ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב-יפו (להלן: "הועדה או ועדת הערר") מיום 27.11.08. מבוא 1. המערער, עורך דין במקצועו, מחזיק את הנכס נשוא שומת הארנונה (ח-ן 0445-0020-112-38) בת"א בקומות 14 -15 ומנהל בו את משרדו (להלן: "הנכס"). במסגרת סקר נכסים שנערך על ידי עיריית תל אביב (להלן: "העירייה או עיריית ת"א") בשנת 2006, נמדד שטח הנכס, ונמצא כי גודל השטח לצרכי חיוב בארנונה הינו 357 מ"ר, ולא 238 מ"ר, כפי שחויב עד אותה שנה. המערער השיג על תיקון השומה משנת 2006, וטען, כי מתוך השטח שהוסף לחיוב בארנונה, אין לחייבו בשטח בגודל כ-73 מ"ר, הנמצא בקומה ה-15 של הבניין בו מצוי הנכס (להלן:"השטח שבמחלוקת"). לגישתו, שטח זה מהווה "גג פתוח" שאינו בר חיוב לפי צו הארנונה של העירייה. ביום 31.12.06 דחה המשיב את השגתו של המערער. לגישתו, השטח שבמחלוקת הינו "מרפסת גג" וככזה הוא בר חיוב בארנונה כ"מרפסת" לפי הצו הרלוונטי (נספח ג' לערעור המנהלי). ועדת הערר קבלה את עמדת המשיב, וקבעה כי השטח שבמחלוקת הינו "מרפסת" אשר שטחה הוא בר חיוב בארנונה (נספח ד' לערעור המנהלי). 2. על מסקנה זו של הועדה חלק המערער. המערער שב וטען בפני, כי השטח שבמחלוקת הינו חלל גג בלתי מקורה, שאינו מצוי בשימוש ואין בו מאפיינים של מרפסת; השטח אינו מוקף במעקה ואינו מופרד משאר שטח הגג, אלא חסום מכל צדדיו בקירות גבוהים ולא ניתן לצפות ממנו החוצה. לטענת המערער, המשיב לא הניח בפני הועדה תשתית עובדתית המוכיחה כי השטח שבמחלוקת משמש כ"מרפסת". הפקח קובי זייד, אשר מדד את הנכס בשנת 2006, לא העיד בפני הועדה, ובמקומו העיד מטעם המשיב הפקח שלומי יונה, אשר ערך ביקורת בנכס ביום 14.10.07. המערער טען, כי אי הבאתו לעדות של הפקח זייד, והבאתו לעדות של הפקח יונה, שלא יכול היה להעיד על מצב הנכס במועד המדידה בשנת 2006, פועלים לרעת המשיב, שלא ביסס את עמדתו. אולם, כך המערער, הועדה, לא נתנה דעתה למחדלי המשיב, וקבעה את ממצאיה על סמך תשתית עובדתית פגומה. תשתית זו, כך המשיך וטען המערער, הובילה את הועדה למסקנה שגויה לפיה השטח שבמחלוקת הינו "מרפסת". 3. כמו כן, כך המערער, לא הניח המשיב בפני הועדה תשתית עובדתית באשר לייעודו של השטח שבמחלוקת. המשיב לא הציג בפני הועדה את היתר הבניה הרלוונטי המתייחס לקומה בה מצוי השטח שבמחלוקת, וזאת חרף החלטת ועדת הערר מיום 31.12.07 (נספח ה/2 לערעור המנהלי) שהורתה למשיב לעשות כן. הועדה קבעה, כי אין בידיה לקבוע ממצא חד משמעי באשר להיתרי הבנייה שצירף המשיב, אך קיבלה את הסברי המשיב, כי ההיתרים שהציג מתייחסים אל השטח שבמחלוקת. המערער טען, כי הועדה שגתה בקבלת הסבריו של המשיב בעניין ההיתרים, שכן האמור בהם סותר את מסקנתה ואת הממצאים העובדתיים אליהם הגיעה. 