מבוא 1. פסק דין זה עניינו אך ורק בשאלת חלוקת הרכוש המשותף בבניין ברחוב כרמון 5 בבית הכרם ירושלים, הידוע כגוש 30149 חלקה 45 (להלן: "הבניין").   במסגרת הדיון בשאלה זו, יש להכריע בשאלת הצמדת החניות, המקלט, המחסן והרכוש המשותף בבניין.   רקע עובדתי 2. הבניין נשוא תביעה זו, נבנה על-ידי ידיד יוסף, הוא הנתבע מספר 1 (להלן: "הנתבע 1") אשר סמוך לאחר התביעה נכנס להליכי פשיטת רגל.   3. הבניין בן שלוש קומות ושש דירות, כאשר חלוקת הדירות בבניין באה לידי ביטוי באופן הבא.   בבעלות התובעות שתי דירות בקומה השניה אותן רכשו מהנתבע 1. הנתבעים 4-1 בעלים של דירה בקומה הראשונה. הנתבעים 5 ו-6 בעלי דירה בקומה הראשונה ושתי דירות נוספות שייכות לה"ה קדמן ובן מילר, אשר הודיעו בישיבת בית המשפט מיום 11.02.04 כי מקבלים הם כל פסיקת בית המשפט בסכסוך הנדון. 4. התובעות עתרו לבית המשפט זה בתביעה נגד הנתבעים 4-1 בגין ליקויי בניה, הפרת הסכם, אי רישום הבניין כבית משותף ואי רישום הדירות על שמם. כמו-כן התובעות הגישו את התביעה נגד נתבעים 5 ו-6 באשר לחניות, המחסנים, המקלט והרכוש המשותף בבניין.   5. עובר לחתימת ההסכמים בין הצדדים, קיבל הנתבע 1 היתר בניה על-פיו נרשמה הערת אזהרה מכוח תקנה 27(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969 (להלן: "תקנות המקרקעין"). על-פי ההיתר חלק מן המחסנים ומהחניות נשוא פסק דין זה הוצמדו לדירות. הנתבע 1 מכר את הדירות, כאשר לעיתים האמור לעניין ההצמדות בהסכמי המכר לא תאם את האמור בהיתר הבנייה.   6. עקב הליכי פשיטת הרגל של הנתבע 1, התעכבו ההליכים בתיק זה, עד לאחרונה כאשר הנאמן מטעם פושט הרגל הודיע כי קיים תשריט רישום בניין כבית משותף (להלן: "התשריט") והציגו לפני כל הדיירים. בגין חילוקי הדעות בין התובעות לנתבעים, קיימת אי הסכמה לעניין התשריט.   7. במסגרת הדיון בתביעה זו קבעתי ביום 26.01.04, כי הנתבעים 1-3 חבים כמוכרים כלפי התובעות.   הדיון להלן יתמקד בחניות, במקלט, במחסנים וברכוש המשותף.   דיון 8. טרם אדון בפסק הדין גופו, אקדים ואומר כי במהלך כתיבת פסק דין זה התחוור לי כי גם לאחר שתימסר החלטתי בעניין חילוקי הדעות בין הצדדים, לא יירשם הבניין כבית משותף. זאת לאור קיומה של הערת אזהרה אשר נרשמה על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה לפי תקנה 27(א) לתקנות המקרקעין. "לפי בקשת יושב-ראש מוסד תכנון ירשום הרשם הערה על היעוד או על השימוש שנקבע למקרקעין פלונים מכח חוק התכנון. או הוראות של תכנית או תנאי בהיתר שניתנו לפי חוק התכנון."   אייזנשטיין, בספרו יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שלישי, בעמ' 43 מסביר: "אולם, כאשר על החלקה שעליה עומד הבית אותו מבקשים לרשום כבית משותף, רשומה הערה לפי תק' 27(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, יש להמציא מהועדה לתכנון ולבנייה אישור כי הבית המתואר בתשריט המוגש למפקח לשם רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, נבנה בהתאם לתנאים בהיתר שניתנו לפי חוק התכנון. ... לדוגמא, אם בהיתר נקבע כי לכל דירה יוצמד מחסן, ובתשריט הבית המשותף מוצמדים שני מחסנים לדירה א', ולדירה ב' לא מוצמד מחסן, הועדה לא תאשר תשריט כזה, וממילא המפקח לא יתן צו רישום על סמך תשריט שאינו תואם את תנאי ההיתר לבנית הבית (ההדגשה אינה במקור מ.