קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר לפתיחת מרפאה וטרינרית בבית מגורים: בפניי עתירה מנהלית במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על ביטול ההחלטה של המשיבה מס' 1 מיום 12.04.10, בערר רש/09/ 5457, אשר ביטלה את החלטת המשיבה 3, וקבעה שהמשיבים 2 רשאים להפעיל במרתף ביתם מרפאה וטרינרית ללא צורך בקבלת היתר כלשהו. להלן העובדות הצריכות לעניין: 1. המשיבים 2 הינם רופאים וטרינריים והבעלים של בית מגורים ברחוב הברושים 10 רמת השרון, גוש 6415 חלקה 281 (להלן: "המקרקעין"). המשיב 2 מפעיל במרתף ביתו, שהינו בגודל של כ-30 מ"ר, מרפאה וטרינרית. 2. על החלקה בנויים 4 בתים צמודי קרקע, שני בתים דו-משפחתיים עם קיר משותף, בהם מתגוררים העותרים 1-4. העותרים 1-2 מתגוררים בבית הדו-משפחתי עם המשיבים 2. 3. העותרים התנגדו להפעלת המרפאה הוטרינרית במרתף, ואף פנו לבית המשפט השלום בתל-אביב בבקשה למתן צו מניעה זמני למניעת הפעלת המרפאה במקום. בין היתר טענו העותרים בבקשה, כי הפעלת המרפאה דורשת קבלת היתר לשימוש חורג. 4. ביום 16.07.09 הורה בית המשפט (כב' השופטת בלה טולקובסקי) על מתן צו מניעה זמני, שהיה אמור להיכנס לתוקף ביום 23.08.09, וזאת אם לא תינתן עד המועד הנקוב החלטה על-ידי הועדה המקומית לפיה אין צורך בהיתר לשימוש חורג, או מתן היתר לשימוש חורג. כניסת צו המניעה לתוקף נדחה על-ידי בית המשפט (כב' השופטת מיכל ברק נבו) עד יום 15.04.10 "ובלבד שעד אותו מועד לא ינתן היתר לשימוש חורג". 5. בהמשך לכך הגישו המשיבים 2 למשיבה 3 בקשה להיתר לשימוש חורג. הועדה המקומית דנה בבקשת והחליטה ביום 26.11.09 לדחות אותה. בין היתר, קבעה הוועדה המקומית כי יש צורך בהיתר לשימוש חורג מתוכנית. 6. ביום 31.12.09 הגישו המשיבים 2 ערר למשיבה 1 על החלטת המשיבה 3. על החלטה זו של ועדת הערר הוגשה העתירה שבפניי. טענות ב"כ הצדדים: ב"כ העותרים: 7. לטענת ב"כ העותרים, תוכנית מתאר מקומית מס' רש/900 (להלן: "תוכנית רש/900") קובעת, בסעיף 2 (א) בעמוד 3, כי "מרתפים" ישמשו אך ורק לשימושים הבאים: "שטחי שרות כהגדרתם בתקנות לחישוב שטחים. שימושים נילווים למגורים כגון: משרד לבעל מקצוע חופשי, חדר משחקים, חדר כושר...". לטענתו, השאלה שעומדת במרכז העתירה הינה שאלה של פרשנות משפטית של המונח "שימוש נילווה למגורים" והאם מרפאה וטרינרית הינה בגדר "שימוש נילווה למגורים". לדבריו, התב"ע דורשת 2 תנאים שונים ומצטברים: האחד, שהשימוש יהיה "נילווה למגורים"; השני, שאותו "שימוש נילווה למגורים" ישמש את "הדייר המתגורר בבניין". לשיטתו, התב"ע בחרה להגביל את השימושים המותרים במרתף. דייר המתגורר בבניין רשאי לעשות שימוש במרתף "אך ורק" ל-"שטחי שרות" או לשימוש "נילווה למגורים". 8. עוד לדבריו, "שימוש נילווה למגורים" פירושו שימוש שמעצם טבעו וטיבו נובע מהמגורים של אדם בביתו או קשור בהם, שימוש שנועד לשרת את צרכי המגורים בבית. ניהול עסק של מרפאה וטרינרית אינו שימוש ש"בא עם" מגורים, אינו שימוש שמעצם טבעו וטיבו נובע מהמגורים או קשור בהם ואינו שימוש שנועד לשרת את צרכי המגורים בבית. ולכן אם אסור שימוש במרתף למגורים אלא רק שימוש נלווה למגורים, קל וחומר שאסור השימוש בו לעסק. 9. כך לטענתו, פירשה זאת גם המשיבה 3 שכתבה בתגובתה לעתירה "...עמדת המשיבה 3, כפי שהובאה בפני המשיבה 1 הייתה שכעקרון מרפאה וטרינרית, כעסק העומד בפני עצמו, אינו מהווה שימוש נילווה למגורים, ומשרד אינו מרפאה וטרינרית" (ראה: עמ' 2 לסיכומי העותרים). 10. עוד לטענתו, המשיבה 1 היא זאת שטעתה בפרשנותה, שכן היא התעלמה מהשאלה, האם השימוש למרפאה וטרינרית הינו "שימוש נלווה למגורים". הפרשנות שלה התבסס על כך שהשימושים המפורטים בתב"ע "אינם רשימה סגורה", שהרי התב"ע נקטה לשון "כגון". ב"כ העותרים ציין, כי העותרים אינם חולקים על כך שהשימושים המפורטים בתב"ע אינם מהווים רשימה סגורה, אולם הכול בכפוף לכך שמדובר בשימושים שהם נלווים למגורים. 