הלכת פרמינגר הגנת הדייר לפני ערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל (כב' הרשם מר ישי קורן) מיום 21.5.03, בה דחה את טענת המערער , כי הוא נהנה מהגנתו של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972 (להלן חוק הגנת הדייר) עם מכירת הדירה (הגדרתה להלן). העובדות והשתלשלות דיונית א. המערער והמשיבה היו בעל ואשה שהתגרשו בינואר 1996. ב. המשיבה נוקטת נגד המערער בהליכי הוצל"פ לגביית חוק מזונות שחב המערער לה ולילדים, על פי פסק דין של בית המשפט. ג. במסגרת הליכי ההוצל"פ ניתמנה ב"כ המשיבה ככונס נכסים על חלקו של המערער בדירת הצדדים ברח' ... 00/00 בראשון לציון (להלן הדירה). הדירה טרם נרשמה על שם הצדדים בלישכת רישום המקרעין. ערעורו של המערער על מינויו של ב"כ המשיבה לכונס נכסים נדחה במסגרת פסק דין בורר מיום 6.12.98, בבוררות שניהלו הצדדים. פסק הבורר אושר על ידי בית המשפט שקבע שהמשיבה דנן רשאית להמשיך בהליכי הוצל"פ למימוש חלקו של המערער דנן בדירת המגורים לצורך תשלום המזונות כמתחייב מפסק דינו של הבורר. ד. המערער מתגורר בדירה בגפו. ה. ב"כ המשיבה, ככונס נכסים, חתם עם המשיבה על הסכם פירוק שיתוף בדירה ומכירתה. ראש ההוצל"פ אישר את ההסכם ונתן לו תוקף של החלטה ביום 18.5.00. ו. ביום 18.11.02 נעתר ראש ההוצל"פ לבקשת כונס הנכסים והורה על פינוי המערער מהדירה, לאחר שהמערער לא הגיב לבקשת הפינוי. ז. ביום 19.12.02 הגיש המערער בקשה לביטול ההחלטה, אולם ביום 20.12.02 דחה ראש ההוצל"פ את הבקשה, מכיוון שלא מצא "טענה המבססת הגנה מפני פינוי, לפי חוק הגנת הדייר או לפי חוק ההוצאה לפועל". ח. ביום 30.3.03, במסגרת ערעור שהגיש המערער, ביטלתי את החלטת הפינוי ונתתי למערער ארכה להגשת תגובה לבקשת הפינוי. לאחר שראש ההוצל"פ קיבל את תגובת המערער הוא החליט ביום 21.5.03 את ההחלטה מושא הערעור. השאלה השנויה במחלוקת השאלה השנויה במחלוקת היא: האם טעה ראש ההוצל"פ בהחלטתו שאין לראות את המערער כדייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, עם מכירת הדירה. טענות הצדדים: טענות המערער: א. ראש ההוצל"פ לא נימק את החלטתו מיום 21.5.03, ובהעדר הנמקה אין החלטתו יכולה לעמוד על כנה. ב. ראש ההוצל"פ קבע כי הלכת פרמינגר (ע"א 3295/94, פרמינגר נ. מור ואח', פד"י נ (5), 111, להלן ענין פרמינגר), קיימת. הלכה זו נותנת פרוש מצמצם לס' 33 לחוק הגנת הדייר, כך שיחול רק במקום שהזכויות של הבעלים רשומות בלשכת רישום המקרקעין, וזאת כדי ליישב את הסתירה שבין הוראות ס' 33 (א) לחוק הגנת הדייר לבין ס' 38 (א) לחוק ההוצל"פ. ג. טעה ראש ההוצל"פ, מכיוון שהבסיס להלכת פרמינגר הושמט כאשר ניתן פסק הדין בענין אהרונוב (ע"א 189/95, בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פד"י נג (4), 199, להלן ענין אהרונוב) לפיה גם לבעלים שביושר זכות קניינית בנכס, כאילו נרשמה הזכות בלישכת רישום המקרקעין. ד. טעה ראש ההוצל"פ בדחותו את הטענה כי יש לראות בהערת האזהרה הרשומה לטובת המערער כזכות רשומה, שכן הוא הסתמך על טענת ב"כ המשיבה שנתמכה בפסיקה שנשענה על הלכת בוקר (רע"א 178/70, בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2), 121) אותה ביטלה במפורש הלכת אהרונוב וכי יש לראות בהערת אזהרה זכות רשומה. ו. טעה ראש