ספרניט מונתה כונסת נכסים על התחנה וכמפעילת תחנת הדלק. לא הועלתה כנגד הנתבעות טענה בדבר תשלום דמי שימוש או שכירות כלשהם. לטענת הנתבעות הן החזיקו וממשיכות להחזיק בתחנת הדלק כדין. כן נטען כי לסונול בעלות על מחצית משטח תחנת התדלוק . שכן, התובע העביר זכויות אלה לצד ג' ששמו איבי, ואילו בין סונול לאיבי הוסכם על העברת אותן זכויות לסונול. כן נטען כי התובע נהנה שנים מהשקעותיה הרבות של סונול בהקמת תחנת הדלק ובהפעלתה. כן נטען כי כל טענות התובע התיישנו ולחלופין ראויות להיות מסולקות על הסף בשל השיהוי החמור בהעלאתן העולה אף כדי ויתור על זכות מוכחשת. עוד נטען כי משום שהתובע בעצמו היה צד להסדר כובל עם סונול בניגוד להוראות חוק ההגבלים העסקיים הרי שעילתו המוכחשת נשללת וזכאותו לסעדים נשללת. התובע לא ניסה להפחית את נזקו או להשתחרר מההסדר הכובל הנטען בסמוך לאחר פרסום הקביעה הראשונה של הממונה וההודעה המעדכנת ולא ניסה להכשיר את ההסדר הכובל הנטען ועל כן יש לראות בתובע כמי שהסתכן מרצון וחשף עצמו ביודעין למצב המזיק כך שההגנה הקבועה בסעיף 5 (א) לפקודת הנזיקין מתקיימת. זאת ועוד, התובע מתעלם מכך שלסונול יש זכויות קנייניות מהותיות בקרקע, המעוגנות בשטר חכירה שנחתם בין הצדדים (נספח ג' לכתב ההגנה) לכן הוא עותר לביטול מלא של ההסכמים. לבסוף נטען כי גם אם יש בתניות הכלולות בהסכמים משום הסדר כובל (דבר המוכחש) אין בכל אלה כדי להביא לבטלותם הגורפת של ההסכמים כולם אלא יש לבטל את התניות הנגועות בלבד. הנתבעת הכחישה את חוות הדעת המצורפת לתביעה וטענה כי החישובים שבוצעו על ידי התובע בעצמו שגויים מיסודם. חומר הראיות מצד התובע - ת/1 תצהיר התובע ונספחיו. - ת/2 חוות דעת השמאי דן ברלינר מטעם התובע. - ת/3 עמדת היועץ המשפטי בתיק ע"א 9959/03 בבית המשפט העליון בירושלים. - ת/4 רשימה של השקעות סונול בתחנה. - ת/5 דו"ח הוצאות התובע בבניית התחנה. - ת/6 הסכם בסיס של תחנת הדלק בבוסתן. - ת/7 שטר חכירה בתחנת הדלק בוסתן. - ת/8 הסכם הקמה ותפעול תחנת עילבון. - ת/9 - ת/11 חכירה והסכם בסיסי בתחנת עילבון. - ת/12 - ת/14 הסכמים להקמת תחנת הדלק במעיליא. - ת/15 - ת/17 הסכמים להקמת תחנת הדלק בריינה. - ת/18 החלטת רשם ההוצל"פ שנרשם כי נשלחה לחברת סונול. - ת/19 מזכר מאת עו"ד פרום מיום 06/12/98 בעניין תחנת כפר מנדא (ישנה החלטה מיום 11/10/10 כי המסמך לא יממש כראיה לאמיתות תוכנו). מצד הנתבעות - נ/1 חוזה החכירה בין סונול לתובע. - נ/2 קובץ קווים מנחים מטעם משרד המשפטים , אגף שומת המקרקעין. - נ/3 חוות דעת המומחה פרופ' וייס. - נ/4 חוות דעת מטעם המומחה, אבי סגל. - נ/5 מכתב מאת הנתבעות לעו"ד קובטי מיום 24/09/04. - נ/6 תצהיר עדות ראשית מטעם עו"ד פרום ששימשה כיועצת משפטית של סונול בין השנים הרלוונטיות לתביעה דנן. - נ/7 העתק מפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בע"א 8902/08 וע"א 9533/08. - נ/8 העתק מהסכם פשרה שהוגש לבית המשפט העליון. - נ/9 העתק מהסכם המכר שצורף להודעה לבית המשפט העליון. דיון אדון להלן במחלוקות בין הצדדים על פי הראיות והעדויות שהובאו בפניי. תחילה בטענות המקדמיות שהעלתה הנתבעת. התיישנות התביעה לטענת הנתבעות, עילת התביעה נסובה על הסכמים שנכרתו בין התובע באופן ישיר ובהיותו מיופה כוחו של מוחי, יוסף סלים סרוג'י ובישארה סרוג'י, כעשרים שנה בטרם הוגשה תביעה דנן כבר בשנת 1988. לטענתן, התובע הודה שבמהלך כל השנים שחלפו מאז חתימת מערכת ההסכמים ועד למועד כתב התביעה הוא לא העלה כלפי הנתבעות או מי מהן טענה בדבר אי החוקיות של מערכת ההסכמים בגין היותה הסכם כובל ו/או בגין דמי שימוש ראויים ו/או דמי שכירות ולכל הפחות במשך שלוש עשרה שנים ממועד פרסום ההודעה המעדכנת של הממונה ועד למועד כתב התביעה. בנסיבות אלה, סונול סברה כי לתובע אין כל טרוניה בקשר עם מערכת ההסכמים. כך המשיכה סונול לשאת בעלויות תחזוקת התחנה וכך שינתה מצבה לרעה. על כן לטענת הנתבעות, מושתק התובע מלטעון טענות בדבר אי החוקיות של ההסכמים. עוד טענו הנתבעות כי אין מדובר בתובע תם לב שלא היה מודע להחלטות הממונה ולהשפעתן על המערכת ההסכמית המסדירה את ההחזקה בתחנה. כן נטען כי הן מתצהיר התובע (ס' 28 לתצהיר) והן מעדותו (עמ' 17 שורות 14-16) התובע ידע אודות העובדות המקימות את עילת התביעה לכל המאוחר בשנת 1998, עשר שנים עובד להגשתה. כך, הודה התובע כי בשנת 1996 שחררה סונול שתי תחנות של התובע, בהתאם להסדר הפשרה עם הממונה. משמע, התובע ידע בזמן אמת על קביעות הממונה (הוא היה מיוצג על ידי עו"ד קובטי גם אז). כפי שצוין בכתב תביעתו המקורית תבע התובע דמי שימוש ראויים החל מיום 01/01/95 אך בעקבות טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעות והערת בית המשפט תיקן התובע את תביעתו וצמצם אותה לתקופה של 7 שנים קודם ליום הגשת כתב תביעתו המקורית ותבע דמי שימוש/שכירות החל מיום 24/09/01. הנתבעות טענו בשלבי קדם המשפט כי הן שומרות את הזכות לטעון טענת התיישנות כללית ואכן טענו כאמור להתיישנות התביעה שנסמכת על מערכת חוזית משנת 1988 ו/או מקורה בהודעת הממונה ו/או בהודעת העדכון של הממונה בשנת 1993. התובע בסיכומיו לא טען במפורט לטענת ההתיישנות הכללית, אלא אך הזכיר כי צמצם תביעתו בהתאם להערת בית המשפט בשלב הדיון המקדים. על אף האמור לאחר ששקלתי את טענות הצדדים באתי לידי מסקנה כי דין טענת ההתיישנות הכללית להידחות. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות" או "החוק") מורה כי תקופת התיישנותה של תביעה בשאינו מקרקעין היא שבע שנים. מן המפורסמות היא כי תקופת התיישנות זו היא פרי איזון בין האינטרסים של כל אחד מבעלי הדין וכן של הציבור בכללותו. על פי סעיף 6 לחוק, "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה", קרי: המועד שבו התגבשו לראשונה העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע. המבחן הנהוג בפסיקה לשם קביעת מועד זה, הוא קיומו של כוח תביעה מהותי בידי התובע לקבל את הסעד שהוא טוען לו. עילת התביעה עליה מסתמך התובע - אי תשלום דמי שימוש ראויים, מקורה אמנם במערכת חוזית משנת 1988 (ההסכם הבסיסי והסכם המפעיל) - אך העילה הנה עילה מתחדשת ולכן ברור כי הוא רשאי לתבוע דמי שימוש ראויים בגין כל שנה ושנה בנפרד. ראה דברי כב' השופט ברנזון בע"א 35/71 חב' ישראל אוסטרליה להשקעות נ' מושב בני דרור, פד"י כז(1) 225: "במקרה שיש הפרת חובה הולכת ונמשכת מצד הנתבע והגורמת ברציפות נזק לתובע, הרי עילת תובענה חדשה נולדת בכל יום, ואם ההפרה והנזק הנובע ממנה נמשכו פרק זמן העולה על תקופת ההתיישנות, יחסום חוק ההתיישנות - אם הנתבע מסתמך עליו - את תובענת התובע על הנזק שאירע לפני התאריך הקובע, אך לא על הנזק שאירע אחריו". נוכח ההלכה הנ"ל ולאור העובדה שהתובע צמצם את כתב תביעתו ותבע את דמי השכירות, 7 שנים קודם להגשתה, דין טענת ההתיישנות הכללית להידחות. טענת השיהוי הקיצוני והעדר תום לב מצד התובע לטענת הנתבעות, יש לסלק את התביעה נוכח השיהוי הקיצוני בו נקט התובע וגם נוכח