קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הנחה בארנונה לפי פגישה בלשכת ראש העיר: 1. עתירה להורות למשיבה, עיריית לוד, להעניק לעותרת הנחה בתשלומי ארנונה, לפי האמור בסיכום בכתב של פגישה שנערכה בלשכת ראש העיר לוד, מר בני רגב (ראו, מכתבו של משה טל, מנהל אזור התעשיה, מיום 4.5.06 נספח א' לעתירה (להלן: מכתבו של טל מיום 4.5.06)). 2. העובדות העומדות ברקע העתירה אינן שנויות במחלוקת, ולהלן תובא תמציתן: א. לעותרת מפעל תעשייתי לייצור משאבות ומכוני טיהור. ב. במשך שנים, ניהלה העותרת את עסקיה בעיר בני ברק. ג. בשנים 2005-2006, בחנה העותרת את האפשרויות העומדות בפניה להעתיק את עסקיה לאיזור תעשייה בעיר אחרת. ד. באותה עת, ניהלה העותרת משא ומתן עם המשיבה. לפי מכתבו של טל מיום 4.5.06, סוכם עם העותרת, כי אם תעתיק את פעילותה לעיר לוד, תזכה להנחה בתשלומי הארנונה בשיעורים מדורגים. מפאת חשיבותו יובא נוסח המכתב, כלשונו: "לשכת ראש העיר 4.5.06 לכבוד חברת סיניבר-פתרונות שאיבה וטיהור. הנדון: סיכום פגישה בלשכת ראש העיר לוד מר' בני רגב בהתאם לבקשת נציגכם מר' דורי זאב, תינתן הנחה בארנונה במידה וחברתכם תעביר את פעילותה לעיר לוד. ראש העיר אישר הנחה בהתאם להחלטת מועצת העיר בה נאמר שכל מפעל חדש המגיע לעיר לוד יקבל הנחה מדורגת בארנונה כדלקמן: שנה א' 75% שנה ב' 50% שנה ג' 25% בברכה, משה טל מנהל אזור תעשיה". ה. במהלך חודש מאי 2007 העתיקה העותרת את מפעלה לאיזור התעשיה בעיר לוד. ו. מאז החלה לפעול המערערת בעיר לוד, הושתו עליה חיובי מלאים של דמי ארנונה, ללא הנחה כלשהי. ז. ביום 30.1.08, שלח ב"כ העותרת, עו"ד עמוס בר-מור, מכתב אל היועצת המשפטית של המשיבה, עו"ד ליאורה אשד, וביקש הבהרות לגבי חיובי דמי הארנונה שהושתו על מרשתו. ח. בתשובתה מיום 12.2.08 הבהירה עו"ד אשד לב"כ העותרת: "1. בדקתי את ההודעה של עיריית לוד בדבר היטל ארנונה לשנת 2006 וגם את הפרוטוקולים של ישיבות מועצת העיר בין החודשים ינואר-יוני שנת 2006 ולא מצאתי בהם התיחסות כלשהי לנושא הנחות לתעשיה על פי סעיף 14 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) התשנ"ג-1993. 2. כמו כן מוצאת אני לנכון להפנות את תשומת לבכם כי תנאי למתן הנחה על פי הסעיף 14, המוזכר לעיל, הוא שיעור האבטלה ברשות המקומית. על פי מידע שקיבלתי ממנהלת מחלקת הכנסות בעיריית לוד לא היה (וגם היום אין) בלוד שיעור אבטלה המאפשר להעניק את ההנחה. 3. לאור האמור לעיל מאחר ותנאי להענקת ההנחה נשוא פניתכם הוא קביעתה ע"י מועצת העיר וקיום שעור האבטלה הנקוב בסעיף הנ"ל אין זה מסמכותה של העירייה להעניק למרשתך את ההנחה המבוקשת". עד כאן תמצית העובדות, ומכאן לטענות הצדדים. 3. העותרת טוענת, כי העתיקה את עסקיה אל תחומי המשיבה, בהסתמך על הסיכום המובא במכתבו של טל מיום 4.5.06. במכתב של טל מיום 4.5.06, לא צויינו הסתייגויות או תנאים כלשהם באשר להתחייבות המשיבה למתן ההנחה בארנונה. ההתחייבות ניתנה על דעת ראש העיר, ובהתאם להחלטת מועצת העיר. העותרת הסתמכה על כך שתזכה בהנחה, ושינתה את מצבה על יסוד שיקוליה הכלכליים, שהביאו בחשבון את תשלום הארנונה המופחת שיושת עליה על ידי המשיבה. 