אכלוס לפני קבלת תעודת גמר בניה

קראו את הכרעת הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אכלוס לפני קבלת תעודת גמר: אני מזכה את הנאשמים שכן מצאתי שלא הוצגו ראיות להוכחת אשמתם. נאשמת 1 היא חברה קבלנית ונאשם 2 הוא מנהלה. הנאשמת הקימה בניין מגורים ברחוב הפודים 3 רמת-גן (להלן - הבניין), וזאת במסגרת "עסקת קומבינציה" עם בעלי הקרקע; הבניין הוקם מכוח היתר בנייה מס' 2006267 [מוצג מ/2], על שם בעלי הקרקע; ההיתר כולל תנאי מפורש לפיו "אין לאכלס את המבנה ללא הוצאת תעודת גמר"; במהלך שנת 2008, טרם ניתנה תעודת גמר (שלא ניתנה עד היום) ואף לפני שהבניין חובר לרשת חשמל (טופס 4), התגוררו בבניין כארבע משפחות. על יסוד עובדות אלו מואשמים הנאשמים כלהלן: "במהלך שנת 2008 או בכל מועד סמוך לכך, אכלסו הנאשמים את הבניין בטרם הוצאת תעודת גמר וזאת בסטייה מהיתר. הנאשמים אכלסו את הבניין כאשר היו קיימים בו מפגעים בטיחותיים. אכלוס הבניין נעשה בסטייה מהיתר בנייה מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת גן. הנאשמים מואשמים כמבצעי העבודה בפועל ו/או כאחראים לעבודה". הנאשמים הואשמו בביצוע עבודות הטעונות היתר בסטייה מהיתר בנייה, עבירה על הוראות סעיפים 145(א)(2) ו-204(ב) ביחד עם סעיפים 205, 206 ו-208(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ח-1967 (להלן - החוק או חוק התכנון והבניה). טענת המאשימה היא שהנאשמים מסרו לדיירים מפתחות לדירות טרם תעודת גמר ובכך אכלסו בפועל את הדירות בניגוד להיתר. המאשימה טוענת כי הנאשמים עשו כן כדי להימנע מתביעות אזרחיות בגין איחור במסירת הדירות. אין חולק כי היו דיירים שהתגוררו בבניין במהלך 2008. עמד על כך הנאשם 2 כשאמר: "אני יכול להצהיר שזה נכון שהם גרו שם בדירות שלי" [עמ' 5 17]. אלא שהנאשמים טוענים כי כניסת הדיירים לדירות לא הייתה על דעתם, והיא מנוגדת לאמור בפרטיכל מסירת המפתח בו נאמר כי המפתח נמסר לביצוע התאמות אישיות בדירה או אחסון חפצים ולא לצורך מגורים. הנאשמים מדגישים כי בפועל קיים נוהג המתיר לאכלס דירות גם לפני תעודת גמר, אך מכירים בכך שהאכלוס כפוף לקבלת טופס 4, דבר שלא התקיים בענייננו. הנאשמים טוענים שחלק מן הדירות היו שייכות לבעלי הקרקע במסגרת עסקת הקומבינציה. טענה נוספת היא טענת הגנה מן הצדק, שכן הנאשמים נקלעו לסכסוך מול מפקח מטעם המאשימה, מר עופר שובע, שקבע שבבניין קיימים מפגעים בטיחותיים ולכן לא ניתן לאיישו. לטענתם כתב האישום הוגש רק משום שפעלו להגשת תביעה אזרחית אישית מול מר שובע. ראיות התביעה התביעה הציגה שני עדים, מר משה בטט, אחד מרוכשי הדירות בבניין, שלא התגורר בדירות האמורות; ומר עופר שובע, המפקח מטעם העירייה. לא הוזמנו לעדות דיירים שהתגוררו