בערר זה יגענו רבות כדי לבור את המוץ מן התבן מטענות שני הצדדים, ולנסות לרדת לסוף דעת העוררים בטענותיהם. הקושי נבע בין היתר, מכך, שבידוע אדם קרוב אצל עצמו ומובן לנו הקושי בנסיבות אלו, לטעון דבר דבור על אופניו. בנוסף גם היה קושי רב באשר לנספחים שצורפו לערר, אשר צורפו באופן לא מסודר וחלקי, רובם היו דף בודד מתוך מסמך שלם, עמוד מפסק דין, עמוד מכתב טענות וכדומה, וקשה היה לקבל תמונה מלאה לגבי כל אחד מהנספחים ממה הוא לקוח, מה תאריך הכנתו וכו'. לפיכך, אף זימנו את הצדדים לדיון נוסף, ליתן הזדמנות נוספת להסביר את הדברים, ונהגנו כמצוות הרמב"ם, כי: "צריך הדיין לשמוע טענות בעלי דינין ולשנות טענותיהן". (רמב"ם, ספר שופטים, הלכות סנהדרין, פרק כ"א, הלכה ט'). לבסוף, על אף הקושי שבדרך הטיעון שהיתה בפנינו, אשר לא היתה סדורה וברורה והיו בה חסרים רבים והוצרכו השלמות גם לאחר הדיונים בערר, נדמה, כי אם אכן נברור את הבר מהתבן, עניינו של הערר שבפנינו הוא כלהלן: תכנית תא/2670 שפורסמה למתן תוקף ביום 31.7.05, היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, חלה על שטח גדול בשכונת התקווה בתל אביב, של כ- 20 דונם. המגרש נשוא הערר, מגרש 105א', נמצא בחלקת ענק, חלקה 66, גוש 6135. במצב התכנוני הקודם לחלקה היו מאות בעלים במושע. אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית באה להסדיר ו"לעשות סדר" בחלקת הענק, אשר סבלה מפלישות, בניה לא חוקית ואנדרלמוסיה, ולא ניתן היה לבנות עליה ולקבל היתרי בניה. במצב התכנוני הקודם, המגרש נשוא הערר היה גם במושע. (נעיר כי גם בענין זה, רב היה הבלבול בכתבי הטענות ובדיונים בפנינו. נטען תחילה ל"מפרוז" במצב התכנוני קודם. מנסח רישום שהוגש לאחר הדיון, התברר כי אכן מדובר בזכויות במושע במגרש, גם אם נטען להחזקה בפועל). על פי טבלת האיזון ולוח ההקצאות של התכנית החדשה (שצורפה כנספח גם לכתב הערר), מדובר על 5540/1263872 חלקים לעוררת מס' 1, 5540/1263872 חלקים לעורר מס' 2 ו- 6648/1263872 חלקים לעוררים מס' 3 . טענת העוררים היא כי בעבר היה בנוי מבנה על המגרש, שהיה שייך להם. בדיון לפנינו התברר כי מבחינת הזכות המשפטית מדובר ככל הנראה על טענת חזקה בפועל, אם כי הבעלות על המקרקעין היתה כאמור, במושע. מהמסמכים ומטענות העוררים עצמם, עולה כי, הבניין נהרס בשנת 1979. על פי פסק דין משנת 1989 של כב' השופט זפט, שהוצג במלואו רק לאחר הדיון השני, עולה כי, על המגרש היה בנוי בנין בן כ- 30 שנה (בעת מתן פסק הדין) עם שני אגפים - מבנה חד קומתי (בית כנסת) ומבנה דו-קומתי. בקומה העליונה התגוררו משפחת העוררים והקומה התחתונה הושכרה. נפסק שם כי צו ההריסה, ככל שמדובר באגף הדו-קומתי (מבנה העוררים), הוצא שלא כדין, אם כי נקבע שם כי, ההריסה לא הסבה כל נזק כספי לתובעים. בפסק הדין נקבע כי מזה כשלוש שנים התובעים נטשו את המבנה (העיריה גם חדלה לגבות ארנונה מ- 1.4.76). המבנה ננטש והושאר ללא פיקוח, וסבל מביזה של חלקים בני פירוק - דלתות, חלונות וכלים סניטריים, עד שלא היה ראוי למגורים. נקבע שם גם כי, לא היתה לבעליו (התובעים) כל כוונה לשפצו אי פעם. נאמר כי הם לא דאגו למנוע את הביזה, לא נעלו את הבניין ולא ביצעו תיקוני חירום. נאמר שם, בעמוד שאף צורף כנספח ו' לכתב הערר, בין היתר, כי: "שוויון הנפש של התובעים והעדר כל תגובה לתחילת פירוק הבנין ע"י בוזזיו, בהצטרפם לנטישת כל דיירי הבנין וניתוק שעוני החשמל, מעידים על יאוש