##מה ההבדל בית היתר בניה לבין היתר בניה "בתנאים" ?## בית המשפט פסק כי החלטה על מתן היתר בתנאים, אינה שקולה למתן היתר ואינה מהווה תחליף לו. ראו דבריו של כבוד השופט י' עמית בעע"מ 8249/08 בנק ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז ואח' (25.4.2010): "המערערים לא היו רשאים להסתפק בהחלטה משנת 2001 כתחליף להיתר בניה. בהחלטה עצמה נכתב כי "הודעה זו אינה מהווה היתר בנייה". ההחלטה כוללת שורה של תנאים ואישורים, שלא הוכח כי המערערים עמדו בהם ולא הוכח כי הועדה המקומית בדקה ואישרה כי המערערים עמדו בהם. מכל מקום, ההחלטה משנת 2001 אינה יכולה להיחשב כתחליף להיתר בניה. היתר בניה אינו חספא בעלמא, אלא מסמך מהותי, הנושא כותרת "היתר בניה" שאליו מצורפים אישורים ומסמכים שונים על פי תקנה 18 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970... בבג"ץ 529/80 גרצברג נ' הועדה המקומית, פ"ד לה(2) 491 (1981) (להלן: עניין גרצברג) נדון מקרה בו הועדה המקומית החליטה לאשר מתן היתר בניה לעותרת, על אף פרסום הודעה לפי סעיף 78 לחוק, בה נקבע כי אין ליתן היתר בניה בשטח חקלאי אלא באישור הועדה לשמירה על קרקע חקלאית. העותרת שילמה אגרות בניה אך היתר הבניה לא נמסר לעותרת, מאחר שהועדה המקומית חזרה בה כעבור מספר ימים מהחלטתה ליתן היתר בנייה. העותרת טענה כי ההחלטה הראשונה של הועדה המקומית כמוה כמתן היתר בנייה בפועל. הטענה נדחתה על ידי בית המשפט בקובעו (שם, עמ' 498): "כפי שנפסק לא פעם, היתר בנייה פירושו מסמך בכתב, שהוצא על-ידי ועדה מקומית, המתיר את הבנייה, וכל עוד מסמך כזה לא נמסר לידי מבקש ההיתר, הרי אין בידו היתר בנייה". ##להלן פסק דין בנושא סירוב הועדה המקומית לתת היתר בניה:## 1. עתירה זו, עניינה סירובו של יו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה מרום הגליל, מר עמית סופר, (להלן: "יו"ר הועדה" או "המשיב מס' 1"), לחתום על היתרי בניה לבניית בתיהם של העותרים, במגרשים המצויים בהרחבה למושב מירון (להלן: "המושב" או "האגודה"). רקע: 2. העותרים רכשו מגרשים בהרחבה למושב מירון, במטרה לבנות עליהם בתי מגורים, לשם כך, הגישו לועדה המקומית לתכנון ולבניה מרום הגליל (להלן: "הוועדה"), בקשות למתן היתרי בניה. 3. במהלך החודשים 07/09 עד 07/10 התקבלו ברשות הרישוי של הועדה החלטות לאשר את בקשות כל אחד מן העותרים לקבלת היתר בניה, בתנאים, כפי שפורטו בהחלטה (נספחים א/1 - א/6 לעתירה). 4. בקשות העותרים להוציא להם היתרים, בטענה כי מילאו אחר כל התנאים המוקדמים, נדחו על ידי הועדה. טענות העותרים: 5. לטענת העותרים, הם מלאו אחר התנאים שפורטו בהחלטת רשות הרישוי, למרות האמור, מסרב יו"ר הועדה לחתום על היתרי בניה, בשל סכסוך שנתגלע בין המשיבים 1,2,4, קרי הועדה, העומד בראשה והמועצה האזורית, לבין מושב מירון, בנושא מימון תשתיות הביוב בהרחבה. 