קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חישוב שטחי בניה למתן היתר / חישוב שטחים להיתר בניה: מבוא העותרת הגישה עתירה מנהלית נגד המשיבים שעניינה אופן חישוב שטחי הבנייה במגרשה של העותרת הנמצא בפינת הרחובות חורב ותל מאנה (חלקה 87 גוש 10784) וזאת לשם קבלת היתר בניה. בדיון שהתקיים בעתירה, התברר כי אין לעותרת טענות נגד המשיבה מס' 2 והיא נמחקה ללא צו להוצאות ובפועל הסתבר בדיון כי לעותרת מחלוקת באשר לשטחים שהוצגו במפה מצבית שקיבלה העותרת, אשר לטענתה יש להתאימם להחלטת ועדת ערר מיום 11.6.09. במהלך הדיון עלו שתי שאלות מקדמיות הטעונות הכרעה, האחת לבית משפט לענינים מנהליים סמכות ענינית לדון בתוכנה של המפה המצבית והשאלה השנייה הינה האם לא מדובר בעתירה מוקדמת אשר הוגשה טרם זמנה, בשל אי מיצוי ההליכים ע"י העותרת שכן אין מחלוקת כי העותרת לא פנתה בפועל בבקשה לקבלת היתר בניה- לפי גודל השטחים כטענתה. בקשתה של העותרת לשקול עמדתה ובמידת הצורך למסור תשובותיה בכתב נענתה. בהתאם לכך העותרת מסרה ביום 17.3.11 תגובתה לשתי השאלות האמורות והמשיבה מס' 1 - הועדה המקומית מסרה תגובתה ביום 5.4.11. תמצית טענות הצדדים העותרת טוענת כי הסעיפים בחוק מסמיכים את בית המשפט לעניינים מנהליים לעסוק הן בענייני תכנון ובניה והן בהחלטות הרשות בכל הנוגע לתכנון ובניה. העותרת מפנה לפסק דין שניתן בה"פ 1150/96 גלילי נ' הועדה המקומית תל אביב שם עלתה שאלת סמכות של בית המשפט לענינים מנהליים (מכוח סמכות ס' 255א לחוק התכנון והבניה) לדון במידע תכנוני שנמסר לבעלי קרקע ושם נקבע כי המידע שנמסר הינו עניני תכנון ובניה ובתוקף סמכות בית המשפט לענינים מנהליים על אף שהמדובר הוא במידע כללי הנמסר לכל דורש מפי הרשות. העותרת טוענת כי במקרה זה מדובר במפה מצבית, כאישור מוקדם להליך היתר בניה, שהגשתה ביחד עם בקשה להיתר, הינה חובה על פי סעיף 1א לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970. כיון שכך ודאי הוא שענייני מפה מצבית הינם ענייני תכנון ובניה יותר מאשר מידע תכנוני שנמסר על פי ס' 119א לחוק. העותרת טוענת כי לאור הפסיקה, ניתן לומר כי לעניין סמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים כמו לעניין פרשנות המושג 'ענייני תכנון ובניה' ישנה זהות בין הסעיף הישן בחוק התכנון והבנייה ס' 255א לבין ההסדר הנוכחי בחוק בתי המשפט לענינים מנהליים. העותרת טוענת כי ניתן להגדיר את המפה המצבית, לא רק כענייני תכנון ובניה אלא כהחלטה בתכנון ובנייה. שכן מהנדס הרשות, הינו אורגן של הוועדה המקומית לשלב של הוצאת מידע תכנוני, וככזה בעניינים שבסמכותו, חתימתו היא כחתימת הוועדה, במקביל לזאת, מוסיפה כי החלטה של רשות הינה גם החלטה של אדם הממלא תפקיד ציבורי על פי דין והדרישה למפה מצבית הינה על פי התקנות כך שניתן לומר כי החתימה על המפה המצבית הינה החלטת רשות, שהמהנדס או מי מטעמו, חתום כרשות עליה. באשר למיצוי הליכים, העותרת טוענת כי לא ניתן לדבר על מיצוי הליכים כאשר התוצאה של ההליך הינה ברורה מראש שהרי שהיתר בניה שתגיש העותרת בכפוף להחלטת ועדת הערר מיד יסומן על ידי המהנדס