קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עתירה נגד החלטה לא להפקיד תכנית: עניינה של העתירה הוא בהחלטה של המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 26.7.10 שלא להפקיד את תוכנית רג/מק/1050/ג (להלן: "התוכנית"), ולדחותה. התוכנית מתייחסת לבניין בברחוב ארלוזורוב 36 פינת מעלה הצופים 1 ברמת גן (להלן: "הבנין"). לחלופין מתייחסת העתירה להחלטת המשיב 1 (יו"ר הוועדה המחוזית), לדחות את בקשת העותר למתן רשות ערר בפני המועצה הארצית לתכנון ובניה לפי ס' 110 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"). בס' 11ז' לתוכנית רג/מק/1050/א' נקבע כי: "במידה ומסיבה כל שהיא ייהרס הבנין הקיים, יוקם בנין חדש ומעל למרתף חניה בהתאם לתב"ע רג/340/ג/3 (היא תוכנית המרתפים לעיריית ר"ג, ההדגשה שלי, ר.ר.)". עמדתה של ועדת הערר היא כי הבנין נהרס כולו. העותר חולק על כך, ובהתייחס לשאלה זו תלויה ועומדת עתירה אחרת שהגיש. בעתירה הנוכחית אניח לכן להלן כי הבנין אכן נהרס - כל עוד לא נקבע אחרת. לכן - ולאור האמור בתוכנית, היה על העותר להקים מרתף חניה מתחת לבנין. המחלוקת העיקרית בין הצדדים, מתייחסת לפיתרון החנייה שהוצע על ידי העותר לבניין, פיתרון של חנייה משוקעת. לגישתם של העותר ושל המשיבה 3 (להלן: "הוועדה המקומית"), מדובר בפיתרון שניתן לראות בו "מרתף חניה". לגישתם - מדובר בפיתרון טוב יותר מאשר מרתף חניה, שכן הוא מביא לניצול מיטבי של הקרקע, ללא נזקים סביבתיים. טענות הצדדים העותר מבקש כי בית המשפט יתערב בהחלטתה של הוועדה המחוזית, באשר מדובר לטענתו בהחלטה שהיא בלתי סבירה ושגויה. העותר טוען קודם כל כי התוכנית היא בסמכות הוועדה המקומית, ולא היה לכן מקום לכך שהוועדה המחוזית תקבל את ההחלטה. עוד נטען - בניגוד לטענות הוועדה המחוזית - כי לא קיימת מדיניות של הוועדה המחוזית המתנגדת לחניון משוקע. לו היתה מדיניות כזו, חזקה על הצוות התכנוני שהיה מעלה אותה בפני יוזם התוכנית. בפועל, מדיניות הוועדה לא עלתה ולו פעם אחת בישיבות המקדמיות שנערכו עם לשכת התכנון המחוזית. לכן סבור העותר, כי מדובר בנימוק שהוא תירוץ בדיעבד של הוועדה, שנכנעה ללחצי השכנים. עוד נטען כי הוועדה נתנה משקל רב לכתב אישום כנג דהעותר שטרם התברר. לעותר עומדת בשלב זה ובטרם הורשע חזקת החפות. העותר הוסיף וטען שדווקא כדי לכבד את הוראות הדין, יש לעודד את אכלוס הבניין המיועד לציבור הסטודנטים, ולא למנוע את השלמתו - רק בשל המחלוקת הקיימת ביחס למיקום החניות. העותר הוסיף וטען לחלופין, כי אם בית המשפט יחליט שלא להתערב בהחלטתה של הוועדה המחוזית, הרי שיש מקום לאפשר לו להגיש ערר למועצה הארצית. לטענתו, אף שהוועדה המחוזית דחתה את התוכנית בנימוק כי התוכנית סותרת את מדיניות הוועדה המחוזית, הרי הנושא נדון בפני ועדת הערר המחוזית, ונמצא כי מדובר בפיתרון ראוי. מדובר אם כן בשני מוסדות תכנון ראויים שדעותיהם שונות. בנסיבות אלה, מן הראוי כי הנושא יידון בפני המועצה הארצית. העותר