קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה על נכס בבניה / ארנונה על נכס שבנייתו לא הסתיימה: פתח דבר: 1. העותר מבקש מבית המשפט להצהיר כי דרישת תשלום ארנונה ששלחה לו המשיבה (להלן: "העירייה"), לגבי השנים 2009-2010 (כולל), הינה בטלה ומבוטלת. וכי הנכס המצוי בקומה א' ברחוב העצמאות 48 ביהוד (להלן: "הנכס") אינו בר חיוב בארנונה, כל עוד לא הושלמה בנייתו. 2. עניינה של העתירה במבנה שבבעלות העותר, בניין מסחרי בן 3 קומות ומרתף. כאשר קומת הקרקע, קומה ב' והמרתף הושכרו, ובנייתם הסתיימה על-ידי השוכרים בעוד שקומה א' נותרה במצב של מעטפת בלבד (שלד), ללא חיבור למים וחשמל, ללא ריצוף, ללא תקרה ותאורה, ללא איטום וכיוצא בזה, והיא איננה מושכרת. 3. יצוין כי בעניינן של דרישות תשלום הארנונה בגין הנכס לגבי שנים 2008- 2004 הוגשה עתירה שנידונה בפני כב' השופטת רות רונן וניתן בה פסק-דין ב-01.09.10, עת"מ (ת"א) 2597/08 - חיים מרידור נ' עיריית יהוד . זאת ועוד, בשנת 2003 הגישה העירייה נגד העותר תביעה לבית המשפט השלום לתשלום ארנונה בגין הנכס דנן בנוגע לשנים 2002-2003. בהמלצת בית המשפט (כב' השופט שוורץ) ולאחר שהוגשו חוות דעת מומחים, ואף מונה מומחה מטעם בית המשפט, שבחן את מצב הנכס. הגישה המשיבה בקשה למחיקת התביעה ללא צו להוצאות. ראה: ת. א. (שלום -ראשל"צ) 5807/03 - עיריית יהוד נ' חיים מרידור (נספח יז' לעתירה). עוד יצוין, כי העותר אף הגיש עתירה נוספת בנוגע לשנת המס 2011 לבית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז במסגרת עת"מ 50515-02-11 - מרידור נ' עיריית יהוד, . כב' השופטת אהד קבעה כי יש להמתין לפסק דינו של בית המשפט העליון בערעור שהוגש על ידי המשיבה על פסק דינה של כב' השופטת רונן, בטרם תידון העתירה דנן. 4. ב"כ העותר טוען, כי שמונה שנים מאז החלו ההליכים המשפטיים כנגד העותר (משנת 2003) ולאחר שכב' השופט שוורץ המליץ למשיבה לחזור בה מתביעתה וכב' השופטת רונן קבעה בפסק -דינה כי בהתייחס לשנים 2004-2008 לא היה הנכס בר חיוב בארנונה, ולכן החיובים שנשלחו לעותר לשנים אלה בטלים. ממשיכה המשיבה לשלוח לעותר דרישות תשלום, ואף טוענת בתגובתה לעתירה נשוא הדיון כי הנכס הינו בר חיוב, וזאת ללא כל שינוי בנסיבות ובעובדות, דהיינו- במצבו של הנכס. 5. ב"כ המשיבה טען כי יש לדחות את העתירה, מרבית טיעוניו התמקדו בטענה לפיה לבית המשפט לעניינים מנהליים אין סמכות עניינית לדון בעתירה דנן, אלא במסגרת ערעור על החלטות ועדת הערר. דיון והכרעה: 6. מספר שאלות טעונות הכרעה במסגרת העתירה דנן. ראשית, יש לבחון את השאלה האם הוכיח העותר כי הצדדים בתביעות הקודמות אכן הגיעו להסכמה לפיה תוצאות הדיונים יחייבו אותם גם באשר לשנות מס מאוחרות, כל עוד לא יחול שינוי במצב הנכס, והאם ניתנה לו הבטחה שלטונית כזו, כנטען על-ידי העותר. כן יש לבחון את השאלה האם פסקי הדין הנ"ל מהווים מעשה בית דין בהליך הנוכחי. אם השאלות הללו ייענו בשלילה, יהיה מקום לבחון את יתר טענותיו של העותר לעניין העדר שינוי במצבו של הנכס (כאשר במצב דברים זה נקבע כי הוא עדיין אינו בר חיוב בארנונה), וכן האם בית משפט זה מוסמך לדון בעניין זה, שכן כאמור לטענת ב"כ המשיב הסמכות העניינית מסורה למנהל הארנונה. באשר לטענה בנוגע להסכמת הצדדים ב-ת. א. 5807/03 להחלת תוצאות ההליך על השנים הבאות וקיומה של הבטחה שלטונית מחייבת. 