בניין בשנת 2008 ושיש להם ידיעה אישית על התנהלות הנאשמים בנוגע לאכלוס הדירות. עדותו של מר משה בתת: מר בתת הוא, כאמור, אחד מרוכשי הדירות בבניין. בין מר בתת לבין הנאשמת 2 קיים סכסוך משפטי אזרחי, שעניינו, בין השאר, אחור במועד מסירת הדירה ע"י הנאשמת 1. מר בתת העיד כי היה אמור להתחיל להתגורר בדירה במרץ 2008, כי קיבל את מפתח הדירה, במאי 2008, וכי בסמוך למועד זה ראה שני דיירים המתגוררים בבניין [עמ' 4, 11]. עם זאת, הנאשמים לא התירו לו עצמו להתגורר בדירה, דבר המעלה ספקות גדולים באשר לאשמתם של הנאשמים. וכאמור בחקירתו הראשית [עמ' 6-5]: ש.      במאי 2008 כאשר קיבלת את המפתחות, נכנסת לדירה? ת.      לא. לא גרתי. ש. נכנסת לגור בדירה? ת.       לא. כי אין חשמל. לאט לאט התחלתי להבין שנפלתי בין הכסאות ושאני היחיד שנפגעתי, יש לי מפתח שהיה רק בכיס ולא ניתן לפתוח את הדירה ולהיכנס. ש.       שוחחת עם הנאשם 2 על זה? ת.      כן. ביקשנו, התחננו. שאלנו מה קרה. אמר שצריך לדבר עם העירייה, עברו 13 חודשים, וכך עבר הזמן. אשתי בכתה לפניו שהיא נכה. נכנסנו רק אחרי 13 חודשים, כלומר באוג' 2009. אחרי שכבר הבניין חובר לרשת החשמל, אז יכולתי לעבור לגור בשקט לפי החוק. ש.       מה אמר לך הנאשם 2 למה לא נותנים לו טופס 4. ת.    שאלתי אותו והוא אמר שזה היה כח החשמל הזמני, ושהוא חילק בין הדיירים ולך אני לא יכול לתת. זה היה חיבור זמני, כך התברר לי בדיעבד. ש.    האם ידוע לך דברים נוספים שהיו בבנין, שמנעו חיבור לחשמל? ת.     כן. בתאריך 22.12.08 רציתי לדעת איפה אני נפלתי, למי אני אלך, הנאשם 2 אומר עוד מעט, עוד מעט. החלטתי ללכת לעיריה, התחננתי שיעזרו לי ושגידו לי מדוע נפלתי ומתי אוכל להיכנס לבית. אז נתנו לי את הצילומים , לגבי הפריטים שהיו חסרים בבנין. אז כבר ידעתי שאני אבוד ושנפלתי סופית. המשכנו לשאול ולהתחנן לקבל וביקשנו לעבור לגור. בחקירתו הנגדית העיד מר בתת כי לאחר קבלת המפתח הזמין נגר לביצוע עבודות בדירה [עמ' 6, 23], וכי אכסן בדירה חפצים מסוימים ואף עשה בה ספרייה [עמ' 8, 12-8]. כן העיד כי כשביקר בדירות השכנים לא הייתה בבניין מעלית שכן הבניין טרם חובר לחשמל [עמ' 7, 11-8]. הנה-כי-כן, מר בתת קיבל אמנם מפתח כבר במאי 2008, אכסן חפצים בדירה וביצע בה עבודות התאמה מסוימות, אך בפועל הוא החל מתגורר בה רק באוגוסט 2009, חודשים רבים לאחר המועד שבכתב האישום. כפי שעולה מעדותו - הוא לא יכול היה להתגורר בדירה לפני מועד זה והוא אינו טוען שהנאשמים התירו לו ועודדו אותו להתגורר בה. ברי כי לא ניתן לומר שמר בתת אכלס את הדירה, אף שקיבל מפתח. מר בתת העיד אמנם כי היו דיירים שהתגוררו בדירות, ואף שמע כי הנאשמים אפשרו את המגורים וחיבור את און דירות