4. מנגד, טענה המשיבה, כי בעת שנרשמה העותרת כ"מחזיקה" בתחומי העיר לוד, בשנת 2007, בדקו הגורמים המקצועיים אצל המשיבה את הוראות תקנה 14 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות ההסדרים), ומצאו שלא התמלאו התנאים למתן הנחת "תעשיה חדשה" לעותרת. המשיבה ביקשה להעניק הנחה בתשלומי הארנונה לעותרת, אך במצב החוקי הקיים, הענקת ההנחה מנוגדת לדין. הסיכום במכתבו של טל מיום 4.5.06 כפוף ל"תנאי מכללא", כי מתן ההנחה כפוף להוראות תקנות ההסדרים. המשיבה לא נתנה לעותרת "התחייבות גורפת" למתן ההנחה בניגוד לחוק, וחזקה עליה, שלא תיתן הבטחה אשר עשויה לחרוג מסמכותה על פי הדין. המכתב הוא מעין "חוזה על תנאי" הכפוף להתקיימותם של התנאים למתן ההנחה בתקנות ההסדרים. כמו כן, לפי כללי המשפט המנהלי, לא ניתן לראות בסיכום הדברים המופיע במכתבו של טל מיום 4.5.06 "הבטחה מנהלית שלטונית מחייבת", והתנאים לאכיפתה של הבטחה כזו על הרשות, אינם מתקיימים. 5. לחילופין טוענת המשיבה, כי גם אם יגיע בית המשפט למסקנה, כי מכתבו של טל מיום 4.5.06 מהווה הבטחה שלטונית מחייבת, העותרת, כך המשיבה, אינה זכאית להנחה לפי תקנה 14 לתקנות הסדרים. תקנה זו, קובעת שני תנאים מצטברים להנחה מארנונה ל"תעשיה חדשה". התנאי האחד הוא, כי המפעל התעשייתי הוקם בתחום הרשות או שהועתק לתחומיה. התנאי השני, הוא כי שיעור האבטלה בתחום אותה רשות בממוצע של שלושה חודשים שקדמו להגשת הבקשה למתן הנחה עומד על 10.5%, לפחות. שיעור האבטלה בעיר לוד במהלך שלושת החודשים שקדמו לחודש מאי 2007 עמד על 4% בלבד (ראו נתוני שירות התעסוקה, נספח ו' לתשובת המשיבה), ועל כן התנאי השני אינו מתקיים. לחילופי חילופין, טענה המשיבה, כי אף אם התחייבות העירייה להעניק לעותרת הנחה מחייבת, רשאית המשיבה להשתחרר מהתחייבות זו, מאחר והיא אינה עולה בקנה אחד עם טובת הציבור והאינטרס הציבורי הקיים בגביית דמי ארנונה כדין מכלל נישומי המשיבה. עד כאן הטענות, ומכאן אל הדיון. 6. העותרת הפנתה בסיכומיה אל פסק הדין שניתן בעת"מ 1021/08 ישיר איי. דיי. איי חברה לביטוח בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (לא פורסם, , ניתן ביום 8.6.09) (להלן: פס"ד ישיר איי.דיי. איי) (השופטת ד"ר מ. אגמון-גונן), שם נדון מקרה הדומה בנסיבותיו למקרה הנדון בעתירה זו. בפס"ד ישיר איי.דיי. איי התחייבה עיריית פתח תקווה לפני העותרת, כי אם תעתיק את משרדיה מתל אביב לפתח תקווה, תינתן לה הנחה בתשלומי הארנונה. העותרת העתיקה את משרדיה לעיר פתח תקווה, או-אז חזרה בה העירייה מהתחייבותה, בטענה שההתחייבות לא נחתמה ע"י ראש העיריה והגזבר כאמור בסעיף 203 לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "פקודת העיריות"), הקובע כי התחייבות כספית של עירייה טעונה חתימת ראש העיר והגזבר; בעניין ההוא, סוכם בפגישה שהתקיימה במשרד ראש העירייה, ובה נכחו נציגי העותרת וראש העירייה, כי העותרת תעביר את פעילותה מהעיר תל אביב לעיר פתח תקווה, ובהתאם למדיניות של עיריית פתח תקווה, תקבל העותרת הנחה בחיובי הארנונה הכללית. לעותרת, הומצא סיכום הדברים בכתב, חתום בידי מנהל אגף השומה והארנונה בעיריית פתח תקווה, ועותקים מהמכתב הופצו לבעלי תפקידים נוספים בעירייה, בכללם ראש העירייה, מנכ"ל העירייה וגזברית העירייה. ימים מספר לאחר מכן, שלח אגף השומה והארנונה בעיריית פתח תקווה מכתב נוסף לעותרת, בו תוקן וסוייג מכתבו הקודם. השופטת אגמון-גונן דנה בסוגיה, הן מהפן החוזי והן מהפן המנהלי. במישור החוזי, מצאה השופטת אגמון-גונן כי העירייה פעלה בחוסר תום לב קיצוני העולה כדי הטעיה כאשר התחייבה ליתן לעותרת הנחה בארנונה מבלי ליידעה מראש, באופן ברור ומפורש, את התנאים למתן אותה הנחה. העותרת שם, הסתמכה על התחייבות העירייה, והעתיקה את עסקיה לעיר פתח תקווה. בנסיבות אלו, קבעה השופטת אגמון-גונן כי: "חוש הצדק מחייב,...