קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חיוב בעלים של נכס בשכירות בארנונה: רקע כללי 1. המערערת הינה בעלת שני נכסים המצויים ברח' הירקון בתל-אביב. נכס אחד בשטח של 734 מ"ר, ממוקם בקומת המרתף של בניין המצוי ברח' הירקון 79 בתל-אביב, והוא מחויב בארנונה על-פי הסיווג "אולמות ריקודים" (להלן: "יחידה 306-15" או "היחידה"). הנכס האחר, בשטח של 68 מ"ר, נמצא ברח' הירקון 75, תל-אביב, כאשר מדובר בנכס שפוצל מיחידה גדולה יותר בשטח של 138 מ"ר (להלן: "יחידה 215-18" או "המושכר"). המערערת הגישה השגה למנהל הארנונה על חיובה בארנונה בגין שני הנכסים, ומשנדחתה השגתה הוגש ערעור לוועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב - יפו (להלן: "ועדת הערר" או "הועדה"). יצוין, כי החלטה קודמת של הוועדה בוטלה בהסכמה, על-ידי בית-המשפט לעניינים מנהליים, מאחר שהיא ניתנה מבלי לעיין בסיכומי הצדדים. הנושא הוחזר, בשנית, אל הוועדה, אשר עיינה בסיכומים מטעם שני הצדדים, וביום 28.10.2010 נתנה את החלטתה הדוחה את ערר המערערת, בגין שני הנכסים, שהם נשוא הערעור שלפניי. החלטת ועדת הערר 2. אשר ליחידה 306-15, קבעה וועדת הערר כי המערערת השכירה אותה, ביום 14.11.2000, למר אורי שאולי, וזאת עד ליום 14.11.2002, כאשר לשוכר ניתנה אופציה להאריך את הסכם השכירות ב-3 שנים נוספות. הוועדה קבעה עובדתית כי המערערת לא מסרה למשיב כל הודעה על חילופי המחזיקים בנכס, ולפיכך לא נרשם מר שאולי כמחזיק בנכס, מכוח הסכם השכירות. בעקבות נקיטת הליכי גבייה של חיובי ארנונה בגין הנכס, בחודש אוקטובר 2007, למדה המערערת כי מר שאולי לא שילם את חשבונות הארנונה, וכי המערערת עדיין רשומה בספרי העירייה כמחזיקה בנכס. לפיכך, פנתה המערערת אל המשיב בבקשה לשנות את שם המחזיק בנכס, לשמו של השוכר, מר שאולי, וזאת באורח רטרואקטיבי ממועד תחילת השכירות. המשיב הסכים לבצע את חילופי המחזיקים בנכס, אך זאת רק ממועד מסירת ההודעה, ובלבד שיוצג לו הסכם שכירות בר-תוקף. דא עקא, שהסכם השכירות הסתיים במהלך חודש נובמבר 2005, הגם שלטענת המערערת, מר שאולי המשיך להחזיק בנכס עד שפונה בהסכמה ביום 31.08.2008, במסגרת הליך משפטי. הוועדה מציינת כי המערערת לא הציגה את הסדר הפשרה למשיב, שבמסגרתו נאמר כי מר שאולי יעביר את חשבון הארנונה על שמו החל מיום 01.09.2007. כאמור, המערערת טוענת כי מר שאולי המשיך להחזיק בנכס עד ליום 31.08.2008, בעוד שהיא לא הייתה המחזיקה בו עד למועד זה. מנגד, טען המשיב, כי הסכם השכירות הגיע לסיומו מבלי שהומצא לו הסכם שכירות בר-תוקף, וגם הסדר הפשרה לא הובא לידיעתו, ועל-כן לא היה באפשרותו לבצע חילופי מחזיקים, כדין. לגישת הוועדה, המערערת לא פעלה כמצוות הסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), ולא מסרה הודעה על חילופי המחזיקים. המערערת גם לא טרחה להעביר את הסדר הפשרה אל המשיב, כאשר טענתה היא, כי הסדר הפשרה החליף את הסכם השכירות בין הצדדים. מכל מקום, הסדר הפשרה האריך את תקופת השכירות בשלושה חודשים בלבד, כאשר לפי סעיף 326 לפקודת העיריות, אין ניתן לבצע חילופי מחזיקים, שעה שמדובר בשכירות לתקופה של פחות משנה אחת. מאחר שהמערערת לא מסרה הודעה כנדרש, על חילופי המחזיקים, אלא ביקשה לעשות כן רטרואקטיבית עם נקיטת הליכי הגבייה, החליטה הועדה כי דין הערר להידחות. 3. בהתייחס לערר הנוגע ליחידה 215-18, ציינה הועדה כי המערערת השכירה את הנכס למר עופר אלבז, מיום 01.04.2006 ועד ליום 31.03.2008. ביום 10.05.2007 פנה מר אלבז אל המשיב והודיע לו על חדילת החזקתו, בחלק משטח הנכס המושכר. בעקבות ביקורת שערך המשיב בנכס נמצא כי שטח של 70 מ"ר מצוי בחזקתו של השוכר, ואילו יתרת השטח, 68 מ"ר, נמצאה חסומה על-ידי דלת ומנעול. לפיכך, החליט המשיב לפצל את שטח הנכס, וחייב את השוכר בארנונה בגין שטח של 70 מ"ר, ואת המערערת, כבעליו של הנכס, בשטח של 68 מ"ר. המערערת טוענת כי השוכר לא היה רשאי לפצל את הנכס, וכי הוא החזיק במלוא השטח, בהתאם להסכם השכירות. המשיב טען, מנגד, כי קיים את מצוות החוק, שעה שקיבל הודעה על חדילת החזקה בחלק מהנכס, והיה מחויב לבצע את הרישום על שם הבעלים, שכן אין הוא צד לסכסוך בין הבעלים לבין השוכר. הוועדה קבעה כי בהתאם להוראות החוק הרלוונטיות, די בהודעה בכתב למשיב בדבר חדילת החזקה, כדי להפסיק את חיובי הארנונה. המחוקק לא קבע כי על המודיע להוכיח למשיב כי הפסיק את החזקה בפועל, שאם לא כן, תמצא עצמה הרשות מעורבת בסכסוכים בין בעלי נכסים לשוכריהם. המטרה העיקרית הינה לייעל את הליכי הגבייה של הרשות, מבלי לחייב אותה לבצע חקירה בשטח, לגבי זהותו של המחזיק. במקרה דנן, הודיע השוכר