קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול היטלי פיתוח: 1. עתירה לביטול דרישה לתשלום היטלי פיתוח שונים שהוציאה המשיבה לעותרות בגין החזקתן בנכס מקרקעין הידוע כגוש 10054 חלקה 7 (להלן "המקרקעין" או "הנכס"). העותרות טוענות כי דרישת התשלום הוצאה להן שלא כדין ובלא שהתמלאו התנאים הקבועים למשלוח הדרישה, ובמיוחד מהטעם שהמקרקעין אינם "נכס גובל" לעבודות הפיתוח שבוצעו. הואיל ומדובר בטענות בעניינים שונים, אפרט תחילה את הרקע, לאחר מכן אפרט בקצרה את טענות העותרות ואכריע במחלוקות. רקע 2. העותרות הינן הבעלים של המקרקעין. מדובר בחלקת קרקע בשטח של כ-13 דונמים שיעודם, על פי תוכנית המתאר התקפה, הינו ייעוד חקלאי. למרות זאת אין חולק כי על המקרקעין בנויים מבנים המשמשים את מפעלן של העותרות בשטח של כ-3,300 מ"ר. חלקת המקרקעין מצויה בחלק המערבי של העיר חדרה וגובלת ברחוב פרנק. אין חולק כי את המבנים לא בנו העותרות אלא העותרות רכשו את המקרקעין עליהן היו בנויים כבר מבני המפעל. העותרות מצידן ביקשו להכשיר את הבניה ואף הגישו בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג. בקשתן זו נדחתה (נספח ד' לתשובת המשיבה), אולם ככל הנראה העותרות לא אמרו נואש וממשיכות לפעול על מנת להכשיר בדיעבד את הבניה. 3. ביום 9/2/10 נשלחה לעותרות דרישת תשלום בגין היטלי פיתוח. בדרישה נרשם כי בהתאם להכרעת מועצת העיר בישיבתה מס' 2-09/13 בוצעו ומבוצעות "באזור הנכס ובמתחם הרכבת" עבודות פיתוח של התשתית העירונית. על כן ובהתאם לחוקי העזר העירוניים נדרשו העותרות לשלם סכומים שונים בגין היטלי הפיתוח. בדרישה פורטו ההיטלים ודרך חישוב ההיטלים. התשלומים שנדרשו העותרות לשלם הינם כדלקמן: (א) היטל ביוב, על פי חוק העזר לחדרה (ביוב), התשל"ה-1975, בסך כולל של 254,731 ₪. (ב) אגרת הנחת צינורות על פי חוק העזר לחדרה (אספקת מים), התשכ"ז-1967, בסך כולל של 252,601 ₪. (ג) היטל תיעול על פי חוק העזר לחדרה (תיעול), התשנ"ב-1992 בסך כולל של 141,238 ₪. (ד) היטל סלילה על פי חוק העזר לחדרה (סלילת רחובות), התשנ"ה-1994, בסך כולל של 1,515,022 ₪ (סכום זה כולל הן היטל סלילת כבישים והן היטל סלילת מדרכות). סך כל ההיטלים עמד על 2,163,593 ₪ (דרישה זו להלן: דרישת התשלום). 4. העותרות פנו באמצעות בא כוחן לקבלת פרטים ומידע, והעלו השגות שונות כנגד חיובן. מאחר והדרישה לא בוטלה, הגישו העותרות את עתירתן הנוכחית. העתירה 5. העתירה הנוכחית אינה עוסקת בדרישת העירייה לתשלום היטל ביוב, שכן בגין היטל זה הגישו העותרות ערר לוועדת הערר על פי חוק הרשויות המקומיות (ביוב), התשכ"ב-1962. בעתירתן טוענות העותרות כי דין דרישת העירייה לתשלום היטלי הפיתוח להתבטל. הטענה העיקרית הינה כי על פי חוק העזר לחדרה (סלילת רחובות), התשנ"ה-1994 (להלן: חוק הסלילה) וחוק העזר לחדרה (אספקת מים), התשכ"ז-1967 (להלן: חוק אספקת מים), רשאית העירייה לגבות היטל רק מבעלי נכסים גובלים לעבודות התשתית. עבודות הסלילה והנחת צנרת