התובעים מכל ניצול כלכלי עתידי של הבנין הנטוש תוך ציפיה לניצול כלכלי של השטח כקרקע המיועדת לבנית בנין חדש לכשתאושר תכנית בנין החדשה העתידה לחול על השטח" ובהמשך: "האמור בס' 13 ב' לכתב התביעה בדבר יעוד הבנין לשמש משכן לתובע מס' 2 אשר נשא אשה במרץ 1980 אינו ראוי לאמון"). לבסוף נקבע שם: "לאור האמור לעיל באתי לכלל מסקנה כי הריסתו שלא כדין של אגף המגורים לא הסבה לתובעים נזק כספי". העוררים טוענים כי בעבר היתה להם חזקה בלעדית במגרש ואילו עתה, התכנית החדשה, מאלצת אותם לחלוק את הזכויות עם עוד 8 בעלים במושע. בטבלת האיזון ולוח ההקצאות (שצורפה כאמור, גם כנספח לערר), במצב החדש, לעוררת מס' 1 79/854 חלק בעלים במגרש, לעורר מס' 2 79/854 חלק בעלים במגרש ולעוררים מס' 3 95/854 חלק בעלים במגרש. העוררים טענו כי עד היום הם אף לא הצליחו לאתר את כל הבעלים, שלגבי חלקם כבר מדובר ביורשים, וקושי זה גם הוא מראה כי התכנית החדשה לא השביחה את זכויותיהם, אלא ההיפך, פגעה בהם. לטענת ב"כ העוררים, בתכנית החדשה באה לידי ביטוי החזקה בפועל רבת שנים, באופן שקבוצה אחת בתכנית החדשה כללה אנשים שהחזיקו בפועל מבנים במגרש זה או אחר בחלקת הענק, חלקה 66, ולכן הם קיבלו בתכנית החדשה, זכויות ב"מפרוז" במגרש בו החזיקו, ללא חלוקה עם בעלים אחרים. אם ננסה להגדיר את הטענה בתמצית כפי הבנתנו, הטענה היא כי, אלמלא נהרס המבנה שלא כדין בסוף שנות ה- 70, היו זוכים גם העוררים להיכלל בקבוצה זו ולקבל את מגרש 105א', "ללא שותפים". העוררים טוענים גם כי, ההוראות בתכנית החדשה בעניין קווי בנין ותכסית אינן מאפשרות ניצול בפועל של מלוא זכויות הבניה שהוקנו להם בתכנית החדשה. כמו כן נטען, כי לא ניתן יהיה לממש בפועל את המרתפים ואת תקן החניה. נטען כי נוכח מגבלות קווי הבניי,ן הם בהכרח יצטרכו לבנות בקיר משותף עם מגרש 105ב' וכך יהיה גם עם מגרש 105ג', כך שיווצר בית משותף אחד גדול, בנין רכבת עם הרבה כניסות, דבר המוריד גם הוא מערך המקרקעין. כן נטען כי במצב קודם היו להם 277 מ"ר ובמצב החדש 253 מ"ר בלבד. נטענו טענות גם לירידת ערך בשל עליה בצפיפות ובשל סוג האוכלוסיה, דבר שיצור עיכובים במימוש התכנית. המשיבה לעומת זאת, טוענת כי, מדובר בתכנית משביחה לאין ערוך, היות והיא יוצרת סדר משפטי ותכנוני באנדרלמוסיה שהיתה בחלקת הענק, חלקה 66. עתה ניתן יהיה להסדיר רישום מסודר בלשכת רישום המקרקעין (הליכים שכבר החלו). לטענת המשיבה, במצב קודם, הנכס לא היה ב"מפרוז" כטענת העוררים, אלא במושע. כן טענה כי, התכנית משנה את חלוקת שטחי הבניה המותרים בייעוד למגורים, מבלי לשנות את סך השטח הכולל המותר לבניה. התכנית משנה את הוראות גודל שטח המגרש עליו מותרת הקמת בנין למגורים, מוסיפה שתי קומות וקומה מפולשת חלקית ומאפשרת בנית מרתפים לרבות תקן חניה. באזור מגרש העוררים, מחלקת התכנית את רצועת הקרקע הפנויה למגרשים. מגרש 105א' ("מגרש העוררים") הינו בשטח של כ- 379 מ"ר. המשיבה טענה כי, על פי הנחיה מיועמ"ש מינהל ההנדסה, ניתנה לעוררים באופן ספציפי, תוספת זכויות בניה במצב החדש, זאת בשל טענותיהם להריסת מבנה שהיה בחזקתם, אך מבלי לקבוע כי הם מחזיקים. סה"כ במקום 100% הם קיבלו 122% זכויות בניה. לעניין השטח במצב החדש, נטען כי, בכל החלקה נוכו 25% לצרכי ציבור (דרכים וכו') ולפיכך אין פגיעה (253 מ"ר במקום 277 מ"ר זהו הניכוי של 25%). אשר למושע במצב החדש נטען, כי ההשבחה היא: במקום מאות בעלים במצב קודם, יש במצב