על חדילת החזקה בחלק משטח הנכס המושכר, כאשר המשיב ערך ביקורת בנכס ומצא כי חלק מהשטח חסום וסגור בדלת ובמנעול. לגישת הוועדה, די בכך כדי להצדיק את פעולת המשיב והוא לא היה מחויב לחקור מי פיצל את הנכס, מה זכותו של השוכר להחזיק רק בחלק משטח הנכס המושכר, ומה טיב יחסיו עם המערערת. הוועדה הוסיפה וקבעה כי מדובר בסכסוך אזרחי שלמשיב אין נגיעה אליו. עם זאת, ציינה הוועדה, כי היה ראוי שהמשיב ימסור הודעה לבעלים, מיד עם ביצוע פיצול הנכס לצרכי ארנונה, כדי שהבעלים יוכל לעמוד על משמר זכויותיו מול השוכר. לאור האמור, נדחה גם עררה של המערערת בנוגע ליחידה 215-18. הערעור 4. בהודעת ערעור מטעם המערערת, נטען כי המערערת הינה הבעלים של מלון המצוי ברח' הירקון 79, בשם "מלון פארק פלאז'ה אורכידאה", שנקרא בעבר "מלון ימית" (להלן: "המלון"). ברחבי המלון מצויים מספר שטחים המושכרים על-ידי המערערת לצדדים שלישיים. המערערת טוענת, כי בשני המקרים החלה העירייה "במפתיע ובלא כל סיבה" לחייב את המערערת בתשלום ארנונה, במקום לחייב את השוכרים באותם נכסים, "וזאת חרף קיומם של הסכמי שכירות וחרף החזקת השוכרים בפועל בנכס כפי שיובהר להלן". הערעור בנוגע ליחידה 306-15 5. אשר ליחידה 306-15, נטען על-ידי המערערת כי ביום 10.11.2000 נחתם הסכם בינה לבין מר אורי שאולי, שעניינו שכירת נכס בשטח של כ-800 מ"ר, בתוקף ל-5 שנים. המערערת מוסיפה וטוענת, כי חוזה השכירות הוארך בהתנהגות על-ידי הצדדים, כאשר איש מהם לא טען אחרת (ההסכם בנספח ג' להודעת הערעור). ביום 07.08.2007, הגיש מר שאולי בקשה לבית-המשפט לקבלת צו, אשר יאסור על המערערת לפנותו מהנכס, בשל אי תשלום דמי שכירות. במהלך המשפט, נחתם הסדר פשרה, ובמסגרתו נקבע כי הסכם השכירות יוארך, לכל הפחות, עד ליום 01.12.2007 (ההסכם בנספח ד' להודעת הערעור). חרף האמור לעיל, ובלא הודעה מוקדמת, התייצבו במהלך חודש אוקטובר 2007, מעקלים מטעם העירייה וניסו לבצע עיקולים שונים בנכסיה של המערערת, בטענה כי היא חייבת בתשלום ארנונה בגין התקופות שבין סוף 2006 ועד אוקטובר 2007. ביום 08.11.2007, פנתה המערערת לעירייה בכתב והבהירה כי אינה מחזיקה בנכס מזה שבע שנים וכי יש להפנות את דרישות התשלום אל מר שאולי, כפי שנעשה במשך שנים ארוכות. בתגובה, כתב המשיב למערערת, ביום 01.11.2007, כי עליה להציג בפניו את הסכם השכירות, או אישור למימוש אופציית השכירות על-ידי השוכר. המערערת טוענת, כי עד למועד בו שילם השוכר את הארנונה במלואה ובמועדה, העירייה לא דרשה לראות הסכם שכירות בתוקף, ולא פנתה למערערת, ורק משהוא חדל לשלם את חובו, פנתה העירייה למערערת בניסיון למצוא "כיס עמוק", לגביית חובו של שאולי. עוד נטען על-ידי המערערת, כי הסדר הפשרה נועד להסדרת היחסים בינה לבין השוכר, ממועד חתימת ההסדר ואילך, ואין בכך כדי לגרוע מחובותיו של שאולי, בגין תקופה קודמת, אשר איננה נזכרת כלל בהסדר הפשרה. לגישת המערערת, שגתה ועדת הערר בכך שקבעה כי היא לא הציגה את הסדר הפשרה בפני המשיב, שכן במכתב מיום 08.11.2007, אשר הופנה אל המשיב, נמסרו פרטים אודות הסדר הפשרה, כך שמסקנתה של הועדה בטעות יסודה. עוד נטען על-ידי המערערת, כי הסדר הפשרה היה ידוע למשיב, ובגוף המסמך נאמר כי השוכר שאולי שוהה בנכס במועד כריתת הסדר הפשרה. המערערת מוסיפה וטוענת, כי העובדה שהנכס אינו נמצא בחזקתה משנת 2000, לא נסתרה על-ידי המשיב, ועל בסיס זה הייתה הוועדה אמורה לקבוע את הממצאים העובדתיים. עוד נטען בערעור, כי קביעת הוועדה, לפיה הנכס היה רשום מאז ומעולם על שם המערערת, אינה נתמכת במסמכים או בראיות כלשהן. נהפוך הוא, המשיב עצמו אישר כי רשם את המערערת כמחזיקה בנכס החל מיום 01.01.2005, כך שברור כי בתקופה שקדמה לכך, היה הנכס רשום על שמו של שאולי. טענה נוספת שהעלתה המערערת, הינה כי במקרה דנן התקיימו נסיבות מיוחדות וחריגות, אשר חייבו את המשיב לערוך בדיקה בעניין המחזיק בנכס, ושלא להסתמך על הודעות בלבד. נסיבה נוספת, אשר, לגישת המערערת,חייבה את המשיב לערוך בדיקה בשטח, נעוצה בסכום החוב שהצטבר לחובת המערערת, כאשר הצטברות חוב בסכום כזה הייתה צריכה להדליק נורה אדומה אצל הרשות המוסמכת, ולחייבה לברר מדוע המחזיק אינו משלם את הארנונה. ב"כ המערערת, עו"ד שי צוקרמן, מסר כי הוא ער להלכה, לפיה ערכאת ערעור לא תתערב בנקל בממצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי הערכאה הדיונית, אך לשיטתו, מדובר במקרה חריג שבו הוועדה התעלמה מהראיות שהוצגו בפניה. טעותה העיקרית של הוועדה נעוצה בקביעתה כי המערערת הייתה רשומה כמחזיק בנכס מאז ומעולם, מבלי שמסרה הודעה על זהותו של המחזיק, הוא השוכר, מר שאולי. עו"ד צוקרמן טען