המים, כך נטען, אינן גובלות בנכס. בנוגע להיטל התיעול, נטען כי הנכס אינו מצוי באזור האיסוף של עבודות תיעול. העותרות מפנות את תשומת הלב כי לא צורפו ולא פורטו בדרישה החלטות מועצת העיר בדבר עבודות תשתית סמוכות לנכס. בהחלטת מועצת העיר שפורטה בדרישה, ההתייחסות הינה לעבודות תשתית באזורים מרוחקים מהנכס. העותרות טוענות כי בשים לב לכך שהדרישה נוקבת בהחלטת מועצה שאינה מתייחסת לאזורים הגובלים בנכס, לא ניתן לתקן את הדרישה ולבססה על החלטות מועצה אחרות. לעותרות גם טענות לגבי חישוב ההיטלים, אולם אלו לא פורטו. 6. המשיבה מצידה טוענת כי עבודות התשתית בוצעו בקרבת הנכס וכן כי צפויות עבודות נוספות בעורף הנכס. לפיכך התקיימו ההוראות למשלוח דרישה לתשלום ההיטלים. המשיבה הפנתה בתשובתה להחלטות מועצת העיר בדבר ביצוע עבודת סלילה ברחובות נוספים הסמוכים למקרקעין וטוענת כי גם אם נפלה טעות בציון ההחלטה הרלבנטית בדרישת התשלום אין בכך כדי לפגוע בתוקף הדרישה. המשיבה העלתה גם טענות מקדמיות ובהן טענת השיהוי בהגשת העתירה והעדר ניקיון כפיים של העותרות. דיון והכרעה 7. כפי שאפרט להלן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להתקבל באופן חלקי בלבד וכי יש לבטל את הדרישה לתשלום היטל תיעול ואגרת צנרת מים, אולם אין לבטל את הדרישה לתשלום היטל הסלילה. 8. בטרם אתייחס למחלוקת, ראוי להקדיש מספר הערות על שיטת חישוב היטלי הפיתוח. קיומם של חיים מודרניים מחייב את הרשויות המקומיות השונות לדאוג להקמת והחזקת תשתיות בתחום המוניציפאלי. תשתיות אלו כוללות כמובן גם דרכי גישה ממקום למקום בשטח הרשות, ולצורך כך מוסמכת הרשות להחליט על סלילת דרכים, על הנחת צנרת מים ועל ביצוע עבודות לניקוז מי נגר עיליים. אף שאין על הרשות חובה לביצוע עבודות תשתית, דומה שאין חולק כי סלילת הכבישים, הנחת צנרת או ביצוע עבודות תשתית אחרות הינו חלק מהתפקידים החשובים של עירייה בעיר מודרנית וחלק מחובתה לדאוג לרווחתם של תושביה. 9. לצורך הקמת תשתיות עירוניות זקוקה הרשות למימון. מימון זה עשוי להתקבל מגביית מסים עירוניים, מהקצבות ממשלתיות, ממכירת שירותים או מהטלת תשלומי חובה נפרדים על התושבים. סעיפים 250 ו-251 לפקודת העיריות [נוסח חדש] מסמיכים את העירייה להתקין חוקי עזר ולהורות על הטלת היטלים, אגרות ודמי השתתפות על כל אדם, לצורך ביצוע "הדברים שהיא נדרשת או מוסמכת לעשות על פי הפקודה או על פי דין אחר או לעזור לה בביצועם". 10. במסגרת זו התקינו מרבית הרשויות המקומיות בארץ חוקי עזר הקובעים הוראות בדבר ביצוע עבודות פיתוח והטלת תשלומי חובה לצורך מימונם. מקובל להבחין בין שתי שיטות מימון שונות על-פיהן נוהגות הרשויות המקומיות להטיל חיובים על התושבים; השיטה הראשונה אשר רווחה בעבר במרבית הרשויות המקומיות, הינה שיטת "דמי השתתפות". בשיטה זו מטילה הרשות על בעלי נכסים הגובלים בכביש שנסלל לשאת בעלות סלילת קטע הכביש הגובל עם נכסיהם. העירייה נוהגת לחשב את עלות סלילת הכביש ואת ההוצאות שהוציאה בפועל לסלילתו