קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסרת התנגדויות להיתר בניה: תכליתה של עתירה זו היא לגרום לביטולו של היתר בנייה שניתן למשיבים (להלן: "צרור") מידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק (להלן: "הוועדה המקומית") וכן לגרום לנקיטת צעדים מנהליים להפסקת הבנייה המתבצעת על פי אותו היתר. הנסיבות הנכס הידוע כחלקה 93 בגוש 6105 ברח' עמק יזרעאל 28 בבני ברק (להלן: "החלקה" או "הנכס") מוחזק בבעלות משותפת בידי ארבע קבוצות בעלי זכויות; (1) פורטונה רובין וטיטו רובין ז"ל (להלן: "רובין"); (2) צרור; (3) דרעי; (4) נעים. הנכס אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים ולא ננקט מהלך חלוקה פורמאלי של הנכס בין המחזיקים (לפיכך, לכל בעל זכויות חלק בכל החלקה כשיעור זכויותיו הרשומות) אולם מתקיימת חלוקה מעשית שמכוחה כל קבוצה אוחזת ברבע השטח ובו ממוקם מבנה המגורים שלה. במועד כלשהו, כנראה ביולי 2010 הגישו צרור לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה (תוכנית שינוי במבנה קיים) שעניינו הריסת בית המגורים הקיים (של צרור) ו"בניית בית מגורים בן שתי קומות על הקרקע +עליית גג מעל קומת מרתף על רבע חלקה בקיר משותף". רובין שלחו, ביום 4.7.10, לוועדה המקומית הודעת התנגדות בחתימת פורטונה רובין ודוד רובין (שהוא בנם של פורטונה והמנוח טיטו רובין). ביום 6.9.10 דנה ועדת המשנה של הוועדה המקומית בבקשת ההיתר והחליטה לאשר את תוכנית השינויים המוצעת כפוף למילוי מספר תנאים. בהחלטתה ציינה הוועדה שהוצג לה ["מכתב] ביטול התנגדות". העותרים צירפו לעתירתם מכתב בכתב יד נושא תאריך 24.8.10 שנחזה כחתום בידי "דוד רובין" האומר כך: "...אני מר 'דוד רובין' חוזר בי מהתנגדותי לגבי ההיתר בנייה והבקשה המופיעה במחלקת ההנדסה עיריית בני ברק עקב הסכם שנעשה ביני ובין מר רועי צרור" (להלן: "מכתב הסרת ההתנגדות"). צרור צירפו לתגובתם לעתירה מסמך מודפס שהתקבל בוועדה המקומית ביום 11.7.08, המשקף הסכם בין צרור לבין "מר ויטו רובין או לחילופין ב"כ דוד רובין" לכך שצרור יקפידו בבנייה להותיר 3 מטרים מרווח מקו בניין כדי שייווצר מעבר למבנה של רובין (להלן: "ההסכם"). על ההסכם מצויות חתימות צרור וחתימת דוד רובין. ביום 1.11.10 שלחה משפחת רובין מכתב לוועדה המקומית שעניינו התנגדות לבנייה בנכס. ההתנגדות מנומקת בכך שאין היתר בניה כדין, שלא ניתנה הסכמת רובין לבנייה, לא נשמר מרחק 3.6 מ' מקו בניין בהתאם לתב"ע ומתקיימות אי התאמות נוספות. ביום 8.11.10 דנה הוועדה המקומית פעם נוספת בבקשה להיתר והחליטה לאשר אותה כפוף לתנאים מסוימים. ביום 16.11.10 שלח דוד רובין מכתב (בכתב יד) לוועדה המקומית ובו בקשה , בשם הוריו, לקיים את דרך היציאה והכניסה לבית רובין דרך חלק השטח המוחזק בידי צרור. "אין לנו התנגדות חלילה" - כך כתב - "לבנייה כחוק, אלא לשמור על זכות הורי למעבר כחוק לפי תב"ע....