מונחת לפניי תביעת התובע (להלן:- "התובע") לפיצויי הפקעה בסך 2,333,406.4 ₪ בגין הפקעת זכויותיו בשטח כולל של 99.5 דונם במקרקעין מסוג ווקף, הידועים כחלקות 34, 35, 38, 39 בגוש 6569 וכחלקה 20 בגוש 6345 (להלן: "המקרקעין שהופקעו"). רקע לטענת התובע חכר סבו מקק"ל ובהמשך- ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") שטח של 368.435 דונם, כעולה מחוזי חכירה שנחתמו בין המינהל לבין חברת מפעלים חקלאיים בע"מ, באמצעות שמחוני בנימין (ראו נספחים א'1 ו-א'2 בכתב התביעה), "כאשר בפועל החזיק ועיבד שטח של כ-405 דונם" (סעיף 8 בכתב התביעה). התובע טוען, כי המינהל החכיר את השטח החקלאי האמור לסבו של התובע ובהמשך- לאביו ולתובע ברציפות והם גידלו בהם גידולים חקלאיים למעלה מ-50 שנה. השטחים ידועים כחלקות 1 ו-6 (בשלמות) בגוש 6569 וכחלק מחלקות 2, 3, 4, 5, 34, 35, 38, 39 ו-46 בגוש 6569 וכחלק מחלקה 20 בגוש 6345 שבתחום שיפוטה של עיריית פתח תקווה (להלן:- "המקרקעין"). ביום 18.07.91 נמכר חלק מן המקרקעין לחברה קדישא גחש"א לצורך הרחבת בית העלמין ירקון. ביום 12.10.95 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר אישור תוכנית המתאר המקומית פת/2005/א'. התוכנית האמורה נועדה להרחבת דרך ארצית מס' 5 ובכך לשפר את החיבור התעבורתי בין פתח תקווה לבין מערכת הכבישים מצפון לה. כן כללה התוכנית שינוי יעוד הקרקע החקלאית לדרך וכל הכרוך בכך (להלן:- "התוכנית"). בהתאם לתוכנית ולצורך הרחבת הדרך פורסמו הודעות בדבר המקרקעין שהופקעו כדלקמן: ביום 5.12.96 פורסמה ברשומות הודעה על-פי סעיפים 5 ו-7 בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן:- "פקודת הקרקעות") לפיה נדרשות, בין היתר, חלקה 20 בגוש 6345 וחלקה 39 בגוש 6569. ביום 19.12.96 פורסמה ברשומות הודעה דומה לגבי חלקות 34, 35 ו-38. הערות בדבר ההפקעה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 5.1.97. בסופו של דבר נסלל במקום מחלף קטן מהמתוכנן וביום 11.5.04 פורסמה ברשומות הודעה בהתאם לסעיף 14 בפקודת הקרקעות אודות ביטול ההפקעה לגבי חלק מהמקרקעין שהופקעו (להלן:- "הודעת הביטול"). ביום 10.12.03 הגיש התובע לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעתו לפיצויי הפקעה (ת.א. (מחוזי -ת"א) 2347/03). בכתב התביעה המקורי נתבעה אך הנתבעת דכאן, היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (להלן:- "הנתבעת"). בהמשך, תוקן כתב התביעה על דרך של הוספת מ.ע.צ. החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (להלן:- "מע"צ"). בכתב התביעה המתוקן תבע התובע פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו "כתוצאה ממתן תוקף לתוכנית ו/או כתוצאה מהפקעת המקרקעין ו/או כתוצאה מתפיסת החזקה בהם ע"י הנתבעת ו/או כתוצאה מאי המשכת החכרת המקרקעין ע"י המינהל לתובע ו/או עבור החזר השקעות התובע בטיוב המקרקעין...". עם כינונו של בית משפט המחוזי מרכז, הועבר התיק לטיפולי. הצדדים הסכימו על גודלם של המקרקעין שהופקעו ועל שוויים. כן הסכימו כי המועד הקובע לצורך בחינת פיצויי ההפקעה הוא 19.2.97. ביום 4.2.09 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין התובע לבין מע"צ, במסגרתו פוצה התובע בגין הפקעת 11.1 דונמים על-ידי מע"צ (9.8 דונמים בחלקה 34 ו-1.3 דונמים בחלקה 35). הצדדים הסכימו, כי מתביעתו של התובע יש לקזז את הפיצוי ששילמה מע"צ (סעיף 88 בסיכומי התובע). מטעם התובע הוצגו שני תצהיריו וכן חוות דעתם של המהנדס ושמאי המקרקעין מר זאב כהן יחד עם השמאי צחי טנא וכן חוו"ד מפענח תצלומי האוויר מר אהוד לוטם. מטעם הנתבעת הוצג תצהירה של מנהלת אגף נכסים בעיריית פתח תקווה, עו"ד צילה גרינהויז (להלן:- "גב' גרינהויז") וחוות דעתו של שמאי המקרקעין מר יעקב בירנבאום. בישיבת יום 25.2.09 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, לפיה יינתן פסק הדין על סמך הראיות שהוצגו מבלי שעורכי התצהירים וחוות הדעת יחקרו. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב ובע"פ וכעת לי המלאכה לסיים. 2. טענות הצדדים ואלו טענות התובע: המקרקעין הוחכרו לראשונה לסבו של התובע ולקבוצת חקלאים נוספים בשנת 1948 על-ידי הקרן הקיימת לישראל לצורך עיבוד אדמות הביצה. הושקעו עבודה ומשאבים רבים כדי למנוע הצפתם. התובע, אביו וסבו חכרו ברציפות את המקרקעין במשך למעלה מ-50 שנה והתובע המשיך לחכור ממנהל מקרקעי ישראל את המקרקעין גם לאחר ההפקעה. התובע רשום בספרי המינהל כחוכר של המקרקעין מראשית שנות ה-90' וחכר למעלה מ-180 דונמים. אילולא שונה יעוד המקרקעין של המקרקעין שהופקעו, היה המינהל ממשיך להחכירם לתובע. לאחר פרסום התוכנית חדל המינהל בהתאם לנהליו להחכיר לתובע את המקרקעין שהופקעו והשטח שהוחכר פחת מ-180 דונמים ל-105 דונמים. על-כן יש לקבוע כי עובר להפקעה חכר התובע 180 דונמים "ויותר". המינהל לא הקפיד