ולחלקן בין בעלי הנכסים הגובלים עם הכביש. חלוקה מקובלת הייתה על-פי אורך חזית הנכסים. שיטה זו יצרה עיוותים רבים וחוסר צדק. כך, למשל, גרמה השיטה לכך שבעלי נכסים שחזיתם ארוכה אך שטחם קטן ביותר, נאלצו לשלם היטל סלילה גדול מאשר שכניהם אשר הינם בעלי נכס גדול בהרבה, אך מסיבות תכנוניות שונות חזיתם קצרה יותר. בעלי נכסים פינתיים הגובלים בשני רחובות, שילמו יותר מאשר בעלי נכסים שכנים, אף על פי שהנאתם מהכביש הייתה זהה. נוצרה הפליה בין בעלי נכסים המצויים ברחוב ראשי, שעלות סלילתו גדולה, לבין בעלי נכסים סמוכים שגבלו רק ברחוב צדדי. שיטת דמי ההשתתפות הטילה גם מעמסה כלכלית כבדה על הרשות, אשר נדרשה בכל מקרה לחשב את ההוצאות בכל רחוב ולחלקן בין התושבים. חלוקה זו גם הצריכה הגדרת קטעי הרחוב הרלוונטיים, הגדרת ההוצאות בכל קטע, קביעת העלויות הרלוונטיות לחישוב (כמו האם יש לכלול עלויות עקיפות, הוצאות פיקוח וכיוצא באלו) וכדומה. כל אלו גם דרשו זמן רב וגררו מחלוקות בין הרשות לתושבים. שיטת דמי ההשתתפות הביאה לחשש שמא ראשי הרשות יושפעו מתוצאות החלטותיהם על בעלי עניין מוגדרים. כך נוצר החשש שמא, כדי להקל על מגזר כלשהו, או על מנת שלא להתעמת עם קשיי הגבייה, יוחלט להימנע מסלילת כביש במקום מסוים, הגובל עם בעלי החלקות ממגזר זה, או שיינתנו הבטחות, במיוחד לקראת בחירות, להקלה בדמי ההשתתפות למגזר מוגדר וכדומה (ראה עפר שפיר אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות כרך א' 112 (מהדורה שנייה, 2005) וע"א 620/82 מועצת עיריית הרצליה נ' רשף, פ"ד לז(4) 57, 67 (1983)). 11. השיטה השנייה הינה שיטת ההיטל. על-פי שיטה זו מנותקת זיקת המימון, דהיינו מנותקת הזיקה שבין ההוצאות שהוצאו בפועל, לסכום החיוב המוטל על בעל נכס גובל. בשיטה זו מחושבת העלות הכוללת הצפויה (העתידית) של הוצאות הרשות לביצוע עבודות הפיתוח ברחבי הרשות ומחולקת בין כלל התושבים על-פי תעריף קבוע מראש. תעריף זה נקבע על-פי קריטריונים שונים, כגון שטח המגרש, השטח הבנוי, סוגי השימוש בשטחים השונים וכדומה (ראה ע' שפיר הנ"ל, עמ' 114). במקרה שכזה אין הכרח שההיטל המוטל על בעל נכס פלוני ישקף בדרך כלשהי את עלות הכנת התשתית המשרתת את אותו נכס, ודי בכך שסך ההוצאות בתחומי הרשות בעבר ובעתיד ישתקף בסך ההיטלים המוטלים על התושבים (ראה ע"א 620/82 הנ"ל, עמ' 66, ע"א 4435/92 עיריית ראשון לציון נ' חברת מאיר סדי בע"מ, פ"ד נב(3) 321 (1998)). מובן שרשות אינה רשאית לגבות היטל בשיעור שאינו משקף בפועל את הוצאותיה הריאליות של הרשות ולעשות שימוש בהיטל כמסווה להעשרת קופת הרשות (ראה גם ע"א 263/78 חברת חשמל לישראל בע"מ נ' המועצה המקומית נשר, פ"ד לג(1) 757, 765, 774 (1979); ע"א 2939/93 המועצה המקומית ראש העין נ' בן יקר גת, חברה להנדסה ובניין בע"מ (ניתן ביום 18/8/96)). 12. חלק נכבד מהרשויות שינו את שיטת חישוב היטלי הפיתוח ועברו משיטת דמי ההשתתפות, שנהגה בעבר, לשיטת ההיטל. יתרונותיה של שיטה זו הינם, בין היתר, החלוקה השווה יותר, חלוקה צודקת יותר, המתייחסת למספר שיקולים ולא למקריות מקום ומבנה כל חלקה, אפשרות הגבייה של הוצאות עוד בטרם הוצאו וכדומה. 