חוסר תום לבו הקיצוני. שכן, השיהוי וחוסר תום הלב יוצרים מניעות והשתק כלפי התובע. לטענת הנתבעות, העובדות המקימות את עילת התביעה היו ידועות לתובע כבר במועד התרחשותן קרי, מועד חתימת ההסכמים (1988) ולמצער, מועד מתן ההודעה המעדכנת (1993) אך התובע בחר לשבת באפס מעשה וזאת במשך כ- 20 שנה מאז חתימת מערכת ההסכמים. כן טענו, שכל טענות התובע בדבר "פניות אין ספור לנתבעת" אינן אמת, התובע מעולם לא פנה לנתבעות או למי מהן בניסיון להסדיר את הפעלת התחנה. ההיפך הוא הנכון פעולות התובע בזמן אמת מצביעות על אדישות מוחלטת לסילוק ידו של מוחי ולמינויה של ספרינט כמפעילה תחתיו. לטענתן, בחקירתו הנגדית הודה התובע כי לא הייתה פנייה בכתב אלא רק בעל פה ויש מסמכים בכתב רק אחרי שנת 2008, לפני הגשת התביעה. בנסיבות אלה, טענו הנתבעות, כי לתובע אין כל טרוניה בקשר עם מערכת ההסכמים. כך המשיכה סונול לאורך השנים, לשאת בעלויות תחזוקת התחנה והציוד בה ולהשקיע בתחנה כספים רבים, תוך שהיא משנה את מצבה לרעה באופן מהותי ואילו התובע נהנה מזכויות כלכליות נוספות שהוענקו לו על ידי סונול ובניהן עמלת סוכן וזכויות להובלת דלקים לתחנה. התובע בסיכומיו לא התייחס עניינית לטענת השיהוי. הלכה היא כי השיהוי האזרחי הנטען במסגרת תקופת התיישנות הוא אמצעי שיש לעשות בו שימוש בנסיבות חריגות בלבד. הוא עומד לא אחת בניגוד לציפייה הלגיטימית של התובע לפעול למימוש זכויותיו במסגרת תקופת ההתיישנות הסטטוטורית; הוא מחמיר את ההתערבות בזכות היסוד של הפרט לגישה חופשית לערכאות המשפט; הוא עשוי לפגוע ביכולת לממש זכות לסעד בתביעות שנועדו לתת תרופה על פגיעה בזכויות, ובתוכן פגיעה בזכויות יסוד חוקתיות (ראה רע"א 8630/05 ניר שיתופי - אגודה ארצית להתיישבות עובדים עבריים בישראל בע"מ נ' עיריית הוד השרון, תק-על 2007(2) 276). בנוגע לתנאים הנדרשים לביסוס טענת שיהוי כעילה לדחיית התביעה נקבע בפסיקה: "14. השתהות בהגשת תביעה אינה, לכשעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע - שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי (רע"א 4928/92 עזרא נ' מועצה מקומית תל-מונד, פד"י מז(94 (5; Oughton, Lowry, Merkin, Limitation of Actions, 1998, p. .23). לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה התובע זנח את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום לבו של התובע (ע"א 403/63 תמיר נ' שמואלי, פד"י יח(53 ,47 (1; ע"א 410/87 עזבון ליברמן נ' יונגר, פד"י מה(755-6 ,749 (3) הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך - קרי: הנתבע (ע"א 206/75 סלון 100 בע"מ נ' פנטריסה, פד"י ל(732 (1; פרשת ליברמן, שם, עמ' 756; ע"א 167/51 ברסקי נ' סגל, פד"י טז', 15; ע"א 118/75 עזבון שריידי נ' מנסור, פד"י לא(664 ,659 (2; ע"א 554/84 חברה לשיכון עממי נ' מימון, פד"י מ(810 ,802 (2; ע"א 109/87 חוות מקורה נ' חסן, פד"י מז(1 (5; ע"א 5634/90 פינטו נ' אפוטרופוס על נכסי נפקדים, פד"י מז(846 (4). איחור בהגשת תביעה, הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתור או מחילת התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין והיא עשויה לעיתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות. לפיכך, קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית המשפט, גם אם הדבר יארך זמן (השווה ע"א 8301/98 אנואר נ' שאפ, פד"י נו (3) 345 פסקה 5 לפסק דינו של השופט ריבלין). טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על ידי הטוען לה". בענייננו הוכח בפניי כי התובע, ידע על ההליכים שהתנהלו נגד מוחי, ידע על ביטול ההסכם למינוי מפעיל והשאלת ציוד, ידע על מינויה של ספרינט ככונסת נכסים זמנית על התחנה וידע על סילוקו של מוחי מהתחנה. כמו כן, גם לפי עדותו הוא לא מצא לנכון לפנות לסונול ולבקש להפעיל את התחנה (ראה עדותו בעמ' 13 שורות 22-32). עוד הוכח בפניי כי התובע היה מודע להחלטות הממונה ולהשפעתן על המערכת ההסכמית המסדירה את ההחזקה בתחנה. הן בתצהירו (ס' 28 לתצהירו) והן בעדותו (עמ' 17 שורות 14-16) הודה התובע כי בשנת 1996 שחררה סונול שתי תחנות של התובע, בהתאם להסדר הפשרה עם הממונה. משמע התובע ידע בזמן אמת על קביעות הממונה (הוא היה מיוצג על ידי עו"ד קובטי גם אז). התובע לא טען לאחר מכן לאי חוקיות ההסכמים ולשחרור התחנה בשל קיומו של הסדר כובל. יש בהתנהגות זו של התובע משום חוסר תום לב. איני מקבל את טענת התובע (בעדותו בעמוד 17 שורות 6-17) כי הוא לא העלה בשעתו טענות באשר לאי חוקיות ההסכמים משום שלא היה רשום כבעלים של כל החלקה שכן לא הייתה לתובע כל מניעה לתבוע את סונול בהיותו בעלים של 40% מהתחנה. ניכר אם כן כי התובע השתהה, שלא בתום לב, בהגשת תביעתו. על אף האמור, לא שוכנעתי כי כתוצאה מהשתהות זו שינתה סונול מצבה לרעה. שכן, את מרבית השקעתה השקיעה בתחילת ההתקשרות בין הצדדים ובשנים שלאחר מכן קצרה רווחים מהשקעה זו. על פי התחייבויותיה, בשנים שלאחר הפרות מוחי את ההסכם, חייבת היא בתשלום שנתי של 800 ₪ (בנוסף להשקעתה העיקרית בתחילת המערכת ההסכמית שכבר הושקעה), ולא שוכנעתי שהמשך תשלום שנתי זה הנו שינוי לרעה במצבה במאזן הכללי, שלפיו, מן ההתקשרות המתמשכת, מפיקה היא גם רווחים ממכירת דלק בתחנה. אשר על כן, נדחית הבקשה לדחיית התביעה מטעם זה. מעשה בית דין לטענת הנתבעות, החזקת הנתבעות בשטח התחנה והפעלתן את התחנה נעשו על ידן כדין בין היתר מכוח החלטות שיפוטיות חלוטות. לטענתן, במסגרת התביעה לסילוק יד שהגישה סונול כנגד מוחי (ביום 27/06/95) לאחר פרסום ההודעה המעדכנת, לא העלו התובע ו/או מי מטעמו כל טענה בדבר אי חוקיות לכאורה של המערכת ההסכמית ובדבר זכותם לכאורה לקבלת דמי שימוש ראויים ו/או דמי שכירות ראויים. ביום 01/08/04 ניתנה פסיקתא בה נקבע כי על מוחי לסלק ידו מהתחנה ולהחזירה לסונול (ראה נספח י"ד לתצהיר עו"ד פרום). לטענתן, בהתאם להלכה פסוקה גם מי שאינו צד להליכים רשאי להגיש ערעור על פסק הדין וזאת כאשר יש בפסק הדין כדי לפגוע בזכויותיו. לטענת הנתבעות, היה על התובע ו/או על מוחי ו/או על יוסף סלים סרוג'י להעלות טענותיהם אז, שעה שניתן להם יומם בבית משפט. משלא עשו כן (לא הגישו כתב הגנה וביקשו מסונול שלא תבקש פסק דין נגדם כיוון שאינם קשורים עוד לתפעול של התחנה) קל וחומר משלא הגישו ערעור על פסק הדין - הם נחשבים כמי שויתרו על טענותיהם והתובע מושתק מלטעון אותן כעת. אדון להלן בטענות הנ"ל. בדרך כלל, "אין מעשה בית-דין אלא בין מי שהיה בעל דין במשפט. מי שלא היה בעל דין, ולא יכול היה להשמיע את דברו, אינו קשור בממצאים שבפסק הדין" (ראה זוסמן, בספרו הנ"ל, עמ' 635). עם זאת, "יכול שטענת השתק פלוגתא תעלה לא רק בין בעלי דין אלא גם בין בעלי דין וחליפיהם, והוא הדין לגבי שליחיהם" (ראה ע"א 247 ,246/66 קלוז'נר נ' שמעוני; שמעוני נ' קלוז'נר, פ"ד כב (561 (1). בע"א 165/76 - ההדגשה אינה במקור - י.