4. המערער העלה שלוש טענות נוספות שאינן נוגעות ישירות לשאלת אופיו של השטח שבמחלוקת. הטענה האחת, היא, כי דרישת התשלום של המשיב הנוגעת לשטח שבמחלוקת, נעוצה בשינוי מדיניות שנעשה בניגוד ל"דיני ההקפאה" בתקנה 4 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות בשנת 2000) תש"ס-2000 (להלן: "תקנות ההסדרים") וללא קבלת אישור שר הפנים ושר האוצר, כנדרש בתקנה 9(ב) לתקנות ההסדרים. הטענה השניה, היא, כי דרישת התשלום הנוגעת לשטח שבמחלוקת, מבוססת על תעריפים פסולים החורגים מן המותר בחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת 2001) תשס"א-2001, כפי שנקבע בעת"מ 2807/05 אנרג'י מועדון כושר ובריאות נ' עיריית תל אביב (לא פורסם, ניתן ביום 14.12.06). הטענה השלישית, היא, כי המשיב היפלה את המערער לרעה, ביחס לנכס שכן - משרדו של עו"ד מלצר, המצוי באותו בנין בו מצוי הנכס, לגבי הגיע המשיב להסכם פשרה, לפיו הופחת מהחיוב בארנונה שטח מוסכם מהגג הנמצא באותו מקום ובאותה קומה בו נמצא הנכס. 5. ייאמר כבר כאן, כי בצדק דחתה הועדה את שלוש הטענות הנ"ל מחוסר סמכות. חרף זאת, שב המערער על שלוש הטענות גם בפני, מבלי להתייחס כלל לשאלת הסמכות לדון בהן בהליך של ערעור מנהלי. סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר") מונה את העילות להשגה. העילות נוגעות בעיקרן לעניינים עובדתיים וטכניים ואינן כרוכות בשאלות בעלות היבט משפטי מובהק (עע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש ואח' (לא פורסם, ניתן ביום 5.9.05; וראו גם רע"א 10643/02 חבס ח.צ. פיתוח (1993) בע"מ נ' עיריית הרצליה, תק-על 2006(2), 1975; וכן בר"מ 7164/06 ד"ר משה וינברג ושות', עורכי דין ונוטריונים נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו, (לא פורסם, ניתן ביום 6.10.2006)). שלוש הטענות הנ"ל אינן נכללות בעילות המנויות בסעיף 3(א) לחוק הערר, ולכן אינן מצויות בתחום סמכותה של ועדת הערר, וממילא, אינן מצויות בין סמכויות בית המשפט לעניינים מינהליים, בשבתו כערכאת ערעור על הועדה, במסגרת ערעור מינהלי. 6. עם זאת, מעבר לצריך, אתייחס אל שלוש הטענות בקצרה על מנת להסירן מן הדרך. אשר לטענה הנוגעת לדיני ההקפאה, הבהרתי דעתי בעמ"נ 148/08 דחן בע"מ נ' עיריית פתח תקוה (לא פורסם, ניתן ביום 9.6.10) כי "אין בהוראות ההקפאה כדי למנוע סיווג מחדש של נכס ספציפי על מנת לתקן סיווג שגוי בשומות השנים הקודמות. שינוי לצורך תיקון טעויות, נועד להביא לשומת אמת של הנישומים, מחד גיסא, ולהכניס לקופת הרשות אותה הכנסה מארנונה שהיתה אמורה לגייס ללא הטעות, מאידך גיסא. שינוי כזה אינו מביא להעלאת הכנסות של הרשות המקומית מארנונה, אלא לגביית סכומי הארנונה המגיעים באמת וכדין מן התושבים, לצורך מימון פעולת הרשות, ואין בה התחמקות מהוראות ההקפאה". לפיכך, תיקון השומה שביצע המשיב בשנת 2006, ביחס לשטח שבמחלוקת, אינו אסור לפי דיני ההקפאה, כל עוד מטרתו היא לתקן טעות שנעשתה בעבר. אשר לטענה הנוגעת לחיוב בתעריפים החורגים מן הדין, הערעור שהוגש על פסק הדין בעניין אנרג'י מועדון כושר ובריאות התקבל בבית המשפט העליון, שקבע כי תעריפי הארנונה שנגבו על ידי עיריית תל אביב, לא חרגו מן הדין (עע"מ 2849/07 עיריית תל אביב-יפו נ' אנרג'י מכון כושר ובריאות בע"מ (טרם פורסם, ניתן ביום 8.4.09)). אשר לטענת האפליה, הודיע המערער בישיבת יום 13.9.09, כי יהיה מוכן לפנות לעירייה על