1. מהות התביעה: עניין לנו בתביעה לפינויו של הנתבע מחנות הנמצאת בקומת הקרקע של הבית, ברחוב המשביר 22 בתל אביב, (להלן: "החנות" ו/או "המושכר"). הבית ידוע כחלקה 160 בגוש 6931 (להלן: "הבית"). 2. המסכת העובדתית: א. התובעת הנה הבעלים של הבית. ב. הנתבע הנו דייר מוגן בחנות עפ"י חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972 (להלן: "החוק"), בהתאם לחוזה שכירות מיום 17.02.63(להלן: "חוזה השכירות"), שנחתם בין בעלות הבית דאז, ולבין הנתבע ואביו ז"ל. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: טיעוני התובעת: א. הנתבע משלם את דמי השכירות (אם בכלל וכאשר) לפי ראות עיניו, תוך פיגורים של שנים, והפסקה מוחלטת של התשלומים מזה כ- 5 שנים. ב. מאז התשלום של חודש יולי 1999, עבור דמי השכירות לשנים 96 ו- 97 לא שילם הנתבע מאומה. ג. הנתבע חייב לתובעת דמי שכירות עבור השנים 1998, 1999, 2000, 2001 ו- 2002 (עד ליום הגשת התביעה בספטמבר 2002). ד. הפסקת תשלום דמי השכירות מהווה הפרה בוטה של סעיף 2 לחוזה השכירות, הפרה אשר לאור סעיפים 1 ו- 10 לחוזה השכירות, מקנה לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע בהתאם לסעיף 131(2) לחוק. לחילופין, לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע בהתאם לסעיף 131(1) לחוק. ו. מטרת השכירות של החנות היא "כריכיה ומכונת חיתוך". התובע שינה את מטרת השכירות של החנות לבית עסק המתמחה בייבוא ויצוא של אביזרי טקסטיל, כגון אריזות לקונפקציה. שינוי מטרת השכירות מהווה הפרה של חוזה השכירות, ומקנה לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע בהתאם לסעיף 131(2). טיעוני הנתבע: א. דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות שולמו לתובעת. ב. התובעת נמנעת מלהגיע למושכר כדי לקבל את דמי השכירות, ומסרבת לקבל מהנתבע ישירות, את כספי דמי השכירות השוטפים. ג. מזה מספר שנים, מפקיד הנתבע בחשבונה של התובעת את דמי השכירות. ד. הנתבע לא שינה את מטרת השכירות של החנות. ה. הנתבע מעולם לא עסק ואינו עוסק בייצוא. ו. שתיקתה המתמשכת של התובעת מזה עשרות שנים בכל הקשור לעסקיו של הנתבע במושכר, מהווה הסכמה לאופי הפעילות והשימוש שהנתבע עושה במושכר. ז. במידה ותוכח עילת פינוי כנגד הנתבע, יטען הנתבע כי הוא זכאי לסעד מן הצדק. 4. המסגרת הדיונית: בתיק נשמעו הראיות כדלקמן: א. מטעם התובעת: עת/1 גב' דניאלה ברזילי, נחקרה על תצהירה אשר סומן ת/1. הוגשו מסמכים כדלקמן: מכתב, סומן ת/2. פרוטוקול, סומן ת/3. מכתב ממשרד עו"ד לוברט, סומן ת/4. עדות, סומנה ת/5. פרוטוקול משנת 92, סומן ת/6. ב. מטעם הנתבע: עה/1 מר יעקב אביאני, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/4. עה/2 גב' הדסה פלדמן, נחקרה על תצהירה אשר סומן נ/5. עה/3 הנתבע מר יצחק חיימוביץ, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/6. עה/4 מר יחזקאל טאקו, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/7. הוגשו מסמכים כדלקמן: פרוטוקול, סומן נ/1. תמונה, סומנה נ/2. מעטפת דואר רשום, סומנה נ/3. תצהיר משלים של הנתבע מר יצחק חיימוביץ, סומן נ/6 א'. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, אך ינתן סעד מן הצדק. 6. עילת פינוי עפ"י סעיף 131(2) לחוק בגין הפרת חוזה השכירות: א. התובעת טענה בכתב התביעה, כי הנתבע חייב לתובעת דמי שכירות עבור השנים 1998, 1999, 2000, 2001 ועד יום הגשת התביעה ספטמבר 2002. דא עקא, לאחר הגשת כתב ההגנה התברר לתובעת, כי הנתבע הפקיד לחשבון הבנק של אם התובעת שתי הפקדות, מבלי להודיע על כך לתובעת. ההפקדה אחת נעשתה ביום 22/6/97 בסך 256 ₪ [סומנה כנספח ז לת/1], והפקדה שנייה מיום 14/6/01 ע"ס 720 ₪ [סומנה כנספח ח לת/1]. לאחר שהתבררו ההפקדות, התובעת הודתה בעצמה: "ההפקדות...ואשר יש בהן לזכות את הנתבע ב-46 חודשי שכירות הינו עבור התקופה שמיום 1/1/1998 ועד ליום 31/10/2001 ..." {סעיף 10 לתצהיר עדות הראשית של בת התובעת, ת/1} לאחר הפקדות אלו טוענת התובעת כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות עבור התקופה שמיום 1/11/2001 ועד ליום הגשת התביעה, דהיינו 11 חודשי פיגור. יוער כי לאחר הגשת התביעה הפקיד הנתבע ביום 6/9/02 סכום של -.720 ₪ אשר לגרסת עו"ד אמור לכסות את החודשים 10-12 בשנת 2002, וכן עבור השנים 2003, 2004 ועד ל- 07/05 [שובר ההפקדה הוא נספח ט'1 לת/1]. ב. התובעת טוענת כי היא זכאית לסעד פינוי מכוח סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר הקובע כהאי לישנא: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, ואולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: 1. ... 2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות, כאשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי" ג. על פי ב"כ התובעת, התגבשה כנגד הנתבע עילת פינוי בגין: אי תשלום במועד של דמי השכירות (סעיף 2 לחוזה השכירות). ד. אי תשלום במועד של דמי השכירות, אינו מנוי במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, על כן על הטוען להם, להוכיח 3 תנאים מצטברים: 1. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתו [להלן: "התנאי הראשון"]. 2. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבע [להלן: "התנאי השני"]. 3. הפרת תנאי זה מקנה לתובעת את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי"]. [ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, הוצאת פרלשטיין גינוסר בע"מ, ינואר 2002, עמ' 65, וראה לעניין זה, גם ע"א 460/77 דרוקנר נ' פלטין, פ"ד ל"ב[2], 869] להלן אבחן התקיימות התנאים: ה. האם התקיים התנאי הראשון? בסעיף 2 לחוזה השכירות נכתב כך: " השוכר מתחייב לשלם במועד את דמי השכירות..." לפי האמור לעיל, התנאי הראשון התקיים. ו. האם התקיים התנאי השני? בבוחני את חוזה השכירות בתביעה דנן, נוכחתי כי במבוא החוזה, התשלום עבור המושכר מתבצע בתחילת כל תקופת שכירות חדשה, ע"י מסירה של 12 צ'קים דחויים של השוכר עבור המשכיר, עבור כל תקופת השכירות מראש. קרי, במקרה דנן על מנת לקיים את תנאי החוזה, על הנתבע לשלם עבור כל שנה מראש, וזאת ע"י מסירה של 12 צ'קים דחויים לתובעת, בתחילת כל תקופת שכירות עבור כל חודש. בסעיף 6 לסיכומי ב"כ הנתבע, ניתן לראות כי בהציגו את המסמכים המלמדים על תשלום דמי השכירות לתובעת, ניתן לראות כי הנתבע שילם את דמי השכירות באופן בלתי סדיר, ולא עפ"י תנאי החוזה. בעדותו טען הנתבע כי: "ש. כל כמה זמן נהגת לשלם דמי שכירות? היו זמנים ששילמתי פעם בחצי שנה, ולפעמים פעם בשנה. "...