7. העותר תיאר בסיכומיו את המסכת העובדתית, עליה מבוססת טענתו לפיה הגיע להסכמה עם העירייה במסגרת התביעה ב-ת.א. 5807/03 הנ"ל, כי העירייה תגבה ארנונה מכל קומה במבנה לאחר שבנייתה תושלם, והיא תושכר. בנוסף לטענתו זו, הצדדים הסכימו כי החלטה עקרונית בסוגיה זו תחייב את הצדדים לא רק בהתייחס לשנים נשוא אותה התביעה, אלא גם בנוגע לשנים עתידיות. ב- עת"מ 2597/08 הנ"ל נידונו שתי השאלות הללו. יודגש כי העותר לא צרף לעתירתו מסמכים נוספים למעט הללו שהיו בפני כב' השופטת רונן בעת שדנה בעניינו במסגרת עת"מ 2597/08. לאור האמור ולאחר שעיינתי במסמכים שבפניי ובפסק דינה המנומק והמפורט של כב' השופטת רונן שדנה בעניין, דעתי היא כדעתה בעניין זה, דהיינו- כי לא הוכח שבין העותר לבין העירייה נכרת הסכם כטענת העותר. לעניין הנימוקים לא מצאתי לנכון לחזור על אותם הנימוקים מאחר והם מפורטים בהרחבה בהחלטתה של כב' השופטת רונן ב-עת"מ 2597/08 (שם, עמ' 8-6) ואני מאמצת אותם במלואם. וכך נפסק בעניין זה: "בין אם היתה התביעה הקודמת נדחית, ובין אם היתה נמחקת, לא היתה לכך מבחינה משפטית השלכה ביחס לשנים מאוחרות יותר גם לו היה בית המשפט מכריע בתביעה הקודמת לגופה. זאת משום שכידוע, הכלל בדיני מיסים הוא כי 'אין הכרעה שיפוטית שניתנה בין אותם צדדים לגבי אותה שנת מס אחת מקימה מחסום לפני התדיינות נוספת בין אותם צדדים לגבי שנת מס אחרת. השתק עילה ממילא לא יקום, שהרי כל שנת מס מקימה עילת תביעה חדשה ושונה מקודמתה' " (שם, עמ' 7). עוד יוער בהקשר זה, כי מנספח יז' שצורף לעתירה "בקשה למחיקת תביעה ללא צו להוצאות" (הבקשה הוגשה כאמור, במסגרת ת.א.5807/03) וכן מנספח יח' לעתירה "תגובת הנתבע לבקשה למחיקת התביעה" אין כל התייחסות מפורשת לשנים שלאחר התקופה נשוא התביעה. כמו כן, נושא זה אף לא עלה בפרוטוקול הדיון ב-ת.א. 5807/03, השופט לא התייחס אליו במסגרת החלטתו, ולא הוגשה על-ידי העותר כל בקשה ביחס לכך לבית המשפט. לסיכום נושא זה; לא הוכח קיומו של הסכם בין העותר לבין העירייה בנוגע לגביית ארנונה בשנים עתידיות. 8. באשר לשאלה האם הוכיח העותר כי ניתנה לו הבטחה שלטונית מחייבת. אכן יש ממש בדברי ב"כ המשיבה בסיכומיו לפיהם, בית המשפט המחוזי בת"א הכריע בפסק-דינו ב- עת"מ 2597/08 בעניין וקבע כי לא ניתנה לעותר "על ידי העירייה הבטחה שלטונית שהוא הסתמך עליה" (שם, עמ' 10). ואין מקום לשוב ולדון בנושא זה. יודגש כי העותר וב"כ לא הסתמכו על חומר ראיתי נוסף שהיה בכוחו לשנות את שנקבע בפסק דינה של כב' השופטת רונן בעניין זה. הטענה לפיה פסקי-הדין ב-ת.