13. לשיטת ההיטל נמצאו גם חסרונות. הבולט שבהם היה החשש שמא לא תהא התאמה בין ההוצאות שיוצאו בפועל לבין הסכומים שייגבו. חישוב הוצאות עתידיות כרוך מטיבו בפן ספקולטיבי, וקיים חשש שמא תטעה הרשות בחישוביה ותטיל היטלים גבוהים מדי, או להפך - לא תגבה די למימון ההוצאות (ע' שפיר הנ"ל, עמ' 118). קיים כמובן חשש שמא התשלומים ישמשו להוצאות אחרות של הרשות, שלא לצורכי הפיתוח לשמם נגבו. בע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ, פ"ד נז(1) 340, 361 (2002) מדגיש השופט אנגלרד, כי ניתוק הזיקה בין הוצאות הסלילה בפועל למימונן משמעו כי ההיטל הינו למעשה מס אשר לרשות אין סמכות להטלתו: אם נפעיל כעת את המבחנים הנזכרים שהתגבשו בספרות ובפסיקה בדבר ההבחנה בין תשלום חובה שהוא מס ובין תשלום חובה שאינו מס, הרי נראה כי המאפיינים של היטל הסלילה הנדון מקיימים את היסודות של מס, וזאת מן הטעמים הבאים: אין זיקה אמיתית בין התשלום ובין השירות; התשלום משמש למימון הוצאות כלליות ולא כהחזר עבור הוצאות מוחשיות ומסוימות של סלילה; התשלום אינו נגבה בצמוד לשירות הניתן בעדו, ולא מבעלי הנכסים הנהנים מהשירות יותר מאחרים. עם זאת החליט בית המשפט להותיר את הדברים בגדר תמרור אזהרה, ולא פסל את גביית ההיטל (ראה גם ע"א 7316/97 עיריית ראשון לציון נ' חברת לוינשטיין משולם הנדסה וקבלנות בע"מ (ניתן ביום 24/10/99); דנג"ץ 9411/00 ארקו תעשיות חשמל בע"מ נ' ראש עיריית ראשון לציון (ניתן ביום 19/10/09)). 14. על מנת לבסס דרישה לתשלום היטל פיתוח, על הרשות המקומית לברר האם התקיימו התנאים לתשלום ההיטל. ראינו שתשלום ההיטל דומה במהותו לתשלום מס ואין צורך בהוכחת זיקת מימון מדויקת. עם זאת, אין לדרוש מהאזרח תשלום היטל אלא אם קיימת זיקה כלשהי בין עבודות התשתית לנכס שבהחזקתו. בתי משפט הכירו בכך כי גם כאשר ההיטל מחושב על-פי כלל העלויות לסלילת כבישים ברשות, נשמרת זיקה מספקת בין ההיטל לעבודות, ובלבד שההיטל נדרש בגין שירות שניתן לאזרח (ראה עת"מ (י-ם) 988/03 רוטופלס בע"מ נ' עיריית ירושלים (ניתן ביום 17/6/04)). הזיקה הנדרשת לצורך החיוב בהיטל, על-פי שיטת ההיטל, אינה זיקת מימון כפי שנדרש בעבר בחישוב ההיטל בשיטת דמי ההשתתפות. הזיקה הנדרשת הינה אך ורק זיקת ההנאה, דהיינו זיקה בין סלילת הכביש להנאת הבעלים של הנכס (גם הנאה פוטנציאלית) (ראה ע' שפיר הנ"ל, עמ' 228). כך, למשל, בעת"מ (חי') 1228/05 קוטלר נ' עיריית חדרה (ניתן ביום 29/3/06) דן בית המשפט בשאלת קיומה של זיקה בין מקרקעי העותרים לבין ביצוע מעגל תנועה ברחוב. בית המשפט קבע, בין היתר, כי לא הוכחה זיקה בין ביצוע מעגל התנועה לבין הנכס של העותרים (בית המשפט התייחס גם לזיקת המימון, אשר כאמור אינה רלוונטית לענייננו). ברי כי מקום שמבוצעות עבודות שאינן גובלות עם הנכס של האזרח, ואינן מוסיפות להנאתו מהנכס, לא