מרחק 3.6 מ' מקו בניין" הוא ציין שאביו ניצול שואה במצב גופני סיעודי הנזקק לניוד בכסא גלגלים. ביום 17.11.10 שלח דוד רובין מכתב נוסף לוועדה המקומית שבו הוא חוזר על בקשתו, מדגיש את הצורך להבטיח מעבר מינימאלי לאמבולנס או רכב חירום ומציין כי סוכה ומדרגות הכלולים בתוכנית השינויים של צרור חוסמים את חופש המעבר האמור. במכתב זה מוסיף דוד רובין כי המשפחה עדיין מתנגדת לתוכנית וכי מכתב הסרת ההתנגדות איננו אלא מכתב מזויף. ב- 28.11.10, 6.12.10 ו- 13.12.10 נערכו פניות של עו"ד אברהם ישראל מטעם רובין לוועדה המקומית שבהן נטען כי צרור מבצעים בנייה ללא היתר וכי המסמכים שהוגשו על ידי צרור כבקשה להיתר שבהן חתימת הסכמה הנחזית של טיטו רובין ומסמך הסרת ההתנגדות הנחזה כחתום בידי דוד רובין הם מסמכים מזויפים (חתימות מזויפות) שבגינם הוגשה תלונה למשטרה. ביני לביני ביום 7.12.10 הוציאה הוועדה המקומית היתר בנייה על פי האישור שניתן ביום 8.11.10 בישיבת ועדת המשנה (להלן: "היתר הבנייה"). למכתבי עו"ד ישראל ניתן מענה יחיד, ביום 27.12.10 מאת עו"ד אריאל יונגר היועץ המשפטי של הוועדה המקומית לאמור: " הריני להודיעך כי היתר הבנייה יצא ללא הסוכה נשוא תלונתך וזאת עד לבירור העניין". עו"ד שראל הגיב ביום 17.1.11 במכתב שבו הוא מביע פליאה על כך שהוועדה רואה את חזות כל ההתנגדות ב"סוכה". רובין מתנגדים להיתר מעיקרו. העתירה דנן הוגשה ביום 3.2.11. ביום 24.2.11 אישר היועץ המשפטי של הוועדה "פתיחת תיק בכפוף לכך שיש לוודא משלוח הודעה לפי תקנה 2ב(1) לתקנות התכנון והבנייה (בקשת היתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970 (להלן בהתאמה: "תקנות ההיתרים" ו- "הודעה לבעל זכויות"). הודעה לטיטו רובין נשלחה ביום 27.2.11. נאמר בה כי הבקשה להיתר תידון כעבור 15 ימים מיום משלוח ההודעה וכי הנמען רשאי להגיש השגות או התנגדות להיתר המבוקש בתוך 15 ימים מקבלת ההודעה. משהוגשה העתירה הוצא צו מניעה זמני להמשך ביצוע העבודות על פי ההיתר. עם זה מתברר כי עד להוצאת צו המניעה הושלמו העבודות במרתף ובקומת הקרקע (פרט עבודות גמר). טענות ומענות טענות העותרים העותרים (רובין) טוענים כי היתר הבנייה הוצא שלא כדין שכן בהיות רובין בעלי זכויות בנכס לא ניתן להתיר בנייה בו בלי לאפשר להם להשמיע את התנגדותם. הוועדה נסמכה על הודעת הסרת ההתנגדות שהיא הודעה הכוללת חתימה מזויפת. רובין הודיעו לוועדה את התנגדותם לתוכנית השינויים גם לאחר שמכתב הסרת ההתנגדות (המזויף) נמסר לוועדה. הודעה כזאת נשלחה ביום 1.11.10 היינו כשבוע ימים לפני ישיבת ועדת המשנה שבה אושרה התוכנית. פניות נוספות נשלחו לוועדה המקומית, לרבות פניות שבהן צוין כי הוגשה תלונה למשטרה בדבר זיוף החתימות, עובר להוצאת ההיתר. טעם נוסף השומט תחתיו את בסיס החוקיות של ההיתר נעוץ בכך שהבקשה להיתר אינה תואמת את התב"ע החלה על החלקה. צרור מבקשים לבנות את ביתם תוך חריגה משטח חלק הנכס המוחזק בידיהם וחדירה לשטחם של רובין וחסימת המעבר והגישה לבית