סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבנייה קובע כי אם נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. סעיף 200 לחוק הינו החריג לכלל. הסעיף קובע תנאים שבהם לא יראו קרקע כנפגעת, וזאת בהתקיים שלושה תנאים: ראשית, פגיעה הנמנית עם אחת ההוראות שבסעיף 200. שנית, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין (להלן: "דרישת הסבירות"). שלישית, כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים (להלן: "דרישת הצדק"). נקבע בפסיקה, כי תנאים אלה הם מצטברים וכי נטל השכנוע להוכיח את קיומם מוטל על הוועדה המקומית. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה: לפני ערעור על החלטת וועדת הערר המחוזית מחוז מרכז (להלן: "וועדת הערר") מיום 16.8.09, לדחות ערר שהגישה המערערת על החלטת השמאי המכריע שמונה על ידי וועדת הערר להכריע בתביעות הפיצויים שהגישו המשיבים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"). במוקד הערעור עומדת טענת המערערת, כי יש להחיל על תביעות הפיצויים שהגישו המשיבים את סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה ולפטור את המערערת מתשלום פיצוי למשיבים. 1. רקע עובדתי ותכנוני בבעלות המשיבים 9 דירות מגורים בבניינים רבי-קומות ברחוב הצנחנים 19 וברחוב סוקולוב 24 פינת רחוב אביב 1 בעיר הוד השרון. במהלך שנת 2004 הגישו המשיבים (ביחד עם בעלי דירות אחרים) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים" (שהמערערת היא חליפתה), תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אליהן צורפו שומות של שמאי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירותיהם כתוצאה מאישורה של תכנית מתאר מקומית הר/600/3/י"א, שדבר אישורה למתן תוקף פורסם ביום 21.6.04 (9 התביעות שהוגשו על ידי המשיבים, כולל השמאי מטעמם, צורפו כנספח 2 לכתב הערעור. תקנון תכנית הר/600/3/י"א צורף כנספח 3 לכתב הערעור). המדובר בתכנית אשר הביאה לשינוי ייעוד המקרקעין שבתחומה "מאזור מגורים ב' ושב"צ- לאזור מגורים ג' מיוחד שצ"פ משולב בבנייני ציבור, שפ"פ ושצ"פ" ובעיקרו של דבר אפשרה הקמת 3 בניינים בני 14 עד 16 קומות שבהם 165 יחידות דיור, כאשר לפי המצב התכנוני הקודם ניתן היה להקים במקרקעין 20 קוטג'ים טוריים בני 2 קומות. במהלך שנת 2005 הגישו המשיבים והתובעים הנוספים מספר עררים לוועדת הערר. על פי החלטת וועדת הערר מיום 2.5.05 ובהסכמת הצדדים, מונה שמאי מכריע, מר שאול אשרת, לדון בתביעות המשיבים והתובעים הנוספים (ראו נספח 4 לכתב הערעור). ביום 20.12.06 ניתנה הכרעת השמאי המכריע בעניין תביעות הפיצויים של המשיבים ושל התובעים הנוספים (ראו נספח 5 לכתב הערעור). השמאי המכריע פסק, כי אין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה כתוצאה מאישורה של התכנית בכל הקשור לתביעות פיצויים שהוגשו מטעם הדיירים המתגוררים בקומות 8 ומטה. באשר לתביעות הדיירים המתגוררים בקומה 8 ומעלה, הם המשיבים בענייננו, פסק השמאי המכריע, כי חלה ירידת ערך בגין אישור התכנית. לשמונה מהדירות פסק השמאי פיצוי בסך 5,000$ (ארה"ב) ולדירה