מנת לברר את האפשרות להגיע עימה לסדר דומה לזה של שכנו. בהחלטתי מאותו יום, דחיתי את הדיון, על מנת לאפשר למערער לפנות אל הגורמים המוסמכים בעירייה, על מנת לברר את מהות ההסדר עם השכן והאפשרות להגיע להסדר דומה עימו. המערער לא התייחס בישיבות הבאות לבירור זה, ולא הבהיר את תוצאותיו, גם לא במסגרת סיכומיו. ב"כ העירייה, עו"ד ריבלין, הבהירה בישיבת יום 10.3.10, כי הניסיון להגיע עם המערער להסדר בעבר, בטרם נקשר ההסדר עם השכן, העלה חרס. כך או כך, מאחר שלא הוברר לי מהותו של ההסדר עם שכנו של המערער, אין מנוס מדחיית טענת האפליה גם לגופה. 7. נותרה, אפוא, לדיון שאלת אופיו של השטח שבמחלוקת כ"שטח" בר חיוב בארנונה. בשאלה זו, סמך המשיב ידיו על ממצאי הועדה, וטען כי החלטתה היא סבירה ואין מקום להתערב בה. לטענת המשיב, מכלול הנסיבות והראיות שעמדו בפני הועדה, כמו גם היתרי הבניה שצורפו, מעידים כי השטח שבמחלוקת הוא "מרפסת". ניתן להתרשם בכך גם מן התמונות שצורפו לתצהירו של הפקח שלומי יונה, שערך ביקורת בנכס ביום 14.10.07, כמו גם מהיתר הבניה שניתן לקומה האחרונה, אשר כלל שטח של מרפסת מקורה צמודה . אשר לאי העדתו של הפקח קובי זייד, שערך את המדידה בנכס בשנת 2006, הסביר המשיב, כי המערער לא חלק על מידותיו של השטח שבמחלוקת, אלא על אופיו כשטח בר חיוב. לכן, כך המשיב, לא היה טעם בעדותו של המודד, אלא בעדותו של הפקח יונה, אשר ערך את הביקורת בנכס ביום 14.10.07. עוד טען המשיב, כי גם אם תדחה גישתו כי השטח שבמחלקות הוא "מרפסת", ותתקבל גישת המערער כי השטח הוא "גג", הרי שעדיין שטח זה הוא בר חיוב בארנונה, בהיותו חלק אינטגראלי משטח המשרד ולאור השימוש שנעשה בו. דיון המסגרת הנורמטיבית, ארנונה על גגות תל-אביב 8. סעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), הקנה סמכות לרשויות המקומיות להטיל ארנונה כללית: "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס". מכח הסמכות הנתונה לה בחוק ההסדרים, רשאית הרשות לקבוע בחקיקת משנה צווים המסדירים את השטחים החייבים בארנונה וסיווגם, לצורך קביעת תעריפי החיוב. מכח סמכות זו, התקינה העירייה את צו המיסים של עיריית תל-אביב לשנת 2006 (להלן: "צו הארנונה") (נספח ז' לערעור המנהלי). הצו מגדיר, בסעיף 1.3.1, שטחים ברי חיוב, ושטחים שאינם חייבים בארנונה. הסעיף הרלוונטי לערעור שבפני הוא סעיף 1.3.1(ב) הקובע: "בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכות שחיה". סעיף 1.3.1(ו), לצו הארנונה עוסק בחיובו בארנונה של "שטח גג מרוצף בבנייני מגורים" ואינו רלוונטי לשאלת חיובו של השטח שבמחלוקת המצוי בנכס שאינו משמש למגורים. 