ש.א).   לעניין זה ראה גם ה"פ 417/00 רובינשטיין ושות' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים תק-מח 2000(4) 1065 (על פסק דין זה הוגש ערעור ובקשה לדיון נוסף, אשר נדחו שניהם), וע"א 4068/92 יונה נ' בן דיין תק-על 96(2), 331.   תקוותי היא, כי הצדדים ישכילו לדאוג לרישום הבניין כבית משותף ואת היחידות על-שם בעליהן, בהקדם, ויפעלו ביעילות.   החניות 9. ביום 01.12.91 נחתם הסכם מכר בין התובעת 1 (להלן: "מרקס") לבין הנתבע 1. להסכם המכר צורף מפרט כנדרש על-פי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 וכן תשריט.   10. לטענת מרקס, היא רכשה שני מקומות חניה, האחת מקורה והשניה אינה מקורה. החניה המקורה מסומנת באות ז' בתשריט ומצויה מתחת לדירת מרקס. החניה השניה אותה רכשה, לטענתה, איננה מקורה וממוקמת בחזית הבניין.   מרקס סומכת את טענותיה על המפרט המצורף לחוזה המכר בו נכתב: "4.11 חניה למכוניות: חניה ל-2 מכוניות, מקומות מכוסים 1 (כמות) לא מכוסים 1 החניה צמודה לדירה/אינה צמודה לדירה, מקומות חניה מחוץ למגרש 4.11.1 ריצוף מקומות חניה: מרוצף/אספלט/אחר ריצוף, ללא פנלים, לפי בקשת הקונים תמורת 1,275$ (שער יציג) בתוספת מע"מ."     11. הנתבעים אינם חולקים על כך שהחניה הבלתי מקורה נרכשה על ידי מרקס, אך מכחישים את הטענות לעניין החניה המקורה. הנתבעים מפנים להוראה מפורשת בהסכם המכר שנכרת בין מרקס לנתבע 1 על-פיו הוסכם שהחניה המקורה לא תוצמד לדירה ולתשריט.   הנתבעים 5 ו-6 מצטרפים לטענות הנתבעים 4-1 בדבר הוראות הסכם המכר של מרקס ולעניין התשריט אשר צורף להסכם.   12. לאחר שעיינתי בכל החומר שבפניי, בהסכם המכר, במפרט, בתשריט אשר צורף למפרט, ובמכתבים אשר שלחו התובעות לנתבע 1, הגעתי לכלל מסקנה כי הפירוש הנכון של החוזה הוא שמרקס רכשה מקום חניה אחד בלתי מקורה. להלן הנימוקים העומדים בבסיס החלטתי.   13. במבוא להסכם המכר נאמר כי: "והואיל: והקונים מבקשים לרכוש מן המוכרים דירה בת 5 חדרים בקומה שניה... ולה צמודה חניה לא מקורה המסומנת בתשריט 6א..." (ההדגשה אינה במקור מ.ש.א).   14. בסעיף 11א להסכם המכר נכתב: "מוסכם בזה במפורש כי החניה והמחסן הצמודים על פי התשריט במקור לדירה מס' 6 לא יוצמדו לדירה וישארו בבעלותו של המוכר אשר יהא רשאי להצמידם כרצונו ליחידה אחרת ו/או לגג ו/או למכרם בצורה חופשית" (ההגשה אינה במקור מ.ש.א).   15. עיון בהסכם המכר מעלה, כי עסקינן בחניה אחת בלבד, כמפורט להלן:   בסעיף 5ג להסכם המכר נאמר: "המוכרים מאשרים בזאת כי אין באותן הערות תכנוניות כדי לפגוע בזכויות הקונים בדירה, בחניה הצמודה לה וברכוש המשותף" (ההדגשה אינה במקור מ.ש.א).   בסעיף 9א להסכם המכר נאמר: "תוך 48 חודשים מתאריך מסירת החזקה בדירה, ירשום המוכר את הבנין כבית משותף ואת הדירה והחניה הצמודה לה כיחידה נפרדת" (ההדגשה אינה במקור מ.ש.א)   זו-אף-זו. על התשריט אשר צורף להסכם המכר נרשם בחלק של החניה המקורה "בבעלות המוכר".   16. בת"א (חיפה) 1502/94 אירית בון נ' סטלה דר בע"מ (תק-מח 98(3) 1258), נדון מקרה דומה, כאשר בהסכם המכר היה כתוב כי לדירה תוצמד חניה כפולה, בעוד שהמפרט התייחס לחניה יחידה. כמו-כן בתשריט אשר צורף להסכם הופיעה רק חניה אחת. בית המשפט קבע כי: "בגוף החוזה טרחו הצדדים וציינו את הדברים החשובים בעיניהם... המפרט והתוכנית עוסקים בנושאים רבים, מהם חשובים יותר, מהם חשובים פחות. המסתכל נוטה לאבד לעיתים 'מרוב עצים את היער'. לכן יש לקבוע שהתחייבות הנתבעים בהסכם לא צומצמה ע"י המפרט".   