א. 5807/03 ו ב-עת"מ 2597/08 מהווים מעשה בית דין בהליך הנוכחי. 9. ראשית, כאמור, ב-ת.א. 5807/03 הוגשה בקשה למחיקה, אולם גם אם היה העותר עומד על מתן פסק-דין לגופו של עניין בעתירה, לא היה בכך כדי לשנות את מצבם המשפטי של הצדדים לעומת מצבם כיום. זאת משום שבית המשפט לא יכול היה להגיע להכרעות מחייבות בנוגע לנכס, אלא ככל שמדובר במצבו בתקופה נושא התביעה, שכן זו הייתה יריעת המחלוקת בין הצדדים שנידונה בתביעה הנ"ל. אשר על כן לכל היותר יכול היה בית המשפט לקבוע, כי בשנים 2002-2003 לא היה הנכס ראוי לשימוש ולכן לא היה בר חיוב בארנונה. הקביעות הללו לא היה בהן כדי לשמש מעשה בית דין באשר לשנים מאוחרות יותר ולא היה בהן כדי למנוע מהמשיבה לגבות מהעותר תשלומי ארנונה עבור שנים מאוחרות יותר. אותו הדין חל גם לגבי פסק-הדין ב-עת"מ 2597/08. שם קבע בית המשפט, כי בהתייחס לשנים 2004-2008 לא היה הנכס בר חיוב בארנונה, ולכן החיובים שנשלחו לעותר לגבי התקופה הנ"ל בטלים. אולם גם קביעה זו איננה מהווה מעשה בית דין בכל הנוגע לשנים מאוחרות יותר, אלא רק לגבי אותן שנים שבהן דנה העתירה, ולגביהן ניתן פס"ד. 10. לאחר שבחנתי את שתי השאלות הללו; הראשונה בנוגע להסכמת הצדדים וההבטחה השלטונית שניתנה לעותר; והשנייה, האם פסקי-הדין דנן מהווים מעשה בית דין בהליך הנוכחי, ועניתי עליהן בשלילה, יש מקום לבחון את טענת העותר באשר לשינוי מצבו של הנכס וכן את טענת ב"כ המשיבה לפיה, אין לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בעתירה. בעניין הטענה הנוגעת לסמכות העניינית של בית המשפט. 11. ב"כ המשיבה טען בסיכומיו באריכות, כי אין לבית המשפט לעניינים מנהליים הסמכות העניינית לדון בטענת העותר, לפיה מדובר בנכס שלא הושלמה בנייתו ולכן אין הוא בר חיוב בארנונה כללית. לדברי ב"כ המשיבה, הסמכות העניינית הבלעדית לדון בטענה זו מסורה למנהל הארנונה של המשיבה ואחריו, בהתאם לצורך, לועדת הערר על קביעת ארנונה כללית שליד עיריית יהוד-מונוסון, ורק לבסוף לבית משפט לעניינים מנהליים בשבתו כערכאת ערעור על החלטות ועדת הערר. הכל כמפורט בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו- 1976 (להלן: "חוק הערר"). עוד טען ב"כ המשיבה כי בכל הנוגע לסמכותו הבלעדית של מנהל הארנונה יש לערוך אנלוגיה בין הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות לעניינינו ובשני המקרים מצוי הדבר בסמכותו הבלעדית של מנהל הארנונה. מנגד טען ב"כ העותר, כי לבית המשפט לעניינים מנהליים נתונה הסמכות לדון בשאלה האם נכס הינו בר חיוב בארנונה. לדבריו, שאלה זו נידונה גם על ידי כב' השופטת רונן שקבעה בפסק דינה כי לבית המשפט יש סמכות עניינית להכריע בשאלה זו. עוד נקבע, כי הוראות סעיף 3(א) לחוק הערר אינן שוללות מסקנה זו, מאחר והן מתייחסות לנכסים שהם ברי חיוב בארנונה ולסיווגם, להבדיל מהמקרה דנן, בו השאלה העומדת לדיון איננה מהו סיווג הנכס שעל פיו יחויב בתשלום