6. עוד טוענים העותרים, כי לא הומצאה להם החלטת הועדה, לפיה, הוחלט על ביטול ההחלטות הקודמות שלה, ולמיטב ידיעתם החלטה כזו לא נתקבלה, ואם נתקבלה, הרי, בין היתר, היא נגועה בהפליה אסורה, שכן הונפקו היתרי בניה לתושבים אחרים בהרחבה, שמצבם זהה לזה של העותרים. טענות המשיבים: 7. המשיבים 1,2,4 (להלן: "המשיבים") העלו בכתב התשובה מס' טענות סף: א. דין העתירה להימחק בשל אי מיצוי הליכים, שכן על סירוב ליתן היתרי בניה היה על העותרים להגיש ערר, בהתאם לסעיף 152 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). ב. העתירה הוגשה בשיהוי, מאחר ולא הוגשה בתוך 45 יום מקבלת ההחלטה עליה היא נסובה או יום היווצרות עילת העתירה. ג. העותרים לא גילו בעתירתם עובדות מהותיות ולא צרפו מסמכים שהיה עליהם לצרף. לפי טענה זו, העלימו העותרים מבית המשפט את הבסיס לדרישת המשיבים, כי העותרים ומשיבה מס' 3, האגודה, יחתמו על התחייבות ומילוי תנאי ההתחייבות במלואם. העותרים גם לא צרפו לעתירתם מסמכים הנוגעים לבסיס דרישת המשיבים. ד. חוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים - טענה זו מכוונת כלפי העותרים 1,2,7, אשר לפי הנטען בתשובה, באו בידיים לא נקיות לבית המשפט, מאחר והחלו בבניית המבנה, ללא היתר כדין, וביחס לעותר מס' 7 אף הוצא צו הפסקה שיפוטי. ה. המשיבים טוענים, כי דין העתירה להימחק בשל העדר פניה מוקדמת למשיבים. 8. לגופו של עניין, טוענים המשיבים כי החלטתם מצויה במתחם הסבירות הרחב המוקנה לרשות, היא איננה חורגת ממתחם זה, ובוודאי שאין בה חריגה קיצונית ממנו, המצדיקה התערבותו של בית המשפט בשיקול הדעת של הרשות. 9. בכתב התשובה מפרטים המשיבים את המחלוקת שנתגלעה בינם ובין המשיבה מס' 3 בנושא מימון וביצוע תשתיות ההרחבה לישוב. על פי הנטען, התנגדה הועדה ליתן היתרי בניה לתושבי ההרחבה כל עוד לא יוסדרו התשתיות. בתחילה נשא המושב במחצית עלות התשתיות ומשרד הבינוי והשיכון השלים את 50% הנותרים, בשלב מסוים, כאשר אומדן העבודות עמד על 4,000,000 ₪ נתבקשה המשיבה מס' 3 להפקיד את חלקה, כדי שתתקבל יתרת הכספים מאת משרד הבינוי והשיכון ואז התברר כי המשיבה מס' 3 מסרבת להעביר את הכספים. נוכח התנהלות זו, הודיעו המשיבים ליו"ר משיבה מס' 3, כי לא תהא כל התקדמות בעניין ההרחבה עד שלא תינתן התחייבות מצידו לפתרון התשתיות, לרבות העלויות הכספיות. בעקבות דין ודברים עם יו"ר המשיבה מס' 3, נתקבלה התחייבות מטעם המשיבה (להלן: "ההתחייבות", כתב ההתחייבות צורף לתשובה), ועל סמך התחייבות זו פעלה המשיבה מס' 2 בהוצאת היתרי בניה. בהמשך הוברר, כי המשיבה מס' 3 איננה עומדת בהתחייבות, לכן החליטה המשיבה מס' 2, על אף שבסמכותה לעשות כן בהתאם להוראות התב"ע, לסרב להמשיך להוציא היתרי בנייה. 10. המשיבים טוענים בנוסף, כי במסגרת ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים, קיים תנאי "התחייבות היישוב לביצוע התשתיות", כך שלמעשה אחד התנאים לקבלת ההיתר הינו התחייבות המשיבה מס' 3 לביצוע תשתיות ומילוי אחר התחייבות זו. 11. טענה נוספת בפי המשיבים נוגעת לסעדים המבוקשים בעתירה, ועל פיה, לוקה העתירה בחוסר ואינה מספיקה לשם מתן הסעד המבוקש, שכן העותרים מבקשים ליתן צו שיחייב את המשיב מס' 1, לחתום על ההיתרים, בעוד שנדרשת גם חתימתו של מהנדס המועצה על היתרי הבנייה. 12. באשר לסעד המבוקש כנגד משיבה מס' 4, להורות לה לפתור את בעיית התשתיות בהרחבה, נטען כי לא ברור מאין יונקים העותרים סעד זה, שעה שהתוכניות קובעות ברחל בתך הקטנה, שלא יוצאו היתרים עד לביצוע התשתיות ושעה שהמשיבה 4 לא שיווקה את המגרשים ולא גבתה דבר בעד מכירתם. 