9. לתמיכה בטענתו, לפיה אין לחייב את השטח שבמחלוקת בארנונה, מאחר שאין לראות בו "שטח" בר חיוב מכח סעיף 1.3.1 לצו הארנונה, הפנה המערער לעמ"נ 264/06 גרף עסקי תעשיות אופנה בע"מ נ' מנהל הארנונה תל-אביב (לא פורסם, ניתן ביום 16.9.07) וכן לעמ"נ 217/04 חיימסון השקעות 1992 בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית תל-אביב (לא פורסם, ניתן ביום 8.12.05). פסקי הדין הנ"ל עסקו בשאלת חיוב בארנונה של גגות בניינים בתל-אביב, בהתאם לצו הארנונה. בפסק הדין בענין חיימסון, דובר בשטח של גג עליו הוצבו מזגנים, אנטנות וצלחות לווין שהגישה אליהם היתה מתוך חדר המדרגות, דרך דלת שהיתה נעולה. כב' השופטת א' קובו, קבעה, כי לא נמצא בחומר שהונח בפניה, מענה לסוגיות עובדתיות הנחוצות להכרעה במחלוקת המשפטית, בשאלה האם שטח הגג הוא בר חיוב ולשאלת סיווגו. עם זאת דחתה השופטת קובו את קביעת הועדה, כי היות ושטח הגג מרוצף הופך שטח זה ל"מרפסת" כהגדרתו בסעיף 1.3.1(ב) . בית המשפט התערב בהחלטת ועדת הערר, והחזיר את הדיון למנהל הארנונה של עיריית תל-אביב. בפסק הדין בענין גרף, דובר בגג, הנעול ברוב שעות היממה ואשר שימש את עובדי הבניין לצורכי עישון. באותה פרשה, דחתה כב' השופטת רובינשטיין את קביעת הועדה, כי יש לחייב את הגג בארנונה לפי התעריף בו מחויב העסק המנוהל בבניין, משום ששימש את העסק של העוררת שהיה מצוי באותו בנין. לשיטתה, צו הארנונה של עירית תל-אביב אינו מכיל הוראות ברורות ופרטניות לגבי חיוב בארנונה של גג, ובמצב דברים זה, מצאה לקבל את העתירה. 10. ייאמר כאן ומייד, כי אין בשני פסקי הדין הנ"ל, אמירה מפורשת כי סעיף 1.3.1 המוציאה גג מהיותו "שטח" בר-חיוב בארנונה. בעמ"נ 254/08 אפריקה ישראל נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א (לא פורסם, ניתן ביום 6.9.10) דחתה כב' השופטת רובינשטיין את טענת המערערת דשם, כי לפי פסקי הדין בעניין חיימסון ובעניין גרף, גג ככלל, אינו בר חיוב בארנונה לפי סעיף 1.3.1 לצו הארנונה: "פסקי הדין עליהם הסתמכה המערערת אינם מסייעים לה בטענותיה. בעניין גרף עסקינן בגג ריק נעול חסר שימוש ולפיכך נמצא שבהיעדר הנחיות ודאיות לגביו בצו הארנונה, אין לחייבו. בעניין חיימסון נקבע כי ייעוד השטח ושימושו, לרבות פעילות פיזית ופעילות כלכלית הנעשים בנכס, הם גורמים שיש לשקלם בקשר לשאלת החיוב והסיווג של נכס לעניין ארנונה. כך או כך לא נקבע בפסקי דין אלה כי גג ככלל אינו בר חיוב אלא שחיובו או אי חיובו תלויים בנסיבות המקרה". 11. בעמ"נ 258/07 חירון מסחר והשקעות בע"מ נ' מנהל ארנונה בעיריית ת"א-יפו (לא פורסם, ניתן ביום 17.6.10) עסקתי בחיובו בארנונה של שטח ששימש לחניה שמוקמה על גג בניין בת"א. קבעתי שם, גם אני, כי אין בפסקי הדין בעניין חיימסון ובעניין גרף, אמירה מפורשת כי סעיף 1.3.1 מוציא גג מהיותו "שטח" בר-חיוב בארנונה. בנסיבותיו של אותו מקרה מצאתי, כי "הגג אינו שטח בלתי מקורה המשמש כתקרה חיצונית לבניין, אלא כפי שקבעה הועדה על סמך עדות מר דמרי, נועד לשמש כחניון ואף הוכשר לשימוש זה. בכך הפך הגג את פניו משטח חיצוני המהווה תקרה חיצונית גרידא, לשטח ששימושו חניון. הווה אומר, "הגג" הפך להיות על פי מהותו חניון שהוכשר על המשטח העליון של הבית". דחיתי את גישת המערערת דשם, כי יש להבחין בין שאלת החיוב של שטח לפי ההגדרות בסעיף 1.3.1 ובין שאלת השימוש לצורך סיווג השטח, וקבעתי: "יעוד השטח והשימוש בו, הם גורמים שיש להביאם בחשבון הן לשאלת החיוב והן לשאלת הסיווג". 