רקע: נשוא פסק-דין זה הינו קביעת שיעור פיצוי המגיע למבקשים בגין מקרקעין שהיו בבעלותם ואשר הופקעו מהם ביום 30/8/70 על-ידי שר האוצר בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן - "הפקודה"). בתחילת הדברים, הגישו המבקשים תובענה כוללת לפיצויי הפקעה אשר הצריכה הוכחה של בעלותם לגביה. במהלך הדיון בתובענה נשמעו ראיות בשאלת הבעלות, ובטרם הוגשו סיכומי הטענות בשאלה זו, הגיעו הצדדים לידי הסדר מוסכם שקיבל תוקף של פסק-דין חלקי. עיקרו של ההסדר הוא כדלקמן: (1) לפני הפקעת המקרקעין לצרכי ציבור ביום 30/8/70, היו למבקשים או למורישיהם זכויות בעלות ב55- דונם מתוך 106 דונם מהמקרקעין שהמבקשים טענו לזכויות בעלות בהם. (2) המשיבה הסכימה כי המבקשים זכאים לפיצויי הפקעה בגין הפקעת אותם 55 דונם בהתאם לפקודה. (3) הוסכם כי הצדדים ינהלו מו"מ בקשר לשיעור הפיצוי ואם לא יגיעו להסכמה, יפנו לבית המשפט בבקשה כי יכריע בשאלה מה שיעור הפיצוי לו הם זכאים. לאחר ניהול משא ומתן, הוברר כי נותרה מחלוקת בין הצדדים בשאלת שווי הקרקע. המשיבה, בהסתמכה על חוות דעת השמאי הממשלתי משנת 1971 טענה כי יש לבסס את השומה על 3,500 ל"י לדונם ואילו המבקשים טענו לסכום גבוה יותר. המשיבה הסכימה לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, ובסך הכל 192,500 ל"י בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כקבוע בחוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור תשכ"ד1964-, ולהותיר את המחלוקת שנותרה בין הצדדים להכרעת בית המשפט. בהסכמת ב"כ המבקשים, ניתן ביום 22/4/96 פסק דין חלקי שנתן תוקף להסכמה זו של הצדדים. נותרה, אם כך, להכרעה השאלה מהו שווי קרקע המופקעת במועד הרלבנטי על פי אמות המידה הרלבנטיות להקשר הדברים. זהו נושא ההכרעה בהחלטה זו. מסגרת הפיצוי: הפקודה שמכוחה בוצעה ההפקעה, מסבירה בסעיף 12 את העקרונות לקביעת הפיצוי: (א) אין להביא בחשבון שהקרקע נרכשה בכפייה. (סעיף 12 (א)). (ב) שווי הקרקע ייקבע על פי הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על ידי המוכר מרצונו הטוב. (ג) מועד הערכת השווי הוא יום פרסום הודעת שר האוצר ברשומות על כוונתו לרכוש את הקרקע, בלא להביא בחשבון השבחה או עבודות שנעשו לאחר מכן. (סעיף 12 (ב)). המועד הקובע לענייננו הוא 30/8/70. גדר המחלוקת: כל אחד מהצדדים הגיש חוות דעת שמאית מטעמו. ממצאי ההערכה של כל אחד מהשמאים שונים, והפער ביניהם הוא ניכר. שמאי המבקשים מר יקיר קובע כי יש לאמוד את שווי הקרקע במועד הקובע על בסיס 12 ל"י למ"ר. כנגדו, טוען נציג השמאי הממשלתי מר מידן כי השווי עומד על 5 ל"י למ"ר. כל אחד מהשמאים העמיד תשתית הוכחתית שעל יסודה ביקש לבסס את ממצאיו. בית המשפט נדרש להכריע בשאלת השווי על בסיס הנתונים שהובאו. הכרעה: אקדים את המאוחר ואומר: לאחר שבחנתי את חוות דעת השמאים משני הצדדים ושמעתי את הסבריהם בעדותם, וכן נתתי דעתי לשאר הראיות שהובאו, באתי לידי מסקנה כי יש להעדיף את הערכתו השמאית של השמאי הממשלתי מר מידן על פני חוות דעתו השמאית של השמאי יקיר; יחד עם זאת, ראיתי לנכון לסטות במעט מהערכת השמאי הממשלתי בכיוון כלפי