על חתימת הסכמי חכירה באופן רציף ואלו התחדשו באופן אוטומטי. עם זאת המינהל הקפיד לגבות דמי חכירה לאורך כל תקופת החכירה והדבר מעיד על זכותו של התובע במקרקעין. הסכמת המינהל להמשך החכירה גם בתקופות בהן לא נחתם חוזה חכירה מהווה הסכם בעל-פה מחייב. גם אם ייקבע כי התובע הוא חוכר עונתי, הרי שלפי החלטות המינהל, גם לחוכר עונתי זכויות קנייניות והוא זכאי לקבל פיצויי הפקעה. התובע, כבר רשות, זכאי לפיצוי גם מכוח דיני היושר, האוסרים על ביטול חד צדדי של רשות להשתמש במקרקעין. המינהל לא שילם לתובע פיצויים בגין ההפקעה וטענת הנתבעת כי השטח שהופקע מעולם לא הוחכר לתובע היא התחמקות מחובתה לפצותו בגין ההפקעה. זאת ועוד. בתקנון התוכנית נקבע כי המקרקעין שלא יופקעו על-ידי מע"צ, יופקעו על-ידי הנתבעת ויירשמו על-שם עיריית פתח תקווה. חוות דעת המומחה שהגישה הנתבעת אינה מדויקת. היא נסמכת על רישומי פנקס המקרקעין ולא על תיק המינהל או על נהליו. כן הסתמך המומחה על נתונים בלתי רלוונטיים ובהם תביעות פיצויים של בעלי זכויות אחרים וקבע מסקנות שלא בתחום מומחיותו. השוואה בין פרטי החלקות שהופקעו במסגרת התוכנית לבין החלקות שהוחכרו לתובע מלמדת כי מן המקרקעין הופקעו בסה"כ 99.5 דונמים וזאת בהתאם לתעודת עובד ציבור שהוציאה גב' צביה ספיר מהמינהל (להלן:- "גב' ספיר") ולחוות דעתם של המודד ושל מפענח תצלומי האוויר מטעם התובע. החזקה במקרקעין שהופקעו ונתפסו בחודש יוני 1997 לא הוחזרה לתובע עם ביטול ההפקעה ועל-כן אין נפקות לאירועים שקרו לאחר ההפקעה ולרבות - להודעת הביטול. התובע לא הפיק כל רווח או תועלת מן ההפקעה. על-כן אין משמעות לעובדה כי שטח ההפקעה אינו עולה על 40% מהשטח הכולל של המקרקעין. זאת לנוכח ההלכה, כי הפקעה שלא השביחה את הקרקע מחייבת תשלום פיצויים ללא קשר להיקפה, כפי שנקבע בעניין ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קרית אתא נ' ציפורה הולצמן, פ"ד נה(4)629 (2001) (להלן:- "עניין הולצמן"). התובע עתר לפצותו בגין ההפקעה בסך 2,333,406.4 ₪ בתוספת הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א -1961 (להלן:- "חוק פסיקת ריבית והצמדה"). ואלו טענות הנתבעת: התובע לא הרים את הנטל להוכיח זכויותיו במקרקעין עובר למועד הקובע, קרי מועד פרסום הודעות ההפקעה. על-פי נסחי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, נרשמו המקרקעין בשנת 1954 על-שם רשות הפיתוח כאדמות ווקף וזאת מכוח חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), התשי"ג - 1953. שטח המקרקעין שהחזיק התובע, לגישתו, אינו עולה על 180 דונמים, שכן בסיכומיו זנח התובע את טענתו כי החזיק ב-405 דונמים. על-פי רישומי המינהל מקרקעין אלו אינם כוללים את המקרקעין שהופקעו ואלו האחרונים הופקעו מהמינהל ולא מהתובע. לחלופין, השוואת השטח שהוחכר לתובע לפני ההפקעה (180 דונמים) עם השטח שנותר בידיו אחריה (105 דונמים) בניכוי השטח שהופקע על-ידי מע"צ (11.1 דונמים) מלמד כי שטח המקרקעין שהפקיעה הנתבעת אינו עולה על 35.5% מהמקרקעין. על כן שיעור ההפקעה אינו חוצה את רף 40 האחוזים, המזכה בפיצויים בגין הפקעה בהתאם לסעיף 190 בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן:- "חוק התכנון והבניה"). הדברים נכונים ביתר שאת לנוכח ההודעה על ביטול ההפקעה ב-46 דונם מתוך המקרקעין שהופקעו. הדרך המשפטית היחידה שעמדה לתובע לקבל פיצוי בגין אי חידוש חוזה החכירה עם המינהל היא הגשת תביעה בהתאם לסעיף 197 בחוק התכנון והבניה. התובע הצהיר כי פנה לשר הפנים בבקשת למתן אורכה לנקוט בהליך זה אך בקשתו נדחתה. התביעה דכאן היא למעשה ניסיון נואל לעקוף את ההליכים הקבועים בחוק. הנתבעת לא לקחה חלק ביישום התוכנית והדרך שנסללה על-פיה בוצעה על-ידי מע"צ וחברת נתיבי איילון. ביום 30.6.98 פרסמה מע"צ צו על-פי סעיף 3 בפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן:-פקודת הדרכים") החל על חלקות 34 ו-35 בגוש 6569. במסגרת הצו נטלה על עצמה מע"צ את האחריות לבצע ההפקעות במקרקעין. בסמוך לאחר פנייתו של התובע לעיריית פתח תקווה, הובהר לו, כי הגורם המחויב לשלם פיצויים בגין הפקעה מכוח התוכנית הוא מע"צ. גם העירייה פנתה אל מע"צ בבקשה כי תטפל בתביעה, אך זו השיבה פניה ריקם. עניין הולצמן אינו רלוונטי לדיוננו שכן ההלכה שנקבעה שם מבוססת על עובדות שונות בתכלית מעובדות הנדון דידן וסויגה בפסיקה מאוחרת. הלכה היא כי מנגנון ההצמדה הקבוע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד - 1964, הוא הסדר מיוחד, הגובר על ההסדר הכללי שבחוק פסיקת ריבית והצמדה. 3. השאלות שבמחלוקת המחלוקות העיקריות הצריכות הכרעה הועלו על גבי הפרוטוקול בישיבת יום 8.12.08 כדלקמן: מהו מקור זכותו של התובע לתבוע פיצויי הפקעה; מהו גודל השטח שהחזיק התובע במקרקעין במועד ההפקעה; האם גודל השטח שהופקע מזכה את התובע בפיצויים; נפקותה של הודעת הביטול; כיצד יש לחשב הפרשי הצמדה וריבית על פיצוי שייפסק לתובע, ככל שייפסק. אדון בעניינים אלו כסדרם. ראשון-ראשון ואחרון-אחרון. 