ארנונה כי אם האם המשיבה רשאית להתחיל ולחייב העותר בתשלומי ארנונה בגין הנכס דנן. 12. גם לשיטתי לבית המשפט לעניינים מנהליים סמכות עניינית לדון בסוגיה הנ"ל. בחירת המסלול המתאים לתקיפת החלטתה של הרשות המקומית בעניין הטלת תשלומי ארנונה תלויה בעילה לפיה מבקש החייב העותר להשיג על החלטת הרשות. בחוק הערר נקבע כי דרך התקיפה דנן מיועדת אך ורק לאותם מקרים בהם מעלה החייב בארנונה אחת מהטענות מסוימות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר. סעיף 3(א)(2) דן במקרה בו "נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;" במקרה שבפנינו, כאמור הטענה העיקרית המועלית על-ידי העותר נגד חיוב הארנונה שהוטל עליו הינו כי החיוב בטל, שכן הנכס עצמו אינו בר חיוב. אין כאן התייחסות כלשהי לסיווג הנכס, לסוגו או לשימוש בו, השאלה היא האם העירייה רשאית לחייבו בתשלומי ארנונה עבור הנכס דנן. מה הדין כאשר הטענה אותה מבקש החייב בארנונה להעלות איננה נמנית עם הטענות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר? "במקרים אלה על החייב ללכת במסלול שונה. עליו להגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים ובגדרה יוכל הוא לתקוף את החיוב בארנונה בכל נימוק שאינו ממין אלה שבסעיף 3(א) לחוק הערר..." (עע"מ 5640/04- מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש). 13. זאת ועוד, לעניין האנלוגיה בין המקרה דנן לבין הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות (להלן: "הפקודה"). כטענת ב"כ המשיבה, אכן יש מקום להשוואה בין הוראת סעיף 330 לפקודה העוסק בבנין שנהרס או שניזוק וכתוצאה מכך חדל להיות בר חיוב בארנונה, לבין המקרה נשוא הדיון. כאמור, היווצרו של בניין הופך אותו לנשוא לחיוב בארנונה, ומועד חדילתו מלשמש בניין, הופך את הבניין ל"אדמת בניין" וזו אינה עוד נשוא לחיוב בארנונה (רוסטוביץ, ארנונה עירונית, 585). כאשר הגישה הרווחת בעניין זה הינה, כי אין סמכות ייחודית לועדת הערר לדון בנכס שאינו ראוי לשימוש וסמכות ההכרעה בעניין זה מסורה לבית המשפט. ראה עת"מ (חי') 515/08- פלסטיקס חיפה בע"מ נ' עיריית עכו . שם נקבע כי : "השגת העותרת לענין זכאותה לפטור כיוון שהנכס לא היה בר שימוש, לענין רטרואקטיביות החיוב והתיישנות חלקו - אינה בגדר השגה בטענות המנויות בסעיף 3 ודרכה של העותרת פתוחה לבימ"ש זה - בהליך שננקט על ידה." בפסק-הדין דנן מתייחס בית המשפט לשאלת הסמכות ודן בשאלה מהיכן שואב בית המשפט לעניינים מנהליים את סמכותו העניינית לדון בענין: "לשאלת הסמכות - אין לי אלא להפנות לפסק דינו של כבוד השופט י. אנגלרד ב עא 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו (2) 773: "חלוקת הסמכויות בין בתי-המשפט האזרחיים לבין הגופים המינהליים סביב נושא הארנונה חזרה והעסיקה את בתי-המשפט ואת המחוקק. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן - חוק הערר) קובע את דרכי ההשגה על חיוב בארנונה...