טען כי הוא מבקש להסדיר את החנייה בבנין באמצעות "מכפילי חנייה משוקעים", בתחומי המגרש. במסגרת זו, מובאת המכונית למעלית חנייה, המורידה אותה אל מקום החנייה. לאחר מכן, המעלית עולה אל גובה פני הקרקע ומשתלבת היטב עם פני הסביבה, וניתן לגנן אותה בדיוק כמו את הסביבה הקרובה. פיתרון אפשרי אחר הוא הפיתרון של "מרתף חנייה אוטומאטי", בו חלק מהחניות ממוקמות מתחת לשטח המבונה של הבנין. העותר טוען כי זהו פיתרון יקר מאוד, העולה עשרות מונים על הפיתרון של חניון משוקע. גם מרתף החנייה האוטומאטי מצוי כולו מתחת לפני הקרקע, ואין כל שינוי בפני הקרקע. רק בעת הכנסת המכונית או הוצאתה, מתרומם מעל פני הקרקע "חדר כניסה" בגובה של כ-2.30 מ', באופן ארעי ולפרק זמן של כ-50 שניות. העותר טען כי פיתרון זה הוא חסכוני מאוד באנרגיה, וצורך מעט מאוד חשמל. הוא מונע נסיעה מיותרת ומזהמת של כלי רכב, ואינו יוצר זיהום אוויר או רעש. זהו פיתרון ירוק המנצל את משאב הקרקע בצורה מיטבית וחוסך במקומות חנייה ברחבי הערים. הוועדה המקומית הצטרפה לעמדתו של העותר. לגישתה, פיתרון החנייה שהוצע באמצעות מתקני חנייה אוטומאטיים, הוא הפיתרון הסביר והיעיל ביותר מבחינת הניצול המיטבי של הקרקע, שכן מקומות חנייה כאלה חוסכים יותר במשאב הקרקע, מאשר פיתרונות החנייה הקונבציונאליים. גם התקן הישראלי מכיר בפיתרון כזה. מתקני חנייה כאלה משפיעים על הסביבה בצורה טובה יותר, שכן הם חוסכים האנרגיה ואינם מזהמים את האוויר. כן טענה הוועדה המקומית, כי הוועדה המחוזית שגתה כאשר נתנה משקל לשיקול לפיו רק במקרים חריגים ביותר תתאפשר בנייה ללא הקמת מרתף חנייה - כאשר על פי הטענה לא ברור מדוע לא ניתן לראות במתקני החנייה התת קרקעיים - מרתף חנייה. עוד נטען, כי מקומות החנייה הוקצו בתוך תחומי החלקה, ולכן לא היה מקום לקבוע כי מדיניות הוועדה המחוזית לא התקיימה. בדיונים בפני מתכננת המחוז, לא נטענה טענה לפיה מדיניות הוועדה המחוזית היא כפי שהוועדה המחוזית טוענת לה כיום. המדיניות של הוועדה המחוזית - כך נטען - היא הנחיה מנהלית, הטעונה פרסום, וניתן אף לסבור כי יש מקום לאשר מדיניות זו באמצעות תוכנית בנין עיר, או לפרסם אותה בדרך אחרת - כדי להביאה לידיעת הציבור. על כל פנים, גם אם קיימות הנחיות, יש לשקול כל מקרה לגופו, והרשות המנהלית רשאית גם לסטות מהן. הטעם השני לדחיית התוכנית על ידי הוועדה המחוזית היה העובדה כי התוכנית מכשירה בדיעבד עבירת בנייה לכאורה. הוועדה המקומית סבורה כי שיקול זה הוא שיקול של הוועדה בו בית המשפט רשאי להתערב, שכן לוועדה אין כל "יתרון" על פני בית המשפט, מאחר ואין מדובר בנימוק תכנוני או מקצועי. ב"כ הוועדה המקומית הפנה בהקשר זה להלכה הפסוקה, ולכך שיש לבחון קודם כל האם יש מקום מבחינה תכנונית לאשר את התוכנית. לגישת הוועדה המקומית, התשובה הברורה לכך היא בחיוב. זו תוכנית ראויה ומוצדקת מבחינה תכנונית, יש הצדקה תכנונית ליישומה - כדי להעמיד יחידות דיור בבנין לסטודנטים ולאוכלוסיות