4. דיון והכרעה מקור זכותו של התובע במקרקעין בסעיף 6 בתצהיר עדותו הראשית של התובע טוען התובע כי המקרקעין הוחכרו לסבו על-ידי מע"צ ומנהל מקרקעי ישראל בחכירות עונתיות: "...המקרקעין הם רק חלק משטח מקרקעין גדול יותר שהוחכר לסבי החל משנת 1948 ע"י הקרן הקיימת לישראל..ולאחריו ע"י מנהל מקרקעי ישראל... בחכירות עונתיות שהתחדשו ברציפות במשך כ-55 שנה..." על נוסח זה שב התובע גם בסעיף 6 בתצהיר עדותו המשלים ובסעיף 19 בסיכומיו. המשך השתלשלות העניינים מתואר על-ידי התובע בסעיף 23 בסיכומיו (וראו בסעיף 9 בכתב התביעה ובסעיף 11 בתצהירו): "...בשנת 1965 סבו של התובע התאגד במסגרת חברה לעיבוד חקלאי (משיקולי מס) ובאמצעותה חכר ממינהל מקרקעי ישראל את השטחים הכוללים את המקרקעין, החזיק בהם ועיבד אותם עיבוד חקלאי עד סוף ימיו. אביו של התובע, יוסף שמחוני, המשיך לחכור שטחים אלה ממינהל מקרקעי ישראל ולהחזיק בהם ברציפות. חזקה נמשכה ע"י התובע אשר משחר נעוריו סייע לסבו ואביו בעיבוד המקרקעין. עפ"י נתוני המינהל, לפחות מראשית שנות ה-90' התובע מופיע בתיק המינהל כחוכר של השטחים...ושמו מצוין שם עד היום..." בסעיף 65 בסיכומיו מבהיר התובע: "...המינהל התייחס לסבו, לאביו של התובע ולתובע כאל בעלי זכויות כשל חוכרים לדורות..." אליבא דתובע, מאז שנת 1948 הוחכרו והוחזקו המקרקעין ע"י משפחת שמחוני ורק עם שינוי הייעוד של המקרקעין שהופקעו, לא חידש המינהל את חוזה החכירה עם התובע במקרקעין שהופקעו ואישר לו לחכור 105 דונם בלבד (סעיפים 23 ו-27 בסיכומי התובע). את טענתו זו סומך התובע על התיאור ההיסטורי דלעיל, על מסמכים ועל התכתבויות בין התובע לבין המינהל (נספחים א', ב', ו' ח' ו-ט' בסיכומיו), על חוזי חכירה שונים (נספחים א'1-א'4 בכתב התביעה המתוקן ונספחים ג' ו-ז' בסיכומים) ועל העובדה כי לאורך כל התקופה שילמו התובע, אביו וסבו דמי חכירה למינהל. יאמר מייד- טענתו זו של התובע אינה מחזיקה מים ואין למצוא בראיות שהציג אסמכתה הולמת לטענתו בדבר זכויותיו במקרקעין וזאת מכמה טעמים. ראשית, התובע לא הציג מסמך הידוע בשם "מצב זכויות". לא הוצג גם כל חוזה חכירה לדורות עם המינהל או ראיות מוצקות אחרות בדבר השכרה עונתית רציפה במקרקעין- בכלל ובמקרקעין שהופקעו- בפרט. ודוק: אין די במסמכי המינהל שהציג התובע כדי לאשש טענתו זו, כמפורט להלן: כך חוזה חכירה שנערך ביום 16.10.60 בין המחכיר לבין מפעלים חקלאיים בע"מ - ע"י שמחוני בנימין (נספח א'1 בכתב התביעה)- החוזה הוא להחכרת 368.435 דונם לשם עיבוד החל מיום 1.9.60 ועד ליום 31.8.61, קרי - לשנה אחת. לא נטען, וממילא לא הוכח, מי הם בעלי המניות בחברה זו, כמו גם מי הם יורשיו של בנימין שמחוני. זאת ועוד. התובע לא טרח לשפוך אור על הסוגיה האם ניתנה (והאם בכלל התבקשה) הסכמת המינהל להעברת הזכויות, כביכול. כך חוזה החכרה שנערך ביום 14.12.65 בין המינהל לבין שמחוני מפעלים חקלאיים בע"מ ע"י מר בנימין שמחוני (נספח א'2 בכתב התביעה)- תקופת החכירה לפי חוזה זה היא מיום 1.9.64 ועד ליום 31.8.67. כך טיוטת חוזה שכירות חקלאי בין המינהל לבין התובע לשטח של 180 דונמים ולתקופה שמיום 1.9.93 ועד ליום 31.8.96 (נספח ז' בסיכומים)- חוזה זה לא נחתם (ובמכתבה מיום 14.1.99 (נספח ט' בסיכומי התובע) מאשרת גב' ספיר עובדה זו). התובע לא הכחיש כי החוזה לא נחתם ולא נתן למחדל זה כל הסבר המניח את הדעת. משכך, נודעת נפקות לאמור בסעיף 3 במכתבה של בוחנת המינהל מיום 1.11.93 (נספח ו' בסיכומים), בו הודע לתובע כי הימנעות מחתימה על חוזה חכירה תיחשב כביטול החלטת ועדת ההחכרות ותיאסר עליו תפיסת החזקה במקרקעין. בנוסף יש להדגיש, כי תקופת ההחכרה לפי "חוזה" זה מסתיימת עובר למועד בו פורסמו הודעות ההפקעה. כך חוזה שכירות (חקלאי) שנחתם בין המינהל לבין התובע ביום 9.2.00, לפיו הושכר לו שטח של 105 ממ"ר למטרת גידולי שדה מיום 1.9.98 ועד ליום 31.8.01 (נספח ג' בסיכומים). אין חולק כי גם לחוזה זה אין נפקות למועדים הרלוונטיים לענייננו. עולה אפוא, כי לא עלה בידי התובע להוכיח שנחתם בינו לבין המינהל חוזה חכירה כלשהו, לא-כל-שכן בתקופה הרלוונטית לתובענה וביחס למקרקעין המופקעים. למעשה, אין כל ראיה כי נחתם חוזה חכירה תקף בין התובע או משפחתו לבין המינהל בין השנים 1967, מועד בו הסתיימה תקופת החכירה עפ"י החוזה החתום האחרון בין המינהל לבין שמחוני מפעלים חקלאיים בע"מ, ועד ליום 1.9.98. גם במסמכים האחרים שהציג התובע אין כדי לאשש את טענתו בדבר חידוש אוטומטי של חוזי החכירה התקופתיים או באשר למעמדו במקרקעין: וכך- נספח ח' בסיכומי התובע, הוא מכתבה מיום 6.5.96 של הגזברית גב' עינת פיליפ- מכתב זה עוסק בתשלום דמי חכירה ואין בו כשלעצמו כדי ללמד על קניית זכות כלשהי במקרקעין. למעלה