בפני תובענה למתן פסק-דין המצהיר כי הסכם הניהול אשר נחתם בין המבקשת לבין המשיבה מס' 2 הינו חוזה אחיד, כפועל יוצא מבוקש לבטל מספר סעיפים הכלולים בו, משום היותם תנאים מקפחים. רקע דיוני התובענה המקורית כללה 13 תובעות, כולן חברות, אשר רכשו מאת המשיבה 1 יחידות מסחריות בבניין כרמלים (להלן: "כרמלים") הנמצא באזור התעשייה בראש העין. בהחלטת כבוד הרשמת מיום 8.4.10 נמחקו מכתב התביעה התובעות מס' 1-10, 12-13, מחמת התיישנות, הנובעת ממועד כריתת הסכמי הרכישה והסכמי הניהול, כך שנותרה בתובענה רק התובעת מס' 11 (להלן: "המבקשת") אשר רכשה את אחת משלוש היחידות נשוא עתירתה בטרם חלפו 7 שנים עד למועד הגשת התביעה. ביום 12.5.04 רכשה המבקשת (מאת המשיבה מס' 1) את יחידה מספר 215 בבניין כרמלים, ובו ביום חתמה עם המשיבה מס' 2 על הסכם הניהול נשוא ההחלטה (להלן: "הסכם הניהול"). יוער כי המבקשת רכשה שתי יחידות נוספות, אף הן כלולות בתובענה,אולם מחמת המועד בו נרכשו (5.1.97 - יחידה 217 ו-30.12.99 - יחידה מס' 211), לא אדון בעניינן. ביום 5.10.10 ניתנה על-ידי סגן הנשיא, כב' השופט י. זפט החלטה לפיה "המחלוקות בין בעלי הדין אינן עובדתיות, ולכן נראה שניתן לפסוק על יסוד כתבי הטענות והסיכומים". בעלי הדין לא התנגדו לקביעה זו והגישו סיכומיהם, ומכאן ההכרעה בסכסוך. הסכם הניהול כאמור, עותרת המבקשת להכריז על הסכם הניהול כחוזה אחיד, וזאת על מנת להביא לביטולם של חמישה סעיפים, לגביהם נטען כי הינם בבחינת "תנאי מקפח" ומשכך דינם להתבטל. בטרם אתייחס לנוסח הסעיפים נשוא המחלוקת, אציין כי להסכם הניהול עליו נוהגת המשיבה 2 להחתים את הרוכשים שני נוסחים: האחד - מטיפוס A והשני מטיפוס B, אשר ניסוחם זהה פחות או יותר, ומכל מקום הינו זהה לחלוטין באשר לנוסח חמשת הסעיפים נשוא העתירה אותם מבוקש לבטל. להלן נוסח הסעיפים השנויים במחלוקת: סעיף 6: "חברת הניהול תהיה זכאית מדי פעם, לפי שיקול דעתה, לקבוע היקף הפעולות שיבוצעו על ידה, סוגם וטיבם ואיזה חלק מהפעולות הנזכרות בסעיף 5 לעיל יבוצעו על ידה, אם בכלל ובאיזו ולאיזו תקופה." סעיף 15: "למרות האמור לעיל מוסכם בזאת בין הצדדים כי היה ובזמן כלשהו כלל השטחים המוחכרים והמוחזקים על ידי חוכרים בקניון התעשייה יעלה על 75%... היה וכלל השטח שלעיל יפחת מהשיעור של 75% מכלל השטחים המיועדים להחכרה כאמור ישא לוקי בחלק יחסי של ההוצאות בהפרש שבין אחוז שטח היחידות או השטחים המוחכרים בפועל לבין 75% והנותר ישולם על ידי החוכרים כולם. היחס הנ"ל יקבע ע"י החשב של חברת הניהול ויחייב את החוכר בחברת הניהול." סעיף 32: "חברת הניהול תשמש בתפקידה לתקופה המתחילה כאמור בסעיף 31 ובמשך 15 שנים. בתום תקופה זו של הסכם זה הוא יוארך אוטומטית לתקופה נוספת באופן שהוא יהיה בתוקף ולא ניתן יהיה לבטלו עד אשר חברת הניהול תחליט לבטל אותו. המועד בו יבוטל ההסכם והתנאים לביטולו יהיו בשיקול דעתה המוחלט והבלעדי של חברת הניהול." סעיף 37: "חברת הניהול תהיה זכאית