אחת פיצוי בסך 2,500$ (ארה"ב), כאשר סכומי הפיצוי הנ"ל מהווים, בממוצע, 2.5% משווי הדירות. על פסיקת השמאי המכריע הוגשו שני עררים לוועדת הערר. הערר הראשון הנו ערר 183/07 נשוא דיוננו, בו ביקשה המערערת לדחות את התביעות שהגישו המשיבים לאור סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי אף אם נפגעו מקרקעין על ידי תכנית כאמור בסעיף 197, לא יראו אותם כנפגעים אם נפגעו על ידי הוראה שבתכנית מסוג ההוראות המפורטות בסעיף 200: "ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". המערערת טענה, כי הפגיעה שנקבעה על ידי השמאי המכריע הינה סבירה, זאת בשים לב לעקרון פיזור הנזק ולחיוניותו של האינטרס הציבורי הגלום בתכנית. עוד טענה המערערת, כי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים במקרה דנן, לאור העובדה שהמשיבים יכולים היו לצפות את המצב התכנוני העתידי בעת שרכשו את דירותיהם (ראו נספח 6 לכתב הערעור). הערר השני הנו ערר 192/07 אשר הוגש מטעם המשיבים והתובעים הנוספים, במסגרתו הם עררו על אי פסיקת פיצויים לתובעים הנוספים ועל גובה הפיצוי שנפסק למשיבים (ראו נספח ו' לכתב התשובה לערעור). בעניין ערר 192/07 החליטה וועדת הערר ביום 7.12.08 להחזיר את הדיון לשמאי המכריע לשם בדיקת השלמות נדרשות, לאור טענות המשיבים כי החלטת השמאי המכריע נגועה בטעויות שונות ובאי סבירות. הבהרות כאמור ניתנו על ידי השמאי המכריע ביום 4.2.09 (ראו נספח 7 לכתב הערעור) וביום 6.4.09 דחתה וועדת הערר את עררם של המשיבים והתובעים הנוספים. וועדת הערר ציינה בהחלטתה, כי התערבותה מצומצמת ומוגבלת בכל הנוגע לשמאות מכרעת וכי בעניין הנדון אין כל הצדקה להתערב בהכרעתו של השמאי המכריע (ראו נספח 8 לכתב הערעור). 2. החלטת וועדת הערר ביום 16.8.09 החליטה וועדת הערר לדחות את ערר 183/07 שהגישה המערערת. הוועדה סקרה בהחלטתה את החלטת השמאי המכריע, לרבות ההבהרות וההשלמות שנתן במסגרת דיוני הערר. הוועדה ציטטה מהחלטתה בעניין הערר שהגישו המשיבים, לפיה ההתערבות בהחלטת שמאי מכריע הינה מצומצמת ומוגבלת. הוועדה ציינה, כי מהשומה המכרעת, מכתבי הטענות, מהדיונים שהיו לפניה ומההשלמות וההבהרות שניתנו על ידי השמאי המכריע ניכר, כי אכן נגרמה פגיעה לדירות הגבוהות. עוד ציינה הוועדה, כי שיטת החישוב בה נקט השמאי המכריע הייתה שיטת חישוב זהירה, אשר גם אם היא אינה נקייה מספקות אין מקום להתערב בה, נוכח היקף הביקורת המצומצמת הנהוגה בעררים על שומות מכריעות. הוועדה הוסיפה וציינה, כי היא לקחה בחשבון כי מדובר בפגיעה הנגרמת "לכל אחד מיחידי המשיבים" ואשר היא משמעותית לגביו. לנוכח האמור פסקה הוועדה, כדלקמן: "נציין גם כי התלבטנו לא מעט בעניין זה אולם לבסוף, נוכח כל האמור לעיל מצאנו כי אם יישלל לגמרי הפיצוי מהעוררים שנותרו בערר הרי שהפגיעה אשר תגרם לכל אחד ואחד מהם בנפרד, בסופו של דבר, תהא משמעותית ועוברת את תחום הסביר בנסיבות הספציפיות שנוצרו במסגרת העררים וההחלטות שבפנינו. אשר על כן, למען הזהירות בלבד ואולי אף לפנים משורת הדין, אנו קובעים כי בנסיבות הספציפיות סכום הפגיעה שנקבע לכל אחד