מן הצורך יצוין, כי במכתב זה פורטו תשלומים ששולמו בשנים 1991 - 1997 (בלבד) במסגרת "הסדר דחש". עולה מהמכתב כי נותר חוב לתשלום דמי חכירה בסך 22,436.29 ₪, ובגינו הגיע התובע למשרדי המינהל ושילם החוב בהמחאות דחויות. כך שגם הטענה העובדתית שהעלה התובע בדבר תשלום דמי חכירה כסדרם מידי שנה בשנה, נסתרת מניה וביה במסמכיו שלו (ראו גם: מכתבה של הבוחנת גב' סיגל חן מיום 10.3.94, עמ' 2 בנספח ב' בסיכומי התובע). וכך- נספח א' בסיכומי התובע הוא מכתב מיום 19.11.96 שכתבה גב' ספיר- המכתב הוכתר בכותרת "החכרה עונתית" ובו נמסרה לתובע החלטתה של וועדת החכרות עונתיות לאשר לו החכרה של המקרקעין למשך שנה החל מיום 1.9.96. בכותרת המכתב מזוהים המקרקעין באופן הבא: "...גוש 6345 חלקה 20 שטח של 180 ד' לא כולל השטח לכביש איילון מזרח..." קרי, השטח שהוחכר אינו כולל את המקרקעין שהופקעו, בגינם תובע התובע פיצויים (זאת, גם אליבא דתובע בסעיף 17 בסיכומיו). אין במכתב זה כל רמז לטענת התובע כי שטחים אלו הוחכרו לו בעבר. איני סבורה כי יש ממש בפרשנות שמציע התובע בסעיפים 35-34 בסיכומיו כאילו מסמך זה מלמד כי הוחכרו לו 180 דונמים בנוסף למקרקעין שהופקעו. טענה זו לא הוכחה והיא אינה מתיישבת עם המסמכים האחרים שהציג התובע כמו גם עם שאר טענותיו בסיכומיו. וכך- נספח ז' בחוו"ד ה"ה זאב כהן וצחי טנא - הוא שובר לתשלום אגרה בגין מכסת מים מיום 1.1.97 ועד ליום 21.12.97. המסמך מלמד על הקצבה של 102 קוב, אך אין בו כדי ללמד על גודל השטח שהוחזק ומיקומו. יתרה מזאת, מכסת המים הוקצתה לטובת "שמחוני מפעלים חקלאיים" ולא לתובע. ממילא אין במסמך זה כדי להעיד על ניצולה של המכסה באותה שנה או על ניצולה בשנים הקודמות לאותה שנה. וכך- נספח ב' בסיכומי התובע הוא מכתב נוסף שכתבה גב' ספיר ביום 19.4.99 ובו נמסרה לתובע החלטת ועדת ההחכרות העונתיות לאשר לתובע שלוש שנות חכירה החל מיום 1.9.98. על מכתב זה נכתבה בכתב-יד דרישה לתשלום דמי החכירה. המקרקעין נושא מכתב זה מתוארים בכותרתו כדלקמן: "...גוש 6569 חלקה 34, 35, 38, 46 שטח של 105 דונם..." התובע מבקש לראות בעובדה, כי הוא נדרש לשלם דמי חכירה, הגם שלא נחתם עמו חוזה חכירה חדש, הוכחה ניצחת לזכויותיו במקרקעין בעיניי המינהל. ואולם- המכתב עוסק במקרקעין שונים מהמקרקעין נושא המכתב מיום 19.11.96. וכך- נספח ט' בסיכומי התובע (להגשתו התנגדה הנתבעת) הוא מכתבה של גב' ספיר מיום 14.1.09 בו אישרה לבקשתו כי שולמו דמי חכירה למינהל עד 31.8.96 וכי ההשכרה העונתית לתקופה 1.9.93 - 31.8.96 של שטח בן 180 דונם אושרה בוועדת השכרות. כן אישרה גב' ספיר כי בבדיקת תיק המינהל נמצא חוזה החכרה עם שמחוני מפעלים חקלאיים בע"מ לתקופה מיום 1.9.65 ועד ליום 31.8.67. יש טעם רב בטרונייתה של הנתבעת כנגד צירוף מסמך חדש זה ללא כל רשות בשלב הסיכומים ומבלי שאף נתבקש צירוף המסמך. ואולם, ניתן ללמוד יותר ממה שאין במכתב זה מאשר ממה שהוא כולל בחובו: וכך- נמצאנו למדים שלא נחתם מעולם כל חוזה (בין של חכירה לדורות בין לשכירות עונתית) עם התובע. עוד נמצאנו למדים ממסמך זה כי ההשכרה העונתית הסתיימה ביום 31.8.96, קרי עובר למועד פרסום הודעות ההפקעה. לא זו אף זו, אין במכתב מסכם זה, שניתן לבקשת התובע, כל אסמכתה לכך שהתובע שכר אי פעם מהמינהל יותר מ-180 דונם. ושוב- אין כל ראיה כי אביו של התובע או סבו (להבדיל מחברת שמחוני מפעלים חקלאיים בע"מ, שחלקם של התובע או של אביו בחברה זו לא הובהר) חכרו אי פעם את המקרקעין מהמינהל. ויודגש שוב- מסמכים רלוונטיים מרשם החברות או צו ירושה לא הוצגו והדבר מלמד על כך שלו היה התובע מציגם, היו מסמכים אלו פוגעים בדיות טענתו. בנסיבות אלו אין שחר לטענת התובע בדבר חידוש אוטומטי של חוזי החכירה עם המינהל כי-אם ההיפך- חידוש החכירה הותנה בחתימה על חוזה חדש. כמו-כן אין שחר אף לטענה באשר לויתור של המינהל על חתימת חוזה חכירה עמו ולמצער - לתקופה שמיום 10.8.93 ואילך, לא כל שכן, לטענה כי מששילם את דמי החכירה עד 31.8.96 הוא קנה זכות של חוכר לדורות. שנית, גם אליבא דתובע עצמו לא מדובר בישות אחת שהחזיקה במקרקעין ברציפות במשך עשרות שנים. בעוד שהתובע טען שמי שהחזיק בהם היו הוא עצמו, אביו וסבו, הרי שהמסמכים הדלים שהציג מלמדים על שני חוכרים בלבד: התובע וחברת מפעלים חקלאיים בע"מ. על-כן, לא הוּכחה טענת התובע כי המינהל החכיר את המקרקעין למשפחתו במשך כ-50 שנים ברציפות או כי התובע הוא המחזיק הנכון במקרקעין. גם בסעיף ז'1 בחוות דעתם של השמאים מטעם התובע, זאב כהן וצחי טנא, נטען כי ביום 18.7.91 "חתמה חב' קדישא גחש"א הסכם עם משפחת שמחוני, על פיו שולמו למשפחה פיצויים בגין פינוי שטח..." (ההדגשות שלי - א' ד'). העובדה כי המומחה מטעם התובע נמנע מלנקוב בשמו של התובע באופן אישי מעידה גם היא, לכאורה, כי יש ממש בטענות המועלות באשר לקושי בהוכחת מקור זכויותיו של התובע במקרקעין. בוודאי שאין בחוות הדעת שצירף התובע שערכו שמאי מקרקעין ומפענח תצ"אות כדי לסייע לו בהצבת אבן הראשה בטיעונו, קרי- בהוכחת זכותו של התובע לתבוע פיצויי הפקעה. שלישית, טענת התובע - לפיה העובדה שהמינהל חתם עם התובע, עם אביו ועם סבו מעת לעת על חוזי חכירה וגבה דמי חכירה מלמדת על הסכמת המינהל בשתיקה להיותו חוכר לדורות - לא נתמכה בכל עדות או אסמכתה אחרת מפי המינהל. יצוין, כי בעניין 156/83 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שלום שרבט, פ"ד לז(4) 443, 448 (1983) נקבע כדלקמן: "...