עוד כי גם לגישתו של המשיב, המערערת הייתה רשומה כמחזיקה בנכס רק מיום 01.01.2005, כך שאין ספק כי מר שאולי היה רשום כמחזיק, עד למועד זה. לגבי טענת הוועדה כי חוזה השכירות פג, הרי השוכר עצמו אינו מכחיש כי המשיך להחזיק במושכר עד לתחילת שנת 2008. אשר לטענה כי מדובר בשכירות לתקופה הפחותה משנה, טען עו"ד צוקרמן כי עסקינן בהמשכו של חוזה השכירות, ולא בהסכם העומד בפני עצמו, כך שהוראה זו אינה חלה בעניינו של השוכר שאולי. לאור האמור, ביקש עו"ד צוקרמן לבטל את החלטת הוועדה בעניין יחידה 306-15, ככל שהדבר נוגע לחיובה של המערערת בתשלום ארנונה, בגין יחידה זו. הערעור בנוגע ליחידה 215-18 6. המערערת טוענת, כי ביום 02.04.2006 נחתם הסכם בינה לבין מר עופר אלבז, לשכירת נכס בשטח של 140 מ"ר, החל מיום 01.04.2006 ועד ליום 31.03.2008 (הסכם השכירות בנספח י"ב). החל מיום 10.05.2007, החלה העירייה, לפתע, לחייב את המערערת בתשלום ארנונה בגין חלק מהנכס שהושכר לאלבז. בתאריך 20.05.2007, התקבל אצל המערערת מכתבו של המשיב, המיידע אותה כי הוחלט לפצל את הנכס לשתי יחידות, לאור הודעתו של אלבז כי חדל מלהחזיק בחלק מהמושכר, ולאור ביקורת שנערכה בנכס, בה התגלה כי חלק מהנכס נעול וחסום. המערערת טוענת כי לא קיבלה את החזקה בנכס מאלבז, ולא ידעה דבר, אודות הדיווח הכוזב שמסר לעירייה. המדובר ביחידה אחת, בשטח של 140 מ"ר, ואלבז לא הודיע מעולם למערערת על הפסקת השכירות לגבי חלק מהנכס, והוא היה מנוע לעשות כן לפי הסכם השכירות בין הצדדים. המערערת מוסיפה וטוענת כי לא היא שחסמה חלק מהנכס המושכר, ואין כל סיבה להניח כי מדובר בשתי יחידות נפרדות, או בהחזרת חלק מהמושכר למערערת. עוד נטען, כי באותו חלק אשר הוחזר, כביכול, למערערת, נמצאו מיטלטלין השייכים לאלבז, דבר המוכיח כי הוא בעל השליטה בנכס והוא שחסם אותו. מאחר שהשוכר אלבז נטש את הנכס, שלא בהתאם להסכם בין הצדדים, הרי שהעירייה חייבת בהחזר למערערת של סכומי הארנונה ששולמו על-ידה, ממועד תחילת החיוב ועד למועד נטישתו של אלבז את הנכס. המערערת טוענת, כי וועדת הערר שגתה בקביעת הממצאים העובדתיים וכן במסקנה העולה מהם. פיצול הנכס לשתי יחידות התבסס על שני ממצאים, האחד, הודעתו של אלבז, והשני, דו"ח בדיקה בנכס. דא עקא, כי באותה בדיקה מיום 14.05.2007, נאמר מפורשות כי יש לקבל את התייחסות מלון ימית, וכי אלבז התחייב להמציא מסמך מטעם בית-המלון, לפיו הדברים נעשו בתיאום ובהסכמה. מאחר שהעירייה לא פעלה בהתאם לאמור בדו"ח הבדיקה, הרי שאין לדו"ח זה כל ערך ראייתי. המערערת גורסת, כי כל עוד לא הוכח שהיא הייתה מודעת למעשיו של אלבז ואישרה אותם, הרי שהיה צריך להותיר את המצב העובדתי כפי שהוא, ושלא לקבל את הודעת החדילה של השוכר. השוכר פנה אל העירייה מאחורי גבה של המערערת ומסר לה מידע כוזב על כך שחדל מלהחזיק בחלק מהנכס, מבלי שהמשיב ערך בדיקה נאותה, ומבלי להתייחס לשאלת מודעותה של המערערת להודעתו של אלבז. עוד נטען, כי יש לפרש את המונח "מחזיק", כמי שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. הראיות שהיו בפני הוועדה מלמדות כי השוכר, אלבז, הוא שהיה בעל הזיקה לשני חלקי הנכס, וכי מדובר במקרה מובהק של עצימת עיניים מטעמה של העירייה, אשר לא בדקה את הנושא ולא ביקשה לקבל את עמדתה של המערערת. גם החסימה, כביכול, שהייתה בנכס ואשר חילקה אותו לשני חלקים, אינה יוצרת חלוקה כלשהי, כיוון שמדובר בהמשכו של אותו נכס, ואין מדובר בשתי יחידות נפרדות. עו"ד צוקרמן הדגיש בטיעונו בבית-המשפט, כי מר אלבז עצמו נכח בבדיקה שנערכה על-ידי העירייה, והוא התחייב להמציא מסמך מבית-המלון, לפיו הדברים נעשו בתיאום. מסמך כזה לא הומצא, והמשיב לא פעל כפי שהיה מחויב לעשות, לפנות אל המערערת ולברר את מצב הדברים לאשורו. לגישתו של עו"ד צוקרמן, לא היה כל מקום לקבל את הודעתו של השוכר, שעה שהסכם השכירות היה עדיין בתוקף, וזאת בעיקר כאשר המערערת לא נתבקשה להתייחס לנושא ולהציג את עמדתה. לפיכך, התבקש בית-המשפט לקבל את הערר גם בנוגע ליחידה 215-18. תגובת המשיב 7. המשיב, על-ידי ב"כ, עו"ד גלית פלס-גרטל, הזכיר בפתח טיעוניו את ההלכה, לפיה ערכאת ערעור לא תתערב, אלא במקרים חריגים, בממצאים עובדתיים אשר נקבעו על-ידי הערכאה דלמטה. לגישת המשיב, חלק ניכר מטענותיה של המערערת הינן טענות המכוונות נגד קביעותיה העובדתיות של וועדת הערר, והמערערת מבקשת מבית-המשפט לקבוע תשתית עובדתית הפוכה מזו שנקבעה בוועדת הערר. עוד נטען, כי הרישומים בספרי העירייה גלויים ופתוחים בפני כל גורם מעוניין, ועל-כן לא היה מקום לטענותיה של המערערת בדבר הפרטים הרשומים בספרים אלה, טענות אשר אינן משקפות את המציאות