קיימת זיקת הנאה. כך בעת"מ (חי') 2296/04 צרפתי נ' עיריית חדרה (ניתן ביום 9/11/05) קבע בית המשפט כי לא קיימת זיקה בין מקרקעי העותר לבין עבודות לסלילת והרחבת כביש שנועדו לרווחת מרכז מסחרי סמוך (אזכיר כי גם כאן דן בית המשפט בזיקת המימון, שאינה רלוונטית לענייננו). ברי כי מקום שבו הרחבת הכביש נועדה אך ורק להבטיח הנאה משימוש של בעל מקרקעין מסוים, אין זיקה בין הסלילה לבעלי מקרקעין אחרים (ראה גם עע"מ 11646/05 מרכז השלטון המקומי בישראל נ' צרפתי (ניתן ביום 5/9/07)). הצורך בקיומה של זיקת הנאה בין עבודות הפיתוח לבין בעל הנכס נשוא החיוב ישמש אותנו בבאונו לפרש את הוראות חוקי העזר במצבים השונים ועל מנת לקבוע האם התמלאו התנאים להטלת חובת תשלום ההיטלים. נכס גובל 15. המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה ברובה מחלוקת עובדתית, שיש בצידה מחלוקת גם בפרשנות חוקי העזר. חוק אספקת המים מטיל חובת תשלום אגרת הנחת צינורות. בסעיף 4 (א) לחוק נאמר: בעל נכס - פרט לנכס שבו קיימת כבר רשת פרטית מחוברת למפעל מים, הגובל בקטע רחוב שבו הניחה העירייה צנרת מים, ישלם לעירייה אגרת הנחת צינורות בשיעור שנקבע בתוספת. חוק אספקת מים אינו מגדיר מהו נכס גובל. חוק הסלילה קובע בסעיף 4(א): בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב) חייב אדם שהוא בעל נכס גובל ביום התחלת הסלילה או אחריו למעט בעל נכס שהוא שטח חקלאי, בתשלום היטל בעד סלילת כביש ובעד סלילת מדרכה, ובלבד שלא ישולם היטל יותר מפעם אחת בעד אותו נכס; תעודת המהנדס בדבר יום התחלת סלילה תהא ראיה לדבר. 16. העותרות טוענות כי עבודות התשתית שביצעה העירייה, סלילת כבישים ומדרכות והנחת צנרת מים, אינן גובלות עם הנכס ועל כן אין לחייבן בתשלום ההיטלים. העותרות מניחות כי עבודות הסלילה נשוא החיוב בוצעו ברחוב דוד שמעוני ולא בסמוך לנכס. העותרות מפנות להחלטת המועצה, אשר פורטה בדרישת התשלום- החלטה מס' 2-09/13 מיום 28/1/09. בהחלטה זו לא מוזכרות עבודות בקרבת הנכס. ההחלטה מתייחסת לעבודות תשתית במקומות שונים בעיר. החלק הרלבנטי הינו האחרון. נאמר כי העירייה מכריזה על ביצוע עבודות תשתית במעבר הרכבת. ההחלטה מציינת את החלקות שבהן תבוצע הסלילה ואף אחת מהן אינה צמודה לנכס (אם כי מדובר באותו גוש). 17. העירייה מצידה טוענת כי מדובר בעבודות נרחבות ביותר שנעשו במתחם הרכבת וכוללות את כל הרחובות באזור. עבודות אלו בוצעו במספר רחובות בהם רחוב שמעוני, רח' פרנק, רח' ארבע אגודות ורח' עין גב. רח' עין גב מצוי בעורף הנכס; רח' פרנק הוא רחוב הסמוך לנכס; הרחובות ארבע אגודות ודוד שמעוני מצויים בקרבת הנכס וכל תנועה אל הנכס מבוצעת דרך רחובות אלו. העירייה מציינת שההכרזות בדבר סלילת הרחובות מצויות במספר החלטות שונות ולא רק בהחלטה מיום 28/1/09. העירייה הפנתה להחלטות מיום 16/6/04, 11/12/03 ו- 18/12/02. להודעת ההבהרה שהגישה העירייה לאחר הדיון צורפה גם תוכנית שעיקרה ביצוע הפרדה מפלסית בין מסילות הברזל לרחוב דוד שמעוני. התוכנית כללה ביצוע עבודות תשתית בכל האזור, לרבות ברחובות הסמוכים (להלן התכנית). 