כוונת מינהל מקרקעי ישראל להאריך את תקופת החכירה ... אינם אלא בגדר תחזית שלעתיד לבוא, שאין בה כדי ליצור כבר עתה זכות חכירה לתקופה שמעבר לחוזה, ואין בהם כדי לשנות את האמור בחוזה. ואף אם יש יסוד לסברה, כי תחזיתו ... אכן תתגשם לאור ניסיון העבר ו"המציאות הישראלי"...אין בכך כדי ליצור זכות משפטית בידי המשיבים..." מחדלו זה של התובע בולט ביתר-שאת לנוכח העובדה שהמינהל לא נתבע בתובענה הנדונה וחרף הצעת הנתבעת, כמו גם הערות בית המשפט, חזר התובע ועמד על כך שאין לצרף את המינהל כצד להליכים אלו. משלא היה המינהל צד לתביעה ומשלא הביא התובע את גרסת המינהל, נשמט הבסיס תחת טענת התובע כי המינהל ראה בו (או היה צריך לראותו) חוכר לדורות ולחלופין- חוכר עונתי ולחלופי חילופין- מחזיק כדין במקרקעין-בכלל ובשטח זה או אחר-בפרט, או כי יש להכיר בו ככזה. בוודאי שלא ניתן לקבוע כך לגבי אביו של התובע (שלא בא זכרו במסמכים שהוצגו ושנסקרו לעיל), כמו גם לגבי סבו- אשר כל שידוע לנו לגביו הוא כי חתם בשם חברת שמחוני מפעלים חקלאיים בע"מ. כאמור לעיל משליך התובע יהבו על העובדה כי לאורך התקופות הרלוונטיות לתובענה גבה המינהל את דמי החכירה והתובע שילמם. תשלום דמי חכירה אכן יכול ללמד על זכות במקרקעין, שכן ההנחה היא כי אין אדם מתנדב לשאת בהם מרצון בהיעדר סיבה טובה (השוו: גדעון ויתקון הזכויות בקרקע חקלאית (1996), 327-324)), אולם אין בעובדה זו לבדה כדי להוכיח זכות זו, ללמד על מהותה או להשלים חסרים ראייתיים משמעותיים הקיימים בענייננו. בנסיבות העניין, אין לראות בתשלום דמי חכירה למינהל עד ליום 31.8.96 (ודוק: לא ברור ממתי) משום קניית זכות קניינית גם משום שהמינהל לא ויתר על חתימה על חוזה חכירה כמפורט בנספח ו' בסיכומי התובע. בנוסף, לא הובהר מי שילם דמי חכירה ובגין אלו שטחים בדיוק. לחלופין טוען התובע, כזכור, כי יש להכיר בזכותו לתבוע פיצויי הפקעה מתוקף היותו חוכר עונתי. זאת מכוח החלטות מועצת המינהל וההלכה הפסוקה בעניין חוכרים עונתיים. אין בידי לקבל גם טענה זו. כאמור לעיל, התובע לא הציג חוזה חכירה (עונתית) בינו לבין המינהל התקף למועד בו בוצעו ההפקעות. כמו-כן, בסיכומיו (סעיפים 76-71) סומך התובע ידיו על החלטת מועצת המינהל מס' 666, ברם החלטה זו הוחלפה בהחלטה 667 ושתי ההחלטות בוטלו על-ידי בית המשפט העליון בעניין בג"ץ 5575/94 מהדרין בע"מ נ' ממשלת ישראל / משרד הבינוי והשיכון, פ"ד מט(3) 133 (1995). התובע משליך יהבו גם על החלטות מועצת המינהל מס' 717 ו-727, אך אף החלטות אלו בוטלו על-ידי בית המשפט העליון בעניין בג"ץ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(6) 25 (2002). לבסוף מבקש התובע להסתמך על החלטת מועצת המינהל מס' 969 (מיום 5.8.03) שתוקנה על-ידי החלטה מס' 1013 (מיום 1.8.04). ברם החלטה זו הוקפאה במסגרת החלטה מס' 1614 (מיום 31.5.06) וזאת לנוכח ההלכה בעניין בג"ץ 7436/04 אדמתי, עמותה רשומה נ' ממ"י רה"מ ושר התעשיה והמסחר ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל (לא פורסם, 14.12.05). כך או כך, החלטות אלו התקבלו במועדים המאוחרים למועדים הרלוונטיים לתובענה. בנוסף- שתי ההחלטות האחרונות תוקנו, עובר להקפאתן, על-ידי החלטות 1029 ו-1070, אליהן נמנע התובע מלהתייחס. זאת ועוד. לחוות דעתם של השמאים מטעם התובע צורף העתקו של חלק משטר שכירות של מקרקעין סמוכים, הממוקמים בגוש 6358 (נספח ו' לחוות הדעת) ושאינם בחזקת התובע. הסכם החכרה זה נחתם בין אותם מחזיקים לבין המינהל למשך 15 שנה ויש בו כדי להוכיח, כי כאשר חפץ המינהל להחכיר מקרקעין דומים לתקופות ארוכות, עשה כן (וראו גם בסעיף 5.3 בחוו"ד השמאי בירנבאום). משאין חולק כי הסכמי השכירות אשר נחתמו עם התובע או עם בני משפחתו היו לתקופות בנות שנה עד שלוש שנים ומשכל אלו הוכתרו בכותרתם כהסכם שכירות עונתית או הסכם שכירות קצרה, הרי שמן הראוי לקבוע כי הגדרות אלו משקפות כהלכה את כוונת הצדדים, קל וחומר משהצד השני להסכם לא העיד ואין הוא צד להליך. לנוכח כל האמור לעיל, אני קובעת, כי התובע לא הצליח להוכיח את מעמדו הקנייני במקרקעין ובמקרקעין המופקעים ועל-כן לא הוכיח כי עומדת לו זכות תביעה בגין הפקעתם. הגם שבכך הקיץ הקץ על תביעתו של התובע ולמעלה מן הצורך אדרש לטענותיו האחרות ולו כדי לא להותירן כאבן שאין לה הופכין. גודל