רובין. הבקשה להיתר לוקה גם בהעמדת המידע לוועדה המקומית (מפות שאינן תואמות את המציאות בשטח). העותרים טוענים כי הבנייה מנצלת זכויות השייכות להם. לא ניתן לעשות כן בהקשר לבעלות משותפת בנכס מבלי הסדרה מוקדמת של זכויות הקניין. עוד טוענים העותרים כי הבנייה בפועל נעשית בחריגה מן ההיתר. טיעוני המשיבים הוועדה המקומית וצרור גורסים כי יש לדחות את העתירה על הסף בשל חוסר סמכות עניינית ובשל שיהוי . חוסר הסמכות נעוץ בכך שתקיפה או השגה על החלטת הוועדה המקומית להוציא היתר בנייה צריכים להיעשות בדרך של הגשת ערר על פי הדין. העותרים היו מודעים להוצאת היתר הבנייה. לכל המאוחר נודע להם הדבר ממכתבו של עו"ד יונגר ביום 27.12.11. במקום להגיש עתירה היה עליהם לנקוט בצעדים בהתאם לדין. המשיבים טוענים שהעתירה הוגשה בשיהוי ניכר. הוועדה המקומית גורסת שהשיהוי הוא בן 7 חודשים לערך "ממתן ההיתר [6.9.10] ושמיעת התנגדויות ועד למועד הגשת העתירה כאשר לא הועלתה התנגדות נוספת עד למועד הגשת העתירה" [ההדגשות שלי. ע.מ]. צרור גורסים שהשיהוי ארוך יותר והוא נמנה מיום הגשת הבקשה וההסכם שנלווה לה. לגוף העתירה נראה שיש הבחנה מסוימת בין עמדת צרור לבין עמדת הוועדה המקומית. צרור גורסים שרובין הסירו את התנגדותם לתוכנית השינויים. הדבר מוכח לא רק על פי החתימות על מכתב הסרת ההתנגדות וההסכם אלא גם על פי הצהרת האדריכלית שבנוכחותה נערך ההסכם. מכל מקום אין שמץ של הוכחה לטענת זיוף החתימות הנטענת מפי רובין. יתר על כן אפילו היה ממש מסוים בטענה חלה על הדבר הוראת סעיף 216 לחוק התכנון והבנייה לאמור שמשניתן היתר בנייה מידי הרשות המוסמכת והוחל בביצוע הבנייה לא ניתן לבטל את ההיתר על בסיס טענה שההיתר הושג על פי מידע מוטעה, אלא אם כן הורשע מבקש ההיתר בעבירה לפי הוראת סעיף 215 לחוק. צרור מוסיפים וטוענים כי הלכה למעשה לא פגע ההיתר בזכויות רובין. הבנייה על פי ההיתר נעשית כולה בתוך ¼ החלקה המוחזק בידי צרור. היתר הבנייה הוצא בלי להתיר בניית סוכה שהיה בה כדי הפרעה לתנועה על שביל הגישה לבית רובין. אף על פי שלפי התב"ע די בהותרת מרווח של 3 מ' בקו בניין צדי, בפועל מותירה התוכנית מרווח של 3.5 מ' ועל כן לא נפגעת נגישות רובין אל המבנה שלה. הוועדה המקומית טוענת שלא נפל פגם בהתנהלותה משום שאין בידיה הוכחות לכך שחתימות ההסכמה או הסרת ההתנגדות זויפו. יתרה מזה. בסוף פברואר 2011 הייתה עדיין תמונת מציאות שבה טרם ניתן היתר ובוצעו הליכי הודעה לבעלי הזכויות. מכוח הליכים אלה נשמרת זכות ההתנגדות לבעלי הזכויות (כמו רובין). דיון עיון בנסיבות, בהשתלשלות העניינים, בטענות ובמענות מגלה בעליל שבהתנהלות הוועדה המקומית נפלו פגמים חמורים. פגמים אלה מקנים מימד של הצדקה פורמאלית לעתירה. אולם לפי שהתברר שהעתירה הוגשה תוך מחדל מצד העותרים ולפי שמתברר כי בכפוף להבטחת גישה לחלק החלקה של העותרים, לא נגרמה פגיעה מהותית בעותרים, אין מקום לקבל את העתירה ולהחזיר את גלגלי הפעולה