18. כאמור, חוק אספקת מים אינו כולל הגדרת נכס גובל. לעומתו חוק הסלילה כולל הגדרה. "נכס גובל " - נכס הגובל רחוב או קטע מרחוב, בין שיש מאותו רחוב או קטע מרחוב גישה לנכס ובין אם לאו, לרבות - (1) נכס שיש גישה אליו מאותו רחוב גובל או קטע מרחוב גובל דרך נכס אחר, דרך מדרכה, דרך סמטה, דרך מדרגות או כיוצא באלה; (2) נכס שבינו לבין רחוב גובל או קטע מרחוב גובל יש תעלה, ביב, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצא באלה, כולם או מקצתם; רואים אנו כי הגדרת "נכס גובל" הינה רחבה וכי אין הכרח לקשר ישיר של צמידות בין הנכס נשוא החיוב לרחוב שבו מבוצעות עבודות התשתית. עם זאת נדרשת זיקה מינימאלית (השווה עת"מ 1004/04 בן אברהם נ' עיריית חדרה, פ"ד נט(4) 166 (2005); עע"מ 4778/06 ויזר נ' עיריית חדרה (ניתן ביום 25/2/08)). הגדרת אותה זיקה מינימאלית שבין הנכס נשוא החיוב לעבודות המבוצעות אינה פשוטה וההכרעה בדבר קיומה או העדרה של זיקה מבוססת בהכרח על ניסיון החיים והחוש המשפטי של הפוסק בדין. על כן הקביעה בדבר קיומה של הזיקה הנדרשת מחייבת הקפדה יתירה (ראה עע"מ 11646/05 הנ"ל). ההקפדה מתחייבת הן בקביעת שיעור ההיטל והזיקה בינו לבין ההוצאות שהוציאה הרשות בפועל, והן בקביעת היקף החייבים והשמירה על זיקת הנאה ממשית שבין העבודות לבין הנכס נשוא החיוב. העדרה של זיקה מספקת תקרב את ההיטל אל עבר הגדרת "המס" הטהור ותעלה מחדש את שאלת סמכותן של הרשויות המקומיות לחוקק חוקי עזר המטילים חובת תשלום היטל (עע"מ 11646/05 הנ"ל). 19. עבודות הסלילה בענייננו מבוצעות במתחם גדול ורחב היקף. מרבית העבודות נוגעות למפגש בין רחוב דוד שמעוני למסילת הברזל. מדובר בעבודות שהנהנים מהם יהיו כל המשתמשים בכביש, בדרכם אל ומשכונותיה המערביות של חדרה. קשה לראות בעבודות אלו כגובלות בנכס של העותרות המרוחק מהן. גם העבודות ברחוב פרנק, שרובן מבוצעות במפגש בינו לבין רחוב דוד שמעוני, מרוחקות מהנכס. עיון בתוכנית שהציגה העירייה מלמד כי עבודות אלו אינן גובלות כלל ועיקר בנכס. 20. עם זאת, מסתבר כי העירייה מבצעת, או עומדת להתחיל בביצוע, עבודות גם בעורף הנכס. כעולה מהתוכנית צפוי להיסלל כביש הנושק בחלקה עצמה בצידה המערבי. כמו כן מתוכנן במקום צומת עם מעגל תנועה. אין ספק שעבודות סלילה אלו גובלות בנכס. נציין כי העבודות "במתחם הרכבת"- הכוללות את העבודות להפרדה מפלסית, והכבישים בסביבה, לרבות הכבישים בעורף הנכס, הינם חלק מפרויקט אחד שמבוצע באותו מרחב. לפיכך, די בקיומו של צו התחלת עבודה לפרויקט כולו, ובקיומה של זיקה מספקת בין הנכס לחלק מהכבישים, כדי להכשיר את הדרישה לתשלום היטל סלילה. 