בטעות כהיתר עם סטיה ניכרת מתכנית. העותרת טוענת כי רק לאחר שהועדה המקומית, קבלה את החלטת ועדת הערר היא החליטה שלא לעתור עליה אלא לפנות לועדה המחוזית ולבצע פעולת הפקעה חדשה לשטח שכבר הופקע בשנת 1951 והועדה המקומית הוסיפה פרשנות מנוגדת לכל דין כאילו החלטת ההפקעה מבטלת את החלטת ועדת הערר, קשה לומר שהעותרת לא מיצתה את הליכיה דרך מוסדות התכנון הן בדרך של דיונים בועדות והן בהתכתבויות ובפניות שונות לגורמי התכנון. העותרת טוענת כי לשלוח אותה כעת על מנת להגיש בקשה להיתר, בניגוד למפה המצבית לאחר כל הדיונים וההליכים שעברו נחזה לא כמיצוי הליכים אלא כהארכת ההליך, תוך פגיעה ביכולתה של העותרת לממש את נכסה, פגיעה בזכות הקניין שלה וכן בזבוז כספי ציבור. המשיבה טוענת כי המפה המצבית אינה בבחינת החלטה של רשות שניתן להגיש בגינה עתירה מנהלית, הואיל ולא הוגשה בקשה להיתר בניה וגם החלטת ועדת הערר ניתנה בהליך של פרה-רולינג, אין כל החלטה של רשות היכולה להוות בסיס לעתירה מנהלית לפי החוק, ולכן העתירה הינה מוקדמת ודינה להידחות. המשיבה מוסיפה כי תוקפה של המפה המצבית מוגבל לחצי שנה, מכאן שלא יתכן כי המפה כנספח להיתר שלא הוגש, תקים סמכות לבית המשפט לעניינים מנהליים. המשיבה טוענת כי הואיל ובקשה להיתר לא הוגשה, ההליך התכנוני כלל לא התקיים וממילא לא ניתנה החלטה של רשות או גוף כנדרש כדי להקים את סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים. בית המשפט לעניינים מנהליים אינו מחליף את הערכאה התכנונית, קבלת עתירות על מפות מצביות או כל נספח אחר לבקשה להיתר, לפני שהתקיים דיון במוסדות התכנון בבקשה להיתר כמכלול שלם ויצירת מסלול עוקף ועדות התכנון הינה פסולה ואין להתירה. המשיבה מוסיפה כי העותרת בתשובתה מפנה לפסיקה בעניין פרשנות תכנית או מסירת מידע תכנוני, המשיבה מציינת כי פסק הדין לא נמצא בכל המאגרים הממוחשבים, לא צורף לכתב הטענות וממילא לא מדובר בפסיקה עדכנית. סע' 255א לחוק התכנון והבניה המוזכר בוטל, בנוסף לכך מידע תכנוני הנמסר לפי ס' 119א' לחוק התכנון והבניה ע"י הועדה המקומית הינה החלטה הניתנת ע"י הועדה הינה החלטה של רשות לענין חוק בתי המשפט לענינים מנהליים בשונה לחלוטין מהמפה המצבית שאינה החלטה של מהנדס העיר או מי מטעמו אלא היא נספח להיתר הבניה שתוקפו מוגבל בזמן. דיון עיינתי בחומר המונח בפניי, בטענות הצדדים והגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות בשל העדר סמכות עניינית ובשל אי מיצוי הליכים ע"י העותרת. אקדים מאוחר למוקדם ואבהיר כי בית המשפט לענינים מינהלים, אינו מוסד תכנון והוא לא צריך לבחון או לנתח מפות מצביות. סמכותו של בית משפט לענינים מנהליים הוסדרה בס' 5 לחוק בתי המשפט לענינים מנהליים הקובע: "5. בית משפט לענינים מינהליים ידון באלה - (1) עתירה נגד החלטה של רשות או של גוף המנוי בתוספת הראשונה..." בפרט 10(א) לתוספת הראשונה לחוק נקבע: "10. תכנון ובניה - (א) עניני תכנון ובניה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, למעט לפי פרק י': עבירות ועונשין, ולמעט החלטות שענינן תכנית מיתאר ארצית או מחוזית