מעלה ולהעמיד את ההערכה הסופית על 8 ל"י למ"ר. אסביר את הדברים: מטבע הדברים, כאשר באים להעריך שווי קרקע למועד מסוים בעבר, אין מצב השוק העכשווי יכול להוות אינדיקציה. ממילא נזקקים לפרמטרים שונים - מהם רלבנטיים יותר ומהם רלבנטיים פחות - שעליהם ניתן להשעין הערכה כזו המתייחסת לזמן עבר. המלאכה קשה במיוחד מקום שמדובר בעבר הרחוק, המשתרע מעבר 26 שנה אחורנית. ביסודם של דברים, חוות דעתו של השמאי הממשלתי נבנתה על בסיס פרמטרים רלבנטיים וחשובים. יתר על כן, ראויה לציון מיוחד העובדה כי השמאי מידן לא נשאר "מקובע" בהערכות מקוריות של השמאי הממשלתי דאז משנת 1971, אשר קבע את אשר קבע בסמוך למועד הארועים, אלא הוא ניגש לבחינת הענין בראייה אובייקטיבית ובלתי תלויה גם בעמדת נציג הגורם הציבורי עליו הוא עצמו נמנה וקבע את אשר קבע על יסוד אמות מידה ענייניות. לא ניתן לומר את אותו דבר על חוות דעתו של השמאי יקיר. נסקור להלן את עיקרי חוות הדעת של שני השמאים תוך הערכת משקלן לצורך קביעת ממצאים. חוות הדעת של השמאי יקיר: עודד יקיר שימש במשך שנים רבות ממונה ארצי על הפקעות ורכישות במינהל מקרקעי ישראל ועמדו לזכותו שנים רבות של ידע מקצועי ונסיון. הנחתו של השמאי יקיר בחוות דעתו היא כי השטח בענייננו הוא איזור כפרי שבו מותרת גם בניית מגורים, והוא קובע כעובדה כי היה במקום מבנה מגורים וכן פיתוח כפרי שכלל שבילים. העקרונות עליהם ביסס את אומדנו הם: (א) גורם שגשוג כלכלי באיזור בעקבות מלחמת ששת הימים והרחבת הגבולות. (ב) במחלוקות בין הגורם המפקיע לבין בעלי הנכסים המופקעים נטו בתי המשפט להעלות באופן ניכר את הצעות הרשות המפקיעה. הוא מביא מספר דוגמאות למצבים בהם הערכת השמאי הממשלתי היתה נמוכה פי כמה מהסכום שבסופו של דבר נפסק בבתי המשפט. (ג) לדבריו, המינהל שילם עבור שטחים שהופקעו בגילה בין 3,500 ל10,000- לירות לדונם למועד ההפקעה, ולקרקעות גובלות עם הנכס נשוא ענייננו הוצעו בין 6,000 ל8,000- ל"י לדונם. חוות הדעת אינה מפרטת עסקאות ספציפיות מעבר לאמירה כללית זו. בעדותו, העיד יקיר על עסקה בגילה עם משפחת תורג'מן. התנהל עימם משא ומתן ובסופו של דבר הם קיבלו תמורה על בסיס 9 ל"י ו9.5- ל"י. בשטח אחר סמוך שילמו הרוכשים מ7- עד 9.5 ל"י. (עמ' 11). בסיכומו של דבר מסיק השמאי יקיר כי נכון להעמיד את סכום הפיצוי למבקשים על בסיס 12,000 לירות לדונם ליום ההפקעה. גישתו הבסיסית של השמאי יקיר אינה נראית לי מכמה היבטים: ראשית, תיאור השטח בענייננו כאיזור כפרי שבו מותרת בניית מגורים במועד הקובע לא זכה לביסוס כלשהו במקור ראייתי מוסמך. לשאלה שהוצגה לו בענין זה השיב מר יקיר כי שאב את המידע בנושא זה ממחלקת המדידות בעירית ירושלים. לא ניתן מידע מעבר לכך, ודבר זה לכשעצמו אינו מקור מידע היכול לשמש תחליף לתכניות או הליכי תכנון. שנית, הסתמכות השמאי יקיר על פסיקות שונות של בתי המשפט בענינים שונים אינה יכולה לסייע, שכן הכרעה שניתנה במחלוקות או פשרות שנתקבלו עשויה להיות מונחית על ידי גורמים שונים שאינם בהכרח קשורים כולם בשווי שוק אמיתי של הקרקע. יתר על כן, השמאי יקיר לא ערך כל השוואת נתונים בין ההתדיינויות אליהן