מיוחדות. קיימת גם הצדקה תכנונית לכך כי החנייה בחלקה תוסדר על ידי מקומות חנייה תת קרקעיים אוטומאטיים, כדי להביא לניצול המיטבי של משאב הקרקע. בנוסף, אם התוכנית לא תאושר, הבנין יהפוך ל"פיל לבן" - וגם התוצאה שתיגרם אם התוכנית לא תאושר הוא ענין שיש מקום להביאו בחשבון במסגרת השיקולים שיש לשקול ביחס לאישור התוכנית. יש מקום לקחת בחשבון גם את האינטרס של רוכשי הדירות בבנין. ב"כ הוועדה המקומית הוסיף וטען, כי יש לבחון האם התוכנית נועדה לקדם אינטרסים כלכליים צרים של יזמיה, או שהיא נועדה לתועלת הציבור הרחב. לגישתו, התוכנית נועדה לשתי המטרות, והעובדה כי היא נועדה גם לתועלת הציבור הרחב, יש בה כדי להצדיק את אישורה. מבחן נוסף שיש ליישמו בהקשר זה, הוא המבחן של עוצמת הפגיעה בשלטון החוק. ב"כ הוועדה המקומית טען כי העותר טרם הורשע בדינו, ועומדת לו עדיין חזקת החפות. יש לבחון גם את השאלה האם הרשויות נקטו בפעולות כלשהן ומהי תוצאתן. ב"כ הוועדה המקומית טען כי הוגש אמנם כתב אישום, אף הושגה הסכמה עם רשויות האכיפה כי ניתן וצריך לפעול להכשרת הבנייה הבלתי חוקית באמצעות הליכים תכנוניים. לכן, החלטתה של הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית, חרגה באופן קיצוני ממתחם הסבירות. גם לפי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, השיקול של קיום חריגת בנייה הוא שיקול אחד, אך הוא איננו השיקול המכריע. אין מקום לקבל גם את מדיניות הוועדה המחוזית לפיה ככלל אין להפקיד תוכניות בנין עיר המכשירות בדיעבד חריגות בנייה. מדיניות זו מנוגדת להלכה הפסוקה, ולהנחיית היועץ המשפטי לממשלה. באשר לסוגיית מתן רשות הערעור לועדה המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, טען ב"כ הוועדה המקומית כי הוועדה המחוזית שגתה כאשר סירבה לבקשה זו. על פי ההלכה הפסוקה, כדי שתינתן רשות ערעור, צריך כי הנושא יהיה חשוב דיו, בעל השלכה רחבה, ובעל אופי עקרוני. כן נדרש כי הוא יהיה חשוב דיו בשל היותו ברגישות ציבורית מיוחדת, ונתון למחלוקת ציבורית קשה. במקרה דנן מתקיימים רוב התנאים הללו, ולכן היה מקום לתת לעותר ולקבוצה אותה הוא מייצג רשות לערער על החלטת הוועדה המחוזית. נטען כי הסוגיה של אישור תוכניות שנועדו לאשר בנייה בלתי חוקית, היא סוגיה פתוחה, וגם הסוגיה העקרונית של מתקני חנייה תת קרקעיים, היא סוגיה עקרונית, חדישה ובעלת השלכות רוחב רבות. המקרה דנן אף נתון למחלוקת ציבורית, והוא בעל רגישות ציבורית. בשאלה האם התוכנית היא בסמכות מקומית או מחוזית, הותירה הוועדה המקומית את ההחלטה לשיקול דעתו של בית המשפט. המשיבים 1-2 הגישו אף הם סיכומים מטעמם. לטענתם, אין מקום כי בית המשפט יתערב בהחלטות נושא העתירה. ראשית נטען כי התוכנית אינה בסמכות מקומית, והעותר אף לא טען זאת בפני הוועדה המחוזית. לגופו של ענין, ס' 62א(א) לחוק התכנון והבנייה מונה רשימה סגורה של עניינים שלגביהם יש סמכות לוועדה המקומית, ואין בלתם. הוועדה המחוזית החליטה כי הבנין הישן שהיה במיקום נושא התוכנית נהרס, וכי לכן על פי תוכנית רג/340/ג/3, יש להקים בנין חדש מעל מרתף חנייה. תנאי זה נכלל גם בהיתר הבנייה שהוצא לבנין. באשר לחנייה, טענו המשיבים 1-2, כי הוועדה מאשרת בניינים ללא מרתפי חנייה רק במקרים חריגים ביותר. במקרה דנן - כך נקבע - לא היתה מניעה להקים מרתפי חנייה, ואין זה ראוי תכנונית לאפשר חנייה שלא באמצעות מרתפי חנייה. בית המשפט אינו אמור להמיר את שיקול הדעת שלו בהקשר זה בזה של הוועדה המחוזית, ועליו לאשר את ההחלטה, אם היא אינה חורגת ממתחם הסבירות. נטען כי מתקן החניה הוא בולט, בעוד שמרתף חניה אינו בולט. מתקן החנייה המוצע אינו נוח, והיכולת המעשית לעשות בו שימוש היא מוגבלת מאוד. המטרה של חנייה תת קרקעית היא לשפר את הסביבה העירונית, ולתת מרחב מחייה ופעולה גדול. החניות יוצרות תכסית קרקע גדולה במתחם, ומפריעות לתפקוד ההולם של האנשים במקום ובסביבה. באשר לשיקול הנוגע לעבריינות בנייה, נקבע כי השיקול הזה אינו שיקול בלעדי. אולם, שיקול זה צריך להיות אחד השיקולים. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר מדובר בהכשרה בדיעבד של עבירות בניה לכאורה, דבר השולל את שיקול הדעת של הוועדה, ומעמיד אותה בפני עובדה מוגמרת. דברים אלה עולים בקנה אחד עם הנחיות היועץ המשפטי לממשלה (הנחיה 8.1150 מיום 24.1.01), הנחיה שעודכנה בחודש 11/03. המשיבים 1-2 טענו עוד, כי המקרה דנן אינו מצדיק מתן רשות לערור למועצה הארצית על פי הקריטריונים שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בהקשר זה. המקרה אינו מעורר שאלה מיוחדת בעלת השלכות רחבות כלל ארציות, שכן מדובר בתוכנית החלה על מגרש אחד ויחיד, ואין לה השלכה רוחבית במישור הארצי. אין מדובר בענין בעל חשיבות ציבורית רבה, או המעורר מחלוקת ציבורית. מדובר במדיניות של המחוז הבאה לידי ביטוי בתוכניות מאושרות על ידי הוועדה, כמו גם בהתנהלות הכללית של הוועדה ושל הצוות המקצועי בלשכת התכנון בנושא. דיון לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אני סבורה כי מן הראוי להיעתר לסעד החלופי לו עתר העותר בעתירתו, ולאפשר לו לערור למועצה הארצית לתכנון ובניה בהתאם לס' 110 לחוק התכנון והבנייה, מהטעמים שיפורטו להלן. העותר טען כי התוכנית היא בסמכותה של הוועדה המקומית. לטענתו, הוועדה המקומית דנה בתוכנית ואף המליצה להפקיד אותה. העותר טוען כי התוכנית אינה משנה את מספר מקומות החנייה במקרקעין, אלא רק עורכת שינוי במיקומן ובצורתן. לטענתו, ס' 62א לחוק נועד כדי לחזק את סמכויותיה של הוועדה המקומית. הסמכות ניטלה במקרה דנן מהוועדה המקומית בשלבים מאוחרים מאוד, משיקולים בלתי סבירים, ורק כתוצאה מהלחץ של תושבי הסביבה. העותר הפנה בעתירתו לס' 62א(א)(5) לחוק הקובע: "(א) תוכנית מפורטת או תוכנית מיתאר מקומית הכוללת אך ורק אחד או יותר מהנושאים המפורטים להלן, היא תוכנית בסמכות הוועדה המקומית כאמור בסעיף 61א(א): (5) שינוי של הוראות לפי תוכנית בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים". לטענת העותר, המחוקק הניח כי לפני הוועדה המקומית מונחת תוכנית מאושרת, ועתה מוסמכת הוועדה המקומית לשנות את הוראותיה בדבר בינוי או עיצוב אדריכליים. בית המשפט העליון קבע - כך נטען - כי הוועדה המקומית מוסמכת לאשר תוכניות ברמה הנקודתית, שאינן קובעות את אופיו של מתחם מסוים. במקרה דנן, ההחלטה של הוועדה המקומית היא לשנות את מיקום החניה בבנין, מבלי לגרוע מכמות החניות. הפיתרון של חניון משוקע אינו שונה, על פי הטענה, במהותו ממרתף חנייה, ואין בו כדי לשנות מאופיו של המקום או מאופיה של הסביבה. לכן, ומאחר שמדובר בשינוי מינורי, בנושא נקודתי שאינו משנה את חזית הבנין והמראה מהרחוב, הרי שהוועדה המקומית היתה מוסמכת לאשר את השינוי. מנגד, טענו המשיבות 1-2 כאמור כי הרשימה שבס' 62א הנ"ל היא רשימה סגורה, וכי אין לקבל את טענת העותר מאחר שהשינוי המדובר אינו כלול במסגרת ס' 62א הנ"ל. השאלה שיש לבחון אותה היא האם השינוי במתכונת החניה הוא שינוי בדבר "בינוי או עיצוב אדרכיליים", בהתאם לס' 62א(א)(5) אם לאו. אני סבורה כי מאחר שהשאלה של ההשפעה של השינוי שנויה במחלוקת, לא ניתן לקבוע כי החלטתה של הוועדה המחוזית לפיה אין מדובר בשינוי בעיצוב, היא החלטה בלתי סבירה. המשיבים 1-2 טענו - כפי שצוין לעיל, כי מתקן החניה הוא בולט, בעוד שמרתף חניה אינו בולט. כן נטען כי מתקן החנייה המוצע אינו נוח. גם העותר אינו חולק על כך כי לפחות למשך הזמן בו המכונית מוכנסת למקום החניה או יוצאת ממנו, מתקן החניה הוא בולט. לא ברור גם האם אכן ניתן לגנן את השטח מעל פני הקרקע, שמתחתיו מצוי מתקן החניה אם לאו. לכן, מאחר שהשאלה האם שיטת חניה החליפית שהוצעה על ידי העותר עשויה לשנות חזות הבנין במידה כזו או אחרת, שנויה במחלוקת בין הצדדים, אין מקום לקבוע כי שגתה הוועדה המחוזית כאשר קבעה כי התוכנית איננה בסמכותה של הוועדה המקומית. יוער עוד, כי העותר לא כפר בטענתם של המשיבים 1-2 בהקשר זה, לפיה טענה זו לא הועלתה על ידיו בפני הוועדה המחוזית, ואף מטעם זה אין מקום לקבל את הטענה. באשר לטענות אותן העלה העותר ביחס להחלטת הוועדה המחוזית לגופן - הרי כפי שיובהר להלן, אני סבורה כי אין מקום שבית המשפט יתערב במסקנותיה של הוועדה המחוזית בשלב זה. אינני סבורה כי לא ניתן לקבוע כי מדובר במסקנות החורגות ממתחם הסבירות - בטרם ייערך בירור נוסף של המועצה הארצית לתכנון ובניה ביחס לאלטרנטיבות אותן הציע העותר לפתרון נושא החנייה בבנין. כפי שצוין לעיל, הצדדים חלוקים ביניהם ביחס לשאלה האם פיתרון החניה האלטרנטיבי שהוצע על ידי העותר, יש בו כדי לפגוע בחזית הבנין, בנוחות החניה - או שמא יש בו רק כדי להועיל, בהיותו פיתרון "ירוק" שיש בו כדי להביא לניצול מיטבי של הקרקע. כעולה מטענותיו של ב"כ העותר, ישנן החלטות של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב, שדנה בפתרונות חניה משוקעים, וקבעה כי מדובר בפתרונות חניה ראויים במקרים בהם לא ניתן לחפור מרתף חניה (ר' ס' 2-3 לסיכומי העותר, וההפניות שם). אינני סבורה כי יש מקום לקבוע כי החלטתה של הוועדה המחוזית בהקשר זה חרגה ממתחם הסבירות - הוועדה שקלה שיקולים תכנוניים שונים, כמפורט בהחלטתה, ואינני סבורה כי בית המשפט צריך להתערב בשיקולים אלה, ולשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של הוועדה המחוזית. יחד עם זאת, וכפי שיובהר להלן, מאחר שמדובר בנושא חדשני, שקיימות בו עמדות שונות, ואשר עשוי להשליך על בניינים רבים נוספים מעבר לבנין דנן, אני סבורה כי מן הראוי כי הנושא ייבחן פעם נוספת על ידי המועצה הארצית. הצדדים נחלקו גם בשאלה איזו משמעות יש לייחס לעובדה כי העותר מבקש להכשיר בנייה בלתי חוקית. העותר וכך גם הוועדה המקומית, הדגישו כי העותר טרם הורשע בדינו. הם הוסיפו כי גם במקרה של הרשעה, השיקול של הכשרתה של בניה בלתי חוקית הוא שיקול שניתן להביאו בחשבון, אך אין מדובר בשיקול בלעדי, וכפי שנטען במפורט על ידי ב"כ הוועדה המקומית, ישנן שיקולים רבים אחרים שיש בהם כדי להטות את הכף, ולהביא לכך שיש לקבל את בקשת העותר. אני סבורה כי שאלת ההכשרה של הבנייה שהיא על פי הטענה בלתי חוקית, היא שאלה שהמועצה הארצית תצטרך להביא אותה בחשבון - יחד עם יתר השיקולים שיישקלו על ידיה. כך, לאחר שהמועצה הארצית תגבש את עמדתה ביחס לפיתרון החנייה המוצע, היא תשקול האם מדובר בפיתרון שיש מקום להכשירו בכלל, ובפרט האם יש מקום להכשירו לאור כל הנסיבות הקיימות במקרה דנן, ובכלל זה טענת הבנייה הבלתי חוקית. ערר למועצה הארצית ס' 110 לחוק קובע: "על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תוכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה:.... (2) ברשות יושב ראש הוועדה המחוזית - (א) מגיש התוכנית". כפי שצוין, יו"ר הוועדה המחוזית לא נעתר לבקשת העותר לתת לו רשות לערור בפני המועצה הארצית. העותר עתר בעתירה לסעד חלופי, לפיו תינתן לו רשות לערור. פסק הדין המנחה בשאלת מתן רשות לערור למועצה הארצית הוא פסה"ד בעע"מ 3553/02 ועד שכונת עין כרם נ. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, פ"ד נז(2) 882. באותו ענין קבע כב' השופט אור בין היתר כי כדי לתינתן רשות לערור, נדרש כי "הענין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת, ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה". אני סבורה כי הענין המרכזי השנוי במחלוקת בין הצדדים - קרי שאלת פיתרון החניה האלטרנטיבי המוצע על ידי העותר, והשוואתו לפיתרון הקונבציונאלי של מרתף חנייה, הוא ענין עקרוני, בעל השלכות אפשריות רחבות יותר מאשר הדיון בבנין דנן. לכן, אני סבורה כי נכון יהיה אם המועצה הארצית תיתן דעתה לשאלה זו, תבחן את כל ההיבטים שלה, ותכריע בה. לכן, אני נעתרת לסעד החלופי שהתבקש בעתירה. ניתנת בזאת רשות ערר לעותר למועצה הארצית לתכנון ובניה. לאור התוצאה האמורה, אני מחייבת את המשיבים 1-2 בהוצאות העותר בסך 10,000 ₪. תוכנית בניהבניההפקדת תכנית בניה