השטח שהחזיק התובע עובר להפקעת המקרקעין בכתבי בית הדין שהגיש הציג התובע מספר גרסאות באשר לגודלם של המקרקעין עובר להפקעה: בסעיף 8 בכתב התביעה המתוקן נטען, כי לאחר התפרקותה של הקבוצה הוחכרו לסבו של התובע 370 דונמים, אך בפועל הוא המשיך לעבד כ-405 דונמים. לעומת זאת, בסעיף 10 בתצהירו של התובע (ובסעיף 10 בתצהירו המשלים) נטען כי לסב הוחכרו 405 דונמים ואילו אך ורק בחוזים שנחתמו עם המינהל צוינו 370 דונמים. בסעיף 23 בתצהיר התובע נטען כי בשנת 1991 מכר התובע לחברה קדישא זכויות בחלקים מתוך השטח וכי לאחר המכירה נותרו בידיו 212 דונמים. למותר לציין, כי לא הוצג חוזה המכר המאשש טענה זו או המלמד על היקף השטח שנמכר בפועל לחברה קדישא או אודות השטח שנותר בידי התובע. למכירה זו אין כל זכר גם במכתב המינהל שצורף כנספח ט' בסיכומי התובע. לא זו אף זו. בסעיף ז(1) בחוות דעתם של השמאים מטעם התובע מצוין כי ביום 18.7.91 פוצתה משפחת התובע בגין פינוי 180 דונמים לצורך הקמת בית העלמין. מכאן עולה, לכאורה, כי עובר לחתימת החוזה עם חברה קדישא היו בידי התובע 292 דונמים. מאידך גיסא, בסעיף 6 בפרק א' בחווה"ד נטען ש"בהסכם נכתב כ-180 דונם בלבד" בעוד שהתובע פינה כ-193 דונם ובסעיף ח'2 נטען, שנותרו למשפחת שמחוני כ-212 דונם בשנת 1991 וכ- 112.5 דונם לאחר ההפקעה. אליבא דמפענח תצלומי האוויר מטעם התובע, מר אהוד לוטם, בחוות דעתו, הסתכמו שטחי משפחת התובע בשנת 1949 ב-407 דונמים; בשנת 1991 ב-404.9 דונמים; ב-1996 ב-197.4 דונמים ובשנת 1999 ב-114.8 דונמים. בסיכומיו זנח התובע את טענותיו הקודמות והסתפק בטענה כי "...בעבר החזיק בשטח של כ-180 דונם ויותר..." (סעיף 23 בסיכומי התובע). כמה יותר? סתם התובע ולא פירש. ודוק: בעשותו כן גילה התובע את דעתו כי אין הוא עומד עוד על האמור בחוות הדעת של השמאים מטעמו ולמצער, לא עמד מאחוריו. בישיבת יום 26.4.09 טען בא-כוחו של התובע כי עובר להפקעה חכר התובע 197.4 דונמים (שורה 31 בעמ' 20 בפרוטוקול). בתעודת עובד ציבור מיום 23.2.09 הבהירה גב' ספיר, כי בתיק המינהל קיים תרשים מיום 21.8.93 ומטבלת השטחים המצורפת לו עולה, כי שטחם הכולל של המקרקעין היה כ- 180 דונמים. מן המקובץ עולה, כי התובע לא הציג גרסה עקבית ואחידה באשר לגודל השטח שהחזיק, לטענתו, עובר להפקעה. התובע גם לא סיפק כל הסבר לנתונים הסותרים זה את זה או לפערים ביניהם. על-כן, לא הובררו די הצורך הנסיבות בעטיין טוען התובע בסיכומיו כי השטח שנחכר על ידו הוא דווקא 180 דונמים ומה היו האירועים שהובילו להקטנת השטח מ-405 דונמים לכדי 368.435 דונמים בחוזי החכירה עם שמחוני מפעלים חקלאיים בע"מ בחוזי החכירה משנת 1960 ומשנת 1965, כמו גם כיצד הצטמצם השטח מ-212 דונמים בשנת 1991, כנטען על-ידי התובע בתצהירו לאחר המכירה לחברה קדישא, לכדי 180 דונמים כנטען על-ידי התובע בסיכומיו. גם כאן אי העדת המינהל רובצת לפתחו של התובע. על כן אני מעדיפה את הנתון מתוך תיק המינהל וקובעת, שאם היה התובע מוכיח את זכויותיו במקרקעין, הרי שלכל היותר החזיק בשטח של 180 דונם. האם גודל השטח שהופקע מזכה את התובע בפיצויים אליבא דתובע, בהסתמך על מדידה גראפית שערך מסתכם שטחם של המקרקעין שהופקעו ב-99.5 דונמים (סעיפים 47 ו-49 בסיכומיו). אליבא דנתבעת מדובר ב-75 דונמים בלבד (סעיף 52 בסיכומיה). במחלוקת זו שבין הצדדים דעתי כדעת הנתבעת. הואיל ונקבע לעיל כי עובר להפקעה החזיק התובע, לשיטתו, לכל היותר ב-180 דונמים והואיל וחוזה החכירה לאחר ההפקעה (נספח ג' בסיכומי התובע) הותיר בידי התובע 105 דונמים (נתון שגם התובע סומך ידו עליו - ראו למשל בסעיף 36 ו-38 בסיכומיו), חשבון פשוט מביאנו אל המסקנה כי בסך הכול הופקעו 75 דונמים. חישוביו של התובע מבוססים על מדידה גראפית שערך מפענח תצלומי האוויר מטעמו, מר לוטם. למותר לציין, כי מחומר ראיותיו של התובע נעדרת במפגיע חוות דעתו של מודד מוסמך, הנחשב כסמכות מקצועית מיטבית בנושאים כגון דא, וזאת מבלי לפגוע במקצועיותו ובמהימנותו של מר לוטם. בחוות דעתו מיום 7.12.03 קבע מפענח תצלומי האוויר כי על-סמך תצלום אוויר משנת 1999 בידי התובע נותרו 114.8 דונמים וכי שטח המקרקעין המופקעים הכולל הוא 99.5 דונמים. לא ברור לי כיצד בוצעה בדיקה זו וכיצד פענוח תצלום אוויר יכול להוות תחליף ראוי והולם למדידה בשטח, כמו גם לקביעת זהותו של מעבד השטח. ממסקנותיו של המפענח עולה, כי תכלית חוות דעתו הייתה בעיקר בחינת השאלה האם השקיעה משפחתו של התובע משאבים לצורך הכשרת המקרקעין למטרות עיבוד חקלאי. על-כן אין בידי לקבל את חוות דעתו של מר לוטם ואני דוחה את מסקנות התובע המבוססות עליה. ודוק: מר כהן, שערך יחד עם מר טנא את חוות הדעת השמאית מטעם התובע, הוא מודד בהכשרתו אך חוות דעתם של השמאים לא כללה מדידת השטח. גם בחוות דעתם מציינים כהן וטנא כי מן התובע הופקעו 99.5 דונמים, אך אין הם מפרטים על סמך מה הם מבססים קביעה זו, זולת מפות של עיריית פתח-תקווה וחוות דעתו של מר לוטם הנזכרת לעיל. אמור מעתה, כי שטחם של המקרקעין המופקעים הוא 75 מ"ר. משטח זה יש להפחית את שטח המקרקעין שהפקיעה מע"צ ושבגינם פוצה התובע במסגרת הסכם הפשרה ביניהם, קרי 11.1 מ"ר. פעולה זו מותירה אותנו עם הפקעה בהיקף 63.9 דונמים המהווים 35.5% משטח המקרקעין. נבחן כעת אם הפקעה בסדר גודל כזה מזכה בפיצוי אם לאו. הפקעה ללא פיצוי - המסגרת הנורמטיבית "...