א.). סבורני כי דין הטענה למעשה בית דין להידחות ולא רק בשל העובדה שאין מדובר באותם צדדים אלא גם משום שבמקרה דנן מוחי לא הגיש בקשת רשות להתגונן, לא היה דיון בטענות הצדדים בתביעה שהוגשה על ידי סונול כנגד מוחי, ולא נקבע באותה תביעה כל ממצא פוזיטיבי ובסופו של יום ניתן פסק דין במעמד צד אחד בהעדר הגנה, נגד מוחי בלבד ולאחר שבהסכמה נמחקו שולחי התובע מאותה תובענה ועל כן סבורני כי אין כל צידוק להשתיק מי שנמחק מאותה תביעה בהסכמה, מלקיים התדיינות נוספת על מסכת עובדות אשר כלל לא נטענה באותה תביעה ועלתה על הפרק בתביעה דנן לראשונה. ראה האמור בע"א (ת"א) 1247/02 סבג שגב שולמית נ' יום טוב יוסף (2006) מאגר משפטי נבו: "הפסיקתא בה"פ 1433/91 ניתנה בהעדר הגנה. קרי, לא התקיימה התדיינות לגופם של דברים ותובענתם של המערערים התקבלה מטעמים דיוניים בלבד. אמנם, יש המצדדים בהפעלתו של כלל השתק הפלוגתא גם במצב עניינים זה מן הטעם כי ניתנה לבעל הדין הזדמנות להביא גרסתו ובשל מחדלו הוא, לא ניצל אותה ולכן ורואים אותו כמי שהודה בטענות העובדתיות של יריבו (ראו זלצמן, שם, בעמ' 320-321). אלא, שסבורים אנו כי לא ניתן להסתפק בדרישה פורמלית בלבד לקיומה של התדיינות, ועל מנת שזו תהווה מעשה בית דין יש מקום לדרישה כי הפלוגתא נתבררה לגופה, כמקובל בשיטתנו האדוורסרית. למעשה, הפלוגתא בהתדיינות השניה הינה כהתדיינות ראשונה בין הצדדים. המצב שלפנינו מובחן ממצבים אחרים בהם התקיימה התדיינות כלשהיא בין הצדדים, אלא שבעל דין זה או אחר לא ניצל את שעת הכושר שניתנו לו להשמיע את כל טענותיו ולהביא ראיותיו. במצב כזה אכן יש מקום לכלל המונע ממנו לעורר מחלוקת בפלוגתא שכבר יש לגביה הכרעה שיפוטית (עא 102/88 אבוניל נ' אבוניל מו (1) 741, 744)" (הדגשה בקו שלי - י.א). כאמור, במקרה דנן, לא היו התובע או שולחיו צדדים להליך בשלב בו ניתן פסק דין. לאור האמור לעיל, יש לדחות גם את הטענה לקיומו של מעשה בי - דין. מכאן לגוף התובענה. אקדים ואציין כי הצדדים בכתבי טענותיהם ובמהלך הדיון שהתקיים בפניי, פרסו מחלוקת רחבה עד מאוד בנושאים שונים ובין היתר בשאלה האם מהווה המערכת ההסכמית ביניהם הסדר כובל ובמידה שכן, האם נתקיים חריג המאפשר את ההסדר הכובל, הם טענו גם לגבי אורך תקופת ההגבלה, לגבי קיומו של "הסכם חכירה מקובל" לעניין זה ועוד. כשלעצמי, סברתי כי לצורך מתן הסעד נשוא התביעה, שהינו כספי ומהותו תשלום דמי שכירות או דמי שימוש ראויים, די היה בעובדה עליה לא חלקו הצדדים ולפיה, מאז שנת 1995 מחזיקה סונול באמצעות חברת ספרינט באופן בלעדי ובלבדי בשטח התחנה נשוא התובענה. רק למקרה שטועה אני במסקנה זו, אדון במכלול הטענות שהעלו הצדדים. האם מערכת ההסכמים בין סונול ובין התובע מהווה "הסדר כובל"? לטענת התובע, מערכת ההסכמים בינו לבין סונול לגבי תחנת הדלק בכפר מנדא בטלה בהיותה הסדר כובל לפי חוק ההגבלים העסקיים ולפי קביעות הממונה (בין אם על פי הקביעה הראשונה של הממונה על ההגבלים העסקיים מיום 28/06/93 ובין אם על פי הסכם פשרה וההודעה המעודכנת של הממונה מיום 14/12/95). לקביעות הממונה בהקשר לתחנות תדלוק ביום 28/06/93 פרסם הממונה על ההגבלים העסקיים, החלטה שעניינה "הסכמי הבלעדיות בין חברות הנפט לבין מפעילי תחנות הדלק". בהודעה זו סוקר הממונה את הוראות חוק ההגבלים העסקיים תשמ"ח - 1988 [להלן - חוק ההגבלים העסקיים] וקובע כי סעיף 2[ב] לחוק קובע מבחן החלטי על פיו הסדר ייחשב כובל אם יש בו כבילה באחד העניינים המפורטים בסעיפי המשנה לסעיף 2 (ב). באשר לתקופת הבלעדיות קובע הממונה בעמוד 17 להודעתו (נספח כ"ח לתצהיר עו"ד פרום) כי: "הגם שהסכמי הבלעדיות הם הסכמים כובלים אין לשלול מסלול של פטור או רישום הסדר כובל לתקופת בלעדיות נתונה. עצם מתן בלעדיות הוא בבחינת נוהג שניתן כלכלית להצדיקו, וככזה ניתן עקרונית להכשירו... יש לראות בתקופת בלעדיות מוגבלת הסדר שסך כל יתרונותיו עשוי לעלות על חסרונותיו. הסדר כזה, כפי שהוכר בארצות אחרות, מבטיח אספקה סדירה במשך פרק זמן סביר ומאפשר אופק תכנוני נאות לצד שחרור מודרג ובתדירות נאותה של תחנות תדלוק שתהוונה חלק מזירת התחרות בענף". בסוף החלטתו קובע הממונה כי בהתאם לסמכותו לפי סעיף 43[א][1] לחוק ההגבלים, הסדרי הבלעדיות הם הסכמים כובלים. על החלטה זו הוגש ערר לבה"ד להגבלים עסקיים, על ידי חלק מחברות הנפט. בעקבות מגעים שקוימו בין הממונה לבין חברות הנפט שהגישו ערר על החלטתו הגיעו חברות הנפט והממונה בשנת 1995 להסדר על פיו יעדכן את קביעתו מיום 28/06/93 באופן שתוגבל להסכמי אספקה בלעדית שאין לגביהן הסכם חכירה מקובל (נספח כ"ט לתצהיר עו"ד פרום). אמנם בהסכם הפשרה הנ"ל נקבע מהם הקריטריונים לפיהם ייחשב הסכם חכירה "כהסכם חכירה מקובל", ברם הסכם הפשרה הנ"ל שקיבל את אישורו של בה"ד להגבלים עסקיים, עוסק אך בשאלת משך הפטור לתחנות דלק שאין לגביהם "הסכם חכירה מקובל" ואין להסיק ממנו את המסקנה כי כאשר קיים הסכם חכירה מקובל, קיים היתר אוטומטי, לתקופה בלתי מוגבלת להפעלת הסדר כובל. המסגרת הנורמטיבית סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, קובע: "30. חוזה פסול חוזה שכריתתו, תוכנו, או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור - בטל". סעיף 2 לחוק ההגבלים העסקיים [החדש] קובע: "2.  הסדר כובל (א)  הסדר כובל הוא הסדר הנעשה בין בני אדם המנהלים עסקים, לפיו אחד הצדדים לפחות מגביל עצמו באופן העלול למנוע או להפחית את התחרות בעסקים בינו לבין הצדדים האחרים להסדר, או חלק מהם, או בינו לבין אדם שאינו צד להסדר. (ב)  מבלי לגרוע מכלליות האמור בסעיף קטן (א) יראו כהסדר כובל הסדר שבו הכבילה נוגעת לאחד העניינים הבאים: (1)   המחיר שיידרש, שיוצע או שישולם; (2)   הריווח שיופק; (3)   חלוקת השוק, כולו או חלקו, לפי מקום העיסוק או לפי האנשים או סוג האנשים שעמם יעסקו; (4)   כמות הנכסים או השירותים שבעסק, איכותם או סוגם". (הדגשה בקו שלי - י.א). החזקות הקבועות ב- ס' 2 (ב) הנן חזקות חלוטות (ראה דנ"א 4465/98 טבעול נגד שף הים פד"י נו (1) 56). ניתן לומר אם כן כי באופן עקרוני, הסדר האוסר על מפעיל תחנת תדלוק לקשור קשר עסקי עם גורמים מסחריים כלשהם שאינם נמנים עם חברת הדלק עמה הוא קשור בהסכם, יש בו, על פניו, כדי לפגוע בתחרות, בהקשותו על ספקים חדשים להיכנס לשוק ובהגבילו את המפעיל בבחירת הקשר עם ספק הרצוי לו. בכל אלה יש כדי לחסום את הדרך בפני חברות דלק חדשות מלהיכנס לשוק ולהגביל את העצמאות העסקית של מפעילי התחנות. בכך עשוי להיפגע אינטרס תחרותי חשוב שלציבור יש בו עניין ואשר החוק התכוון למונעו (ראה לעניין זה ת.