להתנגד להעברת הזכויות, בין בדרך של שכירות ובין בכל דרך אחרת, אם עפ"י שיקול דעתה קיימת סכנה לשאר החוכרים בקניון התעשייה או לרכושם או לשלוותם בגין אופיו, עברו או עיסוקו של מקבל הזכויות, ובמקרה כזה לא יהיה החוכר רשאי להעביר זכויותיו למקבל ההעברה." סעיף 47: "החוכר מסכים בזה שלמשך תקופת ההסכם תשמש מועצת המנהלים של חברת הניהול או מי שיתמנה על ידה כ'נציגות הבית המשותף' בהתאם לסעיף 65 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: 'חוק המקרקעין') וככל שיהיה צורך בכך, יתמוך במינוי כנ"ל. חתימה על הסכם זה כמוה כהסכמה למינוי האמור ולאשרור נציגות קיימת בידי מי שיחתום לאחר מינוי הנציגות." טענות המבקשת עיקר קצפה של המבקשת יצא על סעיף 32 להסכם הניהול הקובע כי המשיבה 2 תשמש בתפקידה זה במשך 15 שנים, ובתום תקופה זו תמשיך לשמש בתפקידה 15 שנים נוספות, באופן שבסה"כ משתרעת תקופת ההסכם הקושרת את המבקשת למשיבה 2, על פני 30 שנה, כאשר אפשרות ביטול ההסכם נתונה לשיקול דעתה הבלעדי של זו האחרונה. המבקשת טוענת שעסקינן בסעיף מקפח מכיוון שהוא שולל, ולמצער, מגביל באופן קשה, את חופש ההתקשרות שלה, הוא אף נוגד את הוראות סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") השולל תוקפה של התקשרות המגבילה את היכולת להשתחרר מהסכם ניהול מעבר ל- 3 שנים, בתוספת 3 שנות הארכה. המבקשת מפנה לפסיקה המפחיתה, לפי הבנתה, את תקופת ההתקשרות כגון זו ל-3 שנים בתוספת 3 שנות הארכה. מנקודת מבטה של המבקשת, גם סעיף 6 להסכם הניהול נושא אופי מקפח בהיותו מותיר לשיקול דעתה הבלעדי של המשיבה 2 לקבוע מהן הפעולות שתתבצענה על ידה במסגרת תפקידה כחברת ניהול, ובהיותו מעניק לה סמכות בלתי מתקבלת על הדעת שלא לבצע פעולות כלשהן במשך תקופה מסויימת ו/או לבטל כליל חלק מהן. גם סעיף 15 להסכם הניהול מקנה לחשב המשיבה 2, על פי הנטען, עמדת הכרעה בלתי סבירה באשר ליחס בו ישולמו דמי הניהול עת אכלוס כרמלים יפחת מ-75%, מבלי שלמבקשת או לרוכשים אחרים יהא פתחון פה כלשהו ביחס לקביעתו זו. באשר לסעיף 37 להסכם הניהול נטען כי הוא שולל באופן מופרז וגורף את מימוש זכות הקניין החוקתית של המבקשת, בהיותו מקנה למשיבה 2 זכות וטו על העברת הזכויות ביחידה, ללא חובת הנמקה, ללא קריטריונים ברורים וללא מנגנון של ערעור. באופן דומה מתבוננת המבקשת על סעיף 47 להסכם הניהול, כאשר לטעמה מינויה של מועצת המנהלים של המשיבה 2 כנציגות הבית המשותף, שוללת באופן מוחלט ופוגעני את זכותה לנהל את ענייני הבית המשותף ואף נוגד את הוראות חוק המקרקעין. עמדת המשיבות המשיבות העלו שורה של טענות פורמליות אשר בגינן, כך על פי הנטען, ראויה התביעה להימחק על הסף. לדוגמא, אציין כי המשיבות טענו כי יש לסלק התביעה על הסף לאור צירוף תצהיר מאזכר, שעה שכאמור לעיל, נקבע על-ידי כבוד סגן הנשיא השופט זפט כי התיק מתאפיין במחלוקת משפטית, להבדיל ממחלוקת עובדתית, ומשכך ניתן להכריע בו ללא שמיעת ראיות. כן נטען כי בית