העובדתית. תגובה בנושא יחידה 306-15 8. המשיב טוען, בניגוד לדברים המשתמעים מטענות המערערת, כי הנכס לא היה רשום בספרי העירייה על שמו של שאולי, החל משנת 2000, אלא נרשם בספרי העירייה מיום פתיחת היחידה, 01.01.2005, על שמה של המערערת כבעלת הנכס. עד למועד "פתיחת היחידה", בשנת 2005, כיחידה נפרדת בעלת סיווג נפרד, היה הנכס הנדון מחויב כחלק משטח המלון שבבעלות המערערת (הודעה על פתיחת היחידה מיום 19.04.2005, בנספח 1 לתגובת המשיב). הוועדה קיבלה את עמדת המשיב לעניין זה, בהתבסס על חומר הראיות שהיה בפניה, והמערערת לא עמדה בנטל המוטל על כתפיה, להוכיח את טענותיה בהקשר זה. המשיב מוסיף וטוען, כי עד ליום 01.11.2007, לא נשמעו מטעם המערערת טענות כלשהן לעניין חיוב הארנונה, והעירייה לא נדרשה מעולם להעביר את החיוב על שמו של אורי שאולי. ביום 01.11.2007 פנתה המערערת, לראשונה, לעירייה, וטענה כי בינה לבין מר שאולי נחתם הסכם שכירות בנובמבר 2000 לתקופה של 5 שנים, כולל תקופות אופציה, וכי על-אף סיום ההסכם בנובמבר 2005, ממשיך שאולי להחזיק בנכס. העירייה נדרשה לרשום את מר שאולי כמחזיק בנכס, אך נדחתה על-ידי המשיב, שכן תוקף הסכם השכירות שצורף לפנייה, פג זה מכבר, והמערערת לא המציאה חוזה שכירות בר-תוקף החתום על-ידי שני הצדדים. העובדה שהעירייה לא פנתה אל המערערת במועד מוקדם יותר, נובעת מכך שהשוכר שילם, כנראה, למערערת את חיובי הארנונה, או שילם עצמאית את ההיטל, ולכן מבחינת המשיב, לא התעוררה כל בעיה. זאת ועוד, גם מהסדר הפשרה בין המערערת לבין שאולי עולה כי הלה הסכים לרשום את החיוב על שמו מחודש ספטמבר 2007 ואילך, ואין מדובר ברישום המתייחס לתקופות קודמות. עוד נטען, כי על-מנת לקיים את חובת ההודעה, מכוח הסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, בעל נכס אינו רשאי להסתפק בהודעה כללית, ועליו להגיש לעירייה חוזה שכירות תקף, לפיו מדובר בשכירת הנכס לתקופה העולה על שנה. לאור האמור, ובהעדר הסכם שכירות תקף, לא הייתה העירייה מוסמכת להסב את החיוב על שם השוכר הנטען, אף לא ממועד ההודעה בחודש נובמבר 2007. באותו אופן לא ניתן להסתמך על הסכם הפשרה, כיוון שמדובר בהסכם לתקופה של 3 חודשים בלבד, ולא לתקופה של שנה אחת לפחות. המשיב טוען עוד, כי לוועדת הערר לא הייתה סמכות עניינית לדון בשנות מס קודמות לשנת המס 2007, שכן מדובר בחובות ארנונה שהתגבשו, מבלי שהוגשה השגה לגביהם. פניית המערערת אל מנהל הארנונה מתייחסת לשנים עברו, לאחר שנקבעה שומת הארנונה, ואף שולמה על-ידה, כך שלא ניתן עוד לדון בחיובים אלה, ואין ניתן להגיש השגה רטרואקטיבית בגינם. לאור האמור, ביקשה עו"ד גלית פלס-גרטל לדחות את הערעור, ככל שהוא נוגע ליחידה 306-15. תגובה בנושא יחידה 215-18 9. המשיב טוען, כי מר עופר אלבז היה רשום בספרי העירייה, כמחזיק בנכס בשטח של 137 מ"ר, וזאת עד ליום 30.04.2007. ביום 10.05.2007, פנה השוכר לעירייה והודיע כי החזיר חלק משטח המושכר לבעלי הנכס. בעקבות כך, נערכה ביקורת במקום ונמצא כי קיימת הפרדה בין שני חלקי הנכס באמצעות דלת קבועה, כאשר החלק, לגביו נטען כי הוחזר למערערת, נמצא כשהוא נעול. בעקבות כך, הודיע האגף לחיובי ארנונה למערערת, ביום 23.05.2007, על העברת שטח של 68 מ"ר, משמו של השוכר על שמה. העתק המכתב נשלח אל השוכר, מר אלבז (מכתב מיום 23.05.2007, בנספח 8 לתיק המוצגים מטעם המשיב). רק ביום 01.11.2007 פנתה המערערת לעירייה בבקשה להורות על העברת חלק מהנכס שנרשם על שמה, בחזרה על שמו של עופר אלבז, שכן לטענתה, הפיצול נעשה בניגוד להסכם השכירות שנחתם ביניהם. במענה לפנייה זו, הודיע המשיב כי לאור הודעת השוכר על חדילת חזקתו בחלק מהנכס, הועבר אותו חלק על שם הבעלים, בהתאם להוראת סעיף 325 לפקודת העיריות. לגישת המשיב, וועדת הערר קבעה, כדין, כי הוא היה רשאי להסתמך על הודעת השוכר על נטישת הנכס, ולהעביר את החיוב בחלקו על שם המערערת. למרות שהמשיב לא היה חייב לערוך חקירות ודרישות לעניין הודעת החדילה, נערכה על-ידו ביקורת, אשר מצאה כי קיימת הפרדה בין שני חלקי הנכס, וכי החלק שהוחזר, לכאורה, לבעלים, חסום באמצעות דלת ומנעול. ממצאי הבדיקה תמכו בגרסתו של השוכר, ולפיכך לא הייתה לעירייה כל סיבה שלא לערוך שינוי בספריה לגבי זהות המחזיקים, בהתאם לדין. המשיב טוען, כי ממצאי הביקורת לא הותנו בקבלת עמדתה של המערערת, אלא שמר אלבז עצמו מסר לפקח, אשר ביקר במקום, כי הוא מתכוון להמציא לעירייה מכתב מהמלון, ואין מדובר בדרישה של המשיב, כתנאי לביצוע חילופי המחזיקים. עוד נטען כי אין זה מתפקידה של העירייה להתערב בסכסוכים בין שוכר למשכיר, והיא הייתה רשאית להסתמך על הודעה שקיבלה בדבר