העמדה העקרונית-מסורתית של הפסיקה שדנה בחוק הערר הייתה כי "טענות, אשר ניתן להעלות בהשגה, אין לעוררן בהתגוננות מפני תביעת העירייה לתשלום הארנונה. אחרת תימצא מסוכלת מטרת החוק לקבוע דרך מסוימת להשיג על החלטות העירייה בנוגע לחיוב בארנונה" (ע"א 739/89...). בחודש יוני 1994 תוקן חוק הערר (חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (תיקון מס' 4), תשנ"ד-1994). לחוק הערר התווסף סעיף 3(ג), אשר זו לשונו: "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה". נמצא כי משנת 1994 ואילך דרך הגנתו של מי שחויב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל כך שלא הגיש השגה...פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול-דעתו של בית-המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול אם להתיר את העלאתה...בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-מקצועיים...לעומת זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות...". ". הנה כי כן, אכן קיימת אנלוגיה בין הוראת סעיף 330 לפקודה לבין השאלה נשוא העתירה שבפניי, ובשני המקרים נתונה לבית המשפט לעניינים מנהליים הסמכות העניינית להכריע בסוגיות הללו. מכאן שיש לבית משפט זה הסמכות לדון בעתירה שבפניי. באשר לראיות המשיבה לגבי מצבו של הנכס- והטענה בנוגע להעדר שינוי במצבו. 14. לטענת ב"כ העותר, למשיבה אין בדל ראיה לפיה, השתנה מצבו של הנכס וכי יש להתחיל ולחייב אותו בארנונה. לדבריו, מצב הנכס נבדק במסגרת הדיונים בתביעה האזרחית הראשונה (ת.א. 5807/03) נכון לסוף חודש ינואר 2008. כן התעקשה המשיבה במסגרת העתירה בפני כב' השופטת רונן, להצביע על שינוי בנסיבות, אשר בעקבותיו יש לשנות את מצב הנכס מנכס שאינו בר חיוב לנכס בר חיוב. לפיכך, בקשה כב' השופטת רונן מהמשיבה לצרף תצהיר משלים של מר אקשטיין, גזבר המשיבה בשנים 2004-2008 אשר ביכולתו להעיד על מצב הנכס ואף מודע למחלוקת בין העותר למשיבה עוד מתחילתה. אולם, בפועל המשיבה לא צירפה את תצהירו ולטענת העותר, לא בכדי. עוד לדבריו, מצבו הפיזי של הנכס היה ונשאר "אדמת בנין" ולא בנין כך שאינו בר חיוב בארנונה, ולא ברור על מה ולמה שלחה המשיבה לעותר הודעות תשלום בגינו. כאמור בפסק דינה של כב' השופטת רונן נקבע כי נטל ההוכחה לפיו הסתיימה בנייתו של נכס, ניתן להשתמש בו ולכן יש להתחיל ולחייבו בתשלום ארנונה מוטל על העירייה, והאחרונה לא עמדה בנטל דנן. גם בעתירה נשוא הדיון לא הוכיחה המשיבה כי אכן השתנה מצבו הפיזי של הנכס והסתיימה בנייתו. מנגד טען ב"כ המשיבה, כי הגם שבמסגרת התביעה הראשונה (ת.