12. בעת"מ 2810/05 שמואל כהן, עו"ד נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו (לא פורסם, ניתן ביום 13.6.06) דן כב' השופט נ' ישעיה, בחיובה בארנונה של מרפסת בלתי מקורה, הצמודה למשרד עורכי דין לפי סעיף 1.3.1(ב) לצו הארנונה. השופט ישעיה דחה את העתירה, בקובעו: "מלשון התקנה הנ"ל עולה כי ברי חיוב בארנונה בעיר תל-אביב הם אף שטחים מקורים בתוך "יחידת הבנין" "וכן מרפסות, סככות ובריכות שחיה". לאמור: מתקין התקנות, או הצו, הבהיר במפורש את כוונתו, לפיה כל השטחים המשמשים כמרפסת, בין שהיא מקורה ובין אם לאו, ברי חיוב בארנונה המה, ולא רק מרפסות מקורות. אם לא זו היתה כוונתו וקביעתו, לא היה מציין את המרפסת בנפרד, יחד עם סוגי שטחים אחרים כמו סככות ובריכות שחיה, בהחריגו אותה, במפורש, מכלל השטחים המקורים האחרים בבנין, עליהם הטיל את החיוב. מלשון התקנה עולה, באופן ברור, כי המשיבה קבעה חיובי ארנונה לכל שטח מקורה בתחום הבנין, אך גם לכל שטח של מרפסת (וכן לשטחי סככות ובריכות), אף אם הוא לא מקורה. לעובדה כי במרפסת זו לא נעשה כל שימוש, אין כל רלוונטיות, לצורך קביעת החיוב, וכך עולה מלשון הצו, ועל כן אין אי השימוש פוטר את המחזיקים בה, מתשלום ארנונה, כל עוד המרפסת היא חלק מיחידת הבנין, עובדה שאף העותרים אינם חולקים עליה". עמדה זו אושרה על ידי בית המשפט העליון בעע"ם 5914/06, שמואל כהן, עו"ד נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו, דינים עליון 2009(4) 84, בקובעו: "דעתנו היא, כי לא נפל פגם בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. המרפסת הפתוחה שאינה מקורה נתונה לחיוב בארנונה בתחום השיפוט של עיריית תל אביב כמשרד אליו היא צמודה". מן הכלל אל הפרט 13. סעיף 1.3.1(ב) אינו נוקט במפורש במונח "גג", אך אין לקבל את טענת המערער כי בהעדר התייחסות כזו לא ניתן לחייב גגות בת"א בארנונה. השאלה היא האם ה"גג" הוא קיר חיצוני בלבד, שאז אינו "שטח" בר חיוב לפי הסעיף, או שמא הוא חלק מ"יחידת הבניין", "שטח מקורה", "מרפסת" או "סככה". ועדת הערר קבעה ממצאים ברורים באשר לאופיו של השטח שבמחלוקת, ומן הראוי להביא את הדברים כלשונם מתוך החלטת הועדה: "1. העורר מחזיק משרד עורכי דין בקומות 14 ו-15 בניין. 2. קומה 15 היא הקומה האחרונה בבניין והכניסה אליה היא מקומה 14 בלבד דרך מדרגות פנימיות, המצויות בתוך המשרד של העורר. 3. מן המשרד המצוי בקומה 15, או ליתר דיוק מחדר הישיבות בקומה, נמצאת היציאה לגג. היציאה לגג בנויה מדלת זכוכית כך שחדר הישיבות משקיף על הגג. 4. אין יציאה או כניסה נוספת לשטח הגג נשוא המחלוקת מלבד ממשרדי העורר והוא היחידי שעושה ויכול לעשות בו שימוש. 5. שטח הגג מרוצף, וברובו הוא מקורה בפרגולה. 