קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל פיתוח על תוספת בניה לא חוקית: 1. העותרת, חברה ציבורית, הינה המחזיקה ובעלת זכויות במגרש הנמצא ברחוב החרושת 39 בקרית מלאכי ובו מבנים המשמשים לפעילותה העסקית. עפ"י היתרי הבניה שניתנו לאותם המבנים (בשנת 1975) הסתכם השטח הבנוי שהורשה במגרש בהיקף כולל של 3,089 מ"ר (ר' נספח 43 לעתירה). במהלך 2009 נמצא לעירית קרית מלאכי (העירייה) כי העותרת הוסיפה ובנתה במגרש שלא כחוק וללא היתר, שטח מבונה נוסף בהיקף של 2,726 מ"ר אשר נפחו - 19,763 מ"ק. לאור זאת ביום 15.9.09 הוציאה העירייה לעותרת דרישה לתשלום היטלי פיתוח בגין תוספת הבניה הנ"ל בסכום מצטבר של 813,909 ₪. בעתירה זו שבפני עותרת החברה לבטל לחלוטין את דרישת התשלום או לחילופין "להורות על תיקוניהם של נתוני השטח (לענין היטלי תיעול וסלילה) ונתון הנפח (לענין אגרת הנחת צנרת המים, ו/או התעריפים שביסוד החיובים האמורים בדרישה". תמצית טענותיה העיקריות של העותרת הינה כי: א. קביעת העירייה בדבר עצם תוספת שטחי הבינוי (שלא כחוק), עליה מבוססת דרישת התשלום, אינה נכונה ו/או אינה מוכחת ו/או אינה מגובה במסמכים ובנתונים הראויים. ב. התעריפים בהם חויבה העותרת נסמכים על חוקי העזר משנים מאוחרות - כאשר מן הדין היה לנהוג עפ"י התעריפים שבחוקי העזר שקדמו לכך - הנמוכים משמעותית. 2. העירייה טוענת כנגדה את תמצית הדברים הבאים: א. העותרת נתגלתה כמי שבנתה שטחים גדולים מאוד שלא כחוק ועתירתה הינה לעניין ההיטלים שעליה לשאת בהם בגין שטחים אלו. די בכך לטענת המשיבה לדחיית העתירה על הסף בשל חוסר נקיון כפיה של העותרת. ב. תוספת השטחים שנבנו (שלא כחוק) על ידי העותרת הינה בהיקף המפורט בדרישת התשלום. ג. בנסיבות הבניה הלא חוקית - המועד הקובע לתחולת חוקי העזר (לענין תעריפי ההיטלים) הינו המועד בו נתבררו לעירייה תוספת הבניה (הלא חוקית) והיקפיה. זאת להבדיל מהיטלים המשולמים בגין חיוב יזום עקב עבודת תשתית וקביעת ההיטלים על בעלי נכסים גובלים שהוקמו על פי דין בגבולות היתרי הבניה. 3. בדיון המקדמי בעתירה (מיום 21.10.10) הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפתרון המחלוקת בדבר תוספת השטחים שנבנו מעבר לשטח שהורשה בהיתר. הוסכם כי ימונה מודד אשר יקבע את תוספת השטחים שנבנו על ידי העותרת מעבר לשטחים שהותרו - וקביעותיו יחייבו את הצדדים. לאחר התמהמהות מה, ביום 13.1.11, הגיש המודד המוסמך מר אליהו טלמון את חוות דעתו ולפיה תוספת השטח שנבנתה (שלא כדין) מסתכמת ב- 2238 מ"ר (ר' עמ' 11 לחווה"ד תוך תיקון טעות סופר לעניין סכימת השטחים הכוללת שם שתוצאתה הנכונה הינה 5327 מ"ר ולא כפי שנרשם בטעות - 4829 מ"ר, ור' הערת ב"כ העירייה בפרוטוקול ישיבת 31.1.11 עמ' 5). עפ"י ההסדר הדיוני האמור - קביעתו של המודד המוסכם הינה מחייבת - ובכך נפתרה המחלוקת הראשונה שבין