בחיבור חשמל, ברם מדובר בעדות שמועה, ואין לו ידיעה אישית על התנהלות הנאשמים מול דיירים אחרים. יתרה מכך, כאמור לעיל בין מר בתת לבין הנאשמים סכסוך משפטי, ויש לו אינטרס להדגיש את השוני בינו לבין דיירים אחרים. עדותו של מר עופר שובע: מר שובע, המפקח מטעם עיריית ר"ג ביקר הבניין ב21/12/2008 וצילם את אחד הדירות המאוכלסות. עיון בצילומים [מ/1] מעלה כי מדובר בדירה בה מתקיימים חיים רגילים. הדירה צבועה, מוכנה למגורים, יש בה רהיטים, אביזרי חשמל (מקרר), ומר שובע העיד כי פגש בדיירים שהתגוררו בה. אין ספק כי הדירה הייתה מאוכלסת במועד הצילום. מר שובע העיד כי לבניין עדיין אין תעודת גמר. עדותו של מר שובע היתה בהירה ומפורטת, ועם זאת, הוא לא העיד - וממילא לא יכול היה להעיד - על התנהלות הנאשמים למול הדיירים. כל שידע להעיד הוא שאחת הדירות הייתה מאוכלסת במועד ביקורו, ומספר לא ידוע של דירות אחרות היו נעולות והוא לא יכול היה לערוך בהן ביקורת. מר שובע העיד כי במועד הביקור לא היה לבניין טופס 4 וכי עד היום לא התקבלה תעודת גמר. כאמור - עובדות אלו אינן שנויות במחלוקת. ראיות ההגנה נאשם 2 העיד בשם הנאשמים. הוא לא הכחיש כי מספר דיירים התגוררו בבניין בשנת 2008, והעיד גם כי אכן מסר מפתחות לדיירים במחצית 2008, אלא שלטענתו המסירה לא בוצעה לאכלוס אלא לביצוע תיקונים ואחסון, והדיירים שהחליטו להיכנס לגור עשו זאת על דעתם ובניגוד לפרוטוקול המסירה. וכאמור בעדותו [עמ' 18, 11-3]: "מאחר והדירות בבניין היו גמורות מסרנו את המפתחות לידי הדיירים ועל כך יעיד גם משה בטט, בזמן המסירה נעשה פרוטוקול ליקויים אם קיימים, ובאותו פרוטוקול גם נרשם שהדייר יודע שהדירה אינה כשרה למגורים אלא רק לאכסון דברים ... או שיפוצים ושינויים. מאותו רגע בדיעבד, ידוע לי שחלק מהדירות אוכלסו ע"י הדיירים עצמם ולא על ידנו, הנאשמים. לאחר שניתן טופס 4 (טופס 4 ניתן ב-26/5/2009) לבניין ואחריו הודענו לדיירים שבתאריך 2/6/2009, בערך כשבוע לאחר מכן, יהיה ביקורת של חברת החשמל ולאחר אותה הביקורת אפשר יהיה להתגורר בבניין (אני מציג את הטופס ששלחנו לדיירים)". הנאשמים תמכו עדות זו במסמך [נ/1] שכותרתו "פרטיכל מסירת דירה", שנחתם עם אחד הדיירים (משפחת חן) ב-7/6/08 ונרשמו בו, בין השאר, הדברים הבאים: "לקונה ידוע כי החזקה בדירה ניתנת רק עבוד תיקונים ושיפוצים לצורך שינויים והאכלוס יהיה רק לאחר מתן טופס 4" . בחקירתו הנגדית עומת נאשם 2 עם העובדה שלדירות שאוכלסו היה חשמל, וב"כ המאשימה הציעה כי הנאשמים הם שסיפקו את החשמל ובכך התירו למעשה את המגורים. נאשם 2 הכחיש עובדה זו וטען כי זרם החשמל בבניין היה לצורך ביצוע בדיקות ועבודות וכי הדיירים נטלו חשמל ממקור אחר[ עמ' 19, 26-20]: ש.     