החדש 8 מחזיקים בלבד במגרש, וסה"כ 5 משפחות בלבד. אשר לטענה בדבר "סוג האוכלוסיה", משיבה מס' 1 התקוממה וטענה כי מדובר בטענה סטיגמתית וטענה כי בכל מקרה, הן במצב הקודם והן במצב החדש, מדובר על אותה אוכלוסיה בדיוק. לעניין צפיפות, עלויות בניה וכו', טענה המשיבה כי, מגרש 105 היה מגרש אחד שפוצל בתכנית החדשה לשלושה מגרשים (105א', 105ב', 105ג'), על מנת לאפשר מימוש עצמאי על כל מגרש. בדיון בפנינו הדגישה המשיבה כי, אף אם יבנה בנין בקו בנין 0, אין זה הופך אותו לבית משותף בשל קיר משותף. מדובר במגרשים סטטוטורים נפרדים. כן טענה כי אין כל בסיס לטענה בדבר חוסר אפשרות למימוש מלוא זכויות הבניה שהוקנו בתכנית החדשה. לאחר שהפכנו והפכנו בטענות, החלטנו כי לא הוכחה פגיעה במקרקעין. במצב התכנוני הקודם, העוררים לא היו בעלי זכויות יחידים במקרקעין. הבעלות היתה במושע. נכון הוא כי התכנית החדשה התחשבה בהחזקה בפועל במבנה קיים. אשר לעוררים, מדובר במבנה שהיה קיים עד לשנת 1979 . התכנית נשוא הערר היא משנת 2005 . לפנינו תכנית שאין מחלוקת לגביה, כי היא באה להסדיר אנדרלמוסיה שהיתה בחלקת ענק. מתכנני תכנית שכזו, נדרשו גם להתחשב ולהתייחס למצב קיים בפועל. נראה כי במקרה ספציפי זה, התחשבו מתכנני התכנית, אולי אף מעל ומעבר, בנסיבות הספציפיות של המקרה. ובמה דברים אמורים? בבוא המשיבה לתכנן את התכנית, המצב בפועל הוא, שמזה למעלה מ- 20 שנה, מדובר במקרקעין בלתי מבונים. אין מדובר בהריסת מבנה סמוך לאישור או התכנית או שנים בודדות לפניה או אפילו עשור. גם אם מדובר בהריסה בלתי חוקית, הרי שלא סביר לצפות מהמשיבה כי תתייחס למצב קיים, כאל מצב שהיה לפני שנות דור - 25 שנה. אלא מאי - כפי שפורט בכתבי הטענות ובדיון בפנינו, המשיבה בכל זאת התחשבה בטענת העוררים כי לפני 25 שנה היה להם מבנה במקרקעין אשר נהרס באופן בלתי חוקי, ונתנה לכך ביטוי בהגדלת זכויות הבניה, ב- 22%. אין בסיס לציפיית העוררים כי על המשיבה היה להתייחס למקרקעין כמקרקעין מבונים, בעוד שהם לא כאלו כבר 25 שנה. ואם לא די בכך, יבוא פסק הדין, ובפרט העמוד מפסק הדין אותו צירפו העוררים עצמם לערר, ויוכיח. בפסק הדין נקבע במפורש כי המחזיקים (העוררים למעשה בערר שלפנינו), נטשו וזנחו את הבנין ולא ראו במקרקעין כל ערך כלכלי. לא מצאנו גם בסיס ליתר טענות העוררים בדבר קושי במימוש מלוא זכויות הבניה שהוקנו, ובדבר יצירת בנין רכבת וכו'. קיר משותף עם מגרש אחר איננו יוצר כלל וכלל "בית משותף". מדובר בבניינים נפרדים, אף אם הם חולקים קיר משותף. אשר לקושי בניצול מלוא זכויות הבניה, הרי כפי שעלה גם בדיון בפנינו, ככל שיהיה ממש בטענה זו - אף שלא שוכנענו בה כלל ועיקר - הרי שלשם כך בדיוק נועדה האפשרות לבקש להקלה. מכל מקום, בכל מקרה לטעמנו, גם אם לשיטת העוררים יהיה קושי בניצול מלוא זכויות הבניה או ביישום תקן החניה והמרתפים, וגם אם נגרמה להם פגיעה בשל הפחתת שטח המגרש לטענתם (אף שכאמור מדובר בהפרשה כללית לצרכי ציבור), הרי שכל אלו מתקזזים ומתאיינים נוכח ההשבחה לאין ערוך, שמביאה תכנית זו לעוררים עצמם. אשר על כן החלטנו לדחות את הערר. בנסיבות הענין, החלטנו להתחשב, ולו יהא זה לפנים משורת הדין, בכך שאדם קרוב אצל עצמו, ולא ליתן צו להוצאות. יחד עם זאת, ראוי כי העוררים יקחו לתשומת ליבם את כל שנאמר בהחלטתנו זו, הן באשר לטיעון בפני ועדת הערר והן באשר לאופן הגשת מסמכים ונספחים לכתבי טענות. ההחלטה התקבלה פה אחד. קרקעותגוש חלקה