6. בשטח הגג מונחים עציצים רבים. 7. עו"ד יהודה טוניק העיד בפנינו, כי בעבר הוא הניח בגג שולחן מפלסטיק וארבע כסאות לשם אסתטיקה ומסיבה זו גם מונחים העציצים כיום. 8. העורר מתחזק ומנקה את הנכס לרבות שטח הגג" 14. כלל הוא, שאין מקום להשיג על ממצאיה העובדתיים ועדת הערר בפני ערכאת הערעור, ובית משפט זה לא יתערב בהם (ראו, עמ"נ 252/06 נכסי כלל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ת"א (לא פורסם, ניתן ביום 5.2.08), כן עמ"נ 274/05 מנהל הארנונה נ' קו אופ (לא פורסם, ניתן ביום 8.7.07) עמ"נ 347/06 שטראוס שיווק בע"מ נ' מנהל הארנונה (לא פורסם, ניתן ביום 12.11.06)). עם זאת, אני רואה להעיר, כי ניתן להתרשם מנכונות ממצאי הועדה מהתמונות שצורפו לתצהירו של הפקח שלומי יונה שצולמו ביום 14.10.07, בעת שהפקח ערך ביקורת בנכס, אשר תואמה עם המערער (נספח ד' לכתב התגובה). השטח שבמחלוקת מתוחם בקירות, מרוצף, ומקורה ברובו בפרגולה. במקום מוצבים מספר עציצים בסדר מכוון. אל הגג מובילה דלת זכוכית המשמשת כיציאה לשטח מן המשרד. ממצאי הועדה ומהתרשמותי הישירה מן התמונות, נראית לי מסקנת הועדה כי השטח שבמחלוקת הוא "מרפסת", לא רק מסקנה סבירה שאין להתערב בה, אלא כמסקנה המתבקשת מן הנסיבות. השטח הוא חלק אינטגראלי מן המשרד, הוא מקורה ברובו וככזה הוא בר חיוב כ"שטח" כהגדרתו בסעיף 1.3.1(ב). 15. טענת המערער, כי לא נעשה בשטח שימוש אינה מקובלת עלי, ומוטב היה אילמלי הועלתה. בעדותו העיד המערער עצמו, בפני הועדה ביום 31.12.07, כי "חדר הישיבות צופה אל הגג...חשובה לי האסטטיקה. היתה תקופה שהיה בגג שולחן מפלסטיק עם ארבעה כסאות...הכסאות והשולחן הוצבו לשם האסטטיקה" (נספח ה' לכתב התגובה). נראה לי, סביר יותר כי השימוש שנעשה במקום מאפיין שימוש במרפסות, ואין זה משנה כי המקום לא שימש "פונקציה" של המשרד, כדברי העד בהמשך עדותו. המערער ציין עוד בעדותו כי "בשטח הגג אין חשמל, אין מים, יש תאורה שאינה עובדת". די בכך כי המקום עשוי להיות מואר בשעות החשכה על מנת ללמדך כי נעשה בו שימוש. כך או כך, אין כל רלוונטיות, אם נעשה בשטח שימוש כזה או אחר בפועל, הקובע לעניין הגדרתו כ"שטח" בר חיוב בארנונה הוא הפוטנציאל הטמון בשטח זה. 16. המערער נתפס לשאלת ייעוד השטח, וטען כי המשיב לא הוכיח, על ידי הצגת היתר הבנייה הנכון, מהו הייעוד של השטח לפי ההיתר שניתן לנכס. בהתאם להחלטת הועדה מיום 31.12.07 (נספח ה/2 לערעור המנהלי), הציג המשיב היתר בניה משנת 1971 לתוספת 10 קומות מעל לבנין בן 3 קומות, קומת ביניים ושלוש קומות תחתונות, והיתר בניה משנת 1980 ו-1982 לתוספת קומה נוספת מס' 11 ומרפסת מקורה הצמודה לה. המערער טען בפני הועדה, ושב וטען גם בפני, כי ההיתרים שהוצגו אינם רלוונטיים לשטח שבמחלוקת המצוי בקומה ה-15. בישיבת יום 13.9.09 טען המערער: "בנספח ו' לתגובה שבה העירייה ועושה שגיאה עובדתית. הם מגישים היתר בנייה של קומה 10 של הבניין, בעוד שאנחנו בקומה 15. הערתי את זה גם בוועדת הערר. הגישו נייר לא נכון לקומה לא רלבנטית, על בסיס זה טענו טיעונים חסרי שחר. אז לפחות שלא יחזרו על הטעות הזאת כאן. אני מבקש שיגישו את המסמך הנכון". בהחלטתי מאותו יום, קבעתי כי על המשיב להמציא למערער תוך 30 יום עותק של המסמכים המבססים את נספח ו' לתגובה. ההסבר שקבלתי מב"כ העירייה, היה, כי היות והבניין נבנה בכמה שלבים בתקופה המשתרעת על פני עשרות שנים, הרי שלכל שלב ניתן היתר בנפרד. מקריאת כל היתרי הבניה שניתנו לבנין, עולה, כי הבנין מורכב