משפט זה אינו מוסמך לדון בתובענה, כי לא קיימת יריבות, כי יש למחוק התביעה על הסף מחמת התדיינות מקבילה וכו', אולם לא מצאתי בטענות אלו ממש. לגופו של עניין, טענו המשיבות, כי אל לו לבית המשפט להתבונן על נוסח הסעיפים אותם מבוקש לבטל במנותק מיתר סעיפי החוזה, וכי יש להתבונן עליהם בהקשר הכולל וכמקשה אחת עם יתר הוראות החוזה. המשיבות טוענות כי הסכם הניהול נועד להבטיח ניהול שוטף ותקין של בניין כרמלים, ומשכך יש לאפשר למשיבה 2 חופש פעולה מקצועי, ולא יעלה על הדעת לחייב אותה לפנות, בטרם כל פעולת ניהול ואחזקה, ולבקש את הסכמתם של בעלי היחידות. המשיבות לא מוצאות כל פגם בסעיפים נשוא התובענה ומשכך מבקשות לדחות את התביעה ולהותיר את הסכם הניהול על כנו. דיון והכרעה 1. סעיף 19 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג- 1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים") מקנה לבית המשפט, בהליך שבין ספק ללקוח, את הסמכות לבטל תנאי בחוזה שביניהם, או לשנותו במידה הנדרשת, כדי לבטל את הקיפוח, אם מצא "שתנאי הוא מקפח". כמובן שהקביעה צריכה להיעשות, כפי שבצדק טוענות המשיבות, בשים לב למכלול, שמא יש בהוראות אחרות איזון מניח את הדעת. משכך, יש לברר קודם לכן אם אכן מדובר בחוזה אחיד. תהא התשובה לשאלה זו חיובית, יקום הצורך לבחון אם אומנם מדובר בתנאים מקפחים, והאם כדי לבטל את הקיפוח יש לבטלם, או שמא ניתן להסתפק רק בתיקונם. 2. "חוזה אחיד" מוגדר בחוק כ "נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם." עיון בחוזה הרכישה שבין המבקשת לבין המשיבה מס' 1 - המוכרת, מעלה כי חוזה הניהול, ניסוחו וחתימתו, נכפה על המבקשת עת רכשה את היחידות בקניון, וזאת כאמור בסעיף 16.4 להסכם המכר, בו נאמר: "ידוע לקונה שחל הסכם על ניהול הבניין המצ"ב כנספח ג' והקונה מתחייב לחתום יחד עם הסכם רכישה זה על הסכם ניהול כאמור." עיון בתצהיריהן של יתר 12 הרוכשות האחרות שתביעתן נמחקה, כאמור, רק מחמת התיישנות, מעלה כי נוסח הסכם הניהול עליו חוייבו לחתום עת רכשו את היחידות אשר בבעלותן, הינו זהה בניסוחו, הגם שמדובר, כאמור, בשני טיפוסי הסכם. יתרה מזאת, המבקשת עצמה, שרכשה מאת המשיבה 1 שלוש יחידות, נדרשה לחתום על שלושה הסכמי ניהול הערוכים בנוסח זהה. בפנינו, איפוא, 15 הסכמי ניהול הערוכים בנוסח זהה, באופן המחייב את המסקנה כי לא היתה למבקשת, כמו גם ליתר רוכשי היחידות, כל אפשרות לנהל מו"מ על נוסח חוזה הניהול ו/או לשנות מתנאיו. מכאן קצרה הדרך למסקנה לפיה מדובר בחוזה אחיד. 3. מהו תנאי מקפח? סעיף 3 לחוק החוזים האחידים מגדיר תנאי מקפח כתנאי "שיש בו- בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות- משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות". סעיף 4 לחוק החוזים האחידים מציב שורה של חזקות אשר בהתקיים כל אחת מהן תחול החזקה לפיה בפנינו תנאי מקפח, זולת אם נסתרה חזקה זו. אציין למשל את החזקה נשוא סעיף 4(2) לחוק המוחלת עת מוקנית