ההוצל"פ בהחליטו שהמערער לא יוכל להיבנות מהעובדה שבמהלך הליכי המכר של הדירה, במסגרת הליכי כינוס הנכסים, תרשם הדירה ע"ש המערער. ראש ההוצל"פ הסתמך על פס"ד אביבי (ע"א (ת"א) 3209/99, אביבי נ' יהודיה, דינים מחוזי,לב (10), 200), אולם פסה"ד אביבי עומד בסתירה להלכת פרמינגר שעליה, כאמור, הסתמך ראש ההוצל"פ, הקובעת כי עצם הליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין, במהלך מימוש מכירה, מקנה הגנה אוטומטית של ס' 33 לחוק הגנת הדייר. טענות המשיבה: א. המערער לא משלם מזונות למרות שיש פס"ד למזונות נגדו. החוב עומד על מאות אלפי שקלים. ב. המדובר בפרוק שיתוף בדירה, כמפורט בהחלטת ראש ההוצל"פ מיום 17.11.03. ג. המערער לא התגורר בדירה עד לאחרונה, ולכן לא ייגרם לו כל נזק, במידה ולא יעוכב הפינוי. ד. בכל העניין יש כבר מעשה בי"ד , בדמות החלטה של ראש ההוצל"פ משנת 96', ופס"ד של הבורר מיום 6.12.98, אשר אושר ע"י ביהמ"ש, הקובע כי אין ממש בטענת "פרעתי" של המערער, ולפיכך הוא דוחה את הערעור על החלטת ראש ההוצל"פ. ובנוסף החליט ביהמ"ש כי המשיבה רשאית להמשיך בהליכי כינוס הנכסים. ה. ביהמ"ש העליון נוטה לצמצם את ס' 33 לחוק הגנת הדייר, וזאת בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין. בפס"ד פרמינגר (ראה לעיל) קבעה כב' השופטת ט. שטרסברג כי "יש לפרש את ס' 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום". במקרה דנן הזכות אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין. ט. ביהמ"ש קבע כי ישנה חובת תום לב בהקשר לס' 33 לחוק הגנת הדייר, ובמקרה דנן המערער משתמט לאורך שנים מחוב שמוטל עליו, ובוודאי התנהגותו הינה מחוסרת תום לב. י. הלכת אהרונוב לא ביטלה את הלכת פרמינגר, שכן ישנם פסקי דין מאוחרים יותר בהם נשמרת הפרשנות המצמצמת ל ס' 33 לחוק הגנת הדייר. י"א. הלכת אהרונוב מדברת על זכות שביושר נוסח ישראל, וזכות זו מוגדרת "מעין קניינית" ומתוחמת לס' 9 לחוק המקרקעין בלבד. י"ב. המערער אינו יכול ליהנות מהגנת ס' 33 לחוק הגנת הדייר שכן בהתאם לס' 40א (ב) לחוק המקרקעין לא ניתן להחילו על דירת מגורים של בני זוג. ההכרעה א. הכל מודים שהמערער חב לילדיו חוב מזונות כבד מאוד (מעל מיליון ₪ ליום 17.11.03 - החלטת ראש ההוצל"פ מיום 17.11.03) וכי לא שילם מזונות במשך שנים. חרף נסיונות המשיבה לגבות את חוב המזונות בהליכי הוצל"פ, היא העלתה חרס בידיה, עקב התחמקויות המערער מלשלם את החוב. המשיבה מבקשת להפרע מהמבקש את חוב המזונות, או חלק ממנו, ממכירת חלקו של המערער בדירה. ב. קביעה שהמערער דייר מוגן בדירה לפי סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר תסכל את תכלית המכירה. ג. סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר בו תומך המערער את יתדותיו קובע כדלקמן: "החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה... יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש". ד. הסכם פירוק השיתוף (א) ביום 4.1.95 נחתם הסכם גירושין בין הצדדים, אשר אושר וקיבל תוקף של פסק דין בבית הדין הרבני האיזורי בתל-אביב-יפו, ביום ו' באדר ב' תשנ"ה (8.3.95) (להלן ההסכם). ההסכם מתייחס למכירת הדירה כדלקמן: "7.