1. תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים. הרקע לתביעה הוא: אביו של הנתבע מס' 1, חכר מאת מינהל מקרקעי ישראל ("המינהל") חלקת מקרקעין בת 1,228 מ"ר ועליה בית מגורים, בראש העין. החלקה, בגוש 4271 חלקה 123, הוחכרה לפי חוזה חכירה מיום 28/4/1992 , שדמי החכירה לפיו מהוונים (ת/3). לפי החוזה, קיבולת הבניה על המגרש היתה לניצול של יחידה אחת, עד 160 מ"ר. ביום 13/11/1995 נחתם חוזה חכירה נוסף עם מר יחיא טוהמי, לפיו הוחכרו לו באותם תנאים 330 מ"ר מתוך החלקה בלבד. על המגרש נבנו עוד 3 בתים, למגורי ילדיו של מר יחיא טוהמי, בהם הנתבע מס' 1 ורעייתו, הנתבעת מס' 2. הנתבעים חתמו על חוזה חכירה (ת/5 מיום 10/4/1995), לפיו חכרו שטח של כ- 256.50 מ"ר באותה חלקה, לפי חוזה חכירה שאיננו מהוון. דרישת המינהל היא, כי הנתבעים ישלמו את דמי החכירה החלים עליהם לפי החוזה ת/5. אין מחלוקת בדבר גובה דמי החכירה הנדרשים, אם יוחלט שעל הנתבעים לשלמם (הגם שלפי מצב החשבון ת/7 לכאורה על הנתבעים לשלם דמי חכירה לתקופה של שנתיים בה לא היו חוכרי חלקת המשנה). הנתבעים טוענים, כי המינהל אינו רשאי לדרוש מהם דמי חכירה כלשהם, כאשר הבניה מטעמם נעשתה על מקרקעין שדמי החכירה בהם היו מהוונים מראש. תשובת המינהל היא, כי בעת שנתבקש לאשר בנית יחידות מגורים נוספות על החלקה, ניתנה אפשרות לנתבעים ולבני משפחתם לשלם דמי היתר לפי החוזה המהוון או לשלם דמי חכירה שנתיים לפי חוזים חדשים שייחתמו לגבי חלקות המשנה שאינן החלקה של האב, והנתבעים בחרו באפשרות השניה, הזולה יותר. לפיכך, מנועים הם לחזור בהם עתה, משניצלו אחת האפשרויות. בפי הצדדים טענות משפטיות שונות, שאתיחס אליהן להלן. השאלה העובדתית היחידה שנדרשה תשובה לה היא אם ניתנה האופציה כאמור לעיל, אם לאו. לצורך התשובה לשאלה העובדתית נשמעה עדות גב' רבקה קבילו, מנהלת מדור במחלקת חוזים במחוז המרכז של המינהל, אשר טיפלה בעצמה בתיק נשוא התביעה. כן הוגש, בהסכמת הצדדים, וללא חקירה נגדית, תצהיר מר יורי גמרמן, מנהל מדור בגזברות מחוז מרכז של המינהל. מטעם הנתבעים נשמעה עדות הנתבע בלבד. 2. האם ניתנה לנתבעים זכות הבחירה? לאור העדויות שנשמעו, ובעיקר לאור אלו שלא נשמעו, ולאור ההלכות המשפטיות, התשובה לשאלה זו חיובית היא. הגב' קבילו הבהירה כי אמנם לא נשלח אל הנתבעים מכתב המפרט את עלות כל אחת מן האפשרויות שלעיל, ואף לא הובהר להם בכתב, כי עליהם לבחור בין תשלום דמי היתר לבין תשלום דמי חכירה שנתיים, אולם הנתבעים, כמו רבים אחרים בראש העין, היו מיוצגים באותה עת על ידי עו"ד ש' צברי, שאף חתם על חוזה החכירה ת/5 בשמם. האפשרות הוצגה לעו"ד צברי, והוא בחר, בשם לקוחותיו, באופציה של תשלום דמי החכירה השנתיים. עו"ד צברי היה מודע לשתי האפשרויות ולעלויות השונות שלהן, ובהתחשב בכך שלקוחותיו לא היו בעלי ממון, בחר באפשרות הזולה יותר, של תשלומים נמוכים יחסית לאורך השנים, במקום תשלום אחד גבוה של דמי היתר. (עדות הגב' קבילו