כאמור בסעיף 31 סיפא לחוק החוזים, כי לאחר שחברת הביטוח קיימה את התחייבותה ועברה לפתח תקווה, תקיים עיריית פתח תקווה את התחייבותה ותיתן לחברת הביטוח את ההנחה בארנונה עליה סוכם". במישור המנהלי, דנה השופטת אגמון-גונן בארבעת התנאים המצטברים והדרושים לקיומה של הבטחה שלטונית: "הראשון, כי נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; השני, כי הייתה לנותן ההבטחה כוונה להקנות לה תוקף משפטי; השלישי, כי נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחריה והרביעי, כי אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה (בג"צ 594/78 אומן מפעלי סריגה בע"מ נ' שר התעשייה המסחר והתיירות, פ"ד לב(3) 469; בג"צ 5018/91 גדות תעשיות פטרוכימיה בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד מז(2) 773; בג"צ 4915/00 רשת חברת תקשורת והפקות (1992) בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד נד(5) 451)". בדומה למקרה שבפניי, המחלוקת העיקרית בין הצדדים דשם, הייתה בשאלת חוקיות ההבטחה לאור התנאים למתן הנחה ל"תעשיה חדשה" הנקובים בתקנה 14 לתקנות ההסדרים. השופטת אגמון-גונן מצאה, כי העותרת, בהיותה "חברת ביטוח", אינה נופלת בהגדרת "תעשייה חדשה", ועל כן אינה זכאית להנחה על פי תקנות ההסדרים. ההתחייבות למתן ההנחה ניתנה בניגוד לחוק, ועל כן, קבעה השופטת אגמון-גונן, כי ההתחייבות למתן ההנחה בטלה. חרף קביעתה זו, פסקה השופטת אגמון-גונן: "במקרה שלפני אי הצדק זועק מעובדות המקרה. על כך יש להגיע לפתרון שתהיה בו תחושת צדק. לאור המגמה החדשה שהתפתחה בפסיקה, אני סבורה כי בנסיבות המקרה דנן, יש להתחשב בעותרת, לאור הסתמכותה על הבטחת המשיבה והעתקת משרדיה לפ"ת ולאור ההתנהלות הלקויה של המשיבה... לאור האמור, אני מקבלת את העתירה ומורה למשיבה ליתן לעותרת את ההנחה האמורה" (ראו גם עמדתה של השופטת אגמון-גונן בעת"מ 2030/07 סעד יעקב נ' עיריית אור יהודה (לא פורסם, , ניתן ביום 21.6.09). 7. המשיבה מצידה, הפנתה בסיכומי טיעוניה אל עת"מ 2207/08 טלרד נטוורקס בע"מ נ' עיריית לוד (לא פורסם, , ניתן ביום 21.12.08), שם נדון עניינה של חברת טלרד, שהעבירה לעיר לוד חלק נוסף של עסקה, בנוסף על העסק של טלרד שהיה קיים כבר בעיר, וזאת, ככל הנראה, בעקבות הנחה בתשלומי הארנונה שהובטחה לטלרד ע"י עיריית לוד. כב' השופט דוד רוזן קבע, כי המסמך בו הובטחה ההנחה, חתום ע"י שלושה ממלאי התפקידים הבכירים הצריכים לעניין: ראש העיר, גזבר העירייה והחשב המלווה, וכי ההבטחה הובנה ופורשה אף ע"י עיריית לוד עצמה כהבטחה שלטונית. אלא שמאחר שרק מועצת העיר רשאית לקבוע הנחה לתעשייה חדשה, ומאחר שלא נתקיימו התנאים למתן ההנחה על פי תקנה 14 לתקנות ההסדרים לעניין שיעור האבטלה, לא ניתן לקבוע כי המסמך מגבש הבטחה שלטונית. 8. לאחרונה, ביום 21.6.2011, לאחר הגשת סיכומי הצדדים בעתירה זו, הכריע בית המשפט העליון בגישות השונות שבפסיקת בית המשפט המחוזי, ונתן את פסק דינו, בערעור שהוגש על פס"ד ישיר איי.דיי. איי. בעע"מ 5666/09 עיריית פתח תקוה נ' ישיר איי.די.איי חברה לביטוח בע"מ (טרם פורסם, , ניתן ביום 21.6.11) (להלן: "פסק הדין בעליון"). מ"מ הנשיאה, כב' השופט א' ריבלין, יצא מתוך הנחה, כי בין הצדדים נכרת הסכם המעגן התחייבות בלתי מותנית של העירייה להעניק לחברה הנחה בתשלום הארנונה, ומיקד את הדיון בשאלה, אם יש מקום להורות לעירייה לקיים את חיובה על פי הסכם זה. מ"מ הנשיאה ריבלין, קבע, כי ההסכם אינו עומד בדרישה הצורנית הקבועה בסעיף 203 לפקודת העיריות ודרישות תקנה 14 לתקנות ההסדרים, וכי ההבטחה להפחתת סכומי הארנונה, לא קיבלה את אישור שר הפנים ושר האוצר ולא אושרה במועצת העיר, כנדרש. על כן, סיווג מ"מ הנשיאה ריבלין הסכם זה כ"חוזה בלתי חוקי". 