א. 5807/03) מונה מומחה מטעם בית המשפט על מנת לבדוק האם הנכס ראוי לשימוש אם לאו, לא ניתן לגזור מעדותו בהליכים הללו גזירה שווה ביחס למצבו של הנכס בשנים 2009-2010, וזאת מבלי שהעותר הגיש השגות וערעורים כדין ומבלי שתמך טענותיו בחוות דעת מעודכנות. לטענת ב"כ המשיבה, לאור המבחן שנקבע בהלכת "המגרש המוצלח"- שהינו מבחן פיזי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר, הרי שהמשיבה עמדה בנטל שהוטל עליה, לאחר שבדקה וצילמה את הנכס במסגרת הדיונים בעתירה דנן והוכח כי ניתן לחייב את הנכס בארנונה לפחות בסיווג של מחסן. לטענתו, גם ללא ביצוען של כל העבודות החסרות המפורטות בחוות דעת המומחה, העותר יכול להשתמש בנכס כמחסן בהתאם לייעודו לפי התב"ע והוא נמנע מכך אך ורק על מנת להתחמק מתשלום מיסי ארנונה. על העותר מוטלת הייתה החובה להעמיד את טענתו בנוגע למצבו הפיזי-הנדסי של הנכס למבחן מדי שנה בשנה בפני מנהל הארנונה. 15. סבורני כי המבנה נשוא הדיון לא היה בר חיוב בארנונה בשנים 2009-2010. המשיבה לא הוכיחה שינוי כלשהו במצבו הפיזי של הנכס אשר יצדיק הטלת מיסי ארנונה, ולא עמדה בנטל הראייתי שהוטל עליה. לעניין הנטל הראייתי דעתי כדעתה של כב' השופטת רונן שקבעה בפסק-דין 2597/08, כי כאשר מדובר במבנה שהיה בר שימוש, נטען כי נהרס והעתירה היא להחיל עליו את הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות, הנטל מוטל על בעל הנכס להוכיח כי מצבו של הנכס השתנה לרעה, וכי הפך מנכס בר שימוש לנכס שלא ניתן עוד להשתמש בו. "לעומת זאת, כאשר מדובר בנכס שטרם הפך בר חיוב, שבנייתו עדיין לא הושלמה, והעירייה מבקשת לטעון כי יש להתחיל לחייבו בארנונה, אני סבורה כי הנטל צריך להיות מוטל על העירייה, להוכיח כי הבנייה הושלמה, וכי הנכס הפך מ"אדמת בניין" למבנה בר חיוב בארנונה" (שם, עמ' 10-11). הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה שבפנינו, שכן לעותר היה פטור מארנונה שניתן לו על-ידי ראש העיר דאז, מר עוזי מאיר (ראה: נספח ז' לעתירה) והגם שנכתב בנספח ז' אופן מפורש כי "בשלב זה המבנה לא מחוייב בארנונה" עדיין מוטל על המשיבה הנטל להוכיח כי חל שינוי פיזי בנכס, בטרם יחויב המבנה בתשלום ארנונה. טענת העירייה לפיה ניתן לעשות שימוש במבנה לאחסון נידונה אף היא במסגרת עת"מ 2597/08 דנן ונדחתה. בית המשפט קבע כי "המומחה מטעם בית המשפט ציין בתביעה הקודמת כי אחת העבודות הנדרשות לצורך השלמת המבנה, היא השלמת האיטום במרפסת. אם האיטום במבנה לא הושלם- סביר להניח כי לא ניתן לעשות בו שימוש לצורכי אחסון (ועל כל פנים, אם העירייה טוענת אחרת-עליה להוכיח זאת" (שם, עמ' 11). הנה כי כן, בפסק דינה קבעה כב' השופטת רונן כי אין הנכס ראוי לשימוש ואף לא לאחסון, זאת בהתבסס בין היתר, על חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט שהוגשה במסגרת ת.א. 5807/03 וצורפה לעתירה שבפניי (ראה: נספח י' לעתירה), ודעתי כדעתה של כב' השופטת רונן בעניין זה. אם מבקשת המשיבה להפריך מסקנה זו היה עליה להביא ראיות נוספות שיוכיחו אחרת, או שיצביעו על שינוי במצב. אולם בהליך שבפניי לא עלה בידי המשיבה להוכיח שינוי במצבו של הנכס ולא ברור על מה נסמכת טענתה לפיה ניתן להשתמש בו לאחסון. בדיון שהתקיים בפני ביום 09.01.11 הצהיר ב"כ המשיבה כי הוא ערך סיור בנכס בצוותא עם נציגי