11. בעניין זה עתר ב"כ העותרים, כי בית המשפט יאמץ את פרשנותה של המשיבה 3, כמפורט לעיל שמופיעה בכתב תשובתה לועדת הערר: "א. עמדת הועדה המקומית היא שמשרד אינו מרפאה. ב. יחד עם זאת קיימות מרפאות של מאבחנים, קלינאים וכדומה אשר במהותן...דומות יותר למשרדים. כפי שלרופא יכולה מרפאה בה הוא עובד מחוץ לביתו ומשרד בביתו, בו עיקר העבודה היא משרדית" (ראה: עמ' 3 לסיכומי העותרים). ב"כ העותרים הפנה בסיכומיו בעניין זה ל-ערר (י-ם) 208/08- ד"ר קטלן נאור נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים ואח', , שם קבעה ועדת הערר של מחוז ירושלים באופן מפורש, כי "פרשנות לשונית סבירה של המונח 'משרדים למקצועות חופשיים' אינו כולל בתוכו מרפאה וטרינרית". 12. ב"כ העותרים טען, כי גם התנאי הקבוע בסעיף ג' (2)(ג) לתב"ע רש/900 ולפיו, "לא תותר כניסה נפרדת למרתף" תומך בפרשנות של הועדה המקומית, ויש בהוראה זו כדי ללמד על הפרשנות הנכונה של התב"ע. לטענתו, כפי שהבהירה המשיבה 3, הוראה זו נועדה למנוע שימוש במרתף אשר מצריך קבלת קהל. זאת במיוחד כאשר מדובר בעסק המבוסס כולו "רק על קבלת קהל ובעלי חיים", כמו מרפאה וטרינרית ולא על מתן שירות משרדי או טלפוני. ללמדך, הגבלת דרך הכניסה למרתף רק מתוך הבית מצביעה על כך, שאסור לעשות במרתף שימוש לעסק העומד בפני עצמו ואשר מחייב קבלת קהל. 13. הוראת סעיף ג'(2)(ד) לתב"ע מלמדת בבירור, שהתב"ע, בכוונת מכוון, קבעה כי אין להתיר במרתף שימוש למטרה עיקרית, שאחרת לא הייתה מגבילה את גובה המרתף. 14. ב"כ העותרים טען כי, כאשר הבינה המשיבה 1, שהחלטתה לאשר שימוש במרתף הנדון למטרה עיקרית, עומדת בסתירה להוראת התב"ע הקובעת כי גובה המרתף יהיה עד 2.40, היא הורתה למשיבה 3 להוציא מאותו יום והלאה היתרי בניה כשגובה המרתף הוא לפחות 2.50 מטר. דהיינו, המשיבה 1 ביטלה במחי יד את המגבלה שגובה המרתף יכול להיות עד 2.40, אשר נקבעה בתב"ע מאושרת כדין, וזאת בהעדר סמכות. 15. בכל מקרה, לטענת ב"כ העותרים, ההוראה בתב"ע וההנחיה כי מעתה ואילך כל המרתפים ברמת-השרון יהיו בגובה של 2.50 לפחות, אין בהם כדי להכשיר את השימוש במרתף הנדון למטרה עיקרית. שכן בענייננו, גובה המרתף היה ונשאר 2.30 מטר בלבד. 16. זאת ועוד, לטענת ב"כ העותרים, ככלל, על-פי ההלכה הפסוקה יש לפרש את הוראות התב"ע בצמצום, וכל מה שלא הותר בהן מפורשות - אסור. בעניין זה הפנה ל-ע"א 8797/99- חנן אנדרמן ואח' נ' ועדת הערר המחוזית חיפה ואח'. פד"י נו(2) 466, 479(ז) - 480(א). וכן ל-ע"א 1216/98- אסתר אבוטבול ואח' נ' ועדת ערר מחוז מרכז פד"י נה(5) 114, 130(א). 17. ב"כ העותרים טען כי השימוש במרתף למרפאה וטרינרית חורג מהיתר הבניה ומצריך לפחות היתר לשימוש חורג מהיתר. אין מחלוקת, כי על-פי היתר הבניה אשר ניתן למשיבים 2, השימוש המותר במרתף הוא לשטח שירות. המשיבה 1 קבעה בעניין זה בהחלטתה "אין מחלוקת בין הצדדים כי המרתף נבנה במקור כמקלט, משמע כשטח שירות". אין גם מחלוקת, כי שימוש למרפאה וטרינרית אינו בגדר השימושים של "שטחי שירות". בנסיבות אלה, טען ב"כ העותרים, כי לא יכולה להיות מחלוקת, שהשימוש המבוקש חורג מהשימוש אשר הותר בהיתר הבניה, ולפיכך מצריך, לכל הפחות, היתר לשימוש חורג מהיתר. 18. בנוסף טען ב"כ העותרים, כי המשיבים אינם עומדים בתקן החניה הדרוש למרפאה וטרינרית ולכן לא ניתן לאשר המרפאה. לטענתו, סעיף 7.1 לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 קובע כי תקן החניה ל"מרפאה שכונתית" הינו מקום חניה אחד לכל 1/2 חדר. סעיף 7.2 קובע כי התקן ל"מרפאה אזורית או מרפאה אחרת" הינו מקום חניה אחד לכל 1/3 חדר. לפיכך, לטענתו, לא ברור כיצד קבעה המשיבה 1 בהחלטתה, כי לא מצאה תקן חניה למרפאה וטרינרית. ב"כ העותרים הדגיש, כי המרפאה נשוא הדיון מתפרשת על פני 3 חדרים, לפיכך לפי תקן החנייה המחייב נדרשים בין 6 ל-9 מקומות חניה המשרתים באופן בלעדי את המרפאה. 19. לטענת ב"כ העותרים, השימוש כמרפאה וטרינרית מהווה "סטייה ניכרת" כהגדרתה בסעיף 151 (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ולכן לא ניתן לאשרו. 