הייתי משלם בשיקים, ובגלל שאחת הבנות אמרה שהשיקים עולים כסף, אז אשלם פעם אחת בשנה. עובדה שהם לא התנגדו לזה" {פרוטוקול עמ' 44} כלומר התקיים התנאי השני. אציין שהנתבע עצמו בתצהירו מודה: "כך לדוגמא משוברי ההפקדה נספח "ב" לתצהירי ניתן לראות בבירור כי בניגוד לנטען בתביעה ביום 14/6/01 שילמתי 720 ש"ח עבור השנים 2000, 2001 ועד ליום 30/9/02..." {סעיף 5(ח)(1) לתצהיר נ/6} הנתבע מודה בעצמו כי רק ביוני 2001 שילם דמי שכירות עבור שנת 2000. ז. האם התקיים התנאי השלישי? סעיף 1 לחוזה השכירות קובע: "ההקדמה הנ"ל היא חלק מתנאי החוזה ושני הצדדים מסכימים כי כל תנאי החוזה הם תנאים עקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לתביעת פינוי: סעיף 10 לחוזה השכירות קובע: אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי א התחייבות בחוזה או גם אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה ...יהיה הוא {המשכיר, א.ג} רשאי לתבוע מייד את פינוי המושכר" מן האמור עולה כי התנאי השלישי התקיים. ח. מן המקובץ עולה כי מאחר והנתבע לא שילם את דמי השכירות במועד קיימים כל התנאים, שבהצטברותם מקנים לתובעת עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק. 7. עילת פינוי עפ"י סעיף 131(1) לחוק בגין אי תשלום דמי שכירות: התובעת גם טוענת לעילת פינוי מכוח סעיף 131(1), הקובע: "על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי: (1} הדייר לא המשיך בתשלום די השכירות המגיעים ממנו" אני סבור שאין לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע מכוח סעיף זה ואסביר: הנתבע טוען: "בניגוד לנטען בתביעה ביום 14/6/01 שילמתי 720 ש"ח עבור השנים 2000, 2001 ועד ליום 30/9/02..." {סעיף 5(ח)(1) לתצהיר נ/6} נתתי אמון בגרסת הנתבע, לעובדה ששילם ביום 14/6/01, כסף עבור השנים שפירט בתצהירו. ולכן, ביום הגשת התביעה הנתבע לא היה חייב כסף לתובעת, אלא העילה היחידה שהייתה לתובעת היא, שלא שולמו דמי שכירות במועד, כפי שדורש חוזה השכירות, כמפורט לעיל. 8. שינוי מטרת השכירות: א. שינוי מטרת השכירות, אינה מנוייה במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, על כן על הטוען להם, להוכיח 3 תנאים מצטברים, כפי שפירטנו לעיל, בדוננו בטענת התובעת באשר לתשלומי דמי השכירות בניגוד לתנאים שנקבע בחוזה השכירות. למען הסדר הטוב, ומכיוון שמדובר בעילה אחרת אחזור על התנאים: הראשון: תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתם [להלן: "התנאי הראשון"]. השני: התנאים הנ"ל הופרו על ידי הנתבעים [להלן: "התנאי השני"]. השלישי: הפרת תנאים אלו מקנים לתובעים את הזכות על פי תנאי השכירות לתבוע את פינוי הנתבעים מהנכס [להלן: "התנאי השלישי"]. ב. נבחן קיומם של התנאים: האם התקיים התנאי ראשון: במבוא לחוזה השכירות מצוינת מטרת השכירות: "למטרת כריכיה ומכונת חיתוך בלבד ולא לשום מטרה אחרת" לפי האמור לעיל, התנאי הראשון התקיים. ג. האם התקיים התנאי השני לית מאן דפליג שהנתבע עוסק כיום ביבוא של אביזרי טקסטיל, כגון אריזות לקונפקציה: שקיות פוליפרופילן, קרטון, נייר בגלילים, קולבים ומוצרי פלסטיקה, קופסאות P.V.C , סיכות וכפתורים. כך העיד עה/1 מר יעקב אבינאי, שעבד אצל הנתבע: "אנחנו מוכרים אביזרים לקונפקציה, שקיות, קולבים, פי.וי.סי (צווארון פלסטיק), פרפרים לחולצה, וסיכות, קולבים קרטונים לאריזת החולצה וקרטון צווארון" {פרוטוקול עמ' 37} גם עה/2 גב' הדסה פלדמן העידה: "הוא מספק אביזרים לחולצות. הוא מספק לי קרטונים , פרפרים, צלופנים, קולבים, כפתורים לפעמים, אטיקטים וכל מיני דברים שדרושים לגמר חולצה לאחר התפירה" גם על "הלוגו" שעל ניר המכתבים ומעטפות הדואר של הנתבע [נספחים י'-יא' לת/1] נכתב: "אביזרי טקסטיל, יצוא-יבוא ...