9. במישור המשפט החוזי הפרטי, דן מ"מ הנשיאה ריבלין, בהסדר הנורמטיבי בדבר החוזה הפסול, הקבוע בסעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: חוק החוזים). מ"מ הנשיאה ריבלין, עמד על פסיקת בית המשפט העליון הנוגעת לחוזה מינהלי בלתי חוקי ולפיה, במסגרת סעיף 31 לחוק החוזים, רשאי בית המשפט להפעיל את שיקול דעתו ולהורות לרשות לקיים את חיובה, גם כשמדובר בחוזה בלתי חוקי, וזאת כאשר הצד השני לחוזה כבר קיים את חיובו (ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עיריית ירושלים (טרם פורסם, , ניתן ביום 22.1.2009); רע"א 10565/07 עיריית עיר הכרמל (המועצה המקומית עוספיה) נ' כמאל, ( ניתן ביום 17.2.2009); רע"א 5210/08 רוזנבלום נ' מועצה מקומית חבל מודיעין, (טרם פורסם, , ניתן ביום 20.12.2010)). בנסיבותיו של המקרה שהונח בפניו, לא מצא מ"מ הנשיאה ריבלין, להפעיל את שיקול דעתו ולהורות לרשות לקיים את חיוביה בחוזה, וזאת בשל ארבעה נימוקים: "ראשית...החוזה שלפנינו נגוע באי חוקיות "משולשת". ודוק: ההתחייבות להפחתת דמי הארנונה לא נחתמה כראוי, בהתאם לאמור בסעיף 203 לפקודת העיריות; ההתחייבות להפחתת דמי הארנונה לא אושרה על ידי שר האוצר ושר הפנים, כנדרש על פי סעיף 9(ב) לחוק ההסדרים משנת 1992 והתקנות הנוגעות לעניין; ההתחייבות להפחתת דמי הארנונה גם לא אושרה על ידי מועצת העירייה - דרישה אשר אף היא מופיעה בחוק ההסדרים משנת 1992 ובחקיקת המשנה הרלוונטית. שנית, החברה לא עמדה בנטל להוכיח כי העירייה פעלה בחוסר תום לב. אין חולק כי העירייה רצתה לתת לחברה את ההנחה שעליה סוכם. אין גם חולק כי העירייה פנתה בנידון לשר הפנים ולשר האוצר, וכי בקשתה לא אושרה. ייתכן, ומבלי לקבוע בכך מסמרות, כי העירייה התרשלה באופן ניסוח המכתב המתוקן - כך שכוונתה להתנות את ההנחה באישור שר הפנים ושר האוצר לא הובהרה כראוי. ייתכן עוד, וגם בכך אין כדי לקבוע מסמרות, כי העירייה התרשלה אף בכך שלא נקטה בפעולות נוספות, מלבד שליחת המכתב המתוקן, כדי להבהיר לחברה כי ההנחה תלויה באישור השרים. רשלנות לכאורית זו לא נידונה בבית המשפט קמא, ולפיכך גם לא הוכחה. עם זאת, גם לו היה ניתן לייחס לעירייה רשלנות במקרה דנן, ברי כי משקלה של טענת הרשלנות במסגרת שיקולי הצדק של סעיף 31 לחוק החוזים, מופחת ממשקלה של טענת חוסר תום הלב, בוודאי כאשר לא מדובר במקרה של רשלנות רבתי. שלישית, החוזה המדובר עומד בניגוד למספר הוראות חקיקה ראשית, כמו גם למספר הוראות חקיקת משנה. בהקשר של סעיף 203 לפקודת העיריות, כבר נקבע כי: מותר לדרוש מן האזרח שיידע כי העיריה לא תחוייב על ידי נייר החתום על ידי ראש העיריה, אלא אם הוספו החתימה של הגזבר והחותמת של העיריה, כאשר הוראה זו היא כתובה שחור על גבי לבן בספר החוקים של המדינה ...דרישה זו אותה "מותר לדרוש מן האזרח", צריך בוודאי לדרוש גם מחברת ביטוח, מן הגדולות בארץ, אשר ניתן לשער כי זכתה לייצוג משפטי הולם בעת כריתת ההסכם. ספק אם החברה - אשר ניתן לכנותה "שחקן חוזר" - ועורכי דינה לא ידעו ולא הכירו את המגבלות החוקיות הקיימות על חתימת הסכמים בעניין ארנונה, כך במיוחד לאחר שקיבלו לידיהם את המכתב המתוקן. אף אם נקבל - כפי שכאמור נכון הייתי לקבל - את טענת העירייה לפיה לא היה במכתב המתוקן כדי לבטל את הסיכום הספציפי שבין הצדדים, הרי שיש באמור בו - ובפרט בקביעה כי מכתב סיכום הפגישה מבוטל - כדי להצביע על בעייתיות מסוימת בהסכמות שנתגבשו בין הצדדים. משכך, היה על החברה לפעול לבירור ובדיקה נוספים. החברה בחרה, במקום זאת, לשבת בחיבוק ידיים, באופן שמטיל חלק