מהעוררים, בסכום זהה של 5000 דולר ארה"ב ואשר שיעורו משתנה לגבי כל אחת מדירות העוררים לפי שוויה איננו עובר את תחום הסביר." (ראו עמ' 3-4 להחלטת וועדת הערר). באשר לטענת המערערת בעניין פיזור הנזק בנסיבות דנן, היינו כי תכניות מהסוג שבענייננו מאושרות בכל האזור ולא רק באזור הספציפי, קבעה וועדת הערר, כדלהלן: "נוכח הדיפרנציאציה שעשה השמאי המכריע בין הדירות הגבוהות לנמוכות ונוכח קביעתו כי מבין 25 העוררים נותרו רק תשעה אשר לגביהם יש פגיעה בדירותיהם לא מצאנו ממש בטענות המשיבה לעניין "פיזור הנזק" במקרה שלפנינו." (ראו בעמ' 4 להחלטת וועדת הערר). באשר לטענת המערערת, כי האינטרס הציבורי הגלום בתכנית ומבחן הצדק מצדיקים את שלילת הפיצוי במקרה דנן, קבעה וועדת הערר, כדלהלן: "כמו כן נוכח הניתוח המפורט של מגמות התכנון והתפתחות בעיר הוד השרון כמופיע בשומה המכרעת ואשר בשל כך צומצם מאד מספר התובעים ונקבעו אמות מידה מאד זהירות בהערכת הפגיעה בדירות הגבוהות, לא מצאנו גם ממש בטענות המשיבה לעניין האינטרס הציבורי העולה לאין ערוך לטענתה על הפגיעה בזכות הקניין הפרטי במקרה שלפנינו. דווקא במקרה שלפנינו, כל אלו נלקחו בחשבון באופן מפורט ומנומק בשומה המכרעת. האינטרס הציבורי הגלום במגמות ההתפתחות הטבעית והצפויה של העיר הוד השרון באזור בו מצויים נכסי העוררים נלקחו בחשבון, נותח ואוזן עם הפגיעה בנכסי העוררים. לפיכך יש גם לדחות את הטענה כי מבחן הצדק מתקיים כאן מבחינת צפיות הבניה הרוויה. יש גם לזכור כי השמאי המכריע לא קבע ציפייה מעל 8-9 קומות ולפיכך אין ממש גם בטענה זו של המשיבה." (ראו בעמ' 4 להחלטת וועדת הערר). משכך קבעה הוועדה, כי אין מקום להחיל את סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה בנסיבות העניין. 3. טענות הצדדים המערערת טוענת, כי המדובר בענייננו בפגיעה מזערית, שאינה עולה על 2.32% משווי הדירה, שהיא פגיעה שהוגדרה בפסיקה כפגיעה בתחום הסביר. המערערת טוענת עוד, כי תכניות דומות לתכנית דנן מאושרות בכל האזור ולא רק באזור הספציפי לענייננו וכי עסקינן בתכנית בעלת חשיבות ציבורית, שכן מטרתה לספק את הצורך הטבעי של התפתחות האוכלוסייה וכי גם מטעם זה המדובר בפגיעה שאינה עוברת את תחום הסביר. המערערת מוסיפה וטוענת, כי בעת רכישת הדירות היה על המשיבים לצפות, כי תאושר במקום בנייה רוויה. על כן, אין זה צודק לפצותם בגין התכנית שאושרה. זאת ועוד. גם המשיבים, בעצמם, נהנו בשעתו מתכנית לבנייה רוויה שעל פיה נבנו דירותיהם, אשר קדמה לתכנית דנן וגם מטעם זה אין זה צודק לפצותם. לבסוף, טוענת המערערת, כי אם לא יופעל סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה בענייננו, יביא הדבר לריבוי תביעות בכל מצב בו תאושר תכנית המביאה להתפתחות טבעית של האזור. המשיבים טוענים, כי אחוזי הפגיעה אינם מהווים את המדד היחידי לבחינת סבירותה של הפגיעה במקרקעין וכי המדובר בשיקול אחד מיני רבים ולא המרכזי בהכרח לעניין זה. לפיכך, אין מקום לקבוע רף אחיד, שלפיו פגיעות שמתחת ל-3% הן בהכרח בתחום הסביר. המשיבים טוענים עוד, כי מבחן הצדק אינו מתקיים בנסיבות דנן מבחינת צפיות