א ( י"ם ) 1005/95 פז נגד עמוס - מאגר משפטי נבו). סעיף 3 לחלק ההגבלים העסקיים מוציא מכלל תחולה שורת עניינים מגדרו של המונח "הסדר כובל". כמו כן קיימים בחוק ההגבלים העסקיים מסלולים לקבלת אישור בה"ד להגבלים עסקיים, להסדר כובל (ס' 9), קבלת היתר זמני להפעלת הסדר כובל (ס' 13), פטור (על ידי הממונה) מקבלת אישור בה"ד להגבלים עסקיים (ס' 14) וכן פטור (על ידי הממונה) לפי סוגי עניינים (למשך 5 שנים עם אפשרות הארכה עד 5 שנים מדי פעם - ס' 15 א'). ומן הכלל אל המקרה שבפנינו. הוראת הבלעדיות בין הצדדים דנן בין הצדדים קיימת מערכת הסכמים לגבי תחנת הדלק כמפורט לעיל. תניית הבלעדיות מצויה בהסכם ההפעלה (נספח ב' לכתב ההגנה). בענייננו, הוראת הבלעדיות קבועה בס' 10 להסכם המפעיל שהוא חלק ממערכת ההסכמים בין הצדדים, אשר קובע: "המפעיל יהיה רשאי להשתמש בתחנת התדלוק ובציוד אך ורק למכירת ושווק מוצרים של סונול. בין אם אלה יהיו מוצרי דלק ושמנים ובין אם יהיו מוצרים אחרים כלשהם. והמפעיל לא יהיה רשאי למכור לשווק או לעסוק אחרת במוצרים או סחורות כלשהן שלא נרכשו מאת סונול". (להלן: "תניית הבלעדיות"). טענות הצדדים לעניין תניית הבלעדיות כאמור, לטענת התובע, מערכת ההסכמים שבינו לבין סונול ומוחי, בטלה כולה בשל אי חוקיות תניית הבלעדיות הנ"ל והיותה הסדר כובל. לטענת הנתבעות, ס' 2 לחוק ההגבלים העסקיים אינו חל שכן מערכת ההסכמים ובכללם תנית הבלעדיות שבהסכם המפעיל אינה פוגעת בתחרות בשוק הדלק, ואלמלא תניה זו התחנה כלל לא הייתה מוקמת. על כן, משמעות הדבר במקרה דנן היא, שתניית הבלעדיות הנה בבחינת תנאי בלעדיו אין לעצם קיומה של ההתקשרות בין הצדדים. זאת ועוד, לטענתן, בהתאם להסכם החכירה שנחתם בין הצדדים קיבלה סונול זכות קניינית - חכירה ראשית במקרקעי התחנה, אשר במסגרתה קיבלה את השליטה הבלעדית והמלאה בתחנה. במסגרת ההסכם למינוי מפעיל העניקה סונול לתובע זכות חוזית להיות המשווק של מוצרי סונול בתחנה אך לטענתה, לא ויתרה על הסמכות להורות אילו מוצרים יימכרו בתחנה. זאת ועוד, לטענתן, ס' 6(ג) להסכם החכירה (נספח ה' לתצהיר פורום) קובע כי במידה וכתוצאה מהפרות הסכם לא יפעילו מוחי והתובע את תחנת הדלק - סונול תהיה רשאית להשתמש במוחכר מבלי לקבל את הסכמת המחכירים. משבוטל הסכם המפעיל על ידי סונול לאור הפרות חוזרות ונשנות מצד המפעיל (מכירת מוצרים של חברות מתחרות על ידי מוחי), לא סביר כי בעוד סונול הנה בעלת הזכויות בתחנה, משווקים בה מוצרים של חברה מתחרה. תניית הבלעדיות - הסדר כובל? על תניית הבלעדיות שנקבעה בין הצדדים דנן חלה החזקה שבסעיף 2(ב)(3) סיפא לחוק המדבר ב"חלוקת השוק כולו, או חלקו ... לפי האנשים עמם יעסקו" (ההדגשה בקו שלי - י.א.). איני מקבל את טענת סונול בסיכומיה לפיה, הסדרי בלעדיות אנכיים אינם בגדר סעיף 2 (ב) לחוק. החוק איננו מבחין בין הסדרי בלעדיות אנכיים (בין ספק לקמעונאי) או אופקיים (בין שני מתחרים) ואין לקרוא לתוכו אבחנה כזו העומדת כשלעצמה בניגוד לתכלית דיני ההגבלים העסקיים, היינו, עידוד התחרות (ראה בספרו של יצחק יגור, דיני הגבלים עיסקיים תשנ"ז - 1997 עמ' 158, וראה גם - כללי ההגבלים העיסקיים [פטור סוג להסכמי רכישה בלעדית] תשס"א - 2001. ראה גם התייחסות בה"ד להגבלים עסקיים הקובע באופן דומה כי מדובר בהסדר כובל בה"ע (י-ם) 469/98 דלק נ. הממונה על ההגבלים העסקיים וכן ה"ע (י-ם) חב' החשמל נ. הממונה על ההגבלים העסקיים). שאלת היותו של הסדר הבלעדיות כובל או לא, צריכה לטעמי להיבחן בנפרד משאלת אורך תקופת הבלעדיות. התובע הפנה בסיכומיו ל"עמדה מטעם היועץ המשפטי לממשלה" אשר הוגשה בע"א 9959/03 (ת/3). בעמ' 6, ס' 42 לעמדה הנ"ל נאמר: "לעמדת היועץ המשפטי לממשלה מידת השקעה של חברת נפט בתחנת דלק עמה היא קשורה במערכת הסכמים כבדנן אינה רלוונטית לשאלה האם עסקינן בהסדר כובל אם לאו". (הדגשה בקו שלי - י.א). כמו כן בס' 58 לעמדה הנ"ל מציין היועמ"ש כי: "פרט להיות חכירת המשנה בגדר "שוט קנייני לאכיפת הוראת ההסכם הקמעונאי לתקופה ארוכה הרי שהענקת זכות קניינית זו איננה מקבלת ביטוי כלכלי כלשהו במערכת ההסכמים ... "המחיר היחיד שמפעיל התחנה נדרש לשלם הוא באכיפת תנאי הבלעדיות בהסכם הקמעונאי, בדרך של רכישת מוצרי דלק מהחברה במחיר שהיא קובעת". בס' 149 לעמדה, בעמוד 29 מסכם היועמ"ש את המצב המשפטי בקובעו: " 149. כמפורט לעיל, כל הערכאות אשר דנו בנושא זה קבעו כי כבילה של מפעיל תחנת דלק לספק דלק אחד, למשך תקופה של עשרות שנים כבעניינו, מהווה הסדר כובל לפי ס' 2 (א) לחוק" . בסיכומיהם ציינו הנתבעות כי עמדה זו טרם אומצה על ידי בית המשפט העליון ומשכך ממילא אינה בעלת מעמד משפטי מחייב. לגופה של השאלה ותוך שנלקחים בחשבון שיקולים בזכות קיומה של הגבלה לתקופה מסוימת, כגון הבטחת רציפות אספקת הדלק, צמצום הוצאות אספקה ושיווק, אפשרות לתכנון כלכלי ארוך טווח לחברה ולמפעיל, הבטחת הרוכש מפני תנודות מחירים והבטחת החזר השקעתה של חברת הנפט בתשתיות התחנה המוקמת, עדיין נוטה הכף לחובת קיומו של ההסדר הנ"ל, זאת בשל חשש ממשי כי דרכי הפצת מוצר צריכה זה תחסמנה בפני ספקים אחרים וכך תסוכל פעולתם החופשית של כוחות השוק, פעולה שמטרתה להבטיח את התחרות ככלי להשגת השרות הטוב ביותר לצרכן ומחירים הוגנים. לטענת הנתבעות, התובע עצמו היה צד להסכם הכובל (לשיטתו), ועל כן הוא נהנה מיתרונותיו בשעתו, ואין הוא יכול לטעון כיום כי בוצעה עוולה כלפיו, מקום בו היה צד לאותו הסדר. טענה זו נדונה בת"א (י-ם) 1000/95‏ פז חברת נפט בע"מ נ' עמוס, פ''ד תשסב ( מאגר משפטי - נבו) שם נקבע: "ההלכה הפסוקה עסקה בשאלה באיזו מידה יישמע צד להסדר כובל בטענה כי ההסדר בלתי חוקי וכי לכן אין לאוכפו, או שמא, נוכח מעורבותו באי-החוקיות, חלה עליו מניעות מלעורר טענה מסוג זה. אכן, צד להסדר בלתי חוקי המעלה טענת אי-חוקיות אינו מעורר אהדה (ע"א 698/89 שילה נ' בארי [1], בעמ' 808, 835; ע"א 804/79 ברגמן נ' קלמן [2], בעמ' 340). עם זאת, אי-חוקיות הסכם והסדר כובל בכלל זה - משליכה על עניינו הכללי של הציבור הרחב. ממד זה של אינטרס הציבור גובר במשקלו ובחשיבותו אף על ערך כיבוד הסכמים ועל הרעיון כי אין להתיר למעוול להפיק פירות מעוולתו, כדברי בית-המשפט (השופט מ' חשין) בדנ"א 4465/98 טבעול (1993) בע"מ נ' שף-הים (1994) בע"מ (להלן - פרשת טבעול [3]), בעמ' 106". נימוקי ההלכה הנ"ל מקובלים עליי ולאורם, אני דוחה את טענת הנתבעות. לסיכום עד כה, אני מקבל את טענת התובע כי תניית הבלעדיות הנ"ל הינה הסדר כובל. אדון להלן בטענות הנתבעות לתחולת החריגים שבס' 3 לחוק ההגבלים העסקיים. חריגים להסדר כובל הסדר מגביל שמרכיביו עונים על הגדרות סעיף 2 לחוק עשוי עדיין שלא להיחשב הסדר כובל אם הוא מקיים את אחת החלופות האמורות בסעיף 3 לחוק. הנתבעות טוענות כטענה חלופית כי הסדר הבלעדיות נכנס לגדר חלק מהחריגים המנויים בסעיף 3. אבחן להלן טענה זו. חריג בגין שימוש בסימני מסחר ס' 3 לחוק ההגבלים העסקיים קובע : "על אף האמור בסעיף 2, לא ייחשבו כהסדרים כובלים ההסדרים הבאים: (1) .... (2) הסדר שכל כבילותיו נוגעות לזכות השימוש באחד הנכסים הבאים: פטנט, מדגם, סימן מסחרי, זכות יוצרים, זכות מבצעים או זכות מטפחים ובלבד שנתקיימו שניים אלה - א. ההסדר הוא בין בעל נכס כאמור ובין מקבל זכות השימוש בו; ב. אם נכס כאמור טעון רישום על פי דין - שהוא נרשם". טוענת סונול כי עניינה נכנס לגדר החריג האמור בסעיף 3(2) לחוק, המוציא מגדרו הסדר שכל כבילותיו נוגעות לזכות השימוש בסימן מסחרי, ובלבד שנתקיימו שני אלה: ההסדר הוא בין בעל נכס