התייחס לבין המקרה שלפנינו מבחינת הדומה והשונה, וממילא לא הסיק מהם מסקנות. הוא גם לא צירף לחוות דעתו את החלטות בתי המשפט וספק בעיני אם היו לנגד עיניו בעת עריכת חוות דעתו. לאור כל אלה, ערכם ומשקלם של אותם ענינים לצרכינו הוא מועט. בנסיבות הענין, ההשענות על עסקאות מרצון שבוצעו בשטחים סמוכים לנכס בענייננו ובמועדים סמוכים להפקעה הינה, כמובן, עדיפה. שלישית, השמאי יקיר מציין, מבלי לפרט, שיעורי פיצויים ששולמו באיזורים סמוכים בזמן סמוך הנעים מ3,500- ל"י ל10,000- ל"י. בלא פירוט, קשה לדעת מה היו נתוני העסקות ולהשוותן לענייננו. רביעית, מר יקיר אינו מסביר מדוע ביסס את הערכתו על 12 ל"י למ"ר - נתון שאינו קשור לשום פרמטר מוגדר עליו הסתמך בחוות דעתו. כשנשאל יקיר איך הגיע למסקנה בדבר 12 ל"י למ"ר אמר: "לפי חישוב ידע כללי שלי" (עמ' 19). כן ציין כי נתוניו נשאבים מזכרון של לפני 25 שנים ומן הסתם, לא נסמכו על מסמכים. (עמ' 18). יש קושי ברור בביסוס חוות דעת מקצועית בדרך זו. יקשה, על כן, להסתמך על ממצאיו ומסקנותיו של השמאי יקיר בלא בחינה נוספת. חוות הדעת מטעם השמאי הממשלתי מר מידן: עיקרי חוות דעתו של מידן קובעים כדלקמן: מדובר בנכס המצוי בפאתי הכפר שרפאת שבו שוכנת כיום שכונת גילה. במועד הקובע היה מדובר במתחם קרקע שהיה ממוקם באיזור בלתי מיושב ובלתי מפותח, אשר היה ברובו טרשי ובחלקו הקטן מעובד בחקלאות ובעיקר מטעי זית. מיקומו של השטח על גב הר יפה מאוד. במועד הקובע לא חלה על האיזור כל תוכנית בנין עיר - בין ישראלית ובין מנדטורית - פרט לשטח פרצלציה מנדטורי מזרחית לנכס ובו תכנון מנדטורי לבניית מגורים (ג'רוסלם הומאסטייט). האיזור היה כלול בתחום הרחבת גבול השיפוט של ירושלים לאחר מלחמת ששת הימים. הפרמטרים עליהם התבסס השמאי לצורך הערכה הם: (א) השוואה לעסקאות שנערכו באיזור בסמיכות לזמן ההפקעה. (ב) השוואה לקרקעות אחרות שהופקעו בירושלים בסמיכות לאותו מועד. (ג) התחשבות באופי האיזור - כאיזור הררי, טרשי, בלתי מפותח ובלתי מתוכנן אשר היכולת לפתחו עובר להפקעה היתה נמוכה. מידן ציין כי בתצלום אויר שנלקח 3 חודשים לפני ההפקעה, לא נראה בינוי כלשהו בשטח נשוא ענייננו, ואילו בחלקה סמוכה נמצא בית בחלקו הרוס. (עמ' 21) לאחר עיון בתצ"א העיד כי יש כתם המשקף אולי קיומה של מחצבה. שלושת גורמי התייחסות אלה לצורך קביעת השומה הם רלבנטיים וענייניים. יתר על כן, מידן הסביר כי התחשב גם בגורמי קרבה לכבישים, לאיזורי פיתוח, ולתשתיות של שירותי מים, חשמל וביוב. מאידך גיסא, השמאי לא התחשב ככלל בפשרות שהושגו בין בעלי קרקעות לרשות המפקיעה מחמת האלמנטים ה"בלתי מדידים" המתלווים להן מטבע הדברים. הגישה המקצועית הבסיסית שננקטה על ידי השמאי מידן לצורך ההערכה נראית בעיני נכונה ושקולה. לגופם של דברים קבע השמאי כדלקמן: עסקאות סמוכות למקום ולזמן: שיטת ההערכה באמצעות בדיקת עסקאות שנעשו במקרקעין בעלי תכונות דומות ובמועדים סמוכים הינה שיטה שזכתה להערכה מיוחדת, (קמר, דיני הפקעות מקרקעין, מהד' 5, עמ' 309). (א) צויינה עסקת מכר ב31/7/70 (3 שבועות לפני ההפקעה) בין עו"ד יעקב חובב לגב' מרים אחמד מוסא שבה נרכשו 7,843 