והחלטות שר הפנים.". בסעיף ההגדרות ס' 2 לחוק נקבע: "2. בחוק זה - "ענינים מינהליים"- ענינים הנוגעים לסכסוכים שבין אדם לרשות; "רשות" -רשות מרשויות המדינה, רשות מקומית, וכן גופים ואנשים אחרים הממלאים תפקידים ציבוריים על פי דין; "החלטה של רשות" - החלטה של רשות במילוי תפקיד ציבורי על פי דין, לרבות העדר החלטה וכן מעשה או מחדל.". מאחר והמחלוקת בין הצדדים הינה בנושא המפה המצבית בלבד, לבית משפט זה אין סמכות ענינית לדון בעתירה, שכן בפני בית משפט אין החלטה של רשות מרשויות התכנון והבניה אותה תוקפת העותרת. כל אשר בפני בית המשפט הוא התכתבויות בין העותרת לבין הועדה המקומית, אותן התכתבויות או מידע שנמסר לעותרת בנושא אינן בגדר החלטות של רשות כהגדרתה בחוק. אזכיר כי נושא חישוב שטחי הבניה הינו נושא העומד לדיון ומתברר בפני ועדות התכנון והבניה בבואן לדון בבקשות להיתר במקרה שבפניי העותרת טרם הגישה בקשה להיתר בניה או להריסת המבנה הקיים במקרקעין שלה ולכן טרם עמדה להכרעה לגופו של ענין הסוגיה האמורה. ההנחה כי במידה והעותרת תגיש בקשה להיתר, הועדה המקומית תחשב את שטחי הבניה לפי 532 מ"ר אינה מצדיקה הגשת העתירה טרם זמנה. יפים לעניינינו הדברים שנקבעו בעע"ם 2141/09 הועדה המחוזית המשותפת לתכנון ולבניה ואח' נ' אחל"ה איכות חיים לתושבי השרון מפי כב' הש' ע' פוגלמן: "כפי שצוין לא אחת, תחום התכנון והבניה מעורר שאלות מקצועיות מובהקות שהמקום הראוי לבירורן הוא לפני גופי התכנון המוסמכים, המחזיקים במומחיות הנדרשת, בכלים המיטביים לבחינתן של הסוגיות התכנוניות ובראייה תכנונית כוללת. פניה מוקדמת לרשויות התכנון אף "עשויה לייתר את הפנייה לבית המשפט, והיא תורמת במיקוד והבהרת המחלוקת וביצירת שיח פורה ואפקטיבי בין האזרח לבין הרשות" (עניין קלו, בפסקה 12. כן ראו בהקשר זה: בג"צ 1880/07 אתרוג נ' ממשלת ישראל (, 17.6.2009) פסקה 6 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין. להלן: עניין אתרוג; עע"מ 10112/02 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נח(2) 817, 840-838 (2003)). 12. על רקע דברים אלה, נפסק באופן עקבי ושיטתי, כי מקום בו טרם מוצו הליכי ההתנגדות הקבועים בדין, אין מקום לכך שבית המשפט ישים עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ויקדים לדון בהשגות תכנוניות; וכי ככלל, אין מקום לעריכתה של ביקורת שיפוטית על החלטותיהן של רשויות התכנון שעה שההליכים התכנוניים תלויים ועומדים. העמדה המקובלת היא, אפוא, כי זמנה של ביקורת שיפוטית מעין זו יגיע, כאשר הליכי התכנון יבואו אל סיומם....". כאן המקום לציין כי המפה המצבית אינה עומדת בפני עצמה אלא המפה המצבית נדרשת ע"י הרשויות השונות בכל מקרה של בקשה לשינוי תכנוני, או כנספח לבקשה להיתר בניה, או לכל מטרה אחרת, על פי דרישה. תוקפה של המפה המצבית הינו ל- 6 חודשים מתאריך אישורה ע"י המחלקה לתכנון העיר. המפה נערכת עפ"י תקנות התכנון והבנייה (תקנה 4 לחוק) והיא כוללת את כל המידע התכנוני הנדרש, כך שגם מסיבה זו מדובר במסמך בעל תוקף מוגבל שנועד למטרה מסוימת ובית המשפט לעינים מינהליים אינו הגוף