א) בבעלות הצדדים דירה הידועה כחלקה 21 בגוש 3947 ונמצאת ברח' ... .. ב... (להלן: "הדירה"). ב) מוסכם על הצדדים כי הדירה תוצא למכירה כמפורט בסעף 8 להלן. ג) היות והדירה מעוקלת וממושכנת הסכימו הצדדים כדלקמן: א. נ. ישלם את כל החובות שבבסיס העקולים וידאג להסרתם מהדירה. לאחר הסרת העיקולים תועמד הדירה למכירה ותמורתה, לאחר פרעון המשכנתאות תחולק שווה בשווה בין הצדדים. עד למכירת הדירה יתגורר בה הבעל, והוא ישא בהוצאות השוטפות. בהוצאות חריגות מכל סוג שהוא הקשורות בדירה לרבות שיפוצים, תיקונים, תקלות בלתי צפויות ישאו הצדדים שווה בשווה. מוסכם על הצדדים כי עוד לפני חתימת הסכם זה עזבה האשה את הדירה וזאת מבלי לוותר על זכויותיה הקנייניות בדירה. א) ...נ ב) הצדדים יפעלו במשותף ובהסכמה לפירוק השיתוף בדירה ולמכירתה כפנויה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר. כמו כן, ינקטו הצדדים בכל צעד וכל פעולה שיהיו נחוצים לצורך כך, אם באמצעות פרסום מודעה בעיתון ו/או פניה למתווך דירות ו/או בכל דרך אחרת". (ב) "ההלכה הפסוקה, ששותף לא יהיה דייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, דהיינו שהשותף האחר הסכים (ההדגשה שלי, ג"ג) להחזקתו הבלעדית. כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בניגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן התנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה (=64/65, ענין משיח, פ"ד כ(1) 126) אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין ושותף מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33 (א) כאמור". (בג"צ 323/81, המ' 533/81, וילוז'ני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים ואח', פ"ד לו(2), 733 (744, בין אותיות ד-ו). (ג) בהסכם הוסכם מפורשות (סעיף 7.ג, 4 כמצוטט לעיל), שעזיבתה של האשה את הדירה היתה "מבלי לוותר על זכויותיה הקנייניות בדירה". הוה אומר, הוסכם במפורש שלמערער לא תהיה חזקה יחודית בדירה, שכן מתן חזקה יחודית בדירה למערער משמעותה ויתור על זכות קניינית. ויתור כזה נשלל לחלוטין בהסכם. עוד הוסכם שהדירה תמכר "פנויה בשוק החופשי" (סעיף 8.ב) להסכם. אמור מעתה, למערער אין חזקה ייחודית בדירה והוא לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר. ה. אי תחולה על דירת מגורים של בני-הזוג (א) הכל מודים שעסקינן בדירה שבני הזוג שותפים בה. (ב) "סעיף 40 א(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן חוק המקרקעין) קובע: הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב -1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)". (ג) סעיף קטן (א) מתייחס למקרה בו "החליט בית המשפט לפי סעיף 40 (=לחוק המקרקעין) על פירוק שיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים...". הסיפא: "המשמשת להם למגורים", איננה רלבנטית לסעיף קטן (ב), אלא דווקא לסעיף קטן (א). שכן לסעיף קטן (ב) יש נפקות רק במקרה שאילמלא הוראתו היה, אכן, חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. מקרה זה, הוא אך במקרה בו יש לבן הזוג האחד חזקה ייחודית. בא, איפוא, סעיף קטן (ב) (תיקון תשכ"ה) וקובע שבדירה המשותפת לבני זוג, אף שלאחד מהם חזקה ייחודית והדירה איננה משמשת לבן הזוג השני למגורים, לא יחול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. (ד) במקרה