עורך דין קרקעות 1. המבקשת יחד עם בעלה המנוח היו הבעלים הרשומים של חלקה 23 בגוש 6757 . ביום 24.10.63 פרסמה המשיבה הודעה ברשומות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, על כוונתה להפקיע חטיבת קרקע בשטח כולל של 1,309 דונם , ובכללם החלקה האמורה. (י"פ 1044 , תשכ"ד , ע' 147). ביום 19.12.63 פורסמה ברשומות הודעה , לפי סעיף 19 לפקודה, לפיה הקרקע הוקנתה למשיבה (י"פ 1059 , תשכ"ד , ע' 505). על הקרקע שהופקעה הוקמה שכונת מגורים , הידועה כקרית שרת בחולון. 2.למבקשת לא נמסר העתק ההודעה על כוונת המשיבה לרכוש את הקרקע , כקבוע בס' 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)1943. לטענת המבקשת , דבר ההפקעה נודע לה לראשונה רק כשלושים שנים לאחר שבוצעה ההפקעה. 3. בתובענה שבפני מתבקש בית המשפט לחייב את המשיבה ליתן למבקשת קרקע חלופית תחת הקרקע שהופקעה. לחלופין, מתבקש בית המשפט לקבוע את סכום הפיצויים שעל המשיבה לשלם למבקשת בגין ההפקעה , וכן פיצוי בגין הפסד דמי חכירה לתקופה שמיום פרסום ההודעה בדבר ההפקעה ועד לתשלום הפיצויים. 4. המבקשת טוענת כי זכותה לקבל קרקע חלופית לזו שהופקעה. לטענתה, לבעלי מקרקעין סמוכים, אשר המקרקעין שלהם הופקעו במסגרת הפקעת חטיבת הקרקע האמורה , ניתנה האפשרות לבחור בין קבלת פיצוי כספי לקבלת קרקע חלופית , וזכותה היא שלא להיות מופלית לרעה. לטענת המבקשת, המשיבה הפרה את חובתה למסור הודעה על דבר ההפקעה, כקבוע בפקודה , ובכך מנעה מהמבקשת להצטרף לבעלי הקרקע שעשו הסכם עם המשיבה לקבלת קרקע חלופית. בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 נקבעה הזכות לקבל פיצוי כספי בגין הקרקע שהופקעה. אין הפקודה מכירה בזכות לקבל קרקע חלופית תחת מקרקעיו שהופקעו. בבג"צ 67/79 שמואלזון נ' ישראל ואח' פ"ד לד (1) 281, נאמר כי אין לכפות על הרשות ליתן קרקע חלופית בתמורה למקרקעין שהופקעו. כאמור, משתיתה המבקשת את טיעונה לקרקע חלופית, על הסכם שעשתה המשיבה בזמנו, עם חלק מבעלי הזכויות בחטיבת הקרקע שהופקעה. המשיבה טוענת כי שינתה את מדיניותה , וכי אין היא נוהגת עוד להציע קרקע חלופית תמורת מקרקעין שהופקעו. כן טענה המשיבה כי אין ברשותה מקרקעין זמינים באיזור שבו הופקעו המקרקעין האמורים. במצב דברים זה , לאור שינוי המדיניות , אין לכפות על הרשות לנהוג במבקשת כפי שנהגה כלפי אחרים בנסיבות ששררו בעת שהופקעה חלקת הקרקע. 5. אף אם צודקת המבקשת כי מחדלה של המשיבה באי מסירת הודעה על ההפקעה כנדרש, הוא שמנע ממנה לממש את זכותה לקרקע חלופית, הסעד לכך יהיה בחיובה של המשיבה בפיצוי בגין האיחור במסירת ההודעה , ולא בחיובה של המשיבה בהצעת קרקע חלופית כמדיניות העבר שאין היא נוהגת עוד על פיה. (על הסעד בגין הפרת החובה למסור הודעה ראה ע"א 57/73 דב יוסף נ' מדינת ישראל פ"ד כ"ט(2) 486). משאין המבקשת זכאית לקרקע חלופית יש לדון בשיעורו של הפיצוי אשר המבקשת זכאית לו בגין הפקעת המקרקעין. 6. תמוהה דרכה של המשיבה אשר לא נקטה בצעדים ממשיים ליצירת קשר עם בעלי הקרקעות לדיון על הזכות לפיצוי. המשיבה ביררה את הכתבות, אולם נמנעה מיצירת מגע איתם (תשובות המשיבה לשאלות 14-12 (מ/2). 7. בעת ההפקעה ניתן היה לבנות על חלקת הקרקע של המבקשת, לפי תוכנית המתאר דאז , קומה אחת ושתי יחידות דיור. באותה עת טרם החלו בבנייה על המקרקעין או בשכנות להם. התוכנית שלשמה הופקעו המקרקעין הביאה עמה תנופת בנייה ושינוי של תכנית המיתאר, כך שהותרה בנייה של ארבע קומות. המבקשת טוענת לשומת הפיצוי בהתחשב בתוכנית המיתאר החדשה ובערכה של קרקע בשכונה החדשה לאחר בנייתה. דרך חישוב זו אינה ראויה באשר היא לוקחת בחשבון השבחה ועבודות שבאו בעקבות התוכנית החדשה. 8. המבקשת טוענת לזכותה לדמי חכירה מהמועד שבו תפסה המשיבה חזקה במקרקעין ועד ליום תשלום הפיצויים בעד הפקעת זכות הבעלות. טענה זו מעוגנת בסעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור): "13.