אני אומרת לך שזה לא נכון מה שאתה אומר, חברת החשמל נותנת חשמל לקבלן ולא לאכלוס עד שיש טופס 4. ת. לא אמרתי שאכלסתי, אלא לצורך עבודות הבניין ובדיקת תקינות הבניין. אומר יתרה מכך חלק מהדירות לא חוברו אלא חוברו ולאחר הבדיקה חוברו אחרות, חלק לא אוכלסו כי לא חובר, וחלק ביוזמתם השיגו חשמל ממקור אחר ולא ממני. ש.        איך אפשר להשיג חשמל אם לא מתוך התשתית הקיימת לבניין. ת.         נורא פשוט לוקחים ומעבירים חוטים מבניין שכן. חלק עשו את זה וחלק לא. בהמשך עומת נאשם 2 עם העובדה שבפועל התגוררו דיירים בדירות, ונשאל לגבי פעולות שנקטו הנאשמים, והשיב כדלקמן [עמ' 20, משורה 25] ש.        אני אומרת לך שאכלסת את הדיירים בטרם קבלת טופס 4. מה יש לך לומר על כך? ת.         יש לי לומר על כך שבדיעבד ידוע לי שחלק מהדירות אוכלסו לא יודע אם ברצף או לסירוגין, לפחות שתיים מהדירות ידוע לי שרק לפעמים היו באים לישון בהם, אך אל אני אכלסתי אותם. ש.        זה אומר שידעת שחלק מהדירות מאוכלסים בהם, זה אומר שלמרות הפרוטוקול שהחתמת ידעת שהדירות מאוכלסות ללא טופס 4. ת.         בדיעבד נודע לי וגם ראיתי שלסירוגין ישנו שם. ש.        פנית אליהם, הסברת להם שזו עבירה על החוק ולא ראוי? ת.         אמרתי לדיירים שהכול על אחריותם ושאני לא נתתי אישור אכלוס. וזו אף הסיבה שהמעלית לא פעלה. כאמור בעדותו של העד בטט. הוא אמר בהחלטיות שהוא לא עלה במעלית. היא הייתה מחוברת לחשמל ואני לא הפעלתי אותה מהסיבה שלא הייתי מעוניין שיגורו בדירות. המעלית הופעלה ביום שקיבלנו את טופס 4. סיכום ומסקנות ביניים על יסוד הראיות שהוצגו בפני מצאתי כי המאשימה הוכיחה את העובדות הבאות: במהלך 2008 התגוררו בבניין מספר מצומצם של משפחות (כארבע משפחות); אין ספק כי באותו מועד לא הייתה לבניין תעודת גמר, כנדרש בהיתר, וכן לא היה לו טופס 4 (חיבור לחשמל); הנאשמים מסרו לרוכשי הדירות בבניין מפתחות במחצית 2008; הנאשמים היו ערים לעובדה שישנם דיירים המתגוררים בבניין; לדיירים שהתגוררו בבניין היה חשמל ממקור כלשהו. עם זאת המאשימה לא הוכיחה במידת הוודאות הנדרשת בדין הפלילי את מרבית העובדות הנדרשות להרשעת הנאשמים ולא הראתה כי הנאשמים הם שאכלסו את הדירות, ובפועל העד היחיד שהביאה המאשימה היה דייר שהנאשמים לא התירו לו לאכלס את דירתו, ובכך הוא חיזק את גרסת הנאשמים דווקא. לא הוכח שהנאשמים הם שיזמו מגורים בבניין. לא הוכח שהנאשמים ידעו מבעוד מועד על כניסת הדיירים לדירות ובוודאי שלא הוכח כי הנאשמים התירו זאת או עשו פעולה לעודד זאת. המאשימה לא הביאה לעדות מי מהדיירים, ואילו הנאשמים טענו כי אסרו על אכלוס הדירות וזה לא היה על דעתם. גרסת הנאשמים אף נתמכה במסמך [נ/1]. לא הוכח שהנאשמים סיפקו חשמל