ניכר מן ה"אשמה" שבאי החוקיות עליה. רביעית, גם מידת ההסתמכות של החברה על ההסכם לא הוכחה כדבעי. אין לקבל טענה לפיה עצם המעבר לעיר פתח תקווה מבסס כשלעצמו קיומה של הסתמכות. נסיבות העברת המשרדים לעיר פתח תקווה והסיבות שהובילו למעבר, לרבות השאלה אם החברה שינתה את מצבה לרעה בעקבות המעבר אם לאו, כלל לא הובהרו. אף בא- כוח החברה הודה בכך במסגרת הדיון שנערך בפנינו. זאת ועוד, יש באמור לעיל ביחס ל"חשד" שהיה צריך להתעורר אצל החברה לאור האמור במכתב המתוקן, כדי להחליש במידה ניכרת טענה של הסתמכות". 10. במישור המשפט המינהלי, דן מ"מ הנשיאה ריבלין בדוקטרינת הבטלות היחסית, אשר בדומה לסעיף 31 לחוק החוזים "מגמישה" את תוצאות הבטלות, ומאפשרת להכיר במקרים מסוימים ומתוך שיקולי צדק, בתוקפה (או בתוקפה ה"חלקי") של פעולה שנעשתה תוך חריגה מסמכות. בנסיבותיו של המקרה שהונח בפניו, מצא מ"מ הנשיאה ריבלין, כי אי החוקיות טבועה בחוזה כבר מרגע כריתתו, וקבע כי החוזה בטל מעיקרו. כמו כן, דן מ"מ הנשיאה ריבלין, במישור המשפט המנהלי בדוקטרינת ההשתחררות המנהלית, אשר מעגנת את יכולתה של הרשות לסטות מהסכם שכרתה, אם צורכי ציבור חיוניים מצדיקים זאת, ועמד על ההלכה לפיה אי חוקיות הטמונה בהסכם מראשיתו, עלולה להוות "צורך ציבורי חיוני" המצדיק השתחררות מן החוזה המנהלי. בנסיבותיו של המקרה שהונח בפניו, מצא מ"מ הנשיאה ריבלין, על סמך השיקולים שפורטו לעיל, כי יש לשחרר את העירייה מן הקשר החוזי. 11. אשר לטענת החילופית של העותרת בפסק הדין בעליון, כי קיבלה "הבטחה מנהלית" להנחה בדמי הארנונה, קבע מ"מ הנשיאה ריבלין: "דינה של טענה זו להידחות. אחד התנאים הנדרשים לקשירתה של הבטחה מנהלית הוא כי ההבטחה ניתנה על-ידי גורם המוסמך לכך... בענייננו, תנאי זה לא מתקיים. ראש אגף השומה והארנונה בעירייה אינו מוסמך לחייב את העירייה בהתחייבות כספית להפחתת דמי הארנונה, אלא בצירוף חתימתם של ראש העירייה והגזבר, ובאישור המועצה והשרים. אלו לא ניתנו". 12. הנשיאה, כב' השופטת ד' בייניש, הסכימה לתוצאה אליה הגיע מ"מ הנשיאה ריבלין, אך הבהירה, כי קיים קושי ניכר בהתייחסות למכתביו של מנהל אגף שומה והארנונה כאל התחייבויות בעלות תוקף חוזי. המכתבים, כך קבעה הנשיאה בייניש, הם בגדר הודעה על מדיניות העירייה בנוגע לשיעור הארנונה בה יחויבו "תעשיה חדשה" ו"משרדים חדשים" בכלל, ומשרדיה של חברת ישיר איי.די.איי בפרט, ומשקפים את סיכום הפגישה שהתקיימה בין ראש העירייה ונציגי העירייה ובין נציגי החברה. לגישת הנשיאה בייניש, משקפים המכתבים, לכל היותר, "הבטחה מנהלית", אך אין המדובר בהבטחה מחייבת, וזאת משום שניתנה ללא אישור המועצה ושרי הפנים והאוצר, כנדרש. כב' השופטת א' פרוקצ'יה, הצטרפה גם היא אל התוצאה אליה הגיעו חבריה להרכב והוסיפה: "בשאלה המיקדמית אם מלכתחילה נכרת חוזה, אני נוטה לגישתה של חברתי, הנשיאה ביניש, לפיה, בנסיבות הענין לא נתקיימו מלוא התנאים הנדרשים לכריתת חוזה מחייב בין הצדדים, ואף לא  ניתנה הבטחה מינהלית מחייבת מצד העיריה, שגם מלוא התנאים לגיבושה לא נתמלאו". 13. קביעותיו של בית המשפט העליון בפרשת חברת ישיר איי.די.