13. המשיבה מס' 3 (להלן: "המשיבה"), תומכת בעמדת העותרים. המשיבה פרטה בתשובתה לעתירה את המצב התכנוני החל בשטחי ההרחבה וטענה, כי שווק המגרשים החל עוד בשנת 1999, לאחר אישור תוכנית בנין הערים החלה במקום. 14. המשיבה הרחיבה בסוגיה על מי חלה האחריות להקמת התשתיות, בתגובה לדרישת המשיבים כי תתחייב או תשא בעלותם. לא אפרט את נימוקי המשיבה בעניין זה שכן אני סבורה, כי המחלוקת בין המשיבים לבין עצמם איננה צריכה או יכולה להתברר במסגרת זו. 15. לענייננו, אוסיף רק כי לפי כתב התשובה של המשיבה, למעלה מעשרים משתכנים בהרחבה כבר קיבלו היתרי בניה וטופסי אכלוס, ללא כל התניה או דרישה למתן ההתחייבות. 16. לטענת המשיבה, לפני כשנה, הקפיאה הועדה לראשונה את הנפקת היתרי הבניה וטופסי האכלוס ולאחר בירור, תשובת הועדה הייתה, כי לא תאשר היתרים נוספים או אכלוס, עד אשר האגודה תתחייב בפני הועדה והמועצה, כי היא נושאת באחריות לביצוען של התשתיות. לאחר דין ודברים, פגישות ושיחות שניהלו הצדדים ובאי כוחם, הסכימה המשיבה לחתום ביום 10/06/10 על ההתחייבות, וזאת למרות שאיננה מכירה באחריותה להשלמת התשתיות, וזאת בהסתמך על מידע חלקי שהיה בידה, ומתוך רצון לסייע למשתכנים. 17. ביום 14/12/10, ביום בו הוגשה עתירה זו, שוב לאחר חלופי מכתבים בין המשיבים, הודיעה המשיבה לוועדה, כי ההתחייבות שנתנה בטלה ומבוטלת נוכח התנהלות המועצה ו/או הוועדה המקומית, וכי היא איננה מתכוונת לשאת באחריות להקמת תשתיות הביוב, לאחר שנתברר לה כי המועצה גבתה מהמשתכנים היטלי ביוב. דיון ומסקנות: 18. העותרים מחזיקים בהחלטות שניתנו על ידי רשות הרישוי של הועדה, כמשמעה בסעיף 30 לחוק התכנון והבניה, שהינה אחד ממוסדות התכנון המוסמכים ליתן היתר לבצע עבודות בניה, מכוח סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה. 19. סעיף 145(ד) לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן: "אישר מוסד תכנון בקשה להיתר וקויימו התנאים המוקדמים שנקבעו על-ידי מוסד התכנון, לא יעוכב מתן ההיתר אם נתמלאו לגביו כל דרישות החוק והתקנות, ושולמו האגרות, ההיטלים והתשלומים האחרים, למעט ארנונה, שיש לשלמם על פי כל חיקוק, בגין הנכס שאליו מתייחס ההיתר או ניתנו הערבויות המתאימות להבטחת תשלום כאמור, בכפוף להוראות כל דין; הועדה המקומית תודיע למבקש ההיתר תוך ארבעה עשר יום מהיום שביקש זאת, את פירוט החיובים כאמור; ואולם אם הוגשה בקשה להיתר לפי פרק ה'3, תודיע רשות הרישוי למבקש את פירוט החיובים תוך שבעה ימים". 20. מאז מתן ההחלטות לאשר את הבקשות בתנאים לא נתקבלה החלטה אחרת על ידי הועדה או רשות הרישוי המבטלת את ההחלטות הנ"ל. לפיכך, דין הטענה לאי מיצוי הליכים באי הגשת ערר לפי סעיף 152 לחוק התכנון והבניה להדחות, שהרי ערר זה יכול היה להיות מוגש לו סירבה רשות הרישוי או הועדה ליתן לעותרים היתר, או לו ראו עצמם נפגעים מהתנאים שנקבעו בהחלטה. 21. המשיבים 1,2,4 לא חלקו על הטענה, כי מולאו כל התנאים, על פי החלטת רשות הרישוי, פרט לתנאי בדבר קבלת התחייבות מטעם האגודה לביצוע עבודות התשתית. 