(1) מקום שקנה שר האוצר חזקה באיזו קרקע , בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-האדם הזכאים בזכות או טובת - הנאה כל - שהן בה, בשל אבדן דמי - חכירה לתקופה שבין הזמן אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם לאדם הזכאי בה , או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת , הכל לפי המוקדם יותר.." המשיבה טוענת כי המבקשת אינה זכאית לפיצוי זה הואיל והמשיבה היתה מוכנה לשאת בפיצויים בכל התקופה שחלפה. בנסיבות העניין אין מקום לטיעונה זה של המשיבה. חובתה של הרשות המפקיעה לשאת ולתת על תשלום הפיצוי , ועליה לשלם לבעל הזכויות את חשבון הפיצויים תוך תשעים יום , כקבוע בסעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1968. הזכות לפיצויים בגין דמי חכירה אינה נפגעת משום שפיצויים אלה לא נדרשו , שכן סעיף 13 אינו מתנה את הזכאות לפיצוי בדרישתו. המשיבה יכולה היתה להביא להפסקת מירוץ החיוב בפיצויים מצטברים על-ידי הצעת הפיצוי בדרך הקבועה בסעיף 13(1) לחוק, ואולם נמנעה מלעשות כן. (לעניין זה ראה ע"א 254/69 עירית פתח תקווה נ' אלקה מנטל לבית ויסנשטרן פ"ד כ"ב(2) 902, בע' 907-906). 9. המבקשת זכאית לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום 19.12.63 , הוא יום תפיסת החזקה על ידי המשיבה , ועד למועד שבו ישולם הפיצוי בפועל. בסיס החישוב נקבע כערך המקרקעין לפי ערכם המשתנה משנה לשנה.(ע"א 457/64אילנה מנטל לבית ויסנשטרן ואח' נ' ראש העירייה , חברי המועצה ובני העיר של תחום עירית פתח תקווה פ"ד י"ט (1) 540, בע' 546. 10. הצדדים חלוקים גם בשאלת שיעורם של דמי החכירה. הפסיקה אבחנה בין שיעור דמי חכירה לתקופה הקודמת להקניית הבעלות לרשות המפקיעה שבה נושא בעל המקרקעין בהוצאות שונות ומסים על הקרקע בכלל זה.בתקופה זו יש לשפות על ההוצאות שהוצאו ולקבוע פיצוי בשיעור של 6% לשנה משווי הנכס. לעומת זאת שיעור דמי החכירה מעת הקניית הנכס ועד לתשלום הפיצויים, כאשר אין בעליו נושא יותר בהוצאות כלשהן, נקבע לשיעור של 3.3% . (ע"א 254-68 עירית פתח תקווה נ' אלקה מנטל לבית ויסרשטיין ואח' פ"ד כ"ב (2) 902, בע' 907). במקרה דנן משולמים דמי החכירה כפיצוי לתקופה שתחילתה במועד הקניית הנכס ושסיומה יהא במועד תשלום הפיצויים. לתקופה זו יש לקבוע את שיעור דמי החכירה בגובה של 3.3% לשנה. דמי החכירה ישאו הפרשי הצמדה וריבית, בהתאם לריבית כשינוייה לאורך השנים. 11. המבקשת אינה זכאית גם לתשלום ריבית והצמדה על פיצויי ההפקעה המגיעים לה מכוחו של סעיף 12 לפקודה. תשלום פיצויים מכוחו של סעיף 13 לפקודה מבטל את הזכות לריבית והפרשי הצמדה על פיצויי ההפקעה , המתקבלים מכוחו של סעיף 12. כפי שנקבע בע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל פ"ד מ"ה (5) 625, למבקשת הזכות לבחור בין קבלת פיצויי הפקעה מכוח ס' 12 לפקודה הנושאים ריבית והצמדה , כקבוע בסעיף 8(ד) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור , התשכ"ד - 1964 , ובין קבלת דמי חכירה כקבוע בסעיף 13 לפקודה. כלשונו של השופט מ' חשין בע"א 2912/93 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב מנחם דוד הורוביץ (ניתן ביום 3.11.97 וטרם פורסם), בפסקה 18: "קרקע שהופקעה בידי המדינה , זכאי הבעלים לפיצויים(פיצויי קרן) כשווייה של הקרקע לעת פרסום ההודעה. פיצוי זה אינו זוכה להצמדה, אך צובר הוא ריבית (פיצויי פירות) בשיעור של 6% לשנה. כן מורה אותנו הפקודה, כי למיום תפישת החזקה בנכס המופקע ועד ליום תשלום הפיצוי, זכאי הוא הבעלים לפיצוי (פיצוי פירות) בשל אבדן דמי החכירה. חישובם של דמי החכירה האבודים ייעשה על פי שוויה של הקרקע המופקעת משנה לשנה , אך חוב (או חובות) אלה עצמם אין הם צמודים למדד (או לכל מודד אחר)." ועוד (בפסקה 20): "דיברנו על ריבית המיתוספת לפיצויי הקרן; על ריבית המיתוספת לדמי החכירה האבודים - או ריבית המיתוספת לריבית המיתוספת לפיצויי הקרן - לא דיברנו. אין רמז לריבית על ריבית, לא בפקודת ההפקעות גופה ולא בהלכה שפירשה את הפקודה." 12. המבקשת הגישה שומה מטעמה, בעוד שהמשיבה לא הגישה כל שומה. לאור העקרונות אשר אומצו בפסק דין זה , ראוי לפסוק לתובעת פיצויי על שווי הנכס במועד ההפקעה וכן על דמי חכירה עד לתשלום הפיצוי, כאמור בחוות הדעת של השמאי דוד ארזנברג. אם בעלי הדין לא יסכימו ביניהם על הסכומים, יהיו רשאים לעתור לקביעתם על ידי. כן הנני מחייב את המשיבה לשלם שכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪ וכן את הוצאות המשפט. חכירהקרקעותפיצוייםהפקעה