בעמוד 8 לפרוטוקול שורה 7 ואילך). אין כל תעוד התומך בטענה זו. עיקר התמיכה בטענה, פרט לדברי הגב' קבילו היא בכך שחוזה החכירה ת/5 חתום על ידי עו"ד צברי, אשר גם לדברי הנתבע ייצג את הנתבעים בפני המינהל. הנתבע עצמו לא ידע לומר לא על מה חתם, ולא על מה התכוון לחתום, ובכלל עדותו מאופיינת בכך שכל טענותיו משפטיות הן, ולא עובדתיות. עו"ד שמואל צברי לא הובא לעדות. לאור הטענה המפורשת של הגב' קבילו, כי עו"ד צברי הוא שבחר בין האפשרויות השונות - המנעות הנתבעים מלהביא את עו"ד צברי לעדות מעלה עליהם חזקה, כי אילו העיד, היתה עדותו תומכת בגרסת המינהל. לפיכך, אני קובעת כי הוכחה טענת המינהל, כי ניתנה לנתבעים הברירה לבחור בין תשלום דמי היתר ותשלום דמי חכירה שנתיים, והם בחרו באפשרות השניה. 3. המצב החוקי באשר לבחירה לא הוברר מהו הבסיס החוקי או ההסכמי להעמדת הנתבעים בפני האופציה לשלם דמי היתר או דמי חכירה שנתיים. ב"כ המינהל לא הפנה להוראה ספציפית בחוזה החכירה ת/3, אולם סעיף 9 לו מורה כדלקמן: "שינוי ייעוד, שינוי קיבולת הבניה, בנייה נוספת, פיצול ... (ג) המחכיר יהיה רשאי לסרב לתת את הסכמתו לשינוי המבוקש על-ידי החוכר, או להתנות מתן הסכמתו בתשלום כספי בגין השינוי שיחול בערך המגרש כתוצאה מביצוע השינוי הנ"ל, כפי שייקבע על -ידי השמאי הממשלתי או כפי שיהיה מקובל באותה עת אצל המחכיר ובתנאים אחרים שיהיו מקובלים אצל המחכיר." (ההדגשה שלי - א"ש). מכאן ניתן לגזור "דמי היתר". ואילו "דמי חכירה שנתיים" מנאי לן? בכך אין חוזה החכירה מדבר (וראה גם דברי ב"כ המינהל בעמוד 3 שורה 12, המייתרים במידת מה את הדיון). אדרבא, בהגדרת "דמי חכירה" נאמר: "דמי חכירה שנתיים לכל תקופת החכירה שישולמו למחכיר מראש כשהם מהוונים כמקובל אצל המחכיר". דהיינו, שדמי החכירה השנתיים שולמו מראש לכל תקופת חוזה החכירה ת/3, כלומר עד 27/3/2041. המינהל לא הציג מקור חוקי אחר לברירה המוצעת. הגב' קבילו טענה כי ההסדר של הבחירה היה מקובל בראש העין, כיוון שהמינהל ביקש לאפשר לחוכרים להוסיף יחידות דיור על השטחים שהוחכרו להם, ואילו החוכרים לא יכולים היו לעמוד בתשלום דמי היתר. לא נטען ולא הוצג כאילו נתקבלה איזו החלטה בענין זה במועצת מינהל מקרקעי ישראל. נטען, כי הצבת ברירה כזו היא בסמכות מנהל המחוז. אולם גם האצלת סמכות כזו לא הוצגה, ואף לא הוצגה החלטה מפורשת בדבר הצבת הברירה. כאן יש להזכיר, כי במקרקעי ישראל המדובר, שחוק יסוד: מקרקעי ישראל חולש עליהם, וכאשר ניהולם בידי מינהל מקרקעי ישראל, ומועצת מקרקעי ישראל היא הקובעת את המדיניות הקרקעית (סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960). במלים אחרות ומפורשות: בעוד שדמי היתר ניתן לגבות מכח החוזה, החיוב בדמי חכירה שנתיים עומד בניגוד להסכמת הצדדים בחוזה החכירה ת/3, ובהעדר בסיס חוקי אחר לו - אין החיוב בדמי חכירה שנתיים יכול לעמוד. 