17. חרף העובדה שבפסק הדין הנ"ל, בניגוד למקרה שלפני, המבקשים לחרוג מהוראות המפרט, הם המוכרים, וההנחה לגביהם היא, שהם מעורים בהוראות המפרט, עדיין ניתן להניח כי גוף החוזה הוא אשר משקף באופן האמין ביותר את רצונם האמיתי של הצדדים, בעיקר לאור הפירוט הרב שבחוזה בכל הקשור לאי-הצמדת החניה המקורה.   18. לאחר חתימת ההסכמים, היו בין הצדדים התכתבויות באשר לטענות מרקס וויסמן נגד נתבע 1. עיון בהתכתבויות מעלה, כי עיקר המחלוקת בין הצדדים הייתה לגבי ייעוד החניות ולא לגבי הבעלות עליהן. יתרה מזו. מסתמן כי הטענה שהתובעות רכשו שני מקומות חניה ולא אחד התעוררה בשלב מאוחר יחסית.   במכתב מיום 4.10.92 שנשלח על ידי התובעות לנתבע 1 (נספח ה1 לכתב התביעה) נכתב: "קנינו את הדירות על סמך ההבנה שאזורי החניה אשר מתחת לבנין (דהיינו, החניה המקורה) יישארו ככאלה, בין אם נרכשו על ידינו ובין אם לאו. אנו מתנגדים לשימוש שלהם לכל צורך אחר, ובמידה ונצטרך בעתיד, אם ישונה הייעוד שלהם - נגיש את התנגדותנו בעירייה" (ההדגשה אינה במקור מ.ש.א).   במכתב שנשלח על ידי ב"כ התובעות לנתבע 1 מיום 8.8.93 (נספח ה2 לכתב התביעה) נאמר: "לפי החוזים שבינך לבין מרשי, רכשו מרשי חניות צמודות לדירותיהם... ובמקרה של ה"ה מרקס קיים בלבול מסויים כאשר במבוא לחוזה מדובר בחניה לא מקורה ואילו בתוכנית שצורפה כחלק בלתי נפרד מהסכם סומן על ידך (בצירוף חתימתך) חניה מקורה ברוחב 2.5 מ"ר".   במכתב נוסף מיום 17.10.93 (נספח ה4 לכתב התביעה) נכתב: "מר ידיד מתחייב כי בתוך שבועיים ימים יבצע את העבודות שלהלן: ... 1ב. סימון בצבע צהוב על גבי הקרקע של שתי החניות הבלתי מקורות שבחזית הבניין... ג. הכשרת החניה המקורה השמאלית (מתחת לדירת משפ' מרקס) להיות חניה תקנית לכל דבר וענין... (הדיירים או אורחיהם יהיו מוזמנים להחנות את מכוניותיהם בחניה זו רק בהסכמה מראש של מר ידיד). ... 2ג. עד אשר יוכרע גורל בקשתו של מר ידיד לקבל היתר בניה כנ"ל, יימנע בכל בנייה בחניה הנ"ל, (ובשתי החניות האחרות) ואם התחיל לבנות בה ללא היתר, יהרוס מיד כל מה שבנה. ד. הצדדים יפנו לשמאי מוסכם אשר יעריך את ערך החניות המקורות והבלתי מקורות, והצדדים ישקלו בחיוב מכירת החניות המקורות לה"ה מרקס וויסמן תמורת ההפרש בין חניה מקורה לבין בלתי מקורה לפי הכרעת השמאי".   19. בדצמבר 1993 שלח ב"כ התובעות לב"כ הנתבע 1 טיוטת הסכם. אף כי ההסכם לא נחתם, נראה כי עיקר טענותיהן של התובעות ביחס לחניות היה שינוי ייעודן: "1ג. הכשרת החניה המקורה השמאלית (מתחת לדירת משפ' מרקס) להיות חניה תקנית לכל דבר וענין... הדיירים ו/או אורחיהם לא יעשו שימוש בחניה זו ו/או לא יחסמו אותנה (כך במקור) ללא הסכמה מראש של המוכר או מי מטעמו ...".   באשר לחניה המקורה הימנית (מתחת לדירת משפחת ויסמן), נאמר: "א. אם תוך שבעה חודשים לא יקבל מר ידיד מן העירייה היתר לשנות את ייעוד שטח החניה הזה לבנות בו, יהיה דין החניה הזאת כדין החניה המקורה השמאלית, ומר ידיד יכשיר אותה להיות חניה תקנית כמפורט בפסקה 1ג' לעיל".   