הפקעה הינה רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין המתבצעת על ידי המדינה או מטעמה, למען מטרה ציבורית וכנגד תשלום פיצויים...הכל מסכימים כי הפקעת מקרקעין פוגעת קשות בזכות הקניין של הפרט, אלא שהיא נדרשת במקרים רבים כדי לענות על צרכים ציבוריים בדרך יעילה ומהירה...העיקרון הכללי הוא, שאין הפקעה ללא פיצויים, אלא אם כן ברור שהמחוקק התכוון לשלול את הזכות לפיצוי ...מטרתה של הזכות לפיצויים להעניק לבעל הזכות במקרקעין את שוויה הכספי של הזכות שהופקעה ממנו, קרי להעמידו באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה...נוכח הפגיעה הקשה שפוגעת פעולת ההפקעה בזכות הקניין, זכות אשר זכתה למעמד חוקתי במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, קובעים חוקי ההפקעות השונים הסדרים למתן פיצוי כנגד ההפקעה...יחד עם זאת, במרבית חוקי ההפקעה נקבע כי הפקעה של עד 25% מכלל המגרש לא תיעשה כנגד תשלום פיצויים. חוק התכנון והבניה הרחיב את השטח אותו ניתן להפקיע ללא תשלום פיצוי לשיעור של עד 40% משטח המגרש..." (ע"א 2274/06 עיריית חולון נ' סרג' זימק (לא פורסם, 15.1.09) סעיף 20 בפקודת הקרקעות דן בפיצוי בגין הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת דרך או סלילתה וקובע, כי: "... מקום שנרכשה קרקע כל שהיא לפי הפקודה הזאת כדי להרחיב דרך קיימת כל שהיא או חלק ממנה או כדי להגדיל מגרש משחקים או מגרש נופש כל שהם, או כדי לסלול דרך חדשה כל שהיא או חלק ממנה או להתקין מגרש משחקים או מגרש נופש חדשים כל שהם, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי הפקודה הזאת כפופים לשינויים הבאים, היינו - (א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, ואין שום בניינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים, ואם מצויים בניינים, עצים או דברים אחרים כאלה כל שהם המחוברים כן, יופחתו הפיצויים בסכום העולה כדי ערכה של הקרקע בלבד הנכללת בחלק המגרש שנלקח..." סעיף זה מתיר לרשות המפקיעה להפקיע מקרקעין ללא פיצוי אך מגביל את היקף ההפקעה ללא פיצוי ב-25% משטח המקרקעין הכולל. הוראה זו תוקנה במסגרת סעיף 190 בחוק התכנון והבניה המגדיל את ההיקף המותר להפקעה ללא פיצוי לכדי 40% משטח המקרקעין הכולל: "... במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה: (1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש..." מכאן ניתן להסיק כי הואיל ושטח המקרקעין המופקעים אינו עולה על 40%, אין התובע זכאי לפיצוי בגין ההפקעה ודין תביעתו להידחות מהטעם הזה. עם זאת, משליך התובע יהבו על הערתה של כבוד השופטת ד' דורנר בעניין הולצמן, לפיה: "...אפשר להטיל ספק גם בנאותות הנוהג של הפחתה אוטומטית של השיעור המקסימלי של 40 אחוזים מן הפיצויים בגין חלק - גדול כקטן - של מגרש, מבלי לבחון בכל מקרה לגופו האם ובאיזו מידה צפויים הבעלים להפיק תועלת מפיתוח השטח המופקע. ניתן לטעון, כי שיקול-הדעת הנתון לשר האוצר להורות על תשלום פיצויים נוספים...אינו תחליף הולם לפרשנות סמכות הפקעה מעיקרה באופן המתיישב עם הגנה שוויונית על זכות הקניין...." התובע מבקש להסתמך על אמירה זו ומבקש לפסוק לו פיצויים בגין ההפקעה, משלא הפיק כל רווח או תועלת מהפקעת זכויותיו. ואולם ההלכה בעניין הולצמן סויגה בעניין ע"א 3819/01 מדינת ישראל נ' איריס אסלן (לא פורסם, 27.12.2004) שם קבע כבוד הנשיא א' ברק, כי: "...הלכת הולצמן אינה נוגעת לעצם האפשרות להפקיע ללא תמורה 40% משטחה של חלקה לצרכי ציבור, כאשר זו אינה מופקעת בשלמותה..." בקשה לקיים דיון נוסף בעניין זה נדחתה ביום 08.02.07 (דנ"א 3826/06). בית המשפט העליון שב על עמדה זו בעניין עע"ם 1975/01 ועדה מקומית לתכנון ולבניה, כרמיאל נ' שמואל רובינשטיין, פ"ד נו(6) 638, 649-648 (2002) מפי כבוד השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש כהאי לישנא: "...