כאמור לבין מקבל זכות השימוש בו, ובמידה שהנכס טעון רישום על-פי דין, הוא אכן נרשם. טענת סונול היא כי היא הינה בעלת סימן מסחרי רשום המופיע במותגה בכל תחנות התדלוק הנמנות עם הרשת שלה, ובכלל זה בתחנת כפר מנדא . הסימן המסחרי משקף את המוניטין שממנו היא נהנית, מוניטין שיש לו ערך כלכלי ניכר, והיא זכאית להגנה על מוניטין זה. הסדר הבלעדיות שעניינו איסור על מפעיל התחנה לשווק דלק שמקורו בחברות אחרות נועד להגן על שמה הטוב של סונול ועל הסימן המסחרי שלה, המגלם את המוניטין שבידיה. איני מקבל טענה זו. סעיף 3(2) לחוק פוטר הסדרים הנוגעים לסימני מסחר שכל כבילותיהם נוגעות לזכות השימוש בהם. הרעיון הטמון בפטור זה קשור בהעדפת האינטרס הציבורי הכרוך בעצם הזכות להשתמש בסימן המסחרי כמאפיין של קניין רוחני על פני הגנת חופש התחרות העסקית, כדי שלא לפגוע בתמריץ הראוי להשקעה במחקר ופיתוח. הפטור מתייחס לכבילה שמושאה הוא השימוש בסימן המסחרי ולא הסחר במוצרים מתחרים. כך, אם חברת דלק שהשקיעה במימון תחנת דלק מבקשת להשתמש בסימן המסחרי שלה ולהציבו בתחנה, ניתנת לה הגנת החוק לעשות כן גם אם הדבר עלול לפגוע בתחרות עם חברות אחרות. אולם, עניין זה אינו נושא המחלוקת בתביעה דנן. סונול מבקשת לתת לגיטימציה להסדר בלעדיות ברכישת מוצריה אשר נועד להבטיח את החזר השקעותיה ורמת רווחיה מתחנה שהוקמה ומומנה על-ידה, ודבר אין לכך עם שימוש בסימנה המסחרי. על כן הסדר הבלעדיות אינו נכנס בגדר חריג זה. חריג בגין כבילות הנוגעות למקרקעין סעיף 3(3) לחוק מוציא מגדר האיסור על הסדרים כובלים הסדר " ... בין מי שמקנה זכות במקרקעין לבין מי שרוכש את הזכות, שכל כבילותיו נוגעות לסוג הנכסים או השירותים בהם יעסוק רוכש הזכות באותם מקרקעין". סונול נשענת על זכויותיה המפליגות בנכס המקרקעין של התחנה מכוח המערכת החוזית כדי להסיק מכך כי שהיא בעלת זכות חכירה ראשית בתחנה מכוח הסכם החכירה והיא הקנתה לתובע זכות שימוש במקרקעי בהתאם להסכם ההפעלה וכפפה הקנייה זו להסדר בלעדיות הנוגע לסוג הנכסים בהם יעסוק רוכש הזכות. מכאן שחל על הסדר זה, לטענתה, החריג העוסק בכבילות הנוגעות למקרקעין, המוציאו מגדר האיסור על הסדרים כובלים. (ראה סיכומי סונול בעמוד 26). סבורני כי יש לדחות טענה זו. עיקרו של חריג זה במתן הכרה ומשקל מכריע לזכות הקניין של בעל מקרקעין על פני אינטרס הציבור בחופש התחרות העסקי. הרעיון הטמון בו מכוון לכך כי זכות הקניין נותנת בידי בעליה חופש לפעול בנכסיו כרצונו, בכפוף למגבלות החוק. במסגרת חופש זה פתוחה הדרך בפניו להקנות לאחר זכויות משניות בנכס ולהקניה כזו עשויות להתלוות תניות מתניות שונות המוצבות על-ידי מקנה הזכות. החריג בסעיף 3(3) לחוק מכיר בזכותו של בעל הקניין להתנות מתן זכויות לאחר בקניינו בכך שיקיים תנאים מסוימים הנוגעים לסוג הנכסים או השירותים בהם יעסוק באותם מקרקעין. זאת, אף אם יש בהסדר כזה משום כבילה שאחרת הייתה אסורה. בכך ניתן ביטוי להעדפת החוק את זכות הקניין, על מאפייניה השונים, על פני אינטרס הציבור בהגנה על חופש התחרות. מעבר לשיקול בדבר הגנה מכרעת לזכות הקניין, ביקש הפטור האמור להוציא מגדר הסדר כובל אסור הסכמי מקרקעין נקודתיים, אשר לרוב אינם משפיעים באופן משמעותי על התחרות. לסוגיה זו התייחס גם פרופ' זמיר בדו"ח זמיר [40], בעמ' 77: "אכן, הטענה כי הקמעונאי זוכה לראשונה בזכות כניסה לתחנה מכוח ההסכם הקמעונאי נשמעת, לדעתי, מלאכותית באותם מקרים בהם הקמעונאי הוא הבעלים או החוכר הראשי של המקרקעין. בנסיבות כאלה קיימת מלאכותיות גם בטענה שחל כאן סעיף 3(3) לחוק הגבלים העסקיים כיוון שחברת הנפט 'מקנה זכות במקרקעין' למפעיל התחנה, כאשר המפעיל הינו הבעלים או החוכר הראשי, ובמקור הוא שהקנה זכות במקרקעין לחברת הנפט. נסיבות אלה יוצרות אבחנה מהותית בין מערכת היחסים של חברת הנפט עם תחנת התדלוק מצד אחד, לבין מערכת היחסים של אולם שמחות עם צלם, שנדונה בע"א 626/70 שמעוני נ' אולמי לחיים בע"מ ... ". דיעה זו ונימוקיה יש לאמץ גם למקרה דנן. יתר על כן, הסדר הבלעדיות החוזי בענייננו אינו מדבר בכבילות הנוגעות לסוג הנכסים בהם יעסוק רוכש הזכות כנדרש על-פי תנאי הפטור. הכבילה מדברת בחובת התובע לרכוש מוצרי נפט של סונול בלבד, להבדיל מאלה של חברות מתחרות. על-כן, המדובר בכבילה הנוגעת לזהות ספק מוצרי הנפט ולא לסוג הנכסים בהם יעסוק המפעיל או המוצרים שירכוש. מכאן, שגם מטעם זה אין החריג הדן בכבילות בקשר למקרקעין חל על ענייננו. אורך תקופת ההגבלה והשלכותיה כפי שקבעתי לעיל, אין לדעתי לאורך תקופת ההגבלה, רלוונטיות לשאלת היותו של הסדר כובל. לאורך תקופת ההגבלה יש ותהיינה השלכות לגבי השיקולים שישקול הממונה או שישקול בית הדין להגבלים עסקיים, שעה שידונו בבקשה למתן היתר להפעלת הסדר כובל, או למתן פטור מהגשת בקשה לאישור הסדר כובל. הממונה התייחס לעניין זה בהודעתו הנ"ל ודן בשאלה מהו קו הגבול שמעבר לו תחשב תקופת הבלעדיות לבלתי סבירה (לצורך קבלת פטור או אישור להסדר כובל). בס' 3 להודעתו שכותרתו "תניות הבלעדיות" - (נספח ח1 לכתב בתביעה המתוקן) קבע הממונה: "אני נוטה לכאורה לסבור כי ראוי היה להעמיד ככלל אצבע את תקופת הסכמי הבלעדיות על חמש עד שבע שנים". בנוגע לתחנות נעדרות מרכיב השקעה המליץ הממונה על תקופה של 3 שנים מיום תחילת הפעלתן. בה"ד להגבלים עסקיים אימץ בפרשת דלק הנ"ל את המלצות הממונה הנ"ל וכן קבע לגבי תחנות דלק חדשות (שאינן כוללות מרכיב השקעה של חברת הנפט) תקופת בלעדיות של 6 שנים. עולה השאלה, איזו תקופה של הגבלה תחשב כתקופה סבירה בתחנות דלק הכוללות מרכיב השקעה של החברת הנפט. הודעת הממונה ואף הודעתו המתקנת, אין בהן כל התייחסות לתחנות דלק הכוללות מרכיב של השקעה, לצורך קביעת קריטריון של סבירות וההתייחסות היחידה בעניין זה הינה למונח הסכם חכירה מקובל, אך כאמור לצורך הוצאת אותן תחנות מגדר הסכם הפשרה הנ"ל שבו ניתנו היתרים של הממונה להמשך הפעלת אותן תחנות דלק נשוא הסכם הפשרה, לתקופות מוגבלות. בת"א (מחוזי י-ם) 1000/95 פז חברת נפט בע"מ נ' דוד עמוס (2002) עמוד 375 עשה בית המשפט אבחנה, בנוגע לתקופת הבלעדיות, בין תחנות "קנייניות" לתחנות שאינן כאלה כדלקמן: " בישראל, בפרשת חברת דלק [19], לאחר שנסקרו כל ההיבטים המשפטיים והכלכליים של העניין, הגיע בית-הדין למסקנה כי יש להעמיד את תקופת הבלעדיות המאושרת לגבי תחנות תדלוק קיימות על שלוש שנים. לגבי תחנות חדשות - תקופת הבלעדיות המאושרת הועמדה על שש שנים. קביעה זו הוכפפה להתאמות אפשריות במקרים פרטניים. חשוב לציין כי קביעה זו התייחסה לתחנות שאינן "קנייניות" ובמובן זה עשויה להיות נקודת אבחנה מענייננו. בהליך שלפנינו מדובר בתחנה שבה לחברת הדלק "הסכם חכירה מקובל" ל-49 שנים עם אופציה ל-49 שנים נוספות. במערכת חוזית שבה יש לחברה זכויות קנייניות והושקעו על-ידיה כספים בהקמת התחנה, עשויה להידרש תקופת בלעדיות מסוימת לצורך החזר השקעות והבטחת רווחיות לפרק זמן סביר. תקופת בלעדיות כזו עשויה להיות ארוכה יותר מזו הראויה בתחנות שאינן "קנייניות". אולם גם