איי מציבות מספר מכשולים בדרכה של העותרת דכאן אל היעד המבוקש, לחייב את המשיבה לזכותה בהנחה בדמי הארנונה, לפי האמור במכתבו של טל מיום 4.5.06. נוסחו של המכתב של טל מיום 4.5.06, אינו מניח בסיס עובדי ומשפטי מספיק לקביעה, כי גובשה הסכמה חוזית מחייבת בין העותרת ובין המשיבה, לזכותה בהנחה בדמי הארנונה, גם אם מתן ההנחה אינו עומד בתנאים הקבועים בדין. מלשונה של הפסיקה השניה במכתב עולה, כי המדובר בהצהרה על מדיניותה הכללית של מועצת העיר בהתאם להחלטה שקיבלה, ולפיה "כל מפעל חדש המגיע לעיר לוד יקבל הנחה מדורגת בארנונה". ראש העיר "אישר הנחה" בהתאם להחלטה זו, ולאו דווקא את "ההנחה" הנזכרת בפסקה הראשונה של המסמך. הפסקה הראשונה של המכתב לפיה "תינתן הנחה בארנונה במידה וחברתכם תעביר את פעילותה לעיר לוד", יוצרת, לכאורה, שני חיובים הדדים- העברת מפעלה של העותרת אל תחומי המשיבה כנגד מתן ההנחה. אך שאלה היא, האם האמור בחלק זה של המכתב משקף גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה המחייב ליתן לעותרת הנחה בכל מקרה, גם אם במועד המעבר לא יתקיימו התנאים בדין למתן ההנחה. 14. במכתב טל מיום 4.5.06, לא מפורט סוג ההנחה. אין הפניה אל מקורה החוקי בדין, ותנאי ההנחה, למעט שיעורי ההנחה. לא ניתן לראות בכך כי המכתב עונה על דרישת המסוימות. מחד גיסא, ניתן לגרוס כי ניסוח כללי זה של נציג המשיבה מעיד על התרשלותו בהבהרת התנאים הנדרשים בדין למתן ההנחה. מאידך גיסא, יש להניח כי העותרת קיבלה יעוץ משפטי לפני שהעבירה את עסקיה לעיר לוד, וידעה, כי לא די בניסוח הכללי של המכתב על מנת ליצור חוזה מחייב בעניין ההנחה. לא שוכנעתי, כי העותרת סברה שתזכה בהנחה בכל מקרה, גם אם לא תעמוד בתנאים בדין המזכים בהנחה. 15. במכתבו מיום 30.1.08 של ב"כ העותרת, עו"ד עמוס בר-מור, אל היועצת המשפטית של המשיבה, כתב עו"ד בר-מור, כי "עפ"י יעוץ משפטי שניתן למרשתי קודם להעתקת מפעלה לעירכם, אישור ראש העיר ניתן כדין עפ"י תקנה 14 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) התשנ"ג-1993, לפיו היתה מועצת העיר רשאית ליתן הנחה מארנונה בשיעורים הנ"ל למפעל תעשיה שהעתיק את מקומו לעיר לוד מתחומה של עיר אחרת". עולה מן הדברים, כי העותרת קבלה יעוץ משפטי לפני שהעבירה את מפעלה לעיר לוד, וכי ידעה שההנחה בה דובר מעוגנת בתקנה 14 לתקנות ההסדרים. בתקנה 14(א) לתקנות ההסדרים נקבע, כי "רשאית המועצה לקבוע הנחה בשיעור המירבי המפורט להלן, למחזיק בבניין המשמש לתעשיה חדשה, בהתייחס לשנת האחזקה שלו בבניין, ולשיעור האבטלה באותה רשות מקומית". שיעור האבטלה הנדרש הוא לכל הפחות 10.5%. תקנה 14(ב) מגדירה "שיעור אבטלה" - "ממוצע של שיעור האבטלה בשלושת החודשים האחרונים שקדמו להגשת הבקשה להנחה, לפי שיעור האבטלה החודשי בהם, כפי שפרסם שירות התעסוקה". התקנה מסמיכה את העירייה ליתן הנחה ל"תעשיה חדשה", ובשונה מן המקרה שנדון בפרשת חברת ישיר איי.די.איי, במקרה זה, לא נדרש אישור מטעם שר האוצר ושר הפנים. עיקר המחלוקת בעתירה שבפני נוגעת לתנאי של שיעור האבטלה. 16. לטענת המשיבה, במהלך שנת 2007 בדקו הגורמים המקצועיים הרלוונטיים אצל המשיבה את הוראות תקנה 14 לתקנות ההסדרים, ומצאו, כי לא התמלאו התנאים למתן הנחת "תעשיה חדשה". על כן לא זיכתה המשיבה את העותרת בהנחה זו, חרף הבטחתה המשתקפת במכתב של טל מיום 4.5.06 לזכותה בהנחה, אם יתמלאו התנאים בתקנה 14. העותרת מצדה הלינה על כך, כי התנאים למתן ההנחה בארנונה, כמו גם נתוני האבטלה בעיר לוד, היו ידועים לנציגי המשיבה בחודש מאי 2006, אך הוסתרו על ידם, על מנת שלא לסכל את העברת מפעלה אל תחומי העיר. לטענת העותרת, הסתרת המידע מפניה, מעידה על חוסר תום לבם של נציגי המשיבה. 17. מוטב היה לנציגי המשיבה, אילו היו בודקים עם הגורמים המקצועיים הרלוונטיים בעירייה אם אכן התקיימו תנאי ההנחה, לפני הוצאת מכתבו של טל מיום 4.5.06. פיזור הבטחות וניסוחן באופן גורף, אינו ראוי בעיני, ומשליך על תקינות פעילותה של הרשות. עם זאת, התנהלות כזו הוגדרה על ידי בית המשפט העליון, בפסק הדין בעליון בפרשת חברת ישיר איי.