מהמשך טיוטת ההסכם עולה, כי משפחות מרקס וויסמן שקלו רכישת החניות המקורות: "2ד. הצדדים יפנו לשמאי מוסכם אשר יעריך את ערך החניות המקורות והבלתי מקורות, והצדדים ישקלו בחיוב מכירת החניות המקורות לרוכשים תמורת ההפרש בין חניה מקורה לבין בלתי מקורה לפי הכרעת השמאי".   במכתב נוסף, המאוחר לשני המכתבים הנ"ל (בצילום המכתב אין תאריך) (נספח ה8 לכתב התביעה) נכתב: "באשר לחניות הצמודות לדירות משפחות ויסמן ומרקס: בנוסף לאמור בסעיף 3 למכתבנו מיום 8.8.93 המצ"ב, התברר לנו מעיון חוזר במפרטים, כי עפ"י סעיף 4.11 למפרטי החוזים שנחתמו בינך ובין משפחת מרקס ומשפחת ויסמן, רכשה ממך כל אחת משתי המשפחות חניה צמודה לדירה לשתי מכוניות, מקום אחד "מכוסה" (=מקורה) והשני "לא מכוסה" (=בלתי מקורה)" (ההדגשה אינה במקור מ.ש.א).     20. באשר לטענתה של מרקס, כי ריצוף עם פנלים, הקבוע במפרט, אפשרי רק באזור המתוחם על ידי קירות, ולכן ברור כי הכוונה לחניה מקורה. אציין כי, אכן לא התבררה משמעות הוראה זו, אך אין בה כדי לגבור על ההוראות המפורשות בחוזה. 21. לא נעלמה מעיני העובדה, כי למרות שבמבוא לחוזה נכתב כי מרקס רוכשת חניה בלתי מקורה המסומנת 6א, בתשריט שצורף למפרט, חניה 6א היא החניה המקורה. ולמרות זאת מסקנתי היא, כי מרקס רכשה את מקום החניה הבלתי מקורה מן הנימוקים הנזכרים לעיל, ובעיקר לאור סעיף 11א להסכם הנ"ל.   22. מרקס טוענת, לחילופין, כי יש לראות בכל מקומות החניה נשוא המחלוקת רכוש משותף, היות ולא הוצאו ממנו במפורש במפרט אשר צורף להסכם המכר של ויסמן.   אין בידי לקבל טענה זו.   במפרט המצורף להסכם המכר של מרקס, נכתב: "הכל מוצא מהרכוש המשותף פרט לכניסה ראשית, חדר מדרגות ומעלית (פרט לקומת הגג) (ר' סעיף 9 להסכם)".     23. הוראה מפורשת זו במפרט מוציאה גם את החניות המקורות מן הרכוש המשותף. דהיינו, עת רכשה מרקס את דירתה היא הסכימה כי החניות לא תהיינה רכוש משותף. הטענה, כי יש לראות בחניות רכוש משותף על סמך הסכם מכר של רוכש אחר, תידון על-פי דיני ההשתק.   לעניין זה יפים דברי דויטש בספרו קניין, כרך א', תשנ"ז, עמ' 117: "בדיני הבתים המשותפים הועלה רעיון המחייב בדיקה בהקשרנו: נפסק, כי אם הקבלן שמכר דירות לרוכשים לא הצמיד חלק מן הרכוש המשותף לדירה נתונה, בכל החוזים שהוא ערך עם הרוכשים, הרי שכל אחד מן הרוכשים, לרבות אלה שהסכימו להוצאה מן הרכוש המשותף, זכאים לתקוף את ההצמדה. בנסיבות מעין אלה מתבקשת העלתה של טענת ההשתק, שהרי לפנינו תקיפה של פעולה על-ידי צד שהסכים לה" (ההדגשה במקור).   24. מרקס אף מבקשת להורות כי תירשם הוראה מיוחדת בעת רישום הבניין כבית משות, לפיה הנתבעים 1-6 לא יעשו שימוש בחניות הצמודות לדירותיהם לכל מטרה אחרת.   סעד זה לא התבקש בכתב התביעה, ולפיכך אין להיעתר לבקשה שהועלתה רק בסיכומים.   25. ביום 23.07.91 נחתם הסכם מכר בין התובעת 2 (להלן: "ויסמן") לנתבע 1. להסכם צורף מפרט כנדרש על פי חוק המכר (דירות) וכן תשריט.   ויסמן טוענת, כי רכשה שני מקומות חניה: האחת מקורה והשניה לא מקורה. חניה מקורה מסומנת באות ד' בתשריט וממוקמת מתחת לדירתה, וחניה בלתי מקורה הנמצאת בחזית הבניין (מסומנת במס' 5א בנספח 3 לסיכומיה). ויסמן מעלה מספר טענות לתמוך בטענתה זו:   במפרט אשר צורף להסכם המכר של ויסמן ישנה הוראה בדבר שני מקומות חניה: "4.11 חניה למכוניות: חניה ל-2 מכוניות, מקומות מכוסים 1 (כמות) לא מכוסים 1 החניה צמודה לדירה".   