21. בעניין אגרת הנחת צינורות המצב שונה. ראינו כי סעיף 4(א) לחוק העזר לאספקת מים מטיל חובת תשלום אגרה רק על בעל נכס הגובל בקטע רחוב שבו הניחה העירייה צינור מים. ראינו כי עבודות התשתית ברחוב דוד שמעוני, בצומת הרחובות פרנק ודוד שמעוני וברחוב ארבעת האגודות אינן עבודות בנכס גובל. רק העבודות בעורף הנכס גובלות ומצדיקות דרישת תשלום היטל סלילה. לא הובאו בפני כל ראיות מהן ניתן ללמוד על הנחת צנרת מים באותו קטע רחוב שנסלל או שעומד להיסלל בעורף הנכס. ככל שניתן להבין מהראיות שהוצגו, רק ברחוב דוד שמעוני בוצעו עבודות הנחת צנרת מים וכאמור עבודות אלו אינן גובלות בנכס. על כן אין בסיס לדרישה להטיל אגרת הנחת צינורות. הפגם בדרישה 22. כאמור, בדרישת התשלום מציינת העירייה את ההחלטה מיום 28/1/09, החלטה 2-09/13. החלטה זו אינה לגמרי ברורה ואין בה אזכור מפורש של חלקת העותרות. עם זאת, רשימת החלקות שבהן יבוצעו העבודות כוללת חלקות סמוכות רבות. כך, למשל, מוזכרת חלקה 4 בגוש 10500, שהיא החלקה הצמודה בעורף הנכס ועל פי התוכנית הכביש צפוי לעבור בגבולה ובצמוד לחלקת העותרות. יוצא שאף כי הדברים אינם לגמרי ברורים, הרי שההחלטה מתייחסת למכלול העבודות במתחם, לרבות העבודות בחלקות הגובלות עם חלקת העותרות, ודי בכך כדי להכשיר את הדרישה. 23. זאת ועוד, כבר נפסק בעע"מ 7027/07 אדגר נ' המועצה המקומית בנימינה (ניתן ביום 26/12/10) כי פגם בדרישה ואי ציון ההחלטה של המועצה אינו מבטל את דרישת התשלום. אי ציון ההחלטה הנכונה עשוי לשמש בסיס להארכת מועד להגשת העתירה עד לאחר קבלת הפרטים המדויקים, אולם על מנת שתקום החבות בהיטל די בכך שעבודות הסלילה בוצעו כדין על פי החלטה תקפה של העירייה. היטל תיעול 24. חוק העזר לחדרה (תיעול), התשנ"ב-1992 (להלן "חוק התיעול") קובע חובת תשלום היטל תיעול על כל "בעל נכס באזור איסוף שלגביו נמסרה הודעה כאמור בסעיף 2 [....]". מכאן שתנאי לתשלום ההיטל הינו היותו של הנכס מצוי באזור האיסוף ובתנאי שפורסמה הודעה בדבר ההחלטה להתקין תיעול. העותרות טוענות כי לא קיבלו כל מידע על מקום עבודות התיעול, עלותן וכדומה. לעומתן טוענת העירייה כי עבודות התיעול בוצעו בכל מתחם הרכבת. עבודות אלו נועדו לכל אזור האיסוף של העיר ועל כן גם לאזור בו מצוי הנכס. 25. "אזור איסוף" מוגדר בחוק התיעול: שטח הנמצא במרחב, תכנון מקומי חדרה, שקבע המהנדס כאזור לאיסוף מי גשמים או מים עליונים, למובילי הניקוז או לתעלות הניקוז הציבוריות; לא קבע המהנדס שטח או שטחים כאמור, יהא אזור האיסוף כל שטח מרחב התכנון המקומי חדרה; מהסיפא להגדרה מבקשת העירייה ללמוד כי כל אזור חדרה, לרבות האזור בו מצוי הנכס, הינו חלק מאזור האיסוף שבו מבוצעות עבודות הניקוז. העירייה לא צירפה כל קביעה של מהנדס העיר בדבר היותם של כל שטחי העיר אזור איסוף אחד. 26. הסתמכותה של העירייה על הסיפא להגדרת אזור איסוף אינה מספקת. הוראות חוק העזר נועדו לאפשר את פיצול העיר לאזורי איסוף נפרדים, שיחולקו על פי שיקולים מקצועיים ובשים לב למבנה הטופוגרפי של העיר. בדרך זאת נשמרת זיקת הנאה כלשהי, אף אם רופפת, בין דרישת תשלום ההיטל לבין השימוש במקרקעין נשוא החיוב. הכרזת כל העיר כאזור איסוף אחד הופכת את תשלום היטל התיעול למס, שהרי יש בכך ניתוק מוחלט