20. לעניין מרפאות וטרינריות נוספות ברמת-השרון, ב"כ העותרים טען, כי השאלה אם הן קיימות איננה רלוונטית לענייננו. שכן כל עניין נדון לגופו וכן אותן מרפאות לא ביקשו ולא קיבלו היתר לשימוש חורג. לפיכך, לדבריו, אם קיימים מקרים נוספים של מרפאות וטרינריות במרתפים, הרי הבעיה היא בעיה של אכיפה, ואין כל קשר בין זה לבין פרשנות נכונה של התב"ע. ב"כ המשיבה 1: 21. ב"כ המשיבה 1 טענה בפתח דבריה, לעניין סמכויותיה של ועדת הערר. לדבריה, ועדת הערר הינה "מוסד תכנון" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. בהיותה מוסד תכנוני מוסמכת היא לקבוע ממצאים תכנוניים. ועדת הערר, המשיבה 1, הינה בעלת סמכות מקורית רחבת היקף לדון ולהחליט בסוגיות הנתונות להכרעת הועדה המקומית ומשהוגש ערר על החלטת האחרונה היא אינה מוגבלת לבחינת חוקיות וסבירות ההחלטה בלבד. 22. עוד טענה ב"כ המשיבה 1, כי לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר. לדבריה אחת ממטרותיה של התוכנית רש/900 היא "לשנות הוראות תכניות המתאר ביחס לאזור מגורים ב'". כלומר, ככל שיש סתירה בין הוראות רש/679 משנת 1994 להוראות רש/900 משנת 2003, זו האחרונה גוברת. 23. ב"כ המשיבה 1 טענה כי תכנית רש/900 אינה מכוונת רק למרתפים חדשים, אלא גם לעשיית השימושים המותרים במרתפים קיימים, וכי "במרתפים אלה התוכנית מתירה את השימושים המפורטים בסעיף 5.ג.2.א. ללא אבחנה אם המדובר במרתף אשר נבנה מלכתחילה כשטח שרות או כשטח עיקרי. הדבר עולה גם מלשון הרישא של סעיף 5.ג.2.א. מה גם שלא ניתן להפוך שטח שרות לשטח עיקרי בהיתר לשימוש חורג". אין חולק כי המרתף נבנה על ידי המשיבים 2 בהיתר ועל כן מקום שהתכנית חלה עליו, לא נדרש היתר נוסף מהוועדה המקומית על מנת לעשות בו שימוש למרפאה וטרינרית. 24. המשיבה 1 קבעה בהחלטתה כי תכנית רש/900 מאפשרת לעשות במרתף שימוש לצורך מרפאה וטרינרית. החלטת ועדת הערר נסמכה בראש ובראשונה על לשון התכנית, אשר קובעת כי ניתן לעשות במרתפים "שימושים נלווים למגורים כגון: משרד לבעל מקצוע חופשי...". דהיינו, התכנית איננה קובעת רשימה סגורה של שימושים נלווים למגורים, אלא נותנת מספר דוגמאות וביניהן משרד לבעלי מקצוע חופשי, חדר משחקים וחדר כושר. לפיכך, אין כל מניעה לראות במרפאה וטרינרית שימוש נלווה למגורים שניתן לעשות במרתף עליו חלה התכנית. 25. כאמור לעיל, גם הפרקטיקה הנוהגת מלמדת כי בפועל, המשיבה 3 מתירה שימושים במרתפים של בעלי מקצועות חופשיים, שאינם עוסקים בעבודה משרדית דווקא (ראה: דבריו של מר גלר , מנהל מחלקת הרישוי, להלן). 26. לעניין גובה המרתף, ב"כ המשיבה 1 טענה כי סעיף 5.ג.2.ד. לתוכנית רש/900 קובע כי "גובה מירבי של המרתף יהיה 240 ס"מ מרצפת המרתף ועד תחתית תקרתו". עם זאת, לאור העובדה כי המשיבה 1 קבעה שניתן לעשות במרתפים גם שימושים עיקריים, היה עליה ליישב זאת עם הוראת תקנה 2.03 לעיל, הקובעת כי "'חדר הנועד למטרה אחרת ואשר לא נקבעה לגביו הוראה אחרת' יהיה בגובה של 2.50 מ'", ואשר גוברת על האמור בהוראות התכנית. 27. על מנת ליישב סתירה זו, ולהבטיח את יישום הוראות התקנות מחד גיסא, תוך מתן אפשרות לעשות במרתפים שימושים עיקריים, כאמור בתכנית רש/900, מאידך גיסא, קבעה ועדת הערר כי: "על הועדה מקומית להוציא מעתה ואילך היתרי בנייה למרתפים אשר נבנים לפי תוכנית רש/900 כשגובה המרתף הוא 2.50 מ' לפחות, בשל הפוטנציאל הקיים לעשות בהם שימושים עיקריים". בכך המשיבה 1 אימצה פרשנות אשר עולה בקנה אחד עם לשון התכנית, ועם תכליתה, ואף מבטיחה מימוש מיטבי יותר של זכות הקניין של המשיבים 2 בפרט, ושל תושבי רמת השרון בכלל. 28. המשיבה 1 דחתה את טענת העותרים לפיה התוכנית מחייבת להסדיר את תקן החניה הנדרש במרתף דווקא. וקבעה כי פרשנות זו אינה סבירה, ויש בה כדי לאיין את השימושים האפשריים במרתפים המותרים על פי התכנית. לא זו אף זו לאחר שהן ועדת הערר והן הועדה המקומית, בדקו ומצאו כי לא קיימת מצוקת חניה ברחוב קבעה המשיבה 1 כי אין בנסיבות העניין מקום לדרוש תקן חניה להפעלת המרפאה הווטרינרית, בנוסף לתקן החניה אשר כבר מוסדר במגרש המשיבים 2. 