במבוא להסכם המכר התחייב הנתבע 1 לבנות את הבניין בהתאם להיתר הבניה. בהיתר מסומנת החניה המקורה כצמודה לדירתה, ומכירה בניגוד להיתר אינה חוקית.   בתשריט אשר צורף להסכם המכר (נספח 3 לסיכומיה של ויסמן) מופיעה חתימתה של ויסמן הן על החניה המקורה והן על החניה הבלתי מקורה.   26. ויסמן מוסיפה וטוענת, לחילופין, כי יש לרשום את מקום החניה כרכוש משותף, היות והוא לא הוצא מגדר הרכוש המשותף במפרט שצורף לחוזה המכר שלה, או בכל מסמך אחר.   27. עמדת הנתבעים היא, כי מקום החניה הבלתי מקורה הוצמד בהסכם המכר לדירתה של ויסמן, ואילו מקום החניה המקורה אינו שייך לה. הם סומכים את טענותיהם על הוראות ההסכם בדבר רכישת מקום חניה אחד בלתי מקורה, ועל התכתובת המאוחרת להסכם ממנה עולה כוונתם האמיתית של הצדדים.   28. לאחר עיון בכל החומר אשר הונח בפניי, הגעתי לכל מסקנה כי כוונת הצדדים הייתה רכישת מקום חניה אחד בלתי מקורה בחזית הבניין. להלן אפרט את הנימוקים העומדים בבסיס החלטתי.   29. במבוא להסכם המכר של ויסמן נכתב: "והקונים מבקשים לרכוש מהמוכרים דירה... ולה צמודה חניה בלתי מקורה המסומנת בתשריט 5א'".   התכתובת המצוינת בסעיפים 18 ו-19 לעיל, המאוחרת להסכם, מלמדת גם לגבי ויסמן כי רק כשנתיים לאחר חתימת החוזים עלתה לראשונה הטענה שנרכשו שני מקומות חניה.   אין בחתימתה של ויסמן על גבי התשריט אשר צורף להסכם כדי ללמד כי היא רכשה את החניה, במיוחד לאור העובדה שחתימתו של הנתבע 1 לא מופיעה לצד חתימתה של ויסמן.   30. לאור הזהות בניסוח סעיף 4.1 בשני המפרטים, אני מקבלת את עמדת הנתבעים כי המדובר בטעות סופר.   סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 מורה: "נפלה בחוזה טעות סופר או טעות כיוצא בה, יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה".   פרופ' שלו בספרה הנ"ל בעמוד 206 מסבירה: "מגמת סעיף 16 היא להביא להרמוניזציה של החוזה האמיתי וביטויו הכתוב. החוזה 'האמיתי' אינו אלא הסכמת הצדדים במסגרות הקבועות בחוק".   31. לאור האמור לעיל מסקנתי היא, אפוא, כי החניה המקורה לא נמכרה לויסמן. באשר לטענתה החלופית לפיה החניה מהווה רכוש משותף, דעתי היא כי ויסמן צודקת בטענה זו. להלן אסביר את מסקנתי:   32. מקום חניה אינו מהווה "דירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973: "דירה - חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".   33. בסעיף 52 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ההגדרה של רכוש משותף היא שיורית, קרע, כל החלקים שאינם מוגדרים כדירות הם רכוש משותף: "רכוש משותף - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".   34. אשר-על-כן, מקום חניה אשר לא הוצמד לאחת הדירות יש לראותו כרכוש משותף. החוק, אמנם, מאפשר הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, אך כחריג הוא קובע לכך תנאים בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973: "(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף".   