הבנייה הרוויה, שהרי השמאי המכריע קבע כי לא מתקיימת צפיות לבניה לגובה לאלו שקנו דירות מעל קומה 8. המשיבים מוסיפים וטוענים, כי תנאי הסבירות ותנאי הצדק הינם תנאים מצטברים וכי די בכך שאחד מהתנאים אינו מתקיים על מנת שלא תהא תחולה לסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. עוד טוענים המשיבים, כי הפרשנות המשפטית ושיקול הדעת שהפעילה וועדת הערר וכמוה השמאי המכריע בעת ההחלטה בתביעת הפיצויים של המשיבים היו נכונים וראויים וחפים מכל שיקולים זרים, תוך הישענות על ההלכה הפסוקה ועל המצב התכנוני שחל על האזור. לבסוף, טוענים המשיבים, כי כעניין של מדיניות, מן הראוי ליתן פרשנות מצמצמת לסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. 4. סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה- המסגרת הנורמטיבית סעיף 197 (א) לחוק התכנון והבנייה קובע, כדלקמן: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". סעיף 197 לחוק הוא הכלל שבנדון והוא הקובע את זכותו של מי שנפגע על-ידי תכנית, לפיצויים. ביסוד החובה לפצות עומדים שני שיקולים מרכזיים: האחד, שיקול של צדק חלוקתי שלפיו על הציבור לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין כתוצאה מתכנית שהביאה תועלת לכלל הציבור. השני, שיקול של יעילות, שלפיו עלויות הכרוכות בתכנון מתמרצות את רשות התכנון להפעיל שיקול דעת זהיר בטרם תאשר תכנית מתאר שיש בה פגיעה בזכויות של בעלי מקרקעין (עוד על הרציונל בבסיס סעיף 197 ראו פסק דיני בעמ"נ (ת"א) 318/07 טיוטו אליהו ואחר' נ' הועדה המקומית לתו"ב בראשל"צ, ניתן ביום 16.8.10 (בעניין הפיצוי בגין הרחבת נתב"ג, להלן: "עניין טיוטו")). סעיף 200 לחוק הינו החריג לכלל. הסעיף קובע תנאים שבהם לא יראו קרקע כנפגעת, וזאת בהתקיים שלושה תנאים: ראשית, פגיעה הנמנית עם אחת ההוראות שבסעיף 200. שנית, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין (להלן: "דרישת הסבירות"). שלישית, כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים (להלן: "דרישת הצדק"). נקבע בפסיקה, כי תנאים אלה הם מצטברים וכי נטל השכנוע להוכיח את קיומם מוטל על הוועדה המקומית (ראו עע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005); ע"א 9853/01 חירם לנדאו עבודות עפר כבישים ופיתוח בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא, ניתן ביום 4.8.05 (להלן: "עניין חירם"); ע"א 1188/92 הועדה המקומית נ' ברעלי, פ"ד מט(1), 463 (1994) עא 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, פ"ד מו (4) (1992)). בענייננו, אין חולק כי הפגיעה נמנית על אחת ההוראות שבסעיף 200, באשר פגיעתה של התכנית בבנין הנפגע הנה, כאמור בסעיף 200(1), באמצעות הוראה שעניינה "שינוי... בתנאי השימוש בקרקע". על כן, עיקר המחלוקת בענייננו הינה באשר להתקיימותם של שני התנאים הנותרים, היינו דרישת הסבירות ודרישת הצדק. 5. דרישת הסבירות פרשנות דרישת הסבירות הקבועה בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה עמדה במרכז הדיון בדנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289 (2004) (להלן: "עניין הורוויץ"), אשר ביטל את ההלכות הקודמות בנוגע לפרשנות דרישה זו, לפיהן המדובר במבחן כמותי המתמקד בשיעור ירידת ערך המקרקעין. בדיון הנוסף בעניין הורוויץ, נקבע, בדעת רוב השופטים (כב' השופטים: הנשיא א' ברק, המשנה לנשיא ת' אור, השופט א' ריבלין והשופט א' מצא), כי לצורך בדיקת סבירות הפגיעה אין להסתפק רק בשיקול של ירידת הערך של הקרקע, אלא יש לשקול, בנוסף לשיעור ירידת הערך, את מידת "פיזור" הנזק. נקבע, כי ככל שהפגיעה במקרקעין היא מסוג הפגיעות השכיחות המתפזרות על חלק ניכר מהאוכלוסייה, ניתן לראותה כפגיעה שאינה עובדת את תחום הסביר בנסיבות העניין. כן נקבע, כי יש לשקול אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית, כאשר נקבע שככל שמדובר באינטרס חשוב יותר כך גדל הסיכוי שהפגיעה תיחשב כסבירה בנסיבות העניין (ראו פסקה 15 לפסק הדין של כב' המשנה לנשיא (בדימ') ת' אור). בית המשפט קבע בעניין הורוויץ, כי שיקולים אלה אינם מהווים רשימה סגורה וכי את שאלת קיומם של שיקולים נוספים יש להותיר להתפתחותה העתידית של ההלכה. באותו עניין הודגש גם, כי שאלת הסבירות של הפגיעה תיקבע בכל מקרה ומקרה על-פי נסיבותיו וכי אין מקום לקבוע שיעור אחד ויחיד שיהא יפה לכל המקרים (ראו גם בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר, ניתן ביום 20.8.08). למקרא החלטת וועדת הערר בענייננו עולה, כי הוועדה יישמה את הלכת עניין הורוויץ לנסיבות המקרה בצורה נכונה וללא פגם. באשר לשיעור ירידת הערך בענייננו, המדובר, על פניו, בשיעור פגיעה נמוך, שהרי שיעורו אינו עולה על 2.5% משווי הדירות. גם בחינה של השיעור הכספי של הפגיעה מעלה, כי המדובר בענייננו בפגיעות קלות. לנתון זה ניתן ליתן משקל (ראו פרשת חירם לנדאו, פיסקה 10 לפסק הדין). עם זאת, וועדת הערר ציינה בהחלטתה, בצדק רב, כי אין לקבוע רף אחיד, שלפיו פגיעות שמתחת ל- 3% הן בהכרח בתחום הסביר (ראו גם עניין טיוטו). וועדת הערר אף ציינה בהחלטה, כי שיעור ירידת הערך בענייננו חושב על ידי השמאי המכריע תוך נקיטה בשיטת חישוב זהירה, היינו על הצד הנמוך. וועדת הערר הביאה בחשבון גם את השיקולים של פיזור הנזק ואת האינטרס הציבורי הגלום בתכנית. באשר למידת פיזור הנזק קבעה הוועדה, כי נוכח העובדה שהשמאי המכריע כלל לא פסק פיצוי לבעלי דירות המצויות בקומה 8 ומטה, הרי שאין המדובר במקרה בו הנזק מפוזר בין רבים מבני הציבור. באשר לאינטרס הציבורי הגלום בתכנית, היינו ההתפתחות הדינאמית של העיר הוד השרון, סיפוק צרכי ציבור לדיור והתפתחות טבעית של האוכלוסייה, קבעה הוועדה, כי אינטרס זה נלקח בחשבון על ידי השמאי המכריע ולפיכך שיעור הפיצוי נקבע על הצד הנמוך. קביעות אלו של הוועדה מקובלות עלי והן עולות בקנה אחד עם חוות דעתו של השמאי המכריע. אוסיף, כי המדובר בענייננו בפגיעה בבית המגורים של המשיבים, להבדיל מנכס אחר (כגון השקעה עסקית) וגם שיקול זה תומך במסקנה הוועדה, לפיה הפגיעה בענייננו עוברת את תחום הסבירות (ראו חנוך דגן, "חדשנות שמרנית ושמרנות חדשנית בדיני הקניין", ספר ברק - עיונים בעשייתו השיפוטית של אהרן ברק 475, 482-483 (2009)). 