התכנונית לאחור. מחדל העותרים לא ברורה מודעות רובין להחלטות הוועדה המקומית בישיבותיה מיום 6.9.10 ו-8.11.10. הדעת נותנת שלא הייתה מודעות כזאת. הוועדה המקומית שפעלה על פי הנחה שרובין הסירו התנגדות לתוכנית השינויים לא טרחה ליידע את רובין על דבר ההחלטות הנ"ל. כל הפניות של רובין, לרבות פניות באמצעות עו"ד ישראל, עד 13.12.11 ועד בכלל, מתייחסות אל הבנייה המתבצעת בידי צרור כבנייה ללא היתר. בהיעדר מודעות להיתר לא יכלו רובין לשקול דרכי השגה על ההיתר ואין לבוא כלפיהם בטרוניה על השתהות מיותרת או על מחדל נקיטת הליך ראוי. שונים פני הדברים נוכח מכתבו של עו"ד יונגר מיום 27.12.10. במכתב זה כלול אזכור מפורש של היתר הבנייה (מיום 7.12.10). המכתב הגיע לתעודתו (כפי שמאשר עו"ד ישראל במכתבו מיום 17.1.11). בשלב הזה היה על רובין להגיש ערר בהתאם להוראת סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבנייה ["הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149(3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחיה"]. נקל לראות שעניינם של רובין נופל לגדרו של הליך זה, שכן לשיטתם הוגשה התנגדות מטעמם והתייחסות הוועדה להתנגדותם כאילו הוסרה כמוהו כדחיית ההתנגדות. העותרים בחרו שלא להגיש ערר. במקום זה נקטו הגשת עתירה מנהלית. אכן חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים מאפשר לתקוף החלטות של מוסדות התכנון בדרך של עתירה מנהלית. אולם במה דברים אמורים? בנסיבות שבהן הדין אינו מתווה הליך תקיפה מוסדר ומוגדר. עמד על כך בית המשפט העליון לעניין היחס שבין עתירה מנהלית לערעור מנהלי: משנקבע על-ידי המחוקק מסלול מוגדר ומצומצם לתקיפת החלטת ועדת הערר, שהיא ועדה מעין-שיפוטית, אין לעקוף מסלול זה על דרך של הגשת עתירה מינהלית. הכרה בשני ערוצים מקבילים לתקיפת החלטת ועדת הערר עלולה להביא לסרבול ההליכים ולריבוים. היא עלולה ליצור מצב של פגיעה בשוויון הזדמנות הגישה לבית-המשפט ולהביא לתוצאות סותרות בעניינים דומים בשל השוני בהליכים [ עע"ם 4597/01 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "שורקות" נ' גרמנוב פ"ד נד(1) 331, 336]. הוא הדבר גם בענייננו. הדין התווה הליך תקיפה מוגדר על החלטת הוועדה המקומית. יש לנקוט בהליך זה לא רק מפני שכך מורה הדין, אלא גם מפני שוועדת הערר היא פורום נאות לבירור סוגיות התקיפה. ועדת הערר היא גוף מעין שיפוטי והיא "בנויה" לעיסוק בשאלות של עובדה. הוועדה היא גם מוסד תכנון והיא רשאית להעביר תחת שבט ביקורתה את ההיתר גם בראי סוגיות התכנון (שגם בהן, בעניין דנן, כרוכות שאלות של עובדה; כגון סוגיית הנגישות, סוגיית ההתאמה של המפה המצבית ושאלת התאמה של תוכנית השינויים לתב"ע). למחדלם של העותרים השלכות נוספות. כיון שלא הגישו ערר מהיר (שטבעו שיתברר במהירות) השתהתה הביקורת על מהלכי הבנייה ובינתיים הושלם חלק ניכר ממנה. מן המקובץ עולה שבנסיבות המתוארות אין מקום לדון בעתירה