חילופי המחזיקים. לפיכך, כך טוען המשיב, החלטתה של וועדת הערר בדין יסודה, ואין מקום להתערב בה. לאור האמור לעיל, התבקשתי לדחות את הערר בנוגע לשתי היחידות, נשוא הערעור. דיון והכרעה התשתית הנורמטיבית 10. בערעור זה מתעוררת, פעם נוספת, השאלה בדבר זהותו של מחזיק בנכס מקרקעין, החב בתשלומי ארנונה, ואמתיי מתבטלת חבותו של מחזיק זה מתשלום ההיטל. המונח "מחזיק" מוגדר בסע' 1 לפקודת העיריות כ: "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". סעיף 269 לפקודה, שהינו סעיף ההגדרות של פרק 14 שעניינו "ארנונה", קובע כי יש להחריג מהגדרת "מחזיק" מי שהינו "דייר משנה". "דייר משנה" מוגדר כ: "אדם הגר בחדר, או בחלק מחדר, של בנין שאחר מחזיק בו, והמשלם למחזיר דמי שכירות בעדו".             יצוין, כי חובת תשלום הארנונה נקבעה בעבר בסעיף 274ב(א) לפקודת העיריות, אך הוראה זו הוחלפה בסעיף 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג - 1992 להלן: "חוק ההסדרים"), המסמיך את הרשויות המקומיות להטיל, בכל שנת כספים, ארנונה על נכסים המצויים בתחומה, שאינם אדמת בנין. סעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרת המונח "מחזיק" שבסעיף 269 לפקודת העיריות, כך שכל אותם מבחנים, אשר קבעה הפסיקה לעניין פירוש המונח "מחזיק", חלים גם כאשר מדובר בפירושו של מונח זה בסעיף 8 (א) לחוק ההסדרים. נקבע בפסיקה, כי החיוב בארנונה כללית אינו חל תמיד על בעליו של הנכס, שכן המחוקק ביקש: "ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס לבין תשלום הארנונה, זאת משום שהצדקה להטלת מס משום ארנונה, טמונה בהנאה אותה מפיקים הנישומים מן השירותים אותם מעניקה הרשות המקומית ..." (רע"א 9813/03 מדינת ישראל - מש רד הבריאות נ' עירית ראשון לציון ( לא פורסם, , ניתן ביום 4.2.07)). כך, נקבע בבר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עירית ת"א יפו , פ"ד לט (3) 341, כי: "המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי 'מחזיק' אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להדחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ,כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות" (שם, בעמ' 343-344).   ברע"א 9813/03 הנ"ל, התייחס בית המשפט העליון למבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס, באומרו כי מבחן זה:   "פורש רשת מס צפופה למדי על דרגות שונות של מי שנחשב על פיה כ'מחזיק למעשה' והחוקים הרלבנטיים... מכוונים אף הם שלא להכביד על הרשות המקומית באיתור 'המחזיק' החייב בארנונה... על מנת להכריע בכך, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה ראוי להדגיש, כי אין מדובר במבחן טכני - כמותי, אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות, הלכה למעשה".             בבר"מ 7856/06 איגוד ערים איילון נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (לא פורסם, , ניתן ביום 16.3.08), התייחס בית המשפט העליון להגדרת "מחזיק", לצורך חיוב בארנונה ולמשמעות המונח: "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", באומרו:   "כפי שעולה מסקירת פסקי הדין דלעיל, בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים - בכוח נוספים, כגון בעלים. מאחורי קביעה זו עומדת התפיסה שתשלום הארנונה מתבצע כנגד קבלת שירותים שונים שמספקת הרשות המקומית לתושביה, אף אם הזיקה אינה ישירה, כפי שצויין לעיל. מכאן, שכאשר אדם מחזיק בנכס ובמסגרת זו נהנה או יכול להנות מהשירותים שמספקת הרשות המקומית, במידה כזו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה". 11. הכלל הוא כי מחזיק בנכס מחויב בתשלום ארנונה, כל עוד לא מסר הודעה על כי חדל מלהיות מחזיק בנכס זה. הסעיפים הנוגעים לנישום, אשר חדל מלהחזיק ולהשתמש בנכס, הינם 325 ו- 326 לפקודת העיריות.             סעיף 325 קובע לאמור:   "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעירייה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה".   סעיף 326 שעניינו "הארנונה ברכישת בעלות או החזקה" קובע:   "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה". בפסה"ד המנחה, בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (לא פורסם, , ניתן ביום 5.5.10) ( להלן: "פרשת דור אנרגיה"), התייחס כב' השופט דנציגר לתכלית העומדת מאחורי הסעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות: "הנה, מטרתם של סע' 325 ו- 326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העיריה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה" .   