35. בית המשפט עמד פעמים רבות על הרציונאל העומד בבסיס סעיף 6 הנ"ל, ועל הדרישה שהוצאת חלקים מן הרכוש המשותף תקבע במפרט או במסמך נפרד המצורף לחוזה ולא די בהערה בחוזה עצמו: "מטרתו של חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת - וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו (ראה ע"א 118/78 הנ"ל, בעמ' 812). כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה (כאמור בטופס שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט)) ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה. הצורך בהגנה מיוחדת זו על קונה הדירה נובע ממעמדו הנחות של הקונה מבחינת כוח המיקוח, יכולת התמרון וניסוח החוזה לעומת הקבלן בונה הדירה, וזאת כאשר מדובר במצרך חיוני ביותר, הן לפרט והן מבחינת האינטרס הציבורי והחברתי, ובסכומי כסף ניכרים וגדולים (וראה: ע"א 148/77, בעמ' 637 ,625)" (ע"א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ' ברוכים פ"ד לז(3) 808, 813-814). (ראו גם: ע"א 750/88 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית נ' אגמי, פ"ד מד(4) 861, ורע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385).   36. להלן אבחן האם ההסכם עומד בדרישות שנקבעו בחוק ובפסיקה. סעיף 9א בהסכם דן בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף וקובע: "9א. מוצהר ומוסכם במפורש כי לבית המשותף יירשם תקנון מיוחד, ובו תרשמנה הצמידויות המיוחדות של חלקים שהוצאו מכלל הרכוש המשותף של הבניין, ובכלל זה חלקים מן החצרות, מן הגגות ומשטחי המילוי, והצמדתם ליחידות מן היחידות השונות של הבית."   נראה בבירור, כי לא נמסרו בהסכם פרטים אודות החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף, ובמיוחד אותה חניה מקורה נשוא התביעה. 37. הוראה נוספת הקיימת בפסיקה, היא, כי התניה בדבר הוצאת חלק מהרכוש המשותף צריכה להופיע במפרטים של כל דיירי הבניין, ודי בכך שחסרה הוראה בחוזה אחד על מנת שהנכס המדובר יוותר בגדר רכוש משותף, כפי שנקבע בע"א 238/83 נציגות הבית המשותף נ' מרכוס פ"ד מא(2) 261, 569-570: "משמעות הדברים היא שאפילו נכללה הוראה מפורשת בחוזים שבין הקבלן למשיבים המוציאה את המעלית מהרכוש המשותף ומצמידה אותה לדירות שבשלש הקומות העליונות בלבד... עדיין יש לבחון אם קוימו הוראות חוק המכר (דירות) כלפי כל יתר רוכשי הדירות. די יהיה בכך אם לא קוימו רק כלפי אחד מהרוכשים כדי להכשיל את ההתחייבות כלפי המשיבים, ואזי על פי סעיף 6(ב) יראו את הקבלן כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי יחולו על הבית המשותף" (ההדגשה אינה במקור מ.ש.א).   ובע"א 561/74, 555 מאיר נ. וייץ פ"ד ל' (2) 687 בעמ' 689 נאמר: "בשלשה מארבעת החוזים שנעשו עם התובעים היה סעיף שנתן לקבלן רשות כזאת (לעשות כרצונו ברכוש המשותף - מ.ש.א.), אך לא בחוזה הרביעי, כך שבעל החוזה הזה ... אינו מנוע, עקב החוזה, מלהתנגד לבניית המחסן, ומהתנגדותו יהנו גם יתר התובעים".   במפרט אשר צורף להסכם של ויסמן נותר הסעיף העוסק ברכוש המשותף ריק. יתרה מזו. לא נרשם מסמך נפרד לפיו הוצאה החניה מהרכוש המשותף.   38. אשר על כן, המסקנה היא, לאור האמור לעיל, כי אותה חניה מקורה המסומנת באות ד' בתשריט היא בגדר רכוש משותף.   40. לא נעלמה מעיני העובדה, כי לאור אי-הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף במפרט שצורף לחוזה של ויסמן, כל חלקי הבניין שאינם "דירה" כמשמעותה בס' 1 לחוק המכר (דירות) עלולים היו להיות רכוש משותף. אולם ויסמן לא העלתה טענה זו, ולכן לא היה מקום להתייחס אליה.   המחסנים לאור העובדה, כי התובעות מעלות טענות זהות ביחס למחסנים, אדון בטענותיהן יחדיו.   