מ"ר בסך 4.75 ל"י למ"ר. החלקה ממוקמת חצי ק"מ צפונית מערבית לנכס בענייננו. בהקשר לעסקה זו ראוי לציין: נתבקשה עדותו של עו"ד חובב על מנת להסביר ולבאר את עיקריה של עיסקה זו כדי להשוותה לנסיבות הקיימות בענייננו. עו"ד חובב לא התייצב לחקירה מפאת מחלה אולם שלח תצהיר מטעמו. בתצהיר זה מיום 7/4/97 הוא מציין למרבית הפליאה כי בעסקה הנדונה הוא שימש "איש קש" לקונה האמיתי שהיה מר אלי ברקול, וכי פרטי העסקה לא היו ידועים לו. הוא מאשר כי המחיר הנקוב בחוזה היה אכן 4.75 ל"י למ"ר, אולם הוא מוסיף (בסעיף 4 לתצהירו) כי ידוע לו שלאחר זמן התעוררו סכסוכים בקשר לעיסקה זו והתברר לו שמחיר החוזה לא נכון והמחיר הריאלי הוא למעלה מ11- ל"י למ"ר. ייאמר כבר בשלב זה: עצם מעמדו של עו"ד חובב כ"איש קש" לקונה יהודי אחר מעוררת פליאה גדולה. שנית, ב"כ המבקשים שביקש להפריך את הסתמכות השמאי מידן על עיסקה זו לא טרח להזמין את אלי ברקול לעדות. מנגד - גרסתו של עו"ד חובב מעולם לא נבחנה במבחן חקירתו הנגדית. יתר על כן, קיומו של פער נטען בין נתוני המחיר בחוזה הכתוב לבין נתוניו "האמיתיים" כפי הנטען מעלים חשד לאי חוקיות מבחינת דיני המס העשויה לגרוע ממהימנות הגורמים המעורבים. ועוד, עו"ד חובב מעולם לא הסביר את מהות הפער במחיר ואיך וממי הובא לידיעתו קיומו של פער כזה. ניתן לקצר ולומר: גרסתו של עו"ד חובב היא מפליאה ומתמיהה במספר רבדים, מה גם שהיא לא אומתה בדרך שניתן להתבסס עליה על מנת להסיק מסקנה אחרת מכפי שהסיק ממנה השמאי מידן, בהסתמכו על החוזה הכתוב בלבד. בנסיבות אלה אניח כי תנאי העסקה עם עו"ד חובב הם כפי שבוטאו בחוזה המכר - קרי - 4.75 ל"י למ"ר ואלה הם שצריכים לשמש אינדיקציה לשווי הנכס שבו אנו דנים. (ב) בתאריך 7/8/70 נמכרו 2 מגרשים בפרצלציה במתחם "ג'רוסלם הומאסטייט" בשווי של 5.25 ל"י למ"ר. מגרשים אלה קרובים יותר לכביש ירושלים - בית לחם. (ג) בתאריך 21/7/70, כחודש לפני ההפקעה, רכשה חב' הימנותא חלקת קרקע של 30 דונם הנמצאת מדרום לנכס בענייננו ועליה שולם 5.55 ל"י למ"ר. על החלקה היה בית ישן ומטע זיתים גדול שהעלו את ערכה. לגבי עיסקה זו העיד מר קהתי כמי שהיה ממונה על רכוש נטוש מטעם המינהל, כי נסיבות העיסקה היו כאלה שהרשות המפקיעה לקחה על עצמה בנוסף לתשלום התמורה גם את פינוי המחזיק בקרקע. כן העיד שבעל הקרקע לא שילם מיסים. (עמ' 6-7). נתונים אלה עשויים לתמוך במסקנה כי לפחות במקרה זה הערכת השווי הכולל האמיתי הינה גבוהה מזו שננקבה על פי סכום הפיצוי ששולם בעין. (ד) בתאריך 30/8/70 הופקעו אדמות גם באיזור רמות. באיזור זה נקבעה רמת מחירים של בין 5-6 ל"י למ"ר. (ה) השמאי הממשלתי העריך בשנים שלאחר ההפקעה שטחים שונים לצורך פיצויי אותה הפקעה, כדלקמן: שטחים קרובים מאד לכביש ירושלים - חברון על בסיס 8 ל"י למ"ר; שטחים בפרצלציה של "הומאסטייט" - 8 ל"י למ"ר; שטחים מרוחקים מכביש ירושלים - חברון לכיוון מערב - 3-4 ל"י למ"ר. על יסוד מכלול נתונים אלה קרי: מהות העסקאות שבוצעו, ונתוני השטח והתכנון, העריך השמאי מידן את שווי הנכס ליום הקובע בשיעור של 5 ל"י למ"ר. גישתו של השמאי מידן נראית לי ביסודה. קו המחשבה, הבדיקה