כל עוד ההפקעה נמוכה מ 40% מן החלקה, פטורה הרשות מתשלום, ומשעברה סף זה, חייבת היא על-פי ההלכה הנוהגת בתשלום פיצוי עבור כל שטח נוסף שהופקע. החריג היחיד לכלל האמור, שהוכר לאחרונה בפסיקתנו, מתקיים כאשר מופקעת החלקה בשלמותה, ובמצב זה יש לשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגינה, ללא כל ניכוי..." בספרות המשפטית הובעו עמדות מנוגדות באשר לאימוץ גישתה של כבוד השופטת דורנר בעניין הולצמן. מחד גיסא, יש מלומדים הגורסים, כי מדובר בגישה ראויה וכי אין להשלים עם מציאות בה הפך השיעור המרבי המותר בהפקעה ל-"נורמת מינימום בפועל" מבחינה תכנונית-ציבורית וכי ההגנה שבסעיף 190(א)(1) סיפה בחוק התכנון והבנייה חלה מבחינה עקרונית על כל סוגי הנזקים והנסיבות (ראו: רחל אלתרמן "הפקעות קרקע לצורכי ציבור ללא תמורה" משפטים טו (תשמ"ו - 1986) 179; דפנה לוינסון-זמיר "על מותה של ההגנה מפני פגיעה חמורה עקב הפקעה חלקית" משפטים ל 377 (2000); דפנה לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (1994); אהרן נמדר, "לקראת מותה של הפקעה ללא מתן פיצוי" מקרקעין ה/4 3 (2006); אירית חביב-סגל "בעיות תיאום ושאלת המטרה הציבורית בהפקעת מקרקעין" עיוני משפט כא 449 (1998); חיים זנדברג, "הפקעות, אחריות חברתית והגנת הקניין הפרטי בעיני בית המשפט העליון אגב דין וחשבון הועדה הבינמשרדית לשינוי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943" המשפט יא 585 (2007);יהושע ויסמן, "על ספרו של פרופ' חנוך דגן 'קניין על פרשת דרכים'" המשפט יג 493 (2009)). מאידך גיסא, נשמעו עמדות המבקשות לסייג את תחולתה של ההלכה בעניין הולצמן ולא להחילה על הפקעה הפחותה מ-40% (חנוך דגן, "קניין על פרשת דרכים" 135, 138 (2005) וכן: חנוך דגן, "שיקולים חלוקתיים בדיני נטילה שלטונית של מקרקעין" עיוני משפט כא 491 (1998) והשוו גם: אלון הראל, "קניין על פרשות דרכים: הערות ביקורתיות על ספרו של חנוך דגן קניין על פרשת דרכים" עיוני משפט ל(2) 435 (2007)). ואולם- לעת הזו ההלכה המושלת בכיפה הובהרה ע"י בית המשפט העליון בפסיקתו מאז פסק הדין בעניין הולצמן ולאורה עלינו לילך. את הביקורת יש להניח לפתחו של המחוקק ולא לנו לעסוק בה, כפי שקבע כבוד השופט א' רובינשטיין בעניין עע"מ 1396/06 הלל הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה (לא פורסם, 9.7.08): "...השטח המופקע היה רק כשליש, ולא 40%, ועל כן חלה הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה לעניין פיצוי, וזו סוגיה לעצמה, שאף היא אומרת דרשני, אלא שמצויה היא בחצרי המחוקק..." ומן הכלל אל הפרט- חלקתו של התובע לא הופקעה במלואה ושיעור ההפקעה אינו עולה על 40% המותרים בחוק. התובע טען באריכות באשר לנזקים שהסבה ההפקעה לחלקתו ולו, ובעיקר על הקושי המעשי לעבד את המקרקעין שנותרו בידו (סעיף 37 בתצהירו). דא עקא, טענתו זו לא נתמכה ולו בבדל ראיה ואין למצוא לה כל זכר בחוות דעת השמאים טנא וכהן ובחוות דעתו של מפענח תצלומי האוויר לוטם. סוגיה זו אף לא נכללה בחווה"ד במסגרת הגורמים והשיקולים בהערכת שווי הזכויות במקרקעין שהופקעו. משלא טרח התובע להציג ראיות בעניין זה ולרבות- חוו"ד של אגרונום או אסמכתאות המלמדות על הגידול הנטען בעלויות העיבוד לשם אישוש טענתו זו, אין לו להלין אלא על עצמו. נפקות ביטול ההפקעה מסקנתי דלעיל מתחזקת עוד לנוכח העובדה, כי בסופו של דבר הוקם מחלף קטן יותר מהמתוכנן בתוכנית וכאשר לנוכח הודעת הביטול קטן שטחם של המקרקעין שהופקעו אף יותר מהאמור לעיל. הודעות הביטול מכוח סעיף 14 בפקודת הקרקעות פורסמו ביום 11.5.04 והוכח כי דבר פרסומן הודע לתובע ולבא כוחו באופן אישי (נספחים 20-19 בסיכומי הנתבעת). לא נסתרה טענת הנתבעת, כי בסך-הכול בוטלה הפקעתם של 46 דונמים (סעיף 74 בסיכומיה). גם מעיון בנסחי הרישום (נספחים 9 - 13 בסיכומי הנתבעת) עולה כי לא רשומה עוד כל הערה על הפקעה בחלקות 39 ו-20. התובע מבקש לקבוע כי אין כל נפקות להודעות על ביטול ההפקעה, שכן השטח שהופקע מעולם לא הושב לחזקת התובע ולא הוחכר לתובע ע"י המינהל (סעיפים 51- 52 בסיכומי התובע). ושוב - לא למותר לחזור ולהזכיר הכשל בטענה זו, משבחר התובע לא לצרף את המינהל כצד להליכים ולא להעיד כל גורם מטעמו, אשר יסביר פשר הדבר ויתמוך בטענה זו. ממילא טענה זו יש להפנות אל המינהל, אם בכלל, ולא לנתבעת דכאן. התובע טען עוד טענה חלופית בסיכומיו לפיה הוא זכאי לפיצוי מכוח דיני היושר, בהיותו בר רשות במקרקעין. דא עקא, טענתו זו נטענה בעלמא ולא הוכחה כדבעי. אין די במסמכים הדלים שהוצגו כדי להוכיח שהתובע עומד בדרישות הדין להכרה במעמד של בר רשות בלתי הדירה מכללא והוא לא הצביע על מקור מסוים בדיני היושר המקנה לו מעמד זה או את נפקויותיו. (השוו: פרופ' נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב(1) 24 (1995)). על-כן גם טענתו זו תידחה. לאור כל האמור לעיל מתייתר הדיון בפלוגתה החמישית שבין הצדדים ובשאלת אופן חישוב ההצמדה של פיצויי ההפקעה. 4. סיכום לא עלה בידי התובע להוכיח את זכויותיו במקרקעין-בכלל וערב ההפקעה-בפרט. גם אם היה עולה בידי התובע להוכיח את זכויותיו במקרקעין, עדיין לא עלה בידיו להוכיח כי הוא זכאי לפיצוי בגין ההפקעה הנדונה. דין התביעה להידחות אפוא וכך אני מורה. בנסיבות העניין ישא התובע בשכ"ט ב"כ הנתבעת בשיעור מינימאלי וזאת בסך 10,000 ₪ + מע"מ. חכירהקרקעותהפקעה