המשיבה והעותר ובא כוחו. אולם לא הוגשו תמונות חדשות של הנכס ואף לא הוצגו ראיות אחרות שיש בכוחם להצביע כי אכן חל שינוי לאחרונה במצב הנכס. זאת ועוד, ב"כ המשיבה אף לא טען ברחל בתך הקטנה כי לאחרונה חל שינוי בנכס. כאמור לטענת ב"כ המשיבה, העותר יכול לעשות שימוש בנכס לצורכי אחסון והוא נמנע מכך רק לצורך התחמקות ממס. אולם, המשיבה לא הוכיחה שאכן הנכס ראוי לשימוש כלשהו, לרבות אחסון, וככזה אין לחייבו בארנונה. הלכה פסוקה היא כי לא ניתן אף לחייב את העותר משיקולים כלכליים לשפץ את הנכס על מנת להופכו לבניין ראוי לשימוש. בעניין זה ראה בר"מ 5711/06- חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו- מנהל הארנונה : "אקדים מסקנה לדיון ואומר שמקובלת עליי עמדת השופטים המתנגדים להחלת מבחן של עלויות שיפוץ וכדאיות כלכלית בבדיקת תנאי סעיף 330...לדעתי, נוכח לשון הסעיף ותכליתו די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. שלילת הפטור בגין האפשרות להפוך את הבניין לראוי לשימוש בעלות כזו או אחרת מהווה למעשה גם הטלת מס בלא הסמכה בחוק. רצון המשיבות לתמרץ נישומים להשקיע בנכסיהם אינו יכול למצוא עיגון בדיני הארנונה. לעניין החבות בארנונה הקובע הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום ולכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור שלפי סעיף 330 מוגבל בזמן. יתר על כן, מבחן הכדאיות הכלכלית מביא גם לתוצאות בלתי שוויוניות וככזה הוא מנוגד לתכלית הכללית החלה על דברי החקיקה כולם. בנוסף הרצון של המשיבות להסתמך על שווי הנכס בבחינת תנאי סעיף 330 מנוגד להיסטוריה החקיקתית שבדיני הארנונה ויש גם מקום לטענה כי החלת מבחן של כדאיות כלכלית יש בה כדי לפגוע בזכות הקניין..." ...הנסיבות שבהן הגיע הבניין למצבו - אף אם ב"אשמת" הנישום - אינן מעלות ואינן מורידות. די בכך שהבניין כעת אינו ראוי לשימוש ואין למנוע את הפטור מאחר שייתכן כי הנישום "תרם" להגעת הבניין למצבו הנוכחי או מאחר שהנישום אינו נוקט צעדים כדי "להוציא" את הבניין ממצבו הנוכחי. אכן, "אדם שהתנהגותו פוטרת אותו ממס, הריהו פטור, אפילו כיוון את התנהגותו לתוצאה זו" (ע"א 604/78 רפפורט נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד לד(2) 382, 384 (1980)). זאת כמובן כל עוד לא מדובר בהתנהגות  בלתי לגיטימית או בניגוד לדין או בניסיון לעוות את כוונת המחוקק (ראו: דברי הנשיא ברק ב- ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה, נתניה, פ"ד נט(5) 538, 560 ה-ז (2005) והאסמכתאות שם)." 16. לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את העתירה וקובעת כי בהתייחס לשנים 2009-2010 לא היה הנכס בר חיוב בארנונה, ולכן החיובים שנשלחו לעותר לשנים הללו - בטלים. המשיבה תשלם לעותר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪. הסכום דנן יוצמד למדד היוקר והמחיה ויישא הפרשי הצמדה מהיום ועד לתשלום בפועל. 5467831 ארנונהבניה