דנן, החליטה הרשות השיפוטית המוסמכת (=בית הדין הרבני) על פירוק שיתוף בדירה בכך שנתנה תוקף של פסק דין להסכם. "במקרה שלפנינו דן בית הדין הרבני בעניין שבסמכות שיפוטו, היינו בקביעת זכויות בני הזוג בדירתם המשותפת , על פי סעיף 3 לחוק שיפוט בתי דין רבניים (נישואין וגירושין) תשי"ג - 1953" (כלשון פסק הדין בענין וילוז'ני, שלהי עמ' 739) ויש לראות בהחלטתו הנ"ל משום מילוי ההגדרה של "מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)", הנקובה בסעיף 40 א (ב) לחוק המקרקעין. (ה) בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 16) (דירת מגורים), התשנ"ד - 1994 (הצעות חוק 2293 מיום ה' באב התשכ"ד, 13.7.94) ששימש בסיס להוספת סעיף 40 א לחוק המקרקעין (תיקון: תשנ"ה), נאמר: "מוצע לתקן את ההסדר הקיים בחוק המקרקעין לגבי דירה המשמשת למגורים לבני זוג וילדיהם. התיקון המוצע בא להבטיח כי בן זוג יהיה רשאי לדרוש את מכירת הדירה כפנויה, ובלבד שהובטח לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה, סידור מתאים אחר למגוריהם, לרבות סידור זמני, הכל כפי שיקבע ביהמ"ש". תנאי זה איננו חל, איפוא, על המערער, שכן הוא איננו מחזיק בילדי בני הזוג והוא איננו מתגורר עימהם בדירה. לא מתמלא, איפוא, במערער הסייג, כפי שנחקק בתיקון: תשנ"ה: "כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר...". אמור מעתה, גם מטעם זה לא יהיה המערער דייר מוגן בדירה מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. ו. תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על זכויותיו של המערער. די בשני הטעמים דלעיל כדי לדחות את הערעור. מאחר וב"כ והצדדים הקדישו את מירב טעוניהם לטעם דנן אכבדם בהתייחסותי בקצירת האומר: (א) ב"כ המשיבים תומך יתדותיו בלשון סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר, המגדיר מה צריך שתהייינה זכויותיו של הזכאי לסעד בהתאם לסעיף זה, דהיינו: "החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים לדורות". לטענתו , דוקא המחזיק שבידו זכות בעלות או חכירה לדורות (כהגדרתן בחוק המקרקעין) זכאי להנות מסעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר ויהיה "לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר לדורות החדש". תימוכין לדעתו מוצא ב"כ המשיבים בפסק הדין בענין פרמינגר, אשר קבע שיש ליתן לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר פרוש מצמצם, כך שיחול על מחזיק שזכות הבעלות או חכירה לדורות שלו רשומה בלישכת רישום המקרקעין ואין הוא חל על בעלות או חכירה לדורות שביושר, דהיינו שטרם נרשמה בלישכת רישום המקרקעין. (ב) ב"כ המערער טוען שהבסיס לפסק הדין בענין פרמינגר הושמט עם מתן פסק הדין בעניין אהרונוב, לפיו גם לבעלים שביושר זכות קניינית בנכס ואין להבחין עוד בין זכות רשומה בלישכת רישום המקרקעין לבין זכות שאינה רשומה. משאין חולק שלמערער זכות שביושר, אשר טרם נרשמה בלישכת רישום המקרקעין, הוא זכאי לסעד שמעניק סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר. (ג) הכל מודים שפסק הדין בענין אהרונוב חולל מהפכה בסוגייה של זכויות במקרקעין, כאשר הכיר, בניגוד להלכה הקודמת (שנפסקה בבר"ע 178/70, בוקר, נ' חברת אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2), 121, להלן ענין בוקר) בזכויות שביושר תוצרת הארץ והעניק לזכויות אלה מעמד משפטי של זכויות במקרקעין. (ד) השאלה היא: מה גודל מוטת כנפיה של הילכת אהרונוב; האם המעמד, שהעניק פסק דין אהרונוב לזכויות שביושר שיצר, זורם כנהר שוטף, גורף,על כל תחומי המשפט. לענייננו, האם גם סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר חוסה בצל כנפיו של מהפך אהרונוב. פסקי דין מאוחרים לפסק דין אהרונוב מרמזים, ויותר מכך, שאין לקבל כנתון שהילכת אהרונוב פורשת כנפיה על כל תחומי המשפט. 1. בפסק הדין בענין גלבוע (ע"א 2010/04, אלי גלבוע ואח' נ' בנוי ופיתוח א"י (רמת קדרון) בע"מ, תק - על 2000 (3), 1513) אומר כב' השופט מ' חשין (שהיה בהרכב השופטים בעניין אהרונוב) בראשית פסק הדין: "הילכת בוקר (בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע "מ, פ"ד כה (2), 121) שלטה בנו שנים רבות עד שהודחה מכיסאה בפרשת בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב (=פס"ד אהרונוב)... בפרשה זו האחרונה היכרנו, הלכה למעשה, בזכויות מן היושר נוסח ישראל, וזכויות מעין-אלו - כך פסקנו - עדיפות הן על מעשה עיקול שבא לאחר שנוצרו". כך פסקתי גם אני, בעקבות פסק דין אהרונוב, ביום 24.7.04 בתמ"ש 67721/96 . ממשיך כב' השופט חשין ואומר: "יכולים היינו לנסות ולהעמיק בהילכת אהרונוב ולבדוק אגב כך את תחומי התפרשותה כולם. ואולם אין אנו נצרכים לכך הואיל ונחה דעתנו כי באים אנו בגידרי הילכת אהרונוב במובנה הצר". 2. בפסק הדין בעניין שטיינמץ (רע"א 8792/00 - שטיינמץ משה מנחם נ' בנק "משכן" , פ"ד נו(5), 593 ,עמ' 605-606). אומר הנשיא ברק: "לבסוף, מנסה הבנק להיבנות מהלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(199 (4), לפיה - על פי טענתם - ניתנו לקונים זכויות מעין קנייניות, אותן הבנק מבקש לממש. הלכת אהרונוב קובעת אמנם כי לבעל העסקה הראשונה "זכויות מעין קנייניות", זכויות שביושר או "זכויות מהותיות" בנכס מושא העסקה. ואולם, אין להלכת אהרונוב נפקות בסוגיה שלפנינו (ההדגשה שלי, ג"ג). הלכת אהרונוב אינה מבטלת את ההבדל בין מישכון זכויותיהם של הקונים - בין אם מדובר בזכויות אובליגטוריות גרידא ובין אם מדובר בזכויות מעין קנייניות - לבין מישכון זכות הבעלות של המוכר בנכס. כלומר, הלכת אהרונוב אינה הופכת את המשכון על זכויות הקונים למשכנתה על נכס המקרקעין ואינה מאפשרת לבנק להיפרע ישירות מן הדירה. יתרה מזו, בנסיבות המקרה הנדון הסכם המכר המקורי בוטל על-ידי המוכר". ה. האם ממשיכה הילכת פרמינגר לחול על סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר. 1. פסק הדין בעניין פרמינגר עסק בישוב הסתירה שבין סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר לבין סעיפים 86 א' לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"מ - 1980, ו- 38 (א) לחוק ההוצאה לפועל. 