ויש לדחותה על ספה. התנהלות הוועדה המקומית - פגמים חמורים של מעשה ומחדל הוועדה המקומית ביססה את החלטותיה (6.9.10, 8.11.10 ו- 7.12.10) על "ביטול ההתנגדות [של רובין]"; היינו על מכתב הסרת ההתנגדות. מכתב זה חתום בידי דוד רובין. גם אם החתימה אינה מזויפת, אין המכתב יכול להיחשב כהסרת ההתנגדות. דוד רובין הוא אמנם בנם של פורטונה וטיטו רובין אך אין הוא בעל זכויות בחלקה. הוועדה הייתה צריכה לדרוש הצגת יפויי כוח לדוד רובין לפעול בשם הוריו והוא במיוחד נוכח העובדה שעל מכתב ההתנגדות חתומה פורטונה רובין לצד דוד רובין ולנוכח העובדה שמכתב הסרת ההתנגדות גם לפי תוכנו מהווה הסרת התנגדותו של דוד רובין בלבד. יתר על כן. עד לדיון הוועדה ביום 8.11.10 קיבלה הוועדה הודעה מפורשת על כך שמכתב הסרת ההתנגדות מזויף ושרובין עומדים על התנגדותם. הודעות כאלה חזרו, נשנו ושולשו עד לישיבת הוועדה ביום 7.12.10. בנסיבות כאלה לא הייתה הוועדה רשאית לדון בבקשה או להוציא היתר עד לבירור שאלת ההתנגדות (לא בירור שאלת הזיוף. שאלה זו אולי אין בכוחה של הוועדה לברר. אבל היא יכולה לברר על נקלה אם רובין עומדים על התנגדותם או ששבו בהם ממנה). התנגדויות והסרתן אינם מהלכי שח - מט מסוג "נגעת - הלכת" שאין מהם נסיגה. אכן הוועדה אינה צריכה לקיים חקירה ודרישה ביחס לכל מכתב של התנגדות או הסרת התנגדות המצוי לפניה. אם מצוי מכתב ואין לפני הוועדה כל ידיעה סותרת, תפעל על פי המציאות שלנגד עיניה. אולם במקום שהובא לידיעת הוועדה שהסרת ההתנגדות לא הייתה ולא נבראה, שורת הצדק הטבעי דורשת שבטרם תתקבל החלטה הפוגעת בזכויותיו של אדם, ייקרא אותו אדם להשמיע את גרסתו. הוועדה המקומית התעלמה ממכתבי העותרים ומקריאות המצוקה שלהם. היא פעלה בניגוד לכללי הצדק הטבעי הדיוני. באורח תמוה זורה הוועדה המקומית חול בעיני בית המשפט באומרה (בתגובה לעתירה) כי: "ממתן ההיתר [6.9.10] ושמיעת התנגדויות ועד למועד הגשת העתירה כאשר לא הועלתה התנגדות נוספת עד למועד הגשת העתירה". לא ננקט כל הליך של "שמיעת התנגדויות" ובודאי שעד להגשת העתירה "הועלתה [יותר מפעם אחת] התנגדות נוספת". כפי שציינתי התנגדויות הושמעו חזור ושנה עד למתן ההיתר ביום 7.12.10. תמיהה כפלי כפול עולה מון הטיעון המוזר של הוועדה המקומית כאילו לקראת סוף פברואר 2011 מצויה בקשת ההיתר עדיין בעיצומו של הליך לפי תקנות ההיתרים (הודעה לבעלי זכויות). כיצד מתיישב הדבר עם ההיתר שהוצא כחודשיים ויותר קודם לכן? מדוע לא ביקשו את מחיקת העתירה בשל היותה מוקדמת? האם ההליך לפי תקנות ההיתרים נוגע לבקשה מאוחרת יותר של שינוי בתוכנית השינויים או שמא מדובר בעוד אמירה שלא נועדה אלא לטוח תפל בעיני בית המשפט? דחיית העתירה על פי עקרון התועלת היחסית פגמי התנהלות הוועדה המקומית מצדיקים, לכאורה, את ביטול החלטותיה לשם עריכת ההליכים מחדש. חרף זה הגעתי לכלל מסקנה כי מהלך כזה רב נזקו על תועלתו ולכן ראוי להימנע ממנו. בחינת גוף טענות העותרים