22. עיון בהחלטות רשות הרישוי בעניינם של כל אחד מן העותרים, מעלה כי בעיית חיבור הבתים למערכת הולכה, סילוק וטיהור שפכים (פתרון הקצה) הייתה ידועה בעת קבלת ההחלטה. בעניין זה נאמר מפורשות בהחלטה, כי המועצה האזורית מרום הגליל והישוב עושים לקידום תכנון וביצוע העבודות לשם מתן פתרון קצה ולא ידוע כמה זמן יידרש לשם כך. "חרף העדרו של פתרון הקצה, כאמור, מגישי הבקשה מבקשים לקבל ההיתר ולהתחיל בביצוע עבודות בניית בית המגורים מתוך מתן רצון לחסוך בזמן ומתוך תקווה, כי במהלך הבניה או לאחר השלמתה יבוצעו העבודות הנדרשות לפתרון הקצה". הובהר בסוף ההחלטה, כי כל עוד לא יושלם ביצוע פתרון הקצה, לא יינתן אישור לאכלוס הבית. 23. במסמכי ההחלטות א/1, א/3, א/5, נכלל גם תנאי בדבר חתימת ועד הישוב על חוזה התחייבות לביצוע התשתיות. 24. החלטות רשות הרישוי א/4 ו-א/5 נתקבלו בחודשים יוני 2010 ואוגוסט 2010, לאחר שנחתמה ההתחייבות על ידי האגודה. להחלטה בעניינם של עותרים אלו הוסף תנאי בנוגע להפקדת ערבות בנקאית בסך 30,000 ₪ להבטחת ביצוע התשתיות. 25. ניתן ללמוד מן המפורט, כי ביחס לחלק מן העותרים בלבד נדרשה "התחייבות" של האגודה להבטחת ביצוע התשתיות והתחייבות זו נחתמה עוד ביוני 2010. כך שלאחר מועד זה, אם נכונה טענת העותרים, כי מלאו את יתר התנאים המפורטים בהחלטות רשות הרישוי, זכאים היו לקבל היתר הבניה. 26. כאמור, העותרים לא חלקו על התנאים שנקבעו על ידי רשות הרישוי, אין בפיהם טענה כנגד התנאים ולכן גם הם לא הגישו ערר כנגד ההחלטות שנתקבלו. 27. העותרים טענו, כי פנו לוועדה, לאחר מילוי התנאים לשם קבלת ההיתר, דרישתם לא נענתה ונודע להם כי המשיב מס' 1 מסרב לחתום על ההיתרים. אין חולק, כי לא נשלחו לעותרים הודעות או החלטות מטעם רשות הרישוי, הועדה או גוף אחר, המודיע להם על ביטול ההחלטות הקודמות או על החלטה כלשהי של גוף מוסמך שלא להנפיק היתרי בניה, לאחר מילוי התנאים. 28. העותר מס' 1 פנה באמצעות בא כוחו בכתב ב-21/10/10 לקבל היתר, לאחר שלא נענה בפניות קודמות, ובתגובה נענה כי אין בכוונת הועדה להוציא היתרי בניה עד שלא תוסדר השלמת התשתיות מטעם האגודה. 29. לא ניתן לקבל טענות המשיבים, כי יתר העותרים כלל לא פנו לוועדה. גם אם פנייתם לא נעשתה בכתב, עמדת המשיבים הינה ברורה ולפיה, סורבו בקשות לחתום על היתרים נוכח המחלוקת עם המשיבה. 30. למעשה, שינתה הועדה או יו"ר הועדה עמדתם. תחילה, הסתפקה הועדה בהתחייבות של האגודה להסדיר נושא התשתיות, ומשנוכחה לדעת, כך לעמדתה, כי האגודה איננה מקדמת את נושא התשתיות, הכבידה ודרשה כתנאי לחתימת ההיתר, כי האגודה תבצע, הלכה למעשה, את התחייבותה. 31. ספק אם ניתן היה הדבר להיעשות בהחלטה בכתב מטעם מוסד תכנון: הועדה או רשות הרישוי, אך גם החלטה, כאמור, לא התקבלה. 32. יש לציין כי כנגד החלטה מעין זו, שלא להוציא היתרי בניה לכל התושבים, לו התקבלה על ידי גוף מוסמך, נטענה גם טענת אפליה שנמצא לה תימוכין. אין חולק כי לפחות בעניינו של תושב אחד ניתן טופס 4, בזמן שהועדה טענה כי איננה מתכוונת ליתן היתרים או טופסי אכלוס. המשיבים הסבירו מתן טופס האכלוס לאותה משפחה בקיום נסיבות אישיות מיוחדות (משפחה מרובת ילדים), אולם הזדמנות כזו, לטעון לנסיבות אישיות מיוחדות לא ניתנה ליתר התושבים ומתוך הטיעונים שבפני עולה כי אפשרות זו כלל לא נשקלה ביחס לעותרים. 