שצריך לנתח את תוכנו. חובה על העותרת לפעול בהתאם להליך הראוי בדרך של הגשת בקשה להיתר ולהעמיד טענותיה למבחן בפני מוסדות התכנוןף, כשעומדות לה אפשרויות התקיפה הקבועות בחוק, לרבות הגשת ערר במידת הצורך. מפה מצבית גם אם נחתמה ע"י מהנדס אינה החלטה של גוף ציבורי אותה ניתן לתקוף בבית המשפט לענינים מינהליים. אפנה לעע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר שבע מפי כב' הש' א' רובינשטיין: "(7) ואכן, המדיניות השיפוטית, כפי שפותחה בבית משפט זה לעניין נושאים העשויים לבוא הן במתחם הפנימי של מערכת התכנון והבניה והן במתחם בית המשפט המינהלי, ברורה כשמש: הן היעילות והגישה המקצועית הראויה, הן הסדר המשפטי התקין, הן חלוקתם של תחומי העיסוק בין המערכות השונות, מצדיקים כי ככלל יש למצות הליכים במערכת התכנון והבניה פנימה, בטרם ייפתחו שערי בית המשפט. כך נקבע עוד משכבר הימים ....גם בענייננו כך. עם כל המאמץ שהשקיעה באת כוח המערערת לשכנענו בעמדתה, אין מקום להבחנה שלפיה מקומו של תיק זה להכרעה לעת הזאת בבית המשפט. פשיטא הוא, כי אם תימצא למערערת עילה לתקוף משפטית את החלטות גופי התכנון, לא ננעלו דלתותיהם של בתי המשפט לעתיד לבוא, אף בלא שנקבע מסמרות....". חובה על העותרת למצות את כל ההליכים העומדים לרשותה בטרם פנייתה לבית המשפט ואפנה בנושא זה לבג"ץ 675/11 מחמד עמירה נ' עיריית ירושלים מפי כב' הש' ס' ג'ובראן: "דין העתירה להדחות על הסף מחמת אי מיצוי הליכים. כידוע, המבקש סעד מבית משפט זה בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, כנגד החלטה של רשות מנהלית, חייב להקדים ולהעלות את השגותיו לפני אותה רשות. כך, נקבע כי:"עקרון מושרש ומקובל הוא מלפנינו כי פניה לרשות המינהלית או הציבורית הנוגעת לעניין הינה בבחינת תנאי סף על מנת שבית משפט זה ייזקק לעתירה נגדה. משלא נעשתה פניה כאמור... הרי שדין העתירה להידחות על הסף מחמת אי מיצוי הליכים". (בג"צ 10312/05 כהן נ' בן שלמה (לא פורסם, , 6.11.2005); ראו גם: בג"צ 549/83 הופר נ' חברי ועדת המינויים, פ"ד לז(4) 24, 26 (1983); בג"צ 2624/97 ידיד נ' ממשלת ישראל, פ"ד נא(3) 21, 82-83 (1997)).". לכך אוסיף כי לא אחת נקבע כי בית משפט לענינים מנהליים אינו שם עצמו כמומחה מקצועי לבחינתם של שיקולים תכנוניים ואין בית המשפט יושב כערכאת ערעור על שיקוליה התכנוניים של רשות התכנון, משכך גדר התערבותו של בית המשפט בהחלטות של רשויות התכנון הינו מצומצם וההתערבות נעשית מקום שיש חריגה מסמכות, חוסר תום לב, ניגוד עניינים או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. על אחת כמה וכמה כאשר הנושא העומד להכרעה הוא תוכן מפה מצבית שתוקפה מוגבל בזמן מבלי שהוגשה בקשה להיתר ונתבקשה הכרעה בטרם הועדה המקומית נתנה החלטה מפורשת בענין. סיכום לאור כל האמור לעיל, הנני מורה על דחיית העתירה בשל העדר סמכות עניינית ואי מיצוי הליכים. הנני מחייב את העותרת לשלם למשיבה 1- הועדה המקומית לתכנון ובניה הוצאות משפט בסך 7,000 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק. הסכום ישולם תוך 30 יום. בניהחישוב שטחהיתר בניה