41. לטענת מרקס המחסן המסומן באות ו' בתשריט והמחסן הצמוד לו מימין המסומן במספר 6 בתשריט הינם יחידה אחת אשר יש להצמידה לדירתה. מרקס מבססת טענתה זו על היתר הבניה אליו צורף תשריט (תשריט מס' 2 לסיכומיה של מרקס) ובו שני המחסנים מסומנים כיחידה אחת הצמודה לדירתה.   במבוא לחוזה המכר של מרקס נכתב: "והואיל: ומר ידיד יוסף (להלן: המוכר) מקים על הנכס בניין שנבנה בסטנדרט גבוה ובו מתוכננות 8 יחידות למגורים, בהתאם להיתר בנייה שהתקבל וכפי שישונה, במידת הצורך, בהתאם לאישור רשויות התכנון והרישוי בעירית ירושלים".   לטענת מרקס, מכר בניגוד להיתר הבנייה הוא בלתי חוקי, ולכן יש לראות את כל המחסן כצמוד לדירתה.   42. עמדת ויסמן היא שהמחסן המסומן באות ג' בתשריט צמוד לדירתה, מאחר ובבקשת הועדה המקומית לתכנון ולבניה לרישום הערת אזהרה כתוב:   "השטחים המסומנים בצבע ירוק מקווקוו ייבנו כמחסנים באופן שכל מחסן יהווה חלק בלתי נפרד מדירה מסוימת אחת, וישמש כמחסן לאותה דירה בלבד ובאופן בלתי נפרד ממנה".   גם במבוא לחוזה המכר של ויסמן ישנה הפניה להיתר הבנייה הזהה להפניה שבחוזה של מרקס, ולפיכך מכירת הדירה ללא מחסן מנוגדת לחוק.   43. עוד טוענת ויסמן לחילופין, כי יש לראות במחסן רכוש משותף, וזאת בדומה לטענתה בעניין החניה המקורה.   44. הנתבעים מציינים, כי הן בהסכמים והן במפרטים של התובעות אין כל אזכור למחסנים אשר יהיו צמודים לדירותיהן.   לגבי הטענות החלופיות בדבר הרכוש המשותף, מפנים הנתבעים לסעיף 9א לשני ההסכמים בו כתוב: "מוצהר ומוסכם במפורש כי לבית המשותף יירשם תקנון מיוחד, ובו תרשמנה הצמידויות המיוחדות של חלקים שהוצאו מכלל הרכוש המשותף של הבניין, ובכלל זה חלקים מן החצרות, מן הגגות ומשטחי המילוי, והצמדתם ליחידות מן היחידות השונות של הבית".   וכן לסעיף ג1 למפרט המצורף לחוזה של מרקס בו כתוב: "חלק/ים המוצא/ים מהרכוש המשותף: הכל מוצא מהרכוש המשותף פרט לכניסה ראשית, חדר מדרגות ומעלית (פרט לקומת הגג) (ר' סעיף 9 להסכם)".   לטענתם סעיפים אלו מקנים לנתבעים זכות להוציא חלקים מן הרכוש המשותף.   45. דינה של טענת מרקס בדבר המחסן המסומן בתשריט במספר 6 להידחות. מחסן זה הוצמד לדירה המסומנת בתשריט במספר 1, אך בעלי דירה זו אינם נתבעים בהליך זה.   אין לקבל את טענת התובעות באשר לזכותן למחסן מכוח היתר הבניה. בע"א 402/80 "אתגר" בע"מ נ' מ.ב.א החזקות ונכסים בע"מ, פ"ד לה(3) 309, 316 נקבע על ידי השופט שמגר, כי קיים נתק בין שלב התכנון והבניה ושלב הרישום של בית משותף, וכדבריו: "תקנה 50 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969, קובעת, כי בקשת הרישום בפנקס הבתים המשותפים תלווה בתשריט של הבית, שאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה או בתשריט אחר, הנותן תמונה נאמנה על הבית ודירותיו להנחת דעתו של המפקח. משמע, כי אין חובה להביא בפני המפקח תוכנית, שאושרה על ידי הוועדה המקומית דווקא, וממילא מנתקות איפוא התקנות, מבחינה משפטית ומעשית גם יחד, את הקשר האפשרי בין חוקיותם של הליכי התכנון לבין קיומם של הליכי הרישום בפנקס הבתים המשותפים".   (ראו גם ע"א 139/87 סולימאני נ' כץ, פ"ד מג(4) 505 וע"א 443/88 אלרם נ' פדן, פ"ד מד(1) 696, בעמ' 700).   