מ-10 קומות מעל לבנין בן 3 קומות, קומת ביניים ו-3 קומות תחתונות, סה"כ 14 קומות. ההיתר האחרון שהוצג, מתייחס להיתר להקים קומה נוספת שכונתה מס' 11, אך המדובר בקומה 15, בשטח של 311.43 מ"ר ומרפסת מקורה הצמודה לה בשטח 200 מ"ר. באשר להסבר זה, קבעה הועדה כי המדובר בהסבר משכנע, אך לא ניתן להגיע לממצא חד משמעי מאחר שלא הובאו בפניה ראיות מספקות משני הצדדים. הניסיונות להבהיר את התמונה במסגרת הערעור לא צלחו גם הם (ראו, החלטתי מיום 10.3.10, החלטתי מיום 14.9.10, וכן חקירתו של מהנדס הרישוי מר מאיר טטרו על תצהירו בעניין בישיבת יום 14.12.10). 17. אינני סבורה שיש מקום להחזיר את הדיון אל ועדת הערר על מנת לברר את השאלה הטכנית-עובדתית, באשר לרלבנטיות של היתרי הבניה אל הקומה שבה מצוי השטח שבמחלוקת. מסקנת הועדה באשר לאופיו של שטח זה כ"שטח" בר חיוב בארנונה לפי סעיף 1.3.1(ב) לצו הארנונה, מבוססת דיה, בין אם השטח משמש בפועל כ"מרפסת" ובין אם טמון בו הפוטנציאל לשמש ככזה כחלק אינטגראלי מהמשרד, ואיני מוצאת להתערב בה. לפיכך, שאלת ייעודו של השטח לפי היתרי הבנייה לנכס מאבדת מתוקפה. בכל מקרה, הנטל להוכיח את הייעוד מוטל על כתבי המערער. בשלב גיבושה של השומה ביסס המשיב את גישתו באשר לאופיו של השטח על סקר הנכסים שנעשה בנכס משנת 2006. לאחר שהמערער השיג על תיקון השומה, נערכה ביקורת נוספת בנכס ביום 14.10.07, על ידי הפקח שלומי יונה (נספח ד' לכתב התגובה). ממצאיה של הביקורת מהווים בסיס מספיק לגישתו של המשיב באשר לאופיו השימוש בשטח שבמחלוקת. המערער בחר לערור על החלטת המשיב בהשגה בפני ועדת הערר. הנטל, לסתור את ממצאי מנהל הארנונה באשר ליסודות שומת הארנונה בדיון בפני הועדה, מוטל על הנישום. בענין זה, הוסבר בספרם של ה' רוסטוביץ, מ' וקנין, פ' גלעד, נ' לב, ארנונה עירונית (ספר ראשון) (המכון לחקר המיסוי המוניציפאלי, התשס"א-2001): "נישום החולק על גובה השומה, הוא בגדר "תובע", ועליו נטל הראיה לסתור את ממצאי מנהל הארנונה. ודוק, "ממצאי" מנהל הארנונה הם הראיה לכאורה, שמנהל הארנונה ביסס עליהם את מסקנתו. הוא הדין במיקומו של הנכס וביסודות אחרים של שומת הארנונה" (שם, בעמ' 1419). לפיכך, הנטל להוכיח את ייעודו של השטח שבמחלוקת לפי היתרי הבנייה שניתנו לנכס מוטל על המערער. שוכנעתי, כי המשיב הציג בפני ובפני הועדה את כל היתרי הבנייה המצויים בתיק הנכס. אם ההיתרים שהוצגו מתיק הנכס, אינם רלוונטיים לקומה בה מצוי השטח שבמחלוקת, כנטען על ידי המערער, הרי שלא ניתן באמצעותם להצביע על ייעוד שטח ולבחון את השאלה האם הייעוד סותר את גישת המשיב שהמדובר ב"שטח" בר חיוב לפי סעיף 1.3.1(ב) לצו הארנונה. אין בכך כדי להועיל למערער. ודוק, ס' 8(א) לחוק ההסדרים קובע, כי יסודות החיוב בארנונה הם: סוג הנכס, השימוש בו, ומיקומו. הייעוד בהיתרי הבניה, כשלעצמו, אינו מכריע. אשר על כן, אני דוחה את הערעור ומחייבת את המערער בתשלום הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. הפקדון שהופקד בקופת בית המשפט יועבר למשיב ע"ח שכר הטרחה הנ"ל. משרדים (ארנונה)ארנונהעררתל אביב