29. לעניין טענת העותרים בדבר "סטייה ניכרת" טענה ב"כ המשיבה 1 , כי סעיף 151(א) לחוק קובע במפורש כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין". ודוק, מקום שועדת הערר קבעה כי המשיבים 2 אינם נדרשים להיתר לשימוש חורג לצורך שימוש במרתפם כמרפאה, שכן הדבר מותר בתכנית, איננו נכנסים כלל לגדר הסעיף האמור, ועל כן טענת העותרים בעניין נעדרת יסוד. 30. בשולי סיכומיה התייחסה ב"כ המשיבה 1 לעובדה כי העותרים משיתים חלק גדול מטיעוניהם על עמדת המשיבה 3. אולם לטענתה, לאור הפרקטיקה הנוהגת ברמת השרון, קשה לקבל את עמדת המשיבה 3, אשר הלכה למעשה אומרת דבר אחד ועושה דבר אחר. כן, ציינה כי המשיבה 1 הינה מוסד תכנוני בהיררכיה גבוהה יותר ממשיבה 3 אשר עמדתה נדחתה על-ידי המשיבה 1. לעניין זה הפנתה ל- עת"מ 46511-10-10 הועדה המקומית לתו"ב (ת"א) נ' ועדת הערר . 31. ב"כ המשיבה 1 הדגישה כי קבלת פרשנותם של העותרים משמעה כי רבים מתושבי רמת השרון העושים במרתפיהם שימושים לצורך עבודתם, ומקבלים קהל, כגון רופאים, פסיכולוגים, מרפאים בעיסוק למיניהם, ווטרינרים, יהפכו באחת לעברייני בנייה. לא זו הייתה כוונתם של מנסחי תכנית רש/900. 32. לסיכום טענותיה חזרה ב"כ המשיבה 1 וציינה, כי בית משפט לעניינים מנהליים אינו יושב בהליך זה כערכאת ערעור על החלטת המשיבה 1 אלא בוחן אם נפל פגם מנהלי בשיקול הדעת ו/או הסבירות החלטת ועדת הערר ורק משנמצא כזה, יתערב בהחלטת המשיבה 1. כאמור, בית המשפט לא יחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של ועדת הערר באשר לה ניתנה על פי הדין סמכות ההחלטה בהיותה מוסד תכנוני. ב"כ המשיבים 2: 33. ב"כ המשיבים 2 עתר בכתב תגובתו ליישם את החלטת המשיבה 1 מטעמים מספר: ראשית, המשיבה 1 היא הגוף המוסמך בדין לפרש את הוראות תוכנית רש/900 והיא פעלה במתחם סמכותה. העותרים לא הצביעו בעתירתם על כל עילה המעוגנת במשפט המנהלי, המצדיקה שינוי החלטה. שנית, ועדת הערר בדקה כיצד מיישמת משיבה 3 את תוכנית רש/900. ועדת הערר הגיעה למסקנה כי בכל המקרים בהם מאן דהוא מתושבי רמת השרון, המתגורר באזור בו מצוי בית המשיבים, עושה שימוש במרתפו, הנכלל בשימושים המותרים בתוכנית רש/900, לרבות כאשר מדובר בוטרינרים, המשיבה 3, איננה דורשת ממנו היתר. שלישית, ועדת הערר ערכה ביקור "ארוך וממצה" באתר ומצאה כי השימוש בו תואם את המתווה התכנוני בשטח וכי טענות העותרים למטרדים, שהן טענות לבר תכנוניות, אין להן אחיזה במציאות. ועדת הערר סמכה החלטתה על הדין ועל הפרקטיקה הנוהגת בתחום השיפוט של המשיבה 3, כפי שהובאה בדבריו של מנהל מחלקת הרישוי. עיון בפסיקה מגלה כי קדמו להחלטת ועדת הערר החלטות ועדות ערר קודמות אשר אפשרו קיום מרפאה וטרינארית. 34. עוד טען ב"כ המשיבים כי המרפאה הוטרינרית איננה גורמת למטרד ו/או להפרעה לדיירי הרחוב. ימי ושעות קבלה בחדר הטיפולים הן בימים א'-ה' בין 13:00-9:00 ובין 16:00-19:00 סה"כ, כאשר בימי שני שעות הקבלה בין 9:00-13:00 בלבד. 35. בסיכומיו טען ב"כ המשיבים 2, כי הסיבה האמיתית להגשת העתירה היא ניסיון פסול של העותרים להשיג בבית המשפט המנהלי את שלא השיגו בבית משפט השלום. העותרים 1 ו-2 הגישו תביעה אזרחית לבית המשפט השלום בת"א (ראה: בש"א 219472/09). התביעה כללה שלוש עילות. האחת, הפרת הסכם שיתוף. הוכח כי עילה זו חסרת בסיס. המשיבים לא חתמו על הסכם השיתוף שכן רכשו את הבית שנים רבות אחרי שנבנה, מה עוד שהסכם השיתוף לא נרשם. בית המשפט דחה את טענות העותרים. השנייה - מטרד. בית המשפט קבע בתאריך 16.7.2009, כי אין ממש בטענת המטרד: "כפי שציינתי במהלך הדיון במעמד הצדדים, איני סבורה כי בשלב זה של הדיון בבקשה לצו מניעה זמני, הונחה תשתית ראייתית מספקת לקיומו של מטרד או לקיומה של ירידת ערך צפויה בערך המקרקעין". (ראה: בש"א 219472/09 לעיל). השלישית - הפרת חובה חקוקה. בית המשפט קבע כי אם תתקבל החלטה של מוסד תכנון הקובע כי התנהלות