46. השתכנעתי, כי משמעותה של התחייבות הנתבעים במבוא להסכם לבנות את הבניין בהתאם להיתר הבנייה, היא כי הנתבעים התחייבו שלא לבנות מבנה עם חריגות בניה. אין בסעיף זה התחייבות, כי הצמידויות תעשנה לפי היתר הבניה. מסקנתי זו מתחזקת לאור הוראת סעיף 7ג בחוזה של ויסמן והוראת סעיף 7ב בחוזה של מרקס המתירים לנתבעים לשנות את היתר הבניה בתנאי שלא יוקטן שטח הדירה של הרוכשים. כלומר, אין בהיתר כדי לקבוע את זכויותיהם הקנייניות של הצדדים.   47. טענתה החלופית של ויסמן, באשר להיות המחסן רכוש משותף, דינה להתקבל. כפי שנאמר לעיל, בחוזה המכר שלה לא הוצאו חלקים מגדר הרכוש המשותף כנדרש, ולכן המחסן המסומן באות ג' בתשריט הינו רכוש משותף (ראה דיון מפורט בסעיפים 31-38 לעיל).   מקלט 48. הצדדים מסכימים, כי המקלט ירשם בבעלות משותפת של התובעות ושל דירה נוספת שעשויה להיבנות בעתיד מעל דירתה של מרקס.   הגג 49. מרקס טוענת, כי כל בניה נוספת על הגג טעונה אישורה בכתב לאור הוראות החוזה.   בכתב התביעה לא התבקש סעד בתחום זה, ולפיכך לא ניתן להעלות את הטענה בסיכומים.   50. לטענת ויסמן לנתבעים יש זכות לבנות קומה נוספת אך ורק מעל דירתה של מרקס, וכי שאר הגג הינו בגדר רכוש משותף, שכן הוא לא הוצא בגדר הרכוש המשותף במפרט שצורף לחוזה המכר שלה.   הנתבעים אינם חולקים על כך שיש להם זכות בניה רק מעל דירתה של מרקס, אך לטענתם הגג כולו הוצא מגדר הרכוש המשותף. הם מציינים, כי לא קיים קשר הכרחי בין ניצול אחוזי בנייה ובין שאלת הצמדת הגג.   51. לאור האמור לעיל בסעיפים 31-38, מאחר וחלק הגג מעל לדירת ויסמן לא הוצאה מגדר הרכוש המשותף בהסכם ובמפרט, מהווה חלק זה של הגג, רכוש משותף. שאר חלקי הגג יוצמדו לדירות הנתבעים 1-4.   גינות 52. ויסמן טוענת, כי חלק מהגינה המסומנת באות א' בתשריט (מתוחם בקווים ורודים בתשריט שצורף לחוזה המכר של ויסמן, נספח 3 לסיכומיה) הינו בגדר רכוש משותף, היות הוא לא הוצא ממנה במפורש במפרט. בתשריט אשר צורף לחוזה יש קירות שמפרידים בין קטע גינה זה לגינת הנתבעים.   53. אכן, הגינה לא הוצאה מהרכוש המשותף בחוזה המכר של ויסמן. אשר על כן, הגינה האמורה היא בגדר רכוש משותף, ואין צורך להזדקק לטענותיה הנוספות (גם בעניין זה ראה האמור בפסקות 31-38 לעיל).   שימוש במתקנים משותפים 54. הצדדים מסכימים, כי לכל הדיירים יש זכות שימוש במתקנים משותפים וכי תקנון הבית המשותף ישקף זכות זו.   סיכום 55. החניה המקורה המסומנת באות ז' בתשריט שייכת לנתבעים 5 ו-6, ויש להצמידה לדירתם.   החניה המקורה המסומנת באות ד' בתשריט הינה בגדר רכוש משותף.   המחסן המסומן באות ו' בתשריט שייך לנתבעים 5 ו-6, ויש להצמידו לדירתם.   המחסן המסומן באות ג' בתשריט הינו בגדר רכוש משותף.   המחסן המסומן במס' 6 בתשריט אינו צמוד לדירות הצדדים והוא רכוש משותף.   בהסכמת הצדדים המקלט הינו בבעלות משותפת של התובעות ושל בעלי הדירה שעתידה להיבנות מעל דירת התובעת 1.   חלק הגג שנמצא מעל דירתה של התובעת 2 הינו בגדר רכוש משותף.   חלק מן הגינה המסומנת באות א בתשריט, ואשר מתוחם בקו ורוד בתשריט שצורף לחוזה של התובעת 2 הינו בגדר רכוש משותף.   בהסכמת הצדדים, לכל הדיירים זכות שימוש במתקנים המשותפים.   בשלב זה, אינני מחייבת צד כלשהוא בהוצאות.   הצדדים יודיעו כיצד ברצונם להתקדם בתיק באשר לשאר הטענות שלא נידונו.   ניתן היום, ט"ו בטבת תשס"ה (27 בדצמבר 2004), בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.     מיכאלה שידלובסקי-אור, שופטת מקרקעין