לספק זכות בלתי סבירה "לבטל, להשהות או לדחות את ביצוע החוזה או לשנות את חיוביו המהותיים..." וכן את החזקה נשוא סעיף 4(4) לחוק המוחלת עת מוקנית לספק הזכות "לקבוע או לשנות על דעתו בלבד... מחיר או חיוביים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח...", "תנאי המחייב את הלקוח באופן בלתי סביר להיזקק לספק או לאדם אחר..." וכן הלאה תנאי ייחשב כמקפח באם הוא מעניק לספק אינטרס כלכלי או אחר, מעבר לזה הנתפס כראוי, בשים לב לתפקידו של הספק בהתקשרות ולמכלול, להבדיל מהקניית כלים רלבנטיים אשר יאפשרו לספק למלא את מטרת ההתקשרות ולהגשימה. מטרת סמכות ההתערבות, בהינתן תנאי מקפח הינה, כפי שנפסק בע"א294/91 , חברת קדישא גחש"א קהילת ירושלים נ' קסטנבאום: "למנוע חוסר הגינות ביחס החוזי, הנובע מכך שצד אחד לחוזה הוא הקובע את תנאיו בחוזים רבים ואינו מאפשר על כן משא ומתן ראוי ומתן ביטוי לרצונו של הלקוח...מבחן הקיפוח הוא מבחן ההגינות והסבירות...תנאי הוא מקפח , אם יש בו הגנה עח אינטרס(כלכלי או אחר) של ספק מעבר לנתפס כראוי בסוג זה שלהתקשרות. תנאי אינו מקפח אם הוא נועד לשמור על האינטרס הלגיטימי והסביר של הספק..." (פ"ד מו עמוד 528) 4. סעיף 6 לחוזה הניהול: סעיף 5 להסכם הניהול מונה שורה של פעולות אותן מתחייבת המשיבה 2 לבצע במסגרת תפקידה לתחזק ולתפעל את בניין כרמלים. בין פעולות אלו יש למנות את ההתחייבות להסדיר מיזוג אוויר, לגנן את הצמחייה שבשטחים הפנימיים, לדאוג לניקיון, לתאורה ולצביעה, לתקן את הגגות, לבצע פרסום משותף של הקניון, לדאוג לשילוט, לדאוג לביטוח וכן הלאה. סעיף 6 להסכם הניהול מאפשר למשיבה 2 לקבוע מדי פעם, לפי שיקול דעתה, מהן הפעולות שתבוצענה על ידה, אם בכלל ולאיזו תקופה. לעניין סעיף זה אני מקבלת באופן עקרוני את עמדת המשיבות לפיה על מנת להבטיח את ניהולו התקין של בניין כרמלים יש לאפשר לחברת הניהול חופש פעולה ושיקול דעת מקצועי. זהו תנאי המאפשר למשיבה 1 למלא את ייעודה. לא יעלה על הדעת לכפות עליה קבלת עמדת הרוכשים ו/או נציגיהן בכל פעולה יומיומית, דבר העלול לסכל, בהיעדר הסכמה, את עבודות האחזקה השוטפות, ואשר יכול להביא לחישוקה של המשיבה 1 ולשיתוק ניהול הקניון. הדבר אף אינו מעשי בהינתן יחידות רבות בבניין, שהרי כמספר בעלי היחידות, יש להניח יהא גם מספר הדעות. יחד עם זאת, ברור שיש להגביל את שיקול דעתה הבלעדי של המשיבה 2 לעניינים שוטפים בלבד, להבדיל מהחלטות מהותיות המשנות מצב קיים באופן הפוגע בבעלי היחידות. למשל, לא יעלה על הדעת לאפשר לחברת הניהול להחליט כי בחודש מסויים לא תבוצע בכלל עבודת ניקיון ו/או להגביל את עבודות הניקיון לימים בודדים בשבוע. משכך, אני מורה כי סעיף 6 יישאר על כנו אולם תתווסף לו פסקה בנוסח הבא: "למעט גריעה או צמצום של פעולות מהותיות המבוצעות מטבע הדברים על ידי חברת ניהול, כגון ניקיון שוטף, דאגה למיזוג אוויר וכיוצ"ב." 5. סעיף 15 לחוזה הניהול: סעיף זה דן בזכותו הבלעדית של חשב המשיבה 2 