המשיבים אינה טעונה היתר לשימוש חורג, אין עילה ליתן צו מניעה זמני בעילה של הפרת חובה חקוקה. העותרים לא הגישו בקשת רשות ערעור על החלטה זו אשר הפכה חלוטה. לטענתו, העותרים לא היו שבעי רצון מההחלטה, לפיכך העבירו את "כלי המלחמה" למגרש התכנוני, בניסיון פסול לאתר מותב שהפעם יקבל את טענותיהם. ב"כ המשיבה 3: 36. כאמור לעיל, העותרים תוקפים את החלטת המשיבה 1 אשר ביטלה את החלטת המשיבה 3, לפיה, המשיבה 3 סברה כי מרפאה וטרינרית, כעסק העומד בפני עצמו, אינה מהווה שימוש נילווה למגורים ומרפאה וטרינרית איננה משרד. בהחלטתה מיום 17.11.09 דחתה המשיבה 3 את בקשת המשיבים 2 להיתר לשימוש חורג מהיתר, וקבעה שעליהם להגיש בקשה לשימוש חורג מתכנית שכן מדובר במרפאה וטרינארית. בתגובתה לעתירה דנן טענה המשיבה 3 כי היא מותירה את ההחלטה בעתירה לשיקול דעתו של בית המשפט. 37. המשיבה 3 מאמצת את עמדת המשיבה 1 לפיה, הדוגמאות שהובאו במסגרת סעיף 5 ג' 2 א' לתקנון תכנית רש/900 אינן מהוות רשימה סגורה ומאפשרות אף שימושים דומים נוספים. השאלה היא האם מרפאה וטרינארית נכללת בגדר אותם שימושים נוספים הינה שאלה פרשנית של המונח "שימושים נלווים למגורים". לטענת המשיבה 3 במסגרת גיבוש עמדתה בעת הדיונים בהתנגדויות וכן בערר בפני המשיבה 1 היא סברה שאין ללמוד את תכלית המונח "שימושים נלווים למגורים" אך ורק מההגבלה האמורה, אלא מכלל המאפיינים המשותפים של אותן דוגמאות שהובאו בסעיף דנן. מאפיין משותף נוסף אשר נקבע בסעיפים לעיל לתכנית הוא שלא תותר כניסה נפרדת למרתף אלא מדירת המגורים. לטענתה, המטרה העומדת בבסיסו הינה להגביל את השימושים המותרים לכאלו שאינם מצריכים "קבלת קהל מיוחדת". 38. באשר לטענת העותרים לפיה, התעלמה המשיבה 1 מהפרקטיקה הנוהגת ברמת השרון, טען ב"כ המשיבה 3 כי בתאריך 17.3.10 הגישה המשיבה 3 נייר עמדה באשר לפרקטיקה שבה היא נהגה עד כה ביחס לבקשות לשימושים חורגים של בעלי מקצועות שונים במרתפי הבתים. לטענתה, על פי בירור שנערך במחלקת הרישוי אין דוגמאות לבקשות לשימוש חורג שהוגשו במהלך שלוש השנים האחרונות על ידי בעלי מקצועות שונים בקומת מרתף (למעט משפחה אחת). בהתאם לכך, קביעת המשיבה 1 לפיה המשיבה 3 נוהגת בפועל בניגוד להחלטתה נשוא הערר אינה מדויקת. 39. זאת ועוד, ב"כ המשיבה 3 טען כי אכן בפועל ישנם בעלי מקצועות שונים ואף רופאים שפועלים מתוך ביתם בתחום העיר רמת השרון, אולם הדבר אינו מלמד בהכרח על כך שמעשיהם תואמים את הוראות התכנית, או על כך שאם הם היו מגישים בקשה להיתר, הייתה המשיבה 3 נוהגת בהם אחרת מכפי שנהגה עם המשיבים 2. 40. לעניין טענת העותרים, לפיה גובה המרתף אינו מאפשר שימוש למטרות עיקריות, ב"כ המשיבה 3 טען בסיכומיו, כי בניסיון ליישב את הסתירה לכאורה שבין הוראות התקנות לבין מגבלת הגובה בתכנית רש/900, קיימת אפשרות לפרש באופן שונה את מגבלת הגבוה בתקנות התכנון והבניה. סעיף 2.03 לתקנות קובע כי חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת גובהו יהיה 2.50 מטר. אין מחלוקת שהשימושים הנלווים המותרים בקומת המרתף (שאינם שטחי שירות) נחשבים הן על פי הוראת תכנית רש/900 והן על פי תקנות חישוב שטחים, כשטחים עיקרים לכל דבר. מגבלת הגובה בחדרים שנועדו על פי תכנית למטרה עיקרית נקבעה בתקנות למינימום 250 ס"מ, אלא אם כן נקבעה לגבי אותו חדר הוראה מיוחדת. מאחר וסעיף 5 ג' 2 ד' לרש/900 קובע הוראה מיוחדת לגבי מרתפים המשמשים למטרות עיקריות, הרי שמגבלת הגובה המזערי שנקבע בתקנה ל-250 ס"מ, בהתאם לפרשנות שתוארה לעיל, אינה חלה, וממילא אין כל סתירה בין הוראת התקנה לבין תכנית רש/900 בעניין זה. 41. ב"כ המשיבה 3 טען לעניין הצורך בחניות נוספות כתנאי לשימוש במרפאה הוטרינארית, שסעיף 5 ג' 3 ב' לתכנית רש/900 קובע כי תנאי לאישור שימושים נלווים במרתף או בתקנת כל מקומות החניה הנדרשים על פי התקן במרתף. סעיף 5 ז' א' לתכנית קובע לגבי בנייה קיימת כי החניה תהיה על פי תקן החניה התקף בעת הוצאת היתר הבניה. בהעדר תקן חניה למרפאה וטרינארית לפי התוספת לתקנות התכנון והבניה יזמה המשיבה 3 בשעתו סקר הבוחן את מספר החניות התפוסות לטובת באי המרפאה, ולא מצאה בעיית חניה מיוחדת, המצריכה את חיובם של המשיבים 2 בהקצאת חניות נוספות. 