כך, הסדר הבלעדיות שעוגן במערכת החוזית בענייננו, המשתרע לתקופה של 50 שנה בקירוב עם אפשרות הארכה לתקופה נוספת דומה, הינו מעבר לכל ממד סביר וראוי. יש להוסיף כי שאלת היחס בין הסדרי הבלעדיות לבין הצורך להבטיח את החזר ההשקעות של החברה בהקמת התחנה נדונה בהרחבה בפרשת חברת דלק [19], ודעת בית-הדין באותו עניין הייתה כי אין לקשור בין אורך תקופת הבלעדיות הסבירה לבין ביצוע השקעות על-ידי החברה, וכך נאמר בפרשת חברת דלק [19], בפיסקה 196 לפסק-הדין: "עמדתנו בנושא זה... היא שהצורך להבטיח את החזר ההשקעה איננו השיקול העיקרי, גם לא שיקול חשוב, באישור תקופות הבלעדיות. ועליו לסגת מפני שיקולי רווחה ויעילות כלכלית, שאינם מצדיקים, לדעתנו, אישור תקופות בלעדיות העולות על התקופות שנקבעו לעיל. לפיכך, אנו סבורים שהצורך להבטיח את החזר ההשקעה צריך וגם יכול שיימצא את פתרונו בהסדרים חלופיים..." ". בס' 3 להסכם ההפעלה דנן (נספח 2 לכתב ההגנה) נקבע: "הסכם זה נעשה לתקופה של 49 שנים מתאריך הפעלת תחנת התדלוק". הנה כי כן, במקרה דנן, כמו בפרשת פז, מדובר בתקופת הגבלה ארוכה עד מאוד אשר לא תחשב בכל מקרה כתקופה סבירה לצורך קבלת היתר להסדר הכובל שיוצר את תניית ההגבלה דנן. מכל מקום, יודגש, כי האמור לעיל בו דנתי, צריך היה כולו להישקל על ידי הגורם המוסמך בחוק במסגרת בקשה שהיה על סונול להגיש לאישור הסדר כובל, או לקבלת אישור הממונה למתן פטור מפניה לבית הדין להגבלים עסקיים לקבלת היתר. אף אחד מאלו לא נעשה על ידי סונול. השאלה הבאה המונחת לפתחו של בית המשפט היא האם בענייננו קיים הסכם חכירה מקובל ? כפי שיובהר להלן, לטעמי, עד למועד בו הוגשה התביעה לסילוק ידו של מוחי (שכל זכויות ההפעלה עברו אליו קודם לאותו שלב), נחשבה מערכת היחסים בין הצדדים "כהסכם חכירה מקובל", אולם לאחר קבלת סעד לפי אותה תביעה, אין מדובר עוד בהסכם חכירה מקובל. במסגרת ההסכמים בין הצדדים דנן קיבלה סונול זכות קניינית - חכירה ראשית במקרקעי התחנה, ובמסגרתה קיבלה את השליטה הבלעדית והמלאה בתחנה. במסגרת ההסכם למינוי מפעיל העניקה סונול לתובע זכות חוזית להיות המפעיל שישווק את מוצרי סונול בתחנה. בהסכם למיני מפעיל קיימת הסמכות לסונול להורות אילו מוצרים יימכרו בתחנה. זכות החכירה מעניקה לסונול את זכות ההחזקה והשימוש בתחנה ואת השליטה בה. בהתאם לאמור בס' 6 ג' להסכם החכירה. ס' 5 (ג) להסכם החכירה קובע כי ככל שיופר הסכם וכתוצאה מכך המחכירים לא ישמשו כמפעילי התחנה, אזי סונול תהיה רשאית להשתמש בשטח התחנה, ובכל חלק הימנו, בעצמה או על ידי מי מטעמה, מבלי לקבל את הסכמת המחכירים. המונח הסכם חכירה מקובל הוגדר בס' 2.3 א' להסדר הפשרה (בין הממונה ובין חברות הדלק בעקבות הסדר זה הוציא הממונה את ההודעה המעדכת): "הסכם המקנה זכות לחכירה ראשית או זכות לחכירה משנית לחברת דלק במקרקעין שדמי החכירה האחרונים ששולמו לפיו, ביום הקובע או קודם לו , או שהוסכם על תשלומם לפיו , הנם אחד מאלה : תמורה בסכום שאינו נמוך מדמי החכירה המשתלמים - לפי המתאים- למנהל מקרקעי ישראל , למוסד ללא כוונת רווח , לרשות מקומית , לאיגוד ערים , או לתאגיד על פי דין , בגין אותו חלק במקרקעין בהם ממוקמת תחנת התדלוק בין שדמי החכירה משתלמים באופן שנתי ובין שהם הוונו על פי המקובל לעניין זה במנהל מקרקעי ישראל. תמורה בסכום שאינו נמוך מסכום המחושב לפי 4% מעמלת המפעיל, על בסיס קביעת מינהל הדלק שבמשרד האנרגיה באוקטובר 1993 כשהיא צמודה למדד במועד התשלום האחרון הקודם להסדר זה , והכל בין שדמי החכירה משתלמים באופן שנתי, ובין שהם הוונו בהתאם למקובל בעניין זה במנהל , בין שמדובר בתחנת דלק הממוקמת במקרקעין שבבעלות המינהל ובין שלא". עוד נקבע במסגרת ההודעה המעדכנת כי עם כניסתו לתוקף של הסדר הפשרה יבואו לסיומם הסכמי הבלעדיות, שבין חברות הדלק לבין תחנות התדלוק שאין עמן "הסכם חכירה מקובל" כפועל יוצא, הגיעו לסיומם 36 הסכמים של סונול עם תחנות תדלוק שלא היה קיים בהן הסכם חכירה מקובל (לאחר בדיקה מעמיקה על ידי סונול שנערכה על ידי עו"ד דרור שטרום לא שוחררה תחנת כפר מנדא בשל טענה לקיומו של הסכם חכירה מקובל). זאת ועוד, הסדר הפשרה קבע במפורש כי מפעילי תחנות שלא שוחררו בהסדר, ורואים עצמם זכאים להשתחרר מההסכמים מכוח הקביעה שבהסדר הפשרה, יוכלו לפנות לבית הדין בטענות בדבר קיומו של הסדר כובל בעניינם (ראה ס' 16 ב' להסדר הפשרה). התובע לא עשה כן ואין לו להלין אלא על עצמו. לטענת התובע היה על סונול לשחרר את תחנת הדלק עוד בשנת 1995 עת שיחררה תחנות תדלוק אחרות בעקבות הסדר הפשרה עם הממונה שכן מערכת ההסכמים בין התובע ובין סונול באה בגדרו של הסדר כובל מכוח החוק ומכוחן של הודעות הממונה. לטענת התובע, על פי מערכת ההסכמים בין הצדדים משלמת סונול לתובע סכום של 800 ₪ לשנה (לא צמודים ולא נושאי ריבית) כאשר מאידך היא מקזזת אותם תמורת "אמורטיזציה" שהיועצת המשפטי של סונול, עו"ד פרום, פירשה אותה כבלאי עבור הציוד שהשאילה סונול לתחנת התדלוק) כך שלמעשה שילמה סונול אפס שקלים דמי חכירה שנתיים. על פי תצהיר התובע בס' 22 (ז) + (ח) לתצהירו של התובע, והמסמכים שצורפו אליו הרי 4% מעמלת מפעיל הנה 13,110 לשנה. כאשר דמי החכירה שנקבעו בהסכם הנם 800 ₪ בשנה כשאין ספק שדמי החכירה שנגבו אינם יכולים להיות דמי חכירה מקובלים. התובע ציין כי מדובר בציוד שנשאר בכל מקרה של סונול והיא מקבלת עליו זיכוי. עו"ד פרום בעדותה בבית המשפט העידה כי אינה יודעת מהו סכום הבלאי השנתי של הציוד שהושאל בתחנה וכי קביעת סכום הבלאי בהסכם "הלך בעקבות" סכום דמי החכירה הקבועים בהסכם. לטענת התובע, גם על פי הקביעה המעודכנת של הממונה על ההגבלים העסקיים הרי שהתוצאה היא שבתחנה לא משולמים "דמי חכירה מקובלים" שנקבעו בקביעה המתוקנת כ- 4% מעמלת המפעיל, ולכן הסכמי הבלעדיות ייראו כמסתיימים לא יאוחר מיום 14/01/96. בחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעות לעניין חישוב דמי החכירה נקבע על ידי פרופ' וייס כי: "דמי החכירה ששולמו לתובע במועד הקובע היו גבוהים פי 3.42 מהסכום המינימאלי שנקבע לשם הגדרתו של הסכם חכירה כ"הסכם חכירה מקובל" ". נטען על ידי הנתבעות כי בהסכם החכירה אמנם נקבע כי סונול תשלם למחכירים דמי שכירות שנתיים בסך של 800 ₪ בתוספת מע"מ כדין אולם , בפועל השקעתה של סונול הייתה גבוהה מסך של 300,000 ₪ ונמדדה בסכום של 301,572 ₪. כמו כן על פי חוות הדעת של פרופ' אבי וייס מטעם הנתבעות, הרי ש- 4% מעמלת המפעיל לפי נתוני מכירה של תחנה זו במועד הקובע (1996) עמדו על סך של 2,806 ₪. סכום זה מורכב מהסכום החודשי ששולם בסך של 66.6 ₪ הנגזר מדמי השכירות השנתיים בסך של 800 ₪ ומסכום של 2,739 ₪ שנגזר מפריסת הסכום החוזי של 300,000 ₪ לתשלומים חודשיים בשיעור ריבית שנתית של 3.6%. מכאן שערך התשלום החודשי אותו התחייבה סונול לשלם לתובע במסגרת המערכת ההסכמית קרי, 2,739 היה במועד הקובע גבוה פי 3.4 מהסכום הנדרש על מנת שהסכם החכירה ייחשב בבחינת הסכם מקובל (קרי, 826 ₪) שכן ערכו של התשלום החודשי מגלם את השקעתה