מגלה שהטיעון הממשי היחיד שמצוי להם נוגע לפגיעה אפשרית בזכויות הקניין שלהם. לאמור העותרים אינם חולקים על זכותם של צרור לבנות ב-¼ החלקה המוחזק בידם. טענתם היא שבלי הסכמת רובין אין לצרור זכות לפגוע בזכות קניינית של רובין. מאחר שהחלקה כולה מצויה בבעלות משותפת ואין חלוקה פורמאלית בין הבעלים המשותפים, זכאים רובין לשימוש בחלק החלקה המוחזק בידי צרור לכל הפחות לשם מעבר לחלק החלקה המוחזק בידיהם. רוחבו של שביל המעבר הוא כרוחב המרווח הנדרש בתב"ע מקו הבניין הצדי ועד לגבול החלקה ( לשיטת רובין - 3.5 מ' ואילו צרור טוענים - 3 מ' בלבד). מאחר שההיתר שהוצא לא הניח לבנות סוכה שהייתה עשויה להקטין את המעבר ומאחר שצרור טוענים כי תוכנית השינויים שלהם מבטיחה מעבר ברוחב 3.5 מ', נראה כי בכפוף לכך שבפועל יובטח קיום המעבר ושהוועדה המקומית תפקח על הביצוע כך שהמעבר יישמר (ברוחב 3.5 מ') אין כל טעם בביטול החלטות הוועדה המקומית ובעריכת דיון מחודש שסופו שיוליך לאותה תוצאה ממש. מסקנתי זו מותאמת לפסק הדין החדש יחסית של בית המשפט העליון מפי כב' השופט רובינשטיין: ...סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות...אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות...מקום בו הוועדה סבורה, שאין בידי מבקש היתר 'תימוכין קנייניים' לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף) תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית... [עע"ם 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, ]. אין הסדרה קניינית פורמאלית של זכויות הבעלים המשותפים בגדרי החלקה. עם זה, נוכח מציאות נוהגת מזה עשרות שנים שאיש מן השותפים לא השיג עליה לא ראתה הוועדה המקומית קושי של חוסר "תימוכין קנייניים" בהקשר לבנייה ב-¼ החלקה של צרור. אינני יודע אם הוועדה שיוותה לנגד עיניה את הקושי האמור בהקשר לבנייה העשויה לחסום את הגישה אל חלק החלקה המוחזק בידי רובין. בנקודה זו יש להקפיד (ראו להלן). בגדרה של עתירה זו לא ניתן לקבוע אם צרור זייפו חתימות והטעו את הוועדה המקומית. בשלב הזה נראה כי הם פועלים מכוחו של היתר שניתן להם מידי הרשות המוסמכת. אם יתברר שההיתר הושג במרמה ניתן יהיה לנקוט פעולה בהתאם להוראות סעיפים 215 ו-216 לחוק. לפיכך גם מזווית העניין של צרור אין מקום, בשלב זה, לביטול הליכי הרישוי. התוצאה על פי המקובץ אני דוחה את העתירה תוך הצבת סייג והוא שהוועדה המקומית תוודא שהבנייה מותירה שביל מעבר ברוחב ½3 מ' שמאפשר מעבר אל חלק החלקה שבו ממוקם מבנה רובין ושאין בבנייה דבר המונע את יכולת התנועה והנגישות אל חלק חלקת רובין על פני השביל הזה. על הוועדה המקומית להודיע לבית המשפט עד ה- 1.7.11 שתוכנית הבנייה שאושרה עולה בקנה אחד עם הסייג האמור. חרף דחיית העתירה, בנסיבות המתוארות לעיל על הוועדה המקומית לשאת בהוצאות העותרים בעתירה זו. היא תשלם לעותרים סך 40,000 ש"ח. אין מקום לפסיקת הוצאות בעניין צרור. בניההיתר בניה