לדירות לפני טופס 4, ולא נסתרה גרסת הנאשמים כי הדיירים לקחו חשמל ממקור אחר. לא הוכח כי הדירות שאוכלסו היו דירות בבעלות הנאשמים ולא דירות בבעלות בעלי הקרקע, שעל שמם ניתן היתר הבנייה, ולא נסתרה האפשרות שמי מבעלי הקרקע הוא שהתיר את הכניסה לדירות. האם מסירת מפתח מהווה אכלוס? טוענת המאשימה בסיכומיה כי פעולות הנאשמים, לרבות מסמך נ/1 "זהו ניסיון של הנאשמים לעקוף את סעיף 157א לחוק התכנון והבניה והצורך בטופס 4. לשיטת התביעה עצם מסירת המפתחות על ידי נאשם 2 לדיירים משמעה מסירת החזקה בדירה. מסירת החזקה בדירה משמעה מבחינתנו אכלוס. אכלוס - לא מדובר רק במגורים ". אינני מקבל טענה זו. ראשית, המאשימה לא תמכה את הטענה בהוראת חוק כלשהי, בפסק דין מתאים, ואף לא בעובדות. שנית, ספק רב בעיני אם המאשימה הייתה מעמידה את הנאשמים לדין רק משום שמסרו מפתחות לדיירים, ואציין כי טענת מסירת המפתח לא נזכרה בכתב האישום. שלישית, ולגופו של עניין, המונח "אכלוס" שננקט בכתב האישום אינו מונח חוקי המצוי בחוק התכנון והבניה, ומשמעו הרגיל והסביר הוא מסירת הדירה למגורים בפועל כשהיא מוכנה וראויה למגורים. מסירת מפתח לכשעצמה אינה מהווה אכלוס, ואינה משמיעה בהכרח אפשרות מגורים בדירה. פרשנות שכזו אינה סבירה, היא סותרת את אינטרס הדיירים, ואכן זוהי גם המסקנה העולה מהפסיקה שהגישה המאשימה עצמה - פסיקה אזרחית שעניינה סכסוכים בין קבלנים לבין רוכשי דירות - בה נקבע שאין די במסירת מפתח ועל הקבלן למסור לדייר דירה מוכנה וראויה למגורים. אפנה, למשל, לת.א (נצ') 5319/01 וינקלר נ' י.ח.י. חב' לבניין בע"מ [2004], שם נקבע מפורשות כי יש לראות את מועד מסירת החזקה בדירה לאחר קבלת טופס 4. פסיקה זו, המעוגנת גם בהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הגיונית וסבירה על פניה שכן לא סביר שקבלן יוכל להשתמט מחובתו למסור לדייר דירה למגורים במסירת מפתח גרידא. כפי שראינו, כך אכן קרה ביחסים שבין הנאשמים לבין רוכשי הדירות בבניין, וכאמור: מתנהלות ביניהם תביעות אזרחיות בטענה לאחור במסירת החזקה בדירה. יודגש כי המאשימה לא הראתה שבהליכים האזרחיים טוענים בנאשמים כי החזקה נמסרה במועד, והעובדה שעדות הנאשם 2 כי לא הרשה אכלוס הדירות עלולה להזיק לו בהליכים האזרחיים מחזקת את אמינותה. עוד יודגש כי טענתו הסבירה של נאשם 2 שמפתח נמסר גם לביצוע התאמות אישיות של דיירים או לאכסון לפני האכלוס, לא נסתרה. המאשימה האריכה בסיכומיה בכל הנוגע לפירושו של סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה, שעניינו חיבור הבניין לתשתיות חשמל, טלפון ומים וקביעת תנאים לחברות התשתית טרם החיבור, וטענה כי קבלת עמדת הנאשמים תביא לסיכולו של סעיף זה. אני מסכים עם הפירוש שמייחסת המאשימה לסעיף 157א לחוק, היינו - כי קבלת טופס 4 הוא תנאי מוקדם לאפשרות אכלוסו של בניין כלשהו, ועמד על כך בהרחבה כב' השופט מילנוב בת.