42. עוד טען ב"כ המשיבה 3, כי הגם שהועדה המקומית סברה שבבניינים בהם המרתף סווג כשטח שרות יש צורך בהליך תכנוני לשם עשיית השימושים הנלווים. היא מוצאת טעם בתפיסתה התכנונית של המשיבה 1, לפיה, אין צורך בקבלת היתר לשימוש הנלווים במרתף, שכן לא סביר שכוונת תוכנית רש/900 הייתה לדרוש מבעלים להגיש בקשה לשימוש חורג במרתף ביתו על מנת שיעשה במקום חדר משחקים לילדיו או יפעיל חדר כושר פרטי רק בגלל שמדובר בשטח שרות. מכאן לטענת ב"כ המשיבה 3 יש חשיבות תחילה להכרעה של בית המשפט ראשית לכל, בשאלה האם המרפאה הוטרינארית של המשיבים 2 אכן מסווגת כשימוש נלווה למגורים. דיון: 43. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובמסמכים שצורפו הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור דנן להידחות. 44. במבוא לתוכנית רש/900 משנת 2003 נקבע באופן מפורש כי מטרות התוכנית: "לשנות הוראות תכניות המתאר ביחס לאזור מגורים ב' ולקבוע הוראות כדלקמן: א. התכליות המותרות-במרתף..." . דהיינו- ככל שיש סתירה בין הוראות רש/679 משנת 1994 להוראות רש/900 משנת 2003 , הוראות האחרונה גוברות. בנסיבות אלו, מקום שרש/679 קבעה כי לא ניתן לעשות במרתפים כל שימוש למטרות רווח, ואילו התוכנית המאוחרת רש/900 מאפשרת לעשות במרתפים שימושים נלווים, כגון: משרד לבעלי מקצועות חופשיים, נהיר הוא שאין עוד תוקף להוראות תוכנית רש/679 וטענות העותרים לפיהן, חל איסור מוחלט להשתמש במרתפים של בתי מגורים להפקת רווחים לעסק, משוללת כל יסוד. 45. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי תוכנית רש/900 מאפשרת לעשות במרתף שימוש לצורך מרפאה, והיא נסמכה על לשון התוכנית, שקובעת כי ניתן לעשות במרתפים "שימושים נלווים למגורים כגון: משרד לבעל מקצוע חופשי...". מקובלת עליי הפרשנות המשפטית והלשונית של הועדה, משיבה 1, שכן יש במילה "כגון" כדי להבהיר כי המדובר רק בדוגמא אחת מבין מספר אפשריות, ולפיה, ניתן גם לעשות שימוש במרתף לבעל מקצוע חופשי כמו וטרינר, וכי אין כל מניעה לראות שימוש במרתף לצורך מרפאה וטרינרית כשימוש נלווה למגורים. אני דוחה את טענת העותרים לפיה, השימוש במרתף לצורך מרפאה וטרינרית איננו נלווה למגורים. 46. פרשנותה של המשיבה, את התוכנית עולה בקנה אחד עם הפסיקה, לפיה, מותר לעשות שימוש מעורב בדירה למגורים ומשרד לבעל מקצוע חופשי, ובתנאי שבעל המקצוע יתגורר בדירה. בעניין זה נקבע: "...השיקול להתרת משרד של בעל מקצוע חופשי באזור מגורים, הוא שמדובר בעיסוק שבדרך כלל אינו כרוך במטרד רציני. העיסוק קשור קשר הדוק ואישי עם בעליו. במציאות חיינו, קיים שיקול נוסף והוא שמבחינה תעבורתית לא רצוי שכל המשרדים ירוכזו במרכז העיר דוקא ובכך יגרמו לצפיפות תנועה קשה מנשוא ולבעיות חניה. המצב כיום הלכה למעשה הוא, שבבתי מגורים רבים מצויים משרדים ומרפאות, לרבות מרפאות שיניים והדבר הוא בגדר ידיעה שיפוטית... מבחינת הכמות והסוג של האנשים הבאים למרפאת שיניים, הרי אין הם נבדלים מבחינה מהותית, למשל מהאנשים הנזקקים לטיפול בעניניהם המשפטיים במשרד עוה"ד... עם זאת, יש לשים לתנאי נוסף הקיים בתוכנית המיתאר והוא שבעל המקצוע החופשי יתגורר בתוך הדירה. הרציו של התנאי הזה הוא ברור: ראשית, הרצון להקל על בעל מקצוע כזה, שכן אין לו תמיד שעות עבודה מוגדרות ויש ונזקקים לשירותיו גם בשעות שאינן מקובלות ומוכנים לחסוך לו את הריצה מהבית ל"משרד" בשעות אלה. שנית, וזה העיקר לדעתי: מי שגם גר במקום ואינו רואה בו מקום פרנסה בלבד, יעשה לטיפוחו ולשמירתו, ידאג ליחסי שכנות טובים ולא יעשה מעשים שהם בניגוד לאינטרסים של יתר הדיירים." [ראה: ע"א (מחוזי חי') 4420/97- ד"ר סרג'יו פרלשטיין נ' ועד הבית (נציגות הבית המשותף)מרח' חניתה 63, חיפה, תק-מח 97(3), 462 , 464 (1997)]. 