לקבוע את יחס ההוצאות שתשולמנה על ידי הרוכשים בהינתן מצב לפיו יאוכלס הקניון בשיעור המופחת מתפוסה של 75% מכלל היחידות, מצב שהינו חריג למוסכם בסעיף 13 להסכם הניהול, לפיו יעמדו דמי הניהול על סך של 1.5 דולר פלוס מע"מ לכל מטר מרובע ברוטו, מדי חודש. לא מוזכרים בסעיף קריטריונים לפיהם תעשה קביעת החשב. לא צויינה תקרה, אף לא נאמר שהיחס צריך להיות סביר או כמקובל בקניונים אחרים. במצב של תפוסה נמוכה עלולים בעלי היחידות להגיע למצב בו יאלצו לשאת בחלק היחסי של הוצאות הניהול באופן שלא יוכלו לעמוד בו, בהינתן קביעה שרירותית של החשב. יש להוסיף, איפוא, מנגנון של בקרה על קביעת החשב. הסעיף יישאר על כנו אולם תתווסף לו הסיומת הבאה: "החלק היחסי לפי קביעה זו יהא סביר, לא יחרוג מהמקובל בקניונים דומים ויאושר ע"י רואה החשבון של המשיבה 2." 6. סעיף 32 להסכם הניהול: סעיף זה הוא עקב אכילס של הסכם הניהול. חוזה הניהול, לפי ניסוחו הקיים, קושר בעבותות את הרוכשים למשיבה 2 לתקופה שלא תפחת מ-30 שנה, ללא כל פתח מילוט. תיקון לחוק המכר משנת תשס"ב שחל על חוזי מכר שנכרתו החל מיום 10.7.02 קובע תקרת הגבלה באשר לתקופת ההתקשרות עם חברת ניהול, או כלשון החוק "מתחזק", וקובע כדלקמן: "96א(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א) השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על 3 שנים מיום תחילת הניהול והאחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום 3 השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם." סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין מגדיר את הגורם העוסק ב"הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם", כמתחזק, דהיינו מתייחס לחברת הניהול. יחידה 215 נשוא ענייננו נרכשה על-ידי המבקשת ביום 12.5.04 ומכאן שתיקון תשס"ב לחוק המכר תקף לגביה ובכך מוגבלת אורכה של התקופה שבה לא ניתן להביא חוזה ראשון עם חברת הניהול לידי סיום לשלוש שנים. הגם שבעלי הדירות לא החליטו להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול לתקופה נוספת, נראה לי כי יהא זה נכון, בשים לב לנסיבות העניין, להגביל את תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול לשלוש שנים מיום חתימת החוזה וכן לשלוש שנות ארכה נוספות. בשים לב לעובדה שחוזה הניהול נחתם ביום 12.5.04 המשמעות היא שתקופת שש השנים חלפה זה מכבר באופן המאפשר לבעלי היחידות לקבל החלטה, ברוב הדרוש, המפסיקה את ההתקשרות עם המשיבה 2 ו/או להתקשר עמה בחוזה ניהול חדש. עד למתן החלטה כזו יישאר בתוקפו הסכם הניהול הנוכחי. 