והביסוס שנקט בהם הוא עניני, רציני ושקול ואני רואה את חוות דעתו המקצועית כעדיפה על פני זו של השמאי יקיר, חרף היותו בעל נסיון מקצועי מועט יחסית לזה של השמאי יקיר. יחד עם זאת, בהתאם לנתונים שהציג מר מידן עצמו, הרי השמאי הממשלתי העריך בעבר שטחים קרובים לכביש ירושלים חברון, ובשטחי פרצלציה של "הומאסטייט" ב8- ל"י למ"ר. קביעות אלה מתייחסות לזמן ומקום דומים או סמוכים. יוצא, איפוא, כי בצד העסקאות הנעות סביב ה5- ל"י למ"ר מצויות גם הערכות רלבנטיות לצורך פיצוי הנעות סביב 8 ל"י למ"ר. אין להוציא מכלל אפשרות כי הפער בין שווי קרקעות אלה לקרקע בענייננו נעוץ בעובדה כי ערך קרקעות סמוכות לכביש ואלה אשר לגביהן קיימת תכנית פרצלציה הינו גבוה יותר מקרקע מרוחקת מן הכביש, בלתי מתוכננת, וברובה טרשית, כפי שהיה בענייננו. יחד עם זאת, כנגד מציאות זו יש לשקול את גורם הזמן המצדיק כאן הליכה לקראת המבקשים והעמדת שווי הקרקע שלהם על אותו בסיס שעליו הושתתו העסקאות האחרות שהתבססו על 8 ל"י למ"ר. ואכן, יש לזכור כי מאז ההפקעה ועד עתה עברו קרוב ל30 שנים, שבמהלכן לא זכו המבקשים לפיצוי. לא למותר אף לציין כי השיערוך של סכום הפיצוי נעשה על פי חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד1964- הקובע מנגנון הצמדה וריבית שאין בו כדי להביא לתוצאה של תשלום תמורה מלאה וריאלית לבעל הנכס המופקע. בנסיבות אלה, פועל גורם זה להשוות את מעמדם של המבקשים לאלה של בעלי הקרקעות סמוכות אשר להם שולמה תמורה על בסיס 8 ל"י למ"ר בסמיכות זמן גדולה בהרבה למועד ההפקעה. ממקבץ שיקולים זה, אני מחליטה להעמיד את שווי הנכס של המבקשים על 8 ל"י ל1- מ"ר, כשהוא נושא הפרשי ריבית והצמדה על פי חוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, מהמועד הקובע ועד לתשלום. בהתאם לכך יש לערוך את ההתחשבנות המלאה בין הצדדים. ב"כ המבקשים ביקש את בית המשפט להורות על פטור המבקשים ממיסים, וזאת על בסיס עדותו של מר יקיר כי בימים עברו לא נדרש מבעלי הקרקעות המופקעים תשלום מיסים. (עמ' 14). נראית לי עמדת ב"כ המשיבה בתגובה לטענה זו לפיה אין בית משפט זה אמור להיזקק לבקשה מעין זו החורגת מתחום השאלות העומדות להכרעה בהליך זה. שאלת החבות במיסים צריכה להיחתך על פי דיני המס ועניינה אינו לכאן. לסיכום הדברים: לאור האמור אני מחליטה לקבל את התביעה, וקובעת כי המשיבה תשלם למבקשים פיצויי הפקעה על בסיס 8 ל"י למ"ר בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כאמור בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור תשכ"ד1964- מהמועד הקובע ועד התשלום. תשלום הפיצוי יתייחס ל55- דונם כמוסכם. מהחישוב הכולל יש לנכות את הסכום ששילמה המשיבה למבקשים במסגרת פסק הדין החלקי מיום 22/4/96. בהתחשב במהלכי ההתדיינות ותוצאותיה, המשיבה תשלם למבקשים מחצית מהוצאות המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 7,000 ש"ח בתוספת מע"מ וכן הפרשי ריבית והצמדה כחוק עד התשלום. המזכירות תעביר עותק מפסק-הדין לצדדים. ניתן היום, ב' בחשון תש"ס, (12 באוקטובר 1999), בהעדר הצדדים. אילה פרוקצ'יה שופטת קרקעותאיחוד וחלוקה מחדשפרצלציה