47. זאת ועוד, עיון בפסיקה מגלה כי קדמו להחלטת ועדת הערר החלטות ועדות ערר קודמות אשר אפשרו קיום מרפאה וטרינארית, זאת על יסוד הפרשנות לפיה משרד של וטרינר המטפל בחיות מחמד אינו שונה במהותו, בהיבט התכנוני, מרופא המנהל מרפאה במרתפו. ראה: החלטה מיום 30.8.05 של ועדת ערר מחוזית של משרד הפנים מחוז צפון בערר 92/05 ד"ר וטרינר שלמה עמיאל ונאדין עמיאל נ' ועדה מחוזית לתו"ב בהחלטה דנן נקבע כי מרפאה וטרינרית, דהיינו חדר טיפולים לבע"ח, יכולה להיכלל בגדר משרד. 48. גם הפרקטיקה הנוהגת בעיר רמת-השרון מלמדת כי בפועל המשיבה 3 מתירה שימושים במרתפים של בעלי מקצועית חופשיים, שעבודתם אינה משרדית גרידא, אלא כוללת (בדומה למרפאה וטרינרית) גם קבלת קהל. כאמור, במסגרת דיוני ועדת הערר העיד מנהל מחלקת הרישוי בעיריית רמת-השרון כי "אפשר לפתוח משרד עורכי דין ואין צורך בהיתר לשימוש חורג. גם רופא. יש עשרות רופאים שפועלים במרתפים שלהם, אנחנו לא דורשים היתר לשימוש חורג מהיתר... יש וטרינרים שפועלים בבתים, ואנחנו לא דורשים היתר לשימוש חורג. כך התנהלה העיר" (ראה: עמ' 4 להחלטת ועדת הערר). מכאן, לא ברור מדוע דווקא במקרה דנן, סירבה המשיבה 3 להתיר למשיבים 2 לנהל מרפאה וטרינרית במרתף ביתם. 49. לעניין קבלת הקהל, לדברי המשיבים 2 המרפאה איננה גורמת למטרד ו/או הפרעה לדיירי הרחוב, שכן ימי הקבלה סבירים ובשעות מקובלות. שעות הקבלה בחדר הטיפולים הן בימים: א'-ה' בין 13:00-9:00 ובין 16:00-19:00, כאשר בימי שני שעות הקבלה הן בין 9:00-13:00 בלבד. כמו כן, הדגישו המשיבים 2 כי עובר להפיכת המרתף למרפאה וטרינרית בוצעו במקום שינויים והתאמות על מנת למזער את הנזק ו/או ההפרעה הסביבתיים. לצורך כך דאגו המשיבים 2 באמצעות אנשי מקצוע לאטום את המרתף, תוך בניית קיר מבודד הכולל גליל עופרת בעובי 5 מ"מ בקלקר וצמר סלעים. 50. בכל הנוגע לטענות בדבר מטרדי ריח, לכלוך ומטרדים בריאותיים בשל הציוד הנכלל במרפאה בעניין זה לא נתמכה העתירה בחוות דעת כלשהי, ואף לא הוכחה כלל ועיקר. יחד עם זאת יצוין כי דרישתה של המשיבה 3 בהחלטתה נשוא הערר המקורי הייתה לקבלת אישור ממשרד הבריאות בהתאם לתקנה 22 לתקנות התכנון והבניה, המחייבת את המשיבה 3 בקבלת התייחסות מטעם משרד הבריאות, במקרה של היתרים המיועדים למטרות בריאותיות. גם כאן, הצורך בבחינת קיומם של מטרדים, מותנה מלכתחילה בשאלה האם דרוש היתר כלשהו מאת המשיבה 3. המשיבה 1 קבעה שאין צורך בהיתר, ומשכך לא נזקקה כלל לבחינת השיקולים הנ"ל. 51. לעניין גובה המרתף, סעיף 5.ג.2.ד. לתוכנית רש/900 קובע כי "גובה מירבי של המרתף יהיה 240 ס"מ מרצפת המרתף ועד תחתית תקרתו". עם זאת, לאור העובדה כי ועדת הערר קבעה שניתן לעשות במרתפים גם שימושים עיקריים, היה עליה ליישב זאת עם הוראות תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 הקובעת כי "חדר הנועד למטרה אחרת ואשר לא נקבעה לגביו הוראה אחרת יהיה בגובה של 2.50 מטר", ואשר גוברת על האמור בהוראות התוכנית. על מנת ליישב סתירה זו, ולהבטיח את יישום הוראות התקנות מחד גיסא, תוך מתן אפשרות לעשות במרתפים שימושים עיקריים, כאמור בתכנית רש/900, מאידך גיסא, קבעה ועדת הערר כי: "על הועדה מקומית להוציא מעתה ואילך היתרי בנייה למרתפים אשר נבנים לפי תוכנית רש/900 כשגובה המרתף הוא 2.50 מ' לפחות, בשל הפוטנציאל הקיים לעשות בהם שימושים עיקריים". בכך אימצה המשיבה 1 פרשנות אשר עולה בקנה אחד עם לשון התכנית ותכליתה, ואף מבטיחה מימוש מיטבי של זכות הקניין של המשיבים 2 בפרט, ושל תושבי רמת השרון בכלל. 52. לעניין טענת העותרים כי מדובר ב"סטייה ניכרת" מהתוכנית, אכן בסעיף 151 (א) לחוק נאמר כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין". אולם במקרה דנו ועדת הערר קבעה כי המשיבים 2 אינם נדרשים להיתר לשימוש חורג לצורך עשיית שימוש במרתפם כמרפאה, שכן הדבר מותר בתכנית, אשר על כן משיבים 2 אינם נכנסים כלל לגדר הוראות הסעיף דנן, וטענת העותרים בעניין זה נעדרת כל יסוד. מבחינה זו, הפסיקה שצרפו העותרים לתמוך בטיעוניהם אינה רלבנטית, שכן בערר 5418/09- סולטן נ' הועדה המקומית- ת"א, דובר בהיתר לשימוש חורג לגן ילדים בשטח שהינו שטח שירות, ואילו במקרה שלפנינו התכנית מאפשרת לעשות במרתף שימוש כשטח עיקרי. 