אריזות קונפקציה: שקיות, פוליפרופילן, קרטון, נייר בגלילים קולבים ומוצרי פלסטיקה, קופסאות, P.V.C , סיכות וכפתורים" מן האמור לעיל עולה כי המטרה הרשומה בחוזה התרחבה, ונוספו לה מטרות נוספות. אשר על כן התקיים התנאי השני ד. האם התקיים התנאי השלישי? סעיף 1 לחוזה השכירות קובע: "ההקדמה הנ"ל היא חלק מתנאי החוזה ושני הצדדים מסכימים כי כל תנאי החוזה הם תנאים עקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לתביעת פינוי: סעיף 10 לחוזה השכירות קובע: אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי א התחייבות בחוזה או גם אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה ...יהיה הוא {המשכיר, א.ג} רשאי לתבוע מייד את פינוי המושכר" מן האמור עולה כי התנאי השלישי התקיים. ה. מן המקובץ עולה כי התובעת הוכיחה שהנתבע שינה את מטרת השכירות, דא עקא, שטוען הנתבע ששתיקתה המתמשכת של התובעת מזה עשרות שנים בכל הקשור לעסקיו של הנתבע במושכר, מהווה הסכמה לאופי הפעילות והשימוש שהנתבע עושה במושכר. אני סבור שאכן קיימת הסכמה מצד התובעת לאופי הפעילות של הנתבע במושכר, ואפרט: התובעת בעדותה טענה כי הנתבע עסק בעבר אך ורק בחיתוך קרטונים: "אני ראיתי רק שהוא חותך קרטונים" {פרוטוקול עמ' 14 שורה 2} אך מעיון בנ/1, שהוא פרוטוקול הדיון מיום 12/12/89 בתביעה שהגישה התובעת כנגד הנתבע בשנת 87, עולה כי התובעת ידעה שעיסוק הנתבע הוא בקונפקציה: "העסק שלו הוא בחיתוך קרטונים ובקונפקציה..." גם עיון בנ/2, שזהו השלט שהיה נשוא התביעה, בשנת 1987 עולה כי התובעת הכירה היטב את המתרחש במושכר. זאת ועוד, כנשאל עה/1 מר אביאני, [שעבד עם הנתבע משנת 64]: "ש. זה עסק שהתנהל כבר בשנת 64? ת. כן, אותו דבר מאז ועד היום" {פרוטוקול עמ' 37} מר אביאני התייחס למכירת אביזרים לקונפקציה, שקיות קולבים וכו'. גם עדת ההגנה הגב' הדסה פלדמן העידה: אני מכירה אותו משנת 63, העסק אותו דבר" {פרוטוקול עמ' 41} ו. נתתי אמון בגרסת העדים בנוגע לעובדה שמראשית השכירות בחנות עסק הנתבע בכל המתואר ע"י התובעת, כך גם שוכנעתי גם כי התובעת ידעה על הנעשה במושכר עוד בשנת 1987, ולא דרשה מהתובע לחדול מכך. ז. כבוד השופט בר אופיר בספרו הנ"ל כותב: "...כך למשל ניתן להסיק הסכמה למצב הדברים המתואר , כאשר הדייר גורם לשינוי במטרת השכירות בראשית הקשר החוזי ובניגוד לתנאיו . ואם אכן גובה בעל הבית את דמי השכירות בידיעת ההפרה, יראו התנהגות זו כויתור שלם ומוחלט אשר תופס לא רק כלפי העבר אלא גם כלפי העתיד" {דוד בר אופיר,שם, עמ' 46} במקרה דנן, למרות שהתובעת ידעה שנים רבות מה עיסוקו של הנתבע במושכר לא מיחתה, גבתה ממנו דמי שכירות, ויש לראות בכך ויתור על טענתה בנוגע לשינוי מטרת השכירות. אשר על כן אני דוחה טענה זו של התובעת. מסקנה לפיכך עילת הפינוי היחידה אשר הוכחה לי היא, אי תשלום דמי שכירות במועד. 9. סעד מן הצדק: א. סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא:   "על אף קיומה של עילת הפינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".   במסגרת שיקוליו של בית המשפט לתת סעד מהצדק יש להתחשב בכך כי: "חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפיה: "אין פוגעים בקניינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין".   [ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה , רמ"ג פד"י ל"ה[3], 656].   במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקניין עלתה קומה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, וההלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש, מתוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות, ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום. [ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עיזבון המנוח סייג פד"י כ"ה[2], 62] [בר אופיר לעיל עמ' 142]. מתי אם כן יינתן סעד זה? כאשר:   "בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה". [בר אופיר לעיל, עמ' 142 ].   כמו כן: "הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאות הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית". [ע"א 143/53 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי פ"ד י"א[1], 17].   שיקולים נוספים למתן סעד מן הצדק:   1. טיב המושכר: "... מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון, מטעמים של מציאות סוציאלית שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת גג מעל לראשו ". [בר אופיר לעיל, עמ' 142].   במקרה דנן מדובר בבית עסק.   2. מהות ההפרה: " המגמה העולה מפסיקתו של בית המשפט העליון לעניין מתן סעד מן הצדק בשל פיגור בתשלום דמי שכירות היא, כי אם התשלום הוא תוצאה של שגגה, טעות או מקרה בלתי צפוי מראש יזכה הדייר לסעד המבוקש. אולם כאשר אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, שיטתית, הולכת ומתמשכת, הנטייה תהיה שלא להעניק את הסעד ". {בר אופיר לעיל, עמ' 164/א ; וכן רע"א 88/359 שטרנפלד נ' עזבון המנוח חסון} במקרה דנן, מדובר בתשלום דמי שכירות לבעלים שלא עפ"י המועד שנקבע בחוזה.   3. התנהגות הצדדים:   " התנהגות הצדדים ובמיוחד התנהגות הדייר, משמשת שיקול חשוב בין השיקולים הרבים והמגוונים הראויים להישקל כשדנים בסעד מן הצדק... "   [בר אופיר לעיל, עמ' 142/ב ; וכן ע"א 88/81 אלטחורי נ' מזרחי פ"ד ל"ז(3) 310, 314 ]   במקרה דנן הנתבע הוכיח כי אין רצונו לחמוק מתשלום דמי השכירות, להיפך, הנתבע טרח להפקיד את הכסף לחשבון הבנק של אם התובעת. חשוב מכך, הנתבע לא חייב כסף לתובעים. מן האמור לעיל יש להקל בחומרת ההפרה.    4. הנזק ניתן לתיקון: שוכנעתי, כי ניתן "לכמת" ולתקן את הנזק הכספי שנגרם לתובעת עקב אי תשלום דמי שכירות במועד.  5. לסיכום: לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד וכנגד מתן סעד מן הצדק, ונתתי משקל להלכה הקובעת כי לאותו חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו , שעיגן את זכויות הקניין, כזכות חוקתית על חוקית, ועל סעד זה להינתן במשורה ובצמצום, שוכנעתי, כי יש ליתן לנתבע סעד מן הצדק, שימנע את פינויו מן המושכר. 10. הוצאות: לעניין הוצאות ושכ"ט עו"ד, נלקחת בחשבון העובדה, כי חלק ניכר מתביעת התובעת כנגד הנתבע נדחתה. 11. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן: א. אני מורה לנתבע, לפנות ולסלק ידו מן החנות הנמצאת בקומת הקרקע של הבית הנמצא ברחוב המשביר 22 בתל אביב, והידוע כחלקה 160 בגוש 6931 ולהחזירה לבעליה כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמה. ב. צו הפינוי כנגד הנתבע לא ייכנס לתוקפו באם ישלם הנתבע לתובעת פיצוי כספי בסך -.6,000 ₪, לא יאוחר מיום 31/8/04. ג. כל צד ישא בהוצאותיו. ניתן היום יא' באב, תשס"ד (29 ביולי 2004) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים. מותר לפרסום מיום 30/7/04 אשר גולדין, שופט סג"נ פינוי מושכרשכירותפינוידמי שכירות