4. האם גרסת המינהל בדבר מקור החיוב מהווה שינוי חזית אסור? גישת המינהל באשר למקור החוקי לברירה שהוצבה לחוכרים נעה במהלך שמיעת התיק כדלקמן: לכתחילה נטען כי המקור החוקי לחובה לשלם דמי חכירה שנתיים הוא חוזה החכירה ת/3 (סעיף 2 לכתב התביעה). בישיבה שהתקימה ביום 13/11/2001 בפני כבוד הרשמת שמולביץ טען ב"כ המינהל כי שגיאה נפלה בכתב התביעה, ואילו חוזה החכירה מכוחו נתבעו דמי החכירה הוא החוזה שסומן אחר כך ת/5, חוזה החכירה עם הנתבעים ישירות, מיום 10/4/1995. כתב התביעה לא תוקן. הצדדים טענו זה בכה וזה בכה: האם שונתה החזית על ידי האמירה הנ"ל ועל ידי הצגת החוזים, באופן שמאפשר לטעון כי חוזה אחר חל, ולא כנטען בכתב התביעה, או שמא כיוון שב"כ הנתבעים התנגד לשינוי החזית, אין לנו אלא הנטען בכתב התביעה. דעתי היא, שאכן שונתה החזית שנפתחה בין הצדדים. זאת, בעצם הצגת חוזי החכירה הנוספים, כאשר בא כח הנתבעים לא התנגד לכך. בתום עדותה של הגב' קבילו, בשעה שנשאלה על ידי בית המשפט בדבר אופן מימוש האופציה טען ב"כ הנתבעים כי הוא מתנגד "לכל הרחבת חזית שנעשתה בתשובה של העדה". (עמוד 11 לפרוטוקול, שורה 17). אין לראות התנגדות זו אלא כהתנגדות לתשובה האחרונה, בודאי לא לכל עדותה של העדה, ועל אחת כמה וכמה שלא היתה התנגדות להצגת חוזי החכירה הנוספים, ת/4 ו- ת/5, בתצהירה של העדה. לפיכך, אני מקבלת כי טענת המינהל המעודכנת היא, כי החובה לשלם את דמי החכירה השנתיים היא מכח החוזה ת/5. 5. מעמדו של חוזה החכירה ת/5 ב"כ המינהל טוען, כי בעצם חתימתם על חוזי החכירה ת/5 ו- ת/4, וכן על שני חוזי חכירה נוספים המתייחסים לחלקים אחרים בחלקה, הביעו הצדדים דעתם, כי חוזה החכירה ת/3 בטל ומבוטל. אמנם המדובר בחוזה מאוחר, בין אותם צדדים לחוזה הקודם, המשנה מן הזכויות לפי החוזה הקודם. מכל אלו יש לקבל את טענת ב"כ המינהל. ואולם - השאלה המרכזית היא האם רשאי היה המינהל לפעול להחתמת החוכרים על חוזי החכירה ת/4 ו- ת/5, שאם לא כן - שריר וקיים החוזה המקורי, ת/3. גם בענין זה טען ב"כ המינהל, כי העובדה שב"כ החוכרים עו"ד צברי לא הובא למתן עדות מלמדת כי הנתבעים אינם יכולים לטעון נגד החוזה ת/5 החתום על ידו בשמם. כאן לא אוכל לקבל טענה זו כפשוטה. שוב אין המדובר בטענה עובדתית גרידא, כאשר יש להפעיל את החזקה כי העדות שלא הובאה עלולה היתה לפגוע בטענות בעל הדין שנמנע מהבאתה. כאן המדובר בטענה משפטית, אשר מראש הוסכם שאין להביא ראיות לגביה. אם כן - מצד אחד עומדים אנו עם חוזה חכירה חתום כדין, על ידי שני הצדדים לו, שאין טענה לגבי תקפו החוזי. מצד שני, ברשות שלטונית עסקינן, הכפופה לעקרונות המשפט הצבורי, וחובת תום הלב וההגינות שהיא כפופה להן חמורה מזו של צד לחוזה פרטי. (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28; בג"צ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' פ"ד מז (3) 853,860). בענין הוד אביב ביטלה השופטת פרוקצ'יה את דרישת המינהל לתשלום דמי היתר לפי חוזה פיתוח עם יזם, מקום שלא נמצא המקור החוקי לדרישה בהסכם הפיתוח. הדברים צוטטו בהסכמה בע"א 6651/99 בנימין הדר נ' קק"ל, פ"ד נו(1) 241. ובעניננו: משלא נמצא המקור החוקי לדרישת דמי החכירה השנתיים במקום דמי ההיתר, פעל המינהל שלא כדין בדרישתו לתשלום דמי החכירה השנתיים, ובשל כך יש לדחות את התביעה. 