בפועל של סונול בתחנה (ראה עמוד 9 לחוות דעת וייס). כך העיד המומחה וויס בפניי בעמוד 34 שורות 6-13: "ת. ... יש קביעה של הממונה שנותן קריטריון מאוד ברור, אם עומדים בקריטריון הזה, אז מקבלים את התואר של הסכם חכירה מקובל ובמצב זה התחנה לא משוחררת ואני לא צריך לבדוק האם קיים לגבי תחנות אחרות שכן שוחררו , גם אם התיזה שלך נכונה ונניח אותה תחנה שציינת בפניי, לא צריך לשחרר אותו ושוחררו בכל זאת, לא משנה את העובדה שההסכם הנוכחי הוא הסכם חכירה מקובל". פרופ' וייס קבע בחוות דעתו כי השקעה של סונול בתחנה חושבה בהתאם להשקעות הראשוניות שבוצעו בה עד לחודש 05/1991 (כשנתיים לחצי לאחר קבלת התחנה) ולא על כלל ההשקעות במשך כל השנים עד היום (ראה עמוד 3 סע' 2, עמ' 9 ס' 7.2 לחוות הדעת הכלכלית) בין השקעות אלה נכללו פיתוח השטח, חיבור מים, מבנה וגג התחנה, מיכלים, משאבות שאין חולק כי מדובר בהשקעה ראשונית הדרושה לשם הקמת התחנה. מעדות המומחה עולה כי עסקינן בהסכם חכירה מקובל ואין מדובר בהסדר כובל לפי ההודעה המעדכנת של הממונה ומשכך, לא היה צריך לשחרר את התחנה וסונול פעלה כדין. לטענת התובע בסיכומיו, פרופ' וייס מבסס את חישוביו בחוות דעתו על נתונים שהוא קיבל מסונול מבלי שהייתה לו האפשרות לבדוק את נכונותם כאשר ברור שהנתונים אינם מדויקים. כן טען התובע כי חוות הדעת לא לקחה בחשבון את מרכיבי מרווח השוק של חברות הדלק (במרכיב הנ"ל יש סכום המיועד להחזר השקעה על ידי המדינה). כן נטענו טענות כנגד הבסיס לחישובים בחוות דעת. לא למותר לציין כי ישנה חשיבות רבה בהגשת חוות דעת לביסוס עניין כלכלי כאשר בפני בית המשפט יש שאלה שעליו להכריע בה ובענייננו בשאלה האם דמי החכירה ששולמו לתובע על ידי סונול הנם דמי חכירה ראויים שכן חוות דעת כזו נותנת בידי בית המשפט את הכלים להם הוא נזקק על מנת להכריע בשאלה. התובע לא תמך את טענותיו בדבר דמי החכירה הראויים לצורך קיומו של הסכם חכירה מקובל והבסיס לחישובם בחוות דעת כלכלית מטעמו, אלא אך הגיש חוות דעת באשר לגובה דמי השכירות שעל הנתבעות לשלם לתובע. אם כן, חוות הדעת שהובאה בפניי על ידי הנתבעת להוכחת טענתה כי עסקינן בהסכם חכירה מקובל ובדמי חכירה מקובלים לא נסתרו על ידי התובע. עסקינן בחוות דעת מומחה מקצועית, המומחה נחקר על חוות דעתו ועדותו לא נסתרה ועל כן אני מקבל את האמור בה וקובע כי הוכח בפניי כי שולמו לתובע דמי חכירה ריאליים, וזאת על יסוד חוות הדעת הנ"ל. השוואת דמי החכירה לתחנות אחרות התובע הביא להוכחת טענתו בדבר דמי השימוש דוגמאות של הסכמים בתחנות דלק אחרות. לטענת התובע, על פי הסכמים שהוצגו לעו"ד פרום בחקירתה (מעיליא, ריינה ועילבון) רואים כי סונול משלמת דמי שכירות בסך של 2000 ₪ לחודש (24,000 ₪ לשנה) ובמסמך נפרד היא מקזזת אותם מעמלת סוכן או מדמי הובלה ולא מקזזת אותם כנגד בלאי. כך למשל בהסכם עילבון (ת/9) משקיעה סונול 423,000$ ומשלמת סך של 24,000 $ לשנה כדמי חכירה - ונשאלת השאלה מדוע לא נלקחה ההשקעה של סונול כתשלום דמי חכירה בתחנות אלה בדומה למה שנעשה לגבי התחנה נשוא תיק זה. בסיכומיהם התייחסו הנתבעים לטענה זו וטענו כי כל תחנה הנה בעלת מאפיינים שונים, מיקום שונה, מכירות שונות וכו' לכן מתקיימים לגביה תנאים מסחריים שונים. בוודאי שלא ניתן להקיש מתחנות אחרות לתחנת כפר מנדא. כמו כן נטען כי לפי עדות התובע בעצמו (עמוד 17 שורות 14-16) בשנת 1996 שחררה סונול שתי תחנות שהיו בבעלות התובע. כמו כן בשנת 1998 הגיש התובע תביעה כנגד סונול בקשר לתחנות תדלוק בעילות זהות. העובדה שהתובע בחר שלא להעלות טענות לגבי אי חוקיות לכאורה של מערכת ההסכמים בתחנת כפר מנדא, מלמדת שגם לשיטת התובע אין להקיש ממערכות הסכמים בתחנות אחרות למערכת ההסכמים בינוי ובין סונול בקשר עם כפר מנדא. סבורני כי הצדק בעניין זה עם הנתבעות. ראשית, הטענה כי לא ניתן להקיש בעניין דמי השימוש מתחנות אחרות נתמכה בעדותו של פרופ' וייס (בעמוד 34 שורות 6-13) שכן מדובר בנתונים שונים - מיקום, מכירות וכיו"ב. עו"ד פרום התייחסה לעניין זה בעדותה. היא העידה כי הסכומים שסונול משלמת כיום עבור דמי השכירות בתחנות הנ"ל מגבשים גם את שווי הקרקע וגם את שווי זכויות ההפעלה (עמוד 55 שורות 18 לפרוטוקול) מה שלא קיים בתחנת כפר מנדא. כשנשאלה עו"ד פרום לגבי נספח כו' לתצהירה שהינו טיוטת הסכם השכירות שנערך בין הצדדים באשר לתחנה שבמסגרתו סונול הייתה מוכנה לשלם 2000$ + מע"מ לחודש דמי חכירה בתחנה נשוא תיק זה, השיבה כי זהו הסכם להעברת זכויות התפעול של התחנה והסכום המצוין הוא תשלום חודשי עבור העברת זכות התפעול (עמוד 57 שורה 13 לפרוטוקול). כמו כן טען התובע בסיכומיו כי סונול בהסכם זה מוכנה לשלם סך של 145,800 $ לסילוק תביעות בגין קיפוח בעבר. אדגיש כי טיוטת ההסכם הנ"ל אינה חתומה ואין להסתמך עליה. היא נערכה במסגרת מו"מ לפשרה, לא היה מפגש רצונות אמיתי והצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב על יסודה ועל כן אין ללמוד ממנה על העובדות שכן צד יכול לוותר על עמדותיו ולהציע הצעות וזאת למטרת סילוק התביעות נגדו. אין לגזור מהצעה שניתנה במסגרת הליך משא ומתן משום הודאת בעל דין שאם לא כן נמצאנו הופכים את מוסד הפשרה לאות מתה. זאת ועוד, הוכח בפניי כי התובע דאג היטב לאינטרסים הכלכליים שלו במסגרת מערכת ההסכמים בינו ובין סונול. עובדה זו מחזקת את המסקנה כי מדובר בהסכם חכירה מקובל. בסיכום הפגישה שנערכה בין סונול, מוחי והתובע ביום 12/12/89 הוסכם בין הצדדים כי: "סונול תזכה ב- 5 לכל חודש את סוכנות סרוגי ב- 20% מעמלת המפעיל על מכירות החודש הקודם ותחייב במקביל את חשבון המפעיל". סונול אם כך, לא התחייבה לתשלום עצמאי אלא שימשה כצינור להעברת הכספים בין מוחי ובין התובע. התובע אף אישר זאת בחקירתו בעמוד 13 שורות 20-21: "ש. זאת אומרת שתחייב במקביל את חשבון המפעיל, הכסף היה אמור להגיע מהחשבון של מוחי. ת. אמת לא אמרתי מכיסו של סונול אבל סונול התחייבה לעשות את הפעולה". התובע נהנה מעמלת סוכן הנגזרת מליטר שנמכר בתחנה וכן משיעור של 20% עמלת מפעיל שהועבר לו דרך סונול על ידי מוחי. כן ראה עדותו בעמוד 15 שורות 29-31 ובעמוד 16 שורות 1-3: "ש. איך נוצר החוב של מוחי אליך. ת. יש פסק דין. ש. כתוצאה ממה מורכב החוב? ת. הוא תבע אותי, יש חוב חלק עבור סחורה שלקח מהקופה שהיינו ביחד, יש על הפרת הסכם, על כסף שהוא חייב לי כאילו שסונול הפסיקה לשלם לי את העשרים אחוזים, זה מלפני 11 שנים". התובע מימש את פסק הדין שניתן לטובתו ובמסגרת הליכי ההוצל"פ אישר יו"ר ההוצל"פ את מכירת זכויות מוחי בתחנה לתובע, רכישת הזכויות (שבמקרקעין) נעשתה ללא ידיעתה של סונול ובלי שנדרשה עמדתה. כמו כן התובע פעל לרישום זכויותיו בתחנה בלשכת רישום המקרקעין רק בשנת 2008 , 7 שנים מיום מתן אישור יו"ר ההוצל"פ, ובכך סיכל את יכולתה של סונול ללמוד על מצב הזכויות בתחנה. זאת ועוד, התובע היה הסוכן הראשי של סונול בימים הרלוונטיים לתביעה, הוא בעל ניסיון רב בתחום תחנות התדלוק (ראה עדותו בעמוד 8 שורות 7-23). חזקה עליו כי כאדם