די.איי כרשלנות שאינה עולה כדי רשלנות רבתי, המשליכה על תום לבה של הרשות, כפי שנראה בהמשך הדברים. כאמור, בית המשפט העליון קבע באותה פרשה, כי מותר לדרוש מן האזרח שלא לשבת בחיבוק ידיים ולברר בעצמו את התנאים למתן ההנחה. הטלת דרישה זו על העותרת שבפני בנסיבותיו של מקרה זה, מוצדקת בעיני. כעולה באופן ברור ממכתבו של עו"ד בר מור, ידעה העותרת ובוודאי ידעו זאת גם יועציה המשפטיים, כי ההנחה עליה דובר במכתבו של טל מיום 4.5.06 מקורה בתקנה 14 לתקנות ההסדרים. העותרת ויועציה המשפטיים יכלו, בשקידה ראויה וסבירה, לברר ולדעת מהם התנאים הקבועים בתקנה למתן ההנחה ומהם נתוני האבטלה בעיר לוד בתקופה הרלוונטית. המדובר במידע הפתוח לעיני כל, ולא מצאתי כל ממש בטענה כי הנתונים הוסתרו מן העותרת במתכוון. הכיצד זה ניתן להסתיר את התנאים למתן ההנחה הקבועים בתקנות ההסדרים, הרשומים שחור על גבי לבן בקובץ התקנות, ואת נתוני האבטלה המפורסמים במאגרי המידע הפתוחים לעיון הציבור?! ודוק, העותרת לא טענה בפניי, כי כוונת הצדדים הייתה לעגן התחייבות בלתי מותנית של המשיבה, להעניק לה הנחה בדמי הארנונה בכל מקרה. הטענה היא, כי התנאים למתן ההנחה הוסתרו מפניה. אין לקבל טענה זו. העותרת יכולה וצריכה הייתה לפעול לבירור ולבדיקה של זכאותה להנחה בתקופת הזמן שבין מאי 2006 ובין מאי 2007, אז העבירה את מפעלה לתחומי העיר לוד. 18. כך או כך, אף אם הייתי רואה לקבוע כי בין הצדדים נקשר חוזה למתן ההנחה בכל מקרה אף בניגוד לדין - טענה שלא נטענה ולבטח שלא הוכחה בפני - לא הייתה קביעה זו מזכה את העותרת בסעד המבוקש בעתירתה. בפרשת חברת ישיר איי.די.איי, הציב בית המשפט העליון מכשול נוסף בדרכם של המבקשים להורות לרשות מקומית לקיים חיוב למתן הנחה בארנונה המעוגן בחוזה בלתי חוקי. כאמור, במישור המשפט החוזי הפרטי, מעניק סעיף 31 לחוק החוזים, שיקול דעת לבית המשפט להורות לרשות לקיים את חיובה, גם כשמדובר בחוזה בלתי חוקי, וזאת כאשר הצד השני לחוזה כבר קיים את חיובו. יישומם של המבחנים שקבע מ"מ הנשיאה ריבלין, בפרשת חברת ישיר איי.די.איי, להפעלת הסמכות על נסיבותיו של מקרה זה, הוביל אותי אל המסקנה, כי אין מקום לחייב את הרשות לזכות את העותרת בהנחה לפי האמור במכתבו של טל מיום 4.5.06. אכן, במקרה זה, בשונה מהמקרה שנדון בפרשת חברת ישיר איי.די.איי, אי החוקיות במתן ההנחה נוגע לתנאים שקבע מחוקק המשנה בתקנה 14 לתקנות ההסדרים, כך שדרגת החומרה של אי החוקיות, פחותה מזו של אי חוקיות שמקורה במגבלות שהטיל המחוקק הראשי. עם זאת, לא ראיתי לקבל את טענת העותרת כי המשיבה ונציגיה פעלו בחוסר תום לב. טענת העותרת היא כי חוסר תום הלב של המשיבה ונציגיה מקורו בהסתרת התנאים הקבועים בתקנה 14 לתקנות ההסדרים ונתוני האבטלה בעיר לוד. כאמור, המדובר בנתונים שהעותרת יכולה וצריכה הייתה לברר בעצמה, כך שגם אם התרשלו נציגי העותרת בניסוח הגורף של ההבטחה למתן ההנחה, אין המדובר כאן בהסתרה מכוונת העולה כדי חוסר תום לב. כמו כן, לא מצאתי כי מתן ההנחה בשיעורי הארנונה היו שיקול מכריע במעבר לעיר לוד. העותרת עצמה הבהירה, כי בחנה את המעבר מן העיר בני ברק "מחמת כך שניהול מפעל...בלב העיר בני ברק נמצא כבלתי הולם" (ראו סעיף 1.2 לסיכומי העותרת) וכי בחרה בעיר לוד "בין היתר, על יסוד ההבטחה שניתנה לה כי תזכה להנחה בארנונה" (ראו סעיף 14 לעתירה) (ההדגשה שלי, ש.