א 22994/97 בקאל נ' לי מעון חברה קבלנית לבניין בע"מ [2002]. עם זאת, לא מצאתי כי קביעה משפטית עקרונית זו יש בה כדי להוכיח שהנאשמים אכלסו את הדירות טרם קבלת טופס 4, וכפי שפורט למעלה אינני שותף למסקנה כי כל מסירת מפתח לפני קבלת טופס 4 תביא כשלעצמה לסיכול הסעיף. על המאשימה להראות כי אכן בוצע אכלוס בפועל, היא לא הרימה את הנטל במקרה זה. אבקש להדגיש: ניתן בהחלט להראות כי חברה קבלנית אכלסה דירות טרם קבלת טופס 4 או טרם ביצוע כל התנאים הקבועים בהיתר בניה. אלא שמדובר בשאלה עובדתית, ובמקרה הנוכחי המאשימה לא הציגה עובדות שיוכיחו את טענותיה, ולא מצאתי כי ניסיונה להיבנות (בדיעבד) מקונסטרוקציה משפטית כללית מביא, במקרה זה, להרשעת הנאשמים. פעולות המאשימה למניעת המגורים בדירות בשולי הדברים חשוב להזכיר כי המאשימה ידעה בזמן אמת שהדיירים מתגוררים בבניין בניגוד להיתר וחרף קיומם של מפגעים בטיחותיים (כנטען בכתב האישום). עם זאת, מאשימה לא ביצעה כל פעולה לעצור מגורים אלו, לא ביקשה את פינוי הדיירים, לא הוציאה צווים מתאימים כסמכותה בדין ולא מנעה את המשך אכלוסו של הבניין בשנת 2009. המאשימה גם לא הראתה שפנתה לדיירים והסבירה להם שהמגורים בדירות הם עבירה על החוק. הגנה מן הצדק למען הסדר הטוב יודגש כי טענת הנאשמים להגנה מן הצדק לא הוכחה, ואף נמצא כי בפועל התביעה האזרחית כנגד המפקח מר עופר שובע הוגשה אחרי הגשת כתב האישום. סוף דבר נוכח כל האמור לעיל לא שוכנעתי כי הנאשמים ביצעו את העבירות המיוחסות להם בכתב האישום. המאשימה לא הוכיחה (בוודאי במידה הנדרשת בדין הפלילי) את פרטי כתב האישום ולא הראתה כי במהלך שנת 2008 אכלסו הנאשמים את הבניין. אשר על כן אני מזכה את הנאשמים מן העבירות שיוחסו להם בכתב האישום. מובהר כי הוצאות שנפסקו לחובת הנאשמים במהלך ההליך בשל התנהלותם הדיונית נותרו על כנן. אחרי סוף - אכלוס 2009 לא אוכל לסיים מבלי להוסיף ולהבהיר את הנקודה הבאה: כתב האישום עסק בשנת 2008 ובדיירים הספורים שהתגוררו בבניין באותה שנה. במהלך הדיונים עלה כי במחצית 2009, לאחר קבלת טופס 4, אוכלס הבניין במלואו, וזאת אף שלא התקבלה תעודת גמר כנדרש בהיתר הבניה. רצף אירועים זה, שהוזכר בעקיפין במהלך הדיונים, שונה בתכלית מרצף האירועים שאירע בשנת 2008 - בו עסק כתב האישום, וגם הטענות המשפטיות הנוגעות שונות (ועיקרן באפשרות האכלוס אחרי קבלת טופס 4). מובהר אפוא, למען הסר כל ספק, כי הזיכוי אינו נוגע לאירועים שאירעו בשנת 2009, אלא רק לאותם דיירים שהתגוררו בבניין בשנת 2008, טרם קבלת טופס 4. תעודת גמר בניהבניהמסמכיםגמר בניה