מנוסה לא היה מתקשר עם סונול בהסכמים אם היה סובר כי מדובר בסכום דמי חכירה נמוך מן המקובל. שכן על פי עדותו היה יכול להביא מסונול "כל דבר" (ראה עדותו בעמוד 10 שורות 4-5). כל אלה מביאים אותי למסקנה כי הסכם החכירה שנחתם בין הצדדים היה הסכם חכירה מקובל ולא "הסדר כובל" ועל כן סונול נהגה כדין כשלא שיחררה לאחר הודעת הממונה ועדכונה את תחנת הדלק בכפר מנדא. כל זאת עד להגשת התביעה כנגד מוחי בשנת 1995. עוד קודם לכן בשנת 1989 הועברו כל הזכויות להפעלת תחת הדלק לידי מוחי בלבד (וזאת לפי הסכם בין הצדדים דנן ומוחי משנת 1989 כמפורט לעיל). משהוגשה התביעה הנ"ל על ידי סונול בשנת 1995 כנגד מוחי, ומציווה בית המשפט (תחילה בסעד זמני ואחר כך בפסק קבוע בשנת 2004) על סילוק ידו של מוחי מן התחנה והחזרתה לצורך תפעול לסונול (שעשתה כן באמצעות ספרינט), שוב לא יכולה סונול לטעון כי השקעתה בתחנה (מתוך 301,000 ₪ שהשקיעה) משמשת לתועלת מוחי והתובע, ועל כן, אינה יכולה לגלם שווי יחסי (באופן חודשי) זה כחלק הנחשב לדמי חכירה, לעניין בחינת שאלת קיומו של "הסכם חכירה מקובל". מרכיב זה בדמי השכירות (כך לפי חוות דעת פרופ' וייס), המשרת מאז רק את סונול, לא יכול להחשב עוד כדמי שכירות ששולמו לתובע או למוחי. כמו כן, הואיל שסונול היא העושה שימוש בציוד שבתחנה לתועלתה הבלעדית, הרי שאין היא זכאית לדמי אמורטיזציה בסך 800 ₪ לשנה, וודאי שאינה זכאית לקזזם מדמי שכירות שנתיים בסך 800 ₪ אותם התחייבה לשלם לתובע ולמוחי, מאז סולקה ידו של מוחי בשנת 1995 מן התחנה. ולעניינו, מאז סילוק ידו של מוחי מן התחנה, לא משולמים לתובע או למוחי דמי שכירות או תמורה אחרת כנגד השימוש שעושה סונול במקרקעין עליהם הוקמה התחנה. השלכות לעניין התביעה לתשלום דמי שימוש משקרסה בשנת 1995 מערכת היחסים החוזית בין התובע ומוחי לבין סונול, ונוכח העובדה כי מאז קבלת זכויות התפעול בתחנה, אין סונול משלמת דמי חכירה בהתאם למערכת החוזית הנ"ל שקרסה, זכאים בעלי המקרקעין עליהם בנויה התחנה, לפי חלקם בבעלות במקרקעי התחנה ובכפוף לדיני ההתיישנות, לקבלת דמי שימוש ראויים עבור חלק המקרקעין עליהם הוקמה התחנה. כיצד יחושבו דמי השימוש הנ"ל? בכך אדון להלן. חישוב דמי השימוש לעניין דמי השימוש הגישו הצדדים חוות דעת מטעמם. מצד התובע הוגשה חוות דעתו של השמאי ברלינר אשר הניח כי היקף המכירות האפשרי בתחנה לכל אורך תקופת חוות דעתו הוא בסדר גודל של 200 ק"ל (אלף ליטר) לחודש (ציין כי לא ראה דו"ח מכירות) ודמי השכירות החודשיים הם בגובה 200-250 ₪ לכל ק"ל. משמע, דמי השכירות נעים בין 40-50 אלף ₪ לחודש. השמאי ברלינר לא התייחס בחוות דעתו לכך כי התחנה הוקמה גם מהשקעות של חב' סונול (בנוסף להשקעות של התובע עצמו). מנגד הוצגה חוות דעתו של השמאי סגל מטעם סונול, אשר הסתמך על דו"חות מכירה של סונול באשר לתחנה, מהם עלה היקף מכירות שבין 70-150 ק"ל לחודש (בחוות הדעת נרשם בטעות כי מדובר בהיקף שנתי, ברם בטבלה שנערכה יוחסו הכמויות הנ"ל למכירה חודשית). כן התייחס השמאי סגל לאבחנה בין תחנה בנויה לתחנה לא בנויה וערך תחשיבים נפרדים לשני סוגי התחנות. אבהיר כי לפי חוות דעתו, מקום בו עלות בניית התחנה לא מומנה על ידי בעל הקרקע (אלא על ידי חב' הדלק), מתקיימת הפחתה של כ- 40% מדמי השכירות הראויים. לתמיכה באמור בחוות דעתו היפנה ל"קוים מנחים" שפורסמו על ידי אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים בנוגע לעריכת שלמות לתחנת דלק (מסמך זה הוגש וסומן נ/2). תחשיביו החליפיים של השמאי סגל מתייחסים באופן פרטני לשנים 2001-2008 (השנים נשוא התביעה דנן). לאחר שעיינתי בחוות הדעת שתיהן, שמעתי את המומחים בעדותם בפניי וכן עיינתי ביתר הראיות הרלוונטיות לשומות הנ"ל, נחה דעתי כי יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי סגל. שכן, מחומר הראיות שהוצג בפניי עלה באופן ברור כי סונול השקיעה השקעות רבות בייסוד תחנת הדלק ובציוד הנילווה לה (חלקו הושאל ללא תמורה, למעט קיזוז דמי אמורטיזציה שנתיים בסך 800 ₪) ואף נשאה (כהשתתפות) בחלק נכבד מהוצאותיו של התובע (שהסתכמו לסך 415,000 ₪ לפי מסמך ת/5). סונול שילמה לתובע סך של כ- 300,000 ₪ מתוך השקעותיו הנ"ל. לעומת זאת, הוצאותיה של סונול בהשקעות בתחנה, לרבות הציוד המושאל, עלו על מיליון ₪ (כ- 1,100,000 ₪) זאת, בשלושת השנים הראשונות לתפעול התחנה (ראה ת/4). התוצאה המשתקפת לעניין ההשקעות היא כי השקעותיו של התובע פחתו מ- 10% מסך כל ההשקעות. בנסיבות אלה נכון היה להתייחס לדמי השכירות הראויים בעיקר עבור מרבית הקרקע (כ- 60% מדמי השכירות לתחנה בנויה) תוך הוספת מרכיב יחסי של כ- 10% מתוך יתר 40 האחוזים (היינו 4% שיתווספו ל- 60% בגין הקרקע). תוספת אחרונה זו לא הובאה בחוות דעתו של סגל ויש להוסיפה לתחשיבו. כמו כן העדפתי את חוות דעתו משום שהתייחסה לנתונים שהוצגו בפניו לגבי היקפי מכירות של התחנה ולא ל"הנחה" שלא נבדקה, עליה הסתמך השמאי ברלינר. נוכח האמור לעיל יחושבו דמי השכירות/שימוש הראויים לפי העקרונות שקבע השמאי סגל תוך התייחסות למרכיב הקרקע (120 ₪ לכל ק"ל) בתוספת 8 ₪ המהווים את המרכיב היחסי של השקעת התובע במבנה התחנה (10% לערך מתוך מבנה התחנה ש"משקלו" בחישוב דמי השכירות הינו 40%), היינו - יש לחלק את הסכומים שהתקבלו ב- 120 ולהכפיל את התוצאה שנתקבלה ב- 128). לאחר התיקון הנ"ל עומד שווי דמי השכירות הראויים על הסכומים שלהלן: שנה דמי שימוש חודשיים (בש"ח) דמי שימוש שנתיים (בש"ח) 2001 10,711 128,532 2002 9,562 114,744 2003 8,895 106,740 2004 9,578 114,936 2005 12,658 151,896 2006 15,870 190,440 2007 19,539 234,468 2008 18,825 225,900 סה"כ 1,267,656 ₪ הואיל שתחשיב השמאי סגל התבסס על דמי שכירות ראויים שנקבעו לפי נ/2 שפורסם בחודש 07/2010, יש להוסיף להם הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום 01/08/10 ועד לתשלום בפועל. אני מוצא לציין כי הוצגו בפניי ראיות לגבי דמי שכירות בתחנות אחרות, ברם העדפתי את דרך החישוב הנ"ל משום שהיא מביאה בחשבון את תכונותיה של התחנה המוערכת באופן פרטני (מיקום, היקף מכירות וכיו"ב). טענה לבעלות בתחנה מצד סונול בתחנה בפרק ט' לסיכומי הנתבעות הועלתה טענת בעלות של סונול בתחנה, זאת נוכח עסקאות שנעשו עם צדדים שלישיים אשר לפי הטענה הם בתוכם קיבלו זכויות בתחנה מבעליה. טענה זו לא בוססה בתשתית ראייתית מספקת ועל כן אני דוחה אותה. אסתפק בשלב זה בלציין כי בין היתר ניסתה סונול לבסס את הטענה על מסמך לא חתום וכן מסמכים המצויים בידי עו"ד אילן שביט, שלא הובא למתן עדות, כלל. על כן אני דוחה טענה זו. סוף דבר אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובע סך של 1,267,656 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 01/08/10 ועד לתשלום בפועל. לסכום זה יתווסף מע"מ כדין. כן ישלמו הנתבעות לתובע הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 100,000 ₪. ניתן היום, ט' אלול תשע"ב, 08 ספטמבר 2011, בהעדר הצדדים. שכירותדלקדמי שכירות