2. פסק הדין בעניין פרמינגר יצא מתוך הנחה שמדובר בסתירה הצריכה יישוב. ברי היה לבית המשפט ששתי הוראות החוק אי אפשר להן שתעסוקנה באותן זכויות שיש למחזיק, שכן הסעדים שמעניקות כל אחת מהוראות החוק שונים הם. 3. התוצאה אליה חותר המערער, תבטל את ההבחנה שבין שתי הוראות החוק, דבר שבית המשפט (לרבות דעת המיעוט) ראה אותו כבלתי ראוי. 4. אכן, בין מכלול הטעמים בהם תמך בית המשפט (בעניין פרמינגר) את יתדותיו מופיע הטעם שחוק המקרקעין איננו מכיר בזכויות שביושר. יחד עם זאת, הטעם הדומיננטי בפסק הדין הוא הצורך לפרש את סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר על דרך הצימצום (לאור הנימוקים המופיעים בהרחבה בפסק הדין), כאשר הפרשנות על דרך הצמצום הביאה לתוצאה של פסק הדין. 5. בפסק הדין בעניין צימבלר (ע"א 1559/99, שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, תק-על 2003 (2), 3096, עמ' 3100) מתייחס בית המשפט לחידוש שבהילכת אהרונוב ומציין את עיקר חידושה (פיסקה 8 לפסק הדין): "כי לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות שביושר, שאיננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין קניינית", שמקורה הוא בסעיף 9 לחוק המקרקעין (שעניינו בעיסקאות נוגדות) (ההדגשה שלי - ג"ג) ועל כן סעיף 161 איננו שולל אותה". לאחר שבית המשפט מצטט את דברי הנשיא ברק בעניין אהרונוב הוא מציין: "יצויין, כי הדיון בפרשת אהרונוב עסק בסיטואציה של תחרות בין קונה בלתי רשום לבין נושה של המוכר; והנשיא הבהיר, כי דבריו מכוונים לסיטואציה זו ולא ל"שאלה הכללית מהי זכותו של קונה בהתחייבות למכר מקרקעין או מטלטלין לכל דבר וענין. האם זו זכות אובליגטורית או זכות קניינית או מעין קניינית לכל הקשר?" (שם, בעמ' 241)." בעניין צימבלר סבר בית המשפט שעיקרי הנמקתו, לעניין אופייה של הזכות שביושר שנוצרה בפרשת אהרונוב, יפים גם למקרה שבפניו. גם בענין צימבלר פסק בית המשפט בשאלת העיסקאות הנוגדות. בעניין דנן, לא עולה כלל שאלת עיסקאות נוגדות. השאלה העולה היא, האם התכוון המחוקק בסעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר להעניק זכות דיירות מוגנת למחזיק גם אם זכותו בנכס איננה זכות רשומה. בית המשפט בעניין פרמינגר סבר, מן הטעמים הנקובים בפסק-הדין, שהמחוקק בסעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר התכוון להעניק דיירות מוגנת אך ורק למי שזכות הבעלות שלו או זכות החכירה לדורות שלו נרשמה בלישכת רישום המקרקעין. אמור מעתה, גם אם יש למערער זכות שביושר "תוצרת הארץ", על פי הילכת אהרונוב, היא עדיין זכות שביושר, אפילו מעין קניינית, אך זכות שביושר זו איננה מעניקה למערער את זכות הדיירות המוגנת לפי סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר, בהתאם לפרשנות, על דרך הצימצום, של פסק הדין בעניין פרמינגר. הפרשנות, על דרך הצימצום, של סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר, בפרשת פרמינגר, איננה עומדת בהתנגשות חזיתית עם הילכת אהרונוב ואיננה עומדת בסתירה לה. אין בהילכת אהרונוב כדי להרחיב את אשר ביקש בית המשפט (בענין פרמינגר) לצמצם במטרה ליישב בין הוראות החוק הסותרות, כאמור. השופט דוד בר אופיר, בסיפרו: הוצאה לפועל הליכים והליכות, עמ' 420-422 א, דן בסעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר. בנושא זה עודכן הספר ל - 1.9.02 ול - 5.9.03. אין שום התייחסות בספר, בהקשר זה, להילכת אהרונוב וכאילו היה בה לשנות בכי הוא זה את הלכת פרמינגר. המורם מהמוטעם והמקובץ הוא שאני דוחה את הערעור. המערער ישלם למשיבה הוצאות הערעור בתוספת 8,000 ₪ + מע"מ. דייר מוגן (הגנת הדייר)הלכות משפטיות