ב.). מדברי העותרת, ניתן ללמוד כי שיקולים נוספים עמדו מאחורי המעבר שנועד לשרת אינטרסים עסקיים שלה כאלה ואחרים. ובכל מקרה, לא נטען, לא הובהר ולא הוכח במה וכיצד שינתה העותרת את מצבה לרעה בהעברת עסקיה לעיר לוד. יש לכך השלכה על שיקולי הצדק, במאזן האינטרסים שבין אינטרס ההסתמכות של העותרת, ובין האינטרס הציבורי בדבר חוקיות המנהל והרצון להרתיע מפני התקשרות בחוזים מנהליים בלתי חוקיים. 19. בפרשת חברת ישיר איי.די.איי, הציב בית המשפט העליון מכשולים נוספים בדרך לחיובן של רשויות מקומיות לקיים חוזים מנהליים בלתי חוקיים בענייני ארנונה, אשר מקורם במשפט המנהלי ציבורי. המבחנים לעניין סעיף 31 לחוק החוזים עליהם עמדתי לעיל, מובילים גם למסקנה כי אין מקום במקרה דנן להגמיש את נפקות הבטלות של החוזה שנקשר, אם נקשר, עם העותרת בעניין שיעורי הארנונה מתוך שיקולי צדק, ואין להכיר בתוקפה של ההבטחה במכתבו של טל מיום 4.5.06, שניתנה ללא בדיקת התנאים למתן ההנחה בתקנה 14 לתקנות ההסדרים. דוקטרינת ההשתחררות המנהלית, גם היא עומדת לרועץ בדרכה של העותרת, שכן המבחנים שפורטו לעיל, עשויים להוביל למסקנה, כי יש לשחרר את המשיבה מן הקשר החוזי עם העותרת, אם קשר כזה אכן נקשר בין הצדדים. 20. במכתבו של טל מיום 4.5.06, מגולמת הבטחה מנהלית לחייב את העותרת בשיעורי הארנונה האמורים בו אם תעביר את מפעלה לעיר לוד, אך לפי קביעת בית המשפט העליון בפרשת חברת ישיר איי.די.איי, בכך אין די. על מנת שהבטחה זו תהא בעלת תוקף מחייב, עליה לעמוד בתנאים שנקבעו בפסיקה. במקרה זה, גם אם אקבל את טענת העותרת כי ראש העיר (מר בני רגב) ונציגו מר טל, מנהל אזור התעשיה, היו מוסמכים להעניק הנחה ל"תעשיה חדשה" לאחר אישור המועצה, ספק בעיני אם כוונתם הייתה להקנות להבטחה תוקף משפטי מחייב, גם ללא קיום התנאים הנקובים בתקנה 14 לתקנות ההסדרים, והאם אין צידוק לשחרר את המשיבה מן ההבטחה, משנמצא כי התנאים בתקנה אינם מתקיימים בעיר לוד. 21. בעת"מ 2264/07 אולמי המלך שלמה נ' עיריית רמלה (טרם פורסם, ניתן ביום 27.4.10) הבעתי דעתי כי מתן הקלות או ויתור על דמי ארנונה ללא עיגון בדין, משמעו הטלת נטל על הקופה הציבורית, ופגיעה באיזון ובשיוויון כלפי שאר תושבי העיר. על כן, כפי שציינתי לעיל, אין זה ראוי, כי נציגי הרשויות יעניקו הנחות והקלות בדמי ארנונה ללא התייעצות עם הגורמים המקצועיים ברשות ובשלטון המקומי באשר לתנאים בדין למתן הנחות והקלות. פיזור הבטחות ללא כיסוי ובניגוד לדין, גם אם יש בהן לשרת את האינטרס של הרשויות למשוך מפעלים ועסקים לתחומן, פסול בעיני. עם זאת, יש להפריד בין הביקורת על התנהלות המשיבה במקרה זה, ובין השאלה האם יש להורות לה לזכות את העותרת בשיעורי הארנונה לפי האמור במכתבו של טל מיום 4.5.06. לאחר שבחנתי שאלה זו לפי המבחנים שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בפרשת ישיר איי.די.איי, הגעתי למסקנה כי דין העתירה לדחייה. 22. בשולי פסק הדין יש להוסיף ולציין כי ביום 24.5.11 ניתן צו הקפאת הליכים נגד החברה לתקופה של 60 יום, ועו"ד עמית לדרמן מונה לתפקיד הנאמן בהקפאת הליכים. על פי הודעת הנאמן מיום 20.7.11, בדעת הנאמן להגיש בקשה להארכת תוקפו של צו הקפאת ההליכים. נכון למועד מתן פסק דין זה, לא הוברר לי אם תוקף הצו הוארך. מכל מקום, לאור הוראת סעיף 350(ב) לחוק החברות, התשנ"ט - 1999, הקובע כי משניתן צו הקפאת הליכים, לא ניתן יהיה לפתוח או להמשיך בשום הליך נגד החברה, אלא ברשות בית המשפט המוסמך, ובהיות ההליך דנן הליך שננקט על ידי העותרת (ולא נגדה), לא מצאתי כל מניעה בנסיבות הענייין לעכב את מתן פסק הדין. 23. אשר על כן, אני דוחה את העתירה ומחייבת את העותרת בתשלום הוצאות העתירה ושכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל. ראש עירארנונה