של הצורך בזיקת הנאה (ראה ע' שפיר לעיל, עמ' 761 - 763). דומה שהכרזת כל העיר כאזור איסוף מנוגדת לתכלית הוראת החוק לתיעול. אמנם בבג"צ 667/87 גולן נ' ראש עיריית נתניה, פ"ד מב(4) 12 (1988) אישר בית המשפט העליון הכרזה שכזו, אולם שם סמך בית המשפט על חוות דעת שקבעה כי כל העיר הינה אזור היקוות אחד וכי יש בסיס מקצועי להגדרתה כאזור איסוף אחד. בע"א 13/09 א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית בת-ים (ניתן ביום 18/7/2011) אומר בית המשפט: לאור מאפיינים אלו של היטל התיעול יכולה להתעורר בעיה כאשר הרשות המקומית מגדירה את כלל שטח שיפוטה כ"אזור איסוף" ומרחיבה למעשה את האזור הפיזי של מושא ההנאה. במצב שבו אין הצדקה עניינית להגדרה זו, וקיימים הבדלים ניכרים בין מערכות הניקוז, והנתונים הטופוגרפיים באותה רשות, אזי זיקת ההנאה של פעולות התיעול עלולה ל"התרחק" עד כדי ניתוק הזיקה. כלומר במקרים בהם בשטח הרשות יש מספר מאגרי היקוות, אזי ייתכן ואין הצדקה עניינית להטיל היטל או אגרה בגין פעולה העוזרת הלכה למעשה לאזור ניקוז אחד ואינה תורמת דבר לאזור ניקוז אחר באותה רשות. במצב דברים זה תתקשה הרשות להצדיק גביית היטל או אגרה מבעל נכס שלמעשה כלל אינו נהנה מביצוע עבודות התיעול. ניתוק זיקת ההנאה, אשר מלכתחילה הינה ייחודית בנושא התיעול, עלולה לשמוט את הקרקע מתחת לסמכותה של הרשות לגבות את ההיטל (ראו ע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובניה בע"מ, פ"ד נז(1) 340 (2002), וכן שפיר, עמ' 762-763). עם זאת, כאשר קיימת הצדקה עניינית להכרזה על כלל אזור השיפוט של העיר או הרשות כאזור איסוף, לדוגמא לאור הנתונים הטופוגרפיים ומקומם של מאגרי ההיקוות באזור, אזי אין כל מניעה לעשות כן, כפי שנקבע בבג"ץ 667/87 גולן נ' ראש עיריית נתניה, פ"ד מב(4) 12, 14-15 (1988). כאשר רשות מקומית, בהתאם לחוות דעת מקצועית, מוכרזת כאזור איסוף אחד, ניתן לקבוע, ללא חשש, כי כל עבודת תיעול בתחומי הרשות יש לה זיקה לכלל הנכסים בתוך אותה הרשות, ולא מתעורר כל קושי במצב דברים זה. אך כאמור הכרזה שכזו צריכה להיעשות תוך בחינה זהירה ובדיקה מקצועית. 27. כאמור, העירייה לא הציגה כל הכרזה של המהנדס בדבר אזורי האיסוף ואף לא הכרזה שלו כי כל העיר הינה אזור איסוף אחד. לא הוצגו גם כל ראיות אחרות שיכולות לחזק הכרזה שכזו ולהצדיק את הקביעה שכל העיר הינה אזור איסוף אחד. יתרה מזו, לא צורפה גם החלטה של מועצת העיר בדבר חיוב בעלי הנכסים בהיטל התיעול, כנדרש לפי סעיף 2(ג) לחוק התיעול. בנסיבות שכאלו, ברי שדין הדרישה לתשלום היטל תיעול להתבטל. סוף דבר 28. אשר על כן הנני מקבל את העתירה באופן חלקי ומורה על ביטול הדרישה לתשלום היטל תיעול על פי חוק העזר לחדרה (תיעול), התשנ"ב-1992 ואת הדרישה לתשלום אגרת הנחת צינורות על פי חוק העזר לחדרה (אספקת מים), התשכ"ז-1967. אין מקום להתערב בדרישה לתשלום היטל סלילה. בנסיבות אלו איני מוצא מקום לפסוק הוצאות למי מהצדדים. נכס גובלאגרות והיטלי פיתוח