דברים דומים נאמרו, באותו פסק-דין, גם על ידי כב' השופטת פרוקצ'יה:   "הוראות אלה באשר לחובת ההודעה של המחזיק המקורי על דבר השימוש שחל בחזקה בנכס, כתנאי להפסקת חבותו לשלם ארנונה בעתיד, נהירות בלשונן ובתכליתן. מטרתן להטיל נטל על המחזיק המקורי בנכס, להודיע לרשות המקומית על השינוי שחל במצב הקיים, כדי להקל על מערכת הגבייה העירונית של הארנונה, ולמנוע צורך בהקמה והפעלת מנגנון עירוני יקר, הממומן מכספי ציבור, כדי לבדוק את מצב החזקה בנכס לאשורו. חובת ההודעה המוטלת על המחזיק להודיע על השינוי בחזקה בנכס מטילה עליו נטל קל בלבד. מנגד, קיומה של חובת הודעה זו חוסכת כספי ציבור רבים לעיריה, שהיה נדרש להשקיעם, אילו נדרשה היא, לצורך אכיפת תשלום הארנונה על המחזיק, לקיים מנגנון בקרה, פיקוח ובדיקה בשטח בשם בחינה עדכנית אם חלו שינויים בזהות המחזיקים בנכסים".   בבר"ם 1962/06 כהן נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה (לא פורסם, , ניתן ביום 16.10.06), נאמר ע"י כב' השופטת נאור:   "העקרון הבסיסי של חיוב הארנונה הוא שהחיוב יושת על המחזיק בנכס (סע' 8 לחוק ההסדרים). תכליתו של סע' 325 לפקודת העיריה הינה להעביר את נטל ההודעה על שינוי חזקה אל המחזיק העוזב. הוראה זו נועדה להקל על הרשות לגבות את מיני הארנונה בלא שתידרש לעקוב בעצמה אחר השינויים בחזקה…".   12. בפרשת דור אנרגיה דן ביהמ"ש העליון בשאלה:   "האם יתכנו נסיבות שבהן, למרות שלא עמד המחזיק או הבעלים של נכס בחובת ההודעה בכתב לעיריה עד שחדל להיות הבעלים או המחזיק בנכס או על העברת הבעלות או חזקה לאחר, לא יחוייב בתשלום ארנונה, וזאת משום שהעיריה התרשלה או משום שהעיריה ידעה (ידיעה קונסטרוקטיבית) על החדילה או העברה כאמור".   כב' השופט דנציגר סבר כי בתי המשפט בערכאות הדיוניות עמדו, בצדק, באופן דווקני על ההסדר הקבוע בסעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות, כך ש"במקום שבו לא נשלחה הודעה בכתב ע"י הבעלים או המחזיק על העברת הבעלות או החזקה, ימשיך אותו נישום לשאת בארנונה, עד למתן הודעה כאמור". עם זאת, קבע כב' השופט דנציגר כי יתכנו מקרים בהם הרשות המקומית אינה יכולה לעצום את עיניה ולהתעלם מנתונים מסויימים, ועליה לבדוק באופן אקטיבי אם חל שינוי בבעלות או בחזקה בנכס מסויים. מדובר במקרים חריגים, שבהם תוטל על הרשות המקומית חובת בדיקה אקטיבית, והיא לא תוכל לשבת בחיבוק ידיים ולהמשיך לשלוח הודעות חיוב לנישום, שאינו משלם את חובות הארנונה. מקרים כאלה יתכנו כאשר חלף זמן רב שבמהלכו לא שולם חוב הארנונה, וקיימת אפשרות כי הנישום אינו מחזיק עוד בנכס. נסיבה נוספת, אשר מצריכה בירור ובדיקה מטעם הרשות, נוגעת לגובה החוב שהצטבר ולא שולם. גם ידיעה פוזיטיבית של מחלקות מסויימות של הרשות המקומית אודות הפסקת החזקה או הבעלות של הנישום בנכס, עשויה לשמש אינדיקציה לכך שהמחזיק חדל מהחזקתו בנכס, ועל הרשות המקומית לבצע בדיקה בענין זה. לשיטתו של כב' השופט דנציגר:   "הרשות אינה יכולה להסתתר מאחורי מילות הסעיף כפוטרות אותן מכל חובה שהיא. כאמור, חובתה של הרשות המקומית היא לנהוג בתושביה בהגינות, וכנגזרת של חובה זו, תיתכנה נסיבות בהן תידרש הרשות המקומית לבדוק באופן פעיל מדוע ארנונה על נכס משולם אינה משתלמת. למותר לציין שכל ענין יבחן על רקע נסיבותיו הפרטניות".   כב' השופטת פרוקצ'יה הסתייגה מעמדתו זו של כב' השופט דנציגר , ולגישתה:   "… אין ללכת בדרך פרשנית המטילה על העיריה, בשם חובת ההגינות מכח הדין הכללי, לפקח על שינויים בתמונת מצב המחזיקים בנכסים שבתחומה, לצורך בירור זהות הנישום לצורכי ארנונה. לשם כך הוטלה על המחזיק הרשום חובת הודעה שעליו לקיים. גם נסיבות מצטברות של מעבר הזמן, גובה החוב שהצטבר, או אף ידיעה אפשרית בפועל של מחלקות אחרות בעיריה על עובדת השינוי בחזקה בנכס, אינן גורעות מחובת ההודעה החלה על המחזיק ואינן מעבירות נטל בדיקה לשכם הרשות הציבורית… מדובר במצב בו החובה חלה על המחזיק, ועליו בלבד, ואין הוא יכול לתרץ את מחדלו בחובת ההגינות הכללית החלה על הרשות הציבורית כלפי אזרחיה, הנדרשת, על פי הטענה, לחלצו מהפרת חובתו".   כב' השופטת פרוקצ'יה הותירה בצריך עיון את השאלה האם תיתכנה נסיבות חריגות, בהן ידיעה בפועל של הרשות המופקדת על נושא הארנונה, בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס, עשויה להוות תחליף להודעה בכתב מאת המחזיק. כב' השופטת ארבל, סברה, אף היא, כי העירייה מנועה מלהמשיך ולחייב את המחזיק היוצא בתשלום ארנונה, בנסיבות בהן קיימת ידיעה בפועל כי הוא חדל מלהחזיק בנכס. מקום בו לא הוכחה ידיעה בפועל מצד הרשות, אך: "מכלול הנסיבות הוא כזה שבו ניתן לראותה כמי שהיתה צריכה להיות מודעת לשינוי בזהות מחזיק הנכס או שחשדה בכך וכביכול 'עצמה עיניה' מלראותו", הושארה ע"י כב' השופטת ארבל בצריך עיון.   