33. מתוך נוסח החלטות רשות הרישוי, עולה בבירור, כי רשות הרישוי חזתה אפשרות שתשתיות הביוב למשל, לא תושלמנה במהלך הבניה של הבתים, לשם כך התנתה מתן טופס 4 בהשלמת פתרון הקצה. 34. ההחלטות רשות הרישוי לא התנו מלכתחילה מתן היתרים בביצוע התשתיות. לכן, משמולאו תנאי ההיתרים שומה היה על הועדה להנפיק לעותרים היתרי בניה, ללא עיכוב נוסף. (ראה בעניין זה פסקי הדין שניתנו בעת"מ (מנהליים ת"א) 2505/05 פלאפון תקשורת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר-סבא, , עת"מ (מנהליים ת"א) 1029/06 פלאפון תקשורת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - בני ברק ו עת"מ (מנהליים ב"ש) 269/01 רשות הנמלים והרכבות נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשדוד, ). כל התנהלות אחרת מצד המשיבים איננה כדין, בלתי סבירה ונגועה בשיקולים זרים. 35. יש לציין, כי המשיבים "נתפסים" כעת להודעתה של האגודה, כי היא חוזרת בה מהתחייבותה, אולם נימוק זה לא היה הבסיס להתנהלות המשיבים טרם הגשת העתירה. האגודה הודיעה על ביטול התחייבותה רק לאחר שהוגשה העתירה ובין היתר, נוכח סירוב המשיבים לאפשר למתיישבים להמשיך ולקדם את נושא הבניה. 36. העותרים היו מודעים, ומודעים גם כעת, לקשיים העומדים בפניהם, בעת שיבקשו לאכלס את הבתים, נוכח המחלוקת בין המשיבים, מחלוקת אותה מן הראוי כי גופים אלו יישבו בהקדם האפשרי ובמסגרת התדיינות ביניהם, כדי למנוע פגיעה נוספת במשתכנים. 37. אני דוחה טענות המשיבים לכך שדין העתירה היה להדחות בשל שיהוי וחוסר תום לב. ראשית, בעניין השיהוי לא הוכח שיהוי סובייקטיבי, שכן פרט למכתב התשובה שנשלח לעותר מס' 1, אין בידי המשיבים להצביע על המועד בו הודיעו לעותרים, כי יו"ר הועדה מסרב לחתום על היתרי הבניה. מעבר לכך, לא הוכח שיהוי אובייקטיבי, שכן גם בהנחה והיה שיהוי הרי למשיבים לא נגרם בעטיו כל נזק ומכל מקום האינטרס הציבורי מחייב בנסיבות העניין התערבותו של בית המשפט. 38. באשר לטענה לחוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים, טענה זו מבוססת רק ביחס לעותר מס' 7, שכנגדו הוצא צו הפסקה שיפוטי ומנהלי. הכלל הוא, כי לא בכל מקרה ינעלו דלתותיו של בית המשפט בפני עותר בשל העדר ניקיון כפיים. בהחלטה האם לסלק עתירתו של עותר עקב חוסר תום לב או העדר ניקיון כפיים יש מקום לבחון גם את התנהלות הרשות. 39. במקרה זה, בנסיבות שפורטו לעיל, נוכח התנהלות הרשות והעובדה כי מדובר בהתנהלות שהשלכתה הינה על העותרים כולם, ואולי תושבים אחרים כדוגמתם, וכן בהתחשב בלחץ שנוצר על התושבים, אשר ציפו כדין לקבלת ההיתר, לאחר שמלאו את התנאים, ומבלי להמעיט בחומרת מעשיו של עותר הנוטל את החוק לידיו ומתחיל בבניה ללא היתר, לא ראיתי לנכון לסלק עתירתו של העותר מס' 7, בהסתמך על העדר ניקיון כפיו. 40. סוף דבר, אני סבורה, כי דין העתירה להתקבל, במובן זה, שבכפוף לכך שאכן מולאו תנאי החלטות רשות הרישוי בעניינם של העותרים, יינתנו להם היתרים, כשבעניין זה, ככל שנדרשה התחייבות היישוב להבטחת נושא התשתיות, הרי זו ניתנה לוועדה, ובהסתמך עליה, צריכה הייתה זו לפעול להוצאת ההיתרים. 41. המשיבים 1,2,4 ישלמו לעותרים הוצאות המשפט בסך 2,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין, מהיום ועד התשלום המלא בפועל. שאלות משפטיותבניההיתר בניה