7. סעיף 37 להסכם הניהול: סעיף זה מעניק למשיבה 2 זכות וטו על היכולת להעביר את הזכות ביחידה מסויימת לצד שלישי, בין אם בדרך של מכר ובין אם בדרך של שכירות, כאשר לפי שיקול דעתה "קיימת סכנה לשאר החוכרים בקניון התעשייה או לרכושם או לשלוותם בגין אופיו, עברו או עיסוקו של מקבל הזכויות". לא מצאתי כל פגם בסעיף זה. ההיפך הוא הנכון. נניח, למשל, כי רוכש מסויים לא יראה ברכה בעסקיו ויבקש למכור את היחידה שבבעלותו, בתקופת שפל בשוק המקרקעין והיעדר קונים. בהינתן קונה פוטנציאלי בדמות עבריין בעל רקע מכביד ו/או קונה המבקש לנהל במקום עסק בלתי חוקי או מוסרי, הרי ראוי הדבר כי ימצא מי שיגן על יתר בעלי היחידות וידאג לאינטרסים שלהם. משזכות הוטו אינה גורפת אלא מגדירה את המקרים בהם רשאית חברת הניהול להפעיל זכות זו, ומשמקרים אלו הינם סבירים, ובודאי אינם שרירותיים, לא מצאתי שהיא מהווה הוראה מקפחת. תופעל זכות הוטו במקרה החורג מהסיבות המנויות בסעיף, ניתן יהיה לפנות לקבלת סעד מתאים מבית המשפט. 8. סעיף 47 להסכם הניהול: סעיף זה קובע כי במשך כל תקופת הניהול, דהיינו במשך תקופה של 30 שנה, תשמש מועצת המנהלים של חברת הניהול כנציגות הבית המשותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין. אף כאן מדובר בהוראה מרחיקת לכת. סעיף 69 לחוק המקרקעין הקנה סמכויות לנציגות הבית המשותף המשליכות על ניהול הבית: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." הפיכת חברת הניהול לנציגות הבית המשותף לוקה בניגוד אינטרסים. היא מונעת, למשל, מן הנציגות כל אפשרות להתדיין עם חברת הניהול, אף כופה על בעלי היחידות התקשרות עם גורמים שאינם חפצים ביקרם ו/או פעולות שאינן דרושות להם כלל וכלל. גם התקנון המצוי מקנה לנציגות הבית המשותף סמכויות לא מעטות, כמו, למשל, ביצוע תיקונים בבית או ברכוש המשותף, קביעת אסיפה כללית וכן הלאה, סמכויות שאין כל מקום להקנותן לחברת הניהול. מדובר, איפוא, בהוראה מקפחת המונעת מבעלי היחידות כל אפשרות להשפיע בדרך כלשהי על הנעשה ברכוש המשותף, ומעקרת את יכולתם להשפיע , גם בהינתן רוב, על הנעשה בו במשך 30 שנה. זהו מצב שהדעת אינה סובלתו . יש לאפשר לבעלי היחידות לקיים אסיפה ולמנות נציגות חדשה על פי הוראות התקנון. עד להקמתה של נציגות חדשה, אם בכלל, ועל מנת לא ליצור חלל ריק, תישאר מועצת המנהלים של המשיבה 2 בתפקידה כנציגות המוסמכת. התוצאה אני מכריזה על חוזה הניהול כעל חוזה אחיד. אני מורה על ביטולו של סעיף 32 להסכם הניהול. ביטול זה יכנס לתוקפו רק אם וכאשר תמונה לבניין כרמלים חברת ניהול חדשה, בכפוף לזכותה של המשיבה 2 להודעה מוקדמת של 30 יום. אני מורה על ביטולו של סעיף 47 להסכם הניהול. ביטול זה יכנס לתוקפו רק אם וכאשר תמונה על-ידי בעלי היחידות בקניון, ברוב הדרוש, נציגות חדשה. אני מורה על תיקונם של הסעיפים הבאים: לסעיף 6 לחוזה הניהול תתווסף הסיפא: "למעט גריעה או צמצום של פעולות מהותיות המבוצעות מטבע הדברים על ידי חברת ניהול, כגון ניקיון שוטף, דאגה למיזוג אוויר וכיוצ"ב." לסעיף 15 לחוזה הניהול תתווסף הסיפא "החלק היחסי לפי קביעה זו יהא סביר, לא יחרוג מהמקובל בקניונים דומים ויאושר ע"י רואה החשבון של המשיבה 2." סעיף 37 להסכם הניהול יישאר על כנו. המשיבות תשלמנה למבקשת הוצאות משפט בסך 20,000 ₪.חוזהתנאי מקפח בחוזההסכם ניהולתנאי מקפחחוזה אחיד