בעע"מ 2611/08 בנימין נ' עירית ת"א (לא פורסם, , ניתן ביום 5.5.10), קבע כב' השופט רובינשטיין כי : " …באותן נסיבות חריגות, בהן ישנה ידיעה בפועל מצד המחלקה הממונה על גביית הארנונה על דבר שינוי זהותו של המחזיק בפועל בנכס, החלטת העיריה להמשיך ולגבות את הארנונה אינה יכולה להיחשב סבירה. כשלעצמי סבורני, על פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת".   בבר"מ 1008/06, טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב - יפו (לא פורסם, , ניתן ביום   21.11.2006), דן בית-המשפט העליון בבקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי, בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, לקבל ערעור שהוגש על-ידי מנהל הארנונה, נגד החלטתה של ועדת הערר. באותו מקרה, הודיע שוכר, בתוך תקופת השכירות, על הפסקת החזקתו בנכס, ועל החזרת המפתחות לידי הבעלים. בעקבות הודעה זו, רשם המשיב את הבעלים כמחזיק בנכס ממועד ההודעה, ובהתאם לכך, חייבו בתשלום ארנונה בגין הנכס. ועדת הערר קבעה, כי העירייה לא יצאה ידי חובתה בכך שהסתפקה בהודעתו של השוכר, אלא שהיה עליה לבדוק את הנושא, בשים לב לעובדה כי תוקפו של חוזה השכירות טרם פג. על החלטה זו הוגש ערעור לבית-המשפט לעניינים מנהליים, אשר קיבל את הערעור וקבע כי די בהודעה בכתב בדבר הפסקת החזקה, על-מנת להביא לשינוי זהותו של המחזיק, והעירייה אינה נדרשת לערוך בדיקה משלה, שאחרת תמצא עצמה מעורבת בסכסוכים המתגלעים בין בעלי נכסים לשוכריהם. בקשת רשות הערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי נדחתה, הן משום שמדובר במחלוקת עובדתית, שבגינה אין מקום ליתן רשות לערער, והן משום תכליתו של סעיף 325 לפקודת העיריות, שהיא: "ליצור מנגנון חובת הודעה, המעביר את נטל זיהוי המחזיק מן הרשות האחראית על גביית הארנונה, אל בעלי היחס לנכס... המבקש מבקש להעביר לידי הרשות המנהלית את ההכרעה בסכסוך החוזי שלו עם השוכר. ואולם, מסעיף 325 אנו למדים שהנתיב המנהלי אינו הנתיב הנכון לשם בירור סכסוך זה, מה גם שהשוכר כלל אינו צד בהליך המנהלי, ולפיכך גם אינו יכול לטעון טענותיו בעניין. מקובלת עלי קביעת בית-המשפט המחוזי, ולפיה אין להפוך את העירייה לצד לסכסוך בין משכירים ושוכרים. אלה הצדדים האמיתיים ל'סכסוך', וצד הרוצה בכך יכול לנקוט בהליכים משפטיים ולהביא ראיות. זאת ועוד: המשכיר יכול היה, כמקובל בחוזה שכירות, להבטיח מראש בערבויות מתאימות את ביצוע חיובי השוכר, לרבות תשלום הארנונה. אין להטיל על העירייה תפקיד של 'שופט' בין הצדדים, ומוטב היה לעירייה להסתמך על ההודעה בכתב שקיבלה". 13. ככל שמדובר בנושא הביקורת השיפוטית על החלטת וועדת הערר, הרי שזו מתמצה בבדיקה האם החלטתה של וועדת הערר מצויה במתחם הסבירות, ובית-המשפט לעניינים מנהליים לא ישים את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של הוועדה. ככל שמדובר בקביעות עובדתיות של וועדת הערר, הרי שסמכותו של בית-המשפט לעניינים מנהליים מוגבלת עוד יותר, שכן התערבות בממצאים עובדתיים תיעשה בנסיבות חריגות ומיוחדות, וככלל, תינתן עדיפות לגוף שיפוטי, או מעין שיפוטי, אשר יכול להעריך את הראיות ולהתרשם, באורח בלתי אמצעי, מן העדים שהעידו לפניו (ראו לעניין זה, רע"א 1809/07, עיריית הרצליה נ' גיא הלוי בע"מ (לא פורסם, , ניתן ביום 06.03.2008); ע"א 2254/09, צ.נ. בנייני איכות בנתניה בע"מ נ' קסטנבאום (לא פורסם, , ניתן ביום 03.01.2011)). הכרעה קונקרטית בערעור יחידה 306-15 14. המערערת הינה הבעלים של יחידה בשטח של 734 מ"ר, ואין חולק כי זו הושכרה למר אורי שאולי, לתקופה של שנתיים, כאשר ניתנה לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות לשלוש תקופות נוספות בנות שנה כל אחת, היינו עד ליום 14.11.2005. לא נחתם חוזה שכירות נוסף עם השוכר, וככל הנראה, הוא המשיך להחזיק במושכר, מבלי שהדבר עוגן בהסכם כלשהו. הוועדה קבעה כעובדה, ואין לי כל עילה להתערב בקביעה זו, כי המערערת לא דאגה לרשום את שמו של השוכר כמחזיק בנכס, ממועד תחילת השכירות ואילך. העובדה כי היא עצמה נרשמה כמחזיקה בנכס מתחילת שנת 2005, אין בה כדי ללמד כי בשנים שקדמו לכך הופיע שמו של השוכר בספרי העירייה. לעניין זה, מקובלים עלי דברי המשיב, כי עד למועד זה נחשב הנכס כחלק משטח המלון שבבעלות המערערת, ורק בהמשך הוא נרשם כיחידה נפרדת. יצוין, כי במסגרת הליך משפטי שנקט השוכר על-מנת למנוע את פינויו מהמושכר, נחתם הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק-דין, ולפיו, התחייב השוכר לפנות את הנכס מכל מיטלטליו, אך הוסכם כי ביצועו של פסק-הדין יעוכב למשך שלושה חודשים מיום 01.09.2007, בכפוף לתנאים מסוימים שפורטו בהסכם. בתום שלושת החודשים, תהא רשאית המערערת להמשיך את שכירת הנכס לתקופה נוספת, שתקבע על פי שיקול דעתה. על-פי קביעת הוועדה, שגם בה אין מקום להתערב, פנייתה הראשונה של המערערת אל המשיב, להעביר את הנכס על שמו של השוכר, נעשתה בחודש אוקטובר 2007, וזו נדחתה על-ידי המשיב מאחר שלא צורף חוזה שכירות בר-תוקף. סבורני כי, על יסוד התשתית העובדתית אשר נקבעה על-ידי הוועדה, לא היה מקום לקבל את הערר, אשר הוגש מטעמה של המערערת, שכן זו לא טרחה להודיע לעירייה בכתב, על חילופי המחזיקים בנכס, דבר שאינו עולה בקנה אחד עם הוראת הסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות. הודעתה המאוחרת של המערערת באה רק בעקבות נקיטת הליכי גבייה נגדה, בגין חוב הארנונה, כשאז למדה, ככל הנראה, כי חשבונות הארנונה לא שולמו על-ידי השוכר. פנייה זו של המערערת אינה יכולה לשמש תחליף להודעה על חילופי מחזיקים בנכס, המוגשת כדין, ועל-כן צדקה ועדת הערר בהחלטתה לדחות את הערר. מאחר שלא סברתי כי יש מקום להתערב בהחלטה זו, הנני מחליט לדחות הערעור שהוגש על-ידי המערערת, בנוגע ליחידה 306-15. יחידה 215-18 15. במקרה דנן, נחתם הסכם שכירות עם השוכר, מר עופר אלבז, ונמסרה הודעה למשיב על דבר החזקתו בנכס. אין חולק כי ביום 10.05.2007 פנה השוכר למשיב והודיע לו על כי חדל מלהחזיק בחלק משטח הנכס המושכר, ומוסכם כי הדבר נעשה בתוך תקופת החוזה, שנחתם בינו לבין המערערת. נערכה בדיקה מטעמו של המשיב, אשר מצאה כי קיימת הפרדה בנכס, כאשר החלק, אליו מתייחסת הודעת החדילה, חסום ונעול, דבר המלמד, לכאורה, כי קיימת הפרדה בין שני החלקים. השאלה הטעונה הכרעה, היא מה דינה של הודעת החדילה מטעמו של השוכר, והאם המשיב יצא ידי חובתו בכך שערך בדיקה בנכס, מבלי לקבל את התייחסותה של המערערת להודעת השוכר. כפי שהובהר בפרק הקודם, מחזיק בנכס יוצא ידי חובתו, אם מסר הודעת חדילה בכתב, שבה הוא מצהיר כי חדל מלהחזיק בנכס ממועד מסוים, כשאז מחובת הרשות המקומית להסיר את שמו כמי שמחזיק בנכס. אכן, יש טעם בדברי ב"כ המערערת, כי קבלת הודעה מעין זו עלולה, לעיתים, להעמיד את הבעלים במצב בלתי אפשרי, שכן כל אימת שנתגלע סכסוך בינו לבין השוכר, יוכל השוכר למסור הודעת חדילה בכתב, ובכך לפטור עצמו מחיובי הארנונה המוטלים בגין הנכס. ואולם, המטרה העומדת ביסוד הסעיפים 325 ו-326, הינה לייעל את הליכי הגבייה, ולפטור את הרשות המקומית מחובת בדיקה והכרעה בסכסוך בין שני הצדדים. מבחינה זו, רשאית הרשות להסתפק בהודעה בכתב שנמסרה לה, כאשר לבעלים נתונה הזכות לנקוט בהליכים משפטיים כנגד השוכר, אם זה הפר את החוזה שנחתם ביניהם, ובכלל זה לממש ערבויות שונות אשר ניתנו על-ידו, לצורך תשלום מיסים וחיובים שונים, כולל חיובי ארנונה. כידוע, המשיב לא הסתפק בהודעתו של השוכר, אלא ערך בדיקה עצמאית, אשר גילתה כי קיימת הפרדה בין שני חלקי הנכס, באופן המתיישב עם הודעתו של השוכר. אכן, נאמר בדו"ח הבדיקה כי יש מקום לקבל את התייחסותה של המערערת לטענת השוכר כי הדברים נעשו בתיאום עמה, אך גם אם לא התקבלה התייחסות מעין זו, עדיין מוסמך היה המשיב לשנות את הרישומים בספרי העירייה, על-סמך הודעת השוכר וממצאי הבדיקה. יצוין, כי ההודעה על פיצול הנכס לצורך חיובי הארנונה, נמסרה למערערת זמן קצר לאחר עריכת הבדיקה, ולא הובהר לי על שום מה הודיעה המערערת על התנגדותה למהלך זה, רק בחלוף מספר חודשים. כך או כך, לא מצאתי פגם בהחלטת הוועדה, לפיה פעל המשיב כדין, וכי לא היה מחויב לחקור ולדרוש מי הגורם אשר פיצל את הנכס, ומה טיב זכותו של השוכר להחזיר רק חלק מהנכס, בשים לב לקיומו של חוזה השכירות, אשר נחתם בינו לבין המערערת. סבורני, כי צדקה הוועדה בקובעה כי הלכת דור אנרגיה אינה חלה במקרה דנן, שכן אין מדובר בנסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות בירור ודרישה יסודיים מטעם המשיב, בדבר מערכת היחסים החוזית בין השוכר לבין המערערת, לרבות זכותו של המחזיק לפצל את הנכס לשני חלקים. לאור האמור, ומשלא מצאתי כל עילה להתערב בהחלטת הוועדה, הנני מחליט לדחות את הערעור גם בעניין זה. סוף דבר 16. על יסוד האמור לעיל, הנני דוחה את ערעורה של המערערת נגד החלטת וועדת הערר, על שני חלקיו. המערערת תישא בהוצאות המשיב (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 15,000 ₪. סכום ההוצאות ישולם תוך 30 יום ממועד פסק-דין זה, שאם לא כן יישא בריבית והצמדה ממועד מתן פסק-הדין ועד לתשלום בפועל. שכירותארנונה