6. כל טענותיו הנוספות של ב"כ המינהל, נסמכות על דיני החוזים. על כך שחוזה החכירה ת/5 לא בוטל כדין, על כך שהנתבעים עושים שמוש בחלקה הרשומה על שמם בלא תשלום תמורה כלשהיא, על כך שהנתבעים עשו שמוש בחוזה לקבלת משכנתא, על כך שהזכויות בחלקה כיום שונות מאוד מאלו שניתנו לאביו של הנתבע בחוזה ת/3, ויש לשלם את תמורתן, וגם על כך שהבנים האחרים המחזיקים בחוזי חכירה נוספים על חלקים אחרים באותם מקרקעין, משלמים את דמי החכירה השנתיים כסדרם (ובמקרה אחד אף הוונו את דמי החכירה השנתיים על חלקם) - כך שכל אלו ייפגעו פגיעה חמורה אם יבוטל ת/5. הטעונים האמורים בודאי יכולים היו להטות את הכף אילו בחוזה פרטי עסקנו, ובשני צדדים פרטיים לו. כיוון שאין כן הדבר, וכיוון שגם הסתמכות על תקבולים שהתקבלו אצל הרשות אינה עילה שלא להשיבם לתושב (ראה: ת"א (תל אביב) 1910/91 משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פ"מ תשנ"ז(1) 286; עליו הוגש ע"א 7316/97 עיריית ראשון לציון נ' משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ, תק-על 99(3) 117, אך בערעור לא נדונה שאלה זו) - לא ראיתי בכל אלו עילה לקבלת טעוניו של ב"כ המינהל במישור החוזי, שכולם מתחום דיני החוזים הפרטיים, והחובה לפי הדין הצבורי חולשת עליהם. "כגוף צבורי הפועל במשפט הצבורי מוטלות על חברה קדישא חובותיו של המשפט הצבורי. במסגרת זו עליה לפעול בהגינות ובסבירות וכנאמן של האינטרס הצבורי." ע"א 294/91 חברת קדישא גחש"א "קהילת ירושלים" נ. קסטנבאום פ"ד מו(2) 464, 485, 519. 7. ב"כ הנתבעים טוען כי חוזה החכירה של האב ת/3 עומד בתקפו גם משום שהמינהל לא ביטל אותו. הראיה לכך היא, שלמרות שדמי החכירה שם, לשטח של 1,228 מ"ר שולמו מראש, הרי כעבור שנתיים בלבד, משנחתמו החוזים לגבי חלקי החלקה השונים, נותר החוכר המקורי עם 330 מ"ר בלבד, אולם לא הוחזר לו כל חלק מדמי ההוון ששלם. נושא זה כלל לא הועמד לדיון, ולא נשמעו ראיות לגביו, כך שלא אוכל להשתית על האמור לעיל איזו מסקנה שהיא. 8. אם נכונה טענת המינהל (שלא הוכחה), כי דמי ההיתר גבוהים בהרבה מדמי החכירה השנתיים לכל שנות החכירה, אזי לכאורה פוגע פסק הדין דוקא בחוכרים שהמינהל ביקש להיטיב עמם, שכן עומדת למינהל הזכות לדרוש דמי היתר לפי חוזה החכירה ת/5. אני ערה כמובן לאפשרות שתביעה כזו התישנה, אולם נושא זה חורג מגדר הדיון בתביעה שבפני. 9. מכל הסיבות שלעיל החלטתי לדחות את התביעה. המינהל ישלם את הוצאות הנתבעים בסכום של -.7,500 ₪ בצרוף מע"מ. ניתן היום י"ב באלול, תשס"ג (9 בספטמבר 2003) בהעדר הצדדים. המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים. אסתר שטמר, שופטת סגנית נשיא חכירהחוזה