53. בתגובתה לעתירה ציינה המשיבה 3 כי בהעדר תקן חניה למרפאה וטרינארית לפי התוספת לתקנות התכנון והבניה היא יזמה בשעתו סקר הבוחן את מספר החניות התפוסות לטובת באי המרפאה, ולא מצאה בעיית חניה מיוחדת, המצריכה את חיובם של המשיבים 2 בהקצאת מקום לחניות נוספות. תוצאות הסקר דנן מתיישבות עם החלטת המשיבה 1, שעובר למתן החלטתה, ביקרה במקום בנוכחות ב"כ העותרים ומצאה כי אין במקום בעיית חנייה, ולכן אין צורך לדרוש תקן חנייה נוסף לתקן המוסדר במגרש משיבים 2. 54. המשיבה 1 דנה בטענות ב"כ העותרים שפורטו לעיל ודחתה אותן. בית המשפט יטה להתערב בהחלטת הרשות רק כאשר החלטתה נגועה בשיקולים זרים או בחוסר סבירות. לא מצאתי כי במקרה דנן , הרשות פעלה בחוסר סבירות או כי החלטתה נגועה בשיקולים זרים, דבר אשר היה מחייב התערבות בית המשפט. היפוכו של דבר, המשיבה 1 ערכה ביקור במקום, שמעה את טענות ב"כ העותרים ובדקה את המצב בשטח. זאת ועוד, המשיבה 1 שמעה ממנהל מחלקת הרישוי בעירייה מהי הפרקטיקה הנוהגת בעיר בעניין זה, ואף הסתמכה בהחלטתה על פסיקה הרלוונטית לעניינינו. ורק על סמך כל הנתונים הללו קבעה, כי היא מתירה לנהל במקום מרפאה וטרינרית. 55. לא זו אף זו, טענות העותרים לפיהן ועדת הערר חרגה מסמכותה בפרשה את הוראות התכנית. אינן מדויקות, שכן ועדת הערר כמוסד תכנון, אשר באה בנעליה של הרשות המקומית, יש לה סמכות מקורית רחבת היקף, מוסמכת לקבוע כיצד יש לפרש תכנית. מדובר בסמכות טבועה של ועדת הערר, וטענות העותרים לפיהן רק בית המשפט מוסמך לפרש הוראות תכנית, תמוהות, בוודאי לאור העובדה כי בתי המשפט לעניינים מנהליים ככלל אינם נוטים להתערב בהחלטות של מוסדות התכנון. 56. המשיבה 1 הינה "מוסד תכנון" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה. הלכה פסוקה היא כי בית המשפט לא יחליף את שיקול דעתו בשיקול דעת הרשות, ולא ישמש "מוסד תכנון", אלא אם נפל כאמור בהחלטת הרשות פגם משפטי או ששיקול הדעת נפגם על-ידי שיקולים זרים או חוסר סבירות. ב- עת"מ (ת"א) 1317/06 נקבע: "הלכה פסוקה היא שבית משפט זה אינו מוסמך על פי החוק ואינו מתאים על פי מהותו לשמש כמוסד תכנון. מכאן שבית המשפט לא יתערב בשיקול הדעת של רשות התכנון אלא אם נפל בו פגם משפטי או שהוא נפגם בשיקולים זרים או בחוסר סבירות (בג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622, 635-636). ...בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התכנונית. הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העותרים. עמד על כך פרופ' זמיר: ... במתן הפירוש, בית המשפט מייחס משקל לפירוש שנתנה הרשות המנהלית. הוא לוקח בחשבון שהחוק הפקיד את הסמכות בידי הרשות, כחלק מן הרשות המבצעת, והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות, לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על ניסיון מעשי. הוא מעריך את העובדה שהיא פועלת מתוך הכרות קרובה עם המצב בשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה באשר לפירוש החוק המקנה לה את הסמכות (י. זמיר הסמכות המנהלית, כרך א' 145)." [ראה: עת"מ (ת"א) 1317/06-ג'יימס בראט נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א ] 57. זאת ועוד, ועדת הערר, המשיבה 1, הינה בעלת סמכות מקורית רחבת היקף לדון ולהחליט בסוגיות הנתונות להכרעת הועדה המקומית ומשהוגש ערר על החלטת האחרונה היא אינה מוגבלת לבחינת חוקיות וסבירות ההחלטה בלבד. 58. אי לכך ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה. בנסיבות העניין ב"כ העותרים ישלמו למשיבים 1 ו-2 שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 30,000 ₪ (לכל אחד מהם) הסכום דנן יוצמד למדד יוקר המחיה ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עד לתשלומו בפועל. רפואהפתיחת מרפאה