6. דרישת הצדק כאמור לעיל, הוכחת סבירות הפגיעה אינה מספיקה כדי להחיל את החריג הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, הפוטר את הוועדה המקומית מתשלום פיצוי למי שקניינו נפגע עקב תכנית פוגעת. על הוועדה לשכנע גם, כי "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצוים". תנאי זה יש בו כדי להבטיח פטור מתשלום פיצוי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן, שכן מדובר בתנאי "שלילי". התנאי לא מטיל על הוועדה המקומית להוכיח כי מוצדק לפטור אותה מתשלום הפיצוי, אלא עליה להוכיח כי בנסיבות העניין אין זה מוצדק לשלם לנפגע פיצוי (ראו פסקה 4 לפסק-הדין של כב' השופט מצא בעניין הורוויץ; עניין טיוטו, עמ' 45-46). על פי ההלכה, מבחן הצדק בהקשר זה אינו מבחן אובייקטיבי אלא מחייב בחינה של הנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה. היינו, הנסיבות המיוחדות של כל נפגע ונפגע, להבדיל ממצב המקרקעין כתוצאה מהפגיעה, או היתרונות היחסיים הגלומים בתכנית הפוגעת. בענייננו, כל שטוענת המערערת לעניין זה, הוא כי בעת רכישת הדירות היה על המשיבים לצפות, כי תאושר במקום בנייה רוויה וכי גם המשיבים, בעצמם, נהנו בשעתו מתכנית לבנייה רוויה שעל פיה נבנו דירותיהם, אשר קדמה לתכנית דנן. על כך השיבה וועדת הערר, כי המדובר בצפיות סבירה לגבי הדירות המצויות מתחת לקומה השמינית, אך לא כך הוא לגבי הדירות הגבוהות יותר, שלגביהן התכנית החדשה שאושרה היא חריגה. קביעת הוועדה עולה בקנה אחד עם חוות דעתו של השמאי המכריע, אשר הגדיר את הפגיעה בדירות הגבוהות, כדלהלן: "..הדירות בקומות העליונות היו אמורות להיות פתוחות למרחב עירוני פתוח ואלו נפגעו לאור גובה הבניינים החדשים. .. הערכת הפגיעה מיוחסת על ידי לדירות החל מקומה 8 ומעלה. דירות שהיה אמור להיות להן יתרון נוסף של מרחב ופרטיות לחזית הצפונית מעבר ליתרון הגובה המגולם במחיר הדירה ונשמר גם לאחר ירידת הערך" (עמ' 18 לשומה המכרעת). הנה כי כן, המדובר בענייננו בתכנית קונקרטית שפגעה בערכן של דירות המשמשות למגורי המשיבים והטעמים העומדים ביסוד מבחן הצדק מחייבים לפצות את המשיבים ולחלק את הנטל בדרך שוויונית בין כלל התושבים. המערערת טוענת עוד, כי אי הפעלתו של סעיף 200 בנסיבות דנן תביא לריבוי תביעות בכל מצב בו תאושר תכנית המביאה להתפתחות טבעית של האזור. אין ממש בטענה זו. ענייננו איננו בכלל, כי אם בחריג. מרבית התכניות הן תכניות המביאות להתפתחות טבעית של האזור. בשל כך נקבע, כי האינטרס הציבורי הגלום בתכנית הינו רק אחד מבין השיקולים שיש להביא בחשבון במסגרת דרישת הסבירות וכי יש לעמוד, בנוסף, גם בדרישת הצדק. מבחן הצדק עוסק בצדקת הפיצויים ולא בצדקת התכנית ועל כן, אין לשקול במסגרתו את האינטרס הציבורי הטמון בתכנית (ראו פסקה 9ב' בעניין פרי הארץ; עמ' 46 לפסק הדין בעניין טיוטו). 7. סוף דבר הערעור נדחה. המערערת תשלם למשיבים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 45,000 ₪. הסכום הנ"ל יישא ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. בניהחוק התכנון והבניה