הצדדים. לאמור, העותרת אכן הוסיפה, שלא כדין וללא היתר, שטח מבונה בהיקף 2238 מ"ר - שטח שכמובן לא נכלל בחישובי ההיטלים המקוריים שהסתמכו על היקפי הבניה שהורשו. העותרת גם אינה חולקת כי תוספת בניה זו, במלואה, נבנתה שלא כדין ושלא בהיתר וכי לא שולמו על ידה היטלי הפיתוח (מסוג כלשהו) בגין תוספת בניה בלתי חוקית זו. 4. הנה כי כן אין עוד חולק כי העותרת בנתה, במועדים לא ידועים, תוספת בניה לא חוקית, ללא היתר ושלא כדין בהיקף של 2238 מ"ר (לאמור - שטח המגיע כדי למעלה מ- 70% (!) משטח הבניה המורשה עפ"י היתרי הבניה). כמו כן אין כבר חולק כי היא לא שילמה היטלי פיתוח בגין בניה לא חוקית בהיקף מאסיבי זה. לא זו בלבד, אלא שבכתב העתירה לא גילתה העותרת מאומה על עצם תוספות הבניה שנבנו (שלא כחוק). עובדות אלה, שאינן שנויות במחלוקת, נותנות טעם רב לטענת הסף שמעלה העירייה לענין חוסר נקיון כפיה של העותרת. וכבר פסק בית המשפט העליון לענין עותר הנגוע בעבירות בניה שלא כחוק כי: "רבים המקרים מספור שבהם החלטנו שלא להזקק לעתירה המוגשת לבית משפט זה מחמת אי נקיון כפיו של העותר, ובראש ובראשונה מחמת אי נקיון כפיים הנובע מעבירה על החוק הקשור בנושא העתירה. (באותו הענין - חוק התכנון והבניה - י.א.). כבית משפט גבוה לצדק, אין אנו פותחים את דלתותינו לפני אדם העושה דין לעצמו ועובר על החוק". (בג"ץ 609/75 ישראלי נ. ראש עיריית ת"א, פד"י ל (2) 304, 306). ויפים הדברים, בשינויים המתבקשים, אף לעתירות הבאות בשערי בית המשפט לעניינים מנהליים - ובכללן גם עתירה זו שבפני. 5. ברם, דינה של עתירה זו להידחות גם לגופה. ככל שאמורים הדברים במרכיב השטח שבחישובי דרישת תשלום ההיטלים - נתברר היקף השטחים שנבנו שלא כחוק בחווה"ד של המודד המוסכם - כמפורט לעיל. נותרה למעשה טענת העותרת לגבי המרכיב הנוסף שבחישוב ההיטלים - הלא הם חוקי העזר התקפים (לענין ההיטלים השונים) ביחס לשטחים אלו. עסקינן כאמור בבניה נוספת, שלא כחוק, אשר לא נכללה בשטחים המורשים והרשומים בהיתר ואשר לא דווחה כמובן על ידי העותרת לעירייה. העותרת גם לא מסרה לעירייה, ואף לא לביהמ"ש בגדרה של עתירתה זו, אימתי בנתה את תוספת השטחים אשר אין חולק כי הם ברי חיוב בהיטלי פיתוח. הן לא יעלה על הדעת, כי אם היתה פועלת העותרת כדין ובונה תוספת שטחים זו על פי היתרי בניה - היתה היא מחויבת בהיטלי הפיתוח - ואילו משחטאה, עשתה דין לעצמה ובנתה תוספת השטחים ללא היתר ושלא כחוק תימצא נשכרת מחטאיה ופטורה מתשלום היטלי הפיתוח אותם היא חבה לקופה הציבורית. 6. אם הצלחתי לרדת לפשר טענותיה, טוענת העותרת כי עתה משנתגלו הדברים ונחשפה תוספת הבניה המאסיבית שנבנתה שלא כחוק - יהיו התעריפים לחישוב ההיטלים בגין שטחים אלה כשיעורם בשנת 1975 בעת שניתנו היתרי הבניה (לאותם השטחים שנבנו כחוק) - שנים רבות לפני תיקוני התעריף וחישובי ההצמדה שנקבעו בחוקי העזר שבבסיס דרישת התשלום. העותרת אינה מספקת הסבר או טעם לעמדתה זו על אף שאין היא מגלה בעתירה לא את עצם הבניה שנעשתה שלא כחוק ולא את המועדים בהם נעשתה. בנסיבות אלה - מקובלת עלי עמדת העירייה כי התעריפים ומנגנוני ההצמדה הישימים לחישוב ההיטלים בגין אותן התוספות (שלא נודע כאמור מתי נבנו) יהיו אלה העומדים בתוקפם בחוקי העזר התקפים לענין זה בעת גילוי קיום תוספת הבניה הלא חוקית והוצאת דרישת התשלום - לאמור ספטמבר 2009. 7. דרישת התשלום נשוא עתירה זו נערכה עפ"י שיטת החיוב בהיטל. דהיינו, הרשות עורכת תחשיב מקצועי לכלל העלויות הצפויות בתחומה לצורך ביצוע עבודות תשתית בתחום מוניציפאלי מסוים. אל מול העלויות הצפויות, אומדת הרשות את ההכנסות הצפויות לה כתוצאה מגביית היטלים שונים, הן מבעלי נכסים קיימים אשר הגדילו את היקף נכסיהם והן מבעלי נכסים חדשים שייבנו בתחומה. שיטה זו, בשונה משיטת "ההשתתפות" לפיה החיוב מוטל לצורך כיסוי העלויות בביצוע עבודה ספציפית הגובלת בנכס המחויב - עניינה בקביעת תעריף קבוע וזהה לכלל בעלי הנכסים בשטחי הרשות, בהתאם לחלקם היחסי (פיזית) ומבלי להידרש לקיומו של קשר ישיר ומיידי בין עבודת תשתית קונקרטית לבין בעל הנכס המחויב בהיטל (לעניין זה ר' ע"א 1711/02 עיריית חולון נ' ארגון הקבלנים והבונים חולון, פד"י נח (5) 933, 942 - 943, וכן ע"א 6066/97 עיריית תל - אביב יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ, פד"י נד (3) 749, 754). כתוצאה מכך, הזיקה הנדרשת בשיטת החיוב בהיטל בין ביצוע עבודת התשתית הקונקרטית לבין הנכס המחויב בהיטל, איננה הדוקה כפי שנדרש הדבר בשיטת החיוב בדמי השתתפות. לעניין זה ר' דברי כב' השופטת (כתוארה דאז) ד. בייניש, בע"א 4435/92 עיריית ראשון לציון נ' חברת מאיר סדי בע"מ נב (3) 321, 331 וכן את שנקבע לאחרונה בעת"מ 1354/02 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' עיריית תל- אביב ולפיו: "... אין עוד רלוונטיות לשאלת הזיקה של התשתיות שבוצעו ע"י העירייה למתחם, שכן כאמור ההיטל אמור לכסות את העבודות בתחום הרלוונטי בכל רחבי העיר, בין אלה שיש להן זיקה למתחם ובין כאלה שאין להם זיקה כזו. ... החובה לשלם את ההיטל אינה כרוכה בהוכחה של ביצוע בפועל של עבודות תשתית כאלה או אחרות, וודאי שאין חובה להוכיח כי מדובר בעבודות תשתית המשרתות את הנכס" (ע"מ 8 - 9) לאור זאת - לא מצאתי מקום לטענות העותרת ככל שעניינן בטענות כאלה או אחרות לעניין היעדר זיקה קונקרטית נקודתית בין עבודות תשתית ספציפיות ומוגדרות לבין ההיטלים נשוא עתירה זו. 8. טענה נוספת של העותרת מתייחסת לכרונולוגיית חוקי העזר התקפים לעניין קביעת תעריפי ההיטלים השונים נשוא דרישת התשלום. וביתר פירוט. לעניין אגרת הנחת צנרת המים טענת העותרת הינה כי בבסיס חישובי ההצמדה יש להניח את הסדר ההצמדה שבתעריף חוק העזר מ- 1980 - ולא את מנגנון ההצמדה כפי שנקבע בתעריף 1984. לענין היטל התיעול טענתה הינה כי התעריף המחייב הוא דווקא זה שנקבע בחוק העזר מ- 1984 ולא מנגנון התעריפים המאוחר יותר כפי שנקבע בחוק העזר הרלוונטי לעניין הוצאת דרישת התשלום. לענין היטלי סלילת הרחובות והמדרכות טוענת העותרת כי חישובם יתבסס על חוק העזר משנת 1981 דווקא ולא על התעריף ומנגנון ההצמדה הקבועים בחוק העזר מ- 2003. כמפורט לעיל, דין טענות אלה להידחות. העותרת לא הניחה יסוד עובדתי בעתירתה (גם לא ברמת הטענה) לעניין מועדי בניית תוספות הבנייה הלא חוקיות - נשוא ההיטלים. בכך שמטה היא מניה וביה את הבסיס לטענותיה בדבר כרונולוגיית חוקי העזר והתעריפים הישימים לחישוב אותם ההיטלים. 9. זאת ועוד, בנסיבות העניין דנן פועלת לטעמי לטובת העירייה חזקת תקינות המעשה המנהלי. "על פי חזקה זו, נקודת המוצא הינה כי המנהל פעל באופן חוקי ותקין ... ניתן כמובן לסתור את החזקה. הנטל מוטל על המבקש לעשות כן. חזקה זו חלה בכל תחומי המשפט הציבורי... היא חלה... גם לעניין פעולותיהן של רשויות מקומיות" (מתוך פס"ד אבן אור לעיל, עמ' 756, 757). על כן ומשהעותרת לא הביאה כל ראיה לסתירת חזקה זו, אני דוחה גם מטעם זה את טענותיה לעניין החלתם של חוקי העזר עליהם התבססה דרישת התשלום בכלל, ובנוגע לסעיף התחולה הקבוע בחוק העזר (סלילת רחובות) התשס"ג - 2003 בפרט. 10. משנקבעו הממצאים הברורים לעניין תוספת הבניה - והמסקנות המתבקשות מכך לעניין חיוב העותרת בהיטלים - מתייתר הצורך לבחון טענה נוספת שהעלתה העותרת בדבר מניעים זרים, כביכול, שביסוד החיובים. על פי אותה טענה הגורם המדרבן להוצאת דרישת התשלום היה מנהל הגוף החיצוני המסייע לעירייה בעניין איתור ואכיפת חייבים שלא שילמו חובותיהם. אותו מנהל, כך טוענת העותרת, הגיש בעבר בקשה לתובענה ייצוגית כנגדה - בקשה שנדחתה. מכאן לטענתה, שנפל פסול בעצם הדרישה. תוכנה של טענה זו נשמט מניה וביה לאחר שנמצאו ונתבררו הנתונים האובייקטיביים המצדיקים את דרישת התשלום לגופה. אוסיף ואציין כי גם על פני הטענה לא מצאתי בה כל ממש. 11. מכל הנימוקים האמורים לעיל - דין העתירה להידחות. עם זאת - נוכח קביעתו המחייבת של המודד המוסכם (מכוח ההסדר הדיוני האמור) ולפיה תוספת הבניה שבנתה העותרת מסתכמת ב- 2238 מ"ר, ולא ב- 2,726 מ"ר כפי שהניחה המשיבה בדרישת התשלום - על העירייה המשיבה לתקן את דרישת התשלום המקורית (נשוא העתירה) באופן בו שטח החיוב לענין ההיטלים השונים, יהיה 2,238 מ"ר. כל יתר מרכיבי חישוב ההיטלים, התעריפים ומנגנוני ההצמדה ישארו זהים לאלו שפורטו ונכללו בדרישת התשלום המקורית. סוף דבר - בכפוף לתיקון הנ"ל בדרישת התשלום אני דוחה את העתירה. בנסיבות כפי שנתבארו בעניינה של